某地區(qū)運(yùn)河路項(xiàng)目管理及市場(chǎng)管理知識(shí)分析定位課件

宿遷市運(yùn)河路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2007年12月宿遷市運(yùn)河路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2007年12月1國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來20年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)部門預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率根據(jù)庫(kù)茲涅茨理論：當(dāng)GDP增長(zhǎng)率〈4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為5%-8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng)GDP增長(zhǎng)率＞8%房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界銀行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亞洲開發(fā)銀行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%項(xiàng)目背景分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來20年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)部門預(yù)測(cè)結(jié)果：G2“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序?！薄獓?guó)務(wù)院總理溫家寶《政府工作報(bào)告》“一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”——國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫價(jià)格調(diào)控結(jié)構(gòu)調(diào)控項(xiàng)目背景分析政府在08年仍將加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)”?！袄^續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要3項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析小結(jié)：結(jié)論：剛性需求、供需矛盾，08年一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）放量增大，市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。08年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析小結(jié)：結(jié)論：4報(bào)告總體思路第一部分宏觀市場(chǎng)分析第二部分中觀市場(chǎng)分析第三部分微觀市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目分析第一篇項(xiàng)目定位分析報(bào)告總體思路第一部分宏觀市場(chǎng)分析第二部分中觀市場(chǎng)分析第三部分51、宏觀市場(chǎng)分析1.1宿遷城市概況1.2宿遷人口情況1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況1.4宿遷人民生活水平1.5宿遷城市規(guī)劃情況1、宏觀市場(chǎng)分析1.1宿遷城市概況1.2宿遷61.1宿遷城市概況宿遷市一、宿遷地理位置宿遷位于淮海經(jīng)濟(jì)圈中部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)，是亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中新興的中心城市，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。1.1宿遷城市概況宿遷市一、宿遷地理位置71.1宿遷城市概況二、宿遷行政區(qū)劃宿遷現(xiàn)轄沭陽(yáng)、泗陽(yáng)、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計(jì)111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn)79個(gè)，行政村1418個(gè)。1.1宿遷城市概況二、宿遷行政區(qū)劃宿遷現(xiàn)81.1宿遷城市概況三、宿遷交通情況公路——京滬高速公路、寧宿徐高速公路、鹽宿徐高速公路。

鐵路——新長(zhǎng)鐵路、規(guī)劃中的淮宿鐵路。航空——距觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里、距白塔埠機(jī)場(chǎng)100公里、距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)260公里。航運(yùn)——京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá)897公里。

1.1宿遷城市概況三、宿遷交通情況公路——京滬高速公91.1宿遷城市概況四、宿遷城市建設(shè)情況宿遷市區(qū)被兩條河流分割為三個(gè)區(qū)域，從東到西依次為宿豫區(qū)、老城區(qū)和宿城區(qū)。宿遷整體的城市定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”。宿城區(qū)老城區(qū)宿豫區(qū)1.1宿遷城市概況四、宿遷城市建設(shè)情況宿101.1宿遷城市概況1、宿豫區(qū)宿豫區(qū)曾經(jīng)是宿遷的一個(gè)縣，去年行政區(qū)劃調(diào)整后成為宿遷的一個(gè)區(qū)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)正處于起步階段。該區(qū)域建設(shè)定位為具有獨(dú)立城市功能的都市生活區(qū)。1.1宿遷城市概況1、宿豫區(qū)宿豫區(qū)曾經(jīng)是111.1宿遷城市概況2、老城區(qū)老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設(shè)定位為宿遷未來的商業(yè)中心。目前該區(qū)域建設(shè)較為成熟，集中了宿遷幾個(gè)高品質(zhì)的高層、小高層樓盤。1.1宿遷城市概況2、老城區(qū)老城區(qū)作為宿121.1宿遷城市概況3、宿城區(qū)宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門所在地，也將是宿遷未來發(fā)展的新區(qū)。該東南部的宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為宿遷目前重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，集中了一批頗具規(guī)模和實(shí)力的工業(yè)企業(yè)以及高品質(zhì)多層公寓社區(qū)。1.1宿遷城市概況3、宿城區(qū)宿城區(qū)是宿遷13一、宿遷的人口變化及人口組成統(tǒng)計(jì)表1：宿遷人口情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總?cè)丝冢ㄈf人）508.9510.84513517.26521.39524.54526.15農(nóng)業(yè)人口（萬人）387.39370.3365.81381.34323.07321.91314.1非農(nóng)人口（萬人）121.51140.54147.19135.92198.32202.63212.051.2宿遷人口情況一、宿遷的人口變化及人口組成統(tǒng)計(jì)表1：宿遷人口情況統(tǒng)計(jì)141.2宿遷人口情況宿遷人口增長(zhǎng)分析圖1.2宿遷人口情況宿遷人口增長(zhǎng)分析圖151.2宿遷人口情況截止2006年末，宿遷總?cè)丝谶_(dá)到526萬人，宿遷市區(qū)目前還沒有形成人口積聚效應(yīng)但是宿遷市區(qū)總?cè)丝谥挥?3萬人其中非農(nóng)業(yè)人口212萬人。1.2宿遷人口情況截止2006年末，宿遷16表2：宿遷城市化率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化率23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.3%二、宿遷城市化進(jìn)程1.2宿遷人口情況表2：宿遷城市化率統(tǒng)計(jì)171.2宿遷人口情況宿遷城市化率變化分析圖1.2宿遷人口情況宿遷城市化率變化分析圖181.2宿遷人口情況

宿遷的城市化水平在江蘇還處于比較低的位置，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口所占的比重較低。這主要是由于宿遷剛剛由縣級(jí)市升級(jí)為地級(jí)市，處在城市化進(jìn)程初期。但宿遷從2000年至2006年城市化率增長(zhǎng)了將近17個(gè)百分點(diǎn)，速度十分迅猛。龍行觀點(diǎn)：1.2宿遷人口情況龍行觀點(diǎn)：19三、人口組成的橫向比較表3：江蘇各城市的人口組成橫向?qū)Ρ冉y(tǒng)計(jì)地區(qū)南京無錫泰州徐州淮安宿遷總?cè)丝冢ㄈf人）607457.8510934.73532.77526.15城市人口（萬人）524.6329.4140.4320.76169.39212.05城市化率86%72%27.5%34.3%31.8%40.3%1.2宿遷人口情況三、人口組成的橫向比較表3：江蘇各城市的人口組成橫向?qū)Ρ冉y(tǒng)計(jì)201.2宿遷人口情況江蘇各城市橫向?qū)Ρ确治鰣D1.2宿遷人口情況江蘇各城市橫向?qū)Ρ确治鰣D211.2宿遷人口情況

從以上各城市的對(duì)比來看，宿遷的城市化率雖然不能和南京無錫等大城市相比，但優(yōu)于淮安、泰州等蘇北城市。從宿遷城市化率近年的增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，2004年宿遷的城市化進(jìn)程有了一個(gè)跨越式的發(fā)展，結(jié)合宿遷政府近來大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略來看，我們預(yù)計(jì)宿遷農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力將會(huì)持續(xù)轉(zhuǎn)化，但形成有購(gòu)買力的住房群體還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。龍行觀點(diǎn)：1.2宿遷人口情況龍行觀點(diǎn)：221.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況一、宿遷經(jīng)濟(jì)概況宿遷經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。經(jīng)濟(jì)實(shí)力——宿遷各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均位居江蘇末位。起步晚，底子??；宿遷的經(jīng)濟(jì)騰飛還有待時(shí)日。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步形成以機(jī)械、電子、棉紡織等第二產(chǎn)業(yè)為主的支柱產(chǎn)業(yè)?！捱w目前的第一產(chǎn)業(yè)仍占總產(chǎn)值的20%以上。招商引資宿遷近幾年在對(duì)蘇南、浙江招商方面成績(jī)顯著?！辉u(píng)為2005年“浙商最佳投資城市”。1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況一、宿遷經(jīng)濟(jì)概況宿遷經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄23

年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP總值（億元）200.65223.16247.03278.19335.59375.9420GDP增幅（%）10.8%11.2%10.7%12.61%20.63%14.6%11.7%1、宿遷國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)統(tǒng)計(jì)及分析表4：宿遷GDP增長(zhǎng)分析表數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》

