湖南長沙新城國際公館初步產(chǎn)品建議課件

“新城國際公館”初步產(chǎn)品建議——致湖南天心實業(yè)發(fā)展有限責任公司新里程·聯(lián)盟（成都）地產(chǎn)顧問有限公司2007.10“新城國際公館”初步產(chǎn)品建議新里程·聯(lián)盟（成都）地產(chǎn)顧問有限項目概況地塊位置：長沙芙蓉南路與湘府路交匯處。北臨湘府路，西臨芙蓉南路。距株洲和湘潭約30分鐘車程。地塊性質(zhì)：商住開發(fā)用地。沿湘府路80米以內(nèi)控制為辦公用地，沿芙蓉南路60米內(nèi)以公建為主，其余為居住用地?？傆玫孛娣e：9.46ha(141.827畝)凈用地面積：6.44ha(96.662畝)地塊南北長約350米，東西長約260米容積率：≤3.0(暫定)建筑覆蓋率：≤27%（暫定）建筑占地面積：≤17,875㎡綠地率：≥42%總建筑面積：≤195,243㎡建筑限高：≤50米項目概況地塊位置：長沙芙蓉南路與湘府路交匯處。北臨湘府路，西規(guī)劃難點湘府路芙蓉南路270—80米非行政辦公350—60米商業(yè)金融用地居住用地根據(jù)本項目的實際用地情況，本項目的產(chǎn)品應(yīng)包含住宅、公寓、寫字樓規(guī)劃難點1：建筑限高的限制，使得本項目的只能修建單一的小高層建筑規(guī)劃難點2：綠地率要求較高，40%以上的土地強制用作綠地景觀建造，可建筑的土地有限，用地較為緊張規(guī)劃難點3：北側(cè)、西側(cè)分別有270和350米的臨街面，臨街面長，進深相對較短，擁有打造商業(yè)項目的先天優(yōu)勢；但商業(yè)的體量確定及業(yè)態(tài)組合較為困難，且必須要盡可能降低對住宅區(qū)的影響，對商業(yè)項目的規(guī)劃提出了更高的要求規(guī)劃難點4：沿芙蓉南路為公寓類產(chǎn)品，由于地塊進深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用東西朝向布局則會帶來享受上較大的抗性規(guī)劃難點5：沿芙蓉南路建筑的開敞與封閉，直接關(guān)系到本項目外部景觀資源的利用規(guī)劃難點湘府路芙蓉南路SWOT分析Strengths優(yōu)勢長株潭一體化的進程經(jīng)過幾年的打造，城市向南發(fā)展已深入民心，新城南片區(qū)成為市民置業(yè)的首選。城市核心，一流地段。位于天心區(qū)政府對面，鄰省政府，未來長沙政治核心區(qū)域，天心生態(tài)新城核心。芙蓉南路、湘府路、三館一中心等市政配套質(zhì)量好、檔次高，進一步帶動區(qū)域整體形象。項目面對文化公園和省政府、區(qū)政府等大面積綠化空間，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，空氣清新，具有建設(shè)高檔住宅的自然條件和景觀。三館一中心的建成，極大地提高區(qū)域的文化檔次，文化氛圍濃郁。中央政務(wù)區(qū)的確立，眾多政府部門即將遷入，為本區(qū)域帶來大量的優(yōu)質(zhì)客戶和高檔住宅需求。距離株潭較近，具備吸引株洲、湘潭地區(qū)購房者的地段優(yōu)勢。長沙房地產(chǎn)的發(fā)展相對滯后，發(fā)展的空間較大，以改善居住條件為目的的消費人群，占購房者的半數(shù)以上，剛性需求較大。外部交通方便。周邊通往京珠高速、機場高速、107國道、城市輕軌（待建）、湘府路和芙蓉南路等路網(wǎng)完善、方便快捷。SWOT分析Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢與市中心有一定的距離，配套未成熟，生活不便利。本地塊短期內(nèi)屬于城郊，由于發(fā)展的時間短，學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行等市政、生活配套不完善。容積率較高，規(guī)劃限制多。容積率與建筑密度成反比，使規(guī)劃布局難度加大，為塑造高品質(zhì)建筑與環(huán)境增加了難度。公建性質(zhì)建筑比例過大。根據(jù)規(guī)劃要求，湘府路80米內(nèi)以辦公、酒店性質(zhì)為主體，芙蓉路60米以公建性商業(yè)與公寓為主；市場消化壓力較大；同時也為迅速回收投資帶來了壓力。公共交通缺乏，為客戶出行帶來不便。90/70政策的影響較大，當前區(qū)域客戶置業(yè)意向主要以中大戶型為主，而小戶型在區(qū)域內(nèi)銷售面積較大，市場承接有壓力，需在產(chǎn)品設(shè)計中進行組合考慮，同時提高了開發(fā)成本。區(qū)域人氣較缺乏，安全保衛(wèi)設(shè)施不完善。SWOT分析Weaknesses劣勢SWOT分析SWOT分析Opportunities機會消費人群置業(yè)理念逐漸成熟，區(qū)域發(fā)展已經(jīng)得到認同，新都市主義成為置業(yè)的主流心態(tài)之一，該主義的推動，有利于本項目的銷售。長沙的城市發(fā)展方向雖然不清晰，東南西北都在擴張和發(fā)展，但向南發(fā)展仍為被市場認可的主要方向，這是本項目面臨的城市發(fā)展機會。長沙房地產(chǎn)市場泡沫較小，自住需求仍為第一需求，加上省會城市的洼地效應(yīng)，市場潛力較大。品質(zhì)摟盤得到消費者的認可。長沙即將進入摟盤品質(zhì)化年代，高層品質(zhì)摟盤逐漸被中高端客戶認同，低品質(zhì)摟盤逐漸被淘汰。本項目的第二市場——株洲和湘潭，房價日漸高企，隨著交通的改善和經(jīng)濟的融合，株潭兩市的房價將會進一步的上升，強化了株潭市民到長沙置業(yè)的決心。城南為長沙未來的市場熱點，為省政府、天心區(qū)政府所在地，芙蓉路沿線樓盤逐漸在開發(fā)，品質(zhì)也在不斷的上升，土地新供給基本停頓，房地產(chǎn)市場持續(xù)看好。長沙舊城改造力度逐漸加大，大規(guī)模的拆遷改造，為房地產(chǎn)帶來大量的居住需求。目前長沙房地產(chǎn)以供應(yīng)普通中低檔商品房和別墅較多，適合中產(chǎn)階級、較富裕階層的產(chǎn)品供應(yīng)量相對較小。介于別墅和普通商品房之間的高層豪宅、品質(zhì)住宅供應(yīng)量偏小。本項目針對中產(chǎn)、較富裕階層的產(chǎn)品定位，將面臨較小的市場競爭。SWOT分析Opportunities機會SWOT分析Threats威脅政府的政策變化，從長株潭一體化到3＋5城市群，從向南融城到全面擴張。雖然向南發(fā)展仍是城市發(fā)展的主方向，但在政策的影響下，城北和城西大量的土地被開發(fā)，分薄了市場的“蛋糕”。湘府路、萬家麗路、芙蓉路沿線以及沿江大道南沿線的大規(guī)模開發(fā)、南湖片區(qū)改造和以中信新城為首的新南城片區(qū)等地的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場潛在的供應(yīng)量是比較大的，這將給大南城區(qū)域帶來直接和白熱化的競爭。