房地產業(yè)宏觀環(huán)境課件

宏觀環(huán)境分析——

房地產業(yè)宏觀環(huán)境因素自然環(huán)境經濟技術政治法律社會文化人口自然環(huán)境自然資源（土地）生態(tài)環(huán)境Back土地資源的稀缺性

中國土地資源的稀缺，帶來人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時，人口的快速增長，加之中國經濟的高速發(fā)展，城市建設用地迅猛增長，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對于房地產造成巨大影響。Next1.土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促使城市發(fā)展向城郊擴展。2.土地資源，尤其是城鎮(zhèn)土地日益短缺，使獲得土地使用權成為制約房地產開發(fā)的主要瓶頸。3.土地資源匱乏，帶來資源合理配置，城市合理規(guī)劃土地合理使用等問題，成為政府部門調控房地產市場主要目的和中心。分析自然生態(tài)環(huán)境

對房地產需求影響人們對于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。如：空氣質量、綠化率、人文景觀、自然景觀。據(jù)北京林業(yè)大學統(tǒng)計72.4％的人希望居室臨近天然美景,回歸山林。開發(fā)商著力打造具有良好生態(tài)環(huán)境的房屋，適應市場需要的同時，帶來豐厚利潤。例

經濟GNP/GDP經濟增長率利率通貨膨脹率人均可任意支配收入貨幣供給工資/物價控制市場需求稅收匯率Back經濟GNP/GDP:前三季度國內生產總值93144億元，同比增長9.5%，比上年同期加快0.6個百分點。其中，第一產業(yè)增加值12561億元，增長5.5%；第二產業(yè)增加值51631億元，增長10.9%；第三產業(yè)增加值28953億元，增長8.5%。房地產業(yè)產值變化經濟增長率：前三季度國內生產總值93144億元，同比增長9.5%通貨膨脹率CPI：比去年同期上漲了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7072元，扣除價格因素，實際增長7%，增幅略低于去年同期水平。而農民人均現(xiàn)金收入2110元，實際增長11.4%，增幅比上年同期高7.6個百分點。Back貨幣供給9月末，金融機構人民幣各項貸款余額同比增長13.6%，增速分別比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末減緩9.9、7.5、2.7、0.5個百分點市場需求前三季度，社會消費品零售總額38439億元，同比增長13%，扣除價格因素，實際增長9.7%，比上年同期加快0.6個百分點。通貨膨脹稅收：國家稅收收政策物價控制制前前三季季度，居居民消費費價格同同比上漲漲4.1%，其中，，城市上上漲3.6%，農村上上漲5.1%.。從商品品構成看看，食品價格上漲漲10.9%，其中糧糧食價格格上漲28.4%；居住價價格上漲漲4.4%；煙酒日日用品和和娛樂教教育文化化用品及及服務價價格分別別上漲1.3%和1%；而衣著著、家庭庭設備用用品及服服務、醫(yī)醫(yī)療保健健及個人人用品，，交通和和通信等等商品和和服務價價格則略略有下降降。從動動態(tài)看，，居民消消費價格格漲幅逐逐月擴大大的趨勢勢開始改改變，9月份居民民消費價價格同比比上漲5.2%，比上月月略低0.1個百分點點技術技術總體體水平和和發(fā)展趨趨勢技術突破破技術變遷遷國家研究究開發(fā)支支出行業(yè)研發(fā)發(fā)支出科技研究究重點專利保護護新產品、、新技術術的商品品化Back房地產相相關的技技術支持持硬件環(huán)保材料料軟件估價預售政府府管理網(wǎng)站發(fā)展展公司管理理環(huán)保材料料新型環(huán)保保建筑材材料泡沫沫玻璃泡沫玻璃璃是新型型的環(huán)保保建筑材材料，它它是以碎碎玻璃和和天然熔熔巖為主主要原料料，加入入發(fā)泡劑劑和外摻摻經粉碎碎、高溫溫發(fā)泡成成型制成成的一種種新型保保溫隔熱熱和吸音音材料。。