物業(yè)管理第三篇課件資料【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】

物業(yè)管理學(xué)

第三篇原理篇長(zhǎng)治學(xué)院公共事業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理學(xué)

第三篇原理篇第七章物業(yè)管理企業(yè)的管理原理第一節(jié)管理原理概述：

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的管理實(shí)踐活動(dòng)，人們發(fā)現(xiàn)，相同的管理行為如果遵循的行為準(zhǔn)則不一樣，效果會(huì)截然不同。原因就在于——管理原理。管理原理是指管理領(lǐng)域普遍使用的基本規(guī)律，它是對(duì)具體領(lǐng)域管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行分析總結(jié)的結(jié)果，是管理學(xué)的一個(gè)重要組成部分。第七章物業(yè)管理企業(yè)的管理原理第一節(jié)管理原理概述：

管理原理、管理原則是進(jìn)行管理活動(dòng)的行動(dòng)指南，是實(shí)施管理職能的理論依據(jù)。管理原理、管理原則也是一個(gè)具有層次機(jī)構(gòu)的理論體系。深入研究管理原理、管理原則，將使我們了解和掌握管理活動(dòng)的基本規(guī)律，用以指導(dǎo)管理實(shí)踐。

原理和原則有何區(qū)別？在我國(guó)，“原理”和“原則”的含義是不同的，原理是指帶有普遍性、最基本的可以作為其他規(guī)律的基礎(chǔ)的規(guī)律，是具有普遍意義的道理；而原則一般指說(shuō)話或行事所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，原則不是普遍存在的規(guī)律，而是在某些特定條件下處理問(wèn)題的準(zhǔn)則。如原則會(huì)受到地域和文化的影響，而原理則不會(huì)。

管理原理、管理原則是進(jìn)行管理活動(dòng)的行動(dòng)第二節(jié)系統(tǒng)原理

系統(tǒng)原理運(yùn)用系統(tǒng)論的基本思想和方法指導(dǎo)管理實(shí)踐活動(dòng)，解決和處理管理的實(shí)際問(wèn)題，系統(tǒng)原理是管理中重要的指導(dǎo)思想。1.系統(tǒng)的概念和分類系統(tǒng)是由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互作用、相互依賴的要素所組合而成的，具有特定功能的，并處于一定環(huán)境中的有機(jī)整體。第二節(jié)系統(tǒng)原理2.系統(tǒng)原理的主要觀點(diǎn)：（1）整體性觀點(diǎn)：系統(tǒng)的整體性表現(xiàn)為系統(tǒng)是由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互區(qū)別的要素，按照一定的方式和目的，有秩序地排列而成的，系統(tǒng)的功效大于各要素的功效之和。（2）動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)：系統(tǒng)是不斷運(yùn)動(dòng)、發(fā)展、變化的，以維持動(dòng)態(tài)平衡，并通過(guò)反饋動(dòng)態(tài)平衡。（3）開(kāi)放性觀點(diǎn)：所有的開(kāi)放系統(tǒng)，總是在一定的環(huán)境中存在和發(fā)展，系統(tǒng)及其內(nèi)各子系統(tǒng)，與環(huán)境之間不斷地進(jìn)行物質(zhì)、能量、信息的溝通。當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，系統(tǒng)、子系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能也會(huì)隨之改變，以便適應(yīng)環(huán)境，繼續(xù)存在和發(fā)展下去。2.系統(tǒng)原理的主要觀點(diǎn)：3、系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的子系統(tǒng)，隨著外部條件的不斷變化，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部子系統(tǒng)的關(guān)系及其職能也必須隨之變化。物業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商政府業(yè)主良性循環(huán)圖3、系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用物業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商政府業(yè)主良性循第三節(jié)統(tǒng)一原理一、效益統(tǒng)一原理（一）含義：效益是一種有益的效果，具體地說(shuō)，就是有效產(chǎn)出與其投入之間的一種比例關(guān)系。效益是管理的永恒主題，任何組織的管理都是為了獲得某種效益。管理效益統(tǒng)一原理是指現(xiàn)代企業(yè)管理的根本目的在于充分發(fā)揮企業(yè)組織的職能作用，取得更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，這就是效益統(tǒng)一原理的涵義。第三節(jié)統(tǒng)一原理一、效益統(tǒng)一原理（二）運(yùn)用（1）管理者進(jìn)行效益評(píng)價(jià)需從勞動(dòng)效益及其創(chuàng)造的價(jià)值來(lái)定量考慮。物業(yè)管理費(fèi)的收入、房屋出租率等均為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。（2）處理好局部效益和全局效益的關(guān)系。（3）處理好短期效益和長(zhǎng)期效益的關(guān)系。（4）處理好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)系。最后，還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，管理工作的根本目的，要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者充分發(fā)揮管理的生產(chǎn)力功能，為社會(huì)提供有價(jià)值的貢獻(xiàn)。假若管理者每天從早到晚忙個(gè)不停，實(shí)際上并沒(méi)有做出有效益的貢獻(xiàn)，仍然是一個(gè)無(wú)效的、失職的管理者。效益統(tǒng)一原理要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者不能做一個(gè)只講動(dòng)機(jī)不講效果的“原則領(lǐng)導(dǎo)者”，也不能做一個(gè)忙忙碌碌的事務(wù)主義者；要求既反對(duì)求“穩(wěn)”守?cái)傋拥臒o(wú)所作為的思想，也反對(duì)大手大腳的敗家子作風(fēng)。違反效益統(tǒng)一原理的管理，不可能是真正的科學(xué)管理。（二）運(yùn)用二、價(jià)值原理（一）含義：管理中的價(jià)值原理是指組織有效地利用自己的人、財(cái)、物等資源，圍繞提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益這個(gè)目標(biāo)，創(chuàng)造出更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)計(jì)劃、控制、人力資源管理等管理活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)各種資源，為社會(huì)提供高水平的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)效益。二、價(jià)值原理（二）運(yùn)用

這里的價(jià)值是一個(gè)特定的概念，表示某產(chǎn)品或工程項(xiàng)目的功能水平與成本水平相比，用公式表示就是價(jià)值V=功能F/成本C

按照這個(gè)公式，要想獲取最大的價(jià)值，有五條途徑：功能不變，成本降低；即提高功能，又降低成本；功能提高，成本不變；成本略有提高，功能大大提高；功能略有降低，成本大大降低。最理想的途徑是：第二條（二）運(yùn)用三、優(yōu)化原理（一）定義：現(xiàn)代企業(yè)管理為了以盡可能少的綜合耗費(fèi)獲取盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一切因素、條件及其相互之間的關(guān)系進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，并在此基礎(chǔ)上擬定出多種可供選擇的方案，通過(guò)比較、論證，選擇期中最能實(shí)現(xiàn)管理目的的一個(gè)方案，進(jìn)行充實(shí)、優(yōu)化并最后形成實(shí)施方案。這里的優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程，即不斷使系統(tǒng)的效益大到令人滿意程度的過(guò)程?！舅伎肌繛槭裁凑f(shuō)優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程呢？三、優(yōu)化原理（二）運(yùn)用物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)用此原理時(shí)。可以選擇兩種途徑：1、內(nèi)部挖掘2、外部專家（二）運(yùn)用1、內(nèi)部挖掘2、外部專家（三）優(yōu)化的基本思路：優(yōu)化是相對(duì)的、有條件的，是在一定時(shí)朗和一定范用內(nèi)、滿足某指標(biāo)或某目標(biāo)時(shí)的優(yōu)化。優(yōu)化的基本思路是：先界定時(shí)間相范圍；再確定目標(biāo)或指際；最后作分析評(píng)價(jià)、對(duì)比擇優(yōu)。（四）優(yōu)化的類型：1、局部?jī)?yōu)化與全局優(yōu)化2、靜態(tài)優(yōu)化和動(dòng)態(tài)優(yōu)化3、單目標(biāo)優(yōu)化和多目標(biāo)優(yōu)化4、確定條件下的優(yōu)化和模糊條件下的優(yōu)化5、最優(yōu)化和次優(yōu)化（三）優(yōu)化的基本思路：優(yōu)化是相對(duì)的、有條件的，是在一定時(shí)朗第四節(jié)人本原理一、含義：人本原理，是管理學(xué)四大原理之一，顧名思義就是以人為本的原理。它要求人們?cè)诠芾砘顒?dòng)中堅(jiān)持一切以人為核心，以人的權(quán)利為根本，強(qiáng)調(diào)人的主觀能動(dòng)性，力求實(shí)現(xiàn)人的全面、自由發(fā)展。其實(shí)質(zhì)就是充分肯定人在管理活動(dòng)中的主體地位和作用。第四節(jié)人本原理一、含義：二、人本原理的基本原則（一）利益協(xié)調(diào)原則（二）行為激勵(lì)原則（三）控制適度原則（四）權(quán)責(zé)對(duì)等原則三、運(yùn)用注意以下幾點(diǎn)：第一，讓員工在企業(yè)里受重視。第二，關(guān)心員工的需要。第三，增強(qiáng)員工的榮譽(yù)感。第四，企業(yè)要不斷引導(dǎo)員工，使員工的服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。二、人本原理的基本原則第五節(jié)調(diào)節(jié)原理

