房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件 3

新員工入職培訓(xùn)系列課程 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價價格樓面地價價：指平平均到每每單位建建筑面積積上的土土地價格格樓面地價價=土土地地總價格格/總建建筑面積積=土土地單價價/容積積率【第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)基本概概念】房地產(chǎn)價價格構(gòu)成成1、土地地出讓金金或征地地費2、拆遷遷安置補補償費3、城市市土地開開發(fā)費4、土地地開發(fā)利利潤土地價價格格1、房屋建建筑成本本2、流通通費用3、稅金金4、利潤潤房地產(chǎn)價格【第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)基本概概念】房屋價價格格【第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)基本概概念】房地產(chǎn)價價格的影影響因素素1、房屋的的地理位位置（交交通便利利、周邊邊環(huán)境等等）2、房屋的的戶型、、樓層、、朝向、、視野、、新舊程程度等3、小區(qū)外外部的配配套設(shè)施施（醫(yī)院院、銀行行、超市市、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、、學(xué)校、、美容院院等）4、小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的配配套設(shè)施施（健身身、泳池池、洗衣衣店、便便利店等等）5、房屋的的市場價價格定位位6、房屋的的供需狀狀況7、物業(yè)管管理公司司的口碑碑8、房屋的的市場租租賃價格格前景及及回報率率的多少少10、政府因因素、土土地價格格的變動動11、其它因因素【第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)基本概概念】森茂山莊莊項目部部【第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)基本概概念】土地分類類——按所有制制分：國國有土地地和集體體土地國有土地地：在我國社社會主義義制度下下，屬于于全民所所有的土土地叫國國有土地地。其中中：城市市和建制制鎮(zhèn)建成成區(qū)的土土地，都都屬于國國家所有有；在鄉(xiāng)鄉(xiāng)村和城城鎮(zhèn)郊區(qū)區(qū)，國家家依法征征用和沒沒收的土土地、國國營農(nóng)場場、林場場、牧場場、漁場場、草場場的土地地；國有有森林、、草地、、水域、、荒山、、冰川等等土地，，也都屬屬于國家家所有。。集體土地地：是指農(nóng)村村集體所所有的土土地。根根據(jù)《中華人民民共和國國土地管管理法》第八條的的規(guī)定：：農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有。?！镜诙?jié)：：土地及及地產(chǎn)知知識概要要】我國的土土地制度度土地所有有制：在我國，，先行全全部土地地實行的的是社會會主義土土地公有有制，分分為全民民所有制制（即國國家所有有）和集集體所有有制（即即集體所所有）兩兩種形式式。任何何個人均均不能取取得土地地所有權(quán)權(quán)。土地使用用權(quán)：是指土地地使用者者依法享享受使用用和取得得土地收收益的權(quán)權(quán)利。土土地使用用權(quán)可以以依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：：土地及及地產(chǎn)知知識概要要】國有土地地城市用地地可以分分為九類類：1、居住住用地2、公用用設(shè)施用用地（含含商業(yè)用用地）3、工業(yè)業(yè)用地4、倉儲儲用地5、對外外交通用用地6、道路路廣場用用地7、市政政公用設(shè)設(shè)施用地地8、綠化化用地9、特殊殊用地【第二節(jié)：：土地及及地產(chǎn)知知識概要要】國有土地地使用權(quán)權(quán)的取得得方式國有土地地使用權(quán)權(quán)的取得得方式：：土地使使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、劃劃撥三種種形式。。1、土地使使用權(quán)出出讓：是指人民民政府以以拍賣、、招標(biāo)、、協(xié)議的的方式，，將國有有土地使使用權(quán)在在一定年年限內(nèi)讓讓與土地地使用者者使用，，土地使使用者向向市政府府支付土土地使用用權(quán)出讓讓金的行行為。拍賣：：是指指在指指定的的時間間、公公開場場合，，在土土地管管理部部門授授權(quán)的的拍賣賣主持持人的的主持持下，，競投投者按按規(guī)定定的方方式應(yīng)應(yīng)價，，由出出價最最高者者獲得得土地地使用用權(quán)的的行為為。招標(biāo)：：是指指由土土地管管理部部門公公開招招標(biāo)或或邀請請符合合條件件的投投標(biāo)人人投標(biāo)標(biāo)，經(jīng)經(jīng)評標(biāo)標(biāo)后確確定的的中標(biāo)標(biāo)人取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的行行為。。