成本法及其運(yùn)用課件

目錄成本法及其運(yùn)用01~05成本法概述Part106~08房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新購建價(jià)格的求取Part416~20建筑物折舊的求取Part521~25成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定Part626~32成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例Part72第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義含義：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。3第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。4第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤）5第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件6第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)有獨(dú)特設(shè)計(jì)、特殊建筑的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償在房地產(chǎn)市場不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)的房地產(chǎn)適用于可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)7第一節(jié)成本法概述成本法估價(jià)需要具備的條件某宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格成本高，其價(jià)值不一定大；成本低，其價(jià)值不一定不高8第一節(jié)成本法概述注意三個(gè)問題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本實(shí)際成本（個(gè)別成本）：是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整供大于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)；供小于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)評(píng)估價(jià)值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊9第一節(jié)成本法概述四、成本法估價(jià)的操作步驟典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（七大項(xiàng)）土地取得成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)利潤開發(fā)成本第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值值的表達(dá)式式：房地產(chǎn)價(jià)值值=土地取取得成本+開發(fā)成本本+管理費(fèi)費(fèi)用+銷售售費(fèi)用+投投資利息+銷售稅費(fèi)費(fèi)+開發(fā)利利潤房地產(chǎn)價(jià)值值=（土地地取得成本本+開發(fā)成成本+管理理費(fèi)用+銷銷售費(fèi)用+投資利息息）/[1-（銷售售稅費(fèi)率+銷售利潤潤率）]11第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成一、土地取取得成本□取得開開發(fā)用地的的三條途徑徑：12第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成二、開發(fā)成成本勘察設(shè)計(jì)和和前期工程程費(fèi)市場調(diào)查、、可行性研研究、工程程勘察、環(huán)環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)、規(guī)劃劃及建筑設(shè)設(shè)計(jì)、建設(shè)設(shè)工程招投投標(biāo)、施工工通水、通通電、通路路、場地平平整及臨時(shí)時(shí)用房等前前期工作的的必要支出出注意：場地地平整費(fèi)與與土地取得得成本的銜銜接建筑安裝工工程費(fèi)包括建造商商品房及附附屬工程所所發(fā)生的土土建工程費(fèi)費(fèi)、安裝工工程費(fèi)、裝裝飾裝修工工程費(fèi)等附屬工程：：指房屋周周圍的圍墻墻、水池、、建筑小品品、綠化等等13第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)包括道路、、給排水、、電力、電電信、燃?xì)鈿狻崃?、、有線電視視等設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)注意：熟地地中，此項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用已含含在土地取取得成本中中，不須另另外計(jì)算公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)教育、醫(yī)療療衛(wèi)生、文文化體育、、社區(qū)服務(wù)務(wù)、市政公公用等非營營業(yè)性設(shè)施施的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用其他工程費(fèi)費(fèi)包括工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、竣竣工驗(yàn)收費(fèi)費(fèi)等開發(fā)期間稅稅費(fèi)如，綠化建建設(shè)費(fèi)、人人防工程費(fèi)費(fèi)等14第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成三、管理費(fèi)費(fèi)用管理費(fèi)用，，是指開發(fā)發(fā)商為組織織和管理房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)的必要支支出通常按土地地取得成本本和開發(fā)成成本之和的的一定比例例來測算四、銷售費(fèi)費(fèi)用銷售費(fèi)用，，是指預(yù)售售未來開發(fā)發(fā)完成的房房地產(chǎn)或銷銷售已經(jīng)開開發(fā)完成的的房地產(chǎn)的的必要支出出包括廣告費(fèi)費(fèi)、銷售資資料制作費(fèi)費(fèi)、樣板房房建設(shè)費(fèi)、、售樓處建建設(shè)費(fèi)、銷銷售人員費(fèi)費(fèi)用或銷售售代理費(fèi)等等15第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成五、投資利利息（一）投資資利息的含含義是指在房地地產(chǎn)開發(fā)完完成或?