調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，管理者要把握管理對(duì)象的特點(diǎn)，通過(guò)調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。一、含義管理系統(tǒng)受到內(nèi)部要素和外部環(huán)境的影響，不斷地發(fā)展變化。這就要求管理者對(duì)管理過(guò)程的每一個(gè)步驟的計(jì)劃、控制、組織等實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，使企業(yè)獲取最佳效益，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。第五節(jié)調(diào)節(jié)原理調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是二、運(yùn)用第一，管理者要克服僵化思想，樹(shù)立動(dòng)態(tài)發(fā)展的觀點(diǎn)。第二，要重視信息的收集，隨時(shí)掌握組織內(nèi)部和外部環(huán)境的變化。二、運(yùn)用復(fù)習(xí)思考題：1、簡(jiǎn)述系統(tǒng)原理、調(diào)節(jié)原理、效益統(tǒng)一原理和人本原理的主要觀點(diǎn)。2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何運(yùn)用人本原理？復(fù)習(xí)思考題：第八章物業(yè)管理相關(guān)理論本章內(nèi)容市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論行政管理理論城市管理理論社區(qū)管理理論第八章物業(yè)管理相關(guān)理論本章內(nèi)容8.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論8.1.1物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的含義物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，是物業(yè)服務(wù)或產(chǎn)品的交換領(lǐng)域，是物業(yè)服務(wù)中一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。8.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論8.1.1物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的構(gòu)成A市場(chǎng)主體1需求主體2供給主體3調(diào)控主體

B市場(chǎng)客體C市場(chǎng)環(huán)境（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的構(gòu)成A市場(chǎng)主體1需求主體（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的特征（1）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。（2）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的交易是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。（3）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是一個(gè)由多層次委托代理行為實(shí)現(xiàn)的服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)，主體關(guān)系復(fù)雜。（4）物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品交易的質(zhì)量等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)要求是以約定為基礎(chǔ)，是收費(fèi)與等級(jí)對(duì)應(yīng)的定制服務(wù)。（5）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的特征（1）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)產(chǎn)品交易市場(chǎng)8.1.2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制1物業(yè)服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成（1）物業(yè)服務(wù)的效用指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)而得到滿足的程度。（2）物業(yè)服務(wù)的相對(duì)稀缺性對(duì)比業(yè)主的一般需求，有效的物業(yè)服務(wù)供給處于不足的狀態(tài)。（3）物業(yè)服務(wù)的有效需求人們把購(gòu)買(mǎi)力形成的需求稱為有效需求。8.1.2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)2、物業(yè)服務(wù)的價(jià)格形式

政府定價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2003/11/13《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》3、物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定（1）定價(jià)方法。成本定價(jià)法和協(xié)議定價(jià)法（2）定價(jià)策略。差別定價(jià)法和增量定價(jià)法2、物業(yè)服務(wù)的價(jià)格形式

政府定價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)A物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2004年1月實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》針對(duì)公共服務(wù)性收費(fèi)規(guī)定了兩種計(jì)費(fèi)方式?！芍坪统杲鹬瓢芍瓢芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。A物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2004年1月實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制B物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式的不同選擇將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成的不同和計(jì)算上的差異。實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。B物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（1）（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（1）（1）管理服務(wù)人員的工物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（2）（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（2）（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序注意?。?！

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。注意?。?！物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求機(jī)制1、決定物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供求的主要因素（1）決定供給量主要因素①人力資源狀況；②國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策；③相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。（2）決定需求量主要因素①消費(fèi)者的貨幣收入水平；②消費(fèi)者偏好；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求機(jī)制2、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求規(guī)律

(1)供求的變動(dòng)決定著價(jià)格的變動(dòng)。(2)價(jià)格變動(dòng)引起供求情況的變動(dòng)。(3)供求變動(dòng)決定買(mǎi)賣市場(chǎng)的變動(dòng)。2、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求規(guī)律（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容展開(kāi)。按服務(wù)方式分類：①通過(guò)委托服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)；②通過(guò)顧問(wèn)服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)；③通過(guò)合作方式占領(lǐng)市場(chǎng)。按物業(yè)服務(wù)權(quán)方式分類：①通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)；②通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)；③通過(guò)自建自管的方式擁有市場(chǎng)；④企業(yè)兼并、重組。（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)2、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)兩者之間的競(jìng)爭(zhēng)是買(mǎi)方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，一定程度上可視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為優(yōu)勢(shì)主體，掌握著定價(jià)、信息、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政府機(jī)構(gòu)及行業(yè)協(xié)會(huì)支持等方面優(yōu)勢(shì)。具體表現(xiàn)為：針對(duì)物業(yè)服務(wù)，圍繞服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行博弈。2、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)8.1.3物業(yè)服務(wù)定價(jià)原則（1）有償服務(wù)原則。（2）“住戶至上、服務(wù)第一”的原則。（3）“服務(wù)滲透經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)支持服務(wù)”的原則。（4）服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及其他利益相關(guān)者“多方共贏”的原則。（5）服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)原則。（6）根據(jù)物業(yè)使用者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)要求來(lái)確定收費(fèi)的原則。（7）分層次收費(fèi)的原則。（8）公開(kāi)、合理和透明的收費(fèi)原則。8.1.3物業(yè)服務(wù)定價(jià)原則（1）有償服務(wù)原則。8.2行政管理理論8.2.1行政管理概論1、行政管理的含義和特點(diǎn)狹義的行政管理是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)及其官員在管理國(guó)家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的過(guò)程中進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項(xiàng)管理活動(dòng)。政府從宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控也屬于行政管理。行政管理的特點(diǎn)（1）執(zhí)行性；（2）政治性；（3）權(quán)威性。8.2行政管理理論8.2.1行政管理概論2、行政管理主客體及活動(dòng)原則（1）行政管理的主體是國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即行政機(jī)關(guān)。（2）行政管理的客體是國(guó)家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部事務(wù)。（3）行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力。

①是一種公共權(quán)力；②具有合法性；③操作性很強(qiáng)的執(zhí)行權(quán)力；④強(qiáng)制性的權(quán)利；⑤具有“一元性”。（4）行政管理活動(dòng)的原則是依法管理。2、行政管理主客體及活動(dòng)原則3、行政職能A含義：行政職能是指行政管理在國(guó)家、社會(huì)生活中所起的基本作用。是國(guó)家職能的重要組成部分。B分類：（1）具有政治性和社會(huì)性兩重屬性：政治統(tǒng)治職能和社會(huì)管理職能。（2）運(yùn)作方式和履行職能方式：計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制職能；（3）政府發(fā)揮作用領(lǐng)域：制定規(guī)劃、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)。

3、行政職能4、行政管理組織A含義：依據(jù)國(guó)家憲法和法律規(guī)定，在一定的權(quán)限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務(wù)的機(jī)構(gòu)的總稱。指政府機(jī)構(gòu)。B行政管理組織種類：（1）領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)；（2）職能機(jī)關(guān)；（3）輔助機(jī)關(guān)；（4）直屬機(jī)關(guān)；（5）派出機(jī)關(guān)。

4、行政管理組織8.2.2物業(yè)服務(wù)行政管理1、物業(yè)服務(wù)行政管理的涵義及工作內(nèi)容物業(yè)服務(wù)行政管理是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。8.2.2物業(yè)服務(wù)行政管理物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容（1）行政立法：物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)是制定政策法規(guī)。（2）執(zhí)法監(jiān)督：根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，對(duì)違法行為依法查處。（3）協(xié)調(diào)服務(wù)：協(xié)調(diào)關(guān)系和提供服務(wù)。政策咨詢、人才交流、信息溝通等。（4）宣傳引導(dǎo)：宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、提高物業(yè)管理水平、為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容2、物業(yè)服務(wù)的行政管理部門(mén)（1）國(guó)家的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)。（2）省市級(jí)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。（3）基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。（4）基層政府及其派生機(jī)構(gòu)：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。2、物業(yè)服務(wù)的行政管理部門(mén)（5）物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén)①規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)；②工商行政管理部門(mén)；③物價(jià)行政主管部門(mén)；④稅務(wù)行政管理部門(mén)。（5）物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén)3、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段A對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理方式（1）依法處罰處罰方式：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰。

