海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃書(shū)課件

海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)

指導(dǎo)老師：賈廣社組員：張海成023701段緒斌023709安鵬021216

——秦皇島海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)顧問(wèn)組

項(xiàng)目策劃書(shū)海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)指導(dǎo)老師：賈1項(xiàng)目總綱一、項(xiàng)目建議書(shū)二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目總綱一、項(xiàng)目建議書(shū)2一、項(xiàng)目建議書(shū)（1）項(xiàng)目總論序言可行性創(chuàng)新性?xún)r(jià)值性政府政策與規(guī)劃趨式面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)

（2）產(chǎn)品定位篇社會(huì)價(jià)值定位文化價(jià)值定位產(chǎn)品功能定位一、項(xiàng)目建議書(shū)（1）項(xiàng)目總論（2）產(chǎn)品定位篇3（3）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)篇市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)客戶(hù)定位分析整體形象策劃推廣項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)形象的延展及運(yùn)用廣告總體策略（4）經(jīng)濟(jì)效益篇項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目資金投入與資金籌措經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目投資價(jià)值判斷特別說(shuō)明管理費(fèi)用的支出（3）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)篇（4）經(jīng)濟(jì)效益篇4二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)

1WBS

2項(xiàng)目編碼

3項(xiàng)目工作進(jìn)度及甘特圖

4組織管理

5風(fēng)險(xiǎn)分析二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)1WBS5項(xiàng)目總論序言：建設(shè)“秦皇島海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是秦皇島經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家著名的旅游區(qū)——秦皇島，被秦皇島市政府列為發(fā)展“海上秦皇島”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書(shū)在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性。項(xiàng)目總論序言：6一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐方法，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)，充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷(xiāo)推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。一、可行性7二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的主要手段。美國(guó)學(xué)者S·阿瑞提普說(shuō)：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類(lèi)一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來(lái)的問(wèn)題?！笨梢?jiàn)，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。二、創(chuàng)新性8三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以?xún)r(jià)值量的形式來(lái)衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱(chēng)之為一個(gè)好的策劃。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況，對(duì)如何發(fā)揮各自?xún)?nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。三、價(jià)值性9四、政府政策與規(guī)劃趨式秦皇島市是中國(guó)沿海開(kāi)放城市之一，是中國(guó)的旅游勝地和國(guó)家機(jī)關(guān)暑期辦公地，交通發(fā)達(dá)，高樓林立，賓館、飯店、商場(chǎng)比比皆是。

海港區(qū)是秦皇島全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，依山面海，地理位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，是游客住宿、購(gòu)物的重要集散地。區(qū)內(nèi)有我國(guó)著名的能源大港秦皇島港。港口水深港闊，萬(wàn)噸巨輪可四季出入，是中國(guó)北方的不凍良港。

四、政府政策與規(guī)劃趨式秦皇島市是中國(guó)沿海開(kāi)放城市之一，是中國(guó)10海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃書(shū)課件11五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（一）可依賴(lài)的秦皇島港載體目前海港區(qū)還沒(méi)有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所，在海港區(qū)按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所，將對(duì)海港區(qū)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿(mǎn)足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（一）可依賴(lài)的秦皇島港載體12五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（二）可借助的旅游資源本項(xiàng)目緊臨北戴河風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，每年吸引數(shù)萬(wàn)游客，而周?chē)狈ο鄳?yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為其“近鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（二）可借助的旅游資源13北戴河北戴河14北戴河碧螺塔北戴河碧螺塔15五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來(lái)的漁船與海港區(qū)的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易。在海港區(qū)建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開(kāi)發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。海港區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的建成，不但可以滿(mǎn)足海港區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易16五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入海港區(qū)兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場(chǎng)所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和五、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值17六、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址秦皇島港緊鄰秦皇度假村，求仙入海處，東山浴場(chǎng)，西側(cè)往北戴河方向。海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)就在建國(guó)路的末端，緊鄰秦皇度假村。六、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址18附：秦皇島港概況

秦皇島港是世界上最大的煤炭輸出港之一，也是中國(guó)對(duì)外貿(mào)易的綜合性大港。1898年建港，至今已有兩年歷史。港口吞吐量多年位居全國(guó)沿海港口前列，1997年全港完成吞吐量7862萬(wàn)噸。港口實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、人均創(chuàng)利等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年居全國(guó)同行業(yè)首位。

秦皇島港有優(yōu)越的自然條件，素以不凍、不淤、水深、浪小著稱(chēng)。有4條鐵路干線直達(dá)港口，京秦高速公路正在修建，大慶至秦皇島輸油管線直達(dá)碼頭前沿。秦皇島港已與世界上80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口保持著經(jīng)常性的貿(mào)易往來(lái)。

附：秦皇島港概況

秦皇島港是世界上最大的煤炭輸出港之一，也19秦皇島港是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的港口，也是國(guó)家唯一直接管理的港口。主要承擔(dān)著煤炭、原油、雜質(zhì)等運(yùn)輸任務(wù)。港口擁有固定資產(chǎn)原值85.4億元，全港共有碼頭泊位49個(gè)，其中生產(chǎn)泊位28個(gè)，年設(shè)計(jì)通過(guò)能力1.24億噸。港口的生產(chǎn)配屬設(shè)施較為齊全，有先進(jìn)的裝機(jī)械、自營(yíng)鐵路、港作船舶等，能為船方貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。秦皇島港不斷拓展港口功能，提高企業(yè)素質(zhì)，港口的經(jīng)濟(jì)效益得到穩(wěn)步發(fā)展。近幾年來(lái)，曾榮獲“國(guó)家二級(jí)企業(yè)”、“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生港”、“國(guó)家企業(yè)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)”、“全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”等多種榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。被榮列“國(guó)有企業(yè)500強(qiáng)”和“國(guó)務(wù)院512戶(hù)國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)”。