1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況宿遷GDP增長(zhǎng)分析圖年份2000年2001年2002年2003年2024

1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP（元）3979437748265400646272008155人均GDP增幅（%）10.8%10%10.3%11.9%11.4%11.4%13.3%2、宿遷人均GDP統(tǒng)計(jì)及分析表5：宿遷GDP增長(zhǎng)分析表數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》

宿遷人均GDP增長(zhǎng)分析圖1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況年份2000年200125

宿遷升級(jí)為地級(jí)市以后，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。自2003年以來宿遷總體經(jīng)濟(jì)以平均15%的速度增長(zhǎng)，略高于江蘇省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。但宿遷的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量較小，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絕對(duì)值不高。1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：26

3、宿遷經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)的位置排名城市GDP增長(zhǎng)率人均GDP1蘇州482015.5%794072無錫336015%569493南京277415.1%429674南通175815.4%229975常州156015.1%446996徐州143014.3%158127鹽城117414.3%147118揚(yáng)州110115%242519鎮(zhèn)江102515%2170010泰州100315%3955211淮安65214.3%1433212連云港52715.1%1336913宿遷42014.6%81551.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況表6：宿遷GDP增長(zhǎng)分析表3、宿遷經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)的位置排名城市GDP增長(zhǎng)率人均27

宿遷經(jīng)濟(jì)實(shí)力在江蘇位列末尾。由于宿遷缺乏國(guó)家級(jí)大項(xiàng)目，我們可以預(yù)計(jì)未來幾年宿遷的GDP仍然會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但不太會(huì)出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：28

1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資額（億元）84.2195.24113.2142.06201.19270.3346固定資產(chǎn)投資增幅（%）20.2%13.1%18.9%25.5%41.6%34.4%28%二、宿遷固定資產(chǎn)投資情況及分析宿遷固定資產(chǎn)投資分析圖表7：宿遷固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)分析表數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》

1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況年份2000年200129

從以上數(shù)據(jù)來看,宿遷的固定資產(chǎn)投資總量較小,但增長(zhǎng)速度較快。2006年固定資產(chǎn)仍然保持高速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、工業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)；2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有所下降；3、非國(guó)有單位投資比重上升，成為投資的主要力量。1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：30固定資產(chǎn)投資總額與省內(nèi)兄弟城市比較1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況表8：江蘇各城市固定資產(chǎn)投資比較分析表地區(qū)南京無錫泰州徐州淮安宿遷投資額（億元）1613.551474.94510752.99353.74346增長(zhǎng)幅度15%13.8%27.5%25.2%31.8%28%通過各城市的固定資產(chǎn)投資橫向?qū)Ρ瓤梢钥闯?，宿遷的固定資產(chǎn)投資絕對(duì)量還是非常小的，位列江蘇省末尾。這說明按照宿遷現(xiàn)在的固定資產(chǎn)投資對(duì)宿遷的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力是有限的。固定資產(chǎn)投資總額與省內(nèi)兄弟城市比較1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況31表9：基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)表地區(qū)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年基建投資額（億元）36.8231.5135.9836.6951.1963.4376.7增幅15.4%-14.4%14.2%2%39.5%23.9%20.9%占固定資產(chǎn)投資比例43.7%33.1%31.2%25.8%25.4%23.5%22.2%三、宿遷基礎(chǔ)建設(shè)投資情況及分析1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況基建投資增長(zhǎng)圖表9：基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)表地區(qū)2000年2001年200232

目前宿遷的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較超前的。隨著近年來政府投資向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的傾斜,地區(qū)間投資硬環(huán)境的差距正在縮小,而投資軟環(huán)境的完善,也直接提升了宿遷投資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力。1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況龍行觀點(diǎn)：331、宿遷人均收入分析1.4宿遷人民生活水平宿遷在崗職工平均工資分析圖宿遷城鎮(zhèn)人均可支配收入分析圖1、宿遷人均收入分析1.4宿遷人民生活水平宿遷在崗職工34表10：各城市人均可支配收入比較分析表地區(qū)南京無錫泰州徐州淮安宿遷城鎮(zhèn)人均收入（元）17537.2181891268212837104478176增幅18.1%13.6%14.8%17.5%16.7%13.4%2、宿遷人均收入與省內(nèi)其他城市比較各城市人均收入比較分析圖1.4宿遷人民生活水平表10：各城市人均可支配收入比較分析表地區(qū)南京無錫泰州徐州淮35

目前宿遷的收入水平比較低，低于全國(guó)（11759元）的平均收入水平。只有江蘇平均收入水平（14084.3元）的58%。增速方面，宿遷的收入平均增長(zhǎng)速度（9.5%）低于其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度(13.2%)。龍行觀點(diǎn)：1.4宿遷人民生活水平龍行觀點(diǎn)：1.4宿遷人民生活水平36表11：各城市恩格爾系數(shù)比較分析表年份\地區(qū)南京無錫連云港徐州淮安江蘇宿遷2003年40.4%38.3%43.7%41.3%44.2%42.2%47.7%2004年35.4%37.9%43.8%38.4%44.1%39.9%48.2%2005年36.1%36.9%39%39.4%40.9%38.2%47.6%2006年33.9%34.4%41.2%38%40.4%37.8%44.8%3、宿遷恩格爾系數(shù)統(tǒng)計(jì)及分析1.4宿遷人民生活水平各城市恩格爾系數(shù)比較分析表表11：各城市恩格爾系數(shù)比較分析表年份\地區(qū)南京無錫連云港徐37

國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合我國(guó)特殊情況，恩格爾系數(shù)在50%以上為貧困，40-50%為溫飽，35-40%為小康，30-35%為富裕，低于30%為最富裕。

