某地產(chǎn)年終總結分析課件

2012年東莞樓市年終總結東莞中原研究部

2012年12月2012年東莞樓市年終總結東莞中原研究部引言：年關將至，每一個行業(yè)、每一個人都在盤點！經(jīng)濟領域有央視經(jīng)濟年度人物！電影行業(yè)有各種電影節(jié)頒獎禮閃亮登場！那么東莞樓市又是怎樣一番面貌？未來又該走向何方？引言：年關將至，每一個行業(yè)、每一個人都在盤點！經(jīng)濟領域有央視新聞大事件回顧12年東莞樓市概況業(yè)績排行榜12年東莞樓市生態(tài)目錄A、C、B、D、12年樓市放量原因與13年展望EF、新聞大事件回顧12年東莞樓市概況業(yè)績排行榜12年東莞樓市生態(tài)新聞大事件回顧Part.A新聞大事件回顧Part.A新聞大事件：中國經(jīng)濟增速下滑超出政府預期！前3季度中國GDP35.35萬億元，同比增長7.7%；其中，1季度增長8.1%，2季度增長7.8%，3季度增長7.4%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長相反，其中3季度創(chuàng)3年多新低。溫家寶總理今年3月5日在十一屆全國人大五次會議上說，中國GDP增長目標為7.5%。新聞大事件：中國經(jīng)濟增速下滑超出政府預期！前3季度中國GDP新聞大事件：央行兩度降準降息！中國人民銀行宣布自7月6日起下調(diào)存貸款基準利率；其中，金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點；距離6月8日央行近4年來首次降息，還不到一個月時間。中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，大型金融機構準備金率回落至20%。這也是本年度準備金率第二次下調(diào)。新聞大事件：央行兩度降準降息！中國人民銀行宣布自7月6日起下新聞大事件：居民消費價格指數(shù)回歸“1”時代。最新CPI走勢：5-10月，3.0%→2.2%→1.8%→2.0%→1.9%→1.7%，創(chuàng)下10年2月以來33個月新低，通脹壓力減小。CPI數(shù)據(jù)基本上顯示出整個宏觀經(jīng)濟狀況在趨向進一步好轉，一方面經(jīng)濟增長的速度已經(jīng)趨穩(wěn)，開始出現(xiàn)回升，而CPI基本上穩(wěn)定，或者說略有下行，說明整個經(jīng)濟的調(diào)整基本上已經(jīng)到位。新聞大事件：居民消費價格指數(shù)回歸“1”時代。最新CPI走勢：新聞大事件：美聯(lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。9月14日美聯(lián)儲公布，將每月購買400億美元抵押貸款擔保債券，并視情況決定額外采購額度。此外，美聯(lián)儲維持了0%-0.25%基準利率水平，并承諾維持這一超低利率環(huán)境至少到2015年中期。此后，歐美巴西等國紛紛跟進?！傲痢被瘜捤尚侣劥笫录好缆?lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。9月14日美聯(lián)儲公新聞大事件：前3季度東莞gdp增長3.5%。前3季度東莞GDP3510.64億元，同比增長3.5%，遠遠低于全國、全省水平；同期固定資產(chǎn)投資總額822.81億元，同比增長8.9%；全社會消費品零售總額1008.26億元，同比增長9.6%；累計出口總額619.06億美元，同比增長8.0%，出口形勢大幅好轉。新聞大事件：前3季度東莞gdp增長3.5%。前3季度東莞GD新聞大事件：十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。十八大后的房地產(chǎn)走向引起業(yè)界的猜想，其中國務院副總理李克強也曾在公開場合講話中多次強調(diào)城鎮(zhèn)化，認為立足擴大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進步。新聞大事件：十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。十八大后的房地產(chǎn)新聞大事件：土地盛宴-----南城總部基地二期競拍狂潮。2012年8月13日，上午10點整開始，備受矚目的南城總部基地二期地塊進入最后報價階段，8幅商務金融地塊占地面積從5260㎡到12000㎡不等，容積率從5.848至9.5，整體起拍樓面地價1298元/㎡，由于此次拍賣沒有設置任何苛刻的門檻，采取對市場完全開放的形式，此舉引來眾多企業(yè)的瘋狂搶奪，單個地塊最大溢價率達到172.59%，8幅商務金融地塊總成交金額達到13.62億元，整體樓面地價2995元/㎡，整體溢價率130.77%?？偛炕匦侣劥笫录和恋厥⒀?----南城總部基地二期競拍狂潮。2012年東莞樓市概況Part.B12年東莞樓市概況Part.B年度商品房供應：2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，合計69031套，其中商品住宅供應面積534.83萬㎡，套數(shù)52611；預計加上12月的整體供應量，整個2012年商品房供應量將達到約690萬㎡，同比增長5.98%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。品牌開發(fā)商新盤扎堆，12年東莞商品房供應量創(chuàng)下五年新高。年度商品房供應：2012年前11個月，東莞商品房供應面積62年度供應區(qū)域排行：12年供應熱點區(qū)域------南城、塘廈、厚街。2012年前11個月，南城商品房供應面積97.95萬㎡，合計13474套，同比增長15.59%，排名所有區(qū)域的第一名，全新突破100萬毫無懸念；塘廈在碧桂園、萬科全面開花的情況下，新盤扎堆入市，截止11月商品房供應面積47.94萬㎡，合計4867套；厚街、東城、長安在品牌開發(fā)商標桿樓盤入市，再次掀起片區(qū)置業(yè)浪潮。年度供應區(qū)域排行：12年供應熱點區(qū)域------南城、塘廈、年度商品房成交:政策微調(diào)、剛需踴躍入市，12年商品房成交全線飄紅。