現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇2008年12月現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、現(xiàn)時房地產(chǎn)運營市場環(huán)境2008年國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，加之世界金融海嘯影響，中國房地產(chǎn)市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，并在短期內(nèi)難以走出觀望，炒房者因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求更為謹慎，商品房交易量大幅下降，房價逐步開始下滑，房地產(chǎn)市場景氣回落，開發(fā)企業(yè)迎來新一輪“洗牌”，留存在市場當中的真正的住房需求者對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!二、現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存狀態(tài)1、做得比較好的企業(yè)，企業(yè)運營所需現(xiàn)金流充裕，在售項目已進入成熟期或尾期。2、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的60%~70%。這部分企業(yè)的負債率比較高，大概達到70%~80%。不可否認，開發(fā)企業(yè)的負債率可能還會持續(xù)升高。因為企業(yè)的短期負債融資結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致其有可能無法償還債務(wù)。在銷售狀況不佳的情況下，債務(wù)利息只會越滾越多，即使銀根放松，負債率仍有增長的趨勢?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!三、現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇1、通過與產(chǎn)業(yè)整合者的協(xié)同，實現(xiàn)價格變現(xiàn)，良性退出后尋求新的投資領(lǐng)域。2、通過調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)特點，重新定位，尋找到在產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的位置，完成自身在新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的價值獲取，以此實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!四、優(yōu)勝劣汰——什么樣的房地產(chǎn)運營企業(yè)能夠生存1、比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。2、比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。3、比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!五、硬幣的兩面——機會所在1、市場規(guī)范：市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，土地資源上的強弱勢地位將由資本與品牌等因素決定，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給企業(yè)越來越顯著的優(yōu)勢?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!五、硬幣的兩面——機會所在3、政府扶持與政策支持房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!六、痛并快樂著——策略選擇1、正確把握未來的宏觀經(jīng)濟趨勢，把握金融變局對房地產(chǎn)格局與演變方向，以把握中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級財富路線圖。2、深入細致的洞察企業(yè)成長秘密，兼容并蓄，銳意進取，長遠做好企業(yè)規(guī)劃。3、深刻回顧對經(jīng)濟、商業(yè)、房地產(chǎn)的歷史發(fā)展，把握未來大格局中的價值和戰(zhàn)略方向，推動企業(yè)和個人在金融變局下規(guī)避多種風(fēng)險，引導(dǎo)創(chuàng)新，聯(lián)合戰(zhàn)略空間。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析1、中國房地產(chǎn)市場的獨特性95年以前，我國的房地產(chǎn)市場是不流通的市場、是國家壟斷的市場。之前房地產(chǎn)的分配方式依附于計劃經(jīng)濟體制下運轉(zhuǎn)和表現(xiàn)，大量的需求以實物分配或行政劃撥的手段實現(xiàn)供給。近十年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展是在沒有充分釋放計劃經(jīng)濟時期存量資產(chǎn)的前提下，以商品房新概念推出市場供給的新方式來滿足不斷增長的巨大住房需求的。大量的住房需求通過市場交換得以滿足，形成了房地產(chǎn)市場上前所未有的賣方市場?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析房地產(chǎn)市場是一個永恒的市場，其中住宅市場是房市的重要市場，但住宅市場并不是以滿足中高收入為主的一種市場，住宅區(qū)也不會按照階層不同分成所謂的“富人區(qū)”和“窮人區(qū)”，住宅市場上出現(xiàn)的種種問題，一個是市場問題，一個是社會問題。房價的階梯性上漲和階段性滯脹以及趨勢性下降，都會隨著市場經(jīng)濟和經(jīng)濟政策的變化而變化，這種變化一個是市場細分化，市場交換的范圍擴大；另一種變化是社會財富在不同階層之間轉(zhuǎn)換著分配的方式。