長沙可開發(fā)土地存量偏大。由于幾年前的“開發(fā)回報用地”等土地沉淀較大，近期的企業(yè)改造、城市改造計劃用地、新增供應(yīng)量較多，長沙的土地存量土地偏大。和黃、新世界、金源、中信、保利、綠城、建發(fā)、寶業(yè)、碧桂園、卓越等國際、國內(nèi)知名品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的大舉進入，加劇了市場競爭，市場對品質(zhì)和品牌的要求也越來越高。SWOT分析Threats威脅產(chǎn)品組合湘府路芙蓉南路寫字樓+集中式商業(yè)星級服務(wù)式公寓高尚住宅景觀形象廣場北側(cè)為進深80米、臨街面約270米的非行政辦公用地，建議規(guī)劃為高端寫字樓+集中式商業(yè)的形態(tài)。西側(cè)為進深60米，臨街面約350米的商業(yè)金融用地，建議規(guī)劃為星級服務(wù)式公寓。本地塊規(guī)劃應(yīng)盡量避免東西向的樓棟朝向，因此可考慮使用“折板型”點狀布局。西北角為規(guī)劃條件中強制要求的景觀廣場高尚住宅組團為項目用地東南部分，采用組團式布局。產(chǎn)品組合湘府路芙蓉南路總體規(guī)劃思路讓城市生活生生不息新里程觀點：未來，新城國際公館將成為一個這樣的領(lǐng)跑長沙居住的標桿：位于城市核心區(qū)域，有著充足的配套提供各種文化娛樂設(shè)計及休閑空間，能充分滿足人們的都市生活需求融合了商業(yè)、辦公、居住、休閑等多種城市功能，各元素有機結(jié)合，并成為商業(yè)、商務(wù)、居住活動的焦點具有開放性，除了支撐社區(qū)內(nèi)的生活需求之外，更服務(wù)于整個片區(qū)乃至整個城市有著城市中罕見的大尺度綠化空間和完善的生態(tài)系統(tǒng)，能夠重新定義城市生活方式關(guān)鍵詞：便利、安全、高度混合、多元并包總體定位：集合多種形式功能建筑，匯集城市精華的綜合城市住區(qū)目標：長久充滿活力，不管發(fā)展，生生不息總體規(guī)劃思路讓城市生活生生不息總體規(guī)劃方案解讀城市核心復(fù)合型社區(qū)——創(chuàng)造前所未有的全新城市生活城市核心少有的大尺度生態(tài)景觀、完善的市政和生活配套、繁華的商業(yè)中心和商務(wù)集群、具有時代特色的建筑群落，以及寧靜的住宅區(qū)，這樣多元化的城市元素聚集在新城國際公館，相互補充，相互促進，生生不息。中央公園——疏解快節(jié)奏的城市生活由南向北貫穿社區(qū)中心的中央公園，由中央水景和周邊大面積綠地構(gòu)成，這樣大尺度的開放空間，讓居住者在一個寧靜、祥和的公共空間相互交流，更重要的是為小區(qū)自然和生態(tài)環(huán)境帶來可持續(xù)發(fā)展的空間。城市水景——水岸邊的城市生活中央公園以寬闊的城市湖景為核心，通過南北貫穿的水系形成主軸，采取仿原生態(tài)的手段進行打造，完美復(fù)制可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，不僅為社區(qū)提供了優(yōu)美的環(huán)境，更是自然系統(tǒng)中的重要元素，可以充分改善周邊空氣、土壤和水體的質(zhì)量?？沙掷m(xù)景觀系統(tǒng)——永久健康的生命循環(huán)景觀是有生命的，全方位的景觀系統(tǒng)，自然與人造景觀和諧共存，實現(xiàn)自然景觀的可持續(xù)性。在條件允許的情況下，可選擇性的采用以下前沿技術(shù)：雨水的再利用、天然的氣候屏障、地表徑流的過濾與滯留、微氣候控制等?？傮w規(guī)劃方案解讀城市核心復(fù)合型社區(qū)——創(chuàng)造前所未有的全新城市總體規(guī)劃方案解讀綠化網(wǎng)絡(luò)——創(chuàng)造怡人的城市景觀除了中央公園和步行林蔭大道之外，新城國際公館還擁有豐富多樣的綠色空間，包括各個組團的中庭景觀、架空層綠化空間、散步在社區(qū)各個角落的灌木與草坪、甚至建筑中的綠化露臺……這些不同的廣場和其他的公共開放空間形成了一個綠色網(wǎng)絡(luò)，為居住者提供優(yōu)美的自然環(huán)境和親切的休閑、交流和互動的場所。公共建筑——城市生活的載體在小區(qū)中央位置，一系列的社區(qū)公共設(shè)施（如中央公園、會所等）被綠色的小徑與開放空間連結(jié)起來，也和所有的住宅組團相銜接，增加了每個住宅單元的價值。文化休閑區(qū)域——城市生活的現(xiàn)代氣息在本項目用地的西北角，規(guī)劃一個體現(xiàn)時代特色的景觀廣場，同時有機聯(lián)系北部的商業(yè)組團，形成具有一定文化氛圍、聚集大型商場、咖啡館、特色餐飲、健身休閑以及特色零售等商業(yè)形態(tài)的休閑區(qū)域。大型商業(yè)中心在新城國際公館的規(guī)劃中，商業(yè)組團被安排在項目用地北部。這一區(qū)域具有高度能見性與交通便利性，大型賣場能夠滿足多層次的購物需求。它的存在使新城國際公館的居住者能夠充分享受到城市生活的豐富和便利同時也使得整個區(qū)域的人們有了新的消費中心和多樣化的消費選擇?？傮w規(guī)劃方案解讀綠化網(wǎng)絡(luò)——創(chuàng)造怡人的城市景觀零售商業(yè)街在項目用地西面部分，臨芙蓉南路設(shè)計一條以多樣化零售為主的商業(yè)街。這些小型商業(yè)可以由風格化的餐飲、娛樂和配套組成，包括便利店、特色小百貨、咖啡館、書店、花店、洗衣店等等。城市商務(wù)門戶沿湘府路布置由高端寫字樓構(gòu)成的商務(wù)建筑群落。它們是新城國際公館與城市銜接的門戶，不僅能夠全面提升區(qū)域的城市形象，為長沙創(chuàng)造一個新的高端商務(wù)中心，同時還可以為新城國際公館帶來更多高消費力人群，帶來更豐富的行為方式，為區(qū)域注入持久的動力。動靜分區(qū)盡管新城國際公館的商業(yè)非常繁華，但未來的居住者并不會因此失去寧靜的生活環(huán)境。在規(guī)劃中，商業(yè)設(shè)施被集中在湘府路與芙蓉南路，而居住區(qū)則相對集中于地塊的東南部，兩者之間通過一條小區(qū)內(nèi)的車行林蔭道相互分隔開來。這樣的布局不僅使商業(yè)區(qū)域與城市緊密結(jié)合，提升了密集商業(yè)的輻射力，更重要的是，將商業(yè)和居住的人流作了有效的區(qū)分，把商業(yè)活動行為界定在社區(qū)的外圍，從而確保社區(qū)內(nèi)部空間的寧靜與宜居性?？茖W(xué)的交通體系嚴格采用人車分流的交通組織，機動車入小區(qū)后，沿外圍的車行林蔭道單向行駛，機動車出入口相互分離，按1：1的比例設(shè)置地下停車位。步行人群進入小區(qū)后，通過貫穿景觀主軸線的小徑，可快速到達所在單元?？傮w規(guī)劃方案解讀零售商業(yè)街總體規(guī)劃方案解讀親切的鄰里氛圍和諧、融洽的鄰里氛圍源自于公共空間的營造。