2012年前11個月，東莞商品房成交面積591.89萬㎡，成交金額516.10億元，合計62187套，其中商品住宅成交面積529.61萬㎡，成交金額436.84億元，合計套數(shù)52492；預計加上12月的整體成交量，整個2012年商品房成交量將達到約656萬㎡，同比增長超過10%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。年度商品房成交:政策微調(diào)、剛需踴躍入市，12年商品房成交全線商品房成交區(qū)域排行：標桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成交火熱。2012年前11個月，南城商品房成交面積115.92萬㎡，合計11939套，排名所有區(qū)域的第一名；塘廈在碧桂園·天麓山、時代城、萬科·朗潤園扎堆開盤的情況下，商品房成交面積38.66萬㎡，合計3896套；此外，鳳崗、萬江、松山湖由于眾多高性價比剛需樓盤持續(xù)暢銷，成功躋身東莞區(qū)域成交前五。商品房成交區(qū)域排行：標桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成交火熱。樓市價格情況：東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價“6字頭”、均價“7字頭”。2012年前11個月，東莞樓市供應激增，特別是南城、鳳崗、塘廈、大朗競爭趨于白熱化，眾多新盤近身肉搏，開發(fā)商為了保證出貨量，紛紛采取“以價換量”的策略，全年價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價6289元/㎡，同比上升6.43%；普通住宅均價7476元/㎡，同比上升1.22%。年份2008年2009年2010年2011年2012年住宅均價60066424775883058248洋房均價53215523627570447139住宅均價8248元/㎡，同比下降0.69%。備注：洋房均價剔除萬科、碧桂園、恒大、保利等精裝修樓盤。樓市價格情況：東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價“6字頭樓市價格情況：剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。2011年—2012年前11個月，東莞樓市逐步趨向穩(wěn)健，市場活躍度不斷提升，洋房售價走勢十分平穩(wěn)，大部分時間均價都在6700—7400元之間，其中最新11月均價為7557元/㎡，環(huán)比下降1.22%，同比上升4.96%。樓市價格情況：剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。樓市價格情況：排名區(qū)域均價排名區(qū)域均價1長安1023318大朗59682松山湖977519沙田57213莞城912420高埗56724虎門912221清溪56175南城897222石碣55866塘廈788923麻涌55797東城772124東坑54798鳳崗761025道滘53899厚街740126中堂518710萬江736827石排514011茶山686828望牛墩512712石龍649029橫瀝494713黃江645730洪梅493014寮步644131企石468415大嶺山639432橋頭455716樟木頭610533謝崗390117常平5984長安排名區(qū)域洋房均價第一，松山湖在金域松湖的沖淡下屈居次席。各區(qū)域洋房均價：（元/㎡）樓市價格情況：排名區(qū)域均價排名區(qū)域均價1長安1023318業(yè)績排行榜Part.C業(yè)績排行榜Part.C開發(fā)商業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商成交金額（億元）同比占有率成交套數(shù)成交面積（萬㎡）1萬科地產(chǎn)62.041.68%12.02%644857.622中信地產(chǎn)26.70-8.73%5.17%171825.423萬達集團22.23—4.31%9439.624和記黃埔地產(chǎn)20.42—3.96%69911.365光大地產(chǎn)16.06-28.93%3.11%165612.696富盈地產(chǎn)14.9574.71%2.90%226322.707豐泰地產(chǎn)14.6612.22%2.84%139417.138花樣年地產(chǎn)14.5615.64%2.82%198417.659恒大地產(chǎn)13.48—2.61%149613.9610碧桂園集團11.43-9.62%2.21%141615.072012年開發(fā)商成交金額排名開發(fā)商業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名樓盤業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交金額（億元）同比1海逸豪庭厚街11.3669920.42—2中信·森林湖南城18.52108218.1840.99%3恒大雅苑南城15.45172714.89—4萬科·金域華府南城12.97180513.71113.64%5長安萬達廣場長安7.3472311.74—6東城萬達廣場東城2.2822010.50—7保利紅珊瑚松山湖9.788869.83—8益田·大運城邦鳳崗10.8510679.43-14.00%9萬科·金域松湖松山湖11.1714069.086.40%10錦繡山河松山湖5.016098.57-27.49%2012年樓盤成交金額排名樓盤業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬㎡）占有率成交均價同比1香市1號寮步12159114025189—2萬科·金域松湖松山湖111277140180870.76%3卓越·蔚藍城邦常平13490913905656-15.19%4花樣年·江山黃江11618613746580-11.66%5恒大雅苑南城1362641318867819.91%6萬科·金域華府南城11635012929917-5.62%7益田·大運城邦鳳崗10850410678688-9.55%8中信·森林湖南城18216310339686-5.90%9萬科·金域國際厚街800338837868—10中惠·珺庭黃江523958125947-11.37%2012年洋房成交套數(shù)排名洋房套數(shù)排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面2012年東莞樓市生態(tài)Part.D2012年東莞樓市生態(tài)Part.D1、東莞樓市剛需之年，“以價換量”成為開發(fā)商首選。