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謹(jǐn)呈:融匯集團新余江山御景商業(yè)部分市調(diào)及定位《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市!聯(lián)系房地產(chǎn)商域網(wǎng):商業(yè)解析城市解析項目解析
Contents項目定位租售策略新余簡介Part1.1新余簡介新余是神話傳說中七仙女下凡的地方,是江西最美麗的城市,也是一座快速崛起的現(xiàn)代工業(yè)城市,一座環(huán)境潔靜、綠樹成蔭的城市,一座全國衛(wèi)生城市,是全國唯一的國家新能源科技城、全國22個國家森林城市之一、中國十大最具安全感城市。新余位于江西中部,地處南昌、長沙兩座省會城市之間,是江西最年輕的一座工業(yè)城市。簡稱“渝”,1960年設(shè)市,1963年撤市,1983年復(fù)市,現(xiàn)轄“一縣四區(qū)”:分宜縣、渝水區(qū)、仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)、新余經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和仰天崗管委會。新余位于北緯27°33’~28°05’,東經(jīng)114°29’~115°24’,屬亞熱帶濕潤性氣候,具有四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期長、嚴(yán)冬較短的特征。新余市聚集了一大批新能源企業(yè),形成高技術(shù)人才與太陽能光伏產(chǎn)業(yè)之間的良性互動,并朝著建設(shè)國家新能源科技城的目標(biāo)不斷邁進,成為遠(yuǎn)近聞名的“經(jīng)濟小巨人”。新余簡介新余是一座鐘靈毓秀的人文古城,新余的城市建設(shè)被譽為“深圳速度”,所以更是一座正在崛起的工業(yè)城市。新余市是一座鐘靈毓秀的人文古城新余市人才輩出,江西第一個狀元盧肇,北宋江南第一個宰相王欽若,明朝權(quán)臣嚴(yán)嵩,著名國畫大師傅抱石,醫(yī)學(xué)巨子何大一都是新余市人。明代宋應(yīng)星的世界科學(xué)巨著《天工開物》在新余市完成。毛澤東同志在新余市主持召開了著名的“羅坊會議”和聞名于世的“興國調(diào)查會”。新余歷史悠久新余市的城市建設(shè)被譽為“深圳速度”,近10年新增城區(qū)面積15平方公里,其規(guī)模、速度、效益在全國中小城市中罕見,是全國1979年—1983年建市的75個中小城市中,5個工業(yè)發(fā)展速度最快,經(jīng)濟效益最好城市之一,城市面貌發(fā)生了深刻的變化。新余簡介新余是新余市是一座環(huán)境優(yōu)雅的宜居,開明開放的移民城市;新余的城市建設(shè)被譽為“深圳速度”,所以更是一座正在崛起的工業(yè)城市。新余市是一座正在崛起的工業(yè)城市新余市的城市建設(shè)被譽為“深圳速度”,近10年新增城區(qū)面積15平方公里,其規(guī)模、速度、效益在全國中小城市中罕見,是全國1979年—1983年建市的75個中小城市中,5個工業(yè)發(fā)展速度最快,經(jīng)濟效益最好城市之一,城市面貌發(fā)生了深刻的變化。新余市是一座環(huán)境優(yōu)雅的宜居,開明開放的移民城市新余市境內(nèi)山清水秀,生態(tài)優(yōu)美,森林覆蓋率達(dá)53.8%。“七仙女下凡”之地仙女湖,是湖泊型國家4A級重點風(fēng)景名勝區(qū),已列為江西省首批園林城市、全國綠化先進城市、全國衛(wèi)生城市、全國雙擁模范城市、全國職業(yè)教育先進城市、全國社會治安綜合治理先進城市。新余交通新余市交通便捷,城市功能完善:全市公路、鐵路、航空相結(jié)合的立體化交通體系已經(jīng)形成,新余交通便捷,水陸通行,袁河水道經(jīng)贛江入長江,使新余市越來越成為投資者的熱土。三縱四橫的外部道路網(wǎng)絡(luò),浙贛鐵路橫貫東西,京九鐵路傍市而過,新余火車站是滬昆鐵路線上主要車站之一;贛粵、滬瑞、武吉三條高速公路和四條省道在新余交匯,成為全國680多個城市中少有的高密度高速公路通過的城市,構(gòu)建了新余與“長珠閩”對接的5小時經(jīng)濟圈;公路四通八達(dá),與周邊縣市形成了1小時交通經(jīng)濟圈;在全省率先實現(xiàn)村村通水泥公路,形成“半小時經(jīng)濟圈”;經(jīng)高速公路通達(dá)昌北機場僅需1個多小時;文化教育新余具有淵遠(yuǎn)的人文底蘊,文化軟實力強,舉辦高雅文化活動提升城市品位,新余基礎(chǔ)教育全省領(lǐng)先?;A(chǔ)教育全省領(lǐng)先,有4所全省優(yōu)質(zhì)高中,高中教育普及率達(dá)84%。新余少兒藝術(shù)馳名全國,多次獲得全國金獎,三進北京、兩進中南海演出,受到了黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的多次親切接見。挖掘獨具新余特色的仙文化、抱石文化、天工文化以及鋼鐵文化等豐富文化資源,不斷興起社會主義文化建設(shè)新高潮,著力打造文化大市城市規(guī)劃《新余市城市總體規(guī)劃(2008—2030年)》提出的城市定位:“國家光伏、新能源和江西鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地,鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)副中心,環(huán)境優(yōu)美的山水旅游城市?!卑凑铡缎掠嗍谐鞘锌傮w規(guī)劃(2008—2030年)》提出的城市定位,圍繞《新余市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展十一五規(guī)劃》,戰(zhàn)略規(guī)劃將新余市的整體發(fā)展規(guī)劃為:城市發(fā)展的總體目標(biāo):
“國家光伏、新能源和江西鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地,鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)副中心,環(huán)境優(yōu)美的山水旅游城市?!比丝谝?guī)模:市域人口規(guī)模:近期2015年134萬人;中期2020年147萬人;遠(yuǎn)期2030年人口170萬人。中心城區(qū)人口規(guī)模:規(guī)劃近期2015年63萬人;中期2020年75萬;遠(yuǎn)期2030年96萬人。六座新城規(guī)劃六座新城:濱河新城,孔目江新城,仙來新城,城東新城,仰天新城,霞江新城(高鐵新城)。規(guī)劃六座新城:濱河新城,孔目江新城,仙來新城,城東新城,仰天新城,霞江新城(高鐵新城);四個新市鎮(zhèn):下村,良山,羅坊,河下。新市鎮(zhèn)解釋:又稱計劃城市,指事先經(jīng)過周密計劃所興建的新城市或大型社區(qū),取代現(xiàn)有都市市中心向四方擴張的發(fā)展模式。新市鎮(zhèn)通常位于城市的郊區(qū),主要目的是解決和舒緩市中心過多的人口和由此而產(chǎn)生出來的種種社會問題,新市鎮(zhèn)既不同于城市,又不同于城鎮(zhèn),是介于城市和城鎮(zhèn)之間的一種模式,從人口規(guī)模上來講可列入小城市之列。一城五區(qū)新余市行政區(qū)按照現(xiàn)實情況將分成“一城五區(qū)”的空間布局,以新余城區(qū)為中心,以分宜縣為次中心,以鐵路兩側(cè)沿線為紐帶的“兩區(qū)一線”經(jīng)濟主體架構(gòu)基礎(chǔ)上,將新余市劃分為五大區(qū)域?!耙怀俏鍏^(qū)”的空間布局:1、以城市服務(wù)業(yè)和人口居住功能為主的城市功能區(qū);2、以農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工為主要功能的綜合農(nóng)業(yè)區(qū);3、以基礎(chǔ)工業(yè)區(qū)、新型工業(yè)區(qū)、城鎮(zhèn)工業(yè)平臺等為主體的工業(yè)集中區(qū);4、以森林為主體的林業(yè)生態(tài)區(qū);5、以袁河水系、孔目江濕地、仙女湖等構(gòu)成的水域生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。新余市區(qū)分宜縣城羅坊鎮(zhèn)下村鎮(zhèn)良山鎮(zhèn)河下鎮(zhèn)旅游規(guī)劃《新余市旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2008年—2020年)》,主題是“天工開物之城、浪漫魅力之都”,打造國家級旅游生態(tài)區(qū)?!疤旃ら_物之城”體現(xiàn)新余的悠久歷史和為世界科學(xué)技術(shù)所作的貢獻(xiàn),“浪漫魅力之都”則體現(xiàn)在七仙女下凡的美妙傳說中,兩者的結(jié)合從歷史和現(xiàn)實兩個時間序列,城市和水體兩個空間層面對新余的旅游進行高度概括,體現(xiàn)自身的獨特地位和作用。1、國家級旅游度假區(qū)(背景:打造以度假、休閑為主的旅游城市,也是新余未來的旅游發(fā)展目標(biāo))2、國家級生態(tài)園林城市(背景:新余市2005-2020年城市發(fā)展總體規(guī)劃目標(biāo))3、國家級節(jié)慶活動——東方情人節(jié)(背景:民間喜聞樂見的“仙女下凡”故事原創(chuàng)地)主題:天工開物之城、浪漫魅力之都戰(zhàn)略目標(biāo)功能定位新余--中國最具仙女文化特色的休閑度假旅游目的地。中國最具仙女文化特色城市概念的提出,是跳出江西看江西,站在全局的角度,以更加寬闊的視野定位江西旅游業(yè)發(fā)展思路的結(jié)果,是新世紀(jì)江西省旅游業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一?;谛掠嗍械膮^(qū)位條件、仙女湖的資源優(yōu)勢、文化內(nèi)涵以及景區(qū)環(huán)境等因素,在經(jīng)過認(rèn)真思考分析后中總結(jié)而成。