第三部分 個人理財目標(biāo)分析課件

常見的理財目標(biāo)常見的理財目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺產(chǎn)、購置房和車、其他短期目標(biāo)（旅游、奢侈品消費等）確定理財目標(biāo)的SMART法則SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Bound目標(biāo)預(yù)定：實現(xiàn)時間無法實現(xiàn)目標(biāo)額時需延長目標(biāo)實現(xiàn)的年限。子女教育18歲；退休55-65歲；購房3-5年居多目標(biāo)屆時需求金額：考慮通脹后屆時應(yīng)有的合理金額，資源不足時需考慮調(diào)低目標(biāo)額（建立一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上。比如通貨膨脹率，貼現(xiàn)率理財目標(biāo)規(guī)劃需要動態(tài)調(diào)整）常見的理財目標(biāo)常見的理財目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺1理財目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實現(xiàn)所有理財目標(biāo),極端貧窮者僅求溫飽,中產(chǎn)階級需定位其價值觀。理財價值觀：當(dāng)現(xiàn)有資源無法滿足所有理財目標(biāo)時,人們對個別理財目標(biāo)間的相對重要性或?qū)崿F(xiàn)順序的主觀選擇,稱為理財價值觀。生命周期階段理財性格理財目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實現(xiàn)所有理財目標(biāo),極端貧窮者2理財價值觀資源不夠滿足所有目標(biāo)時重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿足。按照對人生四大理財目標(biāo)——退休、目前生活水準(zhǔn)、購房、子女教育——實現(xiàn)順序的態(tài)度，理財價值觀分為四種：偏退休型（螞蟻族）：儲蓄率高，先犧牲后享受；重退休規(guī)劃偏目前享受型（蟋蟀族）：儲蓄率低，先享受后犧牲；重當(dāng)前消費偏購房型（蝸牛族）：犧牲當(dāng)前與未來的享受換得擁有自己的房子偏子女型（慈烏族）：犧牲當(dāng)前與未來消費自己不用，一切為了孩子理財價值觀資源不夠滿足所有目標(biāo)時重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿足。3處于不同生命周期階段個人的理財目標(biāo)處于不同生命周期階段個人的理財目標(biāo)4理財性格理財性格5理財性格理財?shù)男詣e差異女性平均壽命較長，退休年齡比男性早，需要準(zhǔn)備的退休金比男性多同年齡的女性投保壽險費率比男性低，投保退休年金費率比男性高女性在職場上的勞動參與率比男性低，但是掌控家庭財務(wù)大權(quán)的比率比男性高女性在投資上的績效表現(xiàn)比男性高，但消費負(fù)債的比率也比男性高理財?shù)淖诮滩町惒煌淖诮绦叛鰧τ诶碡斝袨橛兄卮蟮挠绊?。佛教的尼姑與和尚、天主教的神父與修女以及其它宗教的神職人員，清心寡欲，基本上都是以精神生活為主，理財對其重要性較低。伊斯蘭文化認(rèn)為接受利息是罪惡的，因為這樣只是接受固定的收益而沒有分擔(dān)生產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)的風(fēng)險。理財性格理財?shù)男詣e差異6住房規(guī)劃

住房規(guī)劃居住規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量購房或租房決策是否購房購房規(guī)劃是租房房租成長率房價成長率居住年數(shù)利率水平否總價首付款貸款區(qū)位類別類型用途購房劃算正反比正比正比正比反比居住規(guī)劃流程圖居住空間環(huán)境家庭生活購房或是否購房購房規(guī)劃是租8租房的優(yōu)缺點優(yōu)點有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房價下跌風(fēng)險缺點非自愿搬離的風(fēng)險無法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無法運用財務(wù)杠桿追求房價差價利益無法通過購房強迫自己儲蓄租房的優(yōu)缺點優(yōu)點缺點9購房的優(yōu)缺點優(yōu)點對抗通貨膨脹強迫儲蓄累積實質(zhì)財富提高居住質(zhì)量信用增強效果滿足擁有自宅的心理效用同時提供居住效用與資本增值的機會缺點缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險：實質(zhì)上的風(fēng)險包括房屋毀損、市場風(fēng)險包括整體房屋市場下跌的系統(tǒng)風(fēng)險、與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。購房的優(yōu)缺點優(yōu)點缺點10購房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+年租金。3個月房租的押金，利率2%，年租金4萬。租房年成本=4.02萬若租金每年往上調(diào)整,則租房年成本隨之上升。因此，在同一個住所居住越久，購房年成本下降而租房年成本上升，購房會比租房劃算。購房年成本=首付款×存款利率+貸款余額×貸款利率+年維修費及稅金總價100萬，貸款七成，貸款利率6%，年稅金1萬購房年成本=30萬×2%+70萬×6%+1萬=5.8萬購房后總價固定，隨每年還款，購房年成本每年降低。購房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+11案例：購房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個月房租的押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元。李立租與購的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款機會成本為3%）：案例：購房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于12租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元