秦皇島港的發(fā)展藍(lán)圖是宏偉的，它將沿著多功能、全方位、綜合性、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。到本世紀(jì)末，港口規(guī)劃通過(guò)能力可達(dá)到1.3億噸，從而躋身于世界大港的行列。秦皇島港是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的港口，也是國(guó)家唯一直接管理的港20（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1、建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來(lái)是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場(chǎng)60000平方米，一期30000平方米，冷庫(kù)10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1、建筑面積和內(nèi)容21（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶(hù)型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)投資于不同的業(yè)態(tài)。基本單體戶(hù)型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)22（三）建設(shè)方案總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠北戴河風(fēng)景區(qū)，南向緊靠秦皇島港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目西北角緊鄰秦皇度假村。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢(shì)，并處于秦皇島市海港區(qū)兩條主路之間。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。（2）商鋪戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。（三）建設(shè)方案總體規(guī)劃布局23附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米其中：度假酒店12000平方米低層商鋪22000平方米市場(chǎng)60000平方米住宅10000平方米附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地245建筑總高其中：度假酒店50米低層商鋪10米市場(chǎng)8米住宅20米6建筑層數(shù)其中：度假酒店15層低層商鋪3層市場(chǎng)2層住宅6層5建筑總高其中：度假酒店50米低25建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與北戴河旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同時(shí)應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)排放尾氣對(duì)地面周?chē)諝獾奈廴尽O產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周?chē)諝獾奈廴?。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采26產(chǎn)品定位本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。

產(chǎn)品定位27社會(huì)價(jià)值定位

本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了海港區(qū)的特色消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。社會(huì)價(jià)值定位

28文化價(jià)值定位

秦皇島市是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來(lái)到漁碼頭，你可以去參觀專(zhuān)門(mén)打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚(yú)和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮……文化價(jià)值定位

秦皇島市是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不29產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。

產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下30（一）主路入口景觀---趕海大道在建國(guó)路與河北大街路交叉口將建一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門(mén)，請(qǐng)書(shū)法名家題字“海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（一）主路入口景觀---趕海大道31（二）入口廣場(chǎng)景區(qū)---“漁港船歌”

趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場(chǎng)---“漁港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。項(xiàng)目主入口作為中心廣場(chǎng)，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景，成為廣場(chǎng)標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng),安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻馈⒒▔染坝^小品。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚(yú)時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。（二）入口廣場(chǎng)景區(qū)---“漁港船歌”

趕海大道向南2032（三）海鮮餐飲街區(qū)開(kāi)發(fā)---“漁舟唱晚”

“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。秦皇島市雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開(kāi)發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂(lè)的專(zhuān)業(yè)街區(qū)，不但可以滿(mǎn)足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了秦皇島市的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開(kāi)發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)工作。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開(kāi)發(fā)面積，商鋪的開(kāi)發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)；建議商鋪開(kāi)發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過(guò)大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶(hù)型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶(hù)型50米，進(jìn)深均10米左右。（三）海鮮餐飲街區(qū)開(kāi)發(fā)---“漁舟唱晚”

“漁舟唱晚”為港口33（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)----“漁家賣(mài)場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開(kāi)發(fā)，前期開(kāi)發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場(chǎng)的形成，更要考慮便于項(xiàng)目的銷(xiāo)售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷(xiāo)售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門(mén)檻，以改變漁民“路邊店”傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。該方案受益期長(zhǎng)，但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家調(diào)整。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)----“漁家賣(mài)場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位34（五）小型公寓---“漁人之家”

項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶(hù)型面積在六十--八十平方米/套,總體銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)十萬(wàn)元左右；可作為海港區(qū)漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)；可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人口的臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)際情況，可視開(kāi)發(fā)情況，增建倉(cāng)儲(chǔ)室，減少車(chē)庫(kù)。（五）小型公寓---“漁人之家”

項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分，總建35市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，核心思路是“通過(guò)市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售”策劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過(guò)多的文字描述。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)36

市場(chǎng)分析

一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增加，這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的基礎(chǔ)，

商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買(mǎi)房的熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門(mén)、珠海、蘇州等地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬(wàn)/平方米以上。個(gè)人購(gòu)房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。

市場(chǎng)分析

一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀37秦皇島商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起秦皇島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新一輪高潮。調(diào)查表明，秦皇島商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì)，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的3000-4000元/平方米左右。本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是秦皇島為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目集多種功能于一身，不但是秦皇島當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的首要考慮，還將是秦皇島人民投資置業(yè)的重要選擇。秦皇島商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲38三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析

劣勢(shì)分析：項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是海港區(qū)常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是海港區(qū)近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析

劣勢(shì)分析：39營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分為以下四個(gè)部分。一、目標(biāo)客戶(hù)定位分析（一）目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域暫時(shí)鎖定整個(gè)秦皇島市海港區(qū)，以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)和投資業(yè)主兩個(gè)類(lèi)別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來(lái)人士。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分40（二）目標(biāo)客戶(hù)特征

按當(dāng)前秦皇島市海港區(qū)商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬(wàn)左右，按揭付款首付40%即8萬(wàn)元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10—100平方米的不同面積，單價(jià)在1.4萬(wàn)-14萬(wàn)/套左右。通過(guò)調(diào)查表明，秦皇島市海港區(qū)市民中家有存款5萬(wàn)元以上，年收入在3萬(wàn)元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶(hù)，其中居住在秦皇島市海港區(qū)周邊的漁民由于長(zhǎng)期漂泊在外，對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場(chǎng)的第一批投資置業(yè)業(yè)主。（二）目標(biāo)客戶(hù)特征