鋼鐵工業(yè)和太陽能產(chǎn)業(yè)是新余的特色產(chǎn)業(yè),也是強勢產(chǎn)業(yè),依靠產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展商務(wù)旅游,具有現(xiàn)實的資源優(yōu)勢,有進一步發(fā)展的巨大潛力。功能定位新余--華東最具魅力的生態(tài)宜居城市。新余市經(jīng)過近幾年的建設(shè),城市生態(tài)環(huán)境日益改觀。城區(qū)興建了國家級的孔目江濕地公園,全國唯一以畫家名字命名的名人公園---抱石公園,以及城市中大大小小城市綠地和道路綠化,使新余的環(huán)境比以前明顯好轉(zhuǎn)。仰天崗森林公園是“新余之肺”,是新余城區(qū)的“靠山”。對仰天崗森林公園進行保護性建設(shè),充分保護其生態(tài)環(huán)境。國家級園林城市的創(chuàng)建,使新余的城市面貌、城市環(huán)境、城市建設(shè)在一定程度上都有質(zhì)的提高,使新余成為“園中城,城中園”式的園林城市。進而達(dá)到華東最具魅力的生態(tài)宜居城市。功能定位新余--江西最具活力的商務(wù)旅游目的地。新余具有將“鋼”文化旅游、教育旅游以及太陽能產(chǎn)業(yè)旅游三重文化資源融合在一座城市的魅力。新鋼是省屬國有特大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè),擁有600多個品牌、2500個規(guī)格、新鋼公司船板產(chǎn)量躍居全國同行之首。新鋼在外的聲譽在某種程度上講甚至超過了新余,來新鋼進行商務(wù)活動的客商逐年增多。新余的職業(yè)教育被教育部稱為“新余現(xiàn)象”,在30萬城市人口的新余市區(qū),擁有9萬人的職業(yè)教育學(xué)生,占城市人口近三分之一。新余每年接待的職業(yè)教育考察團就有50余個。太陽能產(chǎn)業(yè)是新余近年來發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè),江西賽維LDK太陽能高科技有限公司是目前亞洲規(guī)模最大的太陽能多晶硅片生產(chǎn)企業(yè),賽維LDK是江西省企業(yè)有史以來第一次在美國上市的企業(yè),正在崛起的世界“硅都”,使每年來LDK工作的國際專家、參觀考察的國內(nèi)外專業(yè)技術(shù)人員、進行國際商務(wù)活動的商人日益增多。旅游布局結(jié)合新余市旅游資源的分布特點、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀,將未來新余市旅游發(fā)展空間結(jié)構(gòu)布局劃分為“飛鳥型”總體布局。這一布局呈孔雀西南飛態(tài)勢,使游客有回家的感覺。飛鳥型結(jié)構(gòu)也意寓新余旅游從此騰飛,展翅翱翔。根據(jù)《江西旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》和新余市政府《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的決定》中對旅游業(yè)的發(fā)展目標(biāo)要求。結(jié)合新余市旅游資源的分布特點、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀,將未來新余市旅游發(fā)展空間結(jié)構(gòu)布局劃分為“飛鳥型”總體布局。這一布局呈孔雀西南飛態(tài)勢,使游客有回家的感覺。飛鳥型結(jié)構(gòu)也意寓新余旅游從此騰飛,展翅翱翔。“龍頭”:即以仙女湖和大崗山景區(qū)為“龍頭”,帶動新余形成高位突破和產(chǎn)業(yè)升級?!昂诵摹保杭匆孕掠嗍兄行某菂^(qū)為“核心”,組織和帶動新余全市旅游產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展?!皟梢怼保阂劳匈Y源密集分布,內(nèi)外交通聯(lián)系便捷的優(yōu)勢,在全市范圍內(nèi)形成各具規(guī)模特色的兩翼旅游功能區(qū)片:即北部蒙山區(qū)塊(右翼)和東部百丈峰區(qū)塊(左翼)。旅游布局新余市中心城區(qū)—核心(市區(qū)-仰天崗“生態(tài)新城”綜合區(qū)),將其打造成為以集休閑、觀光、旅居及綜合服務(wù)為主的功能片區(qū)。未來新余旅游業(yè)的進一步發(fā)展應(yīng)依托新余市中心城市強有力的旅游輻射和帶動作用,充分發(fā)揮其經(jīng)濟資源和區(qū)位優(yōu)勢,加大力度做好對現(xiàn)有旅游資源的整合和改造,使本區(qū)成為未來新余旅游整體形象的核心代表。將其打造成為以集休閑、觀光、旅居及綜合服務(wù)為主的功能片區(qū)。規(guī)劃應(yīng)重點開發(fā)具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的“鋼鐵是怎樣煉成的”、“太陽能是怎樣利用的”“夏布是怎樣生產(chǎn)出來的”的“工業(yè)旅游”,打造江西省職業(yè)教育培訓(xùn)中心,開發(fā)與城市零距離的新余城區(qū)周邊觀光游、農(nóng)家樂休閑游,興建抱石藝術(shù)品市場,重點開發(fā)建設(shè)《天工開物》博覽城,力爭成為新余旅游叫響全國,走向世界的另一張名片。因其具有適宜人居的優(yōu)美環(huán)境、山水資源,將其定位于宜居、休閑為主的功能片區(qū)。區(qū)域分布新余整個中心城區(qū)占地約30㎡公里,以鐵路線為界,形成城南和城北兩個區(qū)域商業(yè)中心和城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。城南區(qū)在浙贛鐵路以南,袁河以北部分,區(qū)域用地面積15.3平方公里。其中以新周鐵路分隔為兩個組團:以商業(yè)、貿(mào)易、餐飲、娛樂業(yè)為主,商業(yè)氣氛較濃厚,居住密度較高,沿袁河北岸的綠化景觀帶為公共活動場地。城北區(qū)域在浙贛鐵路以北,孔目江以西部分,主要是行政文教生活區(qū)域,該區(qū)域以仙來大道為骨架展開建設(shè),區(qū)域用地面積約9.6平方公里。為行政、文化區(qū)域,以新余市政府和各部、委、局的機關(guān)辦事機構(gòu)為主,環(huán)境空氣質(zhì)量較好。城東區(qū)為高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū),在孔目江以東,浙贛鐵路以北部分屬新余市高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū),為工業(yè)生活區(qū)域,以仙來大道為軸線展開建設(shè)。目前有前衛(wèi)化工廠、福潤、新華公司、北大高新生物等企業(yè),占地面積4.9平方公里。目前為省級重點經(jīng)濟工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域,是新余市工業(yè)產(chǎn)業(yè)新興發(fā)展的主力區(qū)域。發(fā)展總方針新余城市建設(shè)發(fā)展總方針──東拓、西延、北優(yōu)、南蓄。城南區(qū):老城商貿(mào)、居住和工業(yè)區(qū),浙贛鐵路以南部分,建成區(qū)面積13k㎡,以袁河、新周鐵路為分隔呈兩片區(qū)。
老城片區(qū):范圍是新周鐵路以東部分,為商貿(mào)居住區(qū),這是新余市歷史形成的老城區(qū),以抱石大道和勝利路十字型骨架展開建設(shè)。
城西片區(qū):新周鐵路以西部分,為工業(yè)區(qū),布置有新鋼、電廠、二化、鋼絲廠、電工廠等大中型企業(yè),建設(shè)布局較分散。城北片區(qū):行政文教生活區(qū),范圍:孔目江以西,浙贛鐵路以北部分,浙贛鐵路以北,孔目江以西部分,現(xiàn)狀以仙來大道為骨架展開建設(shè)。城東片區(qū):工業(yè)生活居住功能區(qū),孔目江以東、浙贛鐵路以北部分,屬新余市高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū),以仙來大道為軸線展開建設(shè)。
仙來片區(qū):為商貿(mào)居住工業(yè)綜合區(qū),依托袁河二岸景觀體系。
孔目江片區(qū):孔目江新城力爭建設(shè)成為全國一流,全省最美的環(huán)境優(yōu)美、景色宜人、適宜居住,集休閑、娛樂、購物、工作、生活于一體的新城區(qū)。
高鐵新城:定位為新余的交通樞紐和商務(wù)功能型的城市副中心。今后5年,高鐵新城將成為具有國際水準(zhǔn)、展示新余特色、市民引以為豪的標(biāo)志性新城。小結(jié)優(yōu)勢交通便捷,文化、教育基礎(chǔ)力量雄厚,可挖掘旅游資源雄厚,周邊生活配套成熟繁榮,市民生活十分便利。隨著鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略,新余市積極融入,主動對接,積極融入鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、未來將建設(shè)成為國家新能源科技城。新余交通區(qū)位優(yōu)勢明顯,投資環(huán)境優(yōu)越。浙贛鐵路橫貫東西,京九鐵路傍市而過,贛粵、滬瑞、武吉三條高速公路和四條省道在新余交匯,成為全國680多個城市中少有的高密度高速公路通過的城市,構(gòu)建了新余與“長珠閩”對接的5小時經(jīng)濟圈。不足隨著近年新余市工業(yè)的進一步發(fā)展,工業(yè)流動性人口會越來越多,加上新余民辦教育發(fā)展而形成的受教育流動人口的增多,來回的人潮容易形成城市瓶頸。城市雖有較快的發(fā)展,但區(qū)域、中心城區(qū)地位不突出,第三產(chǎn)業(yè)相對滯后,城市綜合功能尚不完善。城市環(huán)境雖然有較大改善,但局部工業(yè)污染較嚴(yán)重,一些地塊環(huán)境質(zhì)量仍然較差。城區(qū)內(nèi)中央、省屬企業(yè)較多,受計劃經(jīng)濟體制的影響,各自為戰(zhàn),條塊分隔,“大單位、小社會”現(xiàn)象突出,缺乏協(xié)調(diào)機制,未能實現(xiàn)設(shè)施共建、資源共享。城市化進程的加快、擴張迅速,由于管理和規(guī)劃不當(dāng)出現(xiàn)眾多“城中村”,急需改造和完善建設(shè)。