房地產(chǎn)金融課件學(xué)生版

房地產(chǎn)金融第一章房地產(chǎn)金融概論第二章房地產(chǎn)貸款種類與稅費(fèi)第三章房地產(chǎn)信貸資金的籌集第四章房地產(chǎn)抵押貸款第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款第六章住房公積金制度與貸款第七章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)第八章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第九章房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)第十章美國次貸危機(jī)

房地產(chǎn)金融胡永華教學(xué)實(shí)施——進(jìn)度安排房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開發(fā)融資房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款住房公積金貸款房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)證券融資房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)貸款第一章房地產(chǎn)金融基本知識房地產(chǎn)金融是金融的重要組成部分，所以房地產(chǎn)金融以一般金融理論為基礎(chǔ)，由于房地產(chǎn)金融在金融市場占有較大的份額，而且也有特殊性，所以房地產(chǎn)金融往往被作為一門獨(dú)立的科學(xué)進(jìn)行研究。第一節(jié)房地產(chǎn)金融基本知識一、房地產(chǎn)金融含義（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的含義（二）房地產(chǎn)金融含義房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融含義房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物（三）房地產(chǎn)金融的任務(wù)

運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

主要有：住房儲蓄存款，吸收房地產(chǎn)存款，辦理房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)抵押貸款、保證貸款、信用貸款）房地產(chǎn)證券（發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券）、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)典當(dāng)。

三、房地產(chǎn)金融特征（一）房地產(chǎn)金融具有較高的安全性1、房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用2、房地產(chǎn)具有位置的固定性,使用的耐久性。3、房地產(chǎn)具有增值性（二）房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)本身具有較弱的流動性三、房地產(chǎn)金融基本特征（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有較好的收益性（四）房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性不良發(fā)展（過快或過慢）都會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)四、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的作作用一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融對房房地產(chǎn)業(yè)的的支持作用用（一）房地地產(chǎn)金融為為房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營提提供了重要要的資金保保障1、房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)周期期長，資金金需求密集集，需要金金融支持。。2、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營四個個階段環(huán)環(huán)環(huán)相扣，資資金是支持持各個階段段的關(guān)鍵因因素。3、金融市市場的聚資資功能、配配置功能和和宏觀調(diào)控控功能促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。。房地產(chǎn)發(fā)展展與金融支支持金融的支持

流通存量房銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置土地一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融對房房地產(chǎn)業(yè)的的支持作用用（二）房地地產(chǎn)金融支支持居民住住房消費(fèi)能能力的提高高使居民的消消費(fèi)能力提提前10～30年（三）房地地產(chǎn)金融執(zhí)執(zhí)行國家房房地產(chǎn)業(yè)政政策，有效效調(diào)節(jié)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展首付比例、、稅率、存存貸利率。二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融對金金融業(yè)的支支持作用房地產(chǎn)貸款款安全、收收益高、還還款率高。。房地產(chǎn)信貸貸屬于是銀銀行質(zhì)量高高，效益好好的信貸品品種之一，，尤其是個個人住房貸貸款資產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量優(yōu)，給給金融機(jī)構(gòu)構(gòu)帶來良好好的效益。。第二節(jié)房房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)其他類進(jìn)出口銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行四大國有控股商業(yè)銀行區(qū)域性股份制商業(yè)銀行全國性股份制商業(yè)銀行外資銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行類商業(yè)銀行非銀行類專業(yè)銀行保險(xiǎn)公司證券公司信托投資公司住房儲蓄銀行思考題假如你是一一家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司的老板，，你會和那那些房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)打交道？？