由于2011年樓市的不景氣，絕大部分項目積壓到2012年才蜂擁上市，而央行首次提出滿足居民首次置業(yè)的自住需求，開發(fā)商以此為契機借助降準降息的有利時機，采取“以價換量”的策略，以中小戶型為主力軍，充分激發(fā)區(qū)域的購房需求，并取得十分理想出貨量、回籠資金，追求出貨盤活現(xiàn)金流成為長遠趨勢。東莞樓市生態(tài)：1、東莞樓市剛需之年，“以價換量”成為開發(fā)商首選。東莞樓市生2、與以往截然不同，即使成交達到預期，樓盤也不會貿(mào)然提價。從樓市發(fā)展的歷程來看，一般樓盤銷售達到預定目標，不少項目會采取收回折扣，穩(wěn)步提高售價的策略，但是2012年下半年，即使是成交火熱的標桿樓盤對售價的調(diào)整也十分謹慎，而是采取“平開平走”的戰(zhàn)術，究其原因，剛需為主的市場，購房者對價格較為敏感，接受力偏低，一旦購房門檻提高將大幅增加成交抗性，跑量仍然是開發(fā)商長期目標，從3季度、4季度持續(xù)熱潮的樓盤可以看出，他們的價格策略并沒有發(fā)生明顯轉變。東莞樓市生態(tài)：2、與以往截然不同，即使成交達到預期，樓盤也不會貿(mào)然提價。東3、隨著萬達、萬科商業(yè)項目全面入市，東莞商業(yè)綜合體“野百合也有春天”。多年以來，東莞商業(yè)市場一直陷入無人問津的尷尬處境，消費外溢、形象低端、缺乏凝聚力、空置嚴重的短板揮之不去，隨著住宅市場受到調(diào)控，以及政府打造消費聚集地的需要，東莞的商業(yè)綜合體迎來發(fā)展快車道，從長安萬達廣場、東城萬達廣場、萬科長安中心的強勢突起，2012年1-11月，東莞商業(yè)市場成交金額77億元，已經(jīng)超過去年全年成交額，同比增長39.86%，創(chuàng)下最高紀錄。東莞樓市生態(tài)：3、隨著萬達、萬科商業(yè)項目全面入市，東莞商業(yè)綜合體“野百合也東莞樓市生態(tài)：4、快建快銷、加速補地，成為當前開發(fā)潮流。隨著房地產(chǎn)市場去投資、投機化的趨勢確立，房地產(chǎn)市場的暴利時代一去不復返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利潤的模式已經(jīng)變得不合時宜，當前快建快銷、滾動開發(fā)成為品牌開發(fā)商的明智選擇，提高市場占有率、整合優(yōu)勢資源變得迫切。經(jīng)過2012年樓市去庫存化之后，增加土地儲備成為開發(fā)商年底的重任，虎門、莞城、石龍均有優(yōu)質(zhì)地塊被斬獲。東莞樓市生態(tài)：4、快建快銷、加速補地，成為當前開發(fā)潮流。東莞樓市生態(tài)：4、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費屬性，折射樓市時代的變遷。中國樓市曾經(jīng)經(jīng)歷幾輪價格飆升的階段，地王頻現(xiàn)、監(jiān)管真空、流動性過剩、全民炒房成為那個時代的烙印，如今市場參與各方-----政府、房企、購房者都以今非昔比，政府在完善住宅結構、房企需求轉型、購房者以剛需為主，這些因素都決定未來房產(chǎn)逐漸回歸消費屬性的時代，此時價格變化幅度趨緩，樓盤的營銷也將發(fā)生轉變，從主力訴求投資保值、價格洼地，向主打居住屬性的配套、人文、物管、社區(qū)過渡。東莞樓市生態(tài)：4、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費屬性，折射樓市時代的2012年東莞樓市放量原因Part.E2012年東莞樓市放量原因Part.E12年東莞樓市放量原因：戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購買力。2012年，東莞樓市剛需之年，市場上中小戶型推售比重快速上升，由于單價保持穩(wěn)中有降，所以市場大部分房子的總價明顯小于往年，從而回落到主流剛需購房人群的購買力。2012年，剔除精裝修樓盤的影響，東莞普通洋房成交當中，單套總價在70萬元以下所占比重為66.86%，60萬元以下占48.65%，高于往年。后市：2012年許多全新樓盤首先推出中小戶型產(chǎn)品，并且去貨非常理想，而把大戶型積壓到2013年，同時進入2013年的時候仍然會有大量的新盤上市，帶來新的小戶型產(chǎn)品，這樣老的大戶型、新的小戶型兩者集中上市，大戶型劣勢明顯，未來想要突破重圍，需要在單價上讓步，才能與之抗衡。12年東莞樓市放量原因：戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商異軍突起，帶領樓市成交強烈反彈。2012年，東莞品牌開發(fā)商取得突破性的一年，除了萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)深挖東莞市場之外，新進入的萬達集團、碧桂園集團、保利集團均強勢登場，從開發(fā)商年度銷售額前十外來開發(fā)商占7個席位就看出，東莞地產(chǎn)格局的變遷。2012年前11個月，外來開發(fā)商成交金額比重達到52.34%，本土開發(fā)商僅為47.66%；而2011年當時還是本土開發(fā)商占大頭為63.41%。12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商異軍突起，帶領樓市成交強烈2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，加上12月的整體供應量，整個2012年商品房供應量將達到約690萬㎡，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。