可以看出,宿遷人民的城鄉(xiāng)生活水平和省內(nèi)其他城市有一定的差距，距離小康水平有很長(zhǎng)的路要走。龍行觀點(diǎn)：1.4宿遷人民生活水平龍行觀點(diǎn)：1.4宿遷人民生活水平38表12：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額比較分析表4、宿遷城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額統(tǒng)計(jì)及分析1.4宿遷人民生活水平地區(qū)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年存款余額（億元）61.172.387.2105.3129.2140.3166.5存款余額平穩(wěn)增長(zhǎng),表明宿遷的購(gòu)買力沒有提前消耗表12：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額比較分析表4、宿遷城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余392006年宿遷城鎮(zhèn)居民人均住房面積為37.26平方米，超過全省人均住房面積(30.15平方米)的平均水平。位列全省第一位?？梢娝捱w的人均住房水平處在比較高的水平。5、宿遷城市居民人均居住水平分析1.4宿遷人民生活水平2006年宿遷城鎮(zhèn)居民人均住房面積為37.26平方40一、城市總體定位1.5宿遷城市規(guī)劃情況1、城市總體定位具有歷史底蘊(yùn)、文化內(nèi)涵，集湖光秀色、運(yùn)河景觀、黃河新姿、人文景色、建筑品位于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、（生命鏈）生態(tài)特色湖濱城市。城市建設(shè)目標(biāo)：城市建設(shè)定位關(guān)鍵詞：歷史文化、生態(tài)環(huán)保一、城市總體定位1.5宿遷城市規(guī)劃情況1、城市總體定位411.5宿遷城市規(guī)劃情況2、城市布局“一環(huán)、兩帶、三區(qū)、四片、多園”一環(huán)兩帶三區(qū)四片多園指沿城市規(guī)劃區(qū)外圍建設(shè)一條城市生態(tài)防護(hù)林帶。指大運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河風(fēng)光帶。指駱馬湖旅游度假區(qū)、嶂山森林公園保護(hù)區(qū)和六塘河生態(tài)保護(hù)區(qū)。指市府新區(qū)、宿豫新區(qū)、老城區(qū)和宿城新區(qū)綠化。建設(shè)120個(gè)以上的城市街頭綠地、休閑廣場(chǎng)。1.5宿遷城市規(guī)劃情況2、城市布局“一環(huán)、兩帶、三區(qū)、421.5宿遷城市規(guī)劃情況3、宿遷總體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)“西進(jìn)北擴(kuò)、南拓東延、引湖納山”。城市發(fā)展規(guī)劃：城市人口規(guī)劃：市區(qū)人口2006年2010年2020年33萬人50萬人80萬人1.5宿遷城市規(guī)劃情況3、宿遷總體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)“西進(jìn)北431.5宿遷城市規(guī)劃情況1.5宿遷城市規(guī)劃情況441.5宿遷城市規(guī)劃情況1.5宿遷城市規(guī)劃情況45宏觀市場(chǎng)總結(jié)：1、宿遷經(jīng)濟(jì)薄弱的主要原因?yàn)槿狈χеI(yè)拉動(dòng)2、宿遷仍是農(nóng)業(yè)為主的城市，工業(yè)化進(jìn)程處于初始階段3、宿遷房地產(chǎn)投資過旺，供大于求，市場(chǎng)存在隱患4、人民生活水平處在相對(duì)較低的層面上宿遷經(jīng)濟(jì)的騰飛需要5-10年的時(shí)間。5、缺少大型工業(yè)支撐，人口導(dǎo)入量不足宏觀市場(chǎng)總結(jié)：1、宿遷經(jīng)濟(jì)薄弱的主要原因?yàn)槿狈χеI(yè)拉動(dòng)462、中觀市場(chǎng)分析2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2.2一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析2.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析2.4三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）分析2.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)2、中觀市場(chǎng)分析2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2.247宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展起始與2002年底，市區(qū)房?jī)r(jià)從700~800元/平方米一路上漲到現(xiàn)今的2600元/平方米左右。5年左右的時(shí)間房?jī)r(jià)上漲了1800~1900元/平方米。由于基數(shù)低，漲幅仍較為有限，與蘇北地區(qū)其他城市相比仍有一定的差距。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，商品房銷售價(jià)格不高2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征：宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展起始與2002年底，市區(qū)房?jī)r(jià)從7048目前市場(chǎng)在售樓盤中多層項(xiàng)目仍戰(zhàn)局主流產(chǎn)品的位置，且規(guī)模屬于中等或中等以下規(guī)模為主，鮮見小高層、高層及別墅等項(xiàng)目。同時(shí)樓盤綜合品質(zhì)不高，小區(qū)缺乏應(yīng)有的各項(xiàng)配套設(shè)施。2、市場(chǎng)在售樓盤多以中小型多層項(xiàng)目為主，綜合品質(zhì)不高2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況目前市場(chǎng)在售樓盤中多層項(xiàng)目仍戰(zhàn)局主流產(chǎn)品的位置，且49根據(jù)我們對(duì)宿遷在售樓盤的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤年平均去化量在300套左右。這與宿遷城市化進(jìn)程的緩慢及居民購(gòu)買力的有限有著直接的關(guān)系。3、居民購(gòu)買力有限，購(gòu)房熱情不高，多數(shù)樓盤去化周期長(zhǎng)2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況根據(jù)我們對(duì)宿遷在售樓盤的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓50隨著宿遷市政府加大對(duì)市區(qū)未開發(fā)地塊的推進(jìn)力度，要求開發(fā)商在開發(fā)期限內(nèi)完成對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)，使開發(fā)商加快了開發(fā)建設(shè)的步伐，前幾年未及時(shí)開發(fā)的住宅項(xiàng)目集中在近階段上市，使目前宿遷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)，且將在一定周期內(nèi)保持。4、市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況隨著宿遷市政府加大對(duì)市區(qū)未開發(fā)地塊的推進(jìn)力度，要求51現(xiàn)階段，宿遷市購(gòu)房者青睞于多層項(xiàng)目，而高層由于得房率底、物業(yè)費(fèi)高，當(dāng)?shù)厝四壳皩?duì)高層產(chǎn)品還存在一定的抗性。5、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)高層存在一定的抗性2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況現(xiàn)階段，宿遷市購(gòu)房者青睞于多層項(xiàng)目，而高層由于得房522.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2、宿遷房地產(chǎn)投資情況：年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地產(chǎn)投資開發(fā)額（億元）2.774.4771323.331.449.7增幅59.5%61.4%56.6%86.6%78.5%34.8%58%表13：宿遷房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)表：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)圖2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2、宿遷房地產(chǎn)投資情況：年532.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重與其他城市房地產(chǎn)投資比較2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重與54

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,今年宿遷房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。增幅自2000年來保持在62%以上，從政府的土地供應(yīng)來看，我們預(yù)計(jì)2008年增長(zhǎng)幅度仍然會(huì)很大。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重逐年上升，表明宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)開始啟動(dòng)，從各城市的橫向比較來看，宿遷的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度最快。結(jié)合宿遷的房地產(chǎn)增幅遠(yuǎn)超固定資產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增幅，我們可以判斷：龍行觀點(diǎn)：2006年以來的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快了！2.1宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況龍行觀點(diǎn)：2006年以來的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快了！552.2一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析根據(jù)宿遷市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2001年8月至2007年下半年，宿遷市以招標(biāo)、掛牌、拍賣形式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)用地共計(jì)面積為11040畝。宿遷土地市場(chǎng)交易情況：年份2006年2007年本年推出地塊數(shù)量（幅）4750本年成交土地（畝）35862487本年土地成交價(jià)款（萬元均成交土地價(jià)格（萬/畝）39.638.7表14：宿遷近兩年土地出讓統(tǒng)計(jì)：2.2一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析根據(jù)宿遷562.2一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析平均地價(jià)維持在40萬/畝相當(dāng)?shù)偷膶用嫔?，高額的房地產(chǎn)投資回報(bào)、寬松的定價(jià)空間不利于良性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的形成。未來幾年，宿遷將持續(xù)有大量的土地進(jìn)行開發(fā)，商品房供應(yīng)量仍將繼續(xù)放大。2.2一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析平均地價(jià)572.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析2003年2004年2005年2006年施工面積（萬平方米）111.8104146200竣工面積（萬平方米）47.6776127140銷售面積（萬平方米）56.0357.2567.0165.4供求比0.85：11.32：11.9：12.14：1表15：宿遷商品房供求分析表：市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，供求比繼續(xù)拉大2.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析2003年2004年2582.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析商品房銷售價(jià)格持續(xù)走高宿遷商品房均價(jià)增長(zhǎng)圖：近兩年商品房?jī)r(jià)格漲幅很大，眾多市民對(duì)房?jī)r(jià)持樂觀態(tài)度。2.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析商品房銷售價(jià)格持續(xù)走高592.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析小高層、高層商品房銷售遭遇瓶頸宿遷目前在售項(xiàng)目大都以多層住宅為主，但新批項(xiàng)目小高層和高層紛紛出現(xiàn)。老城區(qū)新項(xiàng)目幾乎都是小高層和高層，市府新區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量的小高層和高層住宅。

小高層和高層住宅的價(jià)格高、得房率低、物業(yè)費(fèi)用高，目前大部分市民尚不能接受。從目前在售項(xiàng)目來看，大多市民傾向于選擇多層住宅。2.3二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析小高層、高層商品房銷售602.4三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）分析在一手房市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段的宿遷，二手房市場(chǎng)尚為形成。從我們實(shí)地調(diào)查的情況看，宿遷二手房中介門店很少，零星的房屋買賣也基本在當(dāng)?shù)氐姆课萁灰字行恼归_。宿遷二手房市場(chǎng)處于萌芽階段2.4三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）分析在一612.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)隨著城市行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中大量閑置土地在政府和資金雙重壓力下紛紛進(jìn)入開發(fā)，我們預(yù)計(jì)宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年會(huì)持續(xù)紅火。1）今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)紅火2.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)隨著城市622.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況來看，宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)未來基本供求情況不容樂觀，紅火的市場(chǎng)背后各開發(fā)商同樣面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商普遍實(shí)力較弱，今后面臨行業(yè)內(nèi)重新洗牌的可能性很大。2）供大于求市場(chǎng)壓力繼續(xù)增大2.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)從統(tǒng)計(jì)數(shù)632.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)目前宿遷的住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要以多層為主，且大多數(shù)樓盤仍然只停留在戶型、建筑結(jié)構(gòu)功能和建筑外立面創(chuàng)新階段、整體居住品質(zhì)較低。但從我們考察的尚為開盤的樓盤規(guī)劃來看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后宿遷未來的住宅品質(zhì)會(huì)有所提升。3）未來宿遷樓盤的品質(zhì)將有所提升2.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)目前宿遷642.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)我們判斷目前宿遷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式是低起點(diǎn)跳躍式發(fā)展，在尚未有規(guī)模性產(chǎn)業(yè)支持的情況下，大規(guī)模的開發(fā)會(huì)為該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下隱患。4）未來宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有潛在隱患2.5宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)我們判斷653、微觀市場(chǎng)分析3.1宿遷在售樓盤總體分析3.2重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析3.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤供求分析3.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品類型分析3.5競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析3.6競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面積分析3.7競(jìng)爭(zhēng)樓盤客源分析3.8微觀市場(chǎng)總結(jié)3、微觀市場(chǎng)分析3.1宿遷在售樓盤總體分析3.2663.1宿遷在售樓盤總體分析四大板塊劃分市府新區(qū)與老城區(qū)中間隔著黃河古道，距離中心商業(yè)區(qū)3公里以內(nèi)。由于規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境優(yōu)美，交通、配套設(shè)施逐步完善，高檔小區(qū)、大型生活社區(qū)的相繼出現(xiàn)，該板塊將是未來市民購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。一、市府新區(qū)