技術分析析估價基于GIS技術的房房地產估估價系統(tǒng)統(tǒng)預售政府府管理借助互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡技技術強強化商品品房預售售監(jiān)管網(wǎng)站發(fā)展展中國房地地產專業(yè)業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)現(xiàn)狀分析析公司管理理VPN：：技術應用用和實現(xiàn)現(xiàn)方式企業(yè)廣域域網(wǎng)建設設最佳解解決方案案。企業(yè)業(yè)能夠很很快地把把全國各各地分公公司的局局域網(wǎng)連連起來，，從而真真正發(fā)揮揮真?zhèn)€網(wǎng)網(wǎng)絡的作作用。在在公網(wǎng)上上為企業(yè)業(yè)構筑安安全可靠靠，方便便快捷的的私有網(wǎng)網(wǎng)絡，并并為企業(yè)業(yè)節(jié)省資資金。圖示Back房地產軟軟件———VPN功能房地產軟軟件主要要包括銷銷售、財財務控制制和專家家系統(tǒng)三三個模塊塊，具有有以下功功能：1.建筑棟數(shù)數(shù)層數(shù)、、房間資資料生成成、按揭揭銀行資資料、裝裝修標準準，以及及由現(xiàn)場場售樓處處銷售數(shù)數(shù)據(jù)采集集；包括括各項基基本資料料（土地地面積，，土地使使用期限限，人員員直接錄錄入客戶戶資料和和認購資資料等））。2.行業(yè)資料料采集，，分析競競爭對手手策略。。3.認購管理理系統(tǒng)，，根據(jù)資資料自動動創(chuàng)建修修改預售售協(xié)議書書，銷售售合同，，并根據(jù)據(jù)客戶選選擇方式式自動計計算按揭揭金額。。4.合同資料料、產權權資料檔檔案管理理。5.置率、按按揭情況況表等。。6.財務分析析及報表表，對各各項賬目目進行分分析，及及時采取取催收等等措施。。7.資料發(fā)布布：即使使通過互互聯(lián)網(wǎng)發(fā)發(fā)布最新新的銷售售數(shù)據(jù)和和公告，，贏得寶寶貴商機機。8.數(shù)據(jù)交互互軟件接接口：實實現(xiàn)樓盤盤銷售中中的財務務數(shù)據(jù)與與財務軟軟件數(shù)據(jù)據(jù)和托收收銀行軟軟件數(shù)據(jù)據(jù)的交換換和存貯貯。專家系統(tǒng)統(tǒng)：提供供全面的的市場行行情預測測，熱銷銷樓盤分分析，價價格策略略等同機機分析功功能。政治制度度體制政府的穩(wěn)穩(wěn)定性特殊經濟濟政策反托拉斯斯立法環(huán)保立法法外貿立法法對外國企企業(yè)態(tài)度度就業(yè)立法法行業(yè)規(guī)制制Back政治法律律特殊經濟濟政策融資是房房地產業(yè)業(yè)發(fā)展的的致命因因素。房房地產行行業(yè)屬于于資金密密集型行行業(yè)，一一個項目目的開發(fā)發(fā)動輒幾幾千萬，，幾億元元。巨大大的自盡盡支柱不不可能完完全靠開開發(fā)商自自有資金金的投資資，多于于70%的資金金來源于于國家銀銀行的支支持。因因此，國國家的特特殊經濟濟政策對對房地產產行業(yè)的的發(fā)展起起著關鍵鍵作用。。特殊信貸貸政策２００２２年下半半年以來來全國房房地產業(yè)業(yè)出現(xiàn)了了結構性性問題：：部分地地區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)房地產產投資增增幅過高高、商品品房空置置面積增增加、房房價上過過快、以以及低價價位住房房供不應應求、高高檔住宅宅空置多多。