舊城改造項目建議書

舊城改造項目建議書舊城改造項目建議書舊城改造項目建議書（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┡f城改造項目建議書舊城改造項目建議書PAGE20PAGE20目 錄第一章總論 4項目概況 4項目業(yè)主簡介 4評估的依據(jù)、原則、主要范圍 5評價結(jié)果 6評估結(jié)論及建議 6第二章承貸企業(yè)評價 7借款人基本情況 7公司資信情況 8公司組織管理 8人力資源配置 9第三章項目建設(shè)背景及必要性 9項目建設(shè)背景 9項目建設(shè)的必要性 13第四章地產(chǎn)及土地市場前景分析 18中國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析 18某某經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展 23某某房地產(chǎn)市場概況分析 30某某主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 38某某土地市場分析 43某某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 47第五章項目合法性評價 49第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計劃 50拆遷內(nèi)容和規(guī)模 50項目進(jìn)度計劃 50第七章投資估算及資金籌措 50投資估算 50資金籌措 53資金使用管理計劃 53第八章還款能力評價 53還款來源 53項目評價 54貸款償還能力分析 55不確定性分析 56評價結(jié)果 57第九章項目風(fēng)險評價 58風(fēng)險因素分析 58不確定性分析 599.4風(fēng)險評價結(jié)論 60第十章社會效益分析 60第十一章結(jié)論 61第一章總論項目概況項目名稱：某某舊城改造項目項目業(yè)主：某某城建發(fā)展有限公司業(yè)主地址：某某街道某某路法人代表：馮某某建設(shè)地址：某某，東鄰宏聲路，南靠某某轉(zhuǎn)盤（某某百貨花園整治規(guī)模及內(nèi)容：項目總用地面積：17.59（11729總拆遷面積：20693.25其中：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。項目整治期限本項目建設(shè)期拆遷整治工作計劃1年完成，銷售及回款期3年。項目總投資及資金來源本項目總投資22747.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項目總投資的25.27%，申請銀行貸17000萬元，占總投資的74.73%。項目業(yè)主簡介2008527大危舊房改造，提出按照“一個主體、三個捎帶”的方式,對主城危舊房全面改造。78619692008造的進(jìn)程，加快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立的。5000021000290002010521會計師事務(wù)所出具驗資報告確認(rèn)。租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后。評估的依據(jù)、原則、主要范圍主要依據(jù)1（2007—2020》2、《投資項目可行性研究指南》3、國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的通知》4、某某08定額5（[2008]36）6、某某人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補償安置工作知道意見的通知（渝府[2008]37號）7、某某人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知（渝府[2008]38號）8、某某人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見（南岸府發(fā)[2008]106號）9、《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)某某統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》（國發(fā)【2009】3號文）10、委托方提供的其他資料編制原則1、獨立、客觀、公正、科學(xué)原則；2、謹(jǐn)慎性原則；3、合理預(yù)期原則；4、社會效益與經(jīng)濟效益并重原則。主要范圍經(jīng)濟可行性、社會可行性，并對該項目的社會效益進(jìn)行分析和評價。評價結(jié)果相關(guān)的主要財務(wù)指標(biāo)如下：17.732；21.591.2；3、貸款償還期為3.48年，小于貸款期；4、銀行利息收益為4398.90萬元；55653.1268.35%。5653.12行本金在順利按時回收的同時，銀行也可以獲得較高且風(fēng)險較低的利息收益。評估結(jié)論及建議1、項目的建設(shè)實施是全面深入落實胡錦濤總書記關(guān)于某某“有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。2、該項目符合當(dāng)前市場需要，該項目的實施將有利于提高某某土地供應(yīng)量，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。3、項目還款來源穩(wěn)定，可以保證銀行貸款資金的安全和本息的順利償還。4、該項目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推5、通過項目的實施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，對切實解決民生問題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。綜上所述，本項目是可行的，也是必要的，因此建議銀行可發(fā)放貸款。以節(jié)約投資成本，提高項目的風(fēng)險控制能力，縮短項目貸款償還期。幫助企業(yè)加強資金的運用效率，同時對資金使用的安全性及效率加強監(jiān)督管理，以降低銀行風(fēng)險，保證貸款本息如期收回。第二章承貸企業(yè)評價借款人基本情況20085275000021000290002010521某某城建發(fā)展有限公司直接隸屬區(qū)政府管理，為區(qū)政府事業(yè)單位。公司為某某置房建設(shè)和管理。租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后。公司營業(yè)執(zhí)照注冊號碼：500108000018443，證照合法、有效，具備合規(guī)合法的貸款主體資格。公司由某某土地整治儲備中心、某某江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、某具體的出資情況如下：股東姓名或名稱出資額出資方式出資比例某某土地整治儲備中心15000萬元貨幣和實物30%某某江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司1000萬元貨幣2%某某南岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司33000萬元貨幣66%某某征地辦公室1000萬元貨幣2%公司資信情況公司自注冊成立以來，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無不良信用記錄。公司組織管理公司設(shè)立股東會，為公司權(quán)力機構(gòu)，設(shè)立董事會經(jīng)理和監(jiān)事會管理公司時常經(jīng)營活動，公司依照國家法律規(guī)定制定了公司財務(wù)制度，主要負(fù)責(zé)人由各股東分別派出，無不良經(jīng)營事件發(fā)生。同時該項目由某某危舊改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)實施，領(lǐng)導(dǎo)小組由區(qū)長劉寶亞同志擔(dān)任組長，區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔(dān)任副組長，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。公司實施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線職能組織機構(gòu)，統(tǒng)一指揮，分級管理，下設(shè)5個職能部門，分別為：辦公室：合理、有效地配置公司人力資源，為員工提供各項服務(wù)和保障，并通過日常的行政管理達(dá)到公司運行的有序和高效行政辦公室：負(fù)責(zé)內(nèi)部管理和對外接待，協(xié)調(diào)有關(guān)工作；工程管理部：工程管理部的主要職責(zé)包含三個方面：現(xiàn)場管理、技術(shù)管理和項目報建，保證在實現(xiàn)項目的進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制的前提下高質(zhì)量完成項目的實施；征地拆遷部：負(fù)責(zé)征地拆遷事項；成本管理部：負(fù)責(zé)項目整體的成本預(yù)算和控制，達(dá)到成本的優(yōu)化，使公司決策更加高效和精確。財務(wù)部：負(fù)責(zé)財務(wù)工作。人力資源配置公司各部門主要人員配備如下：部門名稱配備人數(shù)備注1總經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)3副總經(jīng)理辦公室3工程管理部6征地拆遷部6成本管理部4財務(wù)部3合計26第三章項目建設(shè)背景及必要性項目建設(shè)背景某某整體規(guī)劃隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力2007-2020文化、教育事業(yè)中心城市。2007年３月14日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議某某代表團審議時指出“經(jīng)過十年的發(fā)展，某某已站在一個新的發(fā)展起點上。希望某某堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇，進(jìn)一步完善思路，真抓實干，把某某加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)?！边@就為某某加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使某某的發(fā)展迎來不可多得的機會。