房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目管理培訓(xùn)課件

批量住宅精裝修項(xiàng)目管理實(shí)戰(zhàn)解決方案

主講:孟老師2011年5月21-22日深圳公開課

交流范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修項(xiàng)目的研發(fā)、設(shè)計(jì)、成本、采購、施工準(zhǔn)備、土建移交、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)、安全文明、工地開放、集中交房等過程管控實(shí)戰(zhàn)解決方案。對象：房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)；研發(fā)、設(shè)計(jì)、成本、采購、營銷、工程、物業(yè)等部門的管理人員，也可作為監(jiān)理單位、施工單位的參考。方式：主要采用XX上市企業(yè)N個(gè)大型批量住宅精裝修項(xiàng)目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點(diǎn)解讀。

交流內(nèi)容：一：精裝房管理概述二：成本采購管理三：研發(fā)設(shè)計(jì)管理四：施工準(zhǔn)備管理五：土建移交管理六：施工質(zhì)量管理七：施工進(jìn)度管理八：成品保護(hù)管理九：安全文明管理十：工地開放管理十一：集中交房管理

第一講：精裝房管理概述

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)二、精裝房的評價(jià)指標(biāo)三、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理的差異化特性四、精裝修項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理意識?五、精裝修項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理思路？六、編制哪些必要的精裝修項(xiàng)目管理文件？

1、92年建設(shè)部190號文件《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》全裝修房：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成；裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求確定；裝修設(shè)計(jì)必須前置；通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個(gè)性化方向發(fā)展。一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

2、08年建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》3、99年國務(wù)院72號文件《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》4、各地方政府相繼出臺政策文件如重慶市政府《關(guān)于印發(fā)加快發(fā)展我市成品住宅指導(dǎo)意見的通知》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5、實(shí)行全裝修交樓的利與弊利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實(shí)現(xiàn)增值與溢價(jià)；裝修進(jìn)入成本降低稅負(fù)；促進(jìn)管理精細(xì)化和業(yè)態(tài)差異化；提高產(chǎn)品品質(zhì)。弊：管理負(fù)荷增大；工期變長；投訴的面增加。

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)6、精裝商品房合同問題7、政府監(jiān)督問題8、精裝房專用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)上海:《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《上海市新建住宅全裝修試點(diǎn)工程裝修監(jiān)理要點(diǎn)》江蘇：《江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)重慶：《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（DBJ50-114-2010）《重慶市保障性住房裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ50-111-2010）《成品住宅裝修工程設(shè)計(jì)技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅裝修工程監(jiān)理技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-122-2011）新國標(biāo)《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程驗(yàn)收規(guī)范》二、精裝房房的評價(jià)指指標(biāo)房產(chǎn)公司尋尋求的是什什么？