豐富、多樣的開放空間是新城國際公館規(guī)劃的重點所在。步行化的社區(qū)街道、開闊的居住區(qū)中庭、豐富的戶外活動場所和設(shè)備以及鄰里化的商街，加上中心的中央公園，極大地增加了居住者在社區(qū)內(nèi)活動、與鄰里親切交流的機會。這樣的設(shè)計，能夠?qū)π纬闪己玫泥徖锓諊a(chǎn)生積極的促進。低密度建筑通過建筑的高度拉升，降低建筑密度，把開敞空間、綠化空間、公共場所和步行區(qū)域最大化。同時，在布局上將商業(yè)、寫字樓、公寓等較高密度的建筑群安置在基地外圍，通過在外圍高強度的緊湊開發(fā)，舒緩內(nèi)部住宅區(qū)域的密度，長在出較人性尺度的格局環(huán)境，把空間留給主要的開放空間，并減輕社區(qū)北部的交通流量，進一步減少對內(nèi)部小區(qū)的干擾。錯動式點狀大圍合組團中國人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣是趨向于封閉和圍合的。盡管新城國際公館內(nèi)部設(shè)計了大面積的開放空間，但具體到每一個住宅組團，仍然采用圍合式組團。布局上利用樓棟的錯位擺放增大樓間距，點狀布局形成圍而不合的組團。新城市地標本項目地塊因嚴格的航空限高要求，修建高層建筑成為了一種奢望。因此，體現(xiàn)本項目的時代特色應(yīng)從建筑立面上著手。獨具特色的明日建筑，帶來強烈的視覺沖擊和時代特色，別致的外觀與精致的內(nèi)部空間相輔相成，更增加居住者的身份感與尊崇感?？傮w規(guī)劃方案解讀親切的鄰里氛圍總體規(guī)劃方案解讀住宅產(chǎn)品建議——規(guī)劃錯動式點狀大圍合錯動——在新城國際公館的整體規(guī)劃中，所有樓棟都在盡可能滿足南北朝向的前提下采用錯動式布局，以增大樓間距，同時吸納更多的陽光與清風。根據(jù)本項目的實際情況，我們建議采用“Z”字型錯動式布局。成功案例：成都博瑞地產(chǎn)“優(yōu)品道”點狀——采用點狀的樓棟布局，一方面可以使樓棟形成四面采光，同時可以拉大樓間距，拓寬景觀視野，保證內(nèi)外部景觀資源的均好性。大圍合——中國人的傳統(tǒng)居住觀念都是趨向于封閉和圍合的。本項目采用圍而不合的空間靈動布局，形成不同的住宅組團，進而形成各組團的集中景觀和半開放空間。住宅產(chǎn)品建議——規(guī)劃錯動式點狀大圍合成功案例：成都博瑞地產(chǎn)“住宅產(chǎn)品建議——立面挺拔向上，現(xiàn)代簡約風格本項目的建筑要體現(xiàn)出鮮明的時代特色。因此，符合現(xiàn)代審美觀點的前瞻性突破設(shè)計應(yīng)在本項目中間得以完美體現(xiàn)。造型不拘一格，能夠跳出呆板、生硬的圈子，成為立面設(shè)計的重點。采用直線向上的輪廓，展現(xiàn)出建筑本身挺拔、俊朗的氣質(zhì)，同時利用陽臺、飄窗等體塊的靈動組合，使立面呈現(xiàn)活潑、跳躍的風貌。住宅產(chǎn)品建議——立面挺拔向上，現(xiàn)代簡約風格住宅產(chǎn)品建議——立面立面色彩以白、米白、灰等冷色調(diào)為主，配以暖色調(diào)艷麗的線條穿插。建筑下層采用原木色彩進行裝飾點綴，產(chǎn)生穩(wěn)重的視覺效果。住宅產(chǎn)品建議——立面立面色彩以白、米白、灰等冷色調(diào)為主，配以住宅產(chǎn)品建議——園林采用景觀主軸+分組團特色景觀相結(jié)合的方式打造本項目園林。分組團的規(guī)劃布局，對項目主題景觀的營造相當有利?？梢钥紤]充分利用組團間的過渡空間，建立景觀軸線，把兩個組團有機的聯(lián)系在一起。同時，在本項目的景觀設(shè)計中，應(yīng)與項目中高檔產(chǎn)品的定位相匹配。項目景觀設(shè)計與建筑規(guī)劃相契合，以中心軸景觀向周圍延伸，分組團綠化，走園林精致化、人性化的道路，注重人景互動的參與性以及色彩和雕塑小品的應(yīng)用,把之作為整個景觀設(shè)計的主導(dǎo)思想，同時兼顧觀賞性。借鑒中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)和西方園林開放性特點，通過借景和造景，實現(xiàn)移步移景、曲徑通幽的效果，最終達到主客交融、物我交融的境界；同時采用歐洲細膩的景觀的營造技術(shù)，通過疊水等形式，營造集中式開放動態(tài)空間，增強景觀的開放性、共享性和參與性。社區(qū)景觀在植物配置上強調(diào)植物群的多樣性和生態(tài)性，充分利用喬木、灌木（包括花灌木）、地被植物、草坪以及水生植物等多種類植物，構(gòu)成層次豐富而富有變化的植物立體生態(tài)群落。住宅產(chǎn)品建議——園林采用景觀主軸+分組團特色景觀相結(jié)合的方式住宅產(chǎn)品建議——園林園林主題北歐森林水景水是園林景觀中最活躍的元素，應(yīng)善于對水體的運用，并充分與地形相結(jié)合。水景以小區(qū)中央公園寬闊的城市湖景為核心，通過南北貫穿的水系形成主軸，采取仿原生態(tài)的手段進行打造，完美復(fù)制可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，作為小區(qū)的景觀主軸。各樓棟組團綠地散布水景小品，突顯景觀層次感。也可以形成局部的涓涓細流，上面用木橋通行，形成小橋、流水、人家的閑適生活情趣。住宅產(chǎn)品建議——園林園林主題住宅產(chǎn)品建議——園林注重植被平面和立體的層次感，力求豐富多彩，同時考慮植被的季節(jié)性。盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到各組團景觀的均好性，同時形成較為集中的活動場所，增強人景參與性。植物在色彩上應(yīng)和建筑物的風格相和諧住宅產(chǎn)品建議——園林注重植被平面和立體的層次感，力求豐富多彩住宅產(chǎn)品建議——園林色彩的運用應(yīng)在園林中體現(xiàn)出來，入口處廣場可通過變換的色彩組合成一定的圖案，增強變化感。部分園林和組團內(nèi)可鋪設(shè)彩色道路、木棧道或設(shè)置景觀長廊，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。設(shè)置一些露臺和花棚架，或較為現(xiàn)代的溫室、游廊，及一些精致的桌椅等供業(yè)主小憩。住宅產(chǎn)品建議——園林色彩的運用應(yīng)在園林中體現(xiàn)出來，入口處廣場各組團內(nèi)部可設(shè)置雕塑和風格鮮明的小品，突出趣味性和觀賞性。小區(qū)的公共配套設(shè)施在設(shè)計上別具一格，也可成為景觀的一部分，例如游泳池、網(wǎng)球場等。園林內(nèi)應(yīng)設(shè)置背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)，并且巧妙安放燈光系統(tǒng)。