這將將不利于于房地產產業(yè)的持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，，也不利利于防范范行的信信貸風險險，保持持金融的的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定。２２０００３年６６月１３３日，中中國人民民銀行發(fā)發(fā)布《關于進一一步加強強房地產產信貸業(yè)業(yè)務管理理的通知知》（因序號號１２１１，所以以業(yè)內都都將其簡簡稱為““１２１１號文件件”）。。１２１１號文件件宣布了了緊縮房房地產信信貸的一一系列嚴嚴格規(guī)定定，針對對性極強強，在房房地產界界引發(fā)強強烈“地地震”。央行１２２１號文文件內容：央央行關于于進一步步加強房房地產信信貸業(yè)務務管理的的通知１２１號號文件對對于房地地產開發(fā)發(fā)商就明明確規(guī)定定，房地地產企業(yè)業(yè)申請銀銀行貸款款，其自自有資金金（指所所有者權權益）應應不低于于開發(fā)項項目總投投資的３３０％。。對于個個人房屋屋貸款，，１２１１號文件件規(guī)定，，商業(yè)銀銀行只能能對購買買主體結結構已封封頂住房房的個人人發(fā)放個個人住房房貸款；；借款人人申請個個人商用用房貸款款的抵借借比不得得超過６６０％，，貸款期期限最長長不得超超過１００年，所所購商業(yè)業(yè)用房為為竣工收收的房屋屋；購買買第二套套以上（（含第二二套）住住房的，，應適當當提高首首付款比比例，不不再執(zhí)行行個人住住房貸款款利率，，而按央央行公布布的同期期檔次貸貸款利率率執(zhí)行。?！暗卣稹薄毖胄?21號文件出出臺后，，我市金金融機構構對房地地產信貸貸開始從從嚴監(jiān)管管，今年年1———5月份，全全市房地地產業(yè)貸貸款比去去年同期期減少2900萬元。國家統(tǒng)計計局最新新測算的的全國房房地產開開發(fā)景氣氣指數(shù)結結果表明明：8月份，““國房景景氣指數(shù)數(shù)”為106.89，比7月份下降降0.38點，比去去年同期期上升2.42點，在連連續(xù)2個月攀升升之后出出現(xiàn)小幅幅回落。。積極影響響121文件促進進房地產產行業(yè)健健康發(fā)展展有利于實實力雄厚厚的房地地產開發(fā)發(fā)商的發(fā)發(fā)展加強信貸貸監(jiān)管以以后，房房地產行行業(yè)如重重新洗牌牌。以前前一些房地產開開發(fā)商利利用自己己少量的的資金““四兩撥撥千金””獲得暴暴利，而而現(xiàn)在，，開發(fā)商商再也不不能賣““圖紙房房”了，，老百姓姓購買的的大都是是由實力力雄厚、、資金豐豐足的開開發(fā)商提提供的可可以保證證質量的的現(xiàn)房。。積極影響響121文件促進進房地產產行業(yè)健健康發(fā)展展有利于中中、低檔檔購房者者購買現(xiàn)現(xiàn)房過去，蓋蓋了３、、４層的的樓房，，個人就就可以辦辦按揭貸貸款，而而銀行就就直接把把資金打打入開發(fā)發(fā)商的戶戶頭，對對于樓房房的質量量不能保保證。這這使一些些資金不不足的中中、小房房地產商商存在僥僥幸心理理，利用用銀行貸貸款漏洞洞大玩空空手道。。而現(xiàn)在在，商業(yè)銀行行只能對對購買主主體結構構已封頂頂住房的的個人發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款，保保證了現(xiàn)現(xiàn)房的質質量。積極影響響121文件促進進房地產產行業(yè)健健康發(fā)展展促進了房房地產融融資多元元化健康康發(fā)展121文件客觀觀上減少少了房地地產公司司對貸款款的依賴賴，客觀觀上起到到了房地地產企業(yè)業(yè)走聯(lián)合合走多元元化的趨趨勢。。尤其是是信托投資資大幅增長長。相對對銀行貸貸款而言言，房地地產信托托計劃的的融資方方式可以以降低房房地產公公司整體體融資成成本，節(jié)節(jié)約財務務費用。。