購房年成本：60萬元×3%＋60萬元×6%＝54,000元

1.房屋維護成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護成本為5,000元。2.房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元。考慮這兩項因素后，購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房價可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。若大家都預(yù)期房價會進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝6613購房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。案例：若李立已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率;第五年底將押金5,500元收回。在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311。維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本并非實際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機會成本3%與房貸利率6%之間，可做敏感性分析。購房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個固定的居14租房與購房NPV的計算租房與購房NPV的計算15租房NPV的計算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500x12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,0002CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017租房NPV的計算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初16購房NPV的計算購房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。假設(shè)維修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房貸余額=PV(6%,15,-52310.7)=508,055CFj=第一年房貸本利攤還+第一年維護成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房貸本利攤還+第二年維護成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房貸本利攤還+第三年維護成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房貸本利攤還+第四年維護成本=-52,311-20,000=-72,311CFj=第五年房貸本利攤還+第五年維護成本+第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,6343i，NPV=-266,902-266,902>-367,017，購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。購房NPV的計算購房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若17不同售房價格預(yù)期的租購房比較不同售房價格預(yù)期的租購房比較18租購房決策影響因素何時購房劃算首付款機會成本低房貸利率低房屋持有成本低房價預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=首付款比重×首付款機會成本率+房貸比重×房貸利率注意預(yù)期房價較難掌握，購房現(xiàn)值確定性低何時租房劃算房租漲幅低租房押金低比較租房與購房時最好以購房的折現(xiàn)率來計算租房現(xiàn)值，比較公平若有一份已明確約定房租漲幅的長期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高租購房決策影響因素何時購房劃算何時租房劃算19年收入概算法計算可負(fù)擔(dān)房價:房價年收入比購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價：

可負(fù)擔(dān)房價=[（年收入x負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)如年收入10萬，其中30%可用來繳房貸，（1）假設(shè)前幾年只繳利息，首付款的機會成本也以房貸利率計算，房貸利率6%，貸款成數(shù)70%，可負(fù)擔(dān)房價=[（10萬x30%）/6%]/70%=71.4萬，為年收入的7.14倍。前提是需先準(zhǔn)備21.4萬的首付款。（2）若貸款20年，本利平均攤還法，可貸款PV（6%，20，-3）=34.4,34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房價越高；儲蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房價越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計算的房價上限，約為年收入的5-8倍。年收入概算法計算可負(fù)擔(dān)房價:房價年收入比購房前首付款的籌備20目標(biāo)精算法計算可負(fù)擔(dān)房價可負(fù)擔(dān)房價＝PMT1x(1+r)nx{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)

+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）=自備款儲蓄部分+自備款投資部分+貸款部分r＝投資報酬率，n＝離購房年數(shù)PMT1=當(dāng)前年收入×負(fù)擔(dān)比率A=當(dāng)前可配置于購房用途的凈資產(chǎn)i＝房貸利率，m＝房貸年數(shù)PMT2＝本利攤還年供額=FV（y，n，0，PMT1）y=收入成長率目標(biāo)精算法計算可負(fù)擔(dān)房價可負(fù)擔(dān)房價＝PMT1x(1+r)n21目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬元，預(yù)估收入成長率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時可以負(fù)擔(dān)的房價為：自備款儲蓄部分＝PMT1×(1+r)n×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)=30,000元×(1+8%)5×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)=193047元自備款投資部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元貸款部分＝PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元可購房總價=193,047+220,399+439,160=

852,606元目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬元，預(yù)估收入成長率5%，當(dāng)前22第三部分個人理財目標(biāo)分析課件23換房能力概算需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房貸款)-(舊房總價-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應(yīng)籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬元)=10萬元。此時要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無10萬元，及未來是否有負(fù)擔(dān)60萬元房貸的能力。以6%的利率來算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,000元以上才考慮換房。購房不是理財?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準(zhǔn)備充分前暫時租房。換房能力概算需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房24房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表25工作10年后購房50萬，居住10年后換房100萬，假設(shè)舊房屆時按原價出售，所需儲蓄或房貸年供額為多少?