結(jié)合所學(xué)知知識，分析析當(dāng)前嚴(yán)格格的差別化化住房信貸貸政策的主主要原因，，對房地產(chǎn)產(chǎn)市場有何何影響？成熟的房地地產(chǎn)金融市市場的主要要標(biāo)志一般認(rèn)為，，成熟的房房地產(chǎn)金融融市場需要要滿足如下下條件，或者說成成熟的房地地產(chǎn)市場具具有如下特征：完善的法律律體系完善的市場場結(jié)構(gòu)豐富的市場場產(chǎn)品大規(guī)模的交交易高效的市場場效率嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場存在的主主要問題一、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸金過過多依賴于于銀行貸款款，使得房房地產(chǎn)投資資的市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和融資資風(fēng)險(xiǎn)集中中于商業(yè)銀銀行二、個人住住房消費(fèi)信信貸的發(fā)展展可能存在在違約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)個人征信系系統(tǒng)未建立立假假按揭三、商業(yè)銀銀行和其他他金融機(jī)構(gòu)構(gòu)存在經(jīng)營營行為本身身不理性、、不科學(xué)、、不規(guī)范等等問題政策建議一、大力發(fā)發(fā)展多元的的房地產(chǎn)金金融市場，，形成具有有多種金融融資產(chǎn)和金金融工具的的房地產(chǎn)二二級金融市市場，以分分散銀行信信貸風(fēng)險(xiǎn)二、加大對對房地產(chǎn)信信貸的監(jiān)管管。加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)的管管理和防范范，完善個個人征信管管理體系。。房地產(chǎn)貸款款種類與稅稅費(fèi)房地產(chǎn)貸款款的主要種種類一、按照貸貸款的政策策要求分類類1.政策性性房地產(chǎn)貸貸款2.商業(yè)性性房地產(chǎn)貸貸款3.組組合合型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款二、、按按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款信信用用方方式式分分類類1.抵抵押押貸貸款款2.擔(dān)擔(dān)保保貸貸款款3.信信用用貸貸款款房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款的的主主要要種種類類三、、按按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場級級別別分分類類1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)一一級級市市場場貸貸款款（1））土土地地儲儲備備貸貸款款（2））土土地地開開發(fā)發(fā)貸貸款款2、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)二二級級市市場場貸貸款款房屋屋開開發(fā)發(fā)貸貸款款商商品品房房貸貸款款3、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)三三級級市市場場貸貸款款二手手房房抵抵押押貸貸款款三、、按按照照貸貸款款用用途途劃劃分分房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種我國國稅稅收收體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的課課稅稅房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的課課稅稅房地地產(chǎn)產(chǎn)保保有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的課課稅稅房地地產(chǎn)產(chǎn)所所得得環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的課課稅稅固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資方方向向調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)稅稅（（停停））印花花稅稅耕地地占占用用稅稅（（停停））房地地產(chǎn)產(chǎn)營營業(yè)業(yè)稅稅城市市建建設(shè)設(shè)維維護(hù)護(hù)稅稅土地地增增值值稅稅契稅稅教育育費(fèi)費(fèi)附附加加房產(chǎn)產(chǎn)稅稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅（（非非內(nèi)內(nèi)陸陸））房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅個人人所所得得稅稅印花花稅稅防洪洪工工程程維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)地方方教教育育附附加加費(fèi)費(fèi)營業(yè)業(yè)稅稅營業(yè)業(yè)稅稅概概念念和和特特點(diǎn)點(diǎn)營業(yè)業(yè)稅稅：：是是對對在在我我國國境境內(nèi)內(nèi)提提供供應(yīng)應(yīng)稅稅勞勞務(wù)務(wù)、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的單單位位和和個個人人，，就就其其所所取取得得的的營營業(yè)業(yè)額額征征收收的的一一種種稅稅。。營業(yè)業(yè)稅稅稅稅率率和和計(jì)計(jì)稅稅方方法法銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的營營業(yè)業(yè)稅稅率率規(guī)規(guī)定定為為5%。