（2）備案記載記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)、特別是違法違規(guī)等不良行為。3、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段B對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式（1）實(shí)行準(zhǔn)入制度：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自治管理制度、對(duì)專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度。（2）創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造三公的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。（3）組織開(kāi)展考評(píng)活動(dòng)：組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評(píng)活動(dòng)。（4）處理投訴：依照法定權(quán)限與程序處理各種投訴、解決物業(yè)糾紛。B對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式C物業(yè)管理的行政管理手段（1）限制手段：主要有吊銷資質(zhì)證書(shū)、降低資質(zhì)等級(jí)等；（2）經(jīng)濟(jì)手段：主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒(méi)收非法所得等；（3）教育手段，主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗(yàn)推廣等。C物業(yè)管理的行政管理手段4、物業(yè)企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系（1）服從行政部門(mén)管理（2）協(xié)助行政部門(mén)管理（3）借助行政部門(mén)管理（4）支持行政部門(mén)管理4、物業(yè)企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系8.3城市管理理論8.3.1城市管理理論概述8.3.2城市建設(shè)中發(fā)揮物業(yè)管理的作用（1）城市的建筑物需要進(jìn)行精心的管理。（2）物業(yè)管理促使城市建設(shè)建管并重，提高了城市管理水平。（3）物業(yè)管理促進(jìn)城市管理向“大社會(huì)，小政府”方向發(fā)展，提高城市服務(wù)功能。

（4）物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

(5)物業(yè)管理有利于推進(jìn)“兩個(gè)文明”建設(shè)中的積極作用。

8.3城市管理理論8.3.1城市管理理論概述8.4社區(qū)管理理論8.4.1社區(qū)管理理論概述（一）社區(qū)和社區(qū)管理的概念社區(qū)是指由居住在某一地方的人們結(jié)成多種社會(huì)關(guān)系和社會(huì)群體，從事多種社會(huì)活動(dòng)所構(gòu)成的社會(huì)區(qū)域生活共同體?；颍荷鐓^(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。8.4社區(qū)管理理論8.4.1社區(qū)管理理論概述社區(qū)管理——是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。1、社區(qū)管理是社區(qū)建設(shè)的保證2、政府行為是社區(qū)管理正常運(yùn)行的基本方面——

決策、協(xié)調(diào)、控制

3、社區(qū)管理是專業(yè)化分工下的綜合性管理

4、社區(qū)管理是政府統(tǒng)籌規(guī)劃下的社會(huì)化管理社區(qū)管理——是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維8.4.2社區(qū)文化與和諧社區(qū)建設(shè)（一）社區(qū)文化社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，因?yàn)楣餐詈土?xí)俗所形成的文化價(jià)值觀念的規(guī)范道德。社區(qū)文化的特征主要有：開(kāi)放性、多元性、地域性、歸屬性。（二）和諧社區(qū)主體和諧、人際和諧、秩序和諧、生態(tài)和諧。8.4.2社區(qū)文化與和諧社區(qū)建設(shè)8.4.2社區(qū)綜合治理與物業(yè)管理A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別（1）管理主體不同（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同（3）管理內(nèi)容不同（4）運(yùn)行方式不同8.4.2社區(qū)綜合治理與物業(yè)管理A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別（1）管理主體不同社區(qū)管理的主體是政府指導(dǎo)下由社區(qū)成員參加的社區(qū)管理委員會(huì)；物業(yè)管理的主體是業(yè)主或使用人，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理主體雙方共同行使業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的管理。（1）管理主體不同（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理，具有明顯的行政性。物業(yè)管理是社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理，具有勞務(wù)交換性質(zhì)，即具有明顯的市場(chǎng)性。（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同（3）管理內(nèi)容不同社區(qū)管理的內(nèi)容不僅包括“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容，而且包括“人的社會(huì)生活”的更為廣泛的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容，是指圍繞“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容。（3）管理內(nèi)容不同（4）運(yùn)行方式不同社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運(yùn)行方式來(lái)實(shí)施管理。縱向的組織與橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理主要以業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行方式由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理下的綜合服務(wù)和有償服務(wù)等。（4）運(yùn)行方式不同B物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系（1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)社區(qū)管理是一個(gè)系統(tǒng)，是由相互作用著的若干因素按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個(gè)統(tǒng)一整體中包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理以及物業(yè)管理等等。物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，兩者自然是整體和部分的關(guān)系。因此，物業(yè)管理離不開(kāi)社區(qū)管理，必須服從于社區(qū)管理，并且只有在社區(qū)管理中才能確定自己的地位。B物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系（1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)（2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相作用與影響物業(yè)管理主要從外部入手，為社區(qū)居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境，這種環(huán)境不論對(duì)人們的生理還是心理都會(huì)產(chǎn)生重大影響，有利于人們的生存、發(fā)展與享受，并使人們的思想、精神、道德得以升華。社區(qū)管理則通過(guò)物業(yè)管理等多種途徑來(lái)建設(shè)一個(gè)“社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及、環(huán)境潔美、生活方便、文化體育生活健康豐富”的文明社區(qū)，并從提高居民的文明素質(zhì)著手，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開(kāi)展打下基礎(chǔ)。（2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相作用與影響基本概念：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、包干制、酬金制、行政管理、行政職能、行政管理組織、社區(qū)、社區(qū)管理、社區(qū)文化。復(fù)習(xí)思考題：1如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)與合作？2如何理解物業(yè)服務(wù)定價(jià)的原則？3物業(yè)管理對(duì)城市管理現(xiàn)代化有什么作用？如何發(fā)揮這樣的作用？4如何理解物業(yè)管理與社區(qū)文化、和諧社區(qū)建設(shè)的關(guān)系？物業(yè)管理在社區(qū)綜合治理的作用如何？基本概念：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、包干制、酬金制、行政管理、行政職能、第九章物業(yè)管理企業(yè)的管理方法第一節(jié)管理方法概述一、概念：管理方法是指在執(zhí)行管理職能的過(guò)程中，為達(dá)成管理目標(biāo)，保證管理活動(dòng)順利進(jìn)行的各種有關(guān)管理方式、方法、手段和措施的總和。包含三個(gè)層次：普遍性方法具體管理方法哲學(xué)方法第九章物業(yè)管理企業(yè)的管理方法第一節(jié)管理方法概述普遍性方法第二節(jié)現(xiàn)代管理的基本方法一、經(jīng)濟(jì)方法（一）含義：經(jīng)濟(jì)方法主要是指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，按照經(jīng)濟(jì)原則，根據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律,調(diào)節(jié)各種不同經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的管理方法。

（1）經(jīng)濟(jì)手段包括：價(jià)格、稅收、信貸、工資、利潤(rùn)、獎(jiǎng)金、罰款。（2）主要是利用經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系。第二節(jié)現(xiàn)代管理的基本方法一、經(jīng)濟(jì)方法（二）經(jīng)濟(jì)方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn)（1）特點(diǎn)①利益性②關(guān)聯(lián)性③間接性④平等性（2）缺點(diǎn)①經(jīng)濟(jì)方法很難實(shí)現(xiàn)快速、準(zhǔn)確地見(jiàn)效。②比較容易失控。③單獨(dú)使用作用有限。（二）經(jīng)濟(jì)方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn)（三）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法時(shí)要注意的問(wèn)題①把各級(jí)經(jīng)濟(jì)組織及其成員的物質(zhì)利益同其工作成果聯(lián)系起來(lái)。②不能以經(jīng)濟(jì)方法作為調(diào)動(dòng)員工積極性的唯一方法③要注意員工的物質(zhì)需要和精神需要（三）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法時(shí)要注意的問(wèn)題二、行政方法1.行政方法是指依靠行政組織和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)力，運(yùn)用命令、規(guī)定、指示條例等行政手段，按照行政系統(tǒng)和層次，以權(quán)威和服從為前提，直接指揮下屬工作的管理方法。行政方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)行政組織中的職務(wù)和職位，而非個(gè)人的能力或特權(quán)進(jìn)行管理2.行政方法的形式。行政方法根據(jù)不同的目的、不同的對(duì)象、不同的條件，有多種形式，如命令、指示、制度、條例、規(guī)定；規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和辦法等，都是一個(gè)組織為統(tǒng)一某一行政職能采取的行政方法和形式。二、行政方法3.行政方法的特點(diǎn)權(quán)威性、強(qiáng)制性、層次性、具體性、穩(wěn)定性