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)銷售之前前發(fā)生的所所有必要費(fèi)費(fèi)用應(yīng)計(jì)算算的利息土地成本、、開發(fā)成本本、管理費(fèi)費(fèi)和銷售費(fèi)費(fèi)，無論是是借款還是是自有資金金，都應(yīng)計(jì)計(jì)算利息（二）投資資利息的計(jì)計(jì)算應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目目計(jì)息周期計(jì)息期計(jì)息方式利率16第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目目：土地取得成成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用計(jì)息周期：：計(jì)算周期是是指計(jì)算利利息的單位位時(shí)間可以是年、、半年、季季、月等，，通常是年年17第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息期：某項(xiàng)費(fèi)用的的計(jì)息期是是該項(xiàng)費(fèi)用用應(yīng)計(jì)息的的時(shí)間長度度建設(shè)期的起起點(diǎn)：一般般是取得房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地的日日期建設(shè)期的終終點(diǎn)：估價(jià)價(jià)對(duì)象開發(fā)發(fā)完成的日日期，一般般是估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)1819第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息方式：：單利復(fù)利利息計(jì)算本本質(zhì)上都是是復(fù)利，采采取單利方方式只是為為了實(shí)際計(jì)計(jì)算上的方方便單利利率（（i1）和和復(fù)利利率率(i2)之間的關(guān)關(guān)系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示示計(jì)息期)20第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成利率：名義利率（（r）與實(shí)實(shí)際利率（（i）的關(guān)關(guān)系:i=(1+r/m)m-1(m為一年年中的計(jì)息息次數(shù))21第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成六、銷售稅稅費(fèi)銷售稅費(fèi)，，是指銷售售已經(jīng)開發(fā)發(fā)完成的房房地產(chǎn)或者者預(yù)售未來來開發(fā)完成成的房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)由賣方方繳納的稅稅費(fèi)包括：銷售稅金及及附加———營業(yè)稅、、城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅和和教育費(fèi)附附加（簡稱稱“兩稅一一費(fèi)”）其他銷售稅稅費(fèi)——印印花稅、交交易手續(xù)費(fèi)費(fèi)等為便于實(shí)際際估價(jià)中正正常開發(fā)利利潤的調(diào)查查估計(jì)，銷銷售稅費(fèi)一一般不包括括土地增值值稅、企業(yè)業(yè)所得稅22第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成七、開發(fā)利利潤開發(fā)利潤是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的利潤，而而不是建筑筑承包商的的利潤。開發(fā)利潤的的估算：開發(fā)利潤是是土地增值值稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅稅前的，簡簡稱稅前利利潤是平均利潤潤，而不是是個(gè)別開發(fā)發(fā)商的實(shí)際際利潤或期期望利潤開發(fā)利潤=基數(shù)×利利潤率（（基基數(shù)和利潤潤率要匹配配）23第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)構(gòu)成24第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)構(gòu)成直接成本利潤潤率＞投資利利潤率＞成成本利潤率＞＞銷售利潤率率利潤率是通過過大量調(diào)查、、了解同一市市場上類似房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的利潤率率得到的25第三節(jié)成成本法的基本公式一、成本法最最基本的公式式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)價(jià)格－折舊26第三節(jié)成成本法的基本本公式二、適用于新新開發(fā)的房地地產(chǎn)的基本公公式適用于新開發(fā)發(fā)的房地的基基本公式新開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值=土地取得成成本+開發(fā)成成本+管理費(fèi)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投投資利息+銷銷售稅費(fèi)+開開發(fā)利潤27第三節(jié)成成本法的基本本公式適用于新建成成的建筑物的的基本公式新建成的建筑筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