【第二節(jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識識概要要】國有土土地使使用權(quán)權(quán)的取取得方方式2、土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：：是指合合法擁擁有土土地使使用權(quán)權(quán)的自自然人人、法法人和和其它它組織織，通通過買買賣等等方式式將土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移給他他人的的行為為。3、土地地使用用權(quán)劃劃撥：：是指縣縣級以以上人人民政政府依依法批批準(zhǔn)，，在土土地使使用者者繳納納補償償、安安置等等費用用后將將該幅幅土地地交付付其使使用，，或者者將土土地使使用權(quán)權(quán)無償償交付付給土土地使使用者者使用用的行行為。?！镜诙?jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識識概要要】土地分分類——按開發(fā)發(fā)程度度分：：生地地、熟熟地1、生地地：是是指空空地、、田地地、未未開墾墾地等等不具具備直直接使使用條條件的的土地地。2、熟地地：是是指已已經(jīng)完完成三三通一一平或或七通通一平平等工工作，，具備備使用用條件件的土土地。。三通一一平：：是指指土地地開發(fā)發(fā)時進(jìn)進(jìn)行的的通水水、通通電、、通路路和土土地平平整工工作。。七通一一平：：是指指上、、下水水通、、排污污通、、路通通、通通訊通通、煤煤氣通通、電電通、、熱力力通、、場地地平整整?！镜诙?jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識識概要要】土地分分類——按用途途分類類土地按按用途途分類類及使使用年年限確確定：：1、居住住用地地——70年；2、工業(yè)業(yè)用地地——50年；3、教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地——50年；4、商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂用地地——40年；5、綜合合或者者其他他用地地——50年。另外，，加油油站、、加氣氣站用用地為為——20年。注意：：首先應(yīng)應(yīng)該明明確，，房屋屋的所所有權(quán)權(quán)是不不存在在年限限問題題的，，房屋屋一經(jīng)經(jīng)購買買并取取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后后，即即作為為業(yè)主主個人人所有有的財財產(chǎn)，，并無無居住住年限限的限限制。。但是是，商商品房房所占占用的的、通通過出出讓方方式取取得的的國有有土地地的使使用權(quán)權(quán)是有有限的的，不不同開開發(fā)用用途的的土地地使用用年限限不一一樣。。開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在取取得土土地用用于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)時，，都要要與國國土局局簽訂訂《土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同書》，其土土地使使用年年限按按國家家規(guī)定定執(zhí)行行?！镜诙?jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識識概要要】房屋的的分類類——按使用用功能能分類類1、住住宅2、工工業(yè)廠廠房和和倉庫庫3、商商場和和店鋪鋪4、辦辦公樓樓5、賓賓館酒酒店6、文文體娛娛樂設(shè)設(shè)施7、政政府和和公用用設(shè)施施8、多多功能能建筑筑【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅的的種類類住宅種種類繁繁多，，主要要分為為高檔檔住宅宅、普普通住住宅、、公寓寓式住住宅、、TOWNHOUSE、別墅墅等。。*Townhouse萬科城城【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：按樓體體高度度分類類，主主要分分為低低層、、多層層、小小高層層、高高層、、超高高層等等。低層：：高度低低于或或等于于10米的建建筑物物，一一般是是1-3層建筑筑物，，如平平房、、別墅墅等。。它的的舒適適度、、方便便度和和空間間尺度度優(yōu)于于高層層。多層：：高于10米、低低于或或等于于24米的建建筑物物。多多層房房屋一一般為為4-6層，一一般采采用磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)。。多層層房屋屋通風(fēng)風(fēng)采光光狀況況好，，空間間緊湊湊而不不閉塞塞。小高層層：一般把把7層至10層的建建筑稱稱為““小高高層””。小小高層層有多多層親親切安安寧、、房型型好、、得房房率高高的特特點。。高層：：11層以上上30層以下下、最最高高高度到到100M的建筑筑物。。超高層層：30層以上上（不不包括括30層）、、最高高到100m以上的的建筑筑物。。