第一段：25歲開始工作，35歲第一次購房，投資報酬率8%，房貸利率6%，貸款20年。貸款六成。購房前所需的儲蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段：35歲到45歲還貸款，購房后所需的年供額=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。第三段：45歲換房100萬元，屆時舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售舊房后須先把原房貸還清，500,000元-192,503元=307,497元，可當(dāng)新房首付款。新房貸款需求=總價1,000,000元-307,497元=692,503元。年供額=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。工作10年后購房50萬，居住10年后換房100萬，假設(shè)舊房屆26換房的步驟：先買后賣需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。即使只隔幾個月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。比如說舊房50萬元，新房100萬元，新房可貸款70萬元，首付款30萬元。如先買后賣，中間隔三個月，這時若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款30萬元，來當(dāng)新房的首付款。等到賣舊房之后，再還此筆貸款。若舊房還有房貸20萬元，且很難再增加貸款，此時若無其它資金來源，要想辦法另外借到30萬元來支付新房首付款。若資金成本為10%，按年計算，

需額外支付的利息為：

300,000元x10%x3/12=7,500元。此外，賣掉舊房之前通常需要提前還清貸款余額。若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。換房的步驟：先買后賣需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。即使只隔幾個月，27換房的步驟：先賣后買要解決出售舊房后無房可住的問題。除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。因為租期不長，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。換房的步驟：先賣后買要解決出售舊房后無房可住的問題。28房屋交易費用房屋交易費用29其它購房成本的考慮：住與行的成本分析比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅，100平米，單價1萬元，總價100萬元；一個是郊區(qū)住宅，同樣為100平米，單價5,000元，總價50萬元。若購房的年成本比例相同，均為房價的5%，市區(qū)住宅每年成本為5萬元，郊區(qū)住宅為2.5萬元。市區(qū)住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊區(qū)住宅通勤成本=汽油費+停車費，若每月1,500元，一年1.8萬元。因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出0.7萬元。此時要評估通勤的時間成本是否值得此增加的成本。其它購房成本的考慮：住與行的成本分析比較兩個方案：一個是市中30二手房與期房的合理價差期房價格=現(xiàn)房價-購置期房到交房期間租金現(xiàn)值購現(xiàn)房可現(xiàn)住,購期房可能同時繳貸款與租屋同一區(qū)域現(xiàn)房價格為每平米1萬，年租金每平米600元，折現(xiàn)率3%，2年后交房，期房價=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元二手房價格=新房價格×(1-折舊率×使用年數(shù))若每年折舊2%，使用10年的二手房單價=10,000×(1-2%×10)=10,000元×80%=8,000元二手房與期房的合理價差期房價格=現(xiàn)房價-購置期房到交房期31老人換房規(guī)劃：銀發(fā)族年金屋以一筆保證金購買專供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權(quán)。年金屋強調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理，以及與同年齡層的社交活動。老人入住后通常還要交管理費，但可一直住到終老為止。可以居住保證金及月費用(雙人)作為累積退休金的目標(biāo)。如果保證金100萬元，含餐費的年管理費3萬元，退休后生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，則退休時應(yīng)準(zhǔn)備146萬元。老人換房規(guī)劃：銀發(fā)族年金屋以一筆保證金購買專供身心健康的退休32常見的理財目標(biāo)常見的理財目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺產(chǎn)、購置房和車、其他短期目標(biāo)（旅游、奢侈品消費等）確定理財目標(biāo)的SMART法則SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Bound目標(biāo)預(yù)定：實現(xiàn)時間無法實現(xiàn)目標(biāo)額時需延長目標(biāo)實現(xiàn)的年限。子女教育18歲；退休55-65歲；購房3-5年居多目標(biāo)屆時需求金額：考慮通脹后屆時應(yīng)有的合理金額，資源不足時需考慮調(diào)低目標(biāo)額（建立一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上。比如通貨膨脹率，貼現(xiàn)率理財目標(biāo)規(guī)劃需要動態(tài)調(diào)整）常見的理財目標(biāo)常見的理財目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺33理財目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實現(xiàn)所有理財目標(biāo),極端貧窮者僅求溫飽,中產(chǎn)階級需定位其價值觀。理財價值觀：當(dāng)現(xiàn)有資源無法滿足所有理財目標(biāo)時,人們對個別理財目標(biāo)間的相對重要性或?qū)崿F(xiàn)順序的主觀選擇,稱為理財價值觀。生命周期階段理財性格理財目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實現(xiàn)所有理財目標(biāo),極端貧窮者34理財價值觀資源不夠滿足所有目標(biāo)時重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿足。按照對人生四大理財目標(biāo)——退休、目前生活水準(zhǔn)、購房、子女教育——實現(xiàn)順序的態(tài)度，理財價值觀分為四種：偏退休型（螞蟻族）：儲蓄率高，先犧牲后享受；重退休規(guī)劃偏目前享受型（蟋蟀族）：儲蓄率低，先享受后犧牲；重當(dāng)前消費偏購房型（蝸牛族）：犧牲當(dāng)前與未來的享受換得擁有自己的房子偏子女型（慈烏族）：犧牲當(dāng)前與未來消費自己不用，一切為了孩子理財價值觀資源不夠滿足所有目標(biāo)時重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿足。35處于不同生命周期階段個人的理財目標(biāo)處于不同生命周期階段個人的理財目標(biāo)36理財性格理財性格37理財性格理財?shù)男詣e差異女性平均壽命較長，退休年齡比男性早，需要準(zhǔn)備的退休金比男性多同年齡的女性投保壽險費率比男性低，投保退休年金費率比男性高女性在職場上的勞動參與率比男性低，但是掌控家庭財務(wù)大權(quán)的比率比男性高女性在投資上的績效表現(xiàn)比男性高，但消費負(fù)債的比率也比男性高理財?shù)淖诮滩町惒煌淖诮绦叛鰧τ诶碡斝袨橛兄卮蟮挠绊?。佛教的尼姑與和尚、天主教的神父與修女以及其它宗教的神職人員，清心寡欲，基本上都是以精神生活為主，理財對其重要性較低。伊斯蘭文化認(rèn)為接受利息是罪惡的，因為這樣只是接受固定的收益而沒有分擔(dān)生產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)的風(fēng)險。理財性格理財?shù)男詣e差異38住房規(guī)劃