客戶的忠誠誠度來源于于什么？客戶的滿意意度主要體體現(xiàn)在哪些些方面呢？？判斷管理工工作好壞和和工程質(zhì)量量的主要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是什么么？那么，如何何考核和量量化客戶的的滿意度呢呢？案例三、批量住住宅精裝修修項(xiàng)目管理理的差異化化特性1、批量住住宅精裝修修項(xiàng)目管理理具有相當(dāng)當(dāng)差異化的的管理業(yè)態(tài)態(tài)。案例2、“三點(diǎn)點(diǎn)一走偏””是其項(xiàng)目目管理過程程中的常態(tài)態(tài)。案例3、批量住住宅精裝修修項(xiàng)目對項(xiàng)項(xiàng)目管理的的精細(xì)化要要求在所有有業(yè)態(tài)中最最高。案例三、批量住住宅精裝修修項(xiàng)目管理理的差異化化特性4、批量住住宅精裝修修項(xiàng)目管理理是系統(tǒng)性性很強(qiáng)的管管理工作。。案例5、意識不不到位、執(zhí)執(zhí)行不到位位是項(xiàng)目管管理中的最最大難點(diǎn)。。案例四、精裝修修項(xiàng)目管理理應(yīng)當(dāng)具有有哪些主要要的管理意意識?案例更多話題………..五、精裝修修項(xiàng)目管理理應(yīng)當(dāng)具有有哪些主要要的管理思思路?案例更多話題………..六、編制哪哪些必要的的精裝修項(xiàng)項(xiàng)目管理文文件？成品住宅精精裝修項(xiàng)目目管理手冊冊成品住宅精精裝修項(xiàng)目目技術(shù)手冊冊成品住宅精精裝修項(xiàng)目目設(shè)計(jì)手冊冊成品住宅精精裝修項(xiàng)目目監(jiān)理手冊冊成品住宅精精裝修項(xiàng)目目施工手冊冊案例第二講：成成本采購管管理一、客戶調(diào)調(diào)查與需求求排序二、對需求求分級并對對應(yīng)相應(yīng)的的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三、在目前前政策壓力力下，中低低檔精裝房房可以實(shí)施施的降低成成本的措施施四、精裝修修成本控制制流程五、成本的的管控重點(diǎn)點(diǎn)六、采購管管理一、客戶調(diào)調(diào)查與需求求排序1、客戶能能夠接受的的裝修費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)案例2、客戶裝裝修關(guān)注因因素排序案例二、對需求求分級并對對應(yīng)相應(yīng)的的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)案例三、在目前前政策壓力力下，中低低檔精裝房房可實(shí)施的的降低成本本的措施案例四、精裝修修成本控制制流程五、成本的的管控重點(diǎn)點(diǎn)施工招投標(biāo)標(biāo)及組織方方面甲供材料招招投標(biāo)及組組織方面六、采購管管理1、部分單單位招標(biāo)前前置2、施工分分判由裝飾公司司總包的模模式；裝飾總包+數(shù)個(gè)獨(dú)立立分包模式式；裝飾包清工工+大量甲甲供材+數(shù)數(shù)個(gè)獨(dú)立分分包模式；；特別注意要要點(diǎn)。六、采購管管理3、土建總總包工程范范圍變動案例4、監(jiān)理分分判案例討論六、采購管管理5、材料招招標(biāo)：材料設(shè)備的的集中采購購與各合作的的單位的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作注意事項(xiàng)：：六、采購管管理木門：對進(jìn)度的影影響極大，，是最值得得關(guān)注的項(xiàng)項(xiàng)目之一。。關(guān)注的質(zhì)量量要點(diǎn)：木材干燥水水平；木材本身的的品質(zhì)；門板的構(gòu)成成方式：飾面做法；；油漆質(zhì)量；；門套的設(shè)計(jì)計(jì)方式、安安裝方式。。六、采購管管理櫥柜：關(guān)注的質(zhì)量量要點(diǎn)：臺面人造石石的含量；；柜體用板材材；表面用裝飾飾材料；每一種五金金件；抽屜的質(zhì)量量；封邊條的工工及材料；；各種附件，，加工水平。。