與其他城市不同，由于前兩年東莞樓市供應偏緊，當前供應激增，雖然會在某些片區(qū)給開發(fā)商極大的競爭壓力，但是更明顯的是刺激當?shù)爻良诺馁彿啃枨螅诙▋r謹慎的情況下，購房者入市信心十足。12年東莞樓市放量原因：供應激增刺激成交持續(xù)釋放，成為東莞樓市的顯著特征。2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，加12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音。2012年，央行接連在6月、7月兩次降息，減輕購房者的月供壓力，同時部分樓盤針對剛需一族推出的“低首付”、“墊首付”營銷手段，爭搶有限的客戶資源，提高其短期的購買欲望。此外，東莞住房公積金政策雖然明緊暗松，對首次購房的支持力度十分明顯，對市場成交也起到一定的促進作用。首付月供契稅單12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商加大營銷投入，大型推廣明星造勢花樣百出。2012年，由于絕大部分開發(fā)商都有繁重的年度銷售任務，特別是下半年以來，任務重、時間短，為了保證項目一炮而紅引爆市場，不少樓盤都加大營銷投入，普遍取得名利雙收的理想效果，當中尤其以萬達集團、萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、匯景集團最為給力，銷售中心開放、樣板房開放、開盤、業(yè)主答謝會均有重量級明星嘉賓閃亮登場。12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商加大營銷投入，大型推廣明星造勢12年東莞樓市放量原因：精裝修發(fā)售樓盤逐漸增多，契合當下省時省心的潮流。近幾年，隨著品牌開發(fā)商在東莞樓市的擴充，帶精裝修發(fā)售，逐漸成為標桿大盤的首選，并且經(jīng)過一段時間的培育之后，購房者對精裝修的接受度與日俱增，尤其是萬科、碧桂園、恒大的精裝修樓盤深得剛需群體的青睞，省時省心、節(jié)約后續(xù)成本，也符合節(jié)能環(huán)保的趨勢。精裝房12年東莞樓市放量原因：精裝修發(fā)售樓盤逐漸增多，契合當下省時12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商心態(tài)發(fā)現(xiàn)變化，更加看重資金的快速回籠。2012年，東莞絕大部分開發(fā)商定價都十分謹慎，甚至大幅低于市場預期，從而實現(xiàn)跑量，快速回籠資金，究其原因，一方面，11年底至12年初市場慘淡期，需要資金維持企業(yè)正常運營；另一方面是，開發(fā)商未來一兩年有很多全新項目，急需資金投入，縮短開發(fā)周期。此外，目前開發(fā)貸銀行依然收得比較緊，加速銷售是最直接的解決資金缺口之道。12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商心態(tài)發(fā)現(xiàn)變化，更加看重資金的快12年東莞樓市放量原因：全球再掀量化寬松浪潮，資金逐利回流中國進入樓市。2012年9月份，美聯(lián)儲推出第三輪量化寬松政策，美元走弱，人民幣加速升值，資金的逐利性讓熱錢回流中國，進入二三線城市的商業(yè)領域；與此同時，2012年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境嚴峻，經(jīng)濟增速下滑，制造業(yè)不景氣，制造業(yè)老板不敢貿(mào)然追加投資，更傾向把閑錢投入酒店公寓、商鋪、寫字樓等物業(yè)，從富盈·世界匯、匯景·世紀雙子、長安萬達廣場、東城萬達廣場、環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、萬科廣場所表現(xiàn)出來的吸金力就可見一斑。12年東莞樓市放量原因：全球再掀量化寬松浪潮，資金逐利回流中12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商商業(yè)綜合體遍地開花，投資開發(fā)熱潮涌現(xiàn)。2012年，東莞商業(yè)綜合體遍地開花的一年，商業(yè)市場的突然紅火，離不開全國商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團的戰(zhàn)略布局，以及住宅地產(chǎn)龍頭萬科地產(chǎn)向商業(yè)的開拓，對于以制造業(yè)發(fā)家，又有濃郁經(jīng)商傳統(tǒng)的東莞而言，所席卷的投資熱潮不可忽視。2012年1-11月，東莞商業(yè)市場包含商鋪、寫字樓等物業(yè)，總成交金額達到77億元，已經(jīng)超過去年全年成交額，創(chuàng)下最高紀錄。12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商商業(yè)綜合體遍地開花，投資開12年東莞樓市放量原因：二三級聯(lián)動、全民營銷成果斐然。2012年，東莞部分樓盤采取二三級聯(lián)動的營銷手法，不過與2011年情況有所不同，2011年由于深圳限購不久，深圳一二手市場都十分慘淡，三級市場地鋪為求生存，紛紛開拓外地樓市加入轉介大軍；今年，深圳樓市趨于回升階段，而東莞部分樓盤為了開拓客源，積極主動尋求外地廣州深圳的轉介聯(lián)動，同時東莞區(qū)域內(nèi)部的聯(lián)動也存在，其中海逸豪庭、花樣年·江山、中熙·彌珍道均取得不錯成果。12年東莞樓市放量原因：二三級聯(lián)動、全民營銷成果斐然。2012013年東莞樓市展望Part.F2013年東莞樓市展望Part.F13年樓市展望：中國經(jīng)濟緩慢復蘇，城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為新增長點。十八大會議，國務院提出確保到2020年實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，同時未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，此舉表明為了保持經(jīng)濟較快增長，中國必然通過新城區(qū)的建設、擴容，拉動當?shù)氐耐顿Y熱潮；而三駕馬車的消費很難在短期之內(nèi)迅猛增長，同時外貿(mào)出口受制于歐美環(huán)境，對經(jīng)濟增長的貢獻度也在下降。