住房規(guī)劃居住規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量購房或租房決策是否購房購房規(guī)劃是租房房租成長率房價成長率居住年數(shù)利率水平否總價首付款貸款區(qū)位類別類型用途購房劃算正反比正比正比正比反比居住規(guī)劃流程圖居住空間環(huán)境家庭生活購房或是否購房購房規(guī)劃是租40租房的優(yōu)缺點優(yōu)點有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房價下跌風(fēng)險缺點非自愿搬離的風(fēng)險無法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無法運用財務(wù)杠桿追求房價差價利益無法通過購房強迫自己儲蓄租房的優(yōu)缺點優(yōu)點缺點41購房的優(yōu)缺點優(yōu)點對抗通貨膨脹強迫儲蓄累積實質(zhì)財富提高居住質(zhì)量信用增強效果滿足擁有自宅的心理效用同時提供居住效用與資本增值的機會缺點缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險：實質(zhì)上的風(fēng)險包括房屋毀損、市場風(fēng)險包括整體房屋市場下跌的系統(tǒng)風(fēng)險、與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。購房的優(yōu)缺點優(yōu)點缺點42購房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+年租金。3個月房租的押金，利率2%，年租金4萬。租房年成本=4.02萬若租金每年往上調(diào)整,則租房年成本隨之上升。因此，在同一個住所居住越久，購房年成本下降而租房年成本上升，購房會比租房劃算。購房年成本=首付款×存款利率+貸款余額×貸款利率+年維修費及稅金總價100萬，貸款七成，貸款利率6%，年稅金1萬購房年成本=30萬×2%+70萬×6%+1萬=5.8萬購房后總價固定，隨每年還款，購房年成本每年降低。購房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+43案例：購房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個月房租的押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元。李立租與購的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款機會成本為3%）：案例：購房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于44租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元