胡錦濤同時強調(diào)，某某是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使某某城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動作用得到充分的發(fā)揮。要努力實現(xiàn)城市規(guī)劃的科學(xué)化，把保持城市原有的特色和展示城市發(fā)展前景有機地結(jié)合起來，真正使城市規(guī)劃經(jīng)得起實踐和歷史的檢驗；要努力實現(xiàn)城市建設(shè)的集約化，充分考慮本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平和資源環(huán)境的承載能力，有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時也為某某更快更好地實施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個最好契機。年400多萬人轉(zhuǎn)移到“一小時經(jīng)濟圈”42020230萬人口。按照建設(shè)全國快以都市區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈”發(fā)展，引導(dǎo)渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。某某經(jīng)濟發(fā)展及規(guī)劃南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝——江北向斜、某某向斜。背斜成ft，構(gòu)成低ft、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低ft主要分布在南ft500681.5米。丘陵主要分布在某某、涂ft、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽77個街道，一般海拔200-500米之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長45公里，流經(jīng)7個鎮(zhèn)；另有流域面積大于80平方2109條。某某地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無霜期長，冰雪少，風(fēng)小日照少，濕度大，云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫18.5C°，無霜期347天，降雨量1097.8毫米，霧日67.8天。一直以來，某某的GDP增長倚重的是發(fā)展迅猛的工業(yè)，2010年，南岸的工業(yè)已GDP的半壁江ft，201061022%，已連續(xù)五年被評為全市工業(yè)十強區(qū)縣。2090年代以來，我國開始重視商圈的作用。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，其消費需求越WTO后，對外開放進(jìn)程的加快，將會有更多的商業(yè)資本投入到商貿(mào)流通領(lǐng)域中來，市場競爭將更加零售商業(yè)已開始成為引導(dǎo)生產(chǎn)和消費的先導(dǎo)型行業(yè)。商貿(mào)流通的這些變革，必將加速傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的重組改造，而商圈的發(fā)展與建設(shè)則是其戰(zhàn)略重點。某某商務(wù)圈發(fā)展規(guī)劃重點闡述以下問題：某某商務(wù)圈的現(xiàn)狀，發(fā)展基礎(chǔ)及市場潛力，發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略，總體的戰(zhàn)略目標(biāo)，某某商務(wù)圈得到迅速發(fā)展。某某是某某確定的會展中心，會展經(jīng)濟發(fā)展取得了一定成效，但總體來說還處于起步階段，還滿足不了經(jīng)濟發(fā)展的要求，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。為此，如何加快發(fā)展，特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動某某經(jīng)濟邁上新臺階，就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。在經(jīng)過全區(qū)范圍內(nèi)的解放思想大討論后，最終形成了共識：某某的經(jīng)濟發(fā)展，除繼續(xù)抓好茶園新區(qū)建設(shè)、培育新型工業(yè)這一經(jīng)濟增長極外，還要抓住亞太城市市長峰會、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)這兩大機遇，大力發(fā)展會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為全區(qū)的第二經(jīng)濟增長極。通過發(fā)展會展經(jīng)濟，帶動第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模，進(jìn)而推動第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟邁上新臺階。新的某某國際會展中心的建成和投入使用、亞太城市市長峰會的成功舉辦，標(biāo)志著某某及整個某某的會展經(jīng)濟進(jìn)入了一個嶄新的歷史時期，“會展在南岸”的品牌效應(yīng)開始凸現(xiàn)。2008年，某某正式開始經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“四規(guī)合一”的試點工作，原本并沒被列為試點區(qū)縣的某某卻主動請纓。實行“四規(guī)合一”“三生共進(jìn)2008“工業(yè)飛地”模式，在共建園區(qū)內(nèi)由某某提展。在未來某某將形成某某、茶園新區(qū)、zzz等幾大中心，以及工業(yè)園區(qū)等，從而形要貢獻(xiàn)力量。在這一背景下，地處某某與zzz之間的本項目未來發(fā)展具有十分良好的帶動作用。1980或南城坪。某某商務(wù)圈以某某轉(zhuǎn)盤為中心，北至長江大橋南橋頭,南連四公里轉(zhuǎn)盤,東接海棠溪立交橋,西鄰某某經(jīng)濟技術(shù)開放區(qū),41.53萬平方米的新的商業(yè)步行街,4.5zzz南豐商場、某某商業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的20個大中型商場、超20萬以上的消費人口，已成為某某主城區(qū)五大購物“五大中心”，加快建設(shè)會展中心，使之盡快成為帶動全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭，新崛起的某某南部中央商務(wù)區(qū)。202624.570%。同時商務(wù)辦公、金融、會展等也已初露崢嶸。項目建設(shè)的必要性3.14展的重要舉措2007314日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議某某代表團審議籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)了一個最好契機，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為某某加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使某某的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。2007-2020年某某城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展2020富有歷史傳統(tǒng)文化和ft水城市特色的現(xiàn)代化城市。按照《總體規(guī)劃》某某將建設(shè)國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。這一切必然有力地推動城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。有積極意義該項目從地理位置上看，處于某某商圈東側(cè)，緊鄰zzz，工商銀行某某分行，交通便利，地段優(yōu)越，升值潛力巨大。某某商圈作為某某主城區(qū)五大核心商圈，某某政府目前正在大力改造提升某某商圈。以現(xiàn)在的某某轉(zhuǎn)盤（改造后的某某中心商業(yè)廣場）為中心，以五條特色步行街的建設(shè)為核心，并以沿東、南、西、北四條軸線的不同業(yè)態(tài)發(fā)展為重點，真正使某某商務(wù)圈成為某某乃至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一，成為某某江南商務(wù)中心的核心組成部分。1、商貿(mào)流通：某某商務(wù)圈地處某某經(jīng)濟核心區(qū)，擁有新世紀(jì)江南商都、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場、大型超級市場和專業(yè)市場；文體娛樂休閑設(shè)施齊全。商圈注重以載體建設(shè)增強商業(yè)拉動力和輻射力。一號步行街望旺街、二號步行街帝景MALL、五號步行街金陽某某映像，三號步行街協(xié)信?城市廣場計劃，四號步行街萬達(dá)廣場，進(jìn)展順利。五條特色步行街是未來某某商圈發(fā)展的核心商業(yè)區(qū)，隨著項目的逐步實施，增加了商貿(mào)流通設(shè)施，吸引了更多商業(yè)要素的聚集、提升了商業(yè)街的人氣。五條特色步行街、酒店業(yè)“60顆星”、100萬平方米商業(yè)面積，150加強。2、支柱產(chǎn)業(yè)：根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢，確定打造家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。3543畝，面28萬平方米的“某某國際會展中心”的為基礎(chǔ)，某某商務(wù)圈先后舉辦了亞太市長峰會、全國藥博會、2007“會展經(jīng)濟”初見成效，帶動了我區(qū)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，使“會展在南岸”成為我、區(qū)又一強勢品牌。目前正加緊建設(shè)會展中心二期項目。