4.行政方法的運(yùn)用①管理者必須充分認(rèn)識(shí)行政方法的本質(zhì)是服務(wù)②行政管理者必須要不斷提高自己素質(zhì)和水平③應(yīng)建立靈敏、有效的信息傳輸系統(tǒng)3.行政方法的特點(diǎn)三、法律方法1.法律方法是指用法律進(jìn)行管理的方法，即指國(guó)家通過(guò)各種法律、條令、條例和司法、仲裁工作，調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體活動(dòng)和企業(yè)、單位在微觀活動(dòng)中所發(fā)生的各種關(guān)系，以保證和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理方法。2.法律方法的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一方面是立法，即建立健全各種法則；另一方面是司法，即按照法律法規(guī)解決、審理案件的活動(dòng)。3.法律方法的實(shí)質(zhì)就是實(shí)現(xiàn)和維護(hù)經(jīng)濟(jì)上占統(tǒng)治地位的階級(jí)的意志和利益，代表它們對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治、科研、文教活動(dòng)實(shí)行強(qiáng)制性的統(tǒng)一管理。三、法律方法4.法律方法的主要特點(diǎn)

強(qiáng)制性穩(wěn)定性規(guī)范性可預(yù)測(cè)性缺點(diǎn)：①有很強(qiáng)的局限性：只有合法和違法兩種選擇②缺乏靈活性和彈性4.法律方法的主要特點(diǎn)5、運(yùn)用：在經(jīng)營(yíng)時(shí)要遵守相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)；還要制定管理規(guī)章來(lái)約束員工行為；要保持管理規(guī)章制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性；與其他管理方法結(jié)合運(yùn)用。5、運(yùn)用：四、教育方法1、含義是指通過(guò)人的教育，影響其行為，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的方法。2、主要內(nèi)容（1）人生觀及道德觀教育（2）愛(ài)國(guó)主義和集體主義教育（3）民主、法制、紀(jì)律教育（4）科學(xué)文化教育（5）組織文化建設(shè)四、教育方法3、特點(diǎn)（1）長(zhǎng)期性①產(chǎn)生效果需要長(zhǎng)期、艱苦的工作。②一旦見(jiàn)效發(fā)揮作用的時(shí)間也較長(zhǎng)；（2）需要很強(qiáng)的藝術(shù)性；（3）教育方式的多樣性；（4）非直接性。3、特點(diǎn)4、運(yùn)用需注意的問(wèn)題①教育方法的內(nèi)容和形式要有科學(xué)性，符合行業(yè)的發(fā)展。②與解決實(shí)際問(wèn)題相結(jié)合③講究方式方法④身教與言傳相結(jié)合4、運(yùn)用需注意的問(wèn)題五、權(quán)變思維方法——權(quán)變理論（一）含義：權(quán)變管理理論是七十年代初期在美國(guó)管理理論中的一種流派。權(quán)變——即權(quán)宜應(yīng)變。權(quán)變理論認(rèn)為：在管理重要根據(jù)所處的內(nèi)外條件隨機(jī)應(yīng)變，沒(méi)有什么一成不變的、普遍適用的“最好”的管理理論和方法。白貓黑貓理論的最好詮釋！五、權(quán)變思維方法——權(quán)變理論（二）特點(diǎn)：1、開(kāi)放的系統(tǒng)2、與實(shí)際相結(jié)合3、有效性（三）運(yùn)用1、計(jì)劃方面P1362、組織方面3、領(lǐng)導(dǎo)方面（二）特點(diǎn)：一、ABC管理技術(shù)（一）基本思想該方法由意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕雷托首創(chuàng)。該方法的核心思想是在決定一個(gè)事物的眾多因素中分清主次，識(shí)別出少數(shù)的但對(duì)事物起決定作用的關(guān)鍵因素和多數(shù)的但對(duì)事物影響較小的次要因素。即管理者如何利用有限的時(shí)間，讓其主要用于少數(shù)重要的工作，更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。第三節(jié)現(xiàn)代管理的技術(shù)方法一、ABC管理技術(shù)第三節(jié)現(xiàn)代管理的技術(shù)方法“20－80”原則是ABC分類法的指導(dǎo)思想。所謂“20－80”原則簡(jiǎn)單的說(shuō)就是20％的因素帶來(lái)80％的結(jié)果。例如20％的產(chǎn)品贏得80％的利潤(rùn)；20％的顧客提供80％的訂單等。它提示人們，不同的因素在同一活動(dòng)中起著不同的作用，在資源有限的情況下，注意力應(yīng)該放在起著關(guān)鍵作用的因素上。時(shí)間分配見(jiàn)表8-1P137“20－80”原則是ABC分類法的指導(dǎo)思想。（二）ABC模型工作特性ABC分類工作先后順序管理要點(diǎn)ABC流程圖（二）ABC模型工作特性ABC分類工作先后順序管理要點(diǎn)ABC（三）在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用第一步，列工作清單。第二步，分析歸類。第三步，實(shí)施工作。實(shí)例：ABC分析法在庫(kù)存管理中的運(yùn)用（三）在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用實(shí)例：ABC分析法在庫(kù)存管理中的運(yùn)ABC分析法

指為了達(dá)到庫(kù)存結(jié)構(gòu)合理化，將庫(kù)存商品按當(dāng)年出庫(kù)額的大小順序排列，再計(jì)算出每種商品出庫(kù)總額的比重，依此為依據(jù)把它們分成A、B、C三類，以便于抓住重點(diǎn)，照顧一般，分別進(jìn)行存儲(chǔ)控制的一種庫(kù)存管理辦法。

ABC分類的理論基礎(chǔ)是：關(guān)鍵的少數(shù)和次要的多數(shù)。即在成千上萬(wàn)存儲(chǔ)的商品中，少數(shù)幾種占用了大部分資金。在銷售活動(dòng)中，成千上萬(wàn)種商品中，少數(shù)幾種取得大部分利潤(rùn)。ABC分析法

指為了達(dá)到庫(kù)存結(jié)構(gòu)合理化，將庫(kù)分類占總庫(kù)存品種數(shù)百分比占總出庫(kù)金額的百分比A類庫(kù)存5～1070～75B類庫(kù)存10～2010～20C類庫(kù)存70～755～10分類占總庫(kù)存品種數(shù)百分比占總出庫(kù)金額的百分比A類庫(kù)存5～10ABC分析法的一般步驟：

①計(jì)算各種商品的出庫(kù)金額，按照出庫(kù)金額大小順序列出庫(kù)存商品檔次，計(jì)算每一檔次商品庫(kù)存種數(shù)及累計(jì)數(shù)和出庫(kù)金額及累計(jì)值。

②計(jì)算每一檔次商品品種數(shù)占全部品種數(shù)的百分比和每一檔次商品出庫(kù)金額占出庫(kù)總額的百分比。

③按每一檔次商品的出庫(kù)額大小和上面的標(biāo)準(zhǔn)將庫(kù)存商品分成A、B、C三類。

④根據(jù)ABC分析法的結(jié)果，在權(quán)衡管理力量與經(jīng)濟(jì)效益之后，對(duì)庫(kù)存商品采取不同的管理方法，見(jiàn)下表。ABC分析法的一般步驟：

①計(jì)算各種商品的出庫(kù)金額，按照分類管理

管理重點(diǎn)

訂貨方式

A類

為了壓縮庫(kù)存，投入較大力量，精心管理，并將庫(kù)存壓倒最低水平

計(jì)算每種物品的訂單量，采用定期訂貨方式

B類

按經(jīng)營(yíng)方針來(lái)?xiàng)l件來(lái)調(diào)節(jié)庫(kù)存水平，如要降低水平時(shí)，就減少訂貨量和庫(kù)存

采用定期定量訂貨的方式

C類

投入較少的力量管理、增加庫(kù)存儲(chǔ)備

集中大量地訂貨

分類管理管理重點(diǎn)訂貨方式A類為了壓縮庫(kù)存，投入較大力二、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)（一）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的概念：是以工序所需時(shí)間為時(shí)間因素，用描述工序之間相互聯(lián)系的網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)絡(luò)時(shí)間的計(jì)算，反映整個(gè)工程或任務(wù)的全貌，并在規(guī)定條件下，全面籌劃、統(tǒng)一安排，來(lái)尋求達(dá)到目標(biāo)的最優(yōu)方案的計(jì)劃技術(shù)?；驹硎菍⒐ぷ鞣譃槿舾晒ば?，按照作業(yè)的順序進(jìn)行排列，對(duì)整個(gè)工作進(jìn)行總體規(guī)劃和調(diào)配，使此項(xiàng)工作以最快的速度，使用最少的人、財(cái)、物完成既定目標(biāo)。二、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)