13年樓市展望：中國經(jīng)濟緩慢復蘇，城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為新增長點。13年樓市展望：全國房產(chǎn)稅、保障房繼續(xù)鋪開，但對東莞影響甚微。住建部部長姜偉新在十八大期間表示，目前正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，與此同時，姜偉新還強調(diào)，隨著大批保障房陸續(xù)建成，配套設施建設、管理分配等都是需要解決的重要問題，今后將繼續(xù)加強保障房建設資金管理。不可否認，在房產(chǎn)稅擴容在即，保障房建設逐漸開花結果的階段，但對東莞影響甚微，從房產(chǎn)稅征收而言，稅率低、覆蓋范圍有限，特別是對剛需首次置業(yè)者的影響較?。欢鴸|莞保障房的建設不溫不火，申請人數(shù)遠遠小于供應量，對商品房的分流作用幾乎可以忽略不計。13年樓市展望：全國房產(chǎn)稅、保障房繼續(xù)鋪開，但對東莞影響甚微13年樓市展望：房地產(chǎn)逐漸成為很多街鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。過去幾年，東莞土地市場一片紅火，特別是外來品牌開發(fā)商加快開拓步伐，在熱點區(qū)域攻城拔寨，商住用地、商業(yè)金融用地交投兩旺；此外，隨之產(chǎn)業(yè)升級，騰空出來的舊城改造用地也將舊貌換新顏，各街鎮(zhèn)通過房地產(chǎn)提高當?shù)嘏涮自O施水平，拉動經(jīng)濟增長，成為支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢愈加明顯，特別是塘廈、鳳崗、大朗房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成型。13年樓市展望：房地產(chǎn)逐漸成為很多街鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。過去幾年，13年樓市展望：2013年趨勢性預判：供應激增、價格平穩(wěn)、開發(fā)商強者更強。根據(jù)各個項目的工程進度，預計2013年東莞商品房潛在供應846萬㎡，按照85%的貨量會如期上市，實際供應量約719萬㎡。2012年供應激增品牌開發(fā)商定價謹慎政策寬松降低門檻精裝修中小戶型增多2013年維持趨勢更加明顯維持趨勢更加明顯維持趨勢更加明顯更加明顯影響樓市因素趨勢分析：意愿度蓄勢期活躍期局部活躍高峰期延續(xù)期塘廈鎮(zhèn)南城區(qū)東城區(qū)鳳崗鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)松山湖寮步鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)132816861544747463837363534橋頭鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)212117131197665444各區(qū)域潛在供應：（萬㎡）13年樓市展望：2013年趨勢性預判：供應激增、價格平穩(wěn)、開ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish某地產(chǎn)年終總結分析課件2012年東莞樓市年終總結東莞中原研究部

2012年12月2012年東莞樓市年終總結東莞中原研究部引言：年關將至，每一個行業(yè)、每一個人都在盤點！經(jīng)濟領域有央視經(jīng)濟年度人物！電影行業(yè)有各種電影節(jié)頒獎禮閃亮登場！那么東莞樓市又是怎樣一番面貌？未來又該走向何方？引言：年關將至，每一個行業(yè)、每一個人都在盤點！經(jīng)濟領域有央視新聞大事件回顧12年東莞樓市概況業(yè)績排行榜12年東莞樓市生態(tài)目錄A、C、B、D、12年樓市放量原因與13年展望EF、新聞大事件回顧12年東莞樓市概況業(yè)績排行榜12年東莞樓市生態(tài)新聞大事件回顧Part.A新聞大事件回顧Part.A新聞大事件：中國經(jīng)濟增速下滑超出政府預期！前3季度中國GDP35.35萬億元，同比增長7.7%；其中，1季度增長8.1%，2季度增長7.8%，3季度增長7.4%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長相反，其中3季度創(chuàng)3年多新低。溫家寶總理今年3月5日在十一屆全國人大五次會議上說，中國GDP增長目標為7.5%。新聞大事件：中國經(jīng)濟增速下滑超出政府預期！前3季度中國GDP新聞大事件：央行兩度降準降息！中國人民銀行宣布自7月6日起下調(diào)存貸款基準利率；其中，金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點；距離6月8日央行近4年來首次降息，還不到一個月時間。中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，大型金融機構準備金率回落至20%。這也是本年度準備金率第二次下調(diào)。新聞大事件：央行兩度降準降息！中國人民銀行宣布自7月6日起下新聞大事件：居民消費價格指數(shù)回歸“1”時代。最新CPI走勢：5-10月，3.0%→2.2%→1.8%→2.0%→1.9%→1.7%，創(chuàng)下10年2月以來33個月新低，通脹壓力減小。CPI數(shù)據(jù)基本上顯示出整個宏觀經(jīng)濟狀況在趨向進一步好轉，一方面經(jīng)濟增長的速度已經(jīng)趨穩(wěn)，開始出現(xiàn)回升，而CPI基本上穩(wěn)定，或者說略有下行，說明整個經(jīng)濟的調(diào)整基本上已經(jīng)到位。新聞大事件：居民消費價格指數(shù)回歸“1”時代。最新CPI走勢：新聞大事件：美聯(lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。