4、交通狀況：作為某某南大門，某某商務(wù)圈近年來交通狀況得到了極大的改善和發(fā)展，內(nèi)有長江大橋，鵝公巖大橋與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)相連，渝黔高速橫穿境內(nèi)，并且長江大橋復(fù)線橋、菜園壩大橋已建成通車，輕軌3號線、四公里交通換乘樞紐正在實施建設(shè)，某某轉(zhuǎn)盤中心樞紐改造已列入實施計劃，正在完善周邊配套路網(wǎng)。隨著某某商務(wù)圈內(nèi)交通系統(tǒng)的改造和完善未來的區(qū)域交通將達(dá)到國際城市AA級標(biāo)準(zhǔn)。本項目地處某某商圈門戶位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套成熟，隨著周邊商圈改項目實施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題某某主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個組團區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會直接影響對城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計，為某某城建的現(xiàn)代化帶來障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒有得到很好的開發(fā)利用，造成資源的閑置浪費。而最直觀的一點則在于，危舊房周邊常常亂搭亂建，建筑間距小，采光通風(fēng)不足，缺乏綠地與公共空間。從城市肌理上看，在日漸亮麗的某某主城景觀中，危舊房的存在已影響到某某的對外形象和投資環(huán)境。危舊房改造的首要任務(wù)是解決住房的安全隱患。兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要結(jié)點區(qū)域的危舊房改造是現(xiàn)在拆遷的重點。目前，某某主城區(qū)各區(qū)政府正結(jié)合區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)，劃定危舊房改造片區(qū)的拆遷紅線范圍，以求使整個城市發(fā)展和人居改善能夠得到同步、健康的發(fā)展。2007年“7.17特大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災(zāi)區(qū)邊沿，給人民群眾造成了損失，同時加劇了危舊房對人民生命安全的威脅，該區(qū)域在暴雨等災(zāi)害中道路、ft20085.12四川的大地震發(fā)生后，房屋安全問題更被全社會所普遍關(guān)注，項目區(qū)域提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。項目實施是順應(yīng)某某地產(chǎn)發(fā)展的需要某某由于歷史形成的關(guān)系，城市的人口密度已經(jīng)達(dá)到香港的港島、九龍這樣的水平，但是目前某某的市政環(huán)境和經(jīng)濟條件不足以支撐這樣高人口密度的高品質(zhì)生活。從生活的角度來講，人們永遠(yuǎn)是向往更加休閑、更加寧靜，充滿人和人之間交流的生活環(huán)境，不管是某某的人還是某某的城市都需要一個喘息的機會。將形成某某美麗夜景的一部分，因此項目的時候司是順應(yīng)了某某發(fā)展的需要。鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，提高人民經(jīng)濟生活水平主城大量建設(shè)新型住宅的同時,786房,35年完成改造,以改善居民的居住條件。尤其值得關(guān)注的是,房改造后,50%。口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)和北部新區(qū)。786萬平方米要改造的房屋,分“危房”,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明的房屋,473萬平方米,313,對主城危舊房全面改造。即除786萬平方米的“主體”危舊房外,1969年底以后建成的房屋。2008年首先對房屋安全隱患突出的地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干2009年拆遷改造的“重頭戲年則是危舊房改造的“收尾”工作。危舊房改造不僅解決困難群眾住房問題，而且是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率的現(xiàn)實需要，更是構(gòu)建和諧社會的客觀要求。230平方米，按建筑面積30平方米給予等345平方米，按建45平方米給予等值或?qū)嵨镅a償安置。根據(jù)市規(guī)劃局的統(tǒng)計，直轄以來，某某城市化從1997年的28%提高到2009年的51.3%1.92個百分點，增幅高于全國平均水平。某某的城市空間每年以拓10公里左右的半徑向外推進(jìn)，不少農(nóng)村人口因為城市化建設(shè)轉(zhuǎn)為城市人口。危舊房對于城市建設(shè)及服務(wù)功能的影響絕非只體現(xiàn)在居住條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重等方面。主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個組團區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無序、從城市肌理上看，在日漸亮麗的某某主城景觀中，危舊房的存在已影響到某某的對外形象和投資環(huán)境。某某政府明確承諾，將用3－5年的時間，投入1000億元把主城九區(qū)的危舊房全部改造。某某危舊房改造按照建設(shè)宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)，在改善老百姓居住環(huán)境的同時，還要提升城市形象，其中最大的變化就是舊城區(qū)的綠化，700萬平方米危舊房拆除后，用地面積的一半將用來搞綠化。其中，15%是集中的公共綠地，35%是隨項目配套的綠地。舊城區(qū)將采取減量的措施。一是減少舊城區(qū)居住的人口量，通過舊城改造與一些新建項目結(jié)合起來，把舊城區(qū)的一部分老百姓轉(zhuǎn)移到其他地方居住。二是減少建筑的量，讓舊城區(qū)能有空間建設(shè)綠地。因此本項目是順應(yīng)了某某大力加大危舊房改造，建設(shè)宜居城市的整體思路，對城市的綠化、居民的經(jīng)濟生活水平的提高有較大的幫助，同時也可以解決部分市民就業(yè)的問題，緩解社會就業(yè)壓力，另外也順應(yīng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，對提高某某城市化率有著積極的推動作用，對城市的整體形象有建設(shè)性意義。第四章地產(chǎn)及土地市場前景分析中國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟方面：中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長2010年，我國國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好。初步測算，我國全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)39798310.31.1個百分點。分季度看，一季度同比增長10.3%9.6%9.8%404974.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值18648112.2%1710059.5%。546412.9%，連續(xù)七年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量123100.33132391994.81.9%肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量77803.6%。其中，豬肉產(chǎn)50703.7%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長15.74.719.6%，二季度15.9%，13.5%，13.3%。分登記注冊類型看，國有及國13.7%；集體企業(yè)增長9.4%；股份制企業(yè)增長16.8%；14.5%16.5%，13.6%。分行39，3818.4%，15.5%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，全年97.9%，0.22781406.219.5%24141524.55.93672519.7%，回落7.618.2%，23.2%，25.6%。分地區(qū)看，東22.826.9%，26.24826733.2%。15455418.4%；14.8%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消13368918.8%；2086516.1%1763618.013691818.5%其中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額5805629.9%。熱點消費快速增46.0%，37.2%，34.8%，家用電27.7%。2972834.7%1577931.3%;1394838.718316.4%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均2103311.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1910911.3%，7.8%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性10.7%，12.8%，12.1%，財產(chǎn)性收入增長20.5591910.9%。其中，工資性收入增長17.9%，家庭經(jīng)營純收入增長12.1%，財產(chǎn)性收入增長13.8%。貨幣供應(yīng)量穩(wěn)定增長，人民幣存貸款增量減少。12月末，廣義貨幣（M2）余額72.6萬億元，比上年末增長19.7%，增幅同比回落8.0個百分點；狹義貨幣（M1）26.721.2%，11.2（M0）4.516.7%，4.947.97.91.671.812.0萬億元，少增1.1萬億元。加快推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力加強自主創(chuàng)新，切實抓好節(jié)能減排，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生，鞏固和擴大應(yīng)對國際金融危機沖擊成果，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景20104826733.2%12706.4%，111.30.3%。