（二）網(wǎng)絡(luò)圖的組成1

工序（作業(yè)、活動(dòng)）2

事項(xiàng)（事件、結(jié)點(diǎn)）3

路線（二）網(wǎng)絡(luò)圖的組成1工序（作業(yè)、活動(dòng)）1工序（作業(yè)、活動(dòng)）定義：指一項(xiàng)有具體內(nèi)容的、需要人力、物力、財(cái)力、占用一定空間和時(shí)間才能完成的活動(dòng)過(guò)程。虛活動(dòng)（作業(yè)）：只表示作業(yè)之間相互依存、相互制約、相互銜接的關(guān)系，但不需人力、物力、空間和時(shí)間的虛設(shè)的活動(dòng)。示例1：示例2：先行活動(dòng)、后續(xù)活動(dòng)和并行活動(dòng)B12146352產(chǎn)品設(shè)計(jì)A自制零部件B1外購(gòu)零部件B2裝配C樣品鑒定DADCB4550351551工序（作業(yè)、活動(dòng)）定義：指一項(xiàng)有具體內(nèi)容的、需要人力、2事項(xiàng)（事件、結(jié)點(diǎn)）定義：工程（計(jì)劃）的始點(diǎn)、終點(diǎn)（完成點(diǎn)）或其各項(xiàng)作業(yè)的連接點(diǎn)（交接瞬間）。表示方法：ii（結(jié)點(diǎn)編號(hào)）：①表示事項(xiàng)時(shí)間大致順序自左向右自上向下排列②一般以正整數(shù)表示③一個(gè)結(jié)點(diǎn)只有一個(gè)編號(hào)④各結(jié)點(diǎn)不允許重復(fù)使用一個(gè)編號(hào)2事項(xiàng)（事件、結(jié)點(diǎn)）定義：工程（計(jì)劃）的始點(diǎn)、終點(diǎn)（完成3路線

定義：從網(wǎng)絡(luò)圖始點(diǎn)開(kāi)始，順著箭頭方向前進(jìn)，連續(xù)不斷地 到達(dá)終點(diǎn)的一條通道稱為網(wǎng)絡(luò)圖的一條路線。各條路線所需的周期為對(duì)應(yīng)的作業(yè)時(shí)間之和。關(guān)鍵路線和關(guān)鍵工序：概念：網(wǎng)絡(luò)圖中所需工時(shí)最長(zhǎng)的路線稱為關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線上的工序稱為關(guān)鍵工序表示方法：關(guān)鍵路線及工序常用雙線表示注意：（1）關(guān)鍵路線的完成時(shí)間決定整個(gè)工程的完工時(shí)間；（2）關(guān)鍵路線不只一條。關(guān)鍵路線越多，組織工作越 好，安排越緊湊；（3）關(guān)鍵路線與非關(guān)鍵路線可以轉(zhuǎn)化。3路線定義：從網(wǎng)絡(luò)圖始點(diǎn)開(kāi)始，順著箭頭方向前進(jìn)，1網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路2直接連接兩個(gè)相鄰結(jié)點(diǎn)之間的活動(dòng)只能有一個(gè)3一個(gè)作業(yè)不能在兩處出現(xiàn)4箭線首尾必有結(jié)點(diǎn)，不能從箭線中間引出另一條箭線5網(wǎng)絡(luò)圖必須只有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)始點(diǎn)和一個(gè)終點(diǎn)6各項(xiàng)活動(dòng)之間的銜接必須按邏輯關(guān)系進(jìn)行

（三）網(wǎng)絡(luò)圖的繪制原則1網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路（三）網(wǎng)絡(luò)圖網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路

12345BACDE錯(cuò)網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路12345BACDE錯(cuò)直接連接兩個(gè)相鄰結(jié)點(diǎn)之間的活動(dòng)只能有一個(gè)3543453’’3’DCBADCBA錯(cuò)對(duì)直接連接兩個(gè)相鄰結(jié)點(diǎn)之間的活動(dòng)只能有一個(gè)3543453’’箭線首尾必有結(jié)點(diǎn)，不能從箭線中間引出另一條箭線

14131211131211配砂造型造型配砂2配砂1對(duì)錯(cuò)箭線首尾必有結(jié)點(diǎn)，不能從箭線中間引出141312111312網(wǎng)絡(luò)圖必須只有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)始點(diǎn)和一個(gè)終點(diǎn)23543’145321錯(cuò)對(duì)23543’145321錯(cuò)對(duì)亨利.甘特表明:強(qiáng)調(diào):

20世紀(jì)提出的圖表系統(tǒng)法,后以他的名字來(lái)命名的管理圖表,它被認(rèn)為是管理工作上的一次革命,被社會(huì)歷史學(xué)家視為20世紀(jì)最重要的社會(huì)發(fā)明工作計(jì)劃中各“事件”之間在時(shí)間上的相互關(guān)系時(shí)間和成本在計(jì)劃和控制中的重要性三、甘特圖法亨利.甘特表明:強(qiáng)調(diào):20世紀(jì)提出的圖表甘特圖簡(jiǎn)介甘特圖(Ganttchart)

是本世紀(jì)初由亨利?甘特開(kāi)發(fā)的,內(nèi)在思想簡(jiǎn)單,基本是一條線條圖,橫軸表示時(shí)間,縱軸表示活動(dòng)(項(xiàng)目),線條表示在整個(gè)期間上計(jì)劃和實(shí)際的活動(dòng)完成情況.它直觀地表明任務(wù)計(jì)劃在什么時(shí)候進(jìn)行,及實(shí)際進(jìn)展與計(jì)劃要求的對(duì)比.

管理者由此極為便利地弄清一項(xiàng)任務(wù)(項(xiàng)目)還剩下哪些工作要做,并可評(píng)估工作是提前還是滯后,亦或正常進(jìn)行.是一種理想的控制工具.甘特圖簡(jiǎn)介甘特圖(Ganttchart)甘特的思想甘特的貢獻(xiàn)

把總的計(jì)劃目標(biāo)看成

——人們能夠了解和執(zhí)行的,具有相互關(guān)系的一系列計(jì)劃或各項(xiàng)事件。

體現(xiàn)一個(gè)既簡(jiǎn)單又基本的控制原理——從計(jì)劃中選取關(guān)鍵內(nèi)容并予以密切注視。甘特的思想甘特的貢獻(xiàn)把總的計(jì)劃目標(biāo)看成ABCDEⅠ甘特圖任務(wù)一月二月三月四月五月六月七月AⅠ甘特圖任務(wù)一月二月三月四月五月ABCDEⅡ.帶有分項(xiàng)目的甘特圖任務(wù)一月二月三月四月五月六月七月213457986AⅡ.帶有分項(xiàng)目的甘特圖任務(wù)一月二月三月四ABCDEⅢ.帶有分項(xiàng)目和分項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)的甘特圖任務(wù)261345798一月二月三月四月五月六月七月AⅢ.帶有分項(xiàng)目和分項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)的甘特圖任務(wù)261345798一案例：圖書(shū)出版甘特圖編輯加工設(shè)計(jì)版式制圖打印校樣印刷校樣設(shè)計(jì)封面1月2月3月4月案例：圖書(shū)出版甘特圖編輯加工1月2月3月4月縱軸不再列出活動(dòng)，而是列出整個(gè)部門(mén)或特定的資源。負(fù)荷圖使管理者對(duì)生產(chǎn)能力進(jìn)行計(jì)劃和控制。例：安妮利薩吉姆莫里埃肯特富蘭克一月二月三月四月五月六月七月（A出版公司6名責(zé)任編輯負(fù)荷圖）甘特圖的變形—負(fù)荷圖縱軸不再列出活動(dòng)，而是列出整個(gè)部門(mén)或特定的資源。負(fù)荷圖使管物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用甘特圖法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：1、所管理物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模2、考慮所管理項(xiàng)目的復(fù)雜程度3、所管理物業(yè)項(xiàng)目的緊急性物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用甘特圖法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：復(fù)習(xí)思考題：1、物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)用管理的各種基本方法時(shí)側(cè)重點(diǎn)有何不同？2、經(jīng)濟(jì)方法、政治方法和法律方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn)分別是什么？3、ABC管理技術(shù)的基本思想與基本模型.4、網(wǎng)絡(luò)圖的繪制原則是什么？復(fù)習(xí)思考題：本篇結(jié)束THANKS!本篇結(jié)束THANKS!物業(yè)管理第三篇課件資料【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】物業(yè)管理第三篇課件資料【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】物業(yè)管理第三篇課件資料【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】物業(yè)管理第三篇課件資料【地產(chǎn)物業(yè)管理資料】物業(yè)管理學(xué)

第三篇原理篇長(zhǎng)治學(xué)院公共事業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理學(xué)