9月14日美聯(lián)儲公布，將每月購買400億美元抵押貸款擔保債券，并視情況決定額外采購額度。此外，美聯(lián)儲維持了0%-0.25%基準利率水平，并承諾維持這一超低利率環(huán)境至少到2015年中期。此后，歐美巴西等國紛紛跟進?！傲痢被瘜捤尚侣劥笫录好缆?lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。9月14日美聯(lián)儲公新聞大事件：前3季度東莞gdp增長3.5%。前3季度東莞GDP3510.64億元，同比增長3.5%，遠遠低于全國、全省水平；同期固定資產(chǎn)投資總額822.81億元，同比增長8.9%；全社會消費品零售總額1008.26億元，同比增長9.6%；累計出口總額619.06億美元，同比增長8.0%，出口形勢大幅好轉。新聞大事件：前3季度東莞gdp增長3.5%。前3季度東莞GD新聞大事件：十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。十八大后的房地產(chǎn)走向引起業(yè)界的猜想，其中國務院副總理李克強也曾在公開場合講話中多次強調(diào)城鎮(zhèn)化，認為立足擴大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進步。新聞大事件：十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。十八大后的房地產(chǎn)新聞大事件：土地盛宴-----南城總部基地二期競拍狂潮。2012年8月13日，上午10點整開始，備受矚目的南城總部基地二期地塊進入最后報價階段，8幅商務金融地塊占地面積從5260㎡到12000㎡不等，容積率從5.848至9.5，整體起拍樓面地價1298元/㎡，由于此次拍賣沒有設置任何苛刻的門檻，采取對市場完全開放的形式，此舉引來眾多企業(yè)的瘋狂搶奪，單個地塊最大溢價率達到172.59%，8幅商務金融地塊總成交金額達到13.62億元，整體樓面地價2995元/㎡，整體溢價率130.77%?？偛炕匦侣劥笫录和恋厥⒀?----南城總部基地二期競拍狂潮。2012年東莞樓市概況Part.B12年東莞樓市概況Part.B年度商品房供應：2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，合計69031套，其中商品住宅供應面積534.83萬㎡，套數(shù)52611；預計加上12月的整體供應量，整個2012年商品房供應量將達到約690萬㎡，同比增長5.98%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。品牌開發(fā)商新盤扎堆，12年東莞商品房供應量創(chuàng)下五年新高。年度商品房供應：2012年前11個月，東莞商品房供應面積62年度供應區(qū)域排行：12年供應熱點區(qū)域------南城、塘廈、厚街。2012年前11個月，南城商品房供應面積97.95萬㎡，合計13474套，同比增長15.59%，排名所有區(qū)域的第一名，全新突破100萬毫無懸念；塘廈在碧桂園、萬科全面開花的情況下，新盤扎堆入市，截止11月商品房供應面積47.94萬㎡，合計4867套；厚街、東城、長安在品牌開發(fā)商標桿樓盤入市，再次掀起片區(qū)置業(yè)浪潮。年度供應區(qū)域排行：12年供應熱點區(qū)域------南城、塘廈、年度商品房成交:政策微調(diào)、剛需踴躍入市，12年商品房成交全線飄紅。2012年前11個月，東莞商品房成交面積591.89萬㎡，成交金額516.10億元，合計62187套，其中商品住宅成交面積529.61萬㎡，成交金額436.84億元，合計套數(shù)52492；預計加上12月的整體成交量，整個2012年商品房成交量將達到約656萬㎡，同比增長超過10%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。年度商品房成交:政策微調(diào)、剛需踴躍入市，12年商品房成交全線商品房成交區(qū)域排行：標桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成交火熱。2012年前11個月，南城商品房成交面積115.92萬㎡，合計11939套，排名所有區(qū)域的第一名；塘廈在碧桂園·天麓山、時代城、萬科·朗潤園扎堆開盤的情況下，商品房成交面積38.66萬㎡，合計3896套；此外，鳳崗、萬江、松山湖由于眾多高性價比剛需樓盤持續(xù)暢銷，成功躋身東莞區(qū)域成交前五。商品房成交區(qū)域排行：標桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成交火熱。樓市價格情況：東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價“6字頭”、均價“7字頭”。2012年前11個月，東莞樓市供應激增，特別是南城、鳳崗、塘廈、大朗競爭趨于白熱化，眾多新盤近身肉搏，開發(fā)商為了保證出貨量，紛紛采取“以價換量”的策略，全年價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價6289元/㎡，同比上升6.43%；普通住宅均價7476元/㎡，同比上升1.22%。年份2008年2009年2010年2011年2012年住宅均價60066424775883058248洋房均價53215523627570447139住宅均價8248元/㎡，同比下降0.69%。備注：洋房均價剔除萬科、碧桂園、恒大、保利等精裝修樓盤。樓市價格情況：東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價“6字頭樓市價格情況：剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。2011年—2012年前11個月，東莞樓市逐步趨向穩(wěn)健，市場活躍度不斷提升，洋房售價走勢十分平穩(wěn)，大部分時間均價都在6700—7400元之間，其中最新11月均價為7557元/㎡，環(huán)比下降1.22%，同比上升4.96%。