1．房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況20104826733.2%，3403832.9%，70.5%12557012.0%。201040.552.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。121.862.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.194.5積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。2．商品房銷售情況201010.4310.1%，增幅比1-110.38.0%，辦公樓增長21.929.9%。20105.2518.31-110.814.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分31.2%46.3%。122180811.5%；1020121.9%。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況20107249425.4%1254079626705舊城改造項目建議書48.8%；3245415.9%1902017.3%；92117.6%。4．70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環(huán)比上漲0.3%。127.6%，111.78.5%，7.2%，高檔住宅銷12.8%；1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價0.3%0.2%；0.1%。125.0%，110.60.5%，110.25．全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12（111.41點，比上年同期回落1.87點。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖103.87，110.953.45102.66112.088.11110.390.34103.66，110.5621舊城改造項目建議書舊城改造項目建議書PAGE62PAGE626.79112.302011201092011格指數(shù)增幅則繼續(xù)平穩(wěn)回落，但依然保持上漲，新開工面積增幅則出現(xiàn)明顯回落。19982—201010經(jīng)濟環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA20102011指標(biāo)預(yù)測如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落201129.1822.9%；5.721.5%；4.1425.6%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長平穩(wěn)20119322827.8%，增速與上年基本持平。房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落201146.0115.6%，36.03201012.710.1201119228316137114.9%，201041.335.62011787086.7%；654308.6%，20105.27.6銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長2009201111.726266318.111.0323.1%31.7%。房屋銷售價格指數(shù)平穩(wěn)回落20105月份起，全國房屋銷售價格指數(shù)就出2011年，房屋銷售價格指數(shù)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，到2011122.5%3.4%，新建商品住宅價格上漲2.7%。某某經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展某某經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展2010年，某某人民在市委、市政府的帶領(lǐng)下、積極貫徹落實“314”總體部署和中央宏觀調(diào)控要求，主動適應(yīng)國內(nèi)外形勢變化，以內(nèi)陸開放高地和金融高地建設(shè)、民生工程、“兩翼”農(nóng)戶萬元增收工程等項目為抓手，擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、惠民生，不斷改善經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，推動經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展。2010年，全某某經(jīng)濟發(fā)展取得良好成績，經(jīng)濟增速再創(chuàng)新高。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7894.2417.1%，2，13685.396.1%；4356.4122.7%；2852.4412.4%8.7：55.2：36.1；0.62.4201010332.45億元，開啟某某工業(yè)發(fā)展“萬億時代”。全年工業(yè)實現(xiàn)增加值3697.83GDP20102781.7123.7%，仍是支柱產(chǎn)業(yè)中份額最大的產(chǎn)業(yè)；筆記本電腦基地建設(shè)的快400.90在五大支柱產(chǎn)業(yè)中增速最快（1）。表1：2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值絕對額（億元）增速（%）占比（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9087．9928.6--汽車摩托車2781.7123.730.6天然氣是石油化工533.8629.75.9裝備制造1655.413818.2材料工業(yè)1334.6837.314.7電子信息400.9048.14.420102.871307182.51.92010481.2219.8%，GDP6.1%；金融業(yè)上繳營業(yè)稅35.7927.4%；24613.8423.4%。隨著金融資產(chǎn)交易所等7企業(yè)上市直接融資規(guī)模擴大，長江上游地區(qū)金融中心建設(shè)正快速推進(jìn)。一是貸款余額GDP，201010999.87GDP139.3：100，3.713613.974666.885839.6679.9：100，3.180%，80.8%，0.9201072.9%的規(guī)36.3固定資產(chǎn)投資較快增長2010年，是“十一五”計劃收官之年，也是鞏固經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭，在“后危機時代”尋求快突破、上臺階、大發(fā)展的關(guān)鍵年。某某以“314”總體部署為總綱，緊緊把握“三號文件”等重大政策機遇，以“五個某某”、兩江新區(qū)等建設(shè)為載體，抓好各項投資工作，投資力度不減、規(guī)模不降，結(jié)構(gòu)更科學(xué)、體制更完善，有力地促進(jìn)某某經(jīng)濟結(jié)出“累累碩果”，“十一五”精彩收官。2010年，全市上下著力抓好“五個某某”、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、內(nèi)陸開放、改善民生等重點工作，全面發(fā)力、提速推進(jìn)，促使投資穩(wěn)步增長，全年全社會完成固定資產(chǎn)投資6934.8030.4%。2010年某某投資運行呈現(xiàn)出穩(wěn)定性較強的特點。尤其是430-32%0.33.10.4個百9003.63-5500億元內(nèi)，6-10500-700億元之間，最后兩月單月增量有所提高，總體保持了一個穩(wěn)定逐漸上升的態(tài)勢。全市投資穩(wěn)步增長有兩點支撐因素：第一，中國經(jīng)濟基本面未發(fā)生改變。推動中國經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在本質(zhì)因素是工業(yè)化、城市化、市場化和國際化，宏觀經(jīng)濟發(fā)展的這全市“城市建設(shè)大會戰(zhàn)”全面開展。建設(shè)與改造項目投資規(guī)模在億元以上施工。其中，新開工億元以上施工項目58220092401059.2731.7%，9.7等億元以上政府類重點項目支撐作用顯著，重鋼環(huán)保搬遷工程、渝利鐵路建設(shè)等新開工億元以上項目更是成為拉動全市建設(shè)與改造項目投資平穩(wěn)增長的強勁動力。一圈兩翼統(tǒng)籌并進(jìn)2010年，某某投資的地區(qū)結(jié)構(gòu)繼續(xù)向經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的“兩翼”地區(qū)傾5155.4729.7%，占20090.41258.41億元，34.2%17.6%18.1%520.91億元，增28.6%。從增長速度看，有25個區(qū)縣城鎮(zhèn)投資增長速度高于全市平均水平，其中增長速40%11個區(qū)縣，多為“兩翼”地區(qū)。投資增速低于全市平均水平有15個區(qū)縣，多為“一圈”地區(qū)。工業(yè)交通雙擎助推在工業(yè)化和城市化加速發(fā)展的背景下，工業(yè)投資一直是某某傳統(tǒng)投資支柱行業(yè)。2010年工業(yè)累計完成投資2233.69億元，同比增長24.6%，占投資總量的32.2%,31766.2927.9%，占工業(yè)投資總量近八成。部分制1.9工煉焦及核燃料加工業(yè)投資增長1.3倍；醫(yī)藥制造業(yè)投資增長1.1倍。另外，采礦176.3613.2%291.0413.4%。全市交通運輸業(yè)完成投資758.79億元，同比增長13.6%，占投資總量的10.9%。高速公路和鐵路作為“暢通某某”的重要載體，項目建設(shè)進(jìn)展順利，帶動8123.6016.3%。渝利鐵路、渝萬城際鐵路、成渝客運專線某某段等鐵路項目進(jìn)展順利，鐵路運輸完成投資150.86億元，增長92.0%。投資結(jié)構(gòu)三進(jìn)三退一是地方投資比重提高，中央投資比重下降。1-12月，全年地方項目投資速度6408.8331.4%92.4%0.7個百分點。新增中522342525.9719.4%7.6%，比重較0.7個百分點。二是一、三產(chǎn)業(yè)投資比重提高，二產(chǎn)業(yè)投資比重下降。