新余經(jīng)濟簡析Part1.2新余GDP新余市在十二五規(guī)劃中,GDP平均增長率為15.5,經(jīng)濟增長快速,2011年經(jīng)濟增長速度雖有所回落,增長率為13.3%,但發(fā)展質(zhì)量得到進一步提高。新余市從2004-2008年經(jīng)濟一直處于較高速度增長,經(jīng)濟飛速發(fā)展;從2009年開始,新余開始注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量,不再一味追求速度,尋求速度與質(zhì)量的同快速增長;雖然2011年新余經(jīng)濟增長速度有所回落,但增長速度相對于國內(nèi)其它城市還是比較快速的。同舟濟分析:新余市近8年GDP增長走勢圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新余市第二、第三產(chǎn)業(yè)占比重較大,經(jīng)濟發(fā)展速度較快,房地產(chǎn)投資額增長率比前3年有所回升。新余市近幾年不斷在合理優(yōu)化三產(chǎn)結(jié)構(gòu),使經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量進一步提高,經(jīng)濟更健康的快速發(fā)展;新余近幾年第一產(chǎn)業(yè)比重不斷縮小,第二、第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大,尤其是第二產(chǎn)業(yè),比重幾乎每年都在增長,第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè);新余市近7年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)走勢表年份三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比率2005年12.5:55.7:31.82006年10.7:58.9:30.42007年8.8:63.8:27.42008年8.7:63.2:28.12009年6.9:58.5:34.62010年6:63:312011年5.6:67:27.4新余市近8年房地產(chǎn)投資額走勢圖新余市房地產(chǎn)投資額在2004-2007年呈井噴高速發(fā)展,進入2008年以后新余房地產(chǎn)投資額緩慢上漲,2011年房地產(chǎn)投資額增長率較前3年有所回升;新余近5年房地產(chǎn)投資均在20億以上,房地產(chǎn)投資漸漸趨于飽和,增長緩慢;2011房地產(chǎn)2011年新余市房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)為量增價平,共成交了17316套,成交面積為199萬㎡,成交均價為3102元/㎡,上半年樓市表現(xiàn)較好,年底低迷凸顯。同舟濟分析:新余市2011年商品住宅成交走勢圖從成交量上看,新余住宅市場在上半年表現(xiàn)良好,進入下半年樓市呈震蕩趨勢;從成交均價來看,從年初開始房價一路上揚,最高的成交均價一度接近3500元/㎡,但是,年度平均成交價仍然維持的3100元/㎡上下,比2010年度略有上升。分析量增價平的原因,新余近幾年新盤開發(fā)量一直處于高位,商品房投入量保持旺盛,為市場提供了很大的選擇空間,市場競爭激烈,因此,成交價難以大幅上揚。在宏觀調(diào)控政策的大背景下,由于受到一、二線城市市場走低的后續(xù)影響,從第四季度開始,樓市低迷開始顯現(xiàn),市場觀望情緒逐漸價濃,成交量明顯萎縮。在開發(fā)商還沒有思想準(zhǔn)備的情況下,樓市似乎一夜之間進入了“冬天”,給大多數(shù)開發(fā)商打了個措手不及。成交排行榜2011年成交較好的樓盤在2012年初表現(xiàn)都一般,恒大城、月亮灣、紫金城分別占據(jù)2012年銷售排行榜的前三名。新余市2011年樓市成交排行榜項目名稱銷售套數(shù)贛西萬商紅(國際)商貿(mào)物流中心1690康源?綠江南605孔目江1號(三期)572暨陽?翡翠城(二期)523喜盛?威尼斯505香博麗晶502舉學(xué)苑小區(qū)447聯(lián)龍商住區(qū)(未來橙堡)368林盛?公園華府(二期)357暨陽?翡翠城5-10、52號樓344項目名稱銷售套數(shù)贛西萬商紅(國際)商貿(mào)物流中心
1145恒大城
165月亮灣三期時代花園住宅小區(qū)
111紫金城商住小區(qū)
110奧克斯皇家花園二期天倫城
80康源·綠江南
73暨陽世紀(jì)城(二期)
67明珠花園小區(qū)
62孔目江1號(三期)
62聚龍·碧海蘭庭
54新余市2012年樓市成交排行榜2012房地產(chǎn)2012年年初新余市房地產(chǎn)市場繼續(xù)延續(xù)去年年底低迷之勢,前2個月共成交了1491套,下降了57.3%,成交面積為18.5萬㎡,下降了55.5%,成交均價為3476元/㎡,上漲了16%,年初新余房地產(chǎn)市場就呈現(xiàn)低迷態(tài)勢和觀望氣氛,樓市開局不順。同舟濟分析:新余市近半年商品住宅成交走勢圖從2012年年初成交量上看,春節(jié)期間新余住宅市場成交冷淡,傳統(tǒng)旺季已不在,這種局面預(yù)計會一直延續(xù)下去;從2012年年初成交均價來看,新余住宅市場成交均價處于較高區(qū)位波動,預(yù)計后市的成交均價會呈緩慢波動趨勢。年初成交雖然2012年年初新余房地產(chǎn)成交均價處于較高區(qū)位,但從成交較好的項目看,成交均價在平均均價以下的樓盤成交較好。新余市2012年1月份樓市成交排行榜新余市2012年2月份樓市成交排行榜樓盤名稱售出戶數(shù)銷售均價恒大城1034606.2紫金城商住小區(qū)753515.85恒大雅苑293988.95明珠花園小區(qū)10號樓274099.26康源綠江南242810.42城市風(fēng)情183242.23孔目江1號(三期)174210.82現(xiàn)代城商住小區(qū)二期163178.92信達(dá)麗城二期153474.38新鑫花苑水戀書香153810.8盛世豪庭133029.28濕地風(fēng)情113495.55新鷹國際113181.86樓盤名稱售出戶數(shù)銷售均價凱光中央華府654153.14奧克斯皇家花園二期天倫城452642.74恒大城364877.63聚龍碧海蘭庭333528.94穗東大廈332896.84康源綠江南322952.17明珠花園小區(qū)10號樓274082.96喜盛·威尼斯三期273449.72現(xiàn)代城商住小區(qū)二期273218.09盛世豪庭263031.97孔目江1號(三期)234203.3紫金城商住小區(qū)233337.86紅海名仕公館234418.34小結(jié)GDP:新余經(jīng)濟會繼續(xù)保持較快增長,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步合理優(yōu)化,經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量會得到進一步的提高。房地產(chǎn)投資分析:新余房地產(chǎn)開發(fā)投資增速近幾年呈趨緩,調(diào)控政策已取得了一定的成效,預(yù)計后期政府政策無大變化,房地產(chǎn)投資會繼續(xù)回歸理性。成交分析:2011年新余房地產(chǎn)量增價平,11年年底樓市進入低谷,預(yù)計2012上半年會延續(xù)11年下半年的低迷行情,但成交均價會處于較高位徘徊態(tài)勢。存量走勢:至2012年年初,全國市場潛在的供應(yīng)量比較充足,政策強壓下,供銷差與價格走勢呈現(xiàn)高度一致的局面,價格面臨較大的下行壓力。
總之,隨著一二線城市的調(diào)控政策繼續(xù)延續(xù),購房者對房價下調(diào)的期待也越來越高,市場觀望情緒漸濃,成交量會持續(xù)低迷。由此可見,2012年,新余樓市走勢依然存在不樂觀的因素。商業(yè)解析城市解析項目解析
Contents項目定位租售策略新余主商圈位于城南,以勝利路為核心輻射周邊幾條主干道,包括團結(jié)西路、抱石大道、勞動南路和解放路。附近包括步步高、新亞新、洪客隆、國貿(mào)新天地等商場,以及在建的天恒國際廣場和香港城。同時隨著洪客隆商業(yè)街的打造,附近也隨之增加了比如夏威夷風(fēng)情街、食品批發(fā)一條街以及電動車一條街。城北目前商圈范圍不成熟,主要是以仙來大道和仙湖路為主的沿街商鋪。新余市城區(qū)形成的是以勝利路為核心的商業(yè)圈,周邊街道是其商業(yè)圈的延伸。整體商業(yè)經(jīng)營狀況較好,新余客戶整體消費力較強新余市商圈概述/商業(yè)總體分布圖商圈概況勝利路步步高新亞新洪客隆洪客隆商業(yè)街香港城天恒國際商圈概況作為新余唯一的城市級商業(yè)中心,勝利路的地位無可撼動;商業(yè)業(yè)態(tài)豐富,但購物環(huán)境一般。商場名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位客群定位經(jīng)營形式經(jīng)營狀況步步高3.8萬㎡流行百貨時尚、中高收入者聯(lián)營扣點15-20%銷售狀況良好新亞新3.5萬㎡傳統(tǒng)百貨一般收入者租金平均100-150元/平米*月一般收入購物的去處。洪客隆商業(yè)街0.8萬㎡流行百貨時尚年輕人租金平均100-250元/平米*月銷售情況一般香港城0.8萬㎡流行百貨時尚、中高收入者租金平均180元/平米*月銷售狀況較好天恒國際廣場3.5萬㎡流行百貨一般收入者租金平均20元/平米*㎡銷售情況一般勝利路是新余最繁華的商業(yè)街道,全長約1公里。目前勝利路上約有店面600個,經(jīng)營范圍包括服裝、飾品、超市、娛樂、賓館和餐飲等,集中了新余市大部分商場。勝利北路沿街商鋪的租金在300-450元/月*㎡不等,勝利南路沿街商鋪租金是150-250元/月*㎡不等。沿街部分只有極個別上層引入了先進的管理,但形式仍然比較傳統(tǒng),除步步高外其他商場都缺少餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。甚至屬于地攤式商場。商圈概況新余主商業(yè)圈各街道概述洪客隆百貨金伯利鉆石美特斯·邦威山水風(fēng)味食街勝利路:勝利路是新余最繁華的商業(yè)街道,全長約1公里。目前勝利路上約有店面600余個,經(jīng)營范圍包括服裝、飾品、超市、娛樂、賓館和餐飲等。