3.1宿遷在售樓盤總體分析四大板塊劃分673.1宿遷在售樓盤總體分析儷景豪庭新園小區(qū)華泰御家園水景豪庭陽(yáng)光花園云峰帝景仁恒公寓富康花園西湖上城百米香榭項(xiàng)王小區(qū)金陵名府國(guó)泰廣場(chǎng)國(guó)大名苑城宇大廈富強(qiáng)大廈天星花園大上海陽(yáng)光府邸大華商城歐洲花園希望城金色水岸通城山莊富豪現(xiàn)代城隆園別墅綠城庭園富豪御景城青華花苑學(xué)府雅苑月亮城銀河花園新宿中花園康庭茗苑中豪國(guó)際星城區(qū)域樓盤：38個(gè)區(qū)域均價(jià)：2300元/平方米3.1宿遷在售樓盤總體分析儷景豪庭新園小區(qū)華泰御家園水683.1宿遷在售樓盤總體分析占地面積：33萬平方米總建面積：80萬平方米容積率：2.4物業(yè)類型：高層銷售價(jià)格：2950元/平方米區(qū)域明星樓盤：中泰國(guó)際星城

作為宿遷第一規(guī)模大盤，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格上也遙遙領(lǐng)先與周邊樓盤，從實(shí)際成交價(jià)格來看，與報(bào)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，平均成交價(jià)格低于2700元/平方米。說明宿遷人對(duì)價(jià)格的敏感度要高于對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的追求度。3.1宿遷在售樓盤總體分析占地面積：33萬平方米區(qū)域明693.1宿遷在售樓盤總體分析目前河?xùn)|板塊的項(xiàng)目主要集中在運(yùn)河邊上，或距離通往老城區(qū)的主干道200米以內(nèi)。政府加大對(duì)運(yùn)河風(fēng)光帶的建設(shè)，該板塊距離市中心僅一條運(yùn)河之隔，隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，大型社區(qū)、不高的房?jī)r(jià)，將吸引部分市民的購(gòu)房眼球。二、河?xùn)|區(qū)（宿豫區(qū)）3.1宿遷在售樓盤總體分析目前河?xùn)|板塊703.1宿遷在售樓盤總體分析上海浦東國(guó)際花園豫景山莊中通·名仕嘉園東城陽(yáng)光名都錦華名園金外灘宿遷小香港商貿(mào)城九龍花園名河雅居珠江花園江山國(guó)際花園東區(qū)第一街東方花園豫苑別墅萬豪新城都市晨光天一苑桃李苑惠隆花園黃山佳苑文昌花園區(qū)域樓盤：26個(gè)區(qū)域均價(jià)：1700元/平方米3.1宿遷在售樓盤總體分析上海浦東國(guó)際花園豫景山莊中通713.1宿遷在售樓盤總體分析占地面積：17.5萬平方米總建面積：25萬平方米總戶數(shù)：1600多戶開盤日期：2005年6月物業(yè)類型：多層、小高層房型面積：85—140平方米銷售價(jià)格：1900元/平方米銷售戶數(shù)：1000戶左右區(qū)域明星樓盤：新城·江山國(guó)際花園

開盤兩年半去化1000戶，平均月銷售30多套，在宿遷屬于銷售比較好的樓盤。3.1宿遷在售樓盤總體分析占地面積：17.5萬平方米區(qū)723.1宿遷在售樓盤總體分析由于開發(fā)區(qū)距離市中心在6公里路程外，目前交通不是很方便，生活配套設(shè)施匱乏，該板塊形成氣候尚需時(shí)日。但是由于該板塊是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，基礎(chǔ)建設(shè)投入大，規(guī)劃合理，房?jī)r(jià)較低，無疑是中低收入家庭解決住房問題的首選。

三、開發(fā)區(qū)3.1宿遷在售樓盤總體分析由于開發(fā)區(qū)733.1宿遷在售樓盤總體分析區(qū)域樓盤：10個(gè)區(qū)域均價(jià)：1500元/平方米新上海大世界香格里拉花園雅藍(lán)國(guó)際花園御庭世紀(jì)東方明珠御景苑明珠公寓雙河庭院騰輝·翠屏南園宿遷淮海建材裝飾城嘉麗·歐洲城3.1宿遷在售樓盤總體分析區(qū)域樓盤：10個(gè)區(qū)域均價(jià)：1743.1宿遷在售樓盤總體分析作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，老城區(qū)仍是市民的購(gòu)房首選區(qū)域。目前約28個(gè)在建、在售項(xiàng)目。隨著運(yùn)河風(fēng)光帶的建設(shè)，沿運(yùn)河路項(xiàng)目扎堆。新建項(xiàng)目以小高層和高層為主，均價(jià)在2600元/平方米左右。