多元化化的融資資使遭遇遇資金困困擾的房房地產業(yè)業(yè)者，又又一次以以靈活的的融資方方式顯現(xiàn)現(xiàn)出頑強強的市場場生存能能力。消極影響限限制了新興房房地產企業(yè)的的發(fā)展121文件對房地產產行業(yè)融資的的限制，對一一些成長中卻卻有著生命力力的中小企業(yè)業(yè)給與沉重一一擊。斷斷絕資資金來源使一些企企業(yè)瀕于破產產。2004年宏觀調控“新土地運動動”進行曲從從國土部11號令到71號令11號令：叫停了了已沿用多年年的土地協(xié)議議出讓方式（招標拍賣掛掛牌出讓國有有土地使用權權規(guī)定）2002年5月9日，國土資源源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌牌出讓國有土土地使用權規(guī)規(guī)定》，文件叫停了了已沿用多年年的土地協(xié)議議出讓方式，，要求從當年年7月1日起，商業(yè)、、旅游、娛樂樂和商品住宅宅等各類經營營性用地，必必須以招標、、拍賣或者掛掛牌方式進行行公開交易。。此前，北京京市近90%的土地是通過過協(xié)議方式轉轉讓的，11號令的頒布，，被業(yè)界稱為為“新一輪土土地革命”的的開始，“土土改”之聲不不絕于耳。從從11號令起，在北北京市土地交交易市場就開開始有地塊掛掛牌進行公開開出讓。2004年宏觀調控“新土地運動動”進行曲從從國土部11號令到71號令33號令：實際上上是一個“緩緩期執(zhí)行”的的做法（關于停止經經營性項目國國有土地使用用權協(xié)議出讓讓的有關規(guī)定定）33號令：2002年6月底為具體體實施11號文，北京市市出臺了《關于停止經營營性項目國有有土地使用權權協(xié)議出讓有有關規(guī)定的通通知》簡稱33號令，該文文件重申了經經營性用地必必須以招標、、拍賣或者掛掛牌方式進行行公開交易外外，同時卻又又為土地協(xié)議議轉讓留出了了“四個口子子”，即綠化化隔離帶項目目、小城鎮(zhèn)建建設項目、開開發(fā)帶危舊房房改造項目以以及國家級開開發(fā)區(qū)和科技技園區(qū)外非生生產加工型一一般性高科技技項目用地。。這個文件使使協(xié)議轉讓得得以延續(xù)，相相當多的項目目都套上了這這四類名目，，實際上是一一個“緩期執(zhí)執(zhí)行”的做法法；截至彼時時，已有大量量土地流入房房地產商手中中。2004年宏觀調控“新土地運動動”進行曲從從國土部11號令到71號令4號令：被認為為是土地交易易暗箱操作的的終結者（關于停止經經營性項目國國有土地使用用權協(xié)議出讓讓的補充規(guī)定定）4號令：2004年2月，北京市國國土房管局聯(lián)聯(lián)合四部門制制定了《關于停止經營營性項目國有有土地使用權權協(xié)議出讓的的補充規(guī)定》4號文件，短短短6條700多字，將原先先留的口子一一一堵死，整整個北京土地地市場原有的的游戲規(guī)則被被完全改變。。4號令被認為是是土地交易暗暗箱操作的終終結者，業(yè)內內人士普遍認認為其將會進進一步刺激外外地開發(fā)商和和外資大規(guī)模模進入。2004年宏觀調控“新土地運動動”進行曲從從國土部11號令到71號令71號令：要在2004年8月31日前將歷史遺遺留問題處理理完畢（關于繼續(xù)開開展經營性土土地使用權招招標拍賣掛牌牌出讓情況執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察工作作的通知.）71號令：2004年3月31日，國土資源源部、監(jiān)察部部聯(lián)合下發(fā)了了《關于繼續(xù)開展展經營性土地地使用權招標標拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的的通知》即71號令，要求從從即日起就““開展經營性性土地使用權權招標拍賣掛掛牌出讓情況況”進行全國國范圍內的執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察，各各地要在2004年8月31日前將歷史遺遺留問題處理理完畢，對8月31日后仍以歷史史遺留問題為為由，采用協(xié)協(xié)議方式出讓讓經營性土地地使用權的，，要從嚴查處處。