)設(shè)成本+管理理費(fèi)用+銷售售費(fèi)用+投資利息+銷銷售稅費(fèi)+開開發(fā)利潤適用于新開發(fā)發(fā)的土地的基基本公式新開發(fā)的土地地價(jià)值=取得待開發(fā)發(fā)土地的成本本+土地開發(fā)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷銷售費(fèi)用+投投資利息+銷銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤28第三節(jié)成成本法的基本本公式新開發(fā)的房地地產(chǎn)一般不存存在折舊，但但應(yīng)考慮下列列因素，作增增價(jià)或減價(jià)調(diào)調(diào)整29第三節(jié)成成本法的基本本公式新開發(fā)區(qū)宗地地的估價(jià)新開發(fā)區(qū)某宗宗土地的單價(jià)價(jià)=（取得開開發(fā)區(qū)用地的的總成本+土土地開發(fā)總成成本+總管理理費(fèi)用+總銷銷售費(fèi)用+總總投資利息+總銷售稅費(fèi)費(fèi)+總開發(fā)利利潤）÷（開發(fā)區(qū)用地地總面積×開開發(fā)完成后可可轉(zhuǎn)讓土地面面積的比率））×用途、區(qū)區(qū)位等因素調(diào)調(diào)整系數(shù)開發(fā)完成后可可轉(zhuǎn)讓土地面面積的比率=開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土地地總面積/開開發(fā)區(qū)用地總總面×100%30第三節(jié)成成本法的基本本公式三個(gè)步驟：31第三節(jié)成成本法的基本本公式三、適用于舊舊的房地產(chǎn)的的基本公式（一）適用于于舊的房地的的基本公式舊的房地價(jià)值值=房地重新新購建價(jià)格－－建筑物折舊舊或：舊的房地價(jià)值值=土地重新新購建價(jià)格＋＋建筑物重新新購建價(jià)格－－建筑物折舊舊（二）適用于于舊的建筑物物的基本公式式舊的建筑物價(jià)價(jià)值=建筑物物重新購建價(jià)價(jià)格－建筑物物折舊32第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取一、重新購建建價(jià)格的含義義又稱重新購建建成本，是指指假設(shè)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取取得全新狀況況的估價(jià)對(duì)象象的必要支出出，或者重新新開發(fā)建設(shè)全全新狀況的估估價(jià)對(duì)象的必必要支出及應(yīng)應(yīng)得利潤重新購建價(jià)格格應(yīng)是估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格重新購建價(jià)格格應(yīng)是客觀的的價(jià)格重新購建價(jià)格格應(yīng)是在全新新狀況下的的的價(jià)格，土地地的重新購建建價(jià)格應(yīng)是在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀狀況下的價(jià)格格33第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取二、重新購建建價(jià)格的求取取思路房地重新購建建價(jià)格的求取取思路兩大路徑：將房地分為土土地和建筑物物，模擬房地地產(chǎn)開發(fā)過程程，采用成本本法求取；將房地分為土土地和建筑物物，先求土地地的重新購建建價(jià)格，再求求建筑物的重重新購建價(jià)格格，然后相加加——適用于于能直接在其其上進(jìn)行房屋屋建設(shè)的小塊塊熟地交易為為主的情況34第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取土地重新購建建價(jià)格的求取取思路假設(shè)土地上無無建筑物，采采用市場法、、基準(zhǔn)地價(jià)修修正法等求取取——適用于于城市建成區(qū)區(qū)內(nèi)難以求重重新開發(fā)成本本的土地也可采用成本本法求取土地地重新開發(fā)成成本35第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取建筑物重新購購建價(jià)格的求求取思路假設(shè)已取得一一空地，在空空地上建造與與該建筑物相相同或者具有有同等效用的的全新建筑物物的必要支出出及應(yīng)得利潤潤也可設(shè)想，將將該全新建筑筑物發(fā)包給建建筑承包商建建造，發(fā)包人人應(yīng)支付給承承包商的全部部費(fèi)用，再加加上發(fā)包人的的其他必要支支出（如管理理費(fèi)、銷售費(fèi)費(fèi)、投資利息息、銷售稅費(fèi)費(fèi)等）及發(fā)包包人的應(yīng)得利利潤36第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取三、建筑物重重新購建價(jià)格格的求取方式式按重新建造方方式的不同，，建筑物重新新購建價(jià)格分分為：重建價(jià)格又稱稱重建成本，，指采用與估估價(jià)對(duì)象建筑筑物相同的建筑材材料、構(gòu)配件、建建筑設(shè)備和建建筑技術(shù)及工工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的國家財(cái)稅制制度和市場價(jià)價(jià)格體系下，，重新建造與與估價(jià)對(duì)象建建筑物相同的全新建建筑物的必要支出及及應(yīng)得利潤———可理解為為“復(fù)制”37第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取重置價(jià)格又稱稱重置成本，，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的建筑材料、構(gòu)配件、建建筑設(shè)備和建建筑技術(shù)及工工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的國家財(cái)稅制制度和市場價(jià)價(jià)格體系下，，重新建造與與估價(jià)對(duì)象建建筑物具有同等效用的全新建筑物物的必要支出出及應(yīng)得利潤潤38第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