【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】一期：：4+1、6層合園園二期：：2棟17層小高高層三期：：3棟24層高層層*康橋橋藍(lán)灣灣【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：按樓體體結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式分類類：1、磚木木結(jié)構(gòu)構(gòu)2、磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)3、鋼混混框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)4、鋼混混剪刀刀墻結(jié)結(jié)構(gòu)5、鋼混混框架架一剪剪刀墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)6、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：按建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：板板樓、、塔樓樓、板板塔結(jié)結(jié)合板樓：：板樓一一般建建筑層層數(shù)不不會超超過12層。長長度度明顯顯大于于寬度度，板板樓有有兩種種類型型，一一種是是長走走廊式式的，，各住住戶靠靠長走走廊連連在一一起；；第二二種是是單元元式拼拼接，，若干干個單單元連連在一一起就就拼成成一個個板樓樓。板樓的的優(yōu)勢勢：結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計將將朝陽陽面讓讓位于于居室室，通通風(fēng)采采光條條件優(yōu)優(yōu)于其其它結(jié)結(jié)構(gòu)。。比較較典型型的是是一梯梯兩戶戶式設(shè)設(shè)計，，南北北朝向向時，，位于于前面面的客客廳、、主臥臥等有有充足足的朝朝陽面面；東東西朝朝向時時，前前后居居室各各有半半天的的朝陽陽面。?！镜谌?jié)：：房屋建建筑工程程概論】住宅分類類：按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：板板樓、塔塔樓、板板塔結(jié)合合塔樓：一般多于于四五戶戶共同圍圍繞或者者環(huán)繞一一組公共共豎向交交通形成成的樓房房平面，，平面的的長度和和寬度大大致相同同，這種種樓房的的高度從從12層以上到到35層，超過過35層是超高高層，塔塔樓一般般是一梯梯/兩梯四四戶到到12戶。塔樓的的優(yōu)勢勢：節(jié)節(jié)約土土地資資源；；塔樓樓多采采用大大框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)，除除少數(shù)數(shù)承重重梁之之外，，戶內(nèi)內(nèi)分隔隔墻基基本都都可以以拆改改，靈靈活分分割戶戶型；；塔樓樓結(jié)構(gòu)構(gòu)強度度高，，抗震震性好好；居居高望望遠(yuǎn)，，視野野開闊闊。塔樓的的劣勢勢：塔塔樓每每層都都有部部分住住戶的的采光光、通通風(fēng)、、景觀觀等條條件比比較落落后。。塔樓樓戶型型的使使用率率普遍遍低于于板樓樓10個百分分點左左右，，而且且戶型型內(nèi)部部的廚廚房、、餐廳廳與洗洗手間間往往往不可可直接接采光光、通通風(fēng)，，這樣樣的地地方被被稱為為“灰灰色空空間””?！镜谌?jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】板樓、、塔樓樓*水星星·香榭里里【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：按房屋屋戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)分類類，主主要分分為：：1、普通通單元元式住住宅2、公寓寓式住住宅3、復(fù)式式住宅宅4、躍層層式住住宅5、花園園洋房房式住住宅6、小戶戶型住住宅（（超小小戶型型）【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：復(fù)式住住宅是是受躍躍層式式住宅宅的設(shè)設(shè)計構(gòu)構(gòu)思啟啟發(fā)，，但層層高要要低于于躍層層式住住宅（（復(fù)式式設(shè)計計為3.3米，而而一般般躍層層式為為5.6米）。。復(fù)式住住宅的的下層層供起起居用用，炊炊事、、進(jìn)餐餐、洗洗浴等等，上上層供供休息息睡眠眠用，，直接接作為為臥室室床面面，人人可坐坐起但但無法法直立立。*溫馨馨浪漫漫的復(fù)復(fù)式樓樓【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】*大氣氣豪華華的躍躍式樓樓【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】經(jīng)典花花園洋洋房*融科科·檀香山山【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅分分類：：按房屋屋政策策屬性性分類類：1、廉租租房2、已購購公房房（房房改房房）3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房4、住宅宅合作作社集集資建建房等等5、商品品房【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】商品房房商品房房主要要是指指由各各房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司投投資建建設(shè)，，以營營利為為目的的，按按市場場規(guī)律律經(jīng)營營的房房屋。。