購房年成本：60萬元×3%＋60萬元×6%＝54,000元

1.房屋維護成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護成本為5,000元。2.房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元?？紤]這兩項因素后，購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房價可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。若大家都預(yù)期房價會進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝6645購房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。案例：若李立已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率;第五年底將押金5,500元收回。在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311。維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本并非實際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機會成本3%與房貸利率6%之間，可做敏感性分析。購房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個固定的居46租房與購房NPV的計算租房與購房NPV的計算47租房NPV的計算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500x12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,0002CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017租房NPV的計算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初48購房NPV的計算購房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。假設(shè)維修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房貸余額=PV(6%,15,-52310.7)=508,055CFj=第一年房貸本利攤還+第一年維護成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房貸本利攤還+第二年維護成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房貸本利攤還+第三年維護成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房貸本利攤還+第四年維護成本=-52,311-20,000=-72,311CFj=第五年房貸本利攤還+第五年維護成本+第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,6343i，NPV=-266,902-266,902>-367,017，購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。購房NPV的計算購房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若49不同售房價格預(yù)期的租購房比較不同售房價格預(yù)期的租購房比較50租購房決策影響因素何時購房劃算首付款機會成本低房貸利率低房屋持有成本低房價預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=首付款比重×首付款機會成本率+房貸比重×房貸利率注意預(yù)期房價較難掌握，購房現(xiàn)值確定性低何時租房劃算房租漲幅低租房押金低比較租房與購房時最好以購房的折現(xiàn)率來計算租房現(xiàn)值，比較公平若有一份已明確約定房租漲幅的長期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高租購房決策影響因素何時購房劃算何時租房劃算51年收入概算法計算可負(fù)擔(dān)房價:房價年收入比購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價：

可負(fù)擔(dān)房價=[（年收入x負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)如年收入10萬，其中30%可用來繳房貸，（1）假設(shè)前幾年只繳利息，首付款的機會成本也以房貸利率計算，房貸利率6%，貸款成數(shù)70%，可負(fù)擔(dān)房價=[（10萬x30%）/6%]/70%=71.4萬，為年收入的7.14倍。前提是需先準(zhǔn)備21.4萬的首付款。（2）若貸款20年，本利平均攤還法，可貸款PV（6%，20，-3）=34.4,34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房價越高；儲蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房價越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計算的房價上限，約為年收入的5-8倍。年收入概算法計算可負(fù)擔(dān)房價:房價年收入比購房前首付款的籌備52目標(biāo)精算法計算可負(fù)擔(dān)房價可負(fù)擔(dān)房價＝PMT1x(1+r)nx{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)

+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）=自備款儲蓄部分+自備款投資部分+貸款部分r＝投資報酬率，n＝離購房年數(shù)PMT1=當(dāng)前年收入×負(fù)擔(dān)比率A=當(dāng)前可配置于購房用途的凈資產(chǎn)i＝房貸利率，m＝房貸年數(shù)PMT2＝本利攤還年供額=FV（y，n，0，PMT1）y=收入成長率目標(biāo)精算法計算可負(fù)擔(dān)房價可負(fù)擔(dān)房價＝PMT1x(1+r)n53目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬元，預(yù)估收入成長率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時可以負(fù)擔(dān)的房價為：自備款儲蓄部分＝PMT1×(1+r)n×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)=30,000元×(1+8%)5×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)=193047元自備款投資部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元貸款部分＝PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元可購房總價=193,047+220,399+439,160=

852,606元目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬元，預(yù)估收入成長率5%，當(dāng)前54第三部分個人理財目標(biāo)分析課件55換房能力概算需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房貸款)-(舊房總價-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應(yīng)籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬元)=10萬元。此時要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無10萬元，及未來是否有負(fù)擔(dān)60萬元房貸的能力。以6%的利率來算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,000元以上才考慮換房。購房不是理財?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準(zhǔn)備充分前暫時租房。換房能力概算需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房56房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表57工作10年后購房50萬，居住10年后換房100萬，假設(shè)舊房屆時按原價出售，所需儲蓄或房貸年供額為多少?

第一段：25歲開始工作，35歲第一次購房，投資報酬率8%，房貸利率6%，貸款20年。貸款六成。購房前所需的儲蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段：35歲到45歲還貸款，購房后所需的年供額=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。第三段：45歲換房100萬元，屆時舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV(6%,10,-26155)=192,5