住宅產(chǎn)品建議——園林各組團內(nèi)部可設(shè)置雕塑和風格鮮明的小品，突出趣味性和觀賞性。住宅產(chǎn)品建議——配套頂級私人會所建議在小區(qū)西北角設(shè)置頂級私人會所，與景觀廣場連為一體，同時成為小區(qū)的門戶，彰顯尊貴、典雅的氣質(zhì)。會所面積不低于2000㎡高檔次裝修+世界頂級設(shè)備配置+酒店式殷勤服務(wù)業(yè)主私享，針對高端圈層，不對外營業(yè)會所設(shè)施室內(nèi)恒溫游泳池咖啡吧/茶座棋牌室多功能視聽室健身房（包括器械及跳操房）VIP室網(wǎng)絡(luò)俱樂部閱讀室五星級客房住宅產(chǎn)品建議——配套頂級私人會所會所設(shè)施住宅產(chǎn)品建議——配套游泳池建議小區(qū)采用雙泳池配置，室外景觀游泳池與室內(nèi)恒溫游泳池相輔相成。室內(nèi)恒溫游泳池建議依托會所進行建造，采用下沉式的空間布局，頂部利用玻璃天棚采光，地面鋪設(shè)地暖系統(tǒng)。室外景觀游泳池除具備健身功能之外，還肩負著景觀美化的使命。建議位于小區(qū)中央公園核心位置，與人工湖泊毗鄰，形成水景的感官效果與實際功能相統(tǒng)一的集中區(qū)域。室外景觀游泳池建議分為三個不同的功能區(qū)域：兒童戲水區(qū)、成人深水區(qū)、沖浪按摩區(qū)。住宅產(chǎn)品建議——配套游泳池室外景觀游泳池除具備健身功能之外，住宅產(chǎn)品建議——產(chǎn)品組合水晶國際公寓新城國際公館“樓王”級產(chǎn)品三梯兩戶寬適出行空間，雙入戶方式，完全實現(xiàn)主仆分梯刷卡電梯，僅?？孔约核跇菍樱娞葜苯尤霊魬艟?70㎡，主臥室約50㎡，層高3.3米，寬敞奢侈的城市公寓豪宅，270°景觀視野24小時獨立國防級安防、大堂服務(wù)、保安巡邏、紅外線防越界系統(tǒng)，全面守護居家安全中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)國際精裝修，全部選用國際知名品牌的頂級產(chǎn)品全通透外挑式景觀大堂頂層帶私家游泳池墅質(zhì)洋房一梯兩戶，純板式結(jié)構(gòu)，入戶雙流線設(shè)計刷卡對開門電梯，僅?？孔约核跇菍?，私家電梯廳直接入戶戶型面積80-160㎡，兩房、三房、四房戶型地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)大面積入戶花園、空中花園翡翠別墅僅在墅質(zhì)洋房的一層設(shè)置贈送大面積前庭后院、半地下陽光BOX、6棵以上“別墅生態(tài)樹”挑高客廳，層高6米雙入戶設(shè)計住宅產(chǎn)品建議——產(chǎn)品組合水晶國際公寓住宅產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計總概戶型設(shè)計宗旨在兼顧實用性、靈活性與藝術(shù)性的同時，著力體現(xiàn)居者的生活品位與情調(diào)戶型設(shè)計關(guān)鍵詞板式結(jié)構(gòu)私家電梯廳雙流線入戶大面寬、短進深動靜分區(qū)人性化尺度功能齊備過堂風水區(qū)相對集中居住舒適度室內(nèi)外空間自然過渡灰空間概念住宅產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計總概戶型設(shè)計宗旨住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓主人通過私家電梯廳直接入戶保姆、工人等通過公共電梯入戶工人房自帶衛(wèi)生間生活陽臺豪華主臥平面布置示意1住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓主人通過私家電梯廳直接入戶保姆、住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓空中合院將客廳、餐廳獨立同時形成入戶懸關(guān)工人房帶獨立衛(wèi)生間四件套豪華主臥生活陽臺客用衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間次臥共用衛(wèi)生間平面布置示意2住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓空中合院將客廳、餐廳獨立工人房帶住宅產(chǎn)品建議——細節(jié)使用刷卡電梯，能夠保證電梯僅直達住戶所在樓層，保證住戶安全。雙開門電梯設(shè)計，使公共電梯廳變?yōu)樗郊译娞輳d，更為人性化，增添尊貴之氣。雙流線設(shè)計不同于雙入戶。僅設(shè)一道入戶門，入戶之后根據(jù)功能性需要，在兩種交通路線中選擇一種進入房間內(nèi)部，在保證功能性的同時避免交通碰撞。如下圖所示：保姆買菜歸來，可選擇入戶花園——廚房——餐廳的動線，污染主生活區(qū)；而主人歸來可直接選擇入戶花園——餐廳——客廳的交通路線。住宅產(chǎn)品建議——細節(jié)使用刷卡電梯，能夠保證電梯僅直達住戶所在公寓產(chǎn)品建議——規(guī)劃折板式點狀錯動本項目公寓類產(chǎn)品位于項目用地西側(cè)，臨街面約為350米，地塊進深60米，公寓類產(chǎn)品若采用南北走向一線型排布，則所有房間均為東西朝向，銷售抗性較大，而采用東西走向的布局，雖能解決朝向方面的問題，但不利于土地的集約化利用。成功案例：成都萬科“朗潤園”折板——避免直接形成正東西朝向，偏向南北方向，使各房源都擁有朝向均好性，以降低朝向帶來的銷售抗性。點狀——采用點狀的樓棟布局，樓棟形成四面采光，單戶擁有兩面或三面采光，同時不會在地塊西側(cè)形成視覺屏障，以照顧內(nèi)部住宅組團享受外部景觀資源的需求。錯動——這里的錯動是指與內(nèi)部住宅樓棟的錯動。錯動布置，全面提升樓間距，使公寓住戶能同時享受內(nèi)部住宅組團的優(yōu)美居住環(huán)境。公寓產(chǎn)品建議——規(guī)劃折板式點狀錯動成功案例：成都萬科“朗潤園公寓產(chǎn)品建議——定位頂級服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓——高品質(zhì)服務(wù)與物業(yè)管理的公寓，它是介于酒店與普通住宅之間的一種物業(yè)形式，住在里面的人既可以享受家的感覺，又能夠獲得符合自己需要的個性化物業(yè)服務(wù)。服務(wù)式公寓最早來源于歐洲，當時的旅游區(qū)將一種形似公寓的物業(yè)租給游客做“臨時住家”，同時為住客們提供統(tǒng)一的上門管理，這是服務(wù)式公寓的雛形。在我國，服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又陸續(xù)出現(xiàn)在上海、北京、廣州等一線城市，并于近幾年形成熱點。