各區(qū)縣積極貫徹中央1號文件精神，進(jìn)一步加大“三農(nóng)”投入，第一產(chǎn)業(yè)累計完成投資264.77億元，增長33.0%，高于全社會投資增速2.6個百分點，占投資總量的3.8%，比重較2009年同期上升1.0個百分點。第三產(chǎn)業(yè)完成投資4246.90億元，增長31.6%，占比61.2%0.592.08億元，增144.6%36.87100.0%；此外，全市還進(jìn)121.55億元，增10.9%53.6940.4%。同期第二產(chǎn)2423.1228.1%20093.5個百0.63.8:35.0:61.2。三是農(nóng)村投資比重提高，城鎮(zhèn)投資比重下降。隨著中央新增投資對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施2010591.8164.8%8.5%，比重較去年同1.76342.9827.9%，占投91.5%。資金來源四大支撐資金是項目投資的鋪墊。2010年，我市爭取中央支持和擴大招商引資兩手抓，以農(nóng)村土地交易所、農(nóng)畜產(chǎn)品交易所、金融租賃公司、私募基金公司、風(fēng)險投資公司等全國性要素市場和“另類金融中心”為平臺，拓寬投資資金來源渠道。全市到位資8557.96億元，同比增長41.4%，高于同期投資增速11.0個百分點，資金到位651.1564.0%。1747.7145.1%。投資信心的恢復(fù)及增強帶動企3820.1532.6%。商品房銷售等2156.4951.6%。國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金四大資金來源占全年全市到位資金總量的97.8%，有力地保障了項目順利建設(shè)。12149.23100.6%3年來同期最高增速，高于59.21.2%提高到了1.7%。城鄉(xiāng)居民收入及消費上升迅速2010527717.8%，2.9233521.7%。隨著農(nóng)52739.1%。2010362515.4%。農(nóng)民“吃、穿、住”等消費較快增長，全年人均食品消費支出1750元，增長13.548.3%，0.822412.9%；54834.9%。家電下鄉(xiāng)政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，家庭設(shè)備消費檔次不斷提升。全年人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費支出為2611753211.3%。四項收入中，除工資24.0%23.1%20.1%。我市開展的一系列“送溫暖惠民生”工程帶來低收入10%750611.1%10%10%4.92∶1133359.8%。食品、衣著、居住50139.5%；恩37.6%，0.110213.9%，8.0購買住宅或進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的需求旺盛，購房能力有所增強。2011蓬勃的發(fā)展勢頭向世人宣告他的崛起。2010613區(qū)正式掛牌成立供了良好的契機。2011加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，走民生導(dǎo)向發(fā)展之路的重要一年?！拔鍌€某某”建設(shè)、十大民生工程、內(nèi)陸開放高地和金融中心建設(shè)等將繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展。綜合分析國內(nèi)外形勢，20112010快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變等重大戰(zhàn)略性調(diào)整，全國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局或?qū)l(fā)生重大變化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力依然強勁?！笆晃濉逼陂g2二是食品價格的長期上漲趨勢短期不可能扭轉(zhuǎn)，物價上漲壓力仍然突出，通貨膨脹預(yù)總體而言，2011年全市經(jīng)濟發(fā)展將呈現(xiàn)“先低后高再企穩(wěn)”的態(tài)勢。14江上游經(jīng)濟中心、中國西部橋頭堡和領(lǐng)頭羊。而其城市價值卻被嚴(yán)重低估，隨著直轄14某的城市價值將得到極大提升。某某房地產(chǎn)市場概況分析政策影響分析增長基本協(xié)調(diào)。地產(chǎn)市場將步入更加健康可持續(xù)的發(fā)展軌道。新一輪樓市調(diào)控政策具體內(nèi)容主要措施 具體內(nèi)容要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度貸政策

實施細(xì)則。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格施行問責(zé)制,對政策落實不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策給

30%及以上;對貸款購買第二套住房50%、貸款利率不低于1.1管理,禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)程的貸款需求。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。2010快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實支持公共居工程建設(shè),抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。五加大住房交易市場檢 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為,有上述構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司慫恿客戶簽訂“陰陽合券和新購置土地,各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸同”等行為。 和貸款展期。兩次樓市調(diào)控對比4.17兩次樓市調(diào)控對比4.179.29首套房首付比例要求對購買首套住房建筑面積在90平不分住房大小，一律要求首套貸款于30%。在商品住房價格過高、上漲過快、供不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫第三套及以上住房貸款應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險方米以上的，貸款首付款比例不得低首付要30%及以上。狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住貸款。房貸款。非本地居民購房對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明暫停發(fā)放購房貸款。限購只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。問責(zé)停留于空泛問責(zé)。明確要求地方政府未出臺新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺細(xì)則的要完善。某某經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場強勁推動2010年，全某某經(jīng)濟發(fā)展取得良好成績，經(jīng)濟增速再創(chuàng)新高。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7894.2417.1%，2，13685.396.1%；4356.4122.7%；2852.4412.4%8.7：55.2：36.1；0.62.4201020091125.91238.9125.0%。2011（一因素201110.9%，1.614.0%。200820091季度觸底后（9.0%），14.9%，并最終實14.9%的增速。進(jìn)入201017%下，表現(xiàn)出了強勁的發(fā)展勢頭，為“十二五”開了好頭。與此同時，財政收入、工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民收入等宏觀經(jīng)濟指標(biāo)全面向好，為房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇提供了強勁動力。（二速釋放的關(guān)鍵因素“宜居某某”建設(shè)力度加大，主城區(qū)拆遷改造加速，導(dǎo)致全市購房需求大幅增2009325400115一步繁榮。以“五個某某”建設(shè)為載體的迅猛推動，某某主城區(qū)的城市面貌得到大幅改觀，從廣告整治到主干道街面整治，讓城市亮起來，城市聚集功能和輻射效應(yīng)強化，城市品牌價值極大提升。（三）市場量跌價升20104314.397.8%。20105720/平米。體現(xiàn)出銷售面積小幅上升，銷售價格創(chuàng)新高的基本態(tài)勢。（四購房檔次提升和土地價格上揚是影響某某房地產(chǎn)商品房價格上漲的重要因素首先，購房檔次提升，目前主城包括萬科、恒大、富力等外來品牌帶動精裝修成6000/7000—8000/10000/平米左右。其次是土地價格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積與成交價款增速情況來5.4%76.9%，前文所提到的兩大“地王”項目，樓面地價均達(dá)到3000/甚至全市的房價上漲均已起到一定的催化作用。某某房地產(chǎn)市場總體分析某某商品房市場投資分析160004.50%100003.5%800060003.0%400020002.5%02.0%重慶房地產(chǎn)投資情況度重慶房地產(chǎn)投資情況度度度度度度度度度度度1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季全國投資額重慶投資額重慶占比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理2010年第三季度某某完成房地產(chǎn)投資415.42億元，與2009年同期相比增長了25.6252202.730944.24201033.02%，為12009比增長較穩(wěn)定，這說明某某房地產(chǎn)投資在全國平均水平來看增速良好，呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，走在全國的前列。3.3之上，房地產(chǎn)投資發(fā)展較全國平均水平更加良好，同時從圖上看，某某長期增速保持更加穩(wěn)定的走勢。3季度某某同比增長與全國水平相比增速有逆轉(zhuǎn)的趨勢，曲線轉(zhuǎn)變?yōu)橄?