目前政府對(duì)老城改造速度放慢，拆遷力度減弱，老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將放緩，該區(qū)域在開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)以及與其它板塊爭(zhēng)奪客源將是該區(qū)域面臨的主要挑戰(zhàn)。老城區(qū)3.1宿遷在售樓盤總體分析作為傳統(tǒng)的商753.1宿遷在售樓盤總體分析區(qū)域樓盤：28個(gè)區(qū)域均價(jià)：2600元/平方米頤景華庭金谷花園聚富園上城麗景盛世康城錦繡怡園金鼎名座亞方花園時(shí)代廣場(chǎng)浩誠(chéng)源國(guó)際購(gòu)物中心西院·世家楓情水岸江山城市廣場(chǎng)鳳凰城東城水岸蘇豪國(guó)際鉑金公寓綠洲豪庭興鴻名城金港花園濱江國(guó)際花園香榭里·明珠項(xiàng)里御景怡景名苑恒佳花園3.1宿遷在售樓盤總體分析區(qū)域樓盤：28個(gè)區(qū)域均價(jià)：2763.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析頤景華庭金谷花園聚富園上城麗景盛世康城錦繡怡園金鼎名座亞方花園時(shí)代廣場(chǎng)浩誠(chéng)源國(guó)際購(gòu)物中心西院·世家楓情水岸江山城市廣場(chǎng)鳳凰城東城水岸蘇豪國(guó)際鉑金公寓綠洲豪庭興鴻名城金港花園濱江國(guó)際花園香榭里·明珠項(xiàng)里御景怡景名苑恒佳花園運(yùn)河片中心片城北片城南片老城區(qū)片區(qū)劃分3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析頤景華庭金谷花園聚富園上城麗景盛世康77重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析根據(jù)對(duì)老城區(qū)板塊的劃分后，本項(xiàng)目處于運(yùn)河片板塊內(nèi)，樓盤間外部資源相似，因此我們作為重點(diǎn)分析產(chǎn)品來考量。3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析根據(jù)對(duì)老城區(qū)板塊的劃分后，本項(xiàng)目處781、東城水岸開發(fā)商宿遷鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積11萬平方米總建面積14萬平方米（三期4萬平方米）總戶數(shù)980戶（三期336戶）綠化率38.5%物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米/月開盤日期2003年8月，三期06年4月銷售套數(shù)890套，三期剩90套房型面積84~139㎡主力面積129㎡主力客源政府公務(wù)員、拆遷戶、其他平均單價(jià)2600元/平方米主力總價(jià)30萬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目開發(fā)早，有一定的市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目總體平庸。1、東城水岸開發(fā)商宿遷鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積1792、江山城市廣場(chǎng)開發(fā)商南京江山集團(tuán)占地面積4.5萬平方米總建面積11.3萬平方米總戶數(shù)438戶產(chǎn)品類型小高層\高層物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米/月開盤日期二期07年10月銷售套數(shù)142戶房型面積90~220㎡主力面積110㎡、133㎡主力客源公務(wù)員、私營(yíng)小老板平均單價(jià)2800元/平方米主力總價(jià)30萬、35萬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析高層抗性產(chǎn)品+大面積+高定價(jià),是造成項(xiàng)目滯銷的主要原因2、江山城市廣場(chǎng)開發(fā)商南京江山集團(tuán)占地面積4.5萬803、濱江國(guó)際花園開發(fā)商江蘇潤(rùn)石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積7萬平方米總建面積11萬平方米總戶數(shù)740戶綠化率40%產(chǎn)品類型多層、小高層、聯(lián)排、疊加開盤日期2007年12月28日銷售套數(shù)30套房型面積多層50~140㎡、別墅180~260㎡主力面積120㎡主力客源公務(wù)員、外地投資客、其他平均單價(jià)2400~2800元/平方米均價(jià)2600元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析從建筑風(fēng)格上切入，“地中海風(fēng)情”在平庸的市場(chǎng)中獲得了不錯(cuò)的效果。3、濱江國(guó)際花園開發(fā)商江蘇潤(rùn)石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地814、香榭里·明珠開發(fā)商宿遷宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積5萬平方米總建面積8萬平方米總戶數(shù)600戶產(chǎn)品類型多層、小高層物業(yè)費(fèi)0.2元/平方米/月開盤日期2005年12月銷售套數(shù)280套房型面積90~140㎡主力面積110㎡主力客源周邊居民、拆遷戶、公務(wù)員平均單價(jià)2200~2600元/平方米均價(jià)2400元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析不專業(yè)的定位、不專業(yè)的銷售=不太滿意的銷售成績(jī)。4、香榭里·明珠開發(fā)商宿遷宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地825、名都·楓情水岸開發(fā)商宿遷萬泰房地產(chǎn)有限公司占地面積1.36萬平方米總建面積2萬平方米總戶數(shù)90戶產(chǎn)品類型多層、商鋪物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米/月開盤日期2006年8月銷售套數(shù)85套房型面積96~128㎡主力面積118㎡主力客源周邊居民、拆遷戶平均單價(jià)1800~2480元/平方米均價(jià)2300元/平方米3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目規(guī)模較小，無特色，賣點(diǎn)不強(qiáng)。5、名都·楓情水岸開發(fā)商宿遷萬泰房地產(chǎn)有限公司占地面836、頤景華庭開發(fā)商江蘇佳德置業(yè)有限公司占地面積3.3萬㎡總建面積6.9萬㎡（住宅5萬㎡）總戶數(shù)444戶產(chǎn)品類型高層、商業(yè)物業(yè)費(fèi)0.6元/平方米/月開盤日期2006年5月銷售套數(shù)300套房型面積98~210㎡主力面積110㎡主力客源公務(wù)員、私營(yíng)老板平均單價(jià)2500~3000元/平方米均價(jià)2700元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析搬用綠城前進(jìn)的建筑立面，但產(chǎn)品類型和立面風(fēng)格在當(dāng)?shù)芈燥@超前。6、頤景華庭開發(fā)商江蘇佳德置業(yè)有限公司占地面積3.3847、鉑金城市公寓開發(fā)商江蘇金柏年物業(yè)管理有限公司

占地面積8690㎡總建面積98000㎡總戶數(shù)700戶產(chǎn)品類型公寓物業(yè)費(fèi)0.78元/平方米/月開盤日期2007年10月銷售套數(shù)142套房型面積50~130㎡主力面積60㎡主力客源私營(yíng)老板、外地投資客平均單價(jià)2600~3500元/平方米均價(jià)3000元/平方米3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)3000元的均價(jià)代表了宿遷房?jī)r(jià)的最高水平。中心地段、小面積投資產(chǎn)品，宿遷目前熱銷樓盤。7、鉑金城市公寓開發(fā)商江蘇金柏年物業(yè)管理有限公司占85銷售市場(chǎng)不溫不火，樓盤月平均銷售19套3.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤供求分析供應(yīng)量（戶）銷售量（戶）剩余套數(shù)（戶）銷售時(shí)間（月）月均銷售套數(shù)東城水岸980890905217江山城市廣場(chǎng)438142296403.6濱江國(guó)際花園74030710130香榭里·明珠6002803202411.7明珠·楓情水岸90855146.7頤景華庭4443001441915.8鉑金城市公寓700142558347總計(jì)399218692123/表16：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供求分析表：銷售市場(chǎng)不溫不火，樓盤月平均銷售19套3.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤供86多層、小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)花園洋房存在空白市場(chǎng)3.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品類型分析多層小高層別墅公寓花園洋房東城水岸√√江山城市廣場(chǎng)√濱江國(guó)際花園√√√√香榭里·明珠√√明珠·楓情水岸√頤景華庭√鉑金城市公寓√表17：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)類型分析表：多層、小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)3.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品類型分析多層小87區(qū)域樓盤均價(jià)在2300~3000元/平方米3.5競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格（元/平方米）東城水岸2600江山城市廣場(chǎng)2800濱江國(guó)際花園2600香榭里·明珠2400明珠·楓情水岸2300頤景華庭2700鉑金城市公寓3000表18：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析表：區(qū)域樓盤均價(jià)在2300~3000元/平方米3.5競(jìng)爭(zhēng)樓882房80~100平方米市場(chǎng)供少求旺市場(chǎng)需求未得到釋放。3.6競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面積分析表19：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析表：所含樓盤戶型面積所占比例銷售率東城水岸江山城市廣場(chǎng)濱江國(guó)際花園香榭里·明珠明珠·楓情水岸頤景華庭鉑金城市公寓1房1廳80以下25%40%2房2廳80~10010%90%3房2廳100~13060%60%4房2廳130以上5%20%2房80~100平方米市場(chǎng)供少求旺3.6競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面89公務(wù)員、私營(yíng)老板、拆遷戶和外地投資客構(gòu)成了宿遷主力購(gòu)房客源。3.7競(jìng)爭(zhēng)樓盤客源分析表20：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客源分析表：客源東城水岸政府公務(wù)員、拆遷戶、其他江山城市廣場(chǎng)公務(wù)員、私營(yíng)小老板濱江國(guó)際花園公務(wù)員、外地投資客、其他香榭里·明珠周邊居民、拆遷戶、公務(wù)員明珠·楓情水岸周邊居民、拆遷戶頤景華庭公務(wù)員、私營(yíng)老板鉑金城市公寓私營(yíng)老板、外地投資客公務(wù)員、私營(yíng)老板、拆遷戶和外地投資客構(gòu)成了宿遷主力購(gòu)房客源。903.8微觀市場(chǎng)總結(jié)：1、宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第一輪發(fā)展期，市場(chǎng)成熟度不夠，經(jīng)過跳躍式發(fā)展，市場(chǎng)供求失衡。2、市區(qū)在售樓盤超過100家，客源分流情況嚴(yán)重。3、市場(chǎng)平均價(jià)格遠(yuǎn)低于蘇北其他城市，但受供求關(guān)系影響，上漲勢(shì)頭明顯放緩。4、戶型設(shè)計(jì)沒有考慮市場(chǎng)需求，缺少經(jīng)濟(jì)型精致戶型。5、市場(chǎng)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋求差異化樓盤效果明顯。3.8微觀市場(chǎng)總結(jié)：1、宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第一輪914、項(xiàng)目分析4.1項(xiàng)目地塊地圖4.2項(xiàng)目地塊周邊照片4.3項(xiàng)目四至情況4.4項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析4.5項(xiàng)目SWOT分析4、項(xiàng)目分析4.1項(xiàng)目地塊地圖4.2項(xiàng)目924.1、項(xiàng)目地塊地圖N項(xiàng)目地塊幸