目前勝利路上的店面租金水平為全市最高,租金范圍在40-500元/㎡·月,其中抱石大道至火車站廣場和抱石大道至團結(jié)路段店面租金較高,達(dá)到200元/㎡·月以上,具體租金根據(jù)店面面積和結(jié)構(gòu)而定。主要公交線路:01、401、502、601、701、901等。主要街道勝利路沿街商鋪經(jīng)營類型配比—租金水平最高,同時以服飾為主e之謎(服裝):面積:26平方米,開間:3.5米,進深:7.5米.租金:350元/㎡·月.邦威服飾(服裝):面積:120平方米,開間:13米,進深:10米租金:350元/㎡·月.鋼城煙酒:面積:52平方米,開間:6米,進深:8.5米租金:400元/㎡·月.目前勝利路上的店面租金水平為全市最高,租金范圍在150-400元/㎡·月,其中抱石大道至團結(jié)路租金約在150-200元㎡·月,抱石大道至洪客隆靠西邊的店面租金較高,到達(dá)450元/㎡·月以上,具體租金根據(jù)店面面積和結(jié)構(gòu)而定。主要街道洪客隆商業(yè)街:一樓銷售率達(dá)到100%,入駐率100%,該街目前人氣較旺;二層招租,目前入駐約為70%。步步高開發(fā)商洪客隆投資策劃代理深圳中旗地產(chǎn)面積80000平方米特點寬全線主干道,總長全臨街鋪面,貫穿勞動南路和勝利北路付款方式及折扣一次性9.8折/按揭9.9折均價10000元/㎡,緊靠勝利路的達(dá)20000元/㎡業(yè)態(tài)分布C區(qū)品牌皮鞋A3區(qū)珠寶首飾、皮具、品牌男裝A2區(qū)男裝、女式服裝館、淑女裝A1區(qū)少女裝、化妝女人用品、內(nèi)衣、飾品B區(qū)家居飾品、床上用品、文胸、針織、女裝G區(qū)鞋帽、箱包D1區(qū)運動服飾、戶外用品D2區(qū)休閑娛樂城、酒吧美食天地、KTV、咖啡廳E區(qū)牛仔、量販休閑F2區(qū)燈飾、攝影、銀行、兒童用品系列、嬰兒用品、IT數(shù)碼、藥店F1區(qū)美容美發(fā)、攝影、繳費營業(yè)廳、服務(wù)性業(yè)種指導(dǎo)租金目前一樓200-250元/平方米·月、二樓100-150元/平方米·月交樓開業(yè)時間2006年10月主要街道抱石大道——沿街商鋪經(jīng)營類型配比蘭桂芳化妝品:(抱石大道西)面積:16平方米,開間:4米,
進深:4米.租金:80元/㎡·月.目前抱石大道主要以服裝、飾品、花店、娛樂、餐飲、零售批發(fā)為主,該路的店面租金在50-150元/㎡?月。集中了抱石文化街、寶萊大廈的沿街商鋪,其中抱石文化街租金在7-20元/㎡?月,寶萊大廈低商銷售均價約為15000元/平方米,目前租金在50-120元/㎡?月之間。蘭州拉面館:(抱石大道西)面積:36平方米,開間:4米,
進深:9米.租金:51元/㎡·月.南昌瓦罐湯:(抱石大道東)面積:65平方米,開間:4.3米,
進深:15米.租金:60元/㎡·月.主要街道抱石文化街開發(fā)商新余市仙女湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積總面積約10000平米左右。建筑特點28-50平方米,開間,進深6-12平方米,共316間全長,騎樓設(shè)計,復(fù)式臨街鋪面,一樓層高內(nèi)設(shè)多架自動扶梯,空中連廊設(shè)置了攀沿墻和三人籃球場付款方式及折扣一次性9.6折,按揭9.7折均價一樓均價12000元/平方米二樓5500元/平方米早期業(yè)態(tài)分布A區(qū):美食娛樂廣場一層特色小吃、休閑吧、洋式快餐、西餅面包、食吧、水吧二層咖啡吧、KTV包房、茶座、西餐廳B區(qū):健康時尚廣場一層鐘表、化妝品、皮具、數(shù)碼通訊、眼鏡、服裝、家裝飾品二層飾品、網(wǎng)吧、游戲中心、美容美發(fā)、休閑按摩、健身館C區(qū):少兒活動廣場一層品牌童裝、童鞋、體育用品、玩具、文化用品、書店二層親子樂園、藝術(shù)教育培訓(xùn)、圖書館、DIY手工操作現(xiàn)場D區(qū):市民便利廣場一層家電、銀行、黃金珠寶、數(shù)碼電腦二層酒店、影象音像、倉儲式藥店、門診出租方式如出租則整體出租給物業(yè)公司,兩年內(nèi)一年返租8%,目前一樓租金23元/平方米,二樓租金12多元/平方米交樓開業(yè)時間2006年9月1號交樓,開業(yè)。現(xiàn)經(jīng)營狀況差抱石步行街貫通抱石大道、團結(jié)路,依靠抱石公園,緊鄰10萬新鋼人生活住宅區(qū)。在抱石廣場(步行街內(nèi))樹立鋼藝畫,弘揚新鋼精神和抱石文化。主要街道團結(jié)路沿街商鋪經(jīng)營類型配比—大家好豆?jié){:面積:35平方米,開間:2.5米,
進深:5米.租金:80元/㎡·月.亞太金行:面積:23平方米,開間:3.3米,進深:7.6米租金:70元/㎡·月.斯?fàn)桘惙b店面積:55平方米,開間:3米,進深:7米租金:77元/㎡·月.團結(jié)路分為團結(jié)東路和團結(jié)西路。目前團結(jié)路上約有店面250個,經(jīng)營范圍包括。塑料批發(fā)服裝、飾品、娛樂、賓館和餐飲等,租金范圍在40-350元/㎡·月,具體租金根據(jù)店面面積和結(jié)構(gòu)不同而定,團結(jié)東路較便宜,團結(jié)西路以服裝店為主,且租金較高。主要街道勞動南路——沿街商鋪經(jīng)營類型配比—恒輝燈飾:面積:33平方米,開間:3.5米,
進深:7.5米.租金:120元/㎡·月.華達(dá)典當(dāng):面積:28平方米,開間:3米,進深:7米租金:155元/㎡·月.媽媽寶貝服裝店:面積:96平方米,開間:7米,進深:12米租金:150元/㎡·月.勞動南路是新余較為繁華的縱向商業(yè)街道,全長約1公里。目前勞動南路上約有店面150個,經(jīng)營范圍包括電腦專賣、家裝、服裝、電器、廚衛(wèi)、娛樂、賓館和餐飲等,目前勞動南路上的店面租金水平較高,租金范圍在40-200元/㎡·月,其中洪客隆一條街周邊的店面租金較高,到達(dá)200元/㎡·月以上。主要街道勞動南路——主要商業(yè)物業(yè)租售調(diào)研步步高國貿(mào)新天地發(fā)展商深圳神州通集團(深圳百強企業(yè))面積共六層,1-5層為商業(yè),35000萬面積,六層為其他建筑特色由新亞新國貿(mào)改造而成,首個大型智能燈光景觀廣場,全景式觀光電梯,100多個車位的大型地下停車場業(yè)態(tài)分布一層精品典雅世界化妝品、男女皮鞋、皮具箱包、數(shù)碼家電、黃金珠寶、鐘表眼鏡二層青春靚麗世界女裝、品牌內(nèi)衣、西式快餐、連鎖家電三層男士動感世界男裝、運動服飾、休閑服飾、男士精品、針織服飾四層童話運動世界童裝童鞋、兒童用品、孕嬰用品、床上用品、家居工藝飾品、文化辦公用品、圖書音像五層時尚生活世界美食廣場、特色餐飲、婚紗攝影、水吧料理、美容美發(fā)租金方式項目初招商采取和商家分成形式,目前直接出租。營業(yè)時間2006年9月28此前項目叫晶港城,目前改名叫國貿(mào)新天地,由于經(jīng)營不是很好,目前只有一層和二層招商完成,面積都約為9-10平米,一層租金在300-350元/㎡·月,二層租金在150-160元/㎡·月左右。同時蘇寧電器入住了1-3層,面積約為10000平米。主要街道景觀河道集服飾、食品、超市、影視時尚娛樂為一體的集合式主題購物廣場。一、二層現(xiàn)已被步步高租去,三、四層有于出售或出租。項目定位為主題購物中心,以目的性消費為主。天恒國際廣場項目地址新余市勝利南路(與府南路交匯處)
開發(fā)企業(yè)天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積11萬平方米商業(yè)面積3.5萬平方米租售情況出租、出售商業(yè)類型集合式商鋪
經(jīng)營管理公司自營業(yè)態(tài)業(yè)種流行百貨+超市主力售價13000元/平方米租金20-21元/平方米(至少1000/㎡)開業(yè)日期2010年5月主力租戶步步高代表案例業(yè)態(tài)分布:一樓主營黃金珠寶、皮具、化妝品;二樓主營生鮮、食品、非食品日用百貨;三樓主營女裝、羊毛衫、襪子、家居服;四樓主營男商務(wù)正裝、運動休閑、空調(diào)冰箱等家電、生活電器、手機電腦、數(shù)碼照攝;五樓主營家紡、童裝、童玩、童鞋、家居飾品、書籍;六樓為電影院、電玩、休閑美容、兒童樂園、保健品。同時,各樓層還分別設(shè)立各服務(wù)項目,諸如商務(wù)中心、免費電話、免費熨燙和絞邊、母嬰休息室、羊絨毛修補等服務(wù)項目步步高購物廣場項目地址勝利北路地王廣場開發(fā)企業(yè)
商業(yè)面積38000平方米租售情況出租商業(yè)類型流行百貨經(jīng)營管理公司自營業(yè)態(tài)業(yè)種零售;餐飲、超市、百貨主力售價聯(lián)營抽點20%均價——租價——開業(yè)日期2009年5月28主力租戶屈臣氏代表案例項目名稱地理位置面積產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式商業(yè)規(guī)模店鋪主力面積洪客隆商業(yè)街勝利北路80000㎡10-250㎡50年對商業(yè)街進行長期推廣,統(tǒng)一促銷推介,納入國內(nèi)VIP客戶網(wǎng),集中運營抱石步行街抱石大道西端15000㎡28—50㎡40年由珠海旺百年商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣東方巴黎家居廣場勞動路和青年路交匯處120000㎡20㎡40年由新余市東方巴黎市場開發(fā)管理有限公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃商場整理形象,統(tǒng)一推廣,以百貨商場的管理模式管理家居市場。地王城市廣場勝利北路80000㎡5—60㎡40年統(tǒng)一招租,統(tǒng)一管理晶港城購物中心勞動南路35000㎡40年新余市晶港城購物中心有限公司,并引進商業(yè)管家顧問服務(wù)模式,統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計,統(tǒng)一運營管理,統(tǒng)一營銷策劃,統(tǒng)一宣傳推廣人民廣場商業(yè)城仙來中大道人民廣場58300㎡10—25㎡50年統(tǒng)一招商。統(tǒng)一管理案例小結(jié)項目名稱銷售招商優(yōu)惠政策硬件投入洪客隆商業(yè)街二樓送三個月的免租期四大廣場,道路交通系統(tǒng),停車場,廣播系統(tǒng),互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),環(huán)保系統(tǒng),保安監(jiān)控,物業(yè)管理系統(tǒng)。