第三篇原理篇第七章物業(yè)管理企業(yè)的管理原理第一節(jié)管理原理概述：

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的管理實(shí)踐活動(dòng)，人們發(fā)現(xiàn)，相同的管理行為如果遵循的行為準(zhǔn)則不一樣，效果會(huì)截然不同。原因就在于——管理原理。管理原理是指管理領(lǐng)域普遍使用的基本規(guī)律，它是對(duì)具體領(lǐng)域管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行分析總結(jié)的結(jié)果，是管理學(xué)的一個(gè)重要組成部分。第七章物業(yè)管理企業(yè)的管理原理第一節(jié)管理原理概述：

管理原理、管理原則是進(jìn)行管理活動(dòng)的行動(dòng)指南，是實(shí)施管理職能的理論依據(jù)。管理原理、管理原則也是一個(gè)具有層次機(jī)構(gòu)的理論體系。深入研究管理原理、管理原則，將使我們了解和掌握管理活動(dòng)的基本規(guī)律，用以指導(dǎo)管理實(shí)踐。

原理和原則有何區(qū)別？在我國(guó)，“原理”和“原則”的含義是不同的，原理是指帶有普遍性、最基本的可以作為其他規(guī)律的基礎(chǔ)的規(guī)律，是具有普遍意義的道理；而原則一般指說(shuō)話或行事所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，原則不是普遍存在的規(guī)律，而是在某些特定條件下處理問(wèn)題的準(zhǔn)則。如原則會(huì)受到地域和文化的影響，而原理則不會(huì)。

管理原理、管理原則是進(jìn)行管理活動(dòng)的行動(dòng)第二節(jié)系統(tǒng)原理

系統(tǒng)原理運(yùn)用系統(tǒng)論的基本思想和方法指導(dǎo)管理實(shí)踐活動(dòng)，解決和處理管理的實(shí)際問(wèn)題，系統(tǒng)原理是管理中重要的指導(dǎo)思想。1.系統(tǒng)的概念和分類系統(tǒng)是由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互作用、相互依賴的要素所組合而成的，具有特定功能的，并處于一定環(huán)境中的有機(jī)整體。第二節(jié)系統(tǒng)原理2.系統(tǒng)原理的主要觀點(diǎn)：（1）整體性觀點(diǎn)：系統(tǒng)的整體性表現(xiàn)為系統(tǒng)是由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互區(qū)別的要素，按照一定的方式和目的，有秩序地排列而成的，系統(tǒng)的功效大于各要素的功效之和。（2）動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)：系統(tǒng)是不斷運(yùn)動(dòng)、發(fā)展、變化的，以維持動(dòng)態(tài)平衡，并通過(guò)反饋動(dòng)態(tài)平衡。（3）開(kāi)放性觀點(diǎn)：所有的開(kāi)放系統(tǒng)，總是在一定的環(huán)境中存在和發(fā)展，系統(tǒng)及其內(nèi)各子系統(tǒng)，與環(huán)境之間不斷地進(jìn)行物質(zhì)、能量、信息的溝通。當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，系統(tǒng)、子系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能也會(huì)隨之改變，以便適應(yīng)環(huán)境，繼續(xù)存在和發(fā)展下去。2.系統(tǒng)原理的主要觀點(diǎn)：3、系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的子系統(tǒng)，隨著外部條件的不斷變化，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部子系統(tǒng)的關(guān)系及其職能也必須隨之變化。物業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商政府業(yè)主良性循環(huán)圖3、系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用物業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商政府業(yè)主良性循第三節(jié)統(tǒng)一原理一、效益統(tǒng)一原理（一）含義：效益是一種有益的效果，具體地說(shuō)，就是有效產(chǎn)出與其投入之間的一種比例關(guān)系。效益是管理的永恒主題，任何組織的管理都是為了獲得某種效益。管理效益統(tǒng)一原理是指現(xiàn)代企業(yè)管理的根本目的在于充分發(fā)揮企業(yè)組織的職能作用，取得更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，這就是效益統(tǒng)一原理的涵義。第三節(jié)統(tǒng)一原理一、效益統(tǒng)一原理（二）運(yùn)用（1）管理者進(jìn)行效益評(píng)價(jià)需從勞動(dòng)效益及其創(chuàng)造的價(jià)值來(lái)定量考慮。物業(yè)管理費(fèi)的收入、房屋出租率等均為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。（2）處理好局部效益和全局效益的關(guān)系。（3）處理好短期效益和長(zhǎng)期效益的關(guān)系。（4）處理好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)系。最后，還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，管理工作的根本目的，要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者充分發(fā)揮管理的生產(chǎn)力功能，為社會(huì)提供有價(jià)值的貢獻(xiàn)。假若管理者每天從早到晚忙個(gè)不停，實(shí)際上并沒(méi)有做出有效益的貢獻(xiàn)，仍然是一個(gè)無(wú)效的、失職的管理者。效益統(tǒng)一原理要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者不能做一個(gè)只講動(dòng)機(jī)不講效果的“原則領(lǐng)導(dǎo)者”，也不能做一個(gè)忙忙碌碌的事務(wù)主義者；要求既反對(duì)求“穩(wěn)”守?cái)傋拥臒o(wú)所作為的思想，也反對(duì)大手大腳的敗家子作風(fēng)。違反效益統(tǒng)一原理的管理，不可能是真正的科學(xué)管理。（二）運(yùn)用二、價(jià)值原理（一）含義：管理中的價(jià)值原理是指組織有效地利用自己的人、財(cái)、物等資源，圍繞提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益這個(gè)目標(biāo)，創(chuàng)造出更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)計(jì)劃、控制、人力資源管理等管理活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)各種資源，為社會(huì)提供高水平的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)效益。二、價(jià)值原理（二）運(yùn)用

這里的價(jià)值是一個(gè)特定的概念，表示某產(chǎn)品或工程項(xiàng)目的功能水平與成本水平相比，用公式表示就是價(jià)值V=功能F/成本C

按照這個(gè)公式，要想獲取最大的價(jià)值，有五條途徑：功能不變，成本降低；即提高功能，又降低成本；功能提高，成本不變；成本略有提高，功能大大提高；功能略有降低，成本大大降低。最理想的途徑是：第二條（二）運(yùn)用三、優(yōu)化原理（一）定義：現(xiàn)代企業(yè)管理為了以盡可能少的綜合耗費(fèi)獲取盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一切因素、條件及其相互之間的關(guān)系進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，并在此基礎(chǔ)上擬定出多種可供選擇的方案，通過(guò)比較、論證，選擇期中最能實(shí)現(xiàn)管理目的的一個(gè)方案，進(jìn)行充實(shí)、優(yōu)化并最后形成實(shí)施方案。這里的優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程，即不斷使系統(tǒng)的效益大到令人滿意程度的過(guò)程?！舅伎肌繛槭裁凑f(shuō)優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程呢？三、優(yōu)化原理（二）運(yùn)用物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)用此原理時(shí)?？梢赃x擇兩種途徑：1、內(nèi)部挖掘2、外部專家（二）運(yùn)用1、內(nèi)部挖掘2、外部專家（三）優(yōu)化的基本思路：優(yōu)化是相對(duì)的、有條件的，是在一定時(shí)朗和一定范用內(nèi)、滿足某指標(biāo)或某目標(biāo)時(shí)的優(yōu)化。優(yōu)化的基本思路是：先界定時(shí)間相范圍；再確定目標(biāo)或指際；最后作分析評(píng)價(jià)、對(duì)比擇優(yōu)。（四）優(yōu)化的類型：1、局部?jī)?yōu)化與全局優(yōu)化2、靜態(tài)優(yōu)化和動(dòng)態(tài)優(yōu)化3、單目標(biāo)優(yōu)化和多目標(biāo)優(yōu)化4、確定條件下的優(yōu)化和模糊條件下的優(yōu)化5、最優(yōu)化和次優(yōu)化（三）優(yōu)化的基本思路：優(yōu)化是相對(duì)的、有條件的，是在一定時(shí)朗第四節(jié)人本原理一、含義：人本原理，是管理學(xué)四大原理之一，顧名思義就是以人為本的原理。它要求人們?cè)诠芾砘顒?dòng)中堅(jiān)持一切以人為核心，以人的權(quán)利為根本，強(qiáng)調(diào)人的主觀能動(dòng)性，力求實(shí)現(xiàn)人的全面、自由發(fā)展。其實(shí)質(zhì)就是充分肯定人在管理活動(dòng)中的主體地位和作用。第四節(jié)人本原理一、含義：二、人本原理的基本原則（一）利益協(xié)調(diào)原則（二）行為激勵(lì)原則（三）控制適度原則（四）權(quán)責(zé)對(duì)等原則三、運(yùn)用注意以下幾點(diǎn)：第一，讓員工在企業(yè)里受重視。第二，關(guān)心員工的需要。第三，增強(qiáng)員工的榮譽(yù)感。第四，企業(yè)要不斷引導(dǎo)員工，使員工的服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。二、人本原理的基本原則第五節(jié)調(diào)節(jié)原理