福路運(yùn)河路京杭大運(yùn)河宿豫區(qū)市府東路黃運(yùn)西路黃運(yùn)中路商業(yè)中心古黃河4.1、項(xiàng)目地塊地圖N項(xiàng)目幸運(yùn)京杭大運(yùn)河宿豫區(qū)市934.2、項(xiàng)目地塊周邊照片現(xiàn)場(chǎng)照片目前現(xiàn)場(chǎng)仍未完成拆遷。項(xiàng)目不具備快速開發(fā)的條件.4.2、項(xiàng)目地塊周邊照片現(xiàn)目前現(xiàn)場(chǎng)仍未完成拆遷。944.2、項(xiàng)目地塊周邊照片東北側(cè)東側(cè)東南側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)4.2、項(xiàng)目地塊周邊照片東北側(cè)東側(cè)東南側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)954.3、項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目四至情況運(yùn)河路及東城水岸馬陵小區(qū)河道及馬陵小區(qū)西院世家東南北西4.3、項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目四至情況運(yùn)河路及東城水岸馬陵小區(qū)964.4、項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析1、項(xiàng)目地處宿遷老城區(qū)東側(cè)，距離商業(yè)中心不到1000米。2、目前周邊配套設(shè)施相對(duì)完善。3、目前周邊小區(qū)數(shù)量較多，有西院世家、東城水岸、江山城市廣場(chǎng)、濱江國(guó)際花園等多個(gè)在售項(xiàng)目。4、周邊已形成成熟的居住氛圍，區(qū)域成熟度較高。4.4、項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析974.5、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)地塊為凈地、平整四面臨路項(xiàng)目地塊被水系分割，景觀較好南臨顧山公園，生態(tài)居住環(huán)境優(yōu)臨近主干道，交通便利劣勢(shì)緊鄰水系，施工交通會(huì)有些不便四周有幾塊地均為規(guī)劃待建項(xiàng)目，居住氛圍還沒形成機(jī)會(huì)該區(qū)域規(guī)劃為新鎮(zhèn)區(qū)核心地段，升值潛力大顧山處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段，大量企業(yè)入駐將帶來巨大的升值空間本項(xiàng)目是集酒店、商業(yè)、會(huì)展與一體的相對(duì)較大型項(xiàng)目，為鎮(zhèn)政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目威脅新鎮(zhèn)區(qū)還處于規(guī)劃階段，配套需逐步完善地塊周邊有一個(gè)在售，一個(gè)待建項(xiàng)目未來還是有一定競(jìng)爭(zhēng)4.5、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)地塊為凈地、985、項(xiàng)目定位分析5.1定位的目標(biāo)5.2產(chǎn)品定位5.3客源定位5.4建筑風(fēng)格定位5、項(xiàng)目定位分析5.1定位的目標(biāo)5.2產(chǎn)品995.1、項(xiàng)目定位目標(biāo)經(jīng)與開發(fā)商初步溝通，開發(fā)商的目標(biāo)明確為：理性利潤(rùn)最大化住宅項(xiàng)目，平均售價(jià)在3000元/平方米左右，且規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)龍行地產(chǎn)的理解：定價(jià)多少取決于我們對(duì)市場(chǎng)的判斷,在“可控的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)”爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。5.1、項(xiàng)目定位目標(biāo)經(jīng)與開發(fā)商初步溝通，開發(fā)商的目標(biāo)明確為1005.1、目標(biāo)下的問題在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，3000元的銷售均價(jià)如何實(shí)現(xiàn)？Q1:答案：3000元/平方米代表了宿遷最高水平的銷售價(jià)格，目前只有市中心的“鉑金公寓”達(dá)到這個(gè)水平。其他如“中豪國(guó)際星城”通過大手筆規(guī)劃和大資金的推廣，也接近3000元水平，但實(shí)際操作中遇到市場(chǎng)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的抗性很強(qiáng)烈，最后不得已通過降低成交價(jià)格至2700元/平方米才得以實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。5.1、目標(biāo)下的問題在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，3000元的銷售均1015.1、目標(biāo)下的問題在價(jià)格領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)樓盤的條件下如何確保銷售速度？Q2:答案：我們必須做到產(chǎn)品上的適度領(lǐng)先，本項(xiàng)目規(guī)模小，沒有低開高走的空間，推盤策略上只有高開高走的一步到位。如何做到控制風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值前置十分關(guān)鍵。5.1、目標(biāo)下的問題在價(jià)格領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)樓盤的條件下如何確保銷售1025.2、產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位遵循法則：利潤(rùn)最大化法則風(fēng)險(xiǎn)最小化法則快速回籠資金法則企業(yè)品牌營(yíng)造法則1234根據(jù)開發(fā)商目標(biāo)排序：5.2、產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位遵循法則：1234根據(jù)開發(fā)商目1035.2、產(chǎn)品定位通過前面市場(chǎng)分析：區(qū)域（運(yùn)河片）市場(chǎng)均價(jià)2300~2600元/平方米區(qū)域產(chǎn)品類型多層、小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格提升有相當(dāng)大的難度5.2、產(chǎn)品定位通過前面市場(chǎng)分析：區(qū)域（運(yùn)河片）市場(chǎng)均價(jià)21045.2、產(chǎn)品定位解決方案：產(chǎn)品升級(jí)，增加附加價(jià)值5.2、產(chǎn)品定位解決方案：產(chǎn)品升級(jí)，增加附加價(jià)值1055.2、產(chǎn)品定位升級(jí)為什么樣的產(chǎn)品？多層、小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)花園洋房存在空白市場(chǎng)多層小高層別墅公寓花園洋房東城水岸√√江山城市廣場(chǎng)√濱江國(guó)際花園√√√√香榭里·明珠√√明珠·楓情水岸√頤景華庭√鉑金城市公寓√5.2、產(chǎn)品定位升級(jí)為什么樣的產(chǎn)品？多層、小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)1065.2、產(chǎn)品定位定位花園洋房的支撐點(diǎn)通過塑造賦予項(xiàng)目區(qū)別于他的特質(zhì)通過產(chǎn)品升級(jí)拉高單價(jià)回避與對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造市場(chǎng)唯一性5.2、產(chǎn)品定位定位花園洋房的支撐點(diǎn)通過塑造賦予通過產(chǎn)品升1075.2、產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位本案提供給宿遷追求生活品質(zhì)的換房一族，功能最全、環(huán)境最優(yōu)美、性價(jià)比最好的庭院式生活5.2、產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位本案提供給宿遷追求生活品質(zhì)的換房一1085.3、客源定位主力客戶群政府單位公務(wù)員、銀行職員、教師等事業(yè)單位職工私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體老板補(bǔ)充客戶群外來投資客拆遷賠償?shù)木用襦l(xiāng)鎮(zhèn)居民目標(biāo)消費(fèi)者分析5.3、客源定位主力客戶群目標(biāo)消費(fèi)者分析1095.3、客源定位——多數(shù)為二次置業(yè)，總價(jià)承受力較高，需要舒適度較高的居所——追求提升生活品質(zhì)，最好在附加值方面有所突破——對(duì)房子的使用功能已有樸素理解，購(gòu)買樓盤已不單單滿足居住需求，也是身份象征——享受型的實(shí)用主義客戶心態(tài)分析5.3、客源定位——多數(shù)為二次置業(yè)，總價(jià)承受力較高，需要舒1105.3、客源定位產(chǎn)品舒適度要有提升，產(chǎn)品附加值方面有所突破是一個(gè)精神符號(hào)，能獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)同。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。它是一個(gè)社交名片，告訴別人，你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活。消費(fèi)者期待的定位5.3、客源定位產(chǎn)品舒適度要有提升，產(chǎn)品附加值方面有所突破1115.4、建筑風(fēng)格建議建議一：建筑形態(tài)的風(fēng)格：歐式建筑、英倫風(fēng)尚