支撐服務(wù)式公寓的四大因素位置：服務(wù)式公寓的最終租戶一般為城市中、長期停留的商務(wù)客或白領(lǐng)，成熟街區(qū)是他們生活在該地區(qū)的基本理由管理：良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報品質(zhì)：建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求配套：客戶能否享受到全套的生活、商務(wù)服務(wù)服務(wù)式公寓的市場現(xiàn)狀目前上海約有75個大小型的獨立或連鎖式服務(wù)公寓品牌進駐，非集團式經(jīng)營的小型品牌亦有相當?shù)臄?shù)量；北京有近40個品牌進駐，共提供近3萬個住宅單位；北京、上海與廣州三地的服務(wù)式公寓的入住率則分別高達85%、87%、86%。（資料來源：DTZ戴德梁行研究部）公寓產(chǎn)品建議——定位頂級服務(wù)式公寓公寓產(chǎn)品建議——定位投資前景以成都為例，目前經(jīng)濟型酒店的租金價格為100元—200元/天，而在上海，中檔的服務(wù)式公寓日租金價格卻在400—800元/天。在北京和上海的“雅詩閣”服務(wù)公寓，單間的租金約為1600—1700元/天，遠高于如家快捷等經(jīng)濟型酒店。即便是同樣的地段、同樣的開發(fā)商，服務(wù)式公寓與普通公寓相比，租金水平也要遠遠高出。原因在于服務(wù)式公寓良好的管理、響亮的品牌、以及普通公寓無法比擬的生活配套，其他物業(yè)難以比擬。以北京合生國際花園一套102.6㎡的公寓為例，單價為19822.16元/㎡，總價約203.38萬元。預(yù)估年內(nèi)每平方米租金為13美元/月，年內(nèi)投資回報率約為6.3%。預(yù)估兩年內(nèi)每平方米租價將達到35美元，投資回報率達到17%，投資增長性為10.7%。同時，預(yù)估單年回報為34.47萬元，收回房款的年限僅僅為5.9年。（資料來源：DTZ戴德梁行）北京服務(wù)式公寓的代表：東方廣場——東方豪庭公寓開發(fā)商：和記黃埔集團管理公司：DTZ戴德梁行與租金水平：平均50美元/㎡公寓產(chǎn)品建議——定位投資前景北京服務(wù)式公寓的代表：東方廣場—公寓產(chǎn)品建議——細節(jié)戶型：40-80㎡標間、一房、兩房樓層結(jié)構(gòu)：單元式裝修：國際知名品牌頂級產(chǎn)品，菜單式裝修管理：國際知名物業(yè)管理公司全程管理服務(wù)禮遇免費尊享頂級私人會所的全套設(shè)施（服務(wù)性消費除外）英式管家服務(wù)全程租務(wù)代理裝修材料建議衛(wèi)生間：德國Duravit杜拉維特（高域）、德國Hansgrohe漢斯格雅廚房：意大利Boloni科寶·博洛尼整體廚房、德國Alno阿諾地暖系統(tǒng)：丹麥Danfoss丹佛斯新風系統(tǒng)：法國Aereco愛瑞雷格公寓產(chǎn)品建議——細節(jié)戶型：40-80㎡標間、一房、兩房裝修材演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！“新城國際公館”初步產(chǎn)品建議——致湖南天心實業(yè)發(fā)展有限責任公司新里程·聯(lián)盟（成都）地產(chǎn)顧問有限公司2007.10“新城國際公館”初步產(chǎn)品建議新里程·聯(lián)盟（成都）地產(chǎn)顧問有限項目概況地塊位置：長沙芙蓉南路與湘府路交匯處。北臨湘府路，西臨芙蓉南路。距株洲和湘潭約30分鐘車程。地塊性質(zhì)：商住開發(fā)用地。沿湘府路80米以內(nèi)控制為辦公用地，沿芙蓉南路60米內(nèi)以公建為主，其余為居住用地?？傆玫孛娣e：9.46ha(141.827畝)凈用地面積：6.44ha(96.662畝)地塊南北長約350米，東西長約260米容積率：≤3.0(暫定)建筑覆蓋率：≤27%（暫定）建筑占地面積：≤17,875㎡綠地率：≥42%總建筑面積：≤195,243㎡建筑限高：≤50米項目概況地塊位置：長沙芙蓉南路與湘府路交匯處。北臨湘府路，西規(guī)劃難點湘府路芙蓉南路270—80米非行政辦公350—60米商業(yè)金融用地居住用地根據(jù)本項目的實際用地情況，本項目的產(chǎn)品應(yīng)包含住宅、公寓、寫字樓規(guī)劃難點1：建筑限高的限制，使得本項目的只能修建單一的小高層建筑規(guī)劃難點2：綠地率要求較高，40%以上的土地強制用作綠地景觀建造，可建筑的土地有限，用地較為緊張規(guī)劃難點3：北側(cè)、西側(cè)分別有270和350米的臨街面，臨街面長，進深相對較短，擁有打造商業(yè)項目的先天優(yōu)勢；但商業(yè)的體量確定及業(yè)態(tài)組合較為困難，且必須要盡可能降低對住宅區(qū)的影響，對商業(yè)項目的規(guī)劃提出了更高的要求規(guī)劃難點4：沿芙蓉南路為公寓類產(chǎn)品，由于地塊進深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用東西朝向布局則會帶來享受上較大的抗性規(guī)劃難點5：沿芙蓉南路建筑的開敞與封閉，直接關(guān)系到本項目外部景觀資源的利用規(guī)劃難點湘府路芙蓉南路SWOT分析Strengths優(yōu)勢長株潭一體化的進程經(jīng)過幾年的打造，城市向南發(fā)展已深入民心，新城南片區(qū)成為市民置業(yè)的首選。城市核心，一流地段。位于天心區(qū)政府對面，鄰省政府，未來長沙政治核心區(qū)域，天心生態(tài)新城核心。芙蓉南路、湘府路、三館一中心等市政配套質(zhì)量好、檔次高，進一步帶動區(qū)域整體形象。項目面對文化公園和省政府、區(qū)政府等大面積綠化空間，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，空氣清新，具有建設(shè)高檔住宅的自然條件和景觀。三館一中心的建成，極大地提高區(qū)域的文化檔次，文化氛圍濃郁。中央政務(wù)區(qū)的確立，眾多政府部門即將遷入，為本區(qū)域帶來大量的優(yōu)質(zhì)客戶和高檔住宅需求。距離株潭較近，具備吸引株洲、湘潭地區(qū)購房者的地段優(yōu)勢。長沙房地產(chǎn)的發(fā)展相對滯后，發(fā)展的空間較大，以改善居住條件為目的的消費人群，占購房者的半數(shù)以上，剛性需求較大。外部交通方便。周邊通往京珠高速、機場高速、107國道、城市輕軌（待建）、湘府路和芙蓉南路等路網(wǎng)完善、方便快捷。SWOT分析Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢與市中心有一定的距離，配套未成熟，生活不便利。本地塊短期內(nèi)屬于城郊，由于發(fā)展的時間短，學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行等市政、生活配套不完善。容積率較高，規(guī)劃限制多。