逐步滲透，房地產(chǎn)投資增速迅速增長，使得房地產(chǎn)的投資增長上升到了新的高度，本季重慶房地產(chǎn)投資增速120%重慶房地產(chǎn)投資增速120%100%80%60%40%20%0%-20%1-度0%度度度度度度度度度度2季3季4季1季季季季季季季0080809092093094101102310全國同比重慶同比全國環(huán)比重慶環(huán)比2008—2010年某某房地產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理重慶住宅投資情況重慶住宅投資情況1200010000800060004000200004.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%季 季 季度度度季 季度度季 季 季度度度季 季 季度度度1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3全國住宅投資額重慶住宅投資額10重慶占比2008—2010某某住宅投資情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20103279.56327.24%，5重慶住宅投資增速重慶住宅投資增速120%100%80%60%40%20%0%-20%度-0%季度季度季度季度季度季度度度度度8-60812 3 4 1 2 3409季110季210季310季全國同比重慶同比全國環(huán)比重慶環(huán)比2008—2010某某住宅投資增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理從住宅投資的增速變化看，短期變化較大，變化區(qū)間較寬，但與全國水平比較看，變化范圍略小，環(huán)比震蕩更加平穩(wěn)，整體增長較全國水平更好。從長期增速看，某某住2季度達(dá)到了最小值，可見進(jìn)2009094季度住宅同比2010329個百分點，保持了較穩(wěn)定運行。某某商品房市場供需關(guān)系分析重慶房地產(chǎn)市場供需關(guān)系重慶房地產(chǎn)市場供需關(guān)系3.53.02.52.01.51.00.50.0108季度208季度季度季度季度季度季度季度度度度341 2093季季季4 1 2 3全國商品房銷供比重慶房地產(chǎn)銷供比全國住宅銷供比重慶住宅銷供比2008——2010年某某房地產(chǎn)市場供需關(guān)系數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理從某某房地產(chǎn)市場供銷關(guān)系看，某某商品房銷供比基本處于0.8-3.5之間，平均銷1.53季度住宅供銷32%，可見某某銷售相對更加旺盛，市場平衡性更差。從某某房地產(chǎn)市場供需變化趨勢比較看，竣工面積和銷售面積周期性基本相當(dāng)，季節(jié)性影響也基本一致，但供應(yīng)量的短期趨勢看，變化幅度較大，穩(wěn)定性較差，在去年房地產(chǎn)走勢相對低迷的時期，供應(yīng)量短期出現(xiàn)了環(huán)比的持續(xù)走低，這說明在房地產(chǎn)景氣程度較低的時期，開發(fā)商推盤意愿下降，延緩工期的主觀性和客觀性都較高，從而促使市場呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺的跡象，從而達(dá)到拉升房地產(chǎn)價格促使房地產(chǎn)步入增長的軌道。3季1重慶房地產(chǎn)供需變化趨勢重慶房地產(chǎn)供需變化趨勢500%400%300%200%100%0%108季季度季度季度度度度度度度度2 3 4109季209季309季409季110季210季310季重慶商品房竣工面積同比重慶商品房銷售面積同比重慶商品房竣工面積環(huán)比重慶商品房銷售面積環(huán)比2008—2010某某房地產(chǎn)供需變化趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理某某主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析主城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析商品房新增供應(yīng)量商品房新增供應(yīng)量7006005004003002001000120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4度度度度 度度度度 度度度度新增供應(yīng)環(huán)比2008—2010年主城區(qū)各季度商品房新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理2630.8121.57%，2096.28商品房新增供應(yīng)量增速趨勢120%100%80%60%40%商品房新增供應(yīng)量增速趨勢120%100%80%60%40%20%0%%40%08季408季度109季度209季度度度度度度度309季409季110季210季310季410季同比2008—2010年主城區(qū)各季度商品房新增供應(yīng)量增速趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理從供應(yīng)量的增速趨勢看，呈現(xiàn)出較長周期的特點，主要浮動范圍保持在-20%-40%083彈的形式，同比增幅約20%增長穩(wěn)定健康，同時從圖形看，同比增速下基本結(jié)束下降通道，曲線表現(xiàn)趨于健康穩(wěn)定，由此也可以看某某供應(yīng)量同比增速有逐步收窄的趨勢。這說明某某商品房市場供應(yīng)有逐步更加穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，增速波動性有望逐步減小，從而保持供應(yīng)量的平穩(wěn)，在價格逐步走高和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入更加成熟的時期后，供應(yīng)量大幅度波動不利于開發(fā)商資金鏈的控制，也不利于供求關(guān)系的穩(wěn)定發(fā)展，從而容易造成交易市場的不穩(wěn)定以及促使市場空置面積的繼續(xù)上揚。因此我們認(rèn)為供應(yīng)量將更加穩(wěn)定的發(fā)展，從而使得某某房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的趨勢。主城區(qū)房地產(chǎn)市場需求分析表現(xiàn)出反周期的特點。但進(jìn)入201020093商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢120%90%60%30%0%%季季度季度度商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢120%90%60%30%0%%季季度季度度度度度度度度-60%-90%34109209季309季409季110季210季310季410季新增供應(yīng)同比成交面積同比20084季度—20104季度某某主城區(qū)商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢商品房銷供比發(fā)展趨勢2.0商品房銷供比發(fā)展趨勢2.01.51.00.50.0308季度408季度109季度度度度度度度度209季309季季季季季季41210310410銷供比20083季度—20104季度某某主城區(qū)商品房銷供比發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理083,4供應(yīng)量快速增長而銷量卻出現(xiàn)了大幅度的下滑，這主要是在金融危機的影響下，市場預(yù)期變化劇烈，開發(fā)商資金鏈也受到了巨大的壓力，從而加快了推盤的速度，而市場在經(jīng)20091.0-1.51.05我們認(rèn)為在這一趨勢下，后期調(diào)控力度加強將使得某某房價增長速度得到有效的控制。主城區(qū)房地產(chǎn)市場成交量分析商品房成交量季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 1 2 3 4 1 2 商品房成交量季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4度度 度度 度度 度度度度 度度成交面積成交金額金額環(huán)比面積環(huán)比80080%70060%60050040%40020%3000%200100-20%0-40%2008—2010年某某主城區(qū)各季度商品房成交量數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20104457.136.82%，10020092201120112008商品房成交量發(fā)展趨勢150%100%50%0%%季季度季度季商品房成交量發(fā)展趨勢150%100%50%0%%季季度季度季度季度度度度度度度度1 2-100%3 4 1209季309季409季110季210季310季410季面積同比金額同比2008—2010某某主城區(qū)各季度商品房成交量發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理130%110%90%70%50%30%10%-10%09年2季度09年3季度 09年4季度 10年1-30%面積同比金額同比住宅成交量發(fā)展趨勢季度10年2季度10年3住宅成交量發(fā)展趨勢季度10年2季度10年3季度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理某某土地市場分析土地成交量及其發(fā)展趨勢分析土地市場成交面積和建筑面積土地市場成交面積和建筑面積1400120010008006004002000700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季1234 1234 1234成交面積(萬平方米）成交面積環(huán)比總建筑面積(萬平方米）成交建筑面積環(huán)比2008年—2010年某某主城區(qū)土地市場交易面積和建筑面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20104573季度也放量較大，增加1623%，為近三個季度平均單宗面積最大值。成交土地面積392.18萬平方米，環(huán)41.12%體較去年同期相比土地市場在政策高壓下出現(xiàn)了大幅回落，一方面宏觀調(diào)控更加嚴(yán)厲對土地違反的處罰力度加大，使得土地購置到土地開發(fā)時間縮短從而加大了開發(fā)商資金的要求，另外在二級市場調(diào)控政策趨勢逐步趨緊的狀況下開發(fā)商對房地產(chǎn)市場中期預(yù)期發(fā)生改變。