全線綠地植被、水池噴泉、花壇樹林、休閑廊架等,停車場抱石步行街2006年9月—2007年2月采用全免租優(yōu)惠政策;2007年3月—8月實施半租的優(yōu)惠政策。凡認(rèn)購商鋪并支付10%定金就可最多提前6個月收租。二層復(fù)式商鋪,買一層送一層中央商場免費提供中央空調(diào),設(shè)置了新余首臺戶外電視,攀巖墻和三人籃球場。4大主題廣場,融合“新鋼文化”、“抱石文化”,騎樓設(shè)計為顧客提供了休息的場所。多架自動扶梯、立體回廊及空中連廊。大型戶外電視。東方巴黎家居廣場三年統(tǒng)一委托經(jīng)營,一次性返還24%,定期舉辦大型促銷活動。免一年半租金擁有藝術(shù)走廊,休閑設(shè)施。建立統(tǒng)一形象導(dǎo)視系統(tǒng)和視覺識別系統(tǒng),以現(xiàn)代零售業(yè)購物環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn),寬敞明亮,外觀氣勢宏大,現(xiàn)代感強。地王城市廣場帶10—15年租約銷售四大主題休閑廣場,上萬平方米大型地下停車場晶港城不按租金,和商家共擔(dān)風(fēng)險,一起分成智能消防系統(tǒng),綠色環(huán)保中央空調(diào)系統(tǒng),扶梯和觀光電梯組成立體式交通系統(tǒng),大型智能化音樂噴泉,燈光景觀廣場,停放上百輛小汽車的大型停車場人民廣場商城前三年一次性返租案例小結(jié)市場供大于求:09-10年新余商業(yè)市場新增供應(yīng)將達(dá)到20萬平方米,而目前新余市場已擁有百貨商場、專賣店、集貿(mào)市場、便利店、超市總面積約40.6萬平方米,市區(qū)每千人擁有商業(yè)面積606平方米,超過國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)6倍,市場明顯供大于求;產(chǎn)品特特征:商業(yè)業(yè)態(tài)單一,缺少休閑、娛樂、餐飲項目,缺乏舒適購物環(huán)境;商業(yè)經(jīng)營促銷手段單一。消費者:從經(jīng)營模式來看,大部分商業(yè)要么是由專門的商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣,或者引進商業(yè)管理顧問服務(wù)模式,經(jīng)營管理專業(yè)化程度較高。但后期由于招商不成功,后期缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、招商、經(jīng)營管理由于投資回報率較低,投資客購買商業(yè)比例較低,只有30%左右,自用客戶占到了70%左右,但從各個商業(yè)所推出商鋪的面積來看,絕大部分項目的店鋪面積都帶有小的特點,面積小意味著投資少,投資者的門檻也就降低了,這將吸引更多的投資者。硬件投入:在硬件投入方面,因大都提倡休閑購物,所以基本上對休閑娛樂設(shè)施比較看重,比如休閑廣場、觀光電梯、戶外電視等,另外各個商業(yè)項目也基本上把消費者們的停車位問題納入了重點考慮因素,此外還包括各種基本的物業(yè)保障系統(tǒng)。未來競爭:新余商業(yè)正處于快速發(fā)展階段,未來商業(yè)市場競爭激烈案例小結(jié)商業(yè)解析城市解析項目解析
Contents項目定位租售策略項目位于新余孔目江片區(qū)新欣北大道與飛宇路交匯處,北鄰新余人民醫(yī)院、南臨交通駕校及海關(guān)、西靠濱江公園景觀帶,東臨高新一小和高端居住社區(qū),是新余孔目江片區(qū)難得的核心地塊。項目交通條件便捷優(yōu)越,距新余勝利路商圈大約2.5公里距離,距離高速路口約3.6公里,是新余未來新的商務(wù)居住中心,前景較好。區(qū)位優(yōu)越,交通便利,配套完善,商業(yè)居住氛圍目前不濃,需要培育時間。周邊環(huán)境人民醫(yī)院和源里錦繡江南新區(qū)一小水榭花都醫(yī)院宿舍格林春天本案錦繡江南:店面間數(shù):約60間已售:17間(2011.09-2012.03)挑高:5.2米價格:北側(cè)1.2-1.4萬,西側(cè)1.4-2萬,南側(cè)0.8-1萬另北側(cè)獨棟商鋪(現(xiàn)售樓部)已被中行購買,價格不詳。和源里:挑高:一層4.1米,二層約3.8米二層1300㎡已全部出售,售價3500元/㎡一層商鋪售價:1.2-1.5萬(轉(zhuǎn)角較貴),醫(yī)院后面商鋪售價1.2萬/㎡1、項目優(yōu)勢分析(S):SWOT分析2、項目劣勢分析(W):小環(huán)境劣勢:項目周邊有部分自建民房,設(shè)施較為陳舊,而且片區(qū)在人的心理價值需要一定時間的宣傳才能得到認(rèn)可。商業(yè)氛圍劣勢:新余的主要商業(yè)中心集中勝利路商圈,是新余百姓的購物首選,本案所處的孔目江片區(qū)商業(yè)氛圍差,多是未成形和入住的住宅小區(qū)。市場劣勢:新余城區(qū)的人口數(shù)量有限,目前人口總數(shù)約50萬人。但商鋪眾多,而且交通便利,到達(dá)老商圈僅需10分鐘車程。地段優(yōu)勢:項目處于孔目江片區(qū)中心位置,地段價值優(yōu)越;配套優(yōu)勢:人民醫(yī)院、孔目江濕地公園、高新一小、各機關(guān)單位、輻射高新開發(fā)區(qū);交通優(yōu)勢:項目西鄰新欣北大道、北邊3.6公里處就是高速路,構(gòu)建完善交通網(wǎng)絡(luò),四通八達(dá)、交通便利;環(huán)境優(yōu)勢:項目綠化植被茂盛,濕地公園、濱江景觀帶等營造了良好的自然環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢:項目的商業(yè)面積較大,是整個孔目江目前唯一的集中商業(yè)廣場。3、項目機會分析(O):4、項目威脅分析(T):新余整個城不過是“25分鐘經(jīng)濟生活圈”,隨著交通網(wǎng)絡(luò)、交通工具的進一步發(fā)展,城市之間的區(qū)域優(yōu)勢將會逐漸弱化,中心城的任何項目都是本案的威脅;項目周邊目前還有部分商業(yè)項目有較大后續(xù)體量等待去化,而且價格較低,有一定市場競爭;城市發(fā)展方向較為明朗,高新區(qū)發(fā)展還有待時日,而城北目前城市重點設(shè)施建設(shè)已經(jīng)相當(dāng)完善,也逐漸受到市民的認(rèn)可。經(jīng)濟的高速發(fā)展,居民可支配收入水平的提高,有利于拉動零售業(yè)的需求,從而促進商業(yè)發(fā)展;目前新余的商業(yè)物業(yè)處于傳統(tǒng)向新商業(yè)轉(zhuǎn)型的過度階段,商業(yè)的發(fā)展存在較大的機遇;孔目江片區(qū)目前唯一的集中式商業(yè)中心。項目運作已經(jīng)有一定的年頭,在新余有一定的知名度和口碑。SWOT分析本案是一個優(yōu)劣勢并存的項目,是一個優(yōu)勢大于劣勢的項目,是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的項目。在規(guī)模上,足以形成另一個重點片區(qū)和城市副中心;在地段上,屬于孔目江片區(qū)的核心地帶、潛力巨大,商業(yè)氛圍偏低;在機遇上,搶先的片區(qū)占位,也將占領(lǐng)該片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位。項目地塊商業(yè)氛圍一般,緊鄰人民醫(yī)院,距勝利路商業(yè)區(qū)也僅2.4公里,周邊人流車流一般,如何吸引和留住人流,這就需要借助主力店的吸引力和根據(jù)自身情況特色經(jīng)營,打造項目周邊商業(yè)環(huán)境的中心節(jié)點,推動商業(yè)的成功開發(fā)。資源小結(jié)商業(yè)小結(jié)項目小結(jié)項目屬性界定:都市新區(qū)中心不成熟區(qū)域中大盤項目屬性:區(qū)域?qū)傩裕耗壳爸苓吀鞣N配套完善,但商業(yè)氛圍較弱區(qū)域內(nèi)配套完善老城區(qū)板塊邊緣,與南門口商圈相鄰新區(qū)中心孔目江板塊/新區(qū)中心板塊項目位置在孔目江中心,目前片區(qū)整體商業(yè)氛圍不濃,商業(yè)發(fā)展需要時間;自然環(huán)境良好/未來居住綜合區(qū)周邊濕地公園、濱江景觀帶,自然環(huán)境較好。未來片區(qū)作為居住景觀休閑的綜合區(qū)便捷城市交通/城市主干道
區(qū)內(nèi)交通便捷,距離高速路口僅3.6公里,快速連接各區(qū)域超大規(guī)模住宅社區(qū)/商業(yè)氛圍較淡總建筑面積36萬方,商業(yè)面積達(dá)到6萬方。目前該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展及租金情況一般,人流不旺,消費習(xí)慣有待引導(dǎo)。僅靠周邊區(qū)域區(qū)劃有限,需要大力引進外地投資客內(nèi)供型消費屬性36萬㎡盤量,在新余屬于中大盤中大型盤外向商業(yè)屬性本案住宅和商業(yè)應(yīng)互為補充、互為依靠。同時項目還需依靠周邊項目的成熟度商業(yè)、住宅相互支撐6萬㎡的總體量,未來依靠周邊居民和人流足以支撐項目自身條件綜合評判商業(yè)解析城市解析項目解析
Contents項目定位租售策略社區(qū)商業(yè)區(qū)域級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心項目發(fā)展方向研判商業(yè)分級本項目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪一類型呢?按照其輻射范圍,商業(yè)一般分為三個層次:城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來說,規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口,面臨的競爭和風(fēng)險較少。那么,如果本項目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè),能否支撐其6萬㎡的體量呢?城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)???商業(yè)分級如果作為社區(qū)商業(yè),能否支持本項目商業(yè)體量?一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別居住指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量7000-9100m2人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口10000人左右[融匯.江山御景]