六、采購管管理木地板：木地板及踢踢腳線色差差是小業(yè)主主投訴焦點(diǎn)點(diǎn)之一；必須明示要要求的保護(hù)護(hù)方法、可可以接受的的質(zhì)量缺陷陷是多大；；木地板安裝裝單位提前前介入地面面平整度檢檢查；安裝倒是非非?？焖?。。六、采購管管理瓷磚：瓷磚的損耗耗遠(yuǎn)大于定定額值；墻磚采用無無縫磚時(shí)；；在排版設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)；瓷磚的備貨貨；瓷磚的供應(yīng)應(yīng)。六、采購管管理石材：石材斷裂、、色差等觀觀感缺陷是是小業(yè)主投投訴焦點(diǎn)之之一；石材的采購購；石材編號。。六、采購管管理木工板：產(chǎn)生變形、、裂紋；測量含水率率；E2級木工工板。六、采購管管理水泥：通常要求沒沒有結(jié)構(gòu)施施工那么多多；白水泥；質(zhì)量過差的的水泥；如果用于與與墻面石材材的鑲貼。。六、采購管管理膩?zhàn)樱嘿|(zhì)量問題；；成品膩?zhàn)樱?；自己熬制。。六、采購管管理天花角線：：大批量施工工時(shí)；工廠化施工工；天花角線設(shè)設(shè)計(jì)為木條條線；扁平的天花花角線。六、采購管管理乳膠漆：乳膠漆的觀觀感質(zhì)量很很容易被小小業(yè)主投訴訴；乳膠漆的涂涂布率。六、采購管管理鋁扣板吊頂頂：衛(wèi)生間鋁合合金吊頂引引起的質(zhì)量量投訴；收邊用的角角鋁；燈具的安裝裝。六、采購管管理鏡子：容易產(chǎn)生的的問題；銀鏡，玻璃璃膠；鏡子的損耗耗。六、采購管管理五金件：防銹；耐用。六、采購管管理衛(wèi)生潔具：馬桶的規(guī)格格；浴缸；價(jià)格。六、采購管管理開關(guān)插座：：集中采購。。六、采購管管理燈具：耐久性；防銹能力；；T5燈管的的損耗率六、采購管管理空調(diào)：系統(tǒng)設(shè)計(jì)；；安裝的技術(shù)術(shù)含量。提別提示案例第三講：研研發(fā)設(shè)計(jì)管管理一、研發(fā)的的內(nèi)容及意意義二、研發(fā)管管理的注意意事項(xiàng)三、學(xué)習(xí)成成長和資源源整合四、研發(fā)流流程五、客戶基基礎(chǔ)研究的的方法六、需求分分類是研究究的前提七、收納儲藏空間功能研研究八、設(shè)計(jì)管管理九、點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上的設(shè)設(shè)計(jì)深化解解決方案一、研發(fā)的的內(nèi)容及意意義精裝房最合理的戶型出眾的效果符合客戶需求的部品舒適的使用性能一、研發(fā)的的內(nèi)容及意意義研發(fā)是研究究如何滿足足客戶需求求的過程；；是成本控制制的過程；；研發(fā)的成果果可以批量量復(fù)制、為為多項(xiàng)目打打下基礎(chǔ)；；是工程質(zhì)量量保證的前前提。根本思想：：二、研發(fā)管管理的注意意事項(xiàng)設(shè)計(jì)主導(dǎo)、、各部門緊緊密配合；；樣板測試體體驗(yàn)最直觀觀；沒有完美無無缺的裝修修房；成果及時(shí)歸歸納和總結(jié)結(jié)；建立經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)手冊。。關(guān)于“經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教訓(xùn)手冊冊”的更多多話題………案例討論三、學(xué)習(xí)成成長和資源源整合建立裝修標(biāo)標(biāo)桿向優(yōu)秀秀企業(yè)進(jìn)行行學(xué)習(xí)；向日本、韓韓國等先進(jìn)進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)習(xí)；優(yōu)秀產(chǎn)品和和資源直接接應(yīng)用；借助外部資資源進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品研究。。四、研發(fā)流流程1、傳統(tǒng)的流程程2、常見的的問題戶型改造，，增加工期期和無效成成本；戶型存在硬硬傷和精裝裝修設(shè)計(jì)互互相妥協(xié)，，無法達(dá)到到最好效果果；存在大量質(zhì)質(zhì)量隱患，，給保修增增加難度，，同時(shí)影響響客戶滿意意度。