經(jīng)開區(qū)回遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及創(chuàng)新模式的調(diào)研報(bào)告3200字

經(jīng)開區(qū)回遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及創(chuàng)新模式的調(diào)研報(bào)告3200字

經(jīng)開區(qū)回遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及創(chuàng)新模式的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理，是上世紀(jì)90年代伴隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的興起，而發(fā)展起來的一種為物業(yè)提供市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。我區(qū)物業(yè)管理起步于20xx年，從無到有，發(fā)展迅速。物管業(yè)的出現(xiàn)，為加快我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、改善城市環(huán)境和居民生活質(zhì)量發(fā)揮了重要的作用。隨著經(jīng)開區(qū)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大批回遷安置小區(qū)拔地而起，昔日的農(nóng)村居民住進(jìn)了安置小區(qū)，變成了城市市民。目前我區(qū)共有回遷安置小區(qū)12個(gè)，總建筑面積為2099805.502平方米，共22847套，綠化面積731304.5平方米、道路面積343920平方米、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)41個(gè)、露天停車場(chǎng)72個(gè)、水泵8個(gè)、電梯73部、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)11個(gè)、幼兒園10個(gè)、廣場(chǎng)17個(gè)、服務(wù)群眾約5萬人。一、存在的問題及成因雖然同為住宅小區(qū)，但在物業(yè)管理這一層面上，回遷安置小區(qū)與其他商品房小區(qū)有著較大的區(qū)別。目前，我區(qū)回遷安置小區(qū)主要存在以下問題：1、公用設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重：在我區(qū)的十二個(gè)安置小區(qū)中有十一個(gè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化情況嚴(yán)重，其中蓮花、錦繡及海恒三個(gè)面積為17.17萬平方米的老小區(qū)尤為嚴(yán)重，例如三個(gè)老小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)使用的主水管網(wǎng)線多為水泥管、鑄鐵管，分水管多為PVC管，大部分主水管銹蝕嚴(yán)重，難以修復(fù)，從而造成漏水現(xiàn)象極為嚴(yán)重。此外加上規(guī)劃上有先天不足，亮化、綠化、環(huán)衛(wèi)、電力、下水道、窨井蓋板等基礎(chǔ)設(shè)施普遍不完善，年久失修。2、房屋維修不及時(shí)：目前安置小區(qū)房屋維修已經(jīng)移交項(xiàng)目管理公司，按照相關(guān)文件要求，安置小區(qū)居民需要向社區(qū)委報(bào)修，由社區(qū)委報(bào)項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目管理公司進(jìn)行甄別后實(shí)施維修（區(qū)分報(bào)修項(xiàng)目是否在保修范圍內(nèi)），整個(gè)報(bào)修流程較長(zhǎng)，很多居民房屋質(zhì)量問題不能在第一時(shí)間得到答復(fù)和維修，造成居民意見較大，各類投訴接連不斷，物管糾紛呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，日益成為社區(qū)重要的不和諧因素。3、居民素質(zhì)及物業(yè)管理意識(shí)有待提高：回遷安置戶的思想觀念未能及時(shí)轉(zhuǎn)變，其農(nóng)民意識(shí)還很濃厚。一方面，安置房交付使用后出現(xiàn)臟亂差、違規(guī)裝修、破壞綠化、種植農(nóng)副產(chǎn)品、養(yǎng)雞養(yǎng)狗等一系列問題，造成小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂、人員混雜，給小區(qū)物業(yè)管理造成了很大的困難。加上回遷安置戶對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，有的還有抵觸情緒，他們不愿交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，甚至連最基本的水電費(fèi)都不愿交納，所以出現(xiàn)了部分居民對(duì)小區(qū)水電出戶工程改造都進(jìn)行阻撓。面對(duì)拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無策，缺乏有效的處理手段，惡意欠費(fèi)行為不能及時(shí)得到處理。許多居民包括社區(qū)基層組織，對(duì)物管法規(guī)只是一知半解或根本不了解。調(diào)查顯示，只有10%的居民對(duì)物管法規(guī)有一些了解。由于對(duì)物業(yè)和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)概念不清，很多業(yè)主凡事都找物業(yè)，而物業(yè)只是一個(gè)市場(chǎng)主體，不具備執(zhí)法權(quán)力，提供的是有償且有限的服務(wù)，問題解決不了，業(yè)主往往都把帳記在物業(yè)頭上，產(chǎn)生糾紛。另一方面，物業(yè)直接面向千家萬戶上門收繳，收繳成本大且沒有任何調(diào)控手段，通過司法途徑追討，不但費(fèi)時(shí)不經(jīng)濟(jì)，還激化了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，法院通常也不予立案。