按當(dāng)前秦皇島市海港區(qū)商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位41（三）目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分

根據(jù)以上目標(biāo)客戶(hù)特征，此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)可細(xì)分為以下幾類(lèi)人群：1、秦皇島市海港區(qū)原來(lái)以漁業(yè)為生的居民2、在秦皇島市海港區(qū)?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民3、秦皇島市海港區(qū)管理局、漁政部門(mén)、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群5、二次置業(yè)的人群6、秦皇島市海港區(qū)年收入在3萬(wàn)元以上的人群（三）目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分

根據(jù)以上目標(biāo)客戶(hù)特征，此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)可42二、整體形象策劃推廣

項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別，其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。二、整體形象策劃推廣

項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別，其核心43（一）項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)

1、名稱(chēng)（1）項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱(chēng)，使人有親切喜愛(ài)之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛(ài)、傳播。好的項(xiàng)目首先要有一個(gè)響亮易記的項(xiàng)目名稱(chēng)，目前的項(xiàng)目名稱(chēng)暫定為“秦皇島市海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)”考慮到地理位置，項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，在名稱(chēng)方面應(yīng)高度重視，可以聘請(qǐng)風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。（一）項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)

1、名稱(chēng)44（2）道路名項(xiàng)目東側(cè)沿秦皇島市海港區(qū)的大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。（3）建筑名項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌”主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為“漁家賣(mài)場(chǎng)”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村

（2）道路名45（二）形象的延展及運(yùn)用

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)（1）建筑物主體開(kāi)工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。（二）形象的延展及運(yùn)用

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)462、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建設(shè)或利用原來(lái)建筑改建項(xiàng)目銷(xiāo)售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶(hù)洽談區(qū)及大客戶(hù)接待處、銷(xiāo)售管理人員辦公區(qū)等，在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤(pán)、房子模型、戶(hù)型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果，建筑布局等；客戶(hù)洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施，便于客戶(hù)休憩和詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，客戶(hù)接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平面圖、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表等，要表現(xiàn)出項(xiàng)目紅火的銷(xiāo)售狀況，引發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心（公司有條件的話(huà)，對(duì)于商鋪和公寓樓的銷(xiāo)售可以設(shè)置樣板間，給客戶(hù)身臨其境的感覺(jué)，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心）。2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)47附：接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表序號(hào)內(nèi)容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)、客戶(hù)洽談區(qū)、大客戶(hù)接待處、銷(xiāo)售人員辦公區(qū)3接待中心大門(mén)橫眉項(xiàng)目公司名稱(chēng)和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項(xiàng)目公司標(biāo)志5臺(tái)面設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)標(biāo)準(zhǔn)色的利用6展板設(shè)計(jì)分類(lèi)展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì)介紹7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷(xiāo)售人員服裝與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷(xiāo)售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺(jué)系統(tǒng)的運(yùn)用10樣板房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合附：接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表序號(hào)內(nèi)容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)48（三）廣告總體策略

1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。一般按以下五個(gè)階段發(fā)布：銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段掃尾階段銷(xiāo)售公司安排專(zhuān)人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估，及時(shí)向公司反饋信息，便于對(duì)下期廣告策略的修正和發(fā)布。（三）廣告總體策略

1、廣告宣傳階段492、媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶(hù)群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。2、媒介策略50（1）媒體建議（項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用）媒體分類(lèi)媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶(hù)、秦皇島市海港區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?、停靠漁民戶(hù)外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志秦皇島日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等形象廣告和軟性文字資料，按銷(xiāo)售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告秦皇島電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專(zhuān)題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺(tái)廣告秦皇島廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段黃金時(shí)段投放乘坐出租車(chē)的顧客（1）媒體建議（項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用）媒體分類(lèi)媒體51直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確，有車(chē)族和重點(diǎn)客戶(hù)，如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫(huà)冊(cè)樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等接待中心、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、展銷(xiāo)會(huì)、及專(zhuān)人定點(diǎn)發(fā)送來(lái)訪客戶(hù)、重點(diǎn)客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、秦皇島信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車(chē)，上噴項(xiàng)目廣告流動(dòng)廣告、發(fā)放宣傳單頁(yè)、組織活動(dòng)用重點(diǎn)客戶(hù)直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確，有車(chē)族和重點(diǎn)52（2）印刷品的種類(lèi)

序號(hào)分類(lèi)1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷(xiāo)售控制表4樓書(shū)5宣傳海報(bào)、折頁(yè)6認(rèn)購(gòu)書(shū)7正式合同8交房標(biāo)準(zhǔn)9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約（2）印刷品的種類(lèi)序號(hào)分類(lèi)1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷(xiāo)售控制表533、公關(guān)活動(dòng)策劃（1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷(xiāo)方式或小范圍組織客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，簽定《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》，收取訂金，增強(qiáng)項(xiàng)目銷(xiāo)售信心。（2）舉辦展銷(xiāo)會(huì)開(kāi)盤(pán)后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷(xiāo)會(huì)，全面展示項(xiàng)目，吸引目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。3、公關(guān)活動(dòng)策劃54（3）集團(tuán)認(rèn)購(gòu)面向集團(tuán)客戶(hù)如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的所有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)或秦皇島市海港區(qū)居民進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)。（4）開(kāi)工儀式邀請(qǐng)秦皇島市海港區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，引起目標(biāo)客戶(hù)注意。（5）開(kāi)盤(pán)儀式組織策劃大型公關(guān)活動(dòng)，除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，促進(jìn)銷(xiāo)售。（3）集團(tuán)認(rèn)購(gòu)554、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）項(xiàng)目費(fèi)用內(nèi)容費(fèi)用估算備注現(xiàn)場(chǎng)包裝