由此產生生了“‘8.31’大限”這個令令不少開發(fā)商商頭痛的名詞詞。終結者——8.31大限限8月31日，，即是協(xié)議出出讓經營性國國有土地使用用權的最后期期限。這意味味著：僅憑政政府一紙批文文就協(xié)議取得得土地使用權權的日子將成成為過去，取取而代之的是是以招投標方方式為主的““陽光地”。。影響商品房價二手房市場行業(yè)洗牌眾說紛紜的房房價開發(fā)商任志強，華遠遠集團董事長長，地產界領領軍人物，在在業(yè)內以敢于于直言著稱。。面對記者，，他表示，到到明年房價這這個暴漲的過過程可能會更更加明顯。這這是因為8.31之后，協(xié)議出出讓的土地會會大量減少，，幾乎是零了了。那么政府府并沒有能力力去保證大量量的土地供應應給市場，所所以土地的供供應減少，價價格在提高，，房價一定是是在上漲。張寶全，今典典集團董事長長，因為他開開發(fā)的今典花花園、蘋果社社區(qū)等項目價價格相對較低低，被業(yè)內稱稱為另類。他他表示、，從從中國房地產產目前來看，，還是處于一一個買方市場場，不是賣方方市場。只有有在賣方市場場的時候，價價格才有可能能會按著供應應者的意圖會會得到一些較較大變化。也也就是說供需需之間的平衡衡，還是平衡衡價格最重要要的一個東西西。在張寶寶全看來，在在買方市場上上，土地的供供應量并不是是決定價格的的最終因素，，反倒是供求求關系會更直直接得影響價價格。張寶全全告訴記者，，今年北京房房地產市場銷銷售商品房的的土地量是一一兩年前拿到到的。8.31大限后，招標標拍賣掛牌對對房地產市場場的影響會在在一兩年后才才顯現(xiàn)出來，，所以房價也也不會立竿見見影地上漲。。眾說紛紜的房房價業(yè)內研究員：：中國房地產研研究會副會長長張元端表示示，“國家出出臺土地政策策，我認為主主要是針對當當前土地市場場出現(xiàn)的一些些不規(guī)范的情情況做出來的的，我覺得它它的主要目的的不是為了限限制房地產的的發(fā)展”。8.31之后，協(xié)議轉轉讓土地的方方式被完全禁禁止了，現(xiàn)在在人們最關心心的就是，土土地供應能不不能跟得上，，商品房會不不會供不應求求。對于這種種擔心，張元元端用一組數(shù)數(shù)字表明了他他的觀點，““開發(fā)用地是是不是會造成成緊張，我查查了一些數(shù)字字，這幾年來來我們開發(fā)用用地，購置面面積連年大幅幅度地增長。。”張元端所說的的數(shù)字，是國國家統(tǒng)計局公公布的關于土土地購置面積積和開發(fā)面積積的統(tǒng)計：2001年土地購置面面積2.166億平方米，開開發(fā)面積1.45億平方米；2002年土地購置面面積3.038億平方米，開開發(fā)面積1.734億平方米；2003年土地購置面面積3.7億平方米，開開發(fā)面積2.09億平方米。從這組數(shù)字可可以看出，近近幾年土地的的購置面積都都遠高于開發(fā)發(fā)面積。張元元端認為，這這些存量土地地都會在今后后的幾年內逐逐步消化。所所以張元端認認為，“開發(fā)發(fā)商手里面還還是有相當大大的量的土地地貯備，我認認為今年不會會引起土地供供應很緊張。?！北娬f紛紜的房房價國土資源部國土資源部土土地利用管理理司冷宏志副副司長表示，，如果說招拍拍掛增加了房房價，招拍掛掛增加的這部部分只是政府府純收益，出出讓金這一部部分，它比例例很小。冷宏志副司長長表示，很多多專家認為，，房價高，關關鍵是各種收收費太多，太太亂，量太大大，然后還有有一些稅設置置也不是很合合理，重復征征收。很多人都認為為，經營性土土地招標拍賣賣掛牌政策的的全面實施，，會助長房價價的飆升，冷冷宏志認為，，這個說法是是一種不全面面的看法，或或者說是一種種誤解。