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始于2003年，但一直到2007年第三季度，在調(diào)控力度越來越大的情況下，房價卻穩(wěn)步向上沖，2007年全年全國商品房價格同比大漲近20%，深圳、北京等熱點城市漲幅多在40%以上。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析第三階段：量價齊跌。這個時候市場發(fā)生質(zhì)變，看空后市的心理預(yù)期占據(jù)上風(fēng)，買賣雙方皆對于后市感到悲觀。于是，價格無法自持，身不由已的下落。此時，在“追漲殺跌”的心態(tài)主導(dǎo)下，成交量沒有任何起色，反倒出現(xiàn)越降越難賣的糟糕局面?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析第五階段：量增價穩(wěn)。雖然在價格上面買賣雙方仍在較勁，但開發(fā)商和二手房東已拒絕讓步。此時壓抑已久的需求、尤其是自住需求開始入市，表現(xiàn)為成交量逐漸上升。至此，市場預(yù)期終于開始逆轉(zhuǎn)，看多派慢慢占據(jù)主導(dǎo)。接下去的市態(tài)也就變得簡單了：量價齊升，市場步入新一輪的增長期。現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，同時下調(diào)存款準備金率1-2個百分點。對購房者而言，本次降息在前三次降息的基礎(chǔ)上又進一步降低了供樓的利息負擔，減輕了購房的成本。降息雖然能減輕購房者的負擔，但對于因房價過高而買不起房的無效需求而言，依然難以起到刺激和支持的作用，尤其是那些首次置業(yè)者。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析流動性并非完全是洪水猛獸，目前為止，流動性過剩雖然對中國經(jīng)濟的負面影響較大，但這也意味著直接融資發(fā)展的重大機遇，意味著中國融資結(jié)構(gòu)調(diào)整、居民儲蓄多元化發(fā)展的契機。要大的投資渠道和融資產(chǎn)品來吸收掉，對金觸工具的需求很旺盛。十七大報告多次強調(diào)要“優(yōu)化資本市場結(jié)構(gòu)，多渠道提高直接融資比重”。要解決流動性過剩，最根本的問題要加快資本市場發(fā)展改變我國金融產(chǎn)品的期限結(jié)構(gòu)，供應(yīng)更多的長期金融工具，例如股票、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、企業(yè)債券、長期信用債券、外匯期貨、保險產(chǎn)品等，緩解短期流動性壓力。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析6、低增長、高通脹發(fā)展趨勢如果我們觀察自2003年以來經(jīng)濟增長與通脹的運行軌跡，到目前為止可以說已經(jīng)發(fā)生了三次轉(zhuǎn)變，2003～2006年是高增長、低通脹，四年平均的經(jīng)濟增長率是11%，CPI年均上漲率是2.1%;2007年經(jīng)濟增長率為11.9%，通脹率上升到4.8%，開始轉(zhuǎn)入高增長、高通脹;2008年初以來，通脹率最高已達8.7%，經(jīng)濟增長率則出現(xiàn)了走低的趨勢，一季度同比回落了1.1個百分點，同期貿(mào)易順差負增長，實際投資增長率從2003～2006年平均的25.3%下降到15.9%，開始顯露出低增長、高通脹的趨勢。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析中國的人均土地資源條件比日本還惡劣，按工業(yè)化與城市化所必需的人均平地資源計算，中國僅是日本的80%，但日本在70年代中期完成工業(yè)化的時候，城市地價是目前中國的近50倍。未來25年中國也將基本上完成工業(yè)化，即便考慮到匯率因素，人民幣兌美元的匯率在未來25年上升到4：1，中國的房地產(chǎn)價格也得上漲20倍。在中國由于城市化明顯滯后于工業(yè)化，未來10～15年必然會出現(xiàn)一個城市化高峰，房價上漲也會隨之出現(xiàn)一個高峰。土地是最基本的生產(chǎn)要素，經(jīng)濟增長所需要的各類生產(chǎn)要素投入物，都會隨經(jīng)濟增長所產(chǎn)生的需求拉動而不斷提升。如果現(xiàn)價經(jīng)濟增長率保持在年均10%，由于土地的供給極為有限，就會拉升房地產(chǎn)價格，所以房地產(chǎn)價格是經(jīng)濟增長的函數(shù)。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!八、展望國際經(jīng)驗說明，居民家庭的財產(chǎn)形態(tài)，有超過一半是房產(chǎn)?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!八、展望縱觀2008年全國房地產(chǎn)市場和企業(yè)，盡管市場走向變化多端，教訓(xùn)深刻，但整體上依然元氣未傷，復(fù)蘇有望。尤其政府數(shù)次“救市”之后，盡管市場競爭激烈程度沒有改變，其整體復(fù)蘇跡象已經(jīng)初露端倪，2009年的中國房地產(chǎn)市場依然是一路陽光?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!二、現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存狀態(tài)3、少部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的10%~20%。這些企業(yè)在當前的市場狀況下，可能會支撐不下去，繼而被淘汰出局。這類公司大多數(shù)都有一些存續(xù)的房地產(chǎn)項目，一旦出了問題，消化這些存續(xù)項目可能要花費相當長的一段時間。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!三、現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇3、通過自身的創(chuàng)新與努力、政府的扶持成為引導(dǎo)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)型房地產(chǎn)企業(yè)，通過對外的市場拓展、品牌塑造，建立起具有市場影響力和產(chǎn)業(yè)鏈號召力的優(yōu)勢品牌，以此為龍頭，引領(lǐng)和帶動產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!