工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運(yùn)用8萬(wàn)元

印刷品

樓書(shū)，宣傳單頁(yè)，海報(bào)等10萬(wàn)元

媒介投放

電視廣告，報(bào)紙廣告，電臺(tái)廣告，戶(hù)外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬(wàn)元

公關(guān)活動(dòng)

活動(dòng)組織策劃費(fèi)用10萬(wàn)元

其他費(fèi)用

看樓車(chē)的購(gòu)置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬(wàn)元

合計(jì)

56萬(wàn)元按項(xiàng)目收入的0.5%投入廣告費(fèi)4、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）項(xiàng)目費(fèi)用內(nèi)容費(fèi)用估算56三、銷(xiāo)售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析1、“無(wú)憂(yōu)置業(yè)”。投資后由專(zhuān)業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報(bào)；2、秦皇島市海港區(qū)唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng)；3、秦皇島市海港區(qū)唯一的大型專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的美食街三、銷(xiāo)售招商策略執(zhí)行57（二）銷(xiāo)售策略1、沿街商鋪銷(xiāo)售策略為了體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報(bào)，來(lái)打消其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮。具體是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報(bào)”方式?！胺底饣貓?bào)”啟動(dòng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售方式與傳統(tǒng)銷(xiāo)售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）（二）銷(xiāo)售策略58對(duì)比內(nèi)容“先銷(xiāo)售后承租回報(bào)”方式傳統(tǒng)銷(xiāo)售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速形成，第二年和第三年收取租金合計(jì)收18000元（保守）。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右對(duì)比內(nèi)容“先銷(xiāo)售后承租回報(bào)”方式傳統(tǒng)銷(xiāo)售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)59定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)31500元無(wú)銷(xiāo)售速度快，資金迅速回籠慢，且無(wú)法預(yù)料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。

結(jié)論采用“先銷(xiāo)售后承租”方式，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售的方式，銷(xiāo)售利潤(rùn)基本是相同的，如果根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得意外收獲，具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元602、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運(yùn)作模式，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租。適用于大型封閉市場(chǎng)，操作方法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，回收大量資金，然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返租利率一般定在總投資的5％-7％。市場(chǎng)整租模式對(duì)中小投資者具有極大的誘惑力，他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶(hù)產(chǎn)權(quán)，由專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司（開(kāi)發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營(yíng)，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷(xiāo)售613、“漁人之家”公寓的銷(xiāo)售“漁人之家”住宅項(xiàng)目的劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng)，周?chē)h(huán)境嘈雜，優(yōu)勢(shì)在于“雙水景”的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進(jìn)其銷(xiāo)售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷(xiāo)售的方式對(duì)外銷(xiāo)售。4、酒店的開(kāi)發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)為時(shí)尚早。3、“漁人之家”公寓的銷(xiāo)售62（三）市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，名義上是與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司，實(shí)際上由開(kāi)發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。（三）市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租631、政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶(hù)享受減免相關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng)，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以?xún)?yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)招商招租?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶(hù)和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；4、招商范圍：全國(guó)沿海省份，河北省內(nèi)各城市，秦皇島市海港區(qū)及周邊縣區(qū)；1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶(hù)享受減免相關(guān)稅645、招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶(hù)當(dāng)面洽談；在秦皇島市召開(kāi)招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。6、其他建議：為帶動(dòng)市場(chǎng)的快速形成，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等招租完成，市場(chǎng)形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬邪?、招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶(hù)65（四）價(jià)格定位及策略1、定價(jià)方法主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購(gòu)房因素的差異。（四）價(jià)格定位及策略662、優(yōu)惠條款1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)一次性購(gòu)買(mǎi)五戶(hù)以上可視為集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，給予一定優(yōu)惠3選擇購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)買(mǎi)偏僻位置的客戶(hù)給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶(hù)、關(guān)系客戶(hù)等5其他措施展銷(xiāo)會(huì)期間優(yōu)惠促銷(xiāo)價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于秦皇島市海港區(qū)距離東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)際情況，對(duì)于一次性購(gòu)買(mǎi)300平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主，可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車(chē)等2、優(yōu)惠條款673、價(jià)格分期策略?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在秦皇島市海港區(qū)房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為合適。入市價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一個(gè)月內(nèi)，為吸引客戶(hù)，商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到1350-1400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶(hù)購(gòu)房，在銷(xiāo)售擴(kuò)張期建議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元，爭(zhēng)取在預(yù)定銷(xiāo)售期內(nèi)，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。3、價(jià)格分期策略68附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門(mén)備注1銷(xiāo)售部門(mén)組建

項(xiàng)目公司與策劃商合作2銷(xiāo)售人員招聘、培訓(xùn)和專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)

銷(xiāo)售部

3銷(xiāo)售接待中心設(shè)置

項(xiàng)目公司沙盤(pán)、模型、展板4宣傳單頁(yè)印刷

項(xiàng)目公司項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)5樓書(shū)設(shè)計(jì)制作

銷(xiāo)售部項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)展示附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門(mén)696排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)策劃