調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，管理者要把握管理對(duì)象的特點(diǎn)，通過(guò)調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。一、含義管理系統(tǒng)受到內(nèi)部要素和外部環(huán)境的影響，不斷地發(fā)展變化。這就要求管理者對(duì)管理過(guò)程的每一個(gè)步驟的計(jì)劃、控制、組織等實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，使企業(yè)獲取最佳效益，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。第五節(jié)調(diào)節(jié)原理調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是二、運(yùn)用第一，管理者要克服僵化思想，樹(shù)立動(dòng)態(tài)發(fā)展的觀點(diǎn)。第二，要重視信息的收集，隨時(shí)掌握組織內(nèi)部和外部環(huán)境的變化。二、運(yùn)用復(fù)習(xí)思考題：1、簡(jiǎn)述系統(tǒng)原理、調(diào)節(jié)原理、效益統(tǒng)一原理和人本原理的主要觀點(diǎn)。2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何運(yùn)用人本原理？復(fù)習(xí)思考題：第八章物業(yè)管理相關(guān)理論本章內(nèi)容市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論行政管理理論城市管理理論社區(qū)管理理論第八章物業(yè)管理相關(guān)理論本章內(nèi)容8.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論8.1.1物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的含義物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，是物業(yè)服務(wù)或產(chǎn)品的交換領(lǐng)域，是物業(yè)服務(wù)中一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。8.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論8.1.1物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的構(gòu)成A市場(chǎng)主體1需求主體2供給主體3調(diào)控主體

B市場(chǎng)客體C市場(chǎng)環(huán)境（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的構(gòu)成A市場(chǎng)主體1需求主體（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的特征（1）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。（2）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的交易是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。（3）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是一個(gè)由多層次委托代理行為實(shí)現(xiàn)的服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)，主體關(guān)系復(fù)雜。（4）物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品交易的質(zhì)量等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)要求是以約定為基礎(chǔ)，是收費(fèi)與等級(jí)對(duì)應(yīng)的定制服務(wù)。（5）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的特征（1）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)產(chǎn)品交易市場(chǎng)8.1.2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制1物業(yè)服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成（1）物業(yè)服務(wù)的效用指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)而得到滿足的程度。（2）物業(yè)服務(wù)的相對(duì)稀缺性對(duì)比業(yè)主的一般需求，有效的物業(yè)服務(wù)供給處于不足的狀態(tài)。（3）物業(yè)服務(wù)的有效需求人們把購(gòu)買(mǎi)力形成的需求稱為有效需求。8.1.2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)2、物業(yè)服務(wù)的價(jià)格形式

政府定價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2003/11/13《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》3、物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定（1）定價(jià)方法。成本定價(jià)法和協(xié)議定價(jià)法（2）定價(jià)策略。差別定價(jià)法和增量定價(jià)法2、物業(yè)服務(wù)的價(jià)格形式

政府定價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)A物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2004年1月實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》針對(duì)公共服務(wù)性收費(fèi)規(guī)定了兩種計(jì)費(fèi)方式。——包干制和酬金制包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。A物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2004年1月實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制B物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式的不同選擇將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成的不同和計(jì)算上的差異。實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。B物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（1）（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（1）（1）管理服務(wù)人員的工物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（2）（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成（2）（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序注意！??！

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。注意?。?！物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求機(jī)制1、決定物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供求的主要因素（1）決定供給量主要因素①人力資源狀況；②國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策；③相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。（2）決定需求量主要因素①消費(fèi)者的貨幣收入水平；②消費(fèi)者偏好；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求機(jī)制2、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求規(guī)律

(1)供求的變動(dòng)決定著價(jià)格的變動(dòng)。(2)價(jià)格變動(dòng)引起供求情況的變動(dòng)。(3)供求變動(dòng)決定買(mǎi)賣市場(chǎng)的變動(dòng)。2、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供求規(guī)律（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容展開(kāi)。按服務(wù)方式分類：①通過(guò)委托服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)；②通過(guò)顧問(wèn)服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)；③通過(guò)合作方式占領(lǐng)市場(chǎng)。按物業(yè)服務(wù)權(quán)方式分類：①通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)；②通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)；③通過(guò)自建自管的方式擁有市場(chǎng)；④企業(yè)兼并、重組。（三）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)2、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)兩者之間的競(jìng)爭(zhēng)是買(mǎi)方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，一定程度上可視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為優(yōu)勢(shì)主體，掌握著定價(jià)、信息、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政府機(jī)構(gòu)及行業(yè)協(xié)會(huì)支持等方面優(yōu)勢(shì)。具體表現(xiàn)為：針對(duì)物業(yè)服務(wù)，圍繞服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行博弈。2、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)8.1.3物業(yè)服務(wù)定價(jià)原則（1）有償服務(wù)原則。（2）“住戶至上、服務(wù)第一”的原則。（3）“服務(wù)滲透經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)支持服務(wù)”的原則。（4）服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及其他利益相關(guān)者“多方共贏”的原則。（5）服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)原則。（6）根據(jù)物業(yè)使用者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)要求來(lái)確定收費(fèi)的原則。（7）分層次收費(fèi)的原則。（8）公開(kāi)、合理和透明的收費(fèi)原則。8.1.3物業(yè)服務(wù)定價(jià)原則（1）有償服務(wù)原則。8.2行政管理理論8.2.1行政管理概論1、行政管理的含義和特點(diǎn)狹義的行政管理是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)及其官員在管理國(guó)家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的過(guò)程中進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項(xiàng)管理活動(dòng)。政府從宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控也屬于行政管理。行政管理的特點(diǎn)（1）執(zhí)行性；（2）政治性；（3）權(quán)威性。8.2行政管理理論8.2.1行政管理概論2、行政管理主客體及活動(dòng)原則（1）行政管理的主體是國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即行政機(jī)關(guān)。（2）行政管理的客體是國(guó)家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部事務(wù)。（3）行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力。

①是一種公共權(quán)力；②具有合法性；③操作性很強(qiáng)的執(zhí)行權(quán)力；④強(qiáng)制性的權(quán)利；⑤具有“一元性”。（4）行政管理活動(dòng)的原則是依法管理。2、行政管理主客體及活動(dòng)原則3、行政職能A含義：行政職能是指行政管理在國(guó)家、社會(huì)生活中所起的基本作用。是國(guó)家職能的重要組成部分。B分類：（1）具有政治性和社會(huì)性兩重屬性：政治統(tǒng)治職能和社會(huì)管理職能。（2）運(yùn)作方式和履行職能方式：計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制職能；（3）政府發(fā)揮作用領(lǐng)域：制定規(guī)劃、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)。

3、行政職能4、行政管理組織A含義：依據(jù)國(guó)家憲法和法律規(guī)定，在一定的權(quán)限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務(wù)的機(jī)構(gòu)的總稱。指政府機(jī)構(gòu)。B行政管理組織種類：（1）領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)；（2）職能機(jī)關(guān)；（3）輔助機(jī)關(guān)；（4）直屬機(jī)關(guān)；（5）派出機(jī)關(guān)。

4、行政管理組織8.2.2物業(yè)服務(wù)行政管理1、物業(yè)服務(wù)行政管理的涵義及工作內(nèi)容物業(yè)服務(wù)行政管理是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。8.2.2物業(yè)服務(wù)行政管理物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容（1）行政立法：物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)是制定政策法規(guī)。（2）執(zhí)法監(jiān)督：根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，對(duì)違法行為依法查處。（3）協(xié)調(diào)服務(wù)：協(xié)調(diào)關(guān)系和提供服務(wù)。政策咨詢、人才交流、信息溝通等。（4）宣傳引導(dǎo)：宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、提高物業(yè)管理水平、為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容2、物業(yè)服務(wù)的行政管理部門(mén)（1）國(guó)家的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)。（2）省市級(jí)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。（3）基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。（4）基層政府及其派生機(jī)構(gòu)：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。2、物業(yè)服務(wù)的行政管理部門(mén)（5）物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén)①規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)；②工商行政管理部門(mén)；③物價(jià)行政主管部門(mén)；④稅務(wù)行政管理部門(mén)。（5）物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén)3、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段A對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理方式（1）依法處罰處罰方式：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰。