立面顏色的選擇，有助于對(duì)項(xiàng)目形象的改變，高貴，凝重的顏色，顯示出的不單單是顏色上的感覺，更多的是對(duì)項(xiàng)目檔次的提升

5.4、建筑風(fēng)格建議建議一：建筑形態(tài)的風(fēng)格：歐式建筑、英倫1125.4、建筑風(fēng)格建議天際線的變化，頂式房屋坡度與線條的變化，錯(cuò)落有至，高低有序，達(dá)到同一藍(lán)天下，不同視角，不同景致的效果

5.4、建筑風(fēng)格建議天際線的變化，頂式房屋1135.4、建筑風(fēng)格建議建議二：建筑形態(tài)的風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提歐）。“帕提歐”，是西班牙語(yǔ)對(duì)建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼。5.4、建筑風(fēng)格建議建議二：建筑形態(tài)的風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑1145.4、建筑風(fēng)格建議由于西班牙獨(dú)特的地理位置，日照充沛，西班牙人喜歡在午后的庭院里喝茶、聊天、休憩、沐浴陽(yáng)光，因此庭院之于西班牙建筑來說其功能有如其他歐洲建筑中的livingroom（客廳），是西班牙民宅建筑中不可分割的一部份。5.4、建筑風(fēng)格建議由于西班牙獨(dú)特的地理位置115