房價價的構成是一一個綜合的因因素，房價高高低更主要的的是由供求關關系決定的，，并不會因為為成本低就低低價銷售。他他還表示，原原來那種協(xié)議議的是，劃撥撥的方式，大大量的一塊差差價被開發(fā)商商拿走了，政政府沒有得到到，老百姓沒沒有得到實惠惠的。冷宏志認為，，招標拍賣掛掛牌政策的全全面實施，對對于規(guī)范土地地市場有著非非常重要的積積極作用。不不僅有利于陽陽光行政，從從源頭上防止止腐敗，防止止國有土地資資產的流失，，也將促使開開發(fā)企業(yè)理性性投資。二手房市場將將趨向健康二手房交易更更加活躍“鏈家”市場場研究部認為為：“71號令”對二手手房的沖擊主主要表現(xiàn)為：：第一，由于于開發(fā)商土地地成本的增加加導致商品房房價格的上揚揚，從而使一一部分置業(yè)者者因為二手房房價格的優(yōu)勢勢往二手房市市場轉移。二二手房的均價價從1月份的3420元／平方米降降到4月份的2800元／平方米，，商品房雖然然從1季度的6253元／平方米降降到5月份的6052元／平方米，，但是比較而而言，二手房房價格的優(yōu)勢勢已經顯露無無疑，“71號令”會增加加二手房的需需求群體；第第二，由于““71號令”的效應應，四環(huán)周邊邊區(qū)域高檔住住宅的大量出出現(xiàn)，使一部部分高端客戶戶群完成置業(yè)業(yè)升級，從而而會使二手房房(包括公房、二二手商品房、、二手經濟適適用房)的供給增加。。這樣，將會會使二手房的的需求和供給給都會有所上上升，從而會會使二手房的的交易更加活活躍。二手房市市場將趨趨向健康康二手市場場短期影影響小說到“71號令”對對二手房房市場的的影響，，鑫尊地地產的觀觀點是：：新政策策對2004年下半年年的二手手房市場場短期影影響較小小。這是是因為新新政策實實施后會會直接立立即影響響預售房房屋的供供應量，，進而影影響預售售房屋的的供求關關系和市市場價格格。但目目前購買買二手房房的客戶戶群體和和購買預預售房屋屋的客戶戶群體是是截然分分開的，，其購買買需求不不混淆交交叉，購購買目標標也基本本明確，，因此不不管預售售房屋市市場有何何變化，，短期內內對二手手房屋的的客戶群群體影響響不大，，他們仍仍然會選選擇位置置好、面面積小、、總價低低、貨真真價實的的二手現(xiàn)現(xiàn)房來購購買。二手房市市場將趨趨向健康康二手房價價格更加加合理鑫尊地產產認為：：新政策策對二手手房市場場的長期期影響是是巨大的的，主要要體現(xiàn)是是會使二二手房市市場的交交易價格格更加合合理和理理性，業(yè)業(yè)主的房房屋會趨趨向保值值和升值值，二級級市場趨趨向健康康發(fā)展。。原因有有三：1.新政策的的實施由由于有較較長時間間的軟著著陸期，，大量的的土地交交易得以以有時間間順利完完成，所所以市場場會平穩(wěn)穩(wěn)地繼續(xù)續(xù)前行，，沒有升升值或貶貶值的意意外誘因因存在；；2.新政策會會使大批批有實力力、沒關關系的開開發(fā)商開開發(fā)出品品質優(yōu)良良、價格格合理的的新樓盤盤，這樣樣以前開開發(fā)的二二手房會會因本區(qū)區(qū)域不斷斷涌現(xiàn)優(yōu)優(yōu)質樓盤盤而提升升區(qū)域價價值。以以前有些些沒實力力的開發(fā)發(fā)商靠關關系拿到到優(yōu)質地地段，卻卻開發(fā)出出質次價價低的樓樓盤，其其產品因因質次而而不斷貶貶值，并并且會連連累同地地段的房房產共同同貶值；；3.新政策有有利于政政府對房房地產市市場增強強控制能能力，土土地會有有規(guī)劃地地進入市市場，由由于沒有有過多預預售房屋屋拉低市市場價格格，這樣樣二手房房的價值值就會得得到正常常體現(xiàn)。。行業(yè)洗牌牌實力雄厚厚者穩(wěn)步步發(fā)展小有實力力者淡出出大城市市實力不濟濟者急于于變現(xiàn)抽抽身外商躍躍躍欲試實力雄厚厚者穩(wěn)步步發(fā)展但正因如如此，優(yōu)優(yōu)質的上上市地產產公司才才更具優(yōu)優(yōu)勢。