房地產開發(fā)的程序管理

第一章房地產開發(fā)的程序管理【教學目的】通過本章教學，使學生明確房地產開發(fā)的概念，掌握房地產開發(fā)的主要程序，了解土地使用權的獲取，清楚城鄉(xiāng)規(guī)劃及其對房地產開發(fā)的影響。【重點難點】房地產開發(fā)主體、參與者；土地使用權獲取方式。

第一節(jié)房地產開發(fā)的概念一、概述1、房地產開發(fā)的定義房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供生產、生活空間，并改變人類環(huán)境的一種活動。2、房地產開發(fā)的永恒性人口增長、技術進步、生活品位變化、工作方式改變，社會對房地產開發(fā)來改造人居環(huán)境的需求是永恒的。改變的只是組織形式，不可能改變開發(fā)本身。3、開發(fā)活動的變化趨勢開發(fā)活動日益復雜；開發(fā)活動日益專業(yè)化。二、房地產開發(fā)主體1、開發(fā)主體房地產公司（開發(fā)商）建筑公司2、開發(fā)商⑴投資商與開發(fā)商投資商：投資人、股東開發(fā)商：業(yè)主、建設人⑵開發(fā)商的作用組織⑶開開發(fā)發(fā)商商的的分分類類大開開發(fā)發(fā)商商小開開發(fā)發(fā)商商⑷開開發(fā)發(fā)商商的的趨趨勢勢專業(yè)業(yè)化化三、、房房地地產產開開發(fā)發(fā)參參與與者者1、、土土地地所所有有者者或或使使用用者者2、、政政府府：：直直接接管管理理部部門門、、市市場場部部門門3、、金金融融機機構構：：銀銀行行、、信信托托公公司司、、保保險險公公司司4、建筑商商5、專業(yè)顧顧問：建筑師、工工程師、園園林景觀、、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃、環(huán)境律師、會計計師、房地地產估價師師、物業(yè)管管理地產代理（（策劃、銷銷售）城市市場研研究四、消費者者或買家1、自用型型消費者：：支付能力2、投資型型買家：收益能力第二節(jié)房房地產開開發(fā)的主要要程序一、幾種常常見的程序序劃分方式式1、投資機機會尋找與與篩選、細細化投資方方案、可行行性研究、、合同談判判、正式簽簽署有關合合作協議、、工程建設設、竣工投投入使用、、房地產資資產管理2、投資機機會尋找、、投資機會會篩選、可可行性研究究、獲取土土地所有權權或使用權權、規(guī)劃設設計方案與與報批、簽簽署有關合合作協議、、工程建設設與竣工驗驗收、市場場營銷與物物業(yè)管理3、投資機機會選擇與與決策分析析、前期工工作、建設設階段、租租售階段二、解釋過過程1、投資機機會選擇與與決策分析析選擇機會決策投資2、前期工工作購買土地；；工程施工前前的準備工工作。3、建設階階段工程施工工4、租售階階段1、市場推推廣2、銷售選選擇租賃出售第三節(jié)土土地使用權權的獲取一、城市土土地概念1、定義城市區(qū)域內內的陸地和和水域及其其地上、地地下空間。。2、城市土土地的三種種內涵自然地理概概念：經濟地理概概念：壟斷性社會概念：：3、城市土土地三個層層次⑴市區(qū)土地地：建成區(qū)⑵規(guī)劃區(qū)土土地：還有農村、、農田⑶行政管轄轄區(qū)土地二、土地制制度模式1、私有制制：美國2、國有制制：中國、英國國三、土地管管理模式1、市場模模式：美國、英國國2、政府模模式：中國香港四、土地使使用權獲取取方式劃撥出讓市場購買租賃五、土地使使用權劃撥撥1、定義：：縣級以上人人民政府依依法批準，，在土地使用用者繳納補補償、安置置等費用后后將該幅土土地交付其其使用，或者將土地地使用權無無償交付給給土地使用用者使用的的行為。2、劃撥土土地的范圍圍：國家機關用用地和軍事事用地；城市基礎設設施用地和和公益事業(yè)業(yè)用地；國家重點扶扶持的能源源、交通、、水利等基基礎設施用用地；法律、行政政法規(guī)規(guī)定定的其他用用地。開發(fā)商：經經濟適用房房用地六、土地使使用權出讓讓1、定義國家將國有有土地使用用權（以下下簡稱土地地使用權））在一定年年限內出讓讓給土地使使用者，由土地使用用者向國家家支付土地地使用權出出讓金的行行為。2、土地使使用權出讓讓金土地使用權權的總價。。3、出讓土土地的范圍圍劃撥土地范范圍以外的的土地。4、出讓土土地使用年年限：居住用地：：70年工業(yè)用地：：50年教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地：：50年商業(yè)、旅游游、娛樂用用地：40年綜合用地：：50年3、出讓方方式：協議出讓招標拍賣掛牌補地價七、土地合合同（略）八、土地使使用權出讓讓價格1、土地開開發(fā)程度“三通一平平”“五通一平平”“七通一平平”2、價格形形式⑴土地使用用權出讓金金（土地使使用費）⑵毛地價政府收取的的土地出讓讓金和市政政基礎設施施配套建設設費之和毛地：一般般是舊區(qū)未未拆遷安置置補償的土土地生地：一般般是新區(qū)未未進行征地地補償的土土地。⑶熟地價經過征地、、拆遷和市市政基礎設設施投入，，符合“通通平”條件件可直接用用于建設的的土地的價價格。九、征地及及補償1、征地的的定義征收征用2、征地范范圍：農民集體所所有的土地地3、征地管管理權限規(guī)規(guī)定：國務院省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市政府4、征地補補償費范圍圍：土地補償費費安置補助費費地上附著物物和青苗補補償費十、土地開開發(fā)模式1、市場模模式民間公司開開發(fā)。2、政府模模式政府組建公公司開發(fā)。。3、混合模模式民間主導，，政府支持持（民辦官官助）政府主導，，民間參與與（官督商商辦）第四節(jié)城城鄉(xiāng)規(guī)劃及及其對房地地產開發(fā)的的影響一、概念1、定義對一定時期期內城鄉(xiāng)的的土地利用用、空間布布局以及各各項建設的的綜合部署署、具體安安排和實施施管理。2、作用二、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的內容容城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃、城市市規(guī)劃、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃和村村莊規(guī)劃。。城市規(guī)劃劃、鎮(zhèn)規(guī)劃劃分為總體體規(guī)劃和詳詳細規(guī)劃。。詳細規(guī)劃劃分為控制制性詳細規(guī)規(guī)劃和修建建性詳細規(guī)規(guī)劃。三、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的層次次1、傳統：：總體規(guī)劃（（分區(qū)規(guī)規(guī)劃）詳細規(guī)劃（（控制性詳詳細規(guī)劃、、修建性詳詳細規(guī)劃））2、現代：：深圳市總體規(guī)劃次區(qū)域規(guī)劃劃分區(qū)規(guī)劃法定圖則詳細藍圖四、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃與房地地產開發(fā)1、規(guī)劃的的指導作用用：通則式規(guī)劃劃判例式規(guī)劃劃2、規(guī)劃的的修改報規(guī)劃局批批準；是否實施？