據(jù)了解，業(yè)主投訴的內(nèi)容有一半以上并不屬于物業(yè)的職責(zé)范圍。4、物業(yè)公司與社區(qū)管理部門的職責(zé)界定不清：物業(yè)組織引導(dǎo)在社區(qū)層面出現(xiàn)斷檔。在小區(qū)委、社區(qū)委的層面上，物業(yè)組織引導(dǎo)的職能還沒有納入，出現(xiàn)斷檔，居民前來社區(qū)投訴，社區(qū)卻認(rèn)為與己無關(guān)，是物業(yè)的事，使物業(yè)與社區(qū)出現(xiàn)“兩張皮”，相互脫節(jié)。例如，對(duì)于違章搭建的拆除工作，物業(yè)的職責(zé)僅能是及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告以及進(jìn)行勸阻，具體拆違的工作理應(yīng)由社區(qū)委進(jìn)行牽頭。同樣，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也明確了物業(yè)企業(yè)在小區(qū)安全工作中的定位是“秩序維護(hù)”而非安全保衛(wèi)，所以在綜治工作中，物業(yè)公司將配合公安、社區(qū)委等部門開展工作而非綜治工作的主體。二、創(chuàng)新模式的建議1、構(gòu)建條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理的新體制，把工作重心下移到小區(qū)委和社區(qū)委，并成立“兩站一中心一平臺(tái)”。具體就是，強(qiáng)化基層組織的職責(zé)，使街道和社區(qū)成為物管的直接組織者、推動(dòng)者、參與者，并在街道成立物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站，構(gòu)建物管與社區(qū)結(jié)合的平臺(tái)。同時(shí)大規(guī)模整治出新老舊小區(qū)，對(duì)整治后的老舊小區(qū)、保障性解困房小區(qū)全面實(shí)施物管，并給予老舊小區(qū)三年市場(chǎng)化過渡期，期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)財(cái)政給予補(bǔ)貼；保障性小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“政府拿大頭，業(yè)主出小頭”。由于物業(yè)管理工作在街道、社區(qū)得到加強(qiáng)，才能使行業(yè)整體監(jiān)管水平得到提高，促進(jìn)了物管步入良性軌道。2、把物管工作的重心全面向街道辦和社區(qū)下移，職責(zé)下放，建立“分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的物管新體制，切實(shí)解決社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)相互脫節(jié)的狀況，今后社區(qū)委和小區(qū)委就是物業(yè)的“第一東家”。社區(qū)委應(yīng)把物管工作納入重要的份內(nèi)工作，全面負(fù)起責(zé)任來，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極參與住宅區(qū)的交接驗(yàn)收、物管招標(biāo)、維修資金使用審核、物管企業(yè)服務(wù)監(jiān)督等工作，成立街道物業(yè)服務(wù)中心、投訴調(diào)解工作站、應(yīng)急維修服務(wù)站，對(duì)不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)、保障性住宅小區(qū)和無人管理的居住區(qū)，承擔(dān)管理服務(wù)的責(zé)任。社區(qū)要幫助指導(dǎo)各小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委的作用；受理調(diào)解物業(yè)投訴，及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)中存在的問題；牽頭組織成立由業(yè)主、派出所、居委會(huì)等聯(lián)合參加的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評(píng)小組，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督考評(píng)，以此形成街道、社區(qū)、物管相互促進(jìn)、相互支持、良性互動(dòng)的局面。3、結(jié)合創(chuàng)建，改造出新，為老舊小區(qū)推行物管新體制創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。結(jié)合今年實(shí)施大規(guī)模老舊小區(qū)的整治、改造、出新工程，進(jìn)一步明確老舊居住區(qū)的整治內(nèi)容、責(zé)任主體、出新標(biāo)準(zhǔn)、資金籌集渠道，堅(jiān)持把拆除違法建筑、修整道路、綠化補(bǔ)植、公共設(shè)施配建和修復(fù)等作為整治的重點(diǎn)內(nèi)容，并廣泛發(fā)動(dòng)群眾參與，把群眾是否滿意作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，做成亮點(diǎn)工程。4、綜合治理，探索新路，著力破解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難題。物業(yè)服務(wù)是市場(chǎng)化的企業(yè)行為，賺錢盈利始終是物管企業(yè)的最終目標(biāo)。但物管服務(wù)又不同于供水、供電、通訊等可分割、壟斷化的公共服務(wù)，誰(shuí)不繳費(fèi)有的是強(qiáng)有力的調(diào)控手段。而物管服務(wù)是不可分割的特殊的公益服務(wù)，收費(fèi)方式原始單一，幾乎無調(diào)控手段，對(duì)一些惡意欠費(fèi)的業(yè)主往往處于劣勢(shì)。正常的營(yíng)業(yè)收入不能保證，企業(yè)自然就難以為繼。故協(xié)助物管企業(yè)收繳物業(yè)費(fèi)，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵，是街道、社區(qū)和有關(guān)部門的共同責(zé)任。要探索采取多種方式、手段，綜合治理，幫助物管企業(yè)收費(fèi)?？