萬萬科就表表示，其其項目儲儲備主要要是通過過公開市市場方式式獲得的的，所以以“新政政”對萬萬科的影影響甚微微；相反反，隨著著市場的的規(guī)范和和透明，，公司已已明顯感感受到自自己更有有能力獲獲得項目目發(fā)展用用地；越越來越多多的項目目公司正正在努力力尋求與與萬科的的合作機機會，萬萬科也會會將自身身項目操操作、市市場運作作、品牌牌等方面面的整體體優(yōu)勢更更充分地地發(fā)揮出出來。據(jù)據(jù)悉，公公司目前前土地儲儲備充沛沛，為未未來三年年的穩(wěn)定定增長奠奠定了基基礎。小有實力力者淡出出大城市市華遠董事事長任志志強稱，，目前一一部分已已意識到到無利可可圖的開開發(fā)商開開始轉移移戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展重心心，未來來將逐步步淡出北北京房地地產市場場。據(jù)任任志強介介紹，近近日已有有開發(fā)商商開始從從京滬等等一線城城市撤出出，轉向向開發(fā)成成本更低低的二線線甚至三三線城市市。實力不濟濟者急于于變現(xiàn)抽抽身缺乏資金金和經營營能力的的小公司司很可能能被自行行淘汰。。據(jù)住總總金帝開開發(fā)公司司的負責責人稱，，自住總總金帝今今年欲儲儲備一塊塊土地的的消息傳傳出后，，手中有有地卻無無力開發(fā)發(fā)、通過過各種途途徑主動動找上門門的小企企業(yè)已有有數(shù)家，，其中有有些企業(yè)業(yè)將在處處理完剩剩余土地地或項目目后便退退出房地地產業(yè)。。外商躍躍躍欲試“境外房房地產資資金進到到大陸已已有十幾幾年時間間，面臨臨的最大大問題還還是政策策問題。?！薄?·31”終止了協(xié)協(xié)議出讓讓土地制制度。協(xié)協(xié)議出讓讓的交易易行為讓讓市場缺缺乏透明明度。透透明度是是市場經經濟的一一大特色色，更是是吸引外外資的重重要元素素，如果果市場透透明度不不足，投投資者連連一些基基本的土土地成本本數(shù)據(jù)都都無法獲獲得，對對一些穩(wěn)穩(wěn)重的投投資者來來說就是是很大風風險，絕絕對會影影響到他他們的投投資決策策。房地產開開發(fā)最重重要的是是資本運運作，因因此，““8·31”前后很多多房地產產開發(fā)公公司都改改成了投投資公司司，房地地產從低低層次的的開發(fā)到到高層次次的資本本運營這這是一個個必然趨趨勢?！啊?·31”大限實際際是房地地產的第第二次革革命，單單一的全全流程的的房地產產開發(fā)商商將被資資本運營營商取代代，房地地產將成成為資本本鏈條上上的一個個環(huán)節(jié)，，外資終終于有了了進軍房房地產市市場的時時機。短期負面面影響土地新政政帶來商商業(yè)地產產陣痛期期大大多項項目前途途未卜商業(yè)地產產項目土土地成本本原本就就高于住住宅，對對于靠后后期出租租等方式式收回成成本的商商業(yè)項目目來說，，60天內交齊齊巨額土土地出讓讓金無疑疑是被戴戴上了一一道緊箍箍咒在商業(yè)地地產銀根根開始緊緊縮，信信貸難度度越來越越大，開開發(fā)商自自有資金金捉襟見見肘的情情況下，，商業(yè)地地產又遭遭遇8·31沖擊，其其將何去去何從？？易鋪網(wǎng)網(wǎng)CEO陳建明稱稱，中國國商業(yè)地地產開發(fā)發(fā)商盲目目求大，，專業(yè)技技能欠缺缺，既缺缺乏良好好的專業(yè)業(yè)化操作作水平，，又缺少少強大的的資金實實力，基基本處在在襁褓期期。與此此同時，，商業(yè)地地產開發(fā)發(fā)成本還還始終居居高不下下，有業(yè)業(yè)內人士士呼吁，，后8·31時代的商商業(yè)地產產亟待降降低成本本。8·31大限突然然改變了了土地供供應方式式，所有有土地都都采取招招拍掛方方式出讓讓，且要要求開發(fā)發(fā)商必須須在很短短時間內內交齊所所有土地地出讓金金，這對對自有資資金本來來就少，，并已習習慣了在在幾年內內交齊土土地出讓讓金的商商業(yè)地產產開發(fā)商商來說，，無疑是是一次重重擊。