占建設(shè)規(guī)模36萬平方米,居住2500戶,常住人口約1萬人。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》所規(guī)定的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積標(biāo)準(zhǔn),本項目人口可以支撐的商業(yè)體量在7000到9100㎡之間,不足以支撐6萬㎡的商業(yè)體量商業(yè)分級如果僅定位于社區(qū)商業(yè),將無法支撐本項目的商業(yè)體量本項目人口不足以支撐6萬平米的商業(yè)體量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo):商業(yè)規(guī)模比0.027:1(商業(yè)面積:住宅面積)——A.C.PERRY:《鄰里住區(qū)理論》本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為0.81萬㎡商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積30萬㎡左右“人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個指標(biāo)來看,作為社區(qū)商業(yè),都不能支持本項目商業(yè)體量商業(yè)分級本項目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè),那有沒有可能成為城市級的商業(yè)中心呢?城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)??商業(yè)分級形成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心商業(yè)分級新余市正處于單中心城市發(fā)展階段,以勝利路為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚,目前逐步像多中心發(fā)展中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群1、城市化力量>郊區(qū)化力量2、城市核心的吸力>張力3、城市核心的集聚效應(yīng)——土地的高強度開發(fā),人口的高密度,資本的高度集中,配套的高度成熟4、組團之間相對獨立,彼此之間融合性差;5、城市核心圈層以外的組團市場價值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級式下降。單中心城市發(fā)展格局的特點區(qū)位各板塊特征對比孔目江板塊是最宜居的中高尚生活區(qū);城北板塊是最有升值潛力的板塊;城西板塊最不被看好;城東板塊最大,但發(fā)展起來還有待時日;城南板塊土地使用飽和度已較高;仙來版塊很有潛力,但交通及生活配套還待完善才能談發(fā)展.商業(yè)分級未來土地供應(yīng)仍集中在城北、孔目江、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)位城北區(qū)是貴新余城市未來的發(fā)展方向,下一個可能成型的城市級商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在城北,而本項目不在城市的主要發(fā)展方向上商業(yè)分級從各板塊所處的位置情況來看,中心城區(qū)板塊無疑占據(jù)絕對的地理優(yōu)勢,但由于地處新余主商圈,土地資源稀缺,建筑形態(tài)多以(?。└邔訛橹鳎⒉环袭?dāng)前新余消費者的居住觀念,所以該板塊多為商業(yè)項目,區(qū)域內(nèi)商業(yè)優(yōu)勢是其他板塊無法相比的;孔目江板塊和城北板塊擁有得天獨厚的自然環(huán)境,使其營造出良好的居住環(huán)境,板塊居住競爭優(yōu)勢較明顯??啄拷鍓K和城北板塊相距較近,且樓盤檔次、居住環(huán)境相差不大,板塊間樓盤競爭相當(dāng)激烈。其他板塊由于對項目周邊客戶的針對性較強,且項目體量不大,僅周邊客戶就能去化樓盤,或者出于掃尾狀態(tài),所以其他板塊間的競爭相對較弱。主要競爭態(tài)勢:孔目江板塊、城北板塊VS中心板塊孔目江與城北板塊在住宅上與老城區(qū)相比有著較明顯的居住優(yōu)勢(也被新余人認(rèn)可),但在商業(yè)上無論規(guī)模、觀念習(xí)慣、位置上,老城區(qū)都占據(jù)絕對優(yōu)勢。區(qū)位商業(yè)分級本項目周邊的路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路狀況也比較理想,但項目的兩面一面是人民醫(yī)院(重要依托)一面是新欣北大道(城市干道)車流大,人流一般。形成了商業(yè)單面街。交通人民醫(yī)院和源里錦繡江南新區(qū)一小水榭花都醫(yī)院宿舍格林春天本案商業(yè)分級本項目距離市級商業(yè)中心路程約2.6公里,無法與商業(yè)中心融合,但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭孔目江片區(qū)城北片區(qū)老城商圈直線距離2.6公里體量&競爭老城區(qū)的商業(yè)體量約為150萬㎡而孔目江片區(qū)的約為20萬㎡加上新余房地產(chǎn)存量巨大,后續(xù)的商業(yè)競爭仍然強勁。因此從體量和競爭來看,孔目江片區(qū)要成為城市中心,短期內(nèi)難以實現(xiàn)。商業(yè)分級本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小區(qū)位交通體量&競爭本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小城市呈單核發(fā)展,在一定時期內(nèi)很難形成新的城市核心項目不在城市的主要發(fā)展方向上項目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心融合,但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭片區(qū)商業(yè)比較分散,而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的勝利路的商業(yè)體量競爭本項目周邊的路網(wǎng)發(fā)達(dá),但有城市干道車流大、人流小,和單面街的劣勢商業(yè)分級本項目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè),也不能成為城市級商業(yè)中心,那有沒有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢?城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)???商業(yè)分級本項目具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量,區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠(yuǎn),處于相對獨立的位置,未來周邊有大量的居住人口本項目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離,且區(qū)域相對獨立,并且能適當(dāng)輻射經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的項目(包括城東板塊),估計總開發(fā)量將達(dá)到5百萬平米以上。相對獨立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口,使本項目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心孔目江片區(qū)城北片區(qū)老城商圈直線距離2.6公里城塊名稱板塊功能定位總用地(平方公里)景觀/配套依托城北板塊新城CBD10.6市政府,北湖公園,新且成熟配套孔目江板塊濱江生活區(qū)4.8孔目江景觀帶,較成熟配套城東板塊物流/產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)20.9經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城西板塊工業(yè)生產(chǎn)/職業(yè)教育14.1暫未開發(fā)城南板塊老城商業(yè)中心5.1老城區(qū),成熟配套,商業(yè)中心仙來板塊景觀商貿(mào)/居住區(qū)2.3濱江,暫未開發(fā)商業(yè)分級適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向是:區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本項目6萬平米的商業(yè)體量本項目發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)分級為實現(xiàn)本項目目標(biāo),我們的唯一出路就是:跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭,打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭,成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心?與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻射全城商業(yè)分級社區(qū)商業(yè)研究分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離代表物業(yè)形式道路公共交通交通方式交通時間便利型Clubs1500-5000人100-500米內(nèi)部會所小區(qū)內(nèi)部道路無步行2-5分鐘街坊型Street1-3萬人1-2千米住宅底商,街區(qū)內(nèi)部道路,支路公交站點步行5-10分鐘鄰里型Neighborhood5-10萬人3-5千米集中型物業(yè)支路,次干道公交分站步行、騎車、機動車10-15分鐘區(qū)域型Department15-30萬人5-10千米復(fù)合型次干道、主干道公交換乘中心騎車、機動車15-30分鐘城市型City50-100萬人10-30千米商業(yè)綜合體集群交叉主干道公交總站,地鐵,快速公交騎車、機動車30-60分鐘泛城市型BeyondCity200萬人以上城際范圍專業(yè)市場型商業(yè)中心城際道路交通樞紐中心機動車60分鐘以上商業(yè)分級社區(qū)商業(yè)開發(fā)分級模型所在商業(yè)類型開發(fā)商業(yè)面積區(qū)域功能組合商業(yè)業(yè)態(tài)品牌聚集度物業(yè)規(guī)劃設(shè)計便利型Clubs4000平方米以內(nèi)餐飲:購物:休閑:服務(wù):