商品房房的““五證證”““兩兩書””：“五證證”包包括《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》《建筑工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》《國有土土地使使用證證》《建設(shè)工工程施施工許許可證證》《商品房房預(yù)(銷)售許可可證》?！皟蓵鴷保海盒陆ńㄗ≌渡唐贩糠抠|(zhì)量量保證證書》、《商品房房使用用說明明書》。從銷售售看，，商品品房又又分現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售和和期房房預(yù)售售；從銷售售對象象看，，分內(nèi)內(nèi)銷商商品房房、外外銷商商品房房；從用途途看，，分普普通住住宅、、公寓寓、別別墅等等?！镜谌?jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】*1987年深深圳東東曉華華園—中國第第一個個商品品房住住宅小小區(qū)【第三節(jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】商品房房的結(jié)結(jié)構(gòu)形形式以其承承重結(jié)結(jié)構(gòu)所所用其其所用用的材材料來來劃分分。一一般可可分為為以下下三種種形式式：1、磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅宅磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住住宅：：是指建建筑物物中豎豎向承承重結(jié)結(jié)構(gòu)的的墻、、柱等等采用用磚或或砌塊塊砌筑筑，柱柱、梁梁、樓樓板、、屋而而板、、桁架架等采采用鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)。通通俗的的講，，磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)是以以小部部分鋼鋼筋混混凝土土及大大部分分磚墻墻承重重的結(jié)結(jié)構(gòu)。。由于抗抗震的的要求求，磚磚混住住宅一一般在在5層、6層以下下?！镜谌?jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】商品房房的結(jié)結(jié)構(gòu)形形式以其承承重結(jié)結(jié)構(gòu)所所用其其所用用的材材料來來劃分分：2、磚木結(jié)結(jié)構(gòu)住住宅磚木結(jié)結(jié)構(gòu)的的住宅宅：是是指建建筑物物中承承重結(jié)結(jié)構(gòu)的的墻、、柱采采用磚磚砌筑筑或磚磚塊砌砌筑，，樓板板結(jié)構(gòu)構(gòu)、屋屋架用用木結(jié)結(jié)構(gòu)共共同構(gòu)構(gòu)筑成成的房房屋。。3、鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅宅鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅宅：是是指房房屋的的主要要承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)如柱柱、梁梁、板板、樓樓梯、、屋蓋蓋用鋼鋼筋混混凝土土制作作，墻墻用磚磚或其其他材材料填填充。。這種種結(jié)構(gòu)構(gòu)搞震震性能能好，，整體體性強強，搞搞腐蝕蝕，耐耐火能能力強強，經(jīng)經(jīng)久耐耐用，，多用用于高高層住住宅。。具體體又分分框架架、框框架剪剪刀墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)等。?！镜谌?jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅的的層高高：指下層層地板板表面面或樓樓板表表面到到上層層樓板板表面面之間間的距距離。。住宅的的凈高高：層高和和凈高高的關(guān)關(guān)系可可用公公式““凈高高=層高-樓板厚厚度””來表表示，，即層層高和和樓板板厚度度的差差叫做做凈高高?！镜谌?jié)節(jié)：房房屋建建筑工工程概概論】住宅的的進(jìn)深深：通通常指指房間間長度度。住宅的的開間間：通通常指指房間間寬度度。進(jìn)深、、開間間可以以衡量量房屋屋的通通透性性，進(jìn)進(jìn)深太太深，，房屋屋的通通透性性就會會比較較差，，空氣氣質(zhì)量量不高高。*房房間進(jìn)進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋屋建筑工程概概論】商品房銷售方方式：按其交房方式式不同，可分分為商品房的的現(xiàn)售和預(yù)售售兩種；商品房預(yù)售條條件：1、已交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證；3、按提供預(yù)售售的商品房計計算，投入開開發(fā)建設(shè)的資資金達(dá)到工程程建設(shè)總投資資的25%以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施工進(jìn)進(jìn)度和竣工交交付日期；4、向縣級以上上人民政府房房產(chǎn)管理部門門辦理預(yù)售登登記，取得商商品房預(yù)售許許可證明。