銷(xiāo)售部

7廣告營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

銷(xiāo)售部

8宣傳單頁(yè)派送

銷(xiāo)售部

9銷(xiāo)售價(jià)格表制定

項(xiàng)目公司

10東西城售樓處設(shè)置

項(xiàng)目公司

11廣告計(jì)劃實(shí)施

12樓書(shū)派送

銷(xiāo)售部包括講解銷(xiāo)售部6排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)策劃

銷(xiāo)售部

7廣告營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

銷(xiāo)售部

8宣傳單7013物業(yè)管理的制定

項(xiàng)目公司

14銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備

項(xiàng)目公司認(rèn)購(gòu)書(shū)、五證二書(shū)、、合同等15銷(xiāo)售物品計(jì)劃和準(zhǔn)備

銷(xiāo)售部

16業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)策劃

銷(xiāo)售部購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)目介紹17施工圍墻、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造

銷(xiāo)售部

18胸卡、名片、手提袋

銷(xiāo)售部

13物業(yè)管理的制定

項(xiàng)目公司

14銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備

項(xiàng)目公司認(rèn)購(gòu)7119銷(xiāo)售環(huán)境布置

銷(xiāo)售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做

銷(xiāo)售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施

銷(xiāo)售部

22銷(xiāo)售要點(diǎn)、統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)

銷(xiāo)售部

23銷(xiāo)售收款計(jì)劃

項(xiàng)目公司

24銷(xiāo)售人員安排

銷(xiāo)售部

25按揭銀行及方式確定

項(xiàng)目公司

26樣板房裝修

項(xiàng)目公司銷(xiāo)售建議19銷(xiāo)售環(huán)境布置

銷(xiāo)售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做

銷(xiāo)72附表2：銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備序號(hào)資料分類(lèi)詳細(xì)資料1批文公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程開(kāi)工證《房屋質(zhì)量保證書(shū)》商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞項(xiàng)目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)格體系價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

合同文本預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人商品房抵押合同個(gè)人商品房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)附表2：銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備序號(hào)資料分類(lèi)詳細(xì)資料1批文公司營(yíng)業(yè)73經(jīng)濟(jì)效益篇

概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面因素，通過(guò)價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)格、不同銷(xiāo)售進(jìn)度情況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和有關(guān)說(shuō)明。經(jīng)濟(jì)效益篇概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效74一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建設(shè)期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2006年3月開(kāi)始，至2009年12月底結(jié)束。一期開(kāi)發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”及市場(chǎng)進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時(shí)建設(shè)售樓接待中心、開(kāi)展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2006年3月動(dòng)工至2006年9月結(jié)束。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)75二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)－－“漁家賣(mài)場(chǎng)”的建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2007年3月動(dòng)工至2007年9月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”?？紤]到資金狀況，住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場(chǎng)啟動(dòng)后鋪開(kāi)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2007年6月動(dòng)工至2007年12月結(jié)束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2008年1月動(dòng)工至2008年12月結(jié)束。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)－－“漁家賣(mài)場(chǎng)76二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬(wàn)元，其中第一部分工程總投資約為200萬(wàn)元;第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬(wàn)元。二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措77二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬(wàn)元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場(chǎng)投資額較大（按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需要投資4200余萬(wàn)元），且按一個(gè)出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，這樣大的規(guī)模不但秦皇島市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)－600個(gè)單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。該部分計(jì)劃投資700－2100萬(wàn)元二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬(wàn)元?？紤]到該部分如果全部78三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶(hù)住宅面積75平方米,約可住133戶(hù)。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬(wàn)元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬(wàn)元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬(wàn)元。（需要說(shuō)明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。）三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積179總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開(kāi)發(fā)建設(shè)建設(shè)時(shí)間2006年2006－2007年2007年2007年2008年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地的80該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140－6540萬(wàn)元。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式：

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140－6540萬(wàn)元。81一期工程：

公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬(wàn)元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬(wàn)元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分資金（暫定為100萬(wàn)元）可以全部投入，則還有將近700－900萬(wàn)元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。一期工程：

公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部82二期工程：

此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。二期工程：

此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可83首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米×10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元左右即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源84其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米×30000平方米＝2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，2100萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此630萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源85三期工程資金投入：700元/平方米×10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第二期的交易攤位利潤(rùn)。三期工程86四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。

四期工程視前三期開(kāi)發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè)1000萬(wàn)元的利潤(rùn)目標(biāo)。四期工程87四、經(jīng)濟(jì)效益分析

（一）價(jià)格分析雖然從目前來(lái)看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問(wèn)題，但總的說(shuō)來(lái)還是一個(gè)人氣問(wèn)題，只要前期“造景升值，分步開(kāi)發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)目標(biāo)。從建筑市場(chǎng)原材料及各種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤(rùn)空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下的銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。四、經(jīng)濟(jì)效益分析

（一）價(jià)格分析88（二）總利潤(rùn)分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）×22000平方米＝1540萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）×22000平方米＝1760萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1600－700）×22000平方米＝1980萬(wàn)元（二）總利潤(rùn)分析89二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）×10000平方米＝600萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）×10000平方米＝700萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）×10000平方米＝800萬(wàn)元二期工程：90建設(shè)30000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）×30000平方米＝1800萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）×30000平方米＝2100萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）×30000平方米＝2400萬(wàn)元建設(shè)30000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：91二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1100－700）×10000平方米＝400萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1200－700）×10000平方米＝500萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）×10000平方米＝600萬(wàn)元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷(xiāo)售利潤(rùn)1000萬(wàn)元。二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)三期工程：92總利潤(rùn)測(cè)算表

單位：萬(wàn)元內(nèi)容項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600

（1800）800

（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計(jì)3540

（4740）4380

（5980）總利潤(rùn)測(cè)算表

單位：萬(wàn)元內(nèi)容最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪的出93五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷

通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資94六、特別說(shuō)明

從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問(wèn)題，而是必須要建。二期工程建設(shè)最大的障礙來(lái)自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，則一方面可以解決二期工程的開(kāi)工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對(duì)建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來(lái)源分別進(jìn)行特別分析說(shuō)明。六、特別說(shuō)明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不95七、管理費(fèi)用的支出

管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為4500萬(wàn)元×3%=135萬(wàn)元每年的管理費(fèi)用約為135萬(wàn)元÷3＝45萬(wàn)元。如按成立后每人每年12000元工資計(jì)算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。

七、管理費(fèi)用的支出

管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行96

1WBS

2項(xiàng)目編碼

3項(xiàng)目工作進(jìn)度及甘特圖

4組織管理

5風(fēng)險(xiǎn)分析二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)

1WBS二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)97(一)WBS(一)WBS98WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運(yùn)營(yíng)使用WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體99WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運(yùn)營(yíng)使用項(xiàng)目的提出與確定成立臨時(shí)委員會(huì)可行性研究項(xiàng)目的定位與確立項(xiàng)目申報(bào)與批準(zhǔn)項(xiàng)目小組的正式成立項(xiàng)目的深入探討與研發(fā)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體100WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運(yùn)營(yíng)使用宣傳人員招募資金設(shè)計(jì)招標(biāo)協(xié)商啟動(dòng)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體101WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運(yùn)營(yíng)使用宣傳社會(huì)宣傳企事業(yè)單位宣傳電視宣傳科研人員研討人員招募資金設(shè)計(jì)招標(biāo)協(xié)商啟動(dòng)招標(biāo)宣傳招標(biāo)說(shuō)明競(jìng)標(biāo)政府審核工程發(fā)包WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體102海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工人員招募資金設(shè)計(jì)招標(biāo)啟動(dòng)協(xié)商宣傳招募通知接受報(bào)名初步選拔專(zhuān)業(yè)考核最終篩選再次審核工程計(jì)劃利益協(xié)調(diào)完善工程計(jì)劃建立合同WBS運(yùn)營(yíng)使用海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工人103海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工人員招募資金設(shè)計(jì)招標(biāo)啟動(dòng)協(xié)商宣傳資金預(yù)算政府撥款大眾融資企業(yè)投資資金匯集職能明確工作分解人員分配資金劃撥成立項(xiàng)目委員會(huì)成立項(xiàng)目執(zhí)行指揮部WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主104海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工人員招募資金設(shè)計(jì)招標(biāo)啟動(dòng)協(xié)商宣傳方案確立完善設(shè)計(jì)宏觀設(shè)計(jì)專(zhuān)家研討設(shè)計(jì)院收集資料WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主105海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)綠化建設(shè)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主106海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)綠化建設(shè)拆遷動(dòng)員居民搬遷拆遷善后工作強(qiáng)制拆遷建設(shè)選址工程物資采購(gòu)工程建設(shè)投入使用WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主107海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)綠化建設(shè)道路規(guī)劃動(dòng)工建設(shè)投入使用綠地規(guī)劃種植花木管理維護(hù)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主108海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)漁家賣(mài)場(chǎng)度假酒店低層商鋪地下一條街漁港船歌趕海大道漁舟唱晚WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主109海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)購(gòu)物超市餐飲服務(wù)區(qū)漁人之家特色小商品市場(chǎng)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主110海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工試運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)漏洞WBS正式運(yùn)營(yíng)海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主111海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工試運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)漏洞發(fā)現(xiàn)問(wèn)題分析問(wèn)題解決問(wèn)題WBS正式運(yùn)營(yíng)海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主112海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主體施工試運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)漏洞財(cái)務(wù)測(cè)算前期宣傳意見(jiàn)征詢(xún)建立職能部門(mén)市場(chǎng)宣傳監(jiān)控管理WBS正式運(yùn)營(yíng)海港區(qū)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)使用主113(二)項(xiàng)目編碼(二)項(xiàng)目編碼114任務(wù)名任務(wù)號(hào)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)說(shuō)明前期準(zhǔn)備1000項(xiàng)目的提出與確定1001確立項(xiàng)目主題和內(nèi)容成立臨時(shí)委員會(huì)1002對(duì)項(xiàng)目初期階段進(jìn)行運(yùn)作、管理可行性研究1003邀請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行可行性分析項(xiàng)目的定位與確立1004劃定項(xiàng)目范圍，對(duì)項(xiàng)目正確定位項(xiàng)目申報(bào)與批準(zhǔn)1005向國(guó)家有關(guān)部門(mén)申報(bào)，等待審批項(xiàng)目小組的正式成立1006審批下來(lái)后成立正式項(xiàng)目機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的深入探討與研發(fā)1007組織各方面進(jìn)行深入研討資源籌劃2000宣傳2010項(xiàng)目宣傳人員招募2020項(xiàng)目相關(guān)人員招募資金2030資金籌集、到位設(shè)計(jì)2040宏觀方案確定招標(biāo)2050細(xì)化工程招標(biāo)協(xié)商2060最終確定合同啟動(dòng)2070項(xiàng)目啟動(dòng)任務(wù)名任務(wù)號(hào)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)說(shuō)明項(xiàng)目的提出與確定1001確立115任務(wù)名任務(wù)號(hào)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)說(shuō)明基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)3000附近居民拆遷3010項(xiàng)目涉及相關(guān)居民搬遷道路建設(shè)3020為工程施工做道路準(zhǔn)備倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)3030為工程施工做倉(cāng)儲(chǔ)準(zhǔn)備綠化建設(shè)3040優(yōu)化旅游環(huán)境主體施工4000商鋪區(qū)4010建設(shè)施工后勤服務(wù)區(qū)4020分區(qū)建設(shè)施工休閑娛樂(lè)區(qū)4030分區(qū)建設(shè)施工運(yùn)營(yíng)使用5000試運(yùn)營(yíng)5010預(yù)算投入產(chǎn)出彌補(bǔ)漏洞5020發(fā)現(xiàn)工程問(wèn)題正式運(yùn)營(yíng)5030開(kāi)始正式投入使用任務(wù)名任務(wù)號(hào)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)說(shuō)明附近居民拆遷3010項(xiàng)目涉及116子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明宣傳2010社會(huì)宣傳2011向社會(huì)大眾宣傳企事業(yè)單位宣傳2012向潛在投資者宣傳電視宣傳2013利用媒體進(jìn)行“地毯式”宣傳科研人員研討2014學(xué)術(shù)界宣傳人員招募2020招募通知2021海報(bào)、報(bào)紙、電視通知接受報(bào)名2022發(fā)放報(bào)名表初步選拔2023初步篩選報(bào)名表專(zhuān)業(yè)考核2024進(jìn)一步考核最終篩選2025確定人選資金2030資金預(yù)算2031項(xiàng)目所需資金估算政府撥款2032國(guó)家地方政府撥款企業(yè)投資2033國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)投資大眾融資2034面向民眾融資資金匯集2035資金劃撥，核對(duì)，監(jiān)控子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明社會(huì)宣傳201117子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明設(shè)計(jì)2040專(zhuān)家研討2041對(duì)項(xiàng)目總體方案研討設(shè)計(jì)院收集資料2042設(shè)計(jì)院采集各方資料宏觀設(shè)計(jì)2043提出草稿完善設(shè)計(jì)2044完善設(shè)計(jì)方案方案確立2045最終確立方案招標(biāo)2050招標(biāo)宣傳2051報(bào)紙、電視招標(biāo)宣傳招標(biāo)說(shuō)明2052應(yīng)答競(jìng)標(biāo)者各方的疑問(wèn)競(jìng)標(biāo)2053組織競(jìng)標(biāo)、角出競(jìng)標(biāo)優(yōu)勝者政府審核2054政府對(duì)方案審核工程發(fā)包2055中標(biāo)者承包協(xié)商2060再次審核工程計(jì)劃2061利益相關(guān)方進(jìn)一步討論利益協(xié)調(diào)2062整體布局和統(tǒng)籌完善工程計(jì)劃2063修改完善計(jì)劃建立合同2064簽立合同啟動(dòng)2070成立項(xiàng)目委員會(huì)2071對(duì)項(xiàng)目監(jiān)控資金劃撥2072所需資金劃撥成立項(xiàng)目執(zhí)行指揮部2073明確具體負(fù)責(zé)人工作分解2074大項(xiàng)目分成各個(gè)小項(xiàng)目人員分配2075人員相應(yīng)調(diào)配職能明確2076明確人員職能范圍子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明專(zhuān)家研討2041118子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明附近居民拆遷3010拆遷動(dòng)員3011深入基層,逐戶(hù)動(dòng)員居民搬遷3012協(xié)助居民搬遷拆遷3013對(duì)涉及房屋拆遷強(qiáng)制拆遷3014對(duì)有些房屋強(qiáng)制拆遷善后工作3015妥善處理遺留問(wèn)題道路建設(shè)3020道路規(guī)劃3021道路設(shè)計(jì)動(dòng)工建設(shè)3022開(kāi)工建設(shè)投入使用3023竣工使用倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)3030建設(shè)選址3031地址選擇工程物資采購(gòu)3032采購(gòu)所需物資工程建設(shè)3033施工投入使用3034完工使用