4416.136.10%447.320%56.93%表現(xiàn)出全面下降的態(tài)勢，說明市場預(yù)期在政策的調(diào)控下已經(jīng)發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，由于土地市場的指標(biāo)最終將轉(zhuǎn)化為二級市場供應(yīng)的變化從而影響銷售市場供需和價格，因此我們認(rèn)為后期房地產(chǎn)市場將有所調(diào)整。土地市場成交金額狀況土地市場成交金額狀況1801601401201008060402001800%1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%-200%季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4度 度 度度 度 度 度 度 度度 度 度成交金額（億元）成交金額環(huán)比2008—2010年某某主城區(qū)土地市場成交金額狀況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20104164.44225.14%30.77%，同時在房地產(chǎn)價格高企，宏觀調(diào)控政策逐步加強，國土部多次加大對土地的調(diào)控力度，也使得地方政府土地儲備機構(gòu)推地的力度暫時放緩，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大的改變。從圖上看，土地成交金額走勢依然樂觀良好，這說明開發(fā)商對房地產(chǎn)發(fā)展長期仍然保持樂觀的態(tài)度，雖然土地調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控政策更是空前，但開發(fā)商投入土地的資金并沒有出現(xiàn)大幅直線式的下降。年時土地價值增長最快的一年，成交金額和成交面積的敞口迅速擴大的趨勢十分明朗，進(jìn)入2010年后，而差距有快速的下降，同時成交面積和成交建筑面積也呈現(xiàn)快速靠攏的趨勢，34季度這一趨勢將開始反轉(zhuǎn)。從成交金額的發(fā)展趨勢看，特點更加突出，去年出現(xiàn)了高增長，同比增幅最103續(xù)表現(xiàn)出了快速的下降，但下降勢頭放緩，下降的能量逐步走弱。土地市場成交量長期發(fā)展趨勢土地市場成交量長期發(fā)展趨勢1200%1000%800%600%400%200%0%-200%年109季度209季度309季度409季度度度度度110季210季310季410季成交面積同比成交建筑面積同比成交金額同比2009—2010某某主城區(qū)土地市場成交量長期發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理土地市場成交溢價趨勢土地市場成交溢價趨勢35%30%25%20%15%10%5%0%-5%度季季度季度季度季度季度度度度度度度1 23 4 1 2309季409季110季210季310季410季成交溢價2008—2010年某某主城區(qū)土地市場成交溢價趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20090092政策的滲透下，房地產(chǎn)進(jìn)入高速瘋長的軌道，開發(fā)商資金逐步充足，同時信貸的支持也使得房地產(chǎn)拿地進(jìn)入快速發(fā)展的周期，從而使得土地市場地王再次頻頻出現(xiàn)，土地溢價093082020102年多來的最大溢價，這主要是由于本季度北部新區(qū)土地出讓較多，溢價較高。主城土地市場成交價格及其趨勢分析450054000350043000325002000215001100050000-1土地市場成交均價情況季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季土地市場成交均價情況季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季度度度度度度度度度度度度1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4土地均價(萬元/畝) 樓面均價(元/M2)土地均價環(huán)比 樓面均價環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理20104279.53萬元/130.4%3季度呈現(xiàn)出震蕩式下降的趨勢后，本季度出現(xiàn)了大幅度的回升，成為一年來土地價格的新高，這主要6.81%，上升增長有擴20094季度樓面價格3951.93元/我們認(rèn)為主要是受到居住、商業(yè)土地樓面價格快速增長的影響較大。從圖上看，除本季1500元/平方米左右。從土地市場土地均價和樓面均價的發(fā)展趨勢看，42曲線呈趨穩(wěn)回升態(tài)勢，快速下降的勢頭得以遏制，整體看，樓面價格的走勢相對平穩(wěn)，而土地價格受到的影響更加劇烈，這和政策以及成交土地的板塊、供地的策略等都有較為密切和復(fù)雜的關(guān)系，但2094102季度延續(xù)恢復(fù)性上漲態(tài)勢，土地市場也開始止跌企穩(wěn)。土地市場成交均價發(fā)展趨勢土地市場成交均價發(fā)展趨勢500%400%300%200%100%0%%109季209季度季度度度度度度34季季季季季12310410土地均價同比樓面均價同比2009—2010年某某主城區(qū)土地市場成交均價發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理某某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析“五個某某”發(fā)展計劃的實施正逐步將某某建設(shè)成為宜居城市某某主城坐落在長江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)ft，江水回繞，城市就建在這ft水之間。ft給某某城以雄渾的氣度，水給這里帶來了不盡的靈氣，大自然的神奇造化給這座城市帶來的無限魅力。整個城市建筑依ft傍水，層疊錯落，別有意味。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣勢磅礴，整個渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。與其他平原城市相比，某某的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。某某ft水樓盤的價值越來越被人們重視。近些年，掀起了濱江、濱湖、ft居樓盤開發(fā)熱潮，市場上出現(xiàn)了一大批高質(zhì)量、高品位的ft水樓盤。新的ft水樓盤講究建筑與自然生態(tài)的融合，講究觀景、親近自然。同時樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。期2003投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費看，住房與汽車、教育等已成為新的消費熱點，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來一段較長時期內(nèi)的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。城市化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機遇51%，按照建設(shè)一小時經(jīng)濟圈202070%左右，每年將有50－6020（根據(jù)某某統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按某某政府工作報告該數(shù)據(jù)24.3/人，由于統(tǒng)計口徑不同形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一2020352007－202030006002737展奠定堅實的需求基礎(chǔ)。展創(chuàng)造了良機某某作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到國家的大力支持和幫助。直轄13年來，某某的城市競爭力、吸引力已得到較大提高，對周邊地區(qū)的輻射與帶動作用逐步增強。隨著我市的加快發(fā)展，某某作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進(jìn)一步發(fā)揮，已成為某某經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的發(fā)展良機。發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)4“8麗，她的獨特魅力將會吸引更多的人士到某某置業(yè)、定居。把某某建設(shè)成“國際大都市窗口”及“全國宜居環(huán)境典范”將提升某某城市價值CBDzzz限度上代表了大某某：背靠南zzzCBD，給南岸提供了最好的自然資源。經(jīng)過了幾年的積蓄，某某下大力氣打造交通樞紐，將輕軌下地，很好地保護(hù)了城這在整個某某都是絕對領(lǐng)先的。在幾個主城區(qū)中，南岸可供開發(fā)的土地供應(yīng)最大也是一個主要的原因，某某萬達(dá)廣場、上海城、協(xié)信城，共同打造了一個巨大的商圈舞臺，某某的商業(yè)不僅在數(shù)量上快速提高，在質(zhì)量上也必將得到極大提升。由于商務(wù)、商業(yè)和生活配套齊全，中心物業(yè)是百姓的天堂，生活和工作在這里，可以最大限度地降低生活成本，宜居南岸將逐步變成現(xiàn)實。第五章項目合法性評價項目已提供的資料有：（渝府[2008]36號）某某人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補償安置工作知道意見的通知（府[2008]37號）某某人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知（渝府[2008]38號）某某人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見（南岸府發(fā)[2008]106號）第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計劃拆遷內(nèi)容和規(guī)模拆遷地塊位于某某，東鄰宏聲路，南靠某某轉(zhuǎn)盤（某某百貨17.5920693.2512926.767766.49便捷，基礎(chǔ)設(shè)施齊備。