四、優(yōu)勝劣汰——什么樣的房地產(chǎn)運營企業(yè)能夠生存4、比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。5、比品牌——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)。6、比增值——化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!五、硬幣的兩面——機會所在2、市場出現(xiàn)底部的可能最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，地價相比而言較低，收購其他房地產(chǎn)項目也在低位。隨著流動性的逐漸釋放，加之住房剛性需求的存在，目前階段可能是最好的時機。現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!五、硬幣的兩面——機會所在從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。地方政府的財政收入與就業(yè)狀況與此密切相關(guān)?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!六、痛并快樂著——策略選擇4、需要對現(xiàn)實場景進行深刻、有效解析，審時度勢，提供切實可行的升級轉(zhuǎn)型關(guān)鍵路徑。5、強化危機意識，看懂巨變本質(zhì)，迎合機遇與挑戰(zhàn)，改變當前眾多企業(yè)家與地方官員“溫水煮青蛙”的危險境地。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析賣方市場的重要特征是開發(fā)商不需要營銷手段就能讓渡所生產(chǎn)的房產(chǎn)，而買房者需要付出更多貨幣得到住房。一般來說，市場中買賣雙方的博弈是通過價格表現(xiàn)出來，當供不應(yīng)求的時候價格上浮，當供需平衡是價格膠合，當需求不足時價格下浮。在價格軌跡上，往往很多人忽視這樣一種現(xiàn)象，那就是當供需平衡之前或者供需變化之前，價格總會出現(xiàn)超預(yù)期的跳躍等先兆性現(xiàn)象。這實際上就是市場即將轉(zhuǎn)型的信號?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析2、中國樓市目前的發(fā)展處于何種階段？在市場經(jīng)濟條件下，任何一個市場房地產(chǎn)的走勢，都由政府“有形之手”和市場“無形之手”所主導(dǎo)；區(qū)別在于不同的市場，不同的時期，二者的重要性有所差別。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析階段：量減價漲。成交量開始下降，但價格依然上漲。從去年第四季度至今年第二季度，全國樓市即如此，類似經(jīng)濟形態(tài)的中的“滯脹”。第二階段：量縮價平。市場觀望氣氛進一步加重，需求的繼續(xù)減少逼使賣方放棄加價，但賣方也不情愿降價，買賣雙方激烈博弈，房價僵化?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析第四階段：量穩(wěn)價跌。成交量一般會先于房價到達底部，因為不同于股市，樓市中存在一定量的剛性需求，他們會成為阻擋市場崩盤的最后一道“鐵壩”。而價格依然還會下行極端者如日本1991年泡沫破滅后，地價跌了10多年，香港1998年金融危機后房價跌了5年左右，美國二戰(zhàn)后經(jīng)歷5次低潮，房價下跌期一般為兩年左右，如1969-1970年和1991-1992年?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析3、降息對樓市走勢的影響我國上次降息周期從1996年5月開始，到2002年2月終止，持續(xù)五年多，共計降息8次，基準存款利率由10.98%降至1.98%，累計下降9個百分點。最近一次升息周期從2004年10月開始，終止于2007年12月，歷時三年多，累計加息9次，基準存款利率升至4.14%，累計提高2.16個百分點。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析4、流動性過剩我國宏觀經(jīng)濟中的流動性過剩是內(nèi)外部因素共同作用的結(jié)果。從外部看，主要國家的低利率政策、日元套利、新興市場國家的巨額貿(mào)易順差，加上對風(fēng)險溢價的低估、石油輸出國累積的石油美元，使得全球充斥著大量的流動性。從內(nèi)部看，我國儲蓄大于投資、貿(mào)易順差居高不下，又處在人口紅利期，這些因素在短期內(nèi)是無法改變的。經(jīng)濟的高速增長、資本項目和經(jīng)常項目的雙順差，使投資者對人民幣升值的預(yù)期強烈，也會導(dǎo)致全球資金流向我國。這些因素使流動性過剩將成為我國宏觀經(jīng)濟的常態(tài)。

現(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析5、匯率變化對中國房地產(chǎn)的影響房地產(chǎn)市場對匯率的敏感度不高，因為其他大宗商品都是美元商品，房地產(chǎn)則不是，特別是中國的房地產(chǎn)市場不是如此。原因很簡單，其他大宗商品可以世界自由流動，房地產(chǎn)市場只能在國內(nèi)。全球性的房價不可能是一樣的，關(guān)鍵看土地所內(nèi)核價值。如果一個城市生活質(zhì)量高，這個房子所擴張的價值就水漲船高，反之亦然。因此，我們可以看到，受制于國際大宗商品大幅度上揚，國內(nèi)的很多商品價格很快就上揚，國際大宗商品大幅度下挫，國內(nèi)商品價格就會大幅下滑，這跟全球市場相關(guān)?，F(xiàn)時條件下房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略選擇共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!七、對目前形勢的反思與關(guān)鍵要素分析本輪經(jīng)濟增長的主要需求動力是投資和出口，從投