綠化建設(shè)3040綠地規(guī)劃3041綠化面積等規(guī)劃種植花木3042綠化建設(shè)管理維護(hù)3043后期維護(hù)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明拆遷動(dòng)員3011119子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明商鋪區(qū)4010漁家賣(mài)場(chǎng)4011施工建設(shè)度假酒店4012施工建設(shè)低層商鋪4013施工建設(shè)地下一條街4014施工建設(shè)后勤服務(wù)區(qū)4020漁人之家4021建設(shè)施工餐飲服務(wù)區(qū)4022建設(shè)施工購(gòu)物超市4023建設(shè)施工特色小商品市場(chǎng)4024建設(shè)施工休閑娛樂(lè)區(qū)4030趕海大道4031施工建設(shè)漁舟唱晚4032施工建設(shè)漁港船歌4033施工建設(shè)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明漁家賣(mài)場(chǎng)4011120子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明試運(yùn)營(yíng)5010前期宣傳5011試運(yùn)營(yíng)前期宣傳意見(jiàn)征詢(xún)5012向顧客征詢(xún)意見(jiàn)財(cái)務(wù)測(cè)算5013對(duì)成本和收入測(cè)算彌補(bǔ)漏洞5020發(fā)現(xiàn)問(wèn)題5021找出存在問(wèn)題分析問(wèn)題5022專(zhuān)家研討問(wèn)題解決問(wèn)題5023補(bǔ)好漏洞正式運(yùn)營(yíng)5030建立職能部門(mén)5031聘任總經(jīng)理等市場(chǎng)宣傳5032廣告投入,經(jīng)營(yíng)宣傳監(jiān)控管理5033各方監(jiān)控公司運(yùn)營(yíng)子任務(wù)名子任務(wù)號(hào)二級(jí)子任務(wù)名二級(jí)子任務(wù)號(hào)說(shuō)明前期宣傳5011121(三)項(xiàng)目工作進(jìn)度