容積率與建筑密度成反比，使規(guī)劃布局難度加大，為塑造高品質(zhì)建筑與環(huán)境增加了難度。公建性質(zhì)建筑比例過大。根據(jù)規(guī)劃要求，湘府路80米內(nèi)以辦公、酒店性質(zhì)為主體，芙蓉路60米以公建性商業(yè)與公寓為主；市場消化壓力較大；同時也為迅速回收投資帶來了壓力。公共交通缺乏，為客戶出行帶來不便。90/70政策的影響較大，當前區(qū)域客戶置業(yè)意向主要以中大戶型為主，而小戶型在區(qū)域內(nèi)銷售面積較大，市場承接有壓力，需在產(chǎn)品設(shè)計中進行組合考慮，同時提高了開發(fā)成本。區(qū)域人氣較缺乏，安全保衛(wèi)設(shè)施不完善。SWOT分析Weaknesses劣勢SWOT分析SWOT分析Opportunities機會消費人群置業(yè)理念逐漸成熟，區(qū)域發(fā)展已經(jīng)得到認同，新都市主義成為置業(yè)的主流心態(tài)之一，該主義的推動，有利于本項目的銷售。長沙的城市發(fā)展方向雖然不清晰，東南西北都在擴張和發(fā)展，但向南發(fā)展仍為被市場認可的主要方向，這是本項目面臨的城市發(fā)展機會。長沙房地產(chǎn)市場泡沫較小，自住需求仍為第一需求，加上省會城市的洼地效應(yīng)，市場潛力較大。品質(zhì)摟盤得到消費者的認可。長沙即將進入摟盤品質(zhì)化年代，高層品質(zhì)摟盤逐漸被中高端客戶認同，低品質(zhì)摟盤逐漸被淘汰。本項目的第二市場——株洲和湘潭，房價日漸高企，隨著交通的改善和經(jīng)濟的融合，株潭兩市的房價將會進一步的上升，強化了株潭市民到長沙置業(yè)的決心。城南為長沙未來的市場熱點，為省政府、天心區(qū)政府所在地，芙蓉路沿線樓盤逐漸在開發(fā)，品質(zhì)也在不斷的上升，土地新供給基本停頓，房地產(chǎn)市場持續(xù)看好。長沙舊城改造力度逐漸加大，大規(guī)模的拆遷改造，為房地產(chǎn)帶來大量的居住需求。目前長沙房地產(chǎn)以供應(yīng)普通中低檔商品房和別墅較多，適合中產(chǎn)階級、較富裕階層的產(chǎn)品供應(yīng)量相對較小。介于別墅和普通商品房之間的高層豪宅、品質(zhì)住宅供應(yīng)量偏小。本項目針對中產(chǎn)、較富裕階層的產(chǎn)品定位，將面臨較小的市場競爭。SWOT分析Opportunities機會SWOT分析Threats威脅政府的政策變化，從長株潭一體化到3＋5城市群，從向南融城到全面擴張。雖然向南發(fā)展仍是城市發(fā)展的主方向，但在政策的影響下，城北和城西大量的土地被開發(fā)，分薄了市場的“蛋糕”。湘府路、萬家麗路、芙蓉路沿線以及沿江大道南沿線的大規(guī)模開發(fā)、南湖片區(qū)改造和以中信新城為首的新南城片區(qū)等地的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場潛在的供應(yīng)量是比較大的，這將給大南城區(qū)域帶來直接和白熱化的競爭。長沙可開發(fā)土地存量偏大。由于幾年前的“開發(fā)回報用地”等土地沉淀較大，近期的企業(yè)改造、城市改造計劃用地、新增供應(yīng)量較多，長沙的土地存量土地偏大。和黃、新世界、金源、中信、保利、綠城、建發(fā)、寶業(yè)、碧桂園、卓越等國際、國內(nèi)知名品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的大舉進入，加劇了市場競爭，市場對品質(zhì)和品牌的要求也越來越高。SWOT分析Threats威脅產(chǎn)品組合湘府路芙蓉南路寫字樓+集中式商業(yè)星級服務(wù)式公寓高尚住宅景觀形象廣場北側(cè)為進深80米、臨街面約270米的非行政辦公用地，建議規(guī)劃為高端寫字樓+集中式商業(yè)的形態(tài)。西側(cè)為進深60米，臨街面約350米的商業(yè)金融用地，建議規(guī)劃為星級服務(wù)式公寓。本地塊規(guī)劃應(yīng)盡量避免東西向的樓棟朝向，因此可考慮使用“折板型”點狀布局。西北角為規(guī)劃條件中強制要求的景觀廣場高尚住宅組團為項目用地東南部分，采用組團式布局。產(chǎn)品組合湘府路芙蓉南路總體規(guī)劃思路讓城市生活生生不息新里程觀點：未來，新城國際公館將成為一個這樣的領(lǐng)跑長沙居住的標桿：位于城市核心區(qū)域，有著充足的配套提供各種文化娛樂設(shè)計及休閑空間，能充分滿足人們的都市生活需求融合了商業(yè)、辦公、居住、休閑等多種城市功能，各元素有機結(jié)合，并成為商業(yè)、商務(wù)、居住活動的焦點具有開放性，除了支撐社區(qū)內(nèi)的生活需求之外，更服務(wù)于整個片區(qū)乃至整個城市有著城市中罕見的大尺度綠化空間和完善的生態(tài)系統(tǒng)，能夠重新定義城市生活方式關(guān)鍵詞：便利、安全、高度混合、多元并包總體定位：集合多種形式功能建筑，匯集城市精華的綜合城市住區(qū)目標：長久充滿活力，不管發(fā)展，生生不息總體規(guī)劃思路讓城市生活生生不息總體規(guī)劃方案解讀城市核心復(fù)合型社區(qū)——創(chuàng)造前所未有的全新城市生活城市核心少有的大尺度生態(tài)景觀、完善的市政和生活配套、繁華的商業(yè)中心和商務(wù)集群、具有時代特色的建筑群落，以及寧靜的住宅區(qū)，這樣多元化的城市元素聚集在新城國際公館，相互補充，相互促進，生生不息。中央公園——疏解快節(jié)奏的城市生活由南向北貫穿社區(qū)中心的中央公園，由中央水景和周邊大面積綠地構(gòu)成，這樣大尺度的開放空間，讓居住者在一個寧靜、祥和的公共空間相互交流，更重要的是為小區(qū)自然和生態(tài)環(huán)境帶來可持續(xù)發(fā)展的空間。城市水景——水岸邊的城市生活中央公園以寬闊的城市湖景為核心，通過南北貫穿的水系形成主軸，采取仿原生態(tài)的手段進行打造，完美復(fù)制可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，不僅為社區(qū)提供了優(yōu)美的環(huán)境，更是自然系統(tǒng)中的重要元素，可以充分改善周邊空氣、土壤和水體的質(zhì)量?？沙掷m(xù)景觀系統(tǒng)——永久健康的生命循環(huán)景觀是有生命的，全方位的景觀系統(tǒng)，自然與人造景觀和諧共存，實現(xiàn)自然景觀的可持續(xù)性。在條件允許的情況下，可選擇性的采用以下前沿技術(shù)：雨水的再利用、天然的氣候屏障、地表徑流的過濾與滯留、微氣候控制等。