樓市價格情況：剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。樓市價格情況：排名區(qū)域均價排名區(qū)域均價1長安1023318大朗59682松山湖977519沙田57213莞城912420高埗56724虎門912221清溪56175南城897222石碣55866塘廈788923麻涌55797東城772124東坑54798鳳崗761025道滘53899厚街740126中堂518710萬江736827石排514011茶山686828望牛墩512712石龍649029橫瀝494713黃江645730洪梅493014寮步644131企石468415大嶺山639432橋頭455716樟木頭610533謝崗390117常平5984長安排名區(qū)域洋房均價第一，松山湖在金域松湖的沖淡下屈居次席。各區(qū)域洋房均價：（元/㎡）樓市價格情況：排名區(qū)域均價排名區(qū)域均價1長安1023318業(yè)績排行榜Part.C業(yè)績排行榜Part.C開發(fā)商業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商成交金額（億元）同比占有率成交套數(shù)成交面積（萬㎡）1萬科地產(chǎn)62.041.68%12.02%644857.622中信地產(chǎn)26.70-8.73%5.17%171825.423萬達集團22.23—4.31%9439.624和記黃埔地產(chǎn)20.42—3.96%69911.365光大地產(chǎn)16.06-28.93%3.11%165612.696富盈地產(chǎn)14.9574.71%2.90%226322.707豐泰地產(chǎn)14.6612.22%2.84%139417.138花樣年地產(chǎn)14.5615.64%2.82%198417.659恒大地產(chǎn)13.48—2.61%149613.9610碧桂園集團11.43-9.62%2.21%141615.072012年開發(fā)商成交金額排名開發(fā)商業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名樓盤業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交金額（億元）同比1海逸豪庭厚街11.3669920.42—2中信·森林湖南城18.52108218.1840.99%3恒大雅苑南城15.45172714.89—4萬科·金域華府南城12.97180513.71113.64%5長安萬達廣場長安7.3472311.74—6東城萬達廣場東城2.2822010.50—7保利紅珊瑚松山湖9.788869.83—8益田·大運城邦鳳崗10.8510679.43-14.00%9萬科·金域松湖松山湖11.1714069.086.40%10錦繡山河松山湖5.016098.57-27.49%2012年樓盤成交金額排名樓盤業(yè)績排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬㎡）占有率成交均價同比1香市1號寮步12159114025189—2萬科·金域松湖松山湖111277140180870.76%3卓越·蔚藍城邦常平13490913905656-15.19%4花樣年·江山黃江11618613746580-11.66%5恒大雅苑南城1362641318867819.91%6萬科·金域華府南城11635012929917-5.62%7益田·大運城邦鳳崗10850410678688-9.55%8中信·森林湖南城18216310339686-5.90%9萬科·金域國際厚街800338837868—10中惠·珺庭黃江523958125947-11.37%2012年洋房成交套數(shù)排名洋房套數(shù)排名：東莞中原成交主力樓盤截止二零一二年十一月排名發(fā)展商區(qū)域成交面2012年東莞樓市生態(tài)Part.D2012年東莞樓市生態(tài)Part.D1、東莞樓市剛需之年，“以價換量”成為開發(fā)商首選。由于2011年樓市的不景氣，絕大部分項目積壓到2012年才蜂擁上市，而央行首次提出滿足居民首次置業(yè)的自住需求，開發(fā)商以此為契機借助降準降息的有利時機，采取“以價換量”的策略，以中小戶型為主力軍，充分激發(fā)區(qū)域的購房需求，并取得十分理想出貨量、回籠資金，追求出貨盤活現(xiàn)金流成為長遠趨勢。東莞樓市生態(tài)：1、東莞樓市剛需之年，“以價換量”成為開發(fā)商首選。東莞樓市生2、與以往截然不同，即使成交達到預期，樓盤也不會貿(mào)然提價。從樓市發(fā)展的歷程來看，一般樓盤銷售達到預定目標，不少項目會采取收回折扣，穩(wěn)步提高售價的策略，但是2012年下半年，即使是成交火熱的標桿樓盤對售價的調(diào)整也十分謹慎，而是采取“平開平走”的戰(zhàn)術，究其原因，剛需為主的市場，購房者對價格較為敏感，接受力偏低，一旦購房門檻提高將大幅增加成交抗性，跑量仍然是開發(fā)商長期目標，從3季度、4季度持續(xù)熱潮的樓盤可以看出，他們的價格策略并沒有發(fā)生明顯轉變。東莞樓市生態(tài)：2、與以往截然不同，即使成交達到預期，樓盤也不會貿(mào)然提價。東3、隨著萬達、萬科商業(yè)項目全面入市，東莞商業(yè)綜合體“野百合也有春天”。多年以來，東莞商業(yè)市場一直陷入無人問津的尷尬處境，消費外溢、形象低端、缺乏凝聚力、空置嚴重的短板揮之不去，隨著住宅市場受到調(diào)控，以及政府打造消費聚集地的需要，東莞的商業(yè)綜合體迎來發(fā)展快車道，從長安萬達廣場、東城萬達廣場、萬科長安中心的強勢突起，2012年1-11月，東莞商業(yè)市場成交金額77億元，已經(jīng)超過去年全年成交額，同比增長39.86%，創(chuàng)下最高紀錄。東莞樓市生態(tài)：3、隨著萬達、萬科商業(yè)項目全面入市，東莞商業(yè)綜合體“野百合也東莞樓市生態(tài)：4、快建快銷、加速補地，成為當前開發(fā)潮流。