項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在三年零九個(gè)月（45個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。項(xiàng)目工作計(jì)劃進(jìn)度如下表：(三)項(xiàng)目工作進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排122項(xiàng)目總時(shí)間甘特圖36813712前期準(zhǔn)備180資源籌劃375基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)630主體施工720運(yùn)營(yíng)使用5402010200720082009項(xiàng)目名稱(chēng)工期2006具體時(shí)間項(xiàng)目總時(shí)間甘特圖36813712前期準(zhǔn)備180資源籌劃375123前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目甘特圖前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目甘特圖124資源籌劃階段項(xiàng)目甘特圖

資源籌劃階段項(xiàng)目甘特圖

125資源籌劃階段項(xiàng)目甘特圖資源籌劃階段項(xiàng)目甘特圖126基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段項(xiàng)目甘特圖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段項(xiàng)目甘特圖127主體設(shè)施建設(shè)階段項(xiàng)目甘特圖

40114504012度假酒店4504013低層商鋪4504021漁人之家904022餐飲服務(wù)區(qū)904023購(gòu)物超市1054024特色小商品市場(chǎng)604031漁歌唱晚454032趕海大道754033漁港船歌60項(xiàng)目號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)任務(wù)號(hào)任務(wù)名4000主體施工401040204030休閑娛樂(lè)區(qū)子任務(wù)號(hào)子任務(wù)名工期商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)具體時(shí)間789101112200712345612127891020092008346511漁家賣(mài)場(chǎng)主體設(shè)施建設(shè)階段項(xiàng)目甘特圖

40114504012度假酒店4128運(yùn)營(yíng)使用階段項(xiàng)目甘特圖運(yùn)營(yíng)使用階段項(xiàng)目甘特圖129(四)組織管理

有了好的項(xiàng)目，有了好的策劃，有了好的市場(chǎng)，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項(xiàng)目的組織和管理就顯得尤為重要。簡(jiǎn)單說(shuō)就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問(wèn)題。它包括以下幾個(gè)方面：(四)組織管理有了好的項(xiàng)目，有了好的策劃，有了好的市場(chǎng)，有130一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議

成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司，名稱(chēng)待定。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門(mén)包括：工程部、市場(chǎng)策劃部（招商部）、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時(shí)不設(shè)）。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人2、副總經(jīng)理1人3、財(cái)務(wù)總監(jiān)1人4、工程部2人5、市場(chǎng)策劃部（招商部）2人6、銷(xiāo)售部12人7、財(cái)務(wù)部（由財(cái)務(wù)總監(jiān)1人組成）8、行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員2名市場(chǎng)策劃部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員2名。銷(xiāo)售部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)資源的售樓管理及售樓員10人財(cái)務(wù)部暫由總公司指定1名。行政部暫定員1名。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議

成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總公131二、各崗位職權(quán)內(nèi)容1、董事會(huì)（1）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（2）制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊(cè)資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)；（8）制訂公司的基本管理制度；二、各崗位職權(quán)內(nèi)容1322、總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。組織實(shí)施董事會(huì)決議；（2）組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會(huì)聘任或解聘以外的管理人員；（7）對(duì)下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。2、總經(jīng)理1333、副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；（2）協(xié)助組織、實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個(gè)部門(mén)的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時(shí)經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。3、副總經(jīng)理1344、工程部（1）組織各類(lèi)工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類(lèi)工程；（3）監(jiān)督各類(lèi)工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類(lèi)工程的驗(yàn)收及評(píng)議；（5）進(jìn)行各類(lèi)工程圖紙的的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議；（6）進(jìn)行各類(lèi)工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門(mén)工作制度和工作計(jì)劃；（8）組織培訓(xùn)本部門(mén)工作人員。4、工程部1355、市場(chǎng)策劃（招商部）（1）制訂總體市場(chǎng)策略及操作方法；（2）策劃與操作各類(lèi)市場(chǎng)推廣活動(dòng)；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體對(duì)外招租、合資合作開(kāi)發(fā)；（4）組織培訓(xùn)本部門(mén)工作人員；（5）制定本部門(mén)工作制度和工作計(jì)劃；（6）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù)。5、市場(chǎng)策劃（招商部）1366、財(cái)務(wù)部（1）辦理各種財(cái)務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為；（4）制定各類(lèi)財(cái)務(wù)制度；（5）處理與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。6、財(cái)務(wù)部1377、銷(xiāo)售部：（1）銷(xiāo)售策略的制訂；（2）銷(xiāo)售模擬過(guò)程的預(yù)案制訂；（3）銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備；（4）銷(xiāo)售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護(hù)；7、銷(xiāo)售部：1388、行政部（1）負(fù)責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及申報(bào)產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類(lèi)文件檔案；（6）申報(bào)辦理各類(lèi)有關(guān)公司駝作的手續(xù)。8、行政部139二

、人員智力構(gòu)成

為保證該項(xiàng)目能取得成功，人才是一個(gè)非常重要的因素，我們建議，在未來(lái)的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專(zhuān)業(yè)人才：1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家主要參與市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)研究和銷(xiāo)售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)策略和具體銷(xiāo)售方案。2、建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家：主要參與公司的建筑設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑評(píng)議選擇。3、工程管理專(zhuān)家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。4、建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計(jì)要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計(jì)要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。5、公關(guān)能手參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)各種社會(huì)關(guān)系。6、方案高手參與項(xiàng)目全過(guò)程，負(fù)責(zé)起草和設(shè)計(jì)所有的文案。7、律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。8、行政主管參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)性工作。9、善于用人的老板參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)將眾多個(gè)人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢(shì)。二、人員智力構(gòu)成