取重建價(jià)格與重重置價(jià)格通常常不同：39第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取四、建筑物重重新購建價(jià)格格的求取方法法（一）單位比比較法要點(diǎn)：以建筑物為整整體以單位面積或或單位體積作作為比較單位位40第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取對(duì)類似建筑物物的建安費(fèi)用用進(jìn)行修正、、調(diào)整將不正常的建建安費(fèi)修正為為正常的建安安費(fèi)；將建造日期時(shí)時(shí)的建安費(fèi)，，調(diào)整為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建建安費(fèi)；根據(jù)設(shè)施設(shè)備備、裝飾裝修修方面的差異異，對(duì)建安費(fèi)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整再加上其他費(fèi)費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)、、銷售費(fèi)、投投資利息、銷銷售稅和開發(fā)發(fā)利潤）41第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求取實(shí)質(zhì)：市場法法有單位面積法法和單位體積積法兩種：單位面積法：：適用于同一一類型的建筑筑物的單位建筑面積積建安費(fèi)基本相相同的建筑物物如住宅、辦公公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠廠房等單位體積法：：適用于同一一類型的建筑筑物的單位體積建安費(fèi)基本相相同的建筑物物如儲(chǔ)油罐、地地下油庫等42第四節(jié)重重新購建價(jià)格格的求?。ǘ┓植糠址猪?xiàng)法要點(diǎn)：：將建筑筑物分解為獨(dú)立立的構(gòu)構(gòu)件或或分部部分項(xiàng)項(xiàng)工程程測算獨(dú)獨(dú)立的的構(gòu)件件或分分部分分項(xiàng)工工程的的數(shù)量調(diào)查估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的獨(dú)獨(dú)立的的構(gòu)件件或分分部分分項(xiàng)工工程單價(jià)將數(shù)量量乘單單價(jià)后后相加加再加上上其他他費(fèi)用用（專專業(yè)費(fèi)費(fèi)、管管理費(fèi)費(fèi)、銷銷售費(fèi)費(fèi)、投投資利利息、、銷售售稅和和開發(fā)發(fā)利潤潤）43第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價(jià)格格的求求取注意兩兩點(diǎn)：：要結(jié)合合構(gòu)件件或分分部分分項(xiàng)工工程特特點(diǎn)使使用計(jì)計(jì)量單單位防止漏漏項(xiàng)和和重復(fù)復(fù)計(jì)算算44第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價(jià)格格的求求?。ㄈ┕ち狭蠝y量量法要點(diǎn)：：將建筑筑物還還原為為建材材、構(gòu)構(gòu)配件件和建建筑設(shè)設(shè)備測算重重新建建造建建筑物物所需需的建建材、、構(gòu)配配件和和建筑筑設(shè)備備的種種類、、數(shù)量量和工工時(shí)數(shù)數(shù)調(diào)查相相應(yīng)的的建材材、構(gòu)構(gòu)配件件和建建筑設(shè)設(shè)備的的單價(jià)價(jià)及人人工費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)將數(shù)量量和工工時(shí)數(shù)數(shù)乘相相應(yīng)單單價(jià)和和人工工費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)后后相加加再加上上其他他費(fèi)用用（專專業(yè)費(fèi)費(fèi)、管管理費(fèi)費(fèi)、銷銷售費(fèi)費(fèi)、投投資利利息、、銷售售稅和和開發(fā)發(fā)利潤潤）45第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價(jià)格格的求求取優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)：詳詳細(xì)準(zhǔn)準(zhǔn)確；；費(fèi)時(shí)時(shí)費(fèi)力力并需需要其他專專家參參與適用于于：具具有歷歷史價(jià)價(jià)值的的建筑筑物的的重新購建建價(jià)格格46第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價(jià)格格的求求?。ㄋ模┲笖?shù)數(shù)調(diào)整整法也稱為為成本本指數(shù)數(shù)趨勢勢法利用成成本指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率，，將歷歷史成成本調(diào)調(diào)整到到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的成成本來來求取取建筑筑物重重新購購建價(jià)價(jià)格的的方法法主要用用于檢檢驗(yàn)其其他方方法的的測算算結(jié)果果47第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取一、建建筑物物折舊舊的含含義和和原因因建筑物物折舊舊的含含義指各種種原因因造成成的建建筑物物價(jià)值值減損損建筑物物折舊舊=建建筑物物重新新購建建價(jià)格格－建建筑物物市場場價(jià)值值建筑物物折舊舊的原原因48第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取1．物物質(zhì)折折舊又稱有有形損損耗指建筑筑物在在實(shí)體體上的的老化化、磨磨損、、損壞壞造成成的建建筑物物的價(jià)價(jià)值減減損四方面面：自然經(jīng)經(jīng)過的的老化化———類似似于人人隨著著年齡齡增長長的衰衰老正常使使用的的磨損損———類似似于腦腦力或或體力力勞動(dòng)動(dòng)等工工作性性質(zhì)的的不同同對(duì)人人的損損害意外破破壞的的損毀毀———類似似于人人曾經(jīng)經(jīng)得過過一場場大病病對(duì)人人的損損害延遲維維修的的損壞壞殘存存———類似似于人人平時(shí)時(shí)不注注意休休養(yǎng)生生息有有病不不治49第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取2．