四、研發(fā)流流程3、新流程程示意圖四、研發(fā)的的流程4、研發(fā)的的成果五、客戶基基礎(chǔ)研究的的方法定性定量表格準(zhǔn)備定定量研究究得出的結(jié)結(jié)果指導(dǎo)設(shè)設(shè)計(jì)精心準(zhǔn)備定定量研究表表格案例:六、需求分分類是研究究的前提七、收納儲藏空間功能研研究1、研究意意義家居品質(zhì)提提升的重點(diǎn)點(diǎn)住宅精裝修修的難點(diǎn)住宅精細(xì)化化設(shè)計(jì)的關(guān)關(guān)鍵七、收納儲藏空間功能研研究2、研究思思路七、收納儲藏空間功能研研究3、研究架架構(gòu)4、研究案案例分享案例八、設(shè)計(jì)管管理編制《精裝裝修設(shè)計(jì)管管理手冊》》案例1、設(shè)計(jì)管管理注意問問題2、精裝修修設(shè)計(jì)介入入時(shí)間3、精裝修修設(shè)計(jì)單位位與土建施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)單位的配配合4、出圖進(jìn)進(jìn)度要求八、設(shè)計(jì)管管理5、精裝修修設(shè)計(jì)的主主要指導(dǎo)原原則簡單與精細(xì)細(xì)化一致性與彈彈性實(shí)用性高、、適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)便于批量操操作室內(nèi)污染預(yù)預(yù)控制八、設(shè)計(jì)管管理6、確立交交樓標(biāo)準(zhǔn)案例7、批量生生產(chǎn)使過去去的設(shè)計(jì)與與材料選型型習(xí)慣的改改變案例九、點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上的設(shè)設(shè)計(jì)深化解解決方案涉水缺陷、、含水率問問題一覽表表九、設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上上的深化解解決方案涉水缺陷、、含水率問問題一覽表表九、設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上上的深化解解決方案1、阻斷衛(wèi)衛(wèi)生間水平平方向串水水通道解決方案：：案例2、阻斷陽陽臺、露臺臺水平方向向竄水通道道解決方案：：案例九、設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上上的深化解解決方案3、阻斷衛(wèi)衛(wèi)生間垂直直方向進(jìn)水水通道解決方案：：案例4、廚衛(wèi)砌砌筑管井防防水構(gòu)造的的設(shè)計(jì)預(yù)防防解決方案：：案例九、設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上上的深化解解決方案5、管管口陰陰浸的的設(shè)計(jì)計(jì)預(yù)防防解決方方案：：案例6、解解決生生活陽陽臺防防水的的隱患患問題題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案7、隔隔斷木木門套套的濕濕接觸觸解決方方案：：案例8、衛(wèi)衛(wèi)生間間局部部等電電位聯(lián)聯(lián)結(jié)設(shè)設(shè)計(jì)解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案9、阻阻斷櫥櫥柜底底板、、背面面的受受潮通通道解決方方案：：案例10、、解決決吊柜柜背面面不貼貼磚，，墻面面的握握釘力力不夠夠的問問題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案11、、墻磚磚陽角角的收收口設(shè)設(shè)計(jì)解決方方案：：案例12、、特殊殊工況況下的的材料料選型型及收收口設(shè)設(shè)計(jì)解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案13、、解決決朝天天釘固固定木木龍骨骨的隱隱患問問題解決方方案：：案例14、、明確確固化化石膏膏板的的收口口拼接接方式式，解解決開開裂問問題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案15、、木地地板與與門檻檻石收收口解決方方案：：案例16、、欄桿桿的安安裝方方式解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案17、、小戶戶型公公寓成成品石石膏線線改為為現(xiàn)場場石膏膏板加加工解決方方案：：案例18、、浴缸缸檢修修口解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案19、、櫥柜柜臺面面設(shè)計(jì)計(jì)擋水水邊、、止水水槽解決方方案：：案例20、、解決決櫥柜柜石材材臺面面開裂裂問題題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案21、、解決決淋浴浴房外外開玻玻璃門門漏水水和開開門過過程刮刮出水水到干干區(qū)問問題解決方方案：：案例22、、包廚廚衛(wèi)主主排水水管的的設(shè)計(jì)計(jì)方案案解