總體規(guī)劃方案解讀城市核心復(fù)合型社區(qū)——創(chuàng)造前所未有的全新城市總體規(guī)劃方案解讀綠化網(wǎng)絡(luò)——創(chuàng)造怡人的城市景觀除了中央公園和步行林蔭大道之外，新城國際公館還擁有豐富多樣的綠色空間，包括各個組團的中庭景觀、架空層綠化空間、散步在社區(qū)各個角落的灌木與草坪、甚至建筑中的綠化露臺……這些不同的廣場和其他的公共開放空間形成了一個綠色網(wǎng)絡(luò)，為居住者提供優(yōu)美的自然環(huán)境和親切的休閑、交流和互動的場所。公共建筑——城市生活的載體在小區(qū)中央位置，一系列的社區(qū)公共設(shè)施（如中央公園、會所等）被綠色的小徑與開放空間連結(jié)起來，也和所有的住宅組團相銜接，增加了每個住宅單元的價值。文化休閑區(qū)域——城市生活的現(xiàn)代氣息在本項目用地的西北角，規(guī)劃一個體現(xiàn)時代特色的景觀廣場，同時有機聯(lián)系北部的商業(yè)組團，形成具有一定文化氛圍、聚集大型商場、咖啡館、特色餐飲、健身休閑以及特色零售等商業(yè)形態(tài)的休閑區(qū)域。大型商業(yè)中心在新城國際公館的規(guī)劃中，商業(yè)組團被安排在項目用地北部。這一區(qū)域具有高度能見性與交通便利性，大型賣場能夠滿足多層次的購物需求。它的存在使新城國際公館的居住者能夠充分享受到城市生活的豐富和便利同時也使得整個區(qū)域的人們有了新的消費中心和多樣化的消費選擇?？傮w規(guī)劃方案解讀綠化網(wǎng)絡(luò)——創(chuàng)造怡人的城市景觀零售商業(yè)街在項目用地西面部分，臨芙蓉南路設(shè)計一條以多樣化零售為主的商業(yè)街。這些小型商業(yè)可以由風格化的餐飲、娛樂和配套組成，包括便利店、特色小百貨、咖啡館、書店、花店、洗衣店等等。城市商務(wù)門戶沿湘府路布置由高端寫字樓構(gòu)成的商務(wù)建筑群落。它們是新城國際公館與城市銜接的門戶，不僅能夠全面提升區(qū)域的城市形象，為長沙創(chuàng)造一個新的高端商務(wù)中心，同時還可以為新城國際公館帶來更多高消費力人群，帶來更豐富的行為方式，為區(qū)域注入持久的動力。動靜分區(qū)盡管新城國際公館的商業(yè)非常繁華，但未來的居住者并不會因此失去寧靜的生活環(huán)境。在規(guī)劃中，商業(yè)設(shè)施被集中在湘府路與芙蓉南路，而居住區(qū)則相對集中于地塊的東南部，兩者之間通過一條小區(qū)內(nèi)的車行林蔭道相互分隔開來。這樣的布局不僅使商業(yè)區(qū)域與城市緊密結(jié)合，提升了密集商業(yè)的輻射力，更重要的是，將商業(yè)和居住的人流作了有效的區(qū)分，把商業(yè)活動行為界定在社區(qū)的外圍，從而確保社區(qū)內(nèi)部空間的寧靜與宜居性?？茖W(xué)的交通體系嚴格采用人車分流的交通組織，機動車入小區(qū)后，沿外圍的車行林蔭道單向行駛，機動車出入口相互分離，按1：1的比例設(shè)置地下停車位。步行人群進入小區(qū)后，通過貫穿景觀主軸線的小徑，可快速到達所在單元?？傮w規(guī)劃方案解讀零售商業(yè)街總體規(guī)劃方案解讀親切的鄰里氛圍和諧、融洽的鄰里氛圍源自于公共空間的營造。豐富、多樣的開放空間是新城國際公館規(guī)劃的重點所在。步行化的社區(qū)街道、開闊的居住區(qū)中庭、豐富的戶外活動場所和設(shè)備以及鄰里化的商街，加上中心的中央公園，極大地增加了居住者在社區(qū)內(nèi)活動、與鄰里親切交流的機會。這樣的設(shè)計，能夠?qū)π纬闪己玫泥徖锓諊a(chǎn)生積極的促進。低密度建筑通過建筑的高度拉升，降低建筑密度，把開敞空間、綠化空間、公共場所和步行區(qū)域最大化。同時，在布局上將商業(yè)、寫字樓、公寓等較高密度的建筑群安置在基地外圍，通過在外圍高強度的緊湊開發(fā)，舒緩內(nèi)部住宅區(qū)域的密度，長在出較人性尺度的格局環(huán)境，把空間留給主要的開放空間，并減輕社區(qū)北部的交通流量，進一步減少對內(nèi)部小區(qū)的干擾。錯動式點狀大圍合組團中國人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣是趨向于封閉和圍合的。盡管新城國際公館內(nèi)部設(shè)計了大面積的開放空間，但具體到每一個住宅組團，仍然采用圍合式組團。布局上利用樓棟的錯位擺放增大樓間距，點狀布局形成圍而不合的組團。新城市地標本項目地塊因嚴格的航空限高要求，修建高層建筑成為了一種奢望。因此，體現(xiàn)本項目的時代特色應(yīng)從建筑立面上著手。獨具特色的明日建筑，帶來強烈的視覺沖擊和時代特色，別致的外觀與精致的內(nèi)部空間相輔相成，更增加居住者的身份感與尊崇感。總體規(guī)劃方案解讀親切的鄰里氛圍總體規(guī)劃方案解讀住宅產(chǎn)品建議——規(guī)劃錯動式點狀大圍合錯動——在新城國際公館的整體規(guī)劃中，所有樓棟都在盡可能滿足南北朝向的前提下采用錯動式布局，以增大樓間距，同時吸納更多的陽光與清風。根據(jù)本項目的實際情況，我們建議采用“Z”字型錯動式布局。成功案例：成都博瑞地產(chǎn)“優(yōu)品道”點狀——采用點狀的樓棟布局，一方面可以使樓棟形成四面采光，同時可以拉大樓間距，拓寬景觀視野，保證內(nèi)外部景觀資源的均好性。大圍合——中國人的傳統(tǒng)居住觀念都是趨向于封閉和圍合的。本項目采用圍而不合的空間靈動布局，形成不同的住宅組團，進而形成各組團的集中景觀和半開放空間。住宅產(chǎn)品建議——規(guī)劃錯動式點狀大圍合成功案例：成都博瑞地產(chǎn)“住宅產(chǎn)品建議——立面挺拔向上，現(xiàn)代簡約風格本項目的建筑要體現(xiàn)出鮮明的時代特色。因此，符合現(xiàn)代審美觀點的前瞻性突破設(shè)計應(yīng)在本項目中間得以完美體現(xiàn)。造型不拘一格，能夠跳出呆板、生硬的圈子，成為立面設(shè)計的重點。采用直線向上的輪廓，展現(xiàn)出建筑本身挺拔、俊朗的氣質(zhì)，同時利用陽臺、飄窗等體塊的靈動組合，使立面呈現(xiàn)活潑、跳躍的風貌。住宅產(chǎn)品建議——立面挺拔向上，現(xiàn)代簡約風格住宅產(chǎn)品建議——立面立面色彩以白、米白、灰等冷色調(diào)為主，配以暖色調(diào)艷麗的線條穿插。建筑下層采用原木色彩進行裝飾點綴，產(chǎn)生穩(wěn)重的視覺效果。住宅產(chǎn)品建議——立面立面色彩以白、米白、灰等冷色調(diào)為主，配以住宅產(chǎn)品建議——園林采用景觀主軸+分組團特色景觀相結(jié)合的方式打造本項目園林。分組團的規(guī)劃布局，對項目主題景觀的營造相當有利?？梢钥紤]充分利用組團間的過渡空間，建立景觀軸線，把兩個組團有機的聯(lián)系在一起。同時，在本項目的景觀設(shè)計中，應(yīng)與項目中高檔產(chǎn)品的定位相匹配。項目景觀設(shè)計與建筑規(guī)劃相契合，以中心軸景觀向周圍延伸，分組團綠化，走園林精致化、人性化的道路，注重人景互動的參與性以及色彩和雕塑小品的應(yīng)用,把之作為整個景觀設(shè)計的主導(dǎo)思想，同時兼顧觀賞性。