本項目緊鄰某某轉(zhuǎn)盤，地主某某金融中心核心區(qū)域，周邊有zzz、百盛、建馬特等大型商業(yè)結(jié)構(gòu)，銀行、超市等配套設(shè)施齊全，加之樞紐工程的開通，享有得天獨厚的便捷交通和繁華商貿(mào)環(huán)境，擁有絕大的區(qū)域發(fā)展價值和前景，適宜建設(shè)以商貿(mào)居住為主的綜合型沿江高檔社區(qū)項目進(jìn)度計劃13始拆遷整治工作，1第七章投資估算及資金籌措投資估算編制依據(jù)1、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額某某基價表》（2008年）2（2008年）3（2008年）4、某某人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補償安置工作知道意見的通知（渝府[2008]37號）5知（渝府[2008]38號）6、《某某城市房屋拆遷管理條例》7[2002]92號8（渝財建【2010】136號）9、建設(shè)工程配套使用的取費標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件10、相關(guān)類似工程實際工程費用11、建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計、合同及政府部門批復(fù)資料12、某某頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件13、其它相關(guān)資料投資估算范圍20693.25平方米（17798.962894.29財務(wù)費用等。投資估算的內(nèi)容土地拆遷整治費測算表序號序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）估算依據(jù)1住宅搬家補助費165戶1000元/戶×1.524.75某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)2住宅提前搬遷獎勵費165戶40元/戶.天×45天29.7453住宅提前搬遷特殊獎勵費165戶15000元/戶247.5某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)4非住宅搬家補助費7766.49㎡40元/㎡31.07某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)遷規(guī)費4182.4920元/㎡.天×45天376.425非住宅提前搬遷獎勵費某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)358410元/㎡.天×45天161.284182.4910000元×5%209.1245按照某某主城區(qū)危舊房拆遷補助獎勵標(biāo)準(zhǔn)估算6非住宅提前搬遷特殊獎勵費35843000元×5%53.76按照某某主城區(qū)危舊房拆遷補助獎勵標(biāo)準(zhǔn)估算住宅臨時過渡費165戶6000元/戶997非住宅臨時過渡費77666.49200155.33小計1387.931分電表1655008.25某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)2分水表1655008.25某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)3總電表20600012.00某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)4總水表2010002.00某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)二、房5天然氣165260042.90某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)屋附屬設(shè)6閉路1654006.60某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)施補償費7電話16575.001.24某某城市房屋拆遷費額標(biāo)準(zhǔn)8變壓器330000090.009住宅安裝補償費11961.96㎡×60%200元/㎡143.54按拆遷有證住宅的60%10非住宅安裝補償費5837㎡×60%150元/㎡52.53按拆遷有證非住宅的60%小計367.31住宅補償費11961.96㎡7000元/㎡8373.37某某城市房屋拆遷管理條例1住宅無證補償費964.8㎡450元/㎡43.42營業(yè)用房補償費4182.49㎡20000元/㎡8364.98某某城市房屋拆遷管理條例2其他非住宅補償費3584㎡6500元/㎡2329.60某某城市房屋拆遷管理條例3空地補償5畝100000元/畝50某某城市房屋拆遷管理條例小計19161.37四、拆1拆遷評估費50遷申2住宅拆遷代辦費12926.76㎡25元/㎡32.32辦和其他3非住宅拆遷代辦費7766.49㎡35元/㎡27.18費用置費小計109.50置費小計109.50總 計21026.12投資估算結(jié)果拆遷安置費：21026.12萬元整治費：按照拆遷面積20693.254593.12（主要指房屋拆遷出渣及所需安全設(shè)施費用）2%422.381206.1522747.77詳見附表《投資計劃與資金籌措表》資金籌措本項目總投資22747.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項目總投資的25.27%，申請銀行貸17000萬元，占總投資的74.73%。資金使用管理計劃使用資金。第八章還款能力評價還款來源本項目還款來源主要為可出讓土地招拍掛收入和相關(guān)財政返還收入安排。土地基本情況1、城市規(guī)劃情況根據(jù)某某組團分區(qū)控制性規(guī)劃，地塊面積為112938.5，95990.5（1639779594。2、區(qū)域位置地塊地處某某，東鄰宏聲路，南靠某某轉(zhuǎn)盤（某某百貨，西臨原西南大酒店，北往瑪瑙花園，是規(guī)劃的居住區(qū)，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施齊備。本項目區(qū)域位置非常優(yōu)因此本項目實施后，該片區(qū)必將成為商家與房地產(chǎn)商爭奪的黃金地段?？沙鲎屚恋爻鲎屖杖胪ㄟ^調(diào)查，由于項目所在地緊鄰某某商圈，位于某某商圈可供地塊極為稀缺，3DD13-1420071082/畝，D12-1-2/0120086567/畝。位于南濱路（zzz）zzzCC1-C4、C6-C9、C11、G1200711885/畝。位于響水路的D13-14、D12-1-2/01號宗地與本項目相比，本項目距某某商圈較近，但享有某某商圈多重景觀資源。本項目由于地塊面積小，地處商圈中心位置，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目以市場單價1779萬元/畝（樓面地價在3137元/平方米，類似主城核心位置地段3000元/平方米左右）在2012年上市，市場易接受。3774.03（已扣除農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，地價單價1500/畝，即土地綜合單價為1722.91/29170.58項目土地總價值較高，一次性出讓取得收入較難實現(xiàn)，通?？蓪⒌貕K一次性出讓后分期支付地價款方式易引起開發(fā)商的開發(fā)購地意愿，按照項目開發(fā)進(jìn)度，同時考慮轉(zhuǎn)讓的時間，該收入在四年內(nèi)陸續(xù)收回，具體情況見附表《收入估算表》。財政返還收入根據(jù)《關(guān)于主城區(qū)危舊房及城中村改造兌現(xiàn)優(yōu)惠政策相關(guān)事宜的通知》規(guī)定，主城各區(qū)政府及市級儲備機構(gòu)實施拆遷的危舊房改造項目，其土地出讓后產(chǎn)生的土地出讓金全額返還；城市配套費在扣除教育配套費、軌道建設(shè)、電力管網(wǎng)下地、社區(qū)文化建設(shè)、宜居某某建設(shè)五個專項資金后全額返還；人防費和建設(shè)工程規(guī)劃綜合費全額返還。其中土地出讓金（已扣除農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金：（16397*450/10000+79594*500/10000）*0.8=3774.03萬元城市配套費：(16397+79594)*(290-20-30-15-4-16)/10000=1967.82萬元人防費及規(guī)劃綜合費：[（45+4.5）*16397+（45+2）*79594]/10000=455.26萬元項目評價利息3-510%7.1%4398.90盈利能力分析項目業(yè)主為政府授權(quán)投資者，代表政府實施一級土地開發(fā)，按照國家稅務(wù)局（1993）1495653.12投資利潤率=開發(fā)利潤/總投資=5653.12/22747.77=24.85%詳見附表；全部投資項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值:NPVnt0

(CICO)t(1ic)tNPV=752.06財務(wù)內(nèi)部收益率：nt

(CICO)t(1IRR)t0IRRi

|NPV1

||i2

i|11 |NPV1

||NPV|2IRR=8.35%投資回收期：pb (CICO)t(1IRR)tpb toPb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=3.73年（含建設(shè)期）詳見附表項目投資現(xiàn)金流量表；從上述評價指標(biāo)可知，項目具有較好的經(jīng)濟效益。貸款償還能力分析1、還款期117000.00133、46000、110002三至五年（含五年）10%1206.154398.902、償還能力分析利息備付率利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用，按整個借款期計算：利息備付率=（4398.90+29607.04）/4398.90=7.73，說明利息償付的保證度較大，償債風(fēng)險小。償債備付率償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，按整個借款期計算：償債備付率=（4398.90+29607.04）/（17000+4398.90）=1.59，表明項目具有較好的償債能力。不確定性分析不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，由于項目為非生產(chǎn)性項目，因此只需對敏感性進(jìn)行分析即可。敏感性分析結(jié)果基本方案（萬元）￥752.06財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期敏感性分析結(jié)果基本方案（萬元）￥752.