5、商品房預(yù)售售人應(yīng)當(dāng)按照照國家有關(guān)規(guī)規(guī)定將預(yù)售合合同報縣級以以上人民政府府房產(chǎn)管理部部門和土地管管理部門登記記備案?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】住宅權(quán)益住宅的產(chǎn)權(quán)：：一般是指住住宅的所有權(quán)權(quán)。住宅的所所有權(quán)，是一一種民事法律律關(guān)系，指的的是在法律規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)內(nèi)，對住宅全全面支配的權(quán)權(quán)力。住宅的所有權(quán)權(quán)一般包括對對房屋的占有有、使用、收收益、處分四四個方面，這這四個方面也也構(gòu)成了住宅宅所有權(quán)的四四項基本內(nèi)容容?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有有權(quán)：一般由由所有權(quán)人來來行使。當(dāng)使使用權(quán)與所有有權(quán)相分離的的時候，占有有權(quán)就為使用用人行使——比如出租，當(dāng)當(dāng)使用權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移時，占占有權(quán)也隨之之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用用權(quán)：對住宅宅使用的權(quán)力力稱住宅的使使用權(quán)。使用用權(quán)的人，既既可以是所有有權(quán)人本人，，也可以是租租房人等。在在占有權(quán)和使使用權(quán)暫時不不歸房主所有有時，房主的的所有權(quán)并未未喪失。3、住宅的收益益權(quán)：是指房房主利用住宅宅、房產(chǎn)等產(chǎn)產(chǎn)生某種利益益的權(quán)力，比比如出租收益益。4、住宅的處分分權(quán)：由房主主行使。只有有房主才有權(quán)權(quán)力處分住宅宅、房產(chǎn)、如如繼承、贈予予、變賣、抵抵押等。但當(dāng)當(dāng)房屋、住宅宅作為抵押物物抵押給債權(quán)權(quán)人時，債權(quán)權(quán)人擁有房屋屋的處分權(quán)。。【第四節(jié)：銷售售知識與案例例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類類：1、產(chǎn)權(quán)證書：：是指"房屋所有權(quán)證證"和"土地使用權(quán)證證"。房屋產(chǎn)權(quán)證證書包括：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例。房房產(chǎn)坐落地址址、產(chǎn)權(quán)來源源、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、間數(shù)、建建筑面積、使使用面積、共共有數(shù)紀(jì)要、、他項權(quán)利紀(jì)紀(jì)要和附記，，并配有房地地產(chǎn)測量部門門的分戶房屋屋平面圖。2、使用權(quán)房：：是指由國家家以及國有企企業(yè)、事業(yè)單單位投資興建建的住宅，政政府以規(guī)定的的租金標(biāo)準(zhǔn)出出租給居民的的公有房產(chǎn)。。3、公房：也稱稱公有房產(chǎn)，，國有房產(chǎn)。。它是指由國國家以及國有有企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位投資興興建、銷售的的房產(chǎn)，在房房產(chǎn)未出售之之前，房產(chǎn)的的產(chǎn)權(quán)歸國家家所有。目前前居民租用的的公有房產(chǎn)，，按房改政策策分為兩大類類：一類是可可售公有房產(chǎn)產(chǎn)，一類是不不可售公有房房產(chǎn)。均為使使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類類：4、不可售公房房：根據(jù)本市市現(xiàn)行房改政政策還不能出出售給承租居居民的公有房房產(chǎn)。5、已購公房：：又稱售后公公房，就是購購買的公有房房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房房：是指產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于單位所所有的房屋，，也稱系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)統(tǒng)房。7、共同共有房房產(chǎn)：指兩兩個或兩個以以上的人，對對全部共有房房產(chǎn)不分份額額地享有平等等的所有權(quán)。。【第四節(jié)：銷售售知識與案例例分析】房屋分類：1、期房：在建建的、尚未完完成建設(shè)的、、不能交付使使用的房屋稱稱為期房。房房地產(chǎn)管理部部門將沒有取取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證的房屋統(tǒng)統(tǒng)稱為期房，，只要還沒辦辦理房地產(chǎn)初初始登記手續(xù)續(xù)，沒取得房房屋產(chǎn)權(quán)證，，就是期房。。