隨著房地產(chǎn)市場去投資、投機化的趨勢確立，房地產(chǎn)市場的暴利時代一去不復返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利潤的模式已經(jīng)變得不合時宜，當前快建快銷、滾動開發(fā)成為品牌開發(fā)商的明智選擇，提高市場占有率、整合優(yōu)勢資源變得迫切。經(jīng)過2012年樓市去庫存化之后，增加土地儲備成為開發(fā)商年底的重任，虎門、莞城、石龍均有優(yōu)質(zhì)地塊被斬獲。東莞樓市生態(tài)：4、快建快銷、加速補地，成為當前開發(fā)潮流。東莞樓市生態(tài)：4、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費屬性，折射樓市時代的變遷。中國樓市曾經(jīng)經(jīng)歷幾輪價格飆升的階段，地王頻現(xiàn)、監(jiān)管真空、流動性過剩、全民炒房成為那個時代的烙印，如今市場參與各方-----政府、房企、購房者都以今非昔比，政府在完善住宅結構、房企需求轉型、購房者以剛需為主，這些因素都決定未來房產(chǎn)逐漸回歸消費屬性的時代，此時價格變化幅度趨緩，樓盤的營銷也將發(fā)生轉變，從主力訴求投資保值、價格洼地，向主打居住屬性的配套、人文、物管、社區(qū)過渡。東莞樓市生態(tài)：4、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費屬性，折射樓市時代的2012年東莞樓市放量原因Part.E2012年東莞樓市放量原因Part.E12年東莞樓市放量原因：戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購買力。2012年，東莞樓市剛需之年，市場上中小戶型推售比重快速上升，由于單價保持穩(wěn)中有降，所以市場大部分房子的總價明顯小于往年，從而回落到主流剛需購房人群的購買力。2012年，剔除精裝修樓盤的影響，東莞普通洋房成交當中，單套總價在70萬元以下所占比重為66.86%，60萬元以下占48.65%，高于往年。后市：2012年許多全新樓盤首先推出中小戶型產(chǎn)品，并且去貨非常理想，而把大戶型積壓到2013年，同時進入2013年的時候仍然會有大量的新盤上市，帶來新的小戶型產(chǎn)品，這樣老的大戶型、新的小戶型兩者集中上市，大戶型劣勢明顯，未來想要突破重圍，需要在單價上讓步，才能與之抗衡。12年東莞樓市放量原因：戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商異軍突起，帶領樓市成交強烈反彈。2012年，東莞品牌開發(fā)商取得突破性的一年，除了萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)深挖東莞市場之外，新進入的萬達集團、碧桂園集團、保利集團均強勢登場，從開發(fā)商年度銷售額前十外來開發(fā)商占7個席位就看出，東莞地產(chǎn)格局的變遷。2012年前11個月，外來開發(fā)商成交金額比重達到52.34%，本土開發(fā)商僅為47.66%；而2011年當時還是本土開發(fā)商占大頭為63.41%。12年東莞樓市放量原因：品牌開發(fā)商異軍突起，帶領樓市成交強烈2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，加上12月的整體供應量，整個2012年商品房供應量將達到約690萬㎡，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。與其他城市不同，由于前兩年東莞樓市供應偏緊，當前供應激增，雖然會在某些片區(qū)給開發(fā)商極大的競爭壓力，但是更明顯的是刺激當?shù)爻良诺馁彿啃枨?，在定價謹慎的情況下，購房者入市信心十足。12年東莞樓市放量原因：供應激增刺激成交持續(xù)釋放，成為東莞樓市的顯著特征。2012年前11個月，東莞商品房供應面積625.71萬㎡，加12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音。2012年，央行接連在6月、7月兩次降息，減輕購房者的月供壓力，同時部分樓盤針對剛需一族推出的“低首付”、“墊首付”營銷手段，爭搶有限的客戶資源，提高其短期的購買欲望。此外，東莞住房公積金政策雖然明緊暗松，對首次購房的支持力度十分明顯，對市場成交也起到一定的促進作用。首付月供契稅單12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商加大營銷投入，大型推廣明星造勢花樣百出。2012年，由于絕大部分開發(fā)商都有繁重的年度銷售任務，特別是下半年以來，任務重、時間短，為了保證項目一炮而紅引爆市場，不少樓盤都加大營銷投入，普遍取得名利雙收的理想效果，當中尤其以萬達集團、萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、匯景集團最為給力，銷售中心開放、樣板房開放、開盤、業(yè)主答謝會均有重量級明星嘉賓閃亮登場。12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商加大營銷投入，大型推廣明星造勢12年東莞樓市放量原因：精裝修發(fā)售樓盤逐漸增多，契合當下省時省心的潮流。近幾年，隨著品牌開發(fā)商在東莞樓市的擴充，帶精裝修發(fā)售，逐漸成為標桿大盤的首選，并且經(jīng)過一段時間的培育之后，購房者對精裝修的接受度與日俱增，尤其是萬科、碧桂園、恒大的精裝修樓盤深得剛需群體的青睞，省時省心、節(jié)約后續(xù)成本，也符合節(jié)能環(huán)保的趨勢。精裝房12年東莞樓市放量原因：精裝修發(fā)售樓盤逐漸增多，契合當下省時12年東莞樓市放量原因：開發(fā)商心態(tài)發(fā)現(xiàn)變化，更加看重資金的快速回籠。2012年，東莞絕大部分開發(fā)商定價都十分謹慎，甚至大幅低于市場預期，從而實現(xiàn)跑量，快速回籠資金，究其原因，一方面，11年底至12年初市場慘淡期，需要資金維持企業(yè)正常運營；另一方面是，開發(fā)商未來一兩年有很多全新項目，急需資金投入，縮短開發(fā)周期。此外，目前開發(fā)貸銀行依然收得比較緊，加速銷售是最直接的解決資金缺口之道。12年東