2:3:3:2以中小型業(yè)態(tài)為主非品牌為主根據(jù)不同業(yè)態(tài)、品牌的不同物業(yè)要求,進行針對規(guī)劃設(shè)計。街坊型Street6000-10000平方米餐飲:購物:休閑:服務(wù):
3:4:2:1以中小型業(yè)態(tài)為主本土品牌為主鄰里型Neighborhood1-3萬平方米餐飲:購物:休閑:服務(wù)
3:5:1:1出現(xiàn)大賣場等大型業(yè)態(tài)國內(nèi)品牌、本土品牌為主區(qū)域型Department5-10萬平方米餐飲:購物:休閑:服務(wù)
2:6:1:1出現(xiàn)百貨公司等大型商業(yè)業(yè)態(tài)國內(nèi)品牌為主城市型City20以上萬平方米餐飲:購物:休閑:服務(wù)
2:7:1:約為0百貨公司、賣場集群國際一線品牌為主泛城市型BeyondCity----商業(yè)分級社區(qū)商業(yè)市場研究的結(jié)果指標(biāo)--業(yè)態(tài)分類餐飲功能各業(yè)態(tài)購物功能各業(yè)態(tài)休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)服務(wù)功能各業(yè)態(tài)大型中餐大賣場電子音像店美容銀行物流特色中餐生活超市保健品美發(fā)電訊服務(wù)診所中式快餐專業(yè)賣場化妝品足浴郵政幼托所飲食店凈菜超市藥店按摩洗衣
甜品屋水果超市嬰童用品棋牌票務(wù)
茶館便利店家紡浴場房產(chǎn)中介
咖啡館煙酒店服飾健身彩擴
西餐花店眼鏡店電玩復(fù)印打字
西式快餐蛋糕店琴行KTV寵物服務(wù)
文具店
電影院裝潢
報刊書店
家政服務(wù)
業(yè)態(tài)分類項目介于鄰里型商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)之間,輻射整個孔目江片區(qū)孔目江一站式全時購物休閑中心年輕活力繽紛便捷商業(yè)定位功能定位及分區(qū)劃分-----在客群定位基礎(chǔ)上,分析針對其的功能定位
消費需求:新生活方式中心外出餐飲或周末休閑娛樂的去處,一個體驗生活的地方就餐或閑逛以打發(fā)時間的好去處一個娛樂休閑的目的地,周末玩耍的目的地餐飲、娛樂(電玩、家庭娛樂、兒童娛樂、KTV等)、休閑(咖啡廳、SPA)、服務(wù)(銀行、洗衣店)、零售(超市)餐飲、娛樂(電玩、家庭娛樂、兒童娛樂等)、超市餐飲、娛樂(電玩、家庭娛樂、兒童娛樂等)、休閑(咖啡廳、會所、健身)、零售、文化主要功能:餐飲+娛樂+休閑配套功能:零售+服務(wù)+文化客群需求業(yè)態(tài)規(guī)劃對主要功能、次要功能的配套關(guān)系進行分析,整體功能安排合理,可形成聚合作用功能客戶一致性分析功能互補性分析營業(yè)時間分析人流聚集性分析外部因素修正餐飲外出就餐者或其他業(yè)態(tài)消費者與娛樂、休閑配套,帶動零售少數(shù)全天,多數(shù)到晚間組合聚集人流娛樂周邊居民或其他區(qū)域年輕一族與餐飲互補,與休閑配套或替代少數(shù)全天,多數(shù)到晚間聚集人流或組合聚集人流休閑周邊居民、上班族或其他區(qū)域年輕一族與餐飲互補,與娛樂配套或替代多數(shù)到晚間組合聚集人流零售年輕一族填補作用正常時間利用人流服務(wù)周邊居民、產(chǎn)業(yè)園人流服務(wù)全客層正常時間組合聚集人流注意與周邊社區(qū)商業(yè)的關(guān)系文化年輕一族填補作用正常時間利用人流總結(jié)較一致餐飲、休閑、娛樂呈三角配合,其他填補少數(shù)晚間宜集中設(shè)置分配合理服務(wù)功能要適可業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議項目規(guī)劃業(yè)態(tài)及比例:零售、社區(qū)服務(wù)類:45%餐飲類:25%休閑娛樂類:30%備注:此業(yè)態(tài)比例是除了酒店公寓外的比例劃分。業(yè)態(tài)類型推薦業(yè)種備注/說明零售業(yè)中型超市為居民日常生活提供便捷手機、電器、服裝、鞋帽高端生活日用類生活日用品的提升與空白填補生活護理、化妝品店環(huán)境良好、清潔衛(wèi)生、有一定檔次的專業(yè)店品牌專賣餐飲業(yè)(美食一條街)中高檔酒樓1間,2000平左右特色商務(wù)酒樓2間,各自400㎡左右,若過大,市場容量未必能夠支撐美食、簡餐2000㎡,每間面積50-100㎡不等社區(qū)服務(wù)美容美發(fā)、洗衣店占用部分臨街鋪面,小規(guī)模經(jīng)營照相店,藥店、音像銀行、移動營業(yè)廳、票務(wù)吸引人氣休閑娛樂桑拿、足浴消費針對性強,可以放置在較高樓層
小型賓館桑拿,臺球館網(wǎng)吧規(guī)劃比例業(yè)態(tài)規(guī)劃定位釋由闡述:?本案所處新城區(qū)中心,未來周邊人口較多,但目前商業(yè)氛圍不濃;?未來雖然車流人流旺盛,但如何留住人流,改變新余人固有的消費習(xí)慣是個問題。?在客觀挖掘本板塊的主力及潛在消費客群的基礎(chǔ)上,科學(xué)確定經(jīng)營“主題”,輔以后期科學(xué)的業(yè)種組合及品牌選擇,即可使項目化優(yōu)勢為強勢,吸引三大類定向消費人群、人民醫(yī)院人流、周邊居民、休閑娛樂人群真正走業(yè)態(tài)互補、和諧發(fā)展的道路;?因此建議利用項目的規(guī)模優(yōu)勢,規(guī)劃單心多核、多亮點的商業(yè)集群。通過多個亮點,將不同層次和需求的人群聚集于此,形成業(yè)態(tài)和客群的優(yōu)勢互補,從而將項目做旺。?本項目亮點業(yè)態(tài)定位建議為:中型超級市場美食休閑街水果花卉街中檔酒樓高檔保健商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位負(fù)一層平面圖美食一條街招牌招牌樓梯改造負(fù)一樓商業(yè)街部分規(guī)劃美食街,并在入口處設(shè)立小型休閑廣場。小區(qū)次入口樓梯改造成景觀樓梯,形成流暢商業(yè)動線。(另:負(fù)一樓外圍未來可規(guī)劃休閑咖啡酒吧街)小型休閑廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃一層平面圖美食一條街主出入口一樓主力商家商場和超市,外圍商場一側(cè)可規(guī)劃品牌專賣店,小區(qū)側(cè)則側(cè)重社區(qū)服務(wù)業(yè)(包括美容美發(fā)、化妝品、電信銀行等),原停車場店面可規(guī)劃針對醫(yī)院的花卉水果一條街。中型超市一樓商場酒店大堂酒店招牌
花卉水果一條街引導(dǎo)出口養(yǎng)身品牌專賣社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)劃二層平面圖美食一條街主出入口二樓主力店中檔酒樓、中型超市中型超市中檔酒樓業(yè)態(tài)規(guī)劃大型戶外電視三樓:前期引導(dǎo)做家具城中高檔咖啡吧、茶樓、電器城后期可再引導(dǎo)一家酒樓,或做桑拿會所、健身中心等中型娛樂行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三樓前期規(guī)劃做家具城、中檔咖啡吧、茶樓、電器城,滿足周邊日益增多的居民需求。未來周邊人口增多后可調(diào)整規(guī)劃為娛樂休閑類。業(yè)態(tài)規(guī)劃四——十三樓規(guī)劃做家具城,11-13層規(guī)劃作為快捷酒店。9-10層作為SOHO公寓(模糊辦公住宅概念)13快捷酒店12快捷酒店11快捷酒店10SOHO9SOHO8已售7已售6已售5已售4預(yù)留做商場部分的延展單層面積972㎡每層23間每間面積約25㎡商務(wù)酒店:1000平方米,69間的快捷酒店規(guī)模較為合適,未來可輻射周邊居民和經(jīng)濟新區(qū)的商務(wù)客戶。SOHO:四線城市的辦公需求較少,可模糊住宅和辦公的概念,設(shè)立SOHO自由辦公區(qū),居家辦公皆可。主力店實現(xiàn)方式及選擇方式一:引進大中型品牌商家,借品牌形成主力店吸引方式二:打造主題特色主力商業(yè),形成商業(yè)連動,吸引人流,實現(xiàn)主力店客戶吸引;1、主力店實現(xiàn)方式主力店選擇我司建議,兩種方式并舉!既引進主力品牌商家,又打造項目特色永輝超市花卉街美食街全友家私2、主力店方式比較方式一優(yōu)劣分析:優(yōu)勢:品牌保障,商業(yè)成功性大;強勢品牌,對周邊商業(yè)價值提升效用明顯;運營實現(xiàn)相對容易,對商業(yè)環(huán)境依賴度低;可有效帶動項目其他商業(yè)的商業(yè)價值實現(xiàn)和成功運營;劣勢:招商難度大;品牌店強勢地位,需要犧牲很大的商業(yè)價值;資金占用量大,回收周期長;建筑空間要求相對較高,造價成本會有所提升;方式二優(yōu)劣分析:優(yōu)點:可實現(xiàn)最大化售賣,資金要求相對較低,且可快速實現(xiàn)投資收益;特色業(yè)態(tài)主題突出,品牌價值貢獻(xiàn)相對較高;可有效帶動其連動商業(yè)的商業(yè)價值實現(xiàn)和成功運營;缺點:特色要求相對稀缺,具有一定的獨占性;客群覆蓋面相對較窄,客戶需求對應(yīng)度高;主力店選擇商業(yè)物業(yè)客戶定位自購經(jīng)營者投資客品牌專賣商家和當(dāng)?shù)卮笮蜕碳遥娣e較大??蛻粢宰再彶⒂糜诮?jīng)營為主。希望借助主力店和大盤的影響力,搭順風(fēng)車的商家。獨立門店的設(shè)置,將吸引需要獨立營業(yè)空間的品牌經(jīng)營戶。區(qū)域即將聚集的旺盛人氣,吸引眾多經(jīng)營戶來此置業(yè)開店。較小面積商鋪的設(shè)置,方便了看好本項目的投資者購買。部分實力經(jīng)營者,出于未來發(fā)展考慮基對項目區(qū)域價值潛力的認(rèn)可,也會購買,并暫時出租??蛻舳ㄎ怀壥袌觯阂?guī)模、人流、旺地零售專賣店:活力、潮流、時尚休閑萬達(dá)餐飲休閑:樂享、樂活、樂事商業(yè)解析城市解析項目解析