潛在威脅脅另有人士士指出，，實行土土地公開開交易后后，土地地交易的的市場化化、透明明化未必必就一定定到來。。招標、、拍賣、、掛牌三三種土地地出讓方方式中，，連最公公開的拍拍賣都可可能做““串拍””、“壓壓拍”的的手腳，，而非想想象中的的價高者者得、憑憑實力說說話，何何況土地地掛牌、、招標后后面更有有較大的的“操作作余地””。北京京一位知知名的開開發(fā)商就就曾說，，其實只只要在掛掛牌前跟跟土地交交易部門門充分““溝通””好，摘摘牌的可可能性極極大。社會文化化人口人口增長長率、人人口結構構及人口口遷移教育狀況況收入分配配消費觀念念和消費費結構社會階層層生活方式式就業(yè)預期期宗教民族性保護消費費者運動動結婚率文化及亞亞文化Back生活方式式：現(xiàn)代的人人們的生生活方式式變化已已經成了了不可逆逆轉的趨趨勢，這這個時代代也被冠冠以“新新經濟””“信息息時代””的稱號號，網(wǎng)絡絡，便捷捷，高速速成了生生活的必必須。同同時新的的思維，，新的思思想，與與眾不同同成為新新一代追追求的目目標。由由此誕生生了“SOHO”，這樣商商住兩用用的概念念，既保保留了居居家舒適適的氛圍圍，又滿滿足了工工作的需需要，而而高速的的網(wǎng)絡使使一切成成為現(xiàn)實實。于是是“SOHO”現(xiàn)代城，，國內第第一個引引入商住住兩用概概念的公公寓，成成為了90年代初當當之無愧愧的贏家家，也成成了后來來許多地地產商競競相追隨隨的項目目。消費觀念念和消費費結構：一方面，，中國““買方置置地”的的傳統(tǒng)觀觀念古來來有之。。也是大大多數(shù)普普通百姓姓生活的的基本的的要求。?！耙率呈匙⌒小薄敝小白∽　笔瞧淦渲胁豢煽扇鄙俚牡牟糠?。。這對于于人口數(shù)數(shù)量如此此龐大的的中國來來說，市市場之大大，需求求之大，，自不待待言。另一方面面，隨著著住房制制度的改改革，取取消了福福利分房房制度，，商品房房成為主主流，加加之住房房按揭的的發(fā)展，，信貸結結構的完完善，人人們不能能享受福福利分房房的優(yōu)惠惠。同時時，商品品房的出出現(xiàn)給人人們更多多的選擇擇，收入入的提高高，人們們逐步接接受了商商品房，，并且愿愿意以貸貸款方式式提前消消費，更更為重要要的是，，人們對對于房屋屋品質，，坐落，，朝向，，環(huán)境，，便捷度度有了更更高的要要求，這這些需求求促使房房地產開開發(fā)商不不斷提高高樓盤質質量，也也刺激了了房地產產業(yè)的高高速發(fā)展展。具體解釋釋開發(fā)商為為了滿足足消費者者對于環(huán)環(huán)境的要要求，在在高檔住住宅的建設設中，充充分利用用了溫泉泉、地熱熱等資源源。更有有甚者自行建建設人造造河人造造湖。如如：碧水莊園園2.開發(fā)商在在房屋的的設計上上更人性性化，考考慮通風風、采光光，同時考慮慮私密性性，低密密度要求求，設計計者在設設計房屋屋時，往往會給給消費者者一個最最適當?shù)牡氖覂裙δ芊謪^(qū)區(qū)；同時時，又充分考考慮到業(yè)業(yè)主個人人愛好與與需要，，在結構構設計中中，房屋的四四周均為為承重墻墻，中間間所有分分隔為非非承重墻墻，這樣業(yè)主主可以自自由設計計。碧水輕波波，綠野野仙源，，心靈棲棲息所京京城獨獨有3000畝687棟私家湖湖景宅邸邸，共享享433畝碧水莊園園三期占占地2300畝，只設設計建造造343棟獨體別別墅，規(guī)規(guī)劃設計計的“之之”字湖湖，宛如如一條巨巨龍盤亙亙三期東東西，將將343棟別墅馱馱在龍背背之上，，浩渺煙煙波中，，又如長長虹偃月月點點倒倒映在水水面。悠悠悠煙水水，澹澹澹云山，，建筑群群在輕波波蕩漾的的湖水映映襯下，，溢彩流流光。社會階層層：開發(fā)商適適于不同同階層需需求，開開發(fā)不同同類型、、品質、、區(qū)位的的住房。。金領階層