1、最孤獨(dú)的時(shí)光，會(huì)塑造最堅(jiān)強(qiáng)的自己。

2、把臉一直向著陽(yáng)光，這樣就不會(huì)見到陰影。

3、永遠(yuǎn)不要埋怨你已經(jīng)發(fā)生的事情，要么就改變它，要么就安靜的接受它。

4、不論你在什么時(shí)候開始，重要的是開始之后就不要停止。

5、通往光明的道路是平坦的，為了成功，為了奮斗的渴望，我們不得不努力。

6、付出了不一定有回報(bào)，但不付出永遠(yuǎn)沒有回報(bào)。

7、成功就是你被擊落到失望的深淵之后反彈得有多高。

8、為了照亮夜空，星星才站在天空的高處。

9、我們的人生必須勵(lì)志，不勵(lì)志就仿佛沒有靈魂。

10、拼盡全力，逼自己優(yōu)秀一把，青春已所剩不多。

11、一個(gè)人如果不能從內(nèi)心去原諒別人，那他就永遠(yuǎn)不會(huì)心安理得。

12、每個(gè)人心里都有一段傷痕，時(shí)間才是最好的療劑。

13、如果我不堅(jiān)強(qiáng)，那就等著別人來嘲笑。

14、早晨給自己一個(gè)微笑，種下一天旳陽(yáng)光。

15、沒有愛不會(huì)死，不過有了愛會(huì)活過來。

16、失敗的定義：什么都要做，什么都在做，卻從未做完過，也未做好過。

17、當(dāng)我微笑著說我很好的時(shí)候，你應(yīng)該對(duì)我說，安好就好。

18、人不僅要做好事，更要以準(zhǔn)確的方式做好事。

19、我們并不需要用太華麗的語(yǔ)言來包裹自己，因?yàn)槲覀円鲎钫鎸?shí)的自己。

20、一個(gè)人除非自己有信心，否則無法帶給別人信心。

21、為別人鼓掌的人也是在給自己的生命加油。

22、失去金錢的人損失甚少，失去健康的人損失極多，失去勇氣的人損失一切。

23、相信就是強(qiáng)大，懷疑只會(huì)抑制能力，而信仰就是力量。

24、那些嘗試去做某事卻失敗的人，比那些什么也不嘗試做卻成功的人不知要好上多少。

25、自己打敗自己是最可悲的失敗，自己戰(zhàn)勝自己是最可貴的勝利。

26、沒有熱忱，世間便無進(jìn)步。

27、失敗并不意味你浪費(fèi)了時(shí)間和生命，失敗表明你有理由重新開始。

28、青春如此華美，卻在煙火在散場(chǎng)。

29、生命的道路上永遠(yuǎn)沒有捷徑可言，只有腳踏實(shí)地走下去。

30、只要還有明天，今天就永遠(yuǎn)是起跑線。

31、認(rèn)真可以把事情做對(duì)，而用心卻可以做到完美。

32、如果上帝沒有幫助你那他一定相信你可以。

33、只要有信心，人永遠(yuǎn)不會(huì)挫敗。

34、珍惜今天的美好就是為了讓明天的回憶更美好。

35、只要你在路上，就不要放棄前進(jìn)的勇氣，走走停停的生活會(huì)一直繼續(xù)。

36、大起大落誰都有拍拍灰塵繼續(xù)走。

37、孤獨(dú)并不可怕，每個(gè)人都是孤獨(dú)的，可怕的是害怕孤獨(dú)。

38、寧可失敗在你喜歡的事情上，也不要成功在你所憎惡的事情上。

39、我很平凡，但骨子里的我卻很勇敢。

40、眼中閃爍的淚光，也將化作永不妥協(xié)的堅(jiān)強(qiáng)。

41、我不去想是否能夠成功，既然選了遠(yuǎn)方，便只顧風(fēng)雨兼程。

42、寧可自己去原諒別人，莫等別人來原諒自己。

43、踩著垃圾到達(dá)的高度和踩著金子到達(dá)的高度是一樣的。

44、每天告訴自己一次：我真的很不錯(cuò)。

45、人生最大的挑戰(zhàn)沒過于戰(zhàn)勝自己！

46、愚癡的人，一直想要?jiǎng)e人了解他。有智慧的人，卻努力的了解自己。

47、現(xiàn)實(shí)的壓力壓的我們喘不過氣也壓的我們走向成功。

48、心若有陽(yáng)光，你便會(huì)看見這個(gè)世界有那么多美好值得期待和向往。

49、相信自己，你能作繭自縛，就能破繭成蝶。

50、不能強(qiáng)迫別人來愛自己，只能努力讓自己成為值得愛的人。

51、不要拿過去的記憶，來折磨現(xiàn)在的自己。

52、汗水是成功的潤(rùn)滑劑。

53、人必須有自信，這是成功的秘密。

54、成功的秘密在于始終如一地忠于目標(biāo)。

55、只有一條路不能選擇――那就是放棄。

56、最后的措手不及是因?yàn)楫?dāng)初游刃有余的自己

57、現(xiàn)實(shí)很近又很冷，夢(mèng)想很遠(yuǎn)卻很溫暖。

58、沒有人能替你承受痛苦，也沒有人能搶走你的堅(jiān)強(qiáng)。

59、不要拿我跟任何人比，我不是誰的影子，更不是誰的替代品，我不知道年少輕狂，我只懂得勝者為。

60、如果你看到面前的陰影，別怕，那是因?yàn)槟愕谋澈笥嘘?yáng)光。

61、寧可笑著流淚，絕不哭著后悔。

62、覺得自己做得到和做不到，只在一念之間。

63、跌倒，撞墻，一敗涂地，都不用害怕，年輕叫你勇敢。

64、做最好的今天，回顧最好的昨天，迎接最美好的明天。

65、每件事情都必須有一個(gè)期限，否則，大多數(shù)人都會(huì)有多少時(shí)間就花掉多少時(shí)間。

66、當(dāng)你被壓力壓得透不過氣來的時(shí)候，記住，碳正是因?yàn)閴毫Χ兂砷W耀的鉆石。

67、現(xiàn)實(shí)會(huì)告訴你，不努力就會(huì)被生活給踩死。無需找什么借口，一無所有，就是拼的理由。

68、人生道路，絕大多數(shù)人，絕大多數(shù)時(shí)候，人都只能靠自己。

69、不是某人使你煩惱，而是你拿某人的言行來煩惱自己。

70、當(dāng)一個(gè)人真正覺悟的一刻，他放棄追尋外在世界的財(cái)富，而開始追尋他內(nèi)心世界的真正財(cái)富。

71、失敗并不意味你浪費(fèi)了時(shí)間和生命，失敗表明你有理由重新開始。

72、人生應(yīng)該樹立目標(biāo)，否則你的精力會(huì)白白浪費(fèi)。

73、山澗的泉水經(jīng)過一路曲折，才唱出一支美妙的歌。

74、時(shí)間告訴我，無理取鬧的年齡過了，該懂事了。

75、命運(yùn)是不存在的，它不過是失敗者拿來逃避現(xiàn)實(shí)的借口。

76、人總是在失去了才知道珍惜！

77、要銘記在心：每天都是一年中最美好的日子。

78、生活遠(yuǎn)沒有咖啡那么苦澀，關(guān)鍵是喝它的人怎么品味！每個(gè)人都喜歡和向往隨心所欲的生活，殊不知隨心所欲根本不是生活。

79、別拿自己的無知說成是別人的愚昧！

80、天空的高度是鳥兒飛出來的，水無論有多深是魚兒游出來的。

81、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。

82、如果我堅(jiān)持什么，就是用大炮也不能打倒我。

83、我們要以今天為坐標(biāo)，暢想未來幾年后的自己。

84、日出時(shí)，努力使每一天都開心而有意義，不為別人，為自己。

85、有夢(mèng)就去追，沒死就別停。

86、今天不為學(xué)習(xí)買單，未來就為貧窮買單。

87、因?yàn)橐粺o所有這才是拼下去的理由。

88、只要我還有夢(mèng)，就會(huì)看到彩虹!

89、你既認(rèn)準(zhǔn)這條路，又何必在意要走多久。

90、盡管社會(huì)是這樣的現(xiàn)實(shí)和殘酷，但我們還是必須往下走。

91、能把在面前行走的機(jī)會(huì)抓住的人，十有八九都會(huì)成功。

92、你能夠先知先覺地領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，后知后覺地苦苦追趕，或不知不覺地被淘汰。

93、強(qiáng)烈的信仰會(huì)贏取堅(jiān)強(qiáng)的人，然后又使他們更堅(jiān)強(qiáng)。

94、人生，不可能一帆風(fēng)順，有得就有失，有愛就有恨，有快樂就會(huì)有苦惱，有生就有死，生活就是這樣。

95、好習(xí)慣的養(yǎng)成，在于不受壞習(xí)慣的誘惑。

96、凡過于把幸運(yùn)之事歸功于自我的聰明和智謀的人多半是結(jié)局很不幸的。

97、如果我們一直告誡自己要開心過每一天，就是說我們并不開心。

98、天氣影響身體，身體決定思想，思想左右心情。

99、不論你在什么時(shí)候結(jié)束，重要的是結(jié)束之后就不要悔恨。

100、只要還有明天，今天就永遠(yuǎn)是起跑線。1、最孤獨(dú)的時(shí)光，會(huì)塑造最堅(jiān)強(qiáng)的自己。116宿遷市運(yùn)河路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2007年12月宿遷市運(yùn)河路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2007年12月117國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來20年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)部門預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率根據(jù)庫(kù)茲涅茨理論：當(dāng)GDP增長(zhǎng)率〈4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為5%-8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng)GDP增長(zhǎng)率＞8%房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界銀行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亞洲開發(fā)銀行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%項(xiàng)目背景分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來20年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)部門預(yù)測(cè)結(jié)果：G118“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序?！薄獓?guó)務(wù)院總理溫家寶《政府工作報(bào)告》“一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！薄獓?guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫價(jià)格調(diào)控結(jié)構(gòu)調(diào)控項(xiàng)目背景分析政府在08年仍將加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)”。“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要119項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析小結(jié)：結(jié)論：剛性需求、供需矛盾，08年一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）放量增大，市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。08年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析小結(jié)：結(jié)論：120報(bào)告總體思路第一部分宏觀市場(chǎng)分析第二部分中觀市場(chǎng)分析第三部分微觀市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目分析第一篇項(xiàng)目定位分析報(bào)告總體思路第一部分宏觀市場(chǎng)分析第二部分中觀市場(chǎng)分析第三部分1211、宏觀市場(chǎng)分析1.1宿遷城市概況1.2宿遷人口情況1.3宿遷經(jīng)濟(jì)情況1.4宿遷人民生活水平1.5宿遷城市規(guī)劃情況1、宏觀市場(chǎng)分析1.1宿遷城市概況1.2宿遷1221.1宿遷城市概況宿遷市一、宿遷地理位置宿遷位于淮海經(jīng)濟(jì)圈中部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)，是亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中新興的中心城市，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。1.1宿遷城市概況宿遷市一、宿遷地理位置1231.1宿遷城市概況二、宿遷行政區(qū)劃宿遷現(xiàn)轄沭陽(yáng)、泗陽(yáng)、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計(jì)111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn)79個(gè)，行政村1418個(gè)。1.1宿遷城市概況二、宿遷行政區(qū)劃宿遷現(xiàn)1241.1宿遷城市概況三、宿遷交通情況公路——京滬高速公路、寧宿徐高速公路、鹽宿徐高速公路。

鐵路——新長(zhǎng)鐵路、規(guī)劃中的淮宿鐵路。航空——距觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里、距白塔埠機(jī)場(chǎng)100公里、距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)260公里。航運(yùn)——京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá)897公里。

1.1宿遷城市概況三、宿遷交通情況公路——京滬高速公1251.1宿遷城市概況四、宿遷城市建設(shè)情況宿遷市區(qū)被兩條河流分割為三個(gè)區(qū)域，從東到西依次為宿豫區(qū)、老城區(qū)和宿城區(qū)。宿遷整體的城市定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”。宿城區(qū)老城區(qū)宿豫區(qū)1.1宿遷城市概況四、宿遷城市建設(shè)情況宿1261.1宿遷城市概況1、宿豫區(qū)宿豫區(qū)曾經(jīng)是宿遷的一個(gè)縣，去年行政區(qū)劃調(diào)整后成為宿遷的一個(gè)區(qū)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)正處于起步階段。該區(qū)域建設(shè)定位為具有獨(dú)立城市功能的都市生活區(qū)。1.1宿遷城市概況1、宿豫區(qū)宿豫區(qū)曾經(jīng)是1271.1宿遷城市概況2、老城區(qū)老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設(shè)定位為宿遷未來的商業(yè)中心。目前該區(qū)域建設(shè)較為成熟，集中了宿遷幾個(gè)高品質(zhì)的高層、小高層樓盤。1.1宿遷城市概況2、老城區(qū)老城區(qū)作為宿1281.1宿遷城市概況3、宿城區(qū)宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門所在地，也將是宿遷未來發(fā)展的新區(qū)。該東南部的宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為宿遷目前重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，集中了一批頗具規(guī)模和實(shí)力的工業(yè)企業(yè)以及高品質(zhì)多層公寓社區(qū)。1.1宿遷城市概況3、宿城區(qū)宿城區(qū)是宿遷129一、宿遷的人口變化及人口組成統(tǒng)計(jì)表1：宿遷人口情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總?cè)丝冢ㄈf人）508.9510.84513517.26521.39524.54526.15農(nóng)業(yè)人口（萬人）387.39370.3365.81381.34323.07321.91314.1非農(nóng)人口（萬人）121.51140.54147.19135.92198.32202.63212.051.2宿遷人口情況一、宿遷的人口變化及人口組成統(tǒng)計(jì)表1：宿遷人口情況統(tǒng)計(jì)1301.2宿遷人口情況宿遷人口增長(zhǎng)分析圖1.2宿遷人口情況宿遷人口增長(zhǎng)分析圖1311.2宿遷人口情況截止2006年末，宿遷總?cè)丝谶_(dá)到526萬人，宿遷市區(qū)目前還沒有形成人口積聚效應(yīng)但是宿遷市區(qū)總?cè)丝谥挥?3萬人其中非農(nóng)業(yè)人口212萬人。1.2宿遷人口情況截止2006年末，宿遷132表2：宿遷城市化率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源——《宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化率23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.3%二、宿遷城市化進(jìn)程1.2宿遷人口情況表2：宿遷城市化率統(tǒng)計(jì)1331.2宿遷人口情況宿遷城市化率變化分析圖1.2宿遷人口情況宿遷城市化率變化分析圖1341.2宿遷人口情況

宿遷的城市化水平在江蘇還處于比較低的位置，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口所占的比重較低。這主要是