（2）備案記載記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)、特別是違法違規(guī)等不良行為。3、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段B對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式（1）實(shí)行準(zhǔn)入制度：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自治管理制度、對(duì)專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度。（2）創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造三公的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。（3）組織開(kāi)展考評(píng)活動(dòng)：組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評(píng)活動(dòng)。（4）處理投訴：依照法定權(quán)限與程序處理各種投訴、解決物業(yè)糾紛。B對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式C物業(yè)管理的行政管理手段（1）限制手段：主要有吊銷資質(zhì)證書(shū)、降低資質(zhì)等級(jí)等；（2）經(jīng)濟(jì)手段：主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒(méi)收非法所得等；（3）教育手段，主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗(yàn)推廣等。C物業(yè)管理的行政管理手段4、物業(yè)企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系（1）服從行政部門(mén)管理（2）協(xié)助行政部門(mén)管理（3）借助行政部門(mén)管理（4）支持行政部門(mén)管理4、物業(yè)企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系8.3城市管理理論8.3.1城市管理理論概述8.3.2城市建設(shè)中發(fā)揮物業(yè)管理的作用（1）城市的建筑物需要進(jìn)行精心的管理。（2）物業(yè)管理促使城市建設(shè)建管并重，提高了城市管理水平。（3）物業(yè)管理促進(jìn)城市管理向“大社會(huì)，小政府”方向發(fā)展，提高城市服務(wù)功能。

（4）物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

(5)物業(yè)管理有利于推進(jìn)“兩個(gè)文明”建設(shè)中的積極作用。

8.3城市管理理論8.3.1城市管理理論概述8.4社區(qū)管理理論8.4.1社區(qū)管理理論概述（一）社區(qū)和社區(qū)管理的概念社區(qū)是指由居住在某一地方的人們結(jié)成多種社會(huì)關(guān)系和社會(huì)群體，從事多種社會(huì)活動(dòng)所構(gòu)成的社會(huì)區(qū)域生活共同體?；颍荷鐓^(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。8.4社區(qū)管理理論8.4.1社區(qū)管理理論概述社區(qū)管理——是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。1、社區(qū)管理是社區(qū)建設(shè)的保證2、政府行為是社區(qū)管理正常運(yùn)行的基本方面——

決策、協(xié)調(diào)、控制

3、社區(qū)管理是專業(yè)化分工下的綜合性管理

4、社區(qū)管理是政府統(tǒng)籌規(guī)劃下的社會(huì)化管理社區(qū)管理——是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維8.4.2社區(qū)文化與和諧社區(qū)建設(shè)（一）社區(qū)文化社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，因?yàn)楣餐詈土?xí)俗所形成的文化價(jià)值觀念的規(guī)范道德。社區(qū)文化的特征主要有：開(kāi)放性、多元性、地域性、歸屬性。（二）和諧社區(qū)主體和諧、人際和諧、秩序和諧、生態(tài)和諧。8.4.2社區(qū)文化與和諧社區(qū)建設(shè)8.4.2社區(qū)綜合治理與物業(yè)管理A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別（1）管理主體不同（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同（3）管理內(nèi)容不同（4）運(yùn)行方式不同8.4.2社區(qū)綜合治理與物業(yè)管理A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別（1）管理主體不同社區(qū)管理的主體是政府指導(dǎo)下由社區(qū)成員參加的社區(qū)管理委員會(huì)；物業(yè)管理的主體是業(yè)主或使用人，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理主體雙方共同行使業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的管理。（1）管理主體不同（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理，具有明顯的行政性。物業(yè)管理是社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理，具有勞務(wù)交換性質(zhì)，即具有明顯的市場(chǎng)性。（2）性質(zhì)特點(diǎn)不同（3）管理內(nèi)容不同社區(qū)管理的內(nèi)容不僅包括“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容，而且包括“人的社會(huì)生活”的更為廣泛的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容，是指圍繞“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容。（3）管理內(nèi)容不同（4）運(yùn)行方式不同社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運(yùn)行方式來(lái)實(shí)施管理。縱向的組織與橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理主要以業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行方式由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理下的綜合服務(wù)和有償服務(wù)等。（4）運(yùn)行方式不同B物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系（1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)社區(qū)管理是一個(gè)系統(tǒng)，是由相互作用著的若干因素按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個(gè)統(tǒng)一整體中包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理以及物業(yè)管理等等。物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，兩者自然是整體和部分的關(guān)系。因此，物業(yè)管理離不開(kāi)社區(qū)管理，必須服從于社區(qū)管理，并且只有在社區(qū)管理中才能確定自己的地位。B物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系（1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)（2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相作用與影響物業(yè)管理主要從外部入手，為社區(qū)居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境，這種環(huán)境不論對(duì)人們的生理還是心理都會(huì)產(chǎn)生重大影響，有利于人們的生存、發(fā)展與享受，并使人們的思想、精神、道德得以升華。社區(qū)管理則通過(guò)物業(yè)管理等多種途徑來(lái)建設(shè)一個(gè)“社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及、環(huán)境潔美、生活方便、文化體育生活健康豐富”的文明社區(qū)，并從提高居民的文明素質(zhì)著手，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開(kāi)展打下基礎(chǔ)。（2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相作用與影響基本概念：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、包干制、酬金制、行政管理、行政職能、行政管理組織、社區(qū)、社區(qū)管理、社區(qū)文化。復(fù)習(xí)思考題：1如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)與合作？2如何理解物業(yè)服務(wù)定價(jià)的原則？3物業(yè)管理對(duì)城市管理現(xiàn)代化有什么作用？如何發(fā)揮這樣的作用？4如何理解物業(yè)管理與社區(qū)文化、和諧社區(qū)建設(shè)的關(guān)系？物業(yè)管理在社區(qū)綜合治理的作用如何？基本概念：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、包干制、酬金制、行政管理、行政職能、第九章物業(yè)管理企業(yè)的管理方法第一節(jié)管理方法概述一、概念：管理方法是指在執(zhí)行管理職能的過(guò)程中，為達(dá)成管理目標(biāo)，保證管理活動(dòng)順利進(jìn)行的各種有關(guān)管理方式、方法、手段和措施的總和。包含三個(gè)層次：普遍性方法具體管理方法哲學(xué)方法第九章物業(yè)管理企業(yè)的管理方法第一節(jié)管理方法概述普遍性方法第二節(jié)現(xiàn)代管理的基本方法一、經(jīng)濟(jì)方法（一）含義：經(jīng)濟(jì)方法主要是指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，按照經(jīng)濟(jì)原則，根據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律,調(diào)節(jié)各種不同經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的管理方法。

（1）經(jīng)濟(jì)手段包括：價(jià)格、稅收、信貸、工資、利潤(rùn)、獎(jiǎng)金、罰款。（2）主要是利用經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系。第二節(jié)現(xiàn)代管理的基本方法一、經(jīng)濟(jì)方法（二）經(jīng)濟(jì)方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn)（1）特點(diǎn)①利益性②關(guān)聯(lián)性③間接性④平等性（2）缺點(diǎn)①經(jīng)濟(jì)方法很難實(shí)現(xiàn)快速、準(zhǔn)確地見(jiàn)效。②比較容易失控。③單獨(dú)使用作用有限。（二）經(jīng)濟(jì)方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn)（三）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法時(shí)要注意的問(wèn)題①把各級(jí)經(jīng)濟(jì)組織及其成員的物質(zhì)利益同其工作成果聯(lián)系起來(lái)。②不能以經(jīng)濟(jì)方法作為調(diào)動(dòng)員工積極性的唯一方法③要注意員工的物質(zhì)需要和精神需要（三）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法時(shí)要注意的問(wèn)題二、行政方法1.行政方法是指依靠行政組織和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)力，運(yùn)用命令、規(guī)定、指示條例等行政手段，按照行政系統(tǒng)和層次，以權(quán)威和服從為前提，直接指揮下屬工作的管理方法。行政方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)行政組織中的職務(wù)和職位，而非個(gè)人的能力或特權(quán)進(jìn)行管理2.行政方法的形式。行政方法根據(jù)不同的目的、不同的對(duì)象、不同的條件，有多種形式，如命令、指示、制度、條例、規(guī)定；規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和辦法等，都是一個(gè)組織為統(tǒng)一某一行政職能采取的行政方法和形式。二、行政方法3.行政方法的特點(diǎn)權(quán)威性、強(qiáng)制性、層次性、具體性、穩(wěn)定性

4.行政方法的運(yùn)用①管理者必須充分認(rèn)識(shí)行政方法的本質(zhì)是服務(wù)②行政管理者必須要不斷提高自己素質(zhì)和水平③應(yīng)建立靈敏、有效的信息傳輸系統(tǒng)3.行政方法的特點(diǎn)三、法律方法1.法律方法是指用法律進(jìn)行管理的方法，即指國(guó)家通過(guò)各種法律、條令、條例和司法、仲裁工作，調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體活動(dòng)和企業(yè)、單