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案23、、客廳廳地磚磚踢腳腳線目目前較較優(yōu)化化的方方案解決方方案：：案例24、、廚房房煙機(jī)機(jī)下面面安裝裝不銹銹鋼潔潔油板板問題題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案25、可以以借鑒鑒的木木門合合頁，，但意意義不不是很很大解決方方案：：案例26、、解決決小戶戶型商商務(wù)公公寓插插座少少的問問題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案27、、解決決衛(wèi)生生間地地漏返返臭問問題解決方方案：：案例28、、解決決生活活陽臺臺共用用地漏漏溢水水和浴浴缸放放水地地漏溢溢水問問題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案29、、門檻檻石材材料選選型問問題解決方方案：：案例30、排磚圖圖問題題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案31、、地面面標(biāo)高高及排排水坡坡度問問題解決方方案：：案例32、、門洞洞尺寸寸及封封邊線線問題題解決方方案：：案例九、設(shè)設(shè)計(jì)點(diǎn)點(diǎn)位細(xì)細(xì)節(jié)上上的深深化解解決方方案33、、室內(nèi)內(nèi)空調(diào)調(diào)機(jī)位位設(shè)計(jì)計(jì)問題題解決方方案：：案例34、、瓷磚磚溝縫縫材料料問題題解決方方案：：案例35、、一些些不錯(cuò)錯(cuò)的選選擇解決方方案：：案例第四講講：施施工準(zhǔn)準(zhǔn)備管管理一、施施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段的的工作作內(nèi)容容二、如如何組組織項(xiàng)項(xiàng)目啟啟動會會三、精精裝總總包地地位的的確立立四、工工程管管理基基本模模式的的確立立五、施施工總總流水水節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)度度計(jì)劃劃的確確立六、強(qiáng)強(qiáng)力解解決技技術(shù)問問題七、樓層臨廁廁八、土建成品品保護(hù)九、門衛(wèi)、安安全文明標(biāo)識識十、集中加工工區(qū)的設(shè)置十一、臨電、、水、垂直運(yùn)運(yùn)輸一、施工準(zhǔn)備備階段的工作作內(nèi)容土建檢查、問問題匯總、整整改、移交；；管理啟動會；；土建協(xié)調(diào)會；；甲方管理與技技術(shù)準(zhǔn)備；施工管理與技技術(shù)準(zhǔn)備；監(jiān)理管理與技技術(shù)準(zhǔn)備。一、施工準(zhǔn)備備階段的工作作內(nèi)容打樣；臨建、集中加加工區(qū)施工、、公示牌安裝裝；辦公區(qū)、樓層層臨廁修建；；電梯、大堂、、土建防火門門、防盜門實(shí)實(shí)施保護(hù)與撤撤出；設(shè)置安全、保保衛(wèi)。二、如何組織織項(xiàng)目啟動會會為什么要組織織項(xiàng)目啟動會會？項(xiàng)目啟動會的的組織質(zhì)詢案例三、精裝總包包地位的確立立為什么要實(shí)行行精裝總包管管理制度？土建總包與精精裝總包的關(guān)關(guān)系是什么？？如何確立精裝裝總包的管理理地位？案例四、精裝修工工程管理基本本模式的確立立怎么個(gè)“亂””字了得—為為什么會“亂亂”？怎么個(gè)“暈””字當(dāng)頭---為什么會會“暈”？為什么會“花花樣百出”？？三十層樓幾百百套、上千套套房屋同時(shí)開開工、全面開開花”真的可可以加快進(jìn)度度嗎？為什么無秩序序、不可控？？案例五、施工總流流水節(jié)點(diǎn)進(jìn)度度計(jì)劃的確立立案例討論制定流水控制制計(jì)劃的原則則體現(xiàn)實(shí)事求是是的原則體現(xiàn)質(zhì)量可控控的原則體現(xiàn)主動成品品保護(hù)的原則則體現(xiàn)基層有含含水率控制原原則體現(xiàn)工序完成成必需時(shí)間和和自然干燥周周期的原則體現(xiàn)部分工程程適當(dāng)拆分的的原則案例六、強(qiáng)力解決決技術(shù)問題打樣帶來的問問題：施工樣板到底底做到哪種深深度？如何判斷曝露露的問題的解解決方案哪種種最優(yōu)化？怎么樣做做，才能能夠集中中、快速速的固化化解決問問題？如何規(guī)避避樣板帶帶來的后后期變更更風(fēng)險(xiǎn)?是否有必必要讓小小業(yè)主來來體驗(yàn)樣樣板隱蔽蔽工程和和完工實(shí)實(shí)體？樣板問題題固化后后是否有有必要重重新重新新出圖？？六、強(qiáng)力力解決技技術(shù)問題題審圖帶來來的問題題參與了銷銷售樣板板施工,設(shè)計(jì)單單位是否否不需要要再交底底?