功功能折折舊又稱無無形損損耗指建筑筑物在在功能能上的的缺乏乏落后后或過過剩造造成的的建筑筑物價(jià)價(jià)值減減損原因：：建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)缺陷陷、過過去的的建筑筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)過低低、消消費(fèi)觀觀念改改變、、建筑筑技術(shù)術(shù)進(jìn)步步等功能缺缺乏———沒沒有其其應(yīng)有有的某某些部部件、、設(shè)備備、設(shè)設(shè)施、、或系系統(tǒng)等等功能落落后———已已有部部件、、設(shè)備備、設(shè)設(shè)施、、或系系統(tǒng)等等的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低低于正正常標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)功能過過剩———已已有部部件、、設(shè)備備、設(shè)設(shè)施、、或系系統(tǒng)等等的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超超過市市場要要求的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)50第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取3．外外部折折舊又稱經(jīng)經(jīng)濟(jì)折折舊指建筑筑物以以外的的各種種不利利因素素造成成的建建筑物物價(jià)值值減損損不利因因素：：外部折折舊可可分為為永久性性的和暫時(shí)性性的51第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取二、建建筑物物折舊舊的求求取方方法年限法法年限法法和有有關(guān)年年限的的含義義年限法法又叫叫年限限-壽壽命法法，是是根據(jù)據(jù)建筑筑物的的經(jīng)濟(jì)壽壽命、有效年年齡或剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽壽命來求取取建筑筑物折折舊的的方法法52第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取建筑物物的壽壽命有有兩種種自然壽壽命：：從竣竣工之之日至至不能能安全全使用用之時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)壽壽命：：從竣竣工之之日至至其對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值不不再有有貢獻(xiàn)獻(xiàn)之時(shí)時(shí)（對(duì)對(duì)于收收益性性房地地產(chǎn)，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命是：：竣工工之日日至凈凈收益益大于于零的的持續(xù)續(xù)時(shí)間間）經(jīng)濟(jì)壽壽命短短于自自然壽壽命相同類類型的的建筑筑物在在不同同地區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽壽命可可能不不同53第五節(jié)節(jié)建建筑筑物折折舊的的求取取建筑物物的年年齡：：實(shí)際年年齡：：竣工工時(shí)至至估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)間的的日歷歷年數(shù)數(shù)（類類似于于人的的實(shí)際際年齡齡）有效年年齡：：估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)建建筑物物狀況況和效效用所所顯示示的年年齡（（類似似于人人看上上去的的年齡齡）建筑筑物物的的剩剩余余壽壽命命：：剩余余自自然然壽壽命命：：自自然然壽壽命命減減去去實(shí)實(shí)際際年年齡齡后后的的壽壽命命剩余余經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命減減去去有有效效年年齡齡后后的的壽壽命命剩余余經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命=經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命－－有有效效年年齡齡54第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物折折舊舊的的求求取取2．．直直線線法法公式式：：（見見教教材材））直線線法法折折舊舊下下的的建建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值計(jì)計(jì)算算公公式式總總結(jié)結(jié)：：（見見教教材材））55第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物折折舊舊的的求求取取3．．成成新新折折扣扣法法公式式：：V=C××q適用用范范圍圍：：比比較較粗粗略略，，主主要要用用于于初初步步估估價(jià)價(jià)；；尤尤其其是是大大范范圍圍的的建建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)場場摸摸底底調(diào)調(diào)查查直線線法法計(jì)計(jì)算算成成新新率率的的公公式式：：（公公式式見見教教材材））56第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物折折舊舊的的求求取取（二二））市市場場提提取取法法（（公公式式見見教教材材)（三三））分分解解法法（（公公式式見見教教材材)1．．物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊的的求求取取方方法法2．．功功能能折折舊舊的的求求取取方方法法3．．外外部部折折舊舊的的求求取取方方法法57第五五節(jié)