梢詤f(xié)助物管企業(yè)通過媒體曝光；可以通過司法途徑追繳，法院降低門檻，開辟綠色通道；可以試點(diǎn)依據(jù)相關(guān)程序和市民聽證，通過水費(fèi)、電費(fèi)等收繳渠道，實(shí)行捆綁收費(fèi)，由政府掌控，然后由街道和社區(qū)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、監(jiān)督、考評(píng)、發(fā)放，中標(biāo)企業(yè)只管集中精力搞好服務(wù)，把企業(yè)從費(fèi)心勞神的收費(fèi)環(huán)節(jié)中解脫出來，服務(wù)質(zhì)量自然會(huì)有保證。5、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)，給予有力的政策支持。通過多種媒體和形式，加強(qiáng)物業(yè)政策法規(guī)的宣傳，提高居民對(duì)物管企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)委各自的權(quán)利義務(wù)的了解，提高業(yè)主和物業(yè)公司的簽約履約能力，引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，積極參與小區(qū)自治管理。同時(shí)，對(duì)老舊小區(qū)在過渡期內(nèi)，以及保障性住房的物業(yè)費(fèi)給予財(cái)政補(bǔ)助。有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，確保新建小區(qū)必要的社區(qū)和物業(yè)用房規(guī)劃、建設(shè)、接管到位。社區(qū)物業(yè)管理工作是一項(xiàng)關(guān)系民生、面向千家萬戶的系統(tǒng)工程，工作績(jī)效和服務(wù)質(zhì)量的好壞將直接影響到開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境、社會(huì)穩(wěn)定和群眾就業(yè)等等。當(dāng)前的現(xiàn)狀決定社區(qū)安置房物業(yè)管理仍屬于起步期，物業(yè)管理更多體現(xiàn)的是一種政府行為，需要政府給予此項(xiàng)工作更多的扶持和政策支持，幫助物業(yè)管理創(chuàng)造寬松的環(huán)境，為下一步的完全市場(chǎng)化創(chuàng)造良好的條件。相信在開發(fā)區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)直部門的支持下，在社區(qū)委的監(jiān)督幫助下，社區(qū)物業(yè)管理一定會(huì)步入良性循環(huán)的軌道。

第二篇：新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報(bào)告2300字新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報(bào)告民盟宣武區(qū)工委20xx年9月6日隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的進(jìn)展，越來越多的居民購(gòu)買了商品住房。為了適應(yīng)和調(diào)整新形勢(shì)下新建小區(qū)的管理和各方關(guān)系，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）。《條例》頒布和實(shí)施二年多來，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識(shí)空前高漲。但由于種種原因，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛并未因此而減少，相反甚至有增加的趨勢(shì)，個(gè)別小區(qū)有逐步惡化的情況出現(xiàn)。如依蓮軒小區(qū)近日出現(xiàn)的業(yè)主被打事件、前不久朗琴園業(yè)主車堵停車場(chǎng)事件、朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費(fèi)業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決的業(yè)主遭法院強(qiáng)制執(zhí)行事件等。一、存在問題1、物業(yè)管理公司侵占業(yè)主權(quán)益，幾乎所有的物業(yè)管理公司都有利用共用部位和設(shè)施牟利現(xiàn)象。如宣武區(qū)某小區(qū)，物業(yè)管理公司擅自將地下室分割后出租，由于業(yè)主既沒得到利益，居住環(huán)境又受到破壞，使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司很不滿意。宣武區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司不經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，擅自在小區(qū)內(nèi)路旁設(shè)置停車位，出租給先入住的業(yè)主，后入住的業(yè)主無處停車，每天傍晚，小區(qū)內(nèi)秩序混亂。業(yè)主十分不滿。某小區(qū)物業(yè)管理公司利用地下停車場(chǎng)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開的規(guī)定，不與業(yè)主協(xié)商，擅自單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不按新標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)的，禁止進(jìn)入地下停車場(chǎng)。新建物業(yè)小區(qū)地下停車場(chǎng)開放后，強(qiáng)行要求業(yè)主購(gòu)買地下停車位，如不購(gòu)買，就不允許車輛進(jìn)入小區(qū)。為此，個(gè)別業(yè)主就采取了堵停車場(chǎng)甚至堵小區(qū)大門的激烈手段。目前，多數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)的專業(yè)化、職業(yè)化水平不高，片面理解“管理”的概念，以為小區(qū)內(nèi)的所有一切（包括業(yè)主）都可以管理，而服務(wù)卻放在了次要位置。