審圖是否否只是施施工、監(jiān)監(jiān)理單位位技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人的的事情？？是否有必必要把圖圖紙抱到到工地進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場場比對？？是否有必必要把圖圖紙交給給班組長長看看？？甲方工程程師是否否只是看看梳理出出來的問問題，自自己不審審圖？關(guān)于“讀讀圖”的的更多話話題……….七、樓層層臨廁為什么施施工單位位始終不不愿意在在樓上設(shè)設(shè)置廁所所？是否有必必要在樓樓層設(shè)置置廁所？？每幾層設(shè)設(shè)置一個(gè)個(gè)廁所合合適？每層設(shè)置置小便桶桶是否有有必要？？案例八、土建建成品保保護(hù)哪些土建建成品需需要保護(hù)護(hù)？是否有必必要統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)?是否應(yīng)該該從上到到下一次次性全部部統(tǒng)一完完成？案例是否有必必要設(shè)置置專職門門衛(wèi)、保保安？業(yè)主中途途要來參參觀怎么么辦？有有政府、、媒體來來怎么辦辦？做哪些公公示公告告標(biāo)牌？？案例九、門衛(wèi)衛(wèi)、封閉閉、安全全文明施施工標(biāo)識識十、集中中加工區(qū)區(qū)設(shè)置目前，那那些材料料可以集集中加工工？布置什么么大型設(shè)設(shè)備？案例十一、臨臨電、水水、垂直直運(yùn)輸?shù)人廊耍。。。D死人?。。?！經(jīng)常壞！?。?！幾十層樓樓叫我背背上去嗎嗎？水、電遲遲遲上不不了樓案例第五講：：土建移移交管理理一、土建建移交對對精裝修修施工的的影響二、土建建移交精精裝修采采取的步步驟三、甲方方精裝工工程師怎怎么組織織與管理理土建移移交四、精裝裝修監(jiān)理理單位提提前介入入五、提前前介入土土建樣板板檢查六、盡早早確定木木門和櫥櫥柜分包包商七、廚衛(wèi)衛(wèi)墻面空空鼓導(dǎo)致致墻磚檢檢查時(shí)空空鼓一、土建建移交對對精裝修修施工的的影響主要的重重點(diǎn)問題題尺寸點(diǎn)位滲漏交不出來來案例土建完工工自檢精裝修驗(yàn)驗(yàn)收檢查查案例二、土建建移交精精裝修采采取的步步驟三、甲方方精裝工工程師怎怎么組織織與管理理土建移移交分整體移移交、分分段移交交、分部部移交、、含保留留項(xiàng)移交交交底協(xié)調(diào)不要期望望一切條條件具備備才接手手最底底線線是是能能滿滿足足裝裝修修穿穿插插施施工工和和成成品品保保護(hù)護(hù)的的基基本本要要求求四、、精精裝裝修修監(jiān)監(jiān)理理單單位位提提前前介介入入為什什么么要要提提前前介介入入？？與土土建建監(jiān)監(jiān)理理的的關(guān)關(guān)系系？？怎么么提提前前介介入入？？此階階段段關(guān)關(guān)注注的的重重點(diǎn)點(diǎn)案例例五、、提提前前介介入入土土建建樣樣板板檢檢查查誰來來實(shí)實(shí)施施實(shí)實(shí)施施？？介入入時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)邀請請土土建建工工程程師師、、土土建建總總包包與與土土建建監(jiān)監(jiān)理理參參加加主動動協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)整整改改問問題題案例例六、、盡盡早早確確定定木木門門和和櫥櫥柜柜分分包包商商為什什么么要要提提前前確確定定？？提前前確確定定的的困困難難在在哪哪里里？？案例例七、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)墻墻面面空空鼓鼓導(dǎo)導(dǎo)致致墻墻磚磚檢檢查查時(shí)時(shí)空空鼓鼓空鼓原因抹灰層空鼓防水層與抹灰層空鼓粘接層與防水層空鼓墻磚與粘接層空鼓時(shí)間溫度鑿打而加大第六六講講：：施施工工質(zhì)質(zhì)量量管管控控一、、小小業(yè)業(yè)主主普普遍遍關(guān)關(guān)注注的的質(zhì)質(zhì)量量敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)二、、施施工工過過程程管管控控甲甲方方關(guān)關(guān)注注的的要要點(diǎn)點(diǎn)三、、甲甲方方如如何何進(jìn)進(jìn)行行過過程程質(zhì)質(zhì)量量管管控控四四、、施施工工階階段段如如何何規(guī)規(guī)避避設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)缺缺陷陷五、、質(zhì)質(zhì)量量管管控控具具體體管管些些什什么么一、、小小業(yè)業(yè)主主普普遍遍關(guān)關(guān)注注的的質(zhì)質(zhì)量量敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)為什什么么要要對對敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分析析?