Contents項目定位租售策略商業(yè)回顧本項目距離市級商業(yè)中心路程約2.6公里,無法與商業(yè)中心融合,但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭孔目江片區(qū)城北片區(qū)老城商圈直線距離2.6公里體量&競爭老城區(qū)的商業(yè)體量約為150萬㎡而孔目江片區(qū)的約為20萬㎡加上新余房地產(chǎn)存量巨大,后續(xù)的商業(yè)競爭仍然強勁。因此從體量和競爭來看,孔目江片區(qū)要成為城市中心,短期內(nèi)難以實現(xiàn)。引領(lǐng)商業(yè)格局下的共贏競爭根據(jù)項目和競爭情況的分析,將與對手形成在分區(qū)競爭,并先入為主的成為區(qū)域領(lǐng)秀。分區(qū)競爭:新余目前唯一的核心商圈是勝利路商圈,但未來隨著孔目江人口的增多,也將形成自己的商圈。先入為主:孔目江是新余近中期重點發(fā)展的區(qū)域,但并無大型商業(yè),可與勝利路商圈形成共贏格局。+競爭策略模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅,待住宅銷售一段時間,人氣聚集后,再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值,客戶信心強;資金回籠慢;根據(jù)項目目標(biāo)及開發(fā)模式,商業(yè)必須啟動;招商主導(dǎo)模式通過招商引進知名大商家,促進商鋪銷售。賣未來,通過主力店增強客戶信心;銷售的成敗主要系于主力店的招商,項目銷售的風(fēng)險過于集中;主力店的招商一般周期較長;回款時間緊迫不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式:租售策略本項目的起點在于招商,重點在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項目的銷售和未來的發(fā)展。商業(yè)價值提升關(guān)鍵在于引進的商家是否有足夠的號召力和吸引力。招商與銷售的緊密互動,一方面可以保障項目未來的良性發(fā)展和經(jīng)營,另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動銷售,將商鋪推向市場,又可以保證資金鏈順暢,實現(xiàn)合理利潤最大化。一切招商工作以銷售為中心進行,通過在招商過程中的控制,避免一部分投資自營客戶的流失,引導(dǎo)自營客戶到投資客戶的轉(zhuǎn)化,來最終實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)。通過招商和銷售的同步互動,人氣的聚集必將不斷提升項目的商業(yè)氛圍,商業(yè)價值也必將隨商業(yè)氛圍的匯聚而達(dá)到升值的效果。招商先行、銷售跟進,招商與銷售緊密互動租售策略【招商策略】針對不同類型的商家,采取不同策略目標(biāo)商家商家特征對項目的作用應(yīng)對策略主力店一般都有特定的選址計劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程,決策周期較長;談判能力強;決定整個項目的生死和發(fā)展前景熟悉其選址特征,盡可能的迎合;同時與幾個主力店進行談判;給予一定的優(yōu)惠條件;次主力店國際或國內(nèi)知名品牌商家;一般對地址有一定要求,對產(chǎn)品的適應(yīng)性較強;不同商家談判能力不同;可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍;如果規(guī)劃得當(dāng),多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用;利用主力店對其形成吸引;普通店一般對主力店和旗艦店有一定依賴,需要分享其客流;產(chǎn)品適應(yīng)性強;談判能力較弱對主力店和旗艦店的補充利用主力店及旗艦店對其形成吸引;進行嚴(yán)格篩選;重中之重:主力店招商租售策略純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者,不負(fù)責(zé)該商鋪的招商,由投資者自行使用?!_發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金,降低項目整體資金壓力,無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費;▲將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主,由其分擔(dān)經(jīng)營壓力?!a(chǎn)權(quán)分散,主力店或品牌店難以進駐;
▲無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象;
▲對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整,所需時間較長;
▲若經(jīng)營不好,對于項目整體形象有一定影響;
▲銀行提供按揭信心不足。帶租約銷售帶租約銷售長期(十年)返租銷售長期(十年)返租銷售適用范圍▲商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低,投資客戶對項目預(yù)期缺乏了解;
▲中小面積純街鋪銷售;
▲商業(yè)體量小或零星商業(yè)物業(yè),無須整體經(jīng)營的。短期(三年)返租銷售短期(三年)返租銷售純粹的銷售對商鋪自身要求較高,銷售速度較慢營銷模式純銷售方式純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家,然后再把商鋪賣給投資者?!ㄟ^招商保證前期商業(yè)定位與形象;
▲能快速回收資金,無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費;
▲短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。▲鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯;
▲未出租的商鋪銷售難度較大,特別是大鋪;
▲銷售難度較大,售價與租金之間的收益回報低難以達(dá)到投資者期望,需要開發(fā)商做補貼;
▲中、長期收益難以穩(wěn)定;
▲后期經(jīng)營管理難度較大,嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展;
▲各類手續(xù)復(fù)雜,易產(chǎn)生糾紛,影響公司品牌。帶租約銷售長期(十年)返租銷售長期(十年)返租銷售適用范圍▲有強勢招商力量支持;
▲商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火,無需擔(dān)心后續(xù)收益;
▲可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證,長期穩(wěn)定收益回報;
▲純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。短期(三年)返租銷售短期(三年)返租銷售帶租約銷售對商業(yè)氛圍及主力店有要求,一般與其他銷售模式結(jié)合使用。營銷模式純銷售方式純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期(一般兩三年)租金,取得商鋪短期的物業(yè)前期經(jīng)營權(quán),進而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理?!捌谟砷_發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營,能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃,可以有效保證整體商業(yè)形象。
▲幫業(yè)主堅守創(chuàng)業(yè)期,既能堅定投資者信心,又能在返租后卸下返租包袱;
▲3年返租期較適中,3年后商業(yè)有可能旺;
▲可堅定銀行按揭信心。▲承擔(dān)前幾年的返租補貼,可返到售價上,會拉高售價;
▲返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高;帶租約銷售帶租約銷售長期(十年)返租銷售長期(十年)返租銷售適用范圍▲需要獨立的經(jīng)營管理公司;
▲由于前期商業(yè)氛圍未形成氣候,開發(fā)商需能承擔(dān)前期的返利資金;
▲中型獨立商業(yè)體。短期(三年)返租銷售短期返租銷售形式對于開發(fā)商和業(yè)主均有利可圖。營銷模式純銷售方式純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定,在出售后的一定年限內(nèi),由開發(fā)商以代理或直接承租的方式進行包租,承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。采用此類模式的商場往往是找個大商家租賃,將鋪位分割成螞蟻鋪,然后以年回報率8%,帶10年租約返租銷售。由于大商家采用統(tǒng)一收銀、開放式大賣場經(jīng)營,業(yè)主基本在商場內(nèi)找不到自己的鋪位,這種商鋪又被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”?!?/p>
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