開發(fā)商出售售期房稱為預(yù)預(yù)售，購房者者買房時就要要與開發(fā)商簽簽訂房屋預(yù)售售合同。2、現(xiàn)房：按照照我國銷售商商品房“現(xiàn)房房”的規(guī)定，，只有領(lǐng)取了了《房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》的商商品品房房才才叫叫““現(xiàn)現(xiàn)房房””。。在在銷銷售售商商品品房房的的過過程程中中，，現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售不不需需要要““銷銷售售許許可可證證””，，購購房房者者只只需需查查看看《房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》，在在簽簽合合同同的的時時候候也也必必須須使使用用國國土土房房管管局局印印制制的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合合同同。。【第四四節(jié)節(jié)：：銷銷售售知知識識與與案案例例分分析析】房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分類類：：3、準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房：：準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房是是指指房房屋屋主主體體已已基基本本封封頂頂完完工工，，工工程程正正處處在在內(nèi)內(nèi)外外墻墻裝裝修修和和進(jìn)進(jìn)行行配配套套施施工工階階段段的的房房屋屋。。4、二二手手房房：：經(jīng)經(jīng)過過二二次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手交交易易的的房房子子叫叫做做二二手手房房。。新新建建的的商商品品房房進(jìn)進(jìn)行行第第一一次次交交易易時時為為"一手手"，第第二二次次交交易易則則為為"二手手"。5、尾尾房房：：一一般般情情況況下下，，當(dāng)當(dāng)房房產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售量量達(dá)達(dá)到到80％以以后后，，一一般般就就進(jìn)進(jìn)入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的清清盤盤銷銷售售階階段段，，此此時時所所銷銷售售的的房房產(chǎn)產(chǎn)，，一一般般稱稱為為尾尾房房。。【第四四節(jié)節(jié)：：銷銷售售知知識識與與案案例例分分析析】房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分類類：：6、爛爛尾尾房房：：是是指指由由于于開開發(fā)發(fā)商商資資金金不不足足、、盲盲目目上上馬馬，，或或者者錯錯誤誤判判斷斷供供求求形形勢勢，，無無法法回回收收前前期期投投資資，，無無力力進(jìn)進(jìn)行行后后續(xù)續(xù)建建設(shè)設(shè)，，甚甚至至全全盤盤停停滯滯的的積積壓壓樓樓宇宇。。*世界界最大大的爛爛尾樓樓韓國柳柳京飯飯店【第四節(jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——價格篇篇：1、一次性性買斷斷價：：指買方方與賣賣方商商定的的一次次性定定價。。一次次性買買斷價價屬房房產(chǎn)銷銷售合合同中中的專專用價價格術(shù)術(shù)語，，確定定之后后，買買方或或賣方方必須須按此此履行行付款款或交交房的的義務(wù)務(wù)，不不得隨隨意變變更。。2、定金：：為保證證合同同的履履行，，買方方預(yù)先先向銷銷售者者賣方方交納納一定定數(shù)額額的錢錢款。。依據(jù)據(jù)《合同法法》相關(guān)規(guī)規(guī)定，，一方方違約約時，，雙方方有約約定的的按照照約定定執(zhí)行行；如如無約約定，，賣方方違約約時，，“定定金””雙倍倍返還還；買買方違違約時時，““定金金”不不返還還?！啊岸ń鸾稹钡牡目傤~額不得得超過過合同同標(biāo)的的的20%。3、訂金金：目前法法律上上沒有有明確確規(guī)定定，一一般可可視為為“預(yù)預(yù)付款款”。?！坝営喗稹薄钡男Яθ∪Q于于雙方方當(dāng)事事人的的約定定。雙雙方當(dāng)當(dāng)事人人如果果沒有有約定定，““訂金金”的的性質(zhì)質(zhì)主要要是預(yù)預(yù)付款款，銷銷售者者違約約時，，應(yīng)無無條件件退款款；消消費者者違約約時，，可以以與銷銷售者者協(xié)商商解決決并要要求經(jīng)經(jīng)營者者退款款。如如果雙雙方當(dāng)當(dāng)事人人另有有約定定，則則按照照約定定執(zhí)行行?！镜谒墓?jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——價格篇篇：定金與與訂金金的區(qū)區(qū)別，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)在：：1)、從合合同、、依約約定應(yīng)應(yīng)交付付定金金而未未交付付的，，不構(gòu)構(gòu)成對對主合合同的的違反反；而而交付付訂金金的協(xié)協(xié)議是是主合合同的的一部部分，，依約約定應(yīng)應(yīng)交付付訂金金而未未交付付的，，即構(gòu)構(gòu)成對對主合合同的的違反反。