為什什么么要要對對敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分級級、、分分類類？？質(zhì)量量敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)的的具具體體的的分分級級、、分分類類？？案例例二、、施施工工過過程程管管控控甲甲方方關(guān)關(guān)注注的的要要點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)尺寸位置涉水返潮成品保護(hù)功能試驗(yàn)爆管滲漏三、、甲甲方方如如何何進(jìn)進(jìn)行行過過程程質(zhì)質(zhì)量量管管控控堅(jiān)持持和和維維護(hù)護(hù)裝裝修修工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理原原則則和和程程序序抓體體系系關(guān)于于上上工工地地關(guān)于于質(zhì)質(zhì)量量照照片片與與錄錄像像堅(jiān)持持不不懈懈地地參參加加每每周周監(jiān)監(jiān)理理例例會會立即即““拉拉閘閘””動態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)控控停停止止點(diǎn)點(diǎn)組織織階階段段性性消消缺缺整整改改案例例四、、施施工工階階段段如如何何規(guī)規(guī)避避設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)缺缺陷陷圖紙紙會會審審列表表檢檢查查現(xiàn)場場比比對對樣板板曝曝露露體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)評評設(shè)計(jì)計(jì)服服務(wù)務(wù)監(jiān)理理意意見見總包包深深化化工人人意意見見分包包意意見見物管管意意見見客戶戶投投訴訴界面面移移交交材料料試試驗(yàn)驗(yàn)案例例五、、質(zhì)質(zhì)量量管管控控具具體體管管些些什什么么？？“高高壓壓線線””功能能測測試試含水水率率管管控控中間間停停止止檢檢查查點(diǎn)點(diǎn)旁站站監(jiān)監(jiān)督督點(diǎn)點(diǎn)收口口收收邊邊關(guān)鍵鍵細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)案例例第七七講講：：施施工工進(jìn)進(jìn)度度管管控控一、、甲甲方方流流程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)二、、參參建建各各方方各各階階段段的的主主要要工工作作內(nèi)內(nèi)容容三、、無無需需移移交交的的施施工工階階段段四、、需需要要移移交交的的施施工工階階段段五、、收收尾尾階階段段六、、集集中中整整改改階階段段七、、垂垂直直運(yùn)運(yùn)輸輸?shù)牡闹浦萍s約八、注意的的管理要點(diǎn)點(diǎn)一、甲方流流程設(shè)計(jì)二、參建各各方各階段段的主要工工作內(nèi)容三、無需移移交的施工工階段泥水的施工工進(jìn)度及其其質(zhì)量控制制怎么來估算算勞動力材料計(jì)劃和和管理復(fù)驗(yàn)時(shí)間整改清單提提供和跟進(jìn)進(jìn)勞務(wù)糾紛膩?zhàn)雍偷蹴旐旪埞鞘┕すr(shí)間四、需要移移交的施工工階段關(guān)門閉戶時(shí)時(shí)間問題集中暴暴露成品損害協(xié)調(diào)加劇鑰匙的發(fā)放放所有的出入入口五、收尾階階段非常關(guān)鍵的的階段勞動力動向向梳理出未完完項(xiàng)目制定嚴(yán)格的的考核處罰罰辦法監(jiān)理的責(zé)任任六、集中整整改階段檢查整改是是一個(gè)連續(xù)續(xù)的過程自行減員整改時(shí)間七、垂直運(yùn)運(yùn)輸?shù)闹萍s約水泥＋砂－－約3趟油漆等－－－約1趟門－－-----約2趟磚－－------約2趟柜子－－---約1趟潔具－------約1趟木地板－－－約1趟Σ＝11趟假定三部電電梯每日12小時(shí)負(fù)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，，每次運(yùn)輸輸1種材料料。