應(yīng)納納稅稅額額計(jì)計(jì)算算公公式式：：應(yīng)納納稅稅額額＝＝營營業(yè)業(yè)額額××適適用用稅稅率率稅稅率率免征征營營業(yè)業(yè)稅稅個人人將將不不動動產(chǎn)產(chǎn)無無償償贈贈與與他他人人，，不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，土土地地所所有有者者出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅和和教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅是對對從從事事工工商商經(jīng)經(jīng)營營，，繳繳納納增增值值稅稅、、消消費(fèi)費(fèi)稅稅、、營營業(yè)業(yè)稅稅的的單單位位和和個個人人征征收收的的一一種種稅稅。。納稅稅人人：：凡凡繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅的的單單位位和和個個人人，，稅率率納稅稅人人所所在在地地在在市市區(qū)區(qū)的的，，稅稅率率為為7％％；；納稅稅人人所所在在地地在在縣縣城城、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的，，稅稅率率為為5％％；；納納稅稅人人所所在在地地不不在在市市區(qū)區(qū)、、縣縣城城或或鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的，，稅稅率率為為1％％。。計(jì)算算公公式式：：應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額＝＝實(shí)實(shí)際際營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額××適適用用稅稅率率房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅和和教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加教育育費(fèi)費(fèi)附附加加：：是為為發(fā)發(fā)展展教教育育事事業(yè)業(yè)而而征征收收的的一一種種專專項(xiàng)項(xiàng)資資金金。。教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加由由稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)征征收收，，其其收收入入納納入入財(cái)財(cái)政政預(yù)預(yù)算算管管理理，，作作為為教教育育專專項(xiàng)項(xiàng)資資金金，，由由教教育育行行政政部部門門統(tǒng)統(tǒng)籌籌安安排排，，用用于于改改善善中中小小學(xué)學(xué)教教學(xué)學(xué)設(shè)設(shè)施施和和辦辦學(xué)學(xué)條條件件。。計(jì)征征依依據(jù)據(jù)和和附附加加率率教育育費(fèi)費(fèi)附附加加以以納納稅稅人人繳繳納納的的營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額為為計(jì)計(jì)征征依依據(jù)據(jù)，，附附加加率率為為3%。應(yīng)納稅額的計(jì)計(jì)算公式教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納營營業(yè)稅稅額××附加率房地產(chǎn)稅費(fèi)主主要稅種防洪工程維護(hù)護(hù)費(fèi)防洪工程維護(hù)護(hù)費(fèi)：是天津治理海海河而征收的的，以營業(yè)稅稅為計(jì)稅依據(jù)據(jù)，稅率為1%。應(yīng)納稅額的計(jì)計(jì)算公式防洪工程維護(hù)護(hù)費(fèi)=實(shí)際繳繳納營業(yè)稅稅稅額×稅率地方教育費(fèi)附附加：地方教教育附加按單單位和個人實(shí)實(shí)際繳納的增增值稅、營業(yè)業(yè)稅、消費(fèi)稅稅稅額的2％％征收根據(jù)《中中華人民民共和國國教育法法》的有有關(guān)規(guī)定定，財(cái)政政部決定定統(tǒng)一開開征地方方教育附附加。經(jīng)經(jīng)市人民民政府同同意，現(xiàn)現(xiàn)將《天天津市地地方教育育附加征征收使用用管理規(guī)規(guī)定》印印發(fā)給你你們，自自2011年2月1日日起施行行。應(yīng)納稅額額的計(jì)算算公式教育費(fèi)附附加=實(shí)實(shí)際繳納納營業(yè)稅稅稅額××稅率房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種營業(yè)稅及及其附加加稅營業(yè)稅及及其附加加稅（城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、教育育費(fèi)附加加、地方方教育費(fèi)費(fèi)附加、、防洪工工程維護(hù)護(hù)費(fèi)）房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種天津的營營業(yè)稅綜綜合稅率率為5.65%包含營業(yè)業(yè)稅和營營業(yè)稅附附加。（（營業(yè)稅稅5%，，城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅是營營業(yè)稅的的7%，，教育費(fèi)費(fèi)附加是是營業(yè)稅稅的3%，地方方教育費(fèi)費(fèi)附加是是營業(yè)稅稅的2%，防洪洪工程維維護(hù)費(fèi)是是營業(yè)稅稅的1%）5.65%=5%(1+7%+3%+2%+1%)營業(yè)稅新新規(guī)定個人將購購買不足足5年的的住房對對外銷售售的，全全額征收收營業(yè)稅稅；個人人將購買買超過5年(含含5年)的非普普通住房房按照其其銷售收收入減去去購買房房屋的價價款后的的差額征征收營業(yè)業(yè)稅。個個人購買買超過5年（含含5年））的普通通住房對對外銷售售的，免免征營業(yè)業(yè)稅。普通住宅宅認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1）建建筑面積積144平方米米以下（2）容容積率在在1.0以上（3）成成交價格格低于市市場指導(dǎo)導(dǎo)價同時滿足足上述三三個條件件，則屬屬于普通通住宅。。契稅契稅：在在土地使使用權(quán)或或房屋所所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移時，由由承受人人繳納的的一種稅稅。在中華人人民共和和國境內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)移土土地、房房屋權(quán)屬屬，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照規(guī)規(guī)定繳納納契稅。。