2)、交付付和收收受訂訂金的的當(dāng)事事人一一方不不履行行合同同債務(wù)務(wù)時，，不發(fā)發(fā)生喪喪失或或者雙雙倍返返還訂訂金的的后果果，訂訂金僅僅可作作損害害賠償償金。。3)、定金金的數(shù)數(shù)額在在法律律規(guī)定定上有有一定定限制制，例例如《擔(dān)保法法》就規(guī)定定定金金數(shù)額額不超超過主主合同同標(biāo)的的額的的20％；而而訂金金的數(shù)數(shù)額依依當(dāng)事事人之之間自自由約約定，，法律律一般般不作作限制制。4)、定金金具有有擔(dān)保保性質(zhì)質(zhì)，而而訂金金只是是單方方行為為，不不具有有擔(dān)保保性。?！镜谒墓?jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——價格篇篇：4、違約約金：：是指指違約約方按按照法法律規(guī)規(guī)定和和合同同的約約定，，應(yīng)該該付給給對方方的一一定數(shù)數(shù)量的的貨幣幣。違違約金金是對對違約約方的的一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)制裁裁，具具有懲懲罰性性和補補償性性，但但主要要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰罰性。。5、均價價：均均價是是指將將各單單位的的銷售售價格格相加加之后后的和和數(shù)除除以單單位建建筑面面積的的和數(shù)數(shù)，即即得出出每平平方米米的均均價。。均價價一般般不是是銷售售價。。6、起價價：也也叫起起步價價，是是指某某物業(yè)業(yè)各樓樓層銷銷售價價格中中的最最低價價格，，即是是起價價。多多層住住宅，，不帶帶花園園的，，一般般以一一樓或或頂樓樓的銷銷售價價為起起價；；帶花花園的的住宅宅，一一般以以二樓樓或五五樓做做為銷銷售的的起價價。高高層物物業(yè)，，以最最低層層的銷銷售價價為起起步價價。【第四節(jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——面積篇篇1、商品品房銷銷售面面積：：商品品房按按“套套”或或“單單元””出售售，商商品房房的銷銷售面面積即即為購購買房房者所所購買買的套套內(nèi)或或單元元內(nèi)建建筑面面積與與應(yīng)分分?jǐn)偟牡墓糜媒ㄖ娣e積之和和。銷售商商品房房，必必須明明示商商品房房的銷銷售面面積，，并注注明該該商品品房的的套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積及應(yīng)應(yīng)當(dāng)分分?jǐn)偟牡墓灿杏薪ㄖ娣e積。商品房房銷售售面積積=套內(nèi)實實際建建筑面面積+公攤面面積例：某某房源源廣告告：玉玉園小小區(qū)、、112㎡、30萬，，其其中的的112㎡即為商商品房房的銷銷售面面積。?！镜谒墓?jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——面積篇篇2、套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積：商商品房房的套套內(nèi)建建筑面面積是是指成成套商商品房房（單單元房房）的的套內(nèi)內(nèi)使用用面積積、套套內(nèi)墻墻體面面積和和陽臺臺建筑筑面積積之和和。套內(nèi)建建筑面面積=套內(nèi)使使用面面積+套內(nèi)墻墻體面面積+陽臺建建筑面面積*套內(nèi)面面積㎡【第四節(jié)節(jié)：銷銷售知知識與與案例例分析析】銷售專專業(yè)術(shù)術(shù)語——面積篇篇3、套內(nèi)內(nèi)使用用面積積：套套內(nèi)房房屋使使用面面積為為房屋屋使用用空間間的面面積，，按以以下規(guī)規(guī)定計計算：：1)、套內(nèi)內(nèi)使用用面積積為套套內(nèi)臥臥室、、起居居室、、過道道、廚廚房、、衛(wèi)生生間、、貯藏藏間、、壁柜柜等空空間面面積的的總和和；2)、套內(nèi)樓梯按按自然層數(shù)的的面積總和計計入使用面積積；3)、不包括在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的的套內(nèi)煙囪、、通風(fēng)道、管管道井均計入入使用面積；；4)、內(nèi)墻面裝飾飾厚度計入使使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】銷售專業(yè)術(shù)語語——面積篇4、套內(nèi)墻體面面積：套內(nèi)墻墻體面積是指指商品房各套套內(nèi)使用空間間周圍的維護(hù)護(hù)或承重墻體體所占的面積積。商品房的的套內(nèi)境況體體分為共用墻墻及非共用墻墻兩種。商品品房套內(nèi)墻體體面積的計算算法為：1）、共用墻包包括各套之間間的分隔封墻墻，套與公用用建筑空間投投影面積的分分隔墻以及外外墻（包括山山墻）；共用用墻體水平投投影面積的一一半計入套內(nèi)內(nèi)墻體面積。。2）、非共用墻墻墻體水平投投影面積全部部計入套內(nèi)墻墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】銷售專業(yè)術(shù)語語——面積篇5、套內(nèi)陽臺建建筑面積：按按照《建筑面積計算算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)內(nèi)陽臺建筑面面積按陽臺外外圍與房屋外外墻之間的水水平投影面積積計算。