則物資運(yùn)輸輸時(shí)間：運(yùn)運(yùn)輸時(shí)間＝＝500××11×10/60/12/3=25.5八、注意的的管理要點(diǎn)點(diǎn)每周節(jié)點(diǎn)工工期考核、糾偏偏表格界面的完整整性和時(shí)間間問題分包進(jìn)場程程序生產(chǎn)廠家過過程進(jìn)度監(jiān)監(jiān)控整改委外預(yù)預(yù)案工資公示樓層上的辦辦公室、保保管室、廁廁所的施工工安排關(guān)閉水總閥閥和監(jiān)控水水管泄露重點(diǎn)難點(diǎn)客客戶的整改改案例第八講：成成品保護(hù)管管控一、成品保保護(hù)在精裝裝修工程管管理中的重重大意義二、怎么認(rèn)認(rèn)識成品保保護(hù)管理？？三、為什么么成品保護(hù)護(hù)管理比較較困難？四、如何實(shí)實(shí)施成品保保護(hù)管理？？五、可借鑒鑒的案例一、成品保保護(hù)在精裝裝修工程管管理中的重重大意義精裝修工程程管理中最最重要的組組成部分精裝房項(xiàng)目目管理成功功的標(biāo)尺一項(xiàng)系統(tǒng)性性和綜合性性很強(qiáng)的基基礎(chǔ)管理工工作如期交房、、保證質(zhì)量量、降低損損耗的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)精裝修項(xiàng)目目管理水平平和整體形形象最直觀觀的體現(xiàn)二、怎么認(rèn)認(rèn)識成品保保護(hù)管理成品保護(hù)和和文明施工工首先是一一種有序的的生產(chǎn)方式式，然后才才表現(xiàn)為某某些技術(shù)手手段有序組織的的基礎(chǔ)是計(jì)計(jì)劃計(jì)劃的內(nèi)在在要求是協(xié)協(xié)調(diào)所謂協(xié)調(diào)就就是合理調(diào)調(diào)度資源，，減少資源源之間和資資源內(nèi)部的的沖突協(xié)調(diào)的基本本方法是使使各工序““在空間上上分離、在在時(shí)間上錯(cuò)錯(cuò)開”工序交接和和施工令制制度是現(xiàn)場場管理常用用的控制手手段三、為什么么成品保護(hù)護(hù)管理比較較困難？難點(diǎn)重點(diǎn)意識薄弱亂開樓層吃措施費(fèi)流水混亂責(zé)任不清制度虛設(shè)四、如何實(shí)實(shí)施成品保保護(hù)管理成品保護(hù)費(fèi)費(fèi)用簡化和量化化成品保護(hù)護(hù)傷害處罰罰細(xì)則責(zé)任判定可視化標(biāo)識識清潔標(biāo)準(zhǔn)案例第九講：安安全文明管管控1、場地清清爽干凈有有序，對工工人的作業(yè)業(yè)時(shí)的心態(tài)態(tài)、現(xiàn)場管管理和提高高生產(chǎn)效率率與工程質(zhì)質(zhì)量均有潛潛移默化的的暗示作用用。2、除在施施工準(zhǔn)備和和成品保護(hù)護(hù)中講的內(nèi)內(nèi)容外，其其主要工作作還包括防火防電防盜封閉施工現(xiàn)場吸煙酒后作業(yè)人身事故高空拋物洞口防護(hù)垃圾清理地面清掃第十講：工工地開放管管理一、工地集集中開放的的重大意義義二、如何確確定開放方方案三、工地開開放后的集集中整改四、如何處處理客戶個(gè)個(gè)性化需求求和自行改改造一、工地集集中開放的的重大意義義讓業(yè)主提前前回家看看看讓業(yè)主提前前體檢聚焦問題討論二、如何確確定開放方方案由營銷部門門組織，物物業(yè)重點(diǎn)參參與原則上只開開放一次，，過程中不不宜多次開開放利用節(jié)假日日，集中1-2天開開放原則上按半半天為一時(shí)時(shí)間段營銷部安排排人數(shù)后通通知、與客客戶溝通工程部準(zhǔn)備備說辭監(jiān)理部準(zhǔn)備備說辭原則上不應(yīng)應(yīng)急維修記錄準(zhǔn)確、、無遺漏案例三、工地開開放后的集集中整改報(bào)事分類標(biāo)簽編號限定整改時(shí)時(shí)間驗(yàn)收銷項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn)鑰匙控制案例四、如何處處理客戶個(gè)個(gè)性化需求求和自行改改造怎么處理施施工過程業(yè)業(yè)主要求變變更怎么處理開開放階段業(yè)業(yè)主要求變變更怎么處理交交房后業(yè)主主要求變更更總的原則是是什么？軟裝服務(wù)第十一講：：集中交房房管理一、精裝房房與毛坯房房交房的不不同之處二、集中交交房準(zhǔn)備工工作三、應(yīng)急維維修的重大大意義四、對專業(yè)業(yè)驗(yàn)房師的的應(yīng)對措施施五、對重點(diǎn)點(diǎn)難點(diǎn)客戶戶的應(yīng)對與與特別關(guān)注注六、交房后后的整改、、維護(hù)、保保養(yǎng)七、交業(yè)主主的裝修資資料一、精裝房房與毛坯房房交房的不不同之處業(yè)主期望值值涉及項(xiàng)目多業(yè)主懂或半懂懂裝修溝通能力和現(xiàn)現(xiàn)場應(yīng)變能力力現(xiàn)場引導(dǎo)和暗暗示案例二、集中交房房準(zhǔn)備工作對參與交房物物業(yè)人員及工工程師交