在實(shí)際工作中，服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象較嚴(yán)重。2、開發(fā)商遺留的問題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理公司背黑鍋。如小區(qū)已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時(shí)供電，難以保障業(yè)主的正常生活。普遍存在的停車問題。如宣武區(qū)某小區(qū)，20xx年開始入住，20xx年二期入住。可直到現(xiàn)在，開發(fā)商承諾的地下停車場(chǎng)還沒建成，小區(qū)內(nèi)道路上、草地上都停滿了車，秩序十分混亂。如宣武區(qū)某小區(qū)二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內(nèi)有臟物現(xiàn)象。業(yè)主們多次向物業(yè)管理公司反映，可直到今日還沒有解決。這里確實(shí)有物業(yè)管理公司管理不善的責(zé)任，但主要還是開發(fā)商的責(zé)任。由于物業(yè)管理公司與開發(fā)商有理不清的關(guān)系，業(yè)主就把責(zé)任一股腦算在了物業(yè)管理公司頭上，而物業(yè)管理公司既不能撇清又沒能力解決，就只好采取或軟或硬的手段，敷衍業(yè)主。久而久之，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾必然激化。3、少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)偏低。少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)、公眾道德水準(zhǔn)較低，不管是否有理，隨便找個(gè)理由就不交物業(yè)管理費(fèi)，直接影響了物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)，間接侵占了其他業(yè)主的利益。遇此情況，多數(shù)物業(yè)管理公司采取了“冷處理”手段，如加強(qiáng)催繳、答應(yīng)其一些條件、給其一些“特殊待遇”等；少數(shù)物業(yè)管理公司不惜與業(yè)主“撕破臉”，將欠費(fèi)業(yè)主告上法庭；有些物業(yè)管理公司就采取了一些非法措施，如以停水?dāng)嚯娮鳛椤肮芾硎侄巍?。?jù)調(diào)查，在我區(qū)的危改小區(qū)，普遍存在不交費(fèi)現(xiàn)象。即使是較高檔的商品房住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率也很少有能達(dá)到90%以上的。有的物業(yè)管理公司靠出租經(jīng)營(yíng)用房還能維持運(yùn)營(yíng)，多數(shù)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)很困難。二、原因分析出現(xiàn)這些問題，我們認(rèn)為既有立法滯后、法律體系不完善、物業(yè)管理有關(guān)各方不能有效的發(fā)揮作用的原因，也有對(duì)現(xiàn)有法規(guī)宣傳不夠、大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)普遍膚淺，對(duì)有償服務(wù)、交納物業(yè)管理費(fèi)，心理上抵觸情緒較大、個(gè)人利益觀念強(qiáng)烈、消費(fèi)維權(quán)意識(shí)不完整有關(guān)。三、幾點(diǎn)建議1、市政府盡快制訂出臺(tái)《北京市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》。首先應(yīng)注意使之與即將出臺(tái)的《物權(quán)法》接軌，其次應(yīng)解決現(xiàn)法規(guī)操作性不強(qiáng)的問題。2、房地產(chǎn)行政主管部門完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收規(guī)定，將停車場(chǎng)、綠地、各種配套設(shè)施的完善列為綜合驗(yàn)收的重要內(nèi)容。對(duì)目前存在的開發(fā)商遺留問題，應(yīng)盡快組織調(diào)研和論證，盡快予以協(xié)調(diào)解決。以化解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的緊張矛盾。3、街道辦事處和各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)、明確責(zé)任，強(qiáng)化對(duì)新建物業(yè)小區(qū)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，解決業(yè)主委員會(huì)成立難、運(yùn)作機(jī)制不規(guī)范、缺少監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)工作效果不理想、業(yè)主難以維護(hù)自己權(quán)益的問題。依據(jù)《條例》及北京市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)住宅小區(qū)交付使用達(dá)一定的條件后，就可以召開業(yè)主大會(huì)、選舉成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理實(shí)施自治管理的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，目前，北京市有4200多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目（其中新建住宅小區(qū)2900多個(gè)）實(shí)行了專業(yè)化的物業(yè)管理，但由于大多數(shù)業(yè)主不愿意參與這一近乎公益性質(zhì)的活動(dòng)、物業(yè)管理企業(yè)（開發(fā)商）不愿意見到“有能力”與自己對(duì)話的組織出現(xiàn)等原因，只有400多個(gè)新建居住小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。由于專業(yè)化物業(yè)管理還是個(gè)新興事物，參與的主體尚未發(fā)育成熟，特別是作為重要參與