其中中：1）、原設(shè)計的的封閉式陽臺臺，按其外圍圍水平投影面面積計算建筑筑面積；2）、挑陽臺（（底陽臺）按按其底板水平平投影面積的的一半計算建建設(shè)筑面積；；3）、凹陽臺按按其凈面積（（含擋板墻墻墻體面積）的的一半計算建建筑面積；4）、半挑半凹凹陽臺，挑出出部分按其底底板水平投影影面積的一半半計算建筑面面積，凹進(jìn)部部分按其凈面面積的一半計計算建筑面積積?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】銷售專業(yè)術(shù)語語——面積篇6、公用建筑面面積：又稱公公攤。分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e為每幢樓樓內(nèi)的公用建建筑面積。公用建筑面積積由兩部分組組成：1）、大堂、公公共門廳、走走廊、過道、、公用廁所、、電梯前廳、、樓梯間、電電梯井、電梯梯機房、垃圾圾道、管道井井、消防控制制室、水泵房房、水箱間、、冷凍機房、、消防通道、、變電室、煤煤氣調(diào)壓室、、衛(wèi)星電視接接收機房、空空調(diào)機房、熱熱水鍋爐房、、電梯工休息息室、值班警警衛(wèi)室、物業(yè)業(yè)管理用房以以及其他為該該建筑服務(wù)的的專用設(shè)備用用房；2）、套（單元元）與公用建建筑空間之間間的分隔墻以以及外墻（包包括山墻）墻墻體水平投影影面積的一半半?！镜谒墓?jié)：銷售售知識與案例例分析】銷售專業(yè)術(shù)語語——面積篇公用建筑面積積=全幢建筑面積積-全幢各套套內(nèi)內(nèi)建筑面積之之和-單獨具備使用用功能的獨立立使用空間的的建筑面積（（如地下車庫庫、倉庫、人人防工程等））另外，購房人人所受益的其其他非經(jīng)營性性用房，需要要進(jìn)行分?jǐn)偟牡?，要在銷（（預(yù)）售合同同中寫明房屋屋名稱，需分分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。公用建筑面積積不包括倉庫庫、機動車庫庫、非機動車車庫、車道、、供暖鍋爐房房、用于人防防工程的地下下室、單獨具具備使用功能能的獨立使用用空間、售房房單位自營自自用的房屋，，以及為多幢幢房屋服務(wù)的的警衛(wèi)室、管管理（包括物物業(yè)管理）用用房不計入公公用建筑面積積。【第四節(jié)：銷售售知識與案例例分析】銷售專業(yè)術(shù)語語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e計算算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面面積計算及公公用建筑面積積分?jǐn)傄?guī)則（（試行）》規(guī)定，各套（（單元）分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e計算公公式如下：1）分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑筑面積*公用用建筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面面積=整幢建筑的面面積-各套套內(nèi)建筑筑面積之和已已作為獨立使使用空間（如如租售的地下下室、車棚、、人防工程地地下室）的建建筑面積3）公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)=公用建筑筑面積/各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和【第四節(jié)：：銷售知知識與案案例分析析】銷售專業(yè)業(yè)術(shù)語——面積篇7、面積計計算公式式匯總：：商品房銷銷售面積積=套內(nèi)建筑筑面積+分?jǐn)偣糜妹娣e套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積使用面積積：建筑筑物各層層平面中中直接為為生產(chǎn)生生活使用用的凈面面積的總總和輔助面積積：建筑筑物各層層平面樓樓梯、走走道、所所占凈面面積的總總和結(jié)構(gòu)建筑筑面積：：建筑物物各層中中，外墻墻、內(nèi)墻墻、垃圾圾道、通通風(fēng)道、、煙囪(均為投影影面積)等所占面面積的總總和。【第四節(jié)：：銷售知知識與案案例分析析】銷售專業(yè)業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：：使用面面積與建建筑面積積之比。。實用率：：套內(nèi)建建筑面積積和住宅宅面積之之比。板板樓：80%；塔樓75%；寫字樓樓70%；商場65%。使用率率與人流流量密切切相關(guān)，，人流量量大的地地方，使使用率低低。套內(nèi)墻體體面積：：公用墻墻為水平平投影面面積一半半計入非非公用墻墻為水平平投影面面積計入入套內(nèi)使使用面積積為室內(nèi)內(nèi)各居室室面積，，如壁櫥櫥等，以以及不包包含在結(jié)結(jié)構(gòu)面積積中的煙煙囪、通通風(fēng)道、、管道井井。公攤的公公用建筑筑面積=套內(nèi)面積積×公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)=公用建筑筑面積÷套內(nèi)建筑筑面積總總和【第四節(jié)：：銷售知知識與案案例分析析】銷售專業(yè)業(yè)術(shù)語——面積篇