借鑒中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)和西方園林開放性特點，通過借景和造景，實現(xiàn)移步移景、曲徑通幽的效果，最終達到主客交融、物我交融的境界；同時采用歐洲細膩的景觀的營造技術(shù)，通過疊水等形式，營造集中式開放動態(tài)空間，增強景觀的開放性、共享性和參與性。社區(qū)景觀在植物配置上強調(diào)植物群的多樣性和生態(tài)性，充分利用喬木、灌木（包括花灌木）、地被植物、草坪以及水生植物等多種類植物，構(gòu)成層次豐富而富有變化的植物立體生態(tài)群落。住宅產(chǎn)品建議——園林采用景觀主軸+分組團特色景觀相結(jié)合的方式住宅產(chǎn)品建議——園林園林主題北歐森林水景水是園林景觀中最活躍的元素，應(yīng)善于對水體的運用，并充分與地形相結(jié)合。水景以小區(qū)中央公園寬闊的城市湖景為核心，通過南北貫穿的水系形成主軸，采取仿原生態(tài)的手段進行打造，完美復(fù)制可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，作為小區(qū)的景觀主軸。各樓棟組團綠地散布水景小品，突顯景觀層次感。也可以形成局部的涓涓細流，上面用木橋通行，形成小橋、流水、人家的閑適生活情趣。住宅產(chǎn)品建議——園林園林主題住宅產(chǎn)品建議——園林注重植被平面和立體的層次感，力求豐富多彩，同時考慮植被的季節(jié)性。盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到各組團景觀的均好性，同時形成較為集中的活動場所，增強人景參與性。植物在色彩上應(yīng)和建筑物的風格相和諧住宅產(chǎn)品建議——園林注重植被平面和立體的層次感，力求豐富多彩住宅產(chǎn)品建議——園林色彩的運用應(yīng)在園林中體現(xiàn)出來，入口處廣場可通過變換的色彩組合成一定的圖案，增強變化感。部分園林和組團內(nèi)可鋪設(shè)彩色道路、木棧道或設(shè)置景觀長廊，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。設(shè)置一些露臺和花棚架，或較為現(xiàn)代的溫室、游廊，及一些精致的桌椅等供業(yè)主小憩。住宅產(chǎn)品建議——園林色彩的運用應(yīng)在園林中體現(xiàn)出來，入口處廣場各組團內(nèi)部可設(shè)置雕塑和風格鮮明的小品，突出趣味性和觀賞性。小區(qū)的公共配套設(shè)施在設(shè)計上別具一格，也可成為景觀的一部分，例如游泳池、網(wǎng)球場等。園林內(nèi)應(yīng)設(shè)置背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)，并且巧妙安放燈光系統(tǒng)。住宅產(chǎn)品建議——園林各組團內(nèi)部可設(shè)置雕塑和風格鮮明的小品，突出趣味性和觀賞性。住宅產(chǎn)品建議——配套頂級私人會所建議在小區(qū)西北角設(shè)置頂級私人會所，與景觀廣場連為一體，同時成為小區(qū)的門戶，彰顯尊貴、典雅的氣質(zhì)。會所面積不低于2000㎡高檔次裝修+世界頂級設(shè)備配置+酒店式殷勤服務(wù)業(yè)主私享，針對高端圈層，不對外營業(yè)會所設(shè)施室內(nèi)恒溫游泳池咖啡吧/茶座棋牌室多功能視聽室健身房（包括器械及跳操房）VIP室網(wǎng)絡(luò)俱樂部閱讀室五星級客房住宅產(chǎn)品建議——配套頂級私人會所會所設(shè)施住宅產(chǎn)品建議——配套游泳池建議小區(qū)采用雙泳池配置，室外景觀游泳池與室內(nèi)恒溫游泳池相輔相成。室內(nèi)恒溫游泳池建議依托會所進行建造，采用下沉式的空間布局，頂部利用玻璃天棚采光，地面鋪設(shè)地暖系統(tǒng)。室外景觀游泳池除具備健身功能之外，還肩負著景觀美化的使命。建議位于小區(qū)中央公園核心位置，與人工湖泊毗鄰，形成水景的感官效果與實際功能相統(tǒng)一的集中區(qū)域。室外景觀游泳池建議分為三個不同的功能區(qū)域：兒童戲水區(qū)、成人深水區(qū)、沖浪按摩區(qū)。住宅產(chǎn)品建議——配套游泳池室外景觀游泳池除具備健身功能之外，住宅產(chǎn)品建議——產(chǎn)品組合水晶國際公寓新城國際公館“樓王”級產(chǎn)品三梯兩戶寬適出行空間，雙入戶方式，完全實現(xiàn)主仆分梯刷卡電梯，僅?？孔约核跇菍樱娞葜苯尤霊魬艟?70㎡，主臥室約50㎡，層高3.3米，寬敞奢侈的城市公寓豪宅，270°景觀視野24小時獨立國防級安防、大堂服務(wù)、保安巡邏、紅外線防越界系統(tǒng)，全面守護居家安全中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)國際精裝修，全部選用國際知名品牌的頂級產(chǎn)品全通透外挑式景觀大堂頂層帶私家游泳池墅質(zhì)洋房一梯兩戶，純板式結(jié)構(gòu)，入戶雙流線設(shè)計刷卡對開門電梯，僅?？孔约核跇菍?，私家電梯廳直接入戶戶型面積80-160㎡，兩房、三房、四房戶型地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)大面積入戶花園、空中花園翡翠別墅僅在墅質(zhì)洋房的一層設(shè)置贈送大面積前庭后院、半地下陽光BOX、6棵以上“別墅生態(tài)樹”挑高客廳，層高6米雙入戶設(shè)計住宅產(chǎn)品建議——產(chǎn)品組合水晶國際公寓住宅產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計總概戶型設(shè)計宗旨在兼顧實用性、靈活性與藝術(shù)性的同時，著力體現(xiàn)居者的生活品位與情調(diào)戶型設(shè)計關(guān)鍵詞板式結(jié)構(gòu)私家電梯廳雙流線入戶大面寬、短進深動靜分區(qū)人性化尺度功能齊備過堂風水區(qū)相對集中居住舒適度室內(nèi)外空間自然過渡灰空間概念住宅產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計總概戶型設(shè)計宗旨住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓主人通過私家電梯廳直接入戶保姆、工人等通過公共電梯入戶工人房自帶衛(wèi)生間生活陽臺豪華主臥平面布置示意1住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓主人通過私家電梯廳直接入戶保姆、住宅產(chǎn)品建議——水晶國際公寓空中合院將客廳、餐廳獨立同時形成入戶懸關(guān)工人房帶獨立衛(wèi)生間