轉(zhuǎn)移土土地、房房屋權(quán)屬屬包括下下列行為為：（1）國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓；；（2）土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，包括括出售、、贈與和和交換，，不包括括農(nóng)村集集體土地地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)的的轉(zhuǎn)移；；（3）房房屋買賣賣；（4）房房屋贈與與；（5）房房屋交換換如果是因因繼承而而發(fā)生的的房屋過過戶，不不需要繳繳納契稅稅房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種契稅契稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)：是房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移雙雙方當(dāng)事事人簽訂訂的契約約價格。。（1）國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓、、土地使使用權(quán)出出售、房房屋買賣賣的，契契稅計(jì)稅稅依據(jù)為為房地產(chǎn)產(chǎn)的成交交價格，，若成交價價格明顯顯低于市市場價格格且無正正當(dāng)理由由的，由征收收機(jī)關(guān)參參照市場場價進(jìn)行行核定，，以核定定價作為為計(jì)稅依依據(jù)；（2）土土地使用用權(quán)贈與與、房屋屋贈與的的，由征征收機(jī)關(guān)關(guān)參照土土地使用用權(quán)出售售、房屋屋買賣的的市場價價格進(jìn)行行價格核核定，以以核定價價作為契契稅計(jì)稅稅依據(jù)；；（3）土土地使用用權(quán)交換換、房屋屋交換的的，契稅稅計(jì)稅依依據(jù)為所所交換的的土地使使用權(quán)、、房屋的的價格的的差額，所交換換土地使使用權(quán)、、房屋的的價格的的差額明明顯不合合理并且且無正當(dāng)當(dāng)理由的的，由征征收機(jī)關(guān)關(guān)參照市市場價格格核定，，以核定定價作為為計(jì)稅依依據(jù)；（4）以以劃撥方方式取得得土地使使用權(quán)的的，經(jīng)批批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的，房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)補(bǔ)繳契稅稅的計(jì)稅稅依據(jù)是是補(bǔ)繳的的土地使使用權(quán)出出讓費(fèi)用用或者土土地收益益。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種契稅契稅的納納稅人：是房地地產(chǎn)權(quán)利利轉(zhuǎn)移的的承受人人包括土地地使用權(quán)權(quán)出讓、、轉(zhuǎn)讓的的受讓人人，房屋屋的購買買人、受受贈人。。契稅實(shí)行行比例稅稅率，契稅稅率率范圍為為3%——5％契稅的納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時時間，為納稅人人簽訂土土地、房房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移合合同的當(dāng)當(dāng)天。契稅征收收機(jī)關(guān)為土地、、房屋所所在地的的財(cái)政機(jī)機(jī)關(guān)或者者地方稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種契稅新政政對個人購購買90平方米米及以下下普通住住房，且且該住房房屬于家家庭（成成員范圍圍包括購購房人、、配偶以以及未成成年子女女，下同同）唯一一住房的的，減按按1％稅稅率征收收契稅對個人購購買普通通住房，，且該住住房屬于于家庭唯唯一住房房的，減減按1.5％稅稅率征收收契稅對個人購購買非家家庭唯一一普通住住房及非非普通住住房的，，按成交交價格3%征收收契稅印花稅印花稅簡簡介印花稅是是對經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中中簽立的的各種合合同、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)、、營業(yè)帳帳簿、權(quán)權(quán)利許可可證照等等應(yīng)稅憑憑證文件件為對象象所課征征的稅。。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動中印花花稅的課課稅對象象是房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中的各種種憑證。。稅率和計(jì)計(jì)稅方法法。房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)，印印花稅按按所載金金額萬分分之五貼貼花。應(yīng)納稅額額的計(jì)算算公式為為：應(yīng)納納稅額=計(jì)稅金金額×適適用稅率率。減稅、免免稅規(guī)定定。房屋所有有人將財(cái)財(cái)產(chǎn)贈給給政府、、社會福福利單位位、學(xué)校校所書立立的書據(jù)據(jù)，免納納印花稅稅。從2008年年年底起，，個人銷銷售或購購買住房房暫免印印花稅房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種印花稅印花稅的的一般規(guī)規(guī)定征稅對象象：有五五類：經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同同，產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)，營營業(yè)賬簿簿，權(quán)利利、許可可證照和和經(jīng)財(cái)政政部確定定征稅的的其他憑憑證。計(jì)稅依據(jù)據(jù)：印花花稅根據(jù)據(jù)不同征征稅項(xiàng)目目，分別別實(shí)行從從價計(jì)征征和從量量計(jì)征兩兩種征收收方式。。應(yīng)納稅額額=計(jì)稅稅金額*稅率（（從價計(jì)計(jì)征）應(yīng)納稅額額=憑證證數(shù)量*單位稅稅額（從從量計(jì)征征）稅率：現(xiàn)現(xiàn)行印花花稅采用用比例稅稅率和定定額稅率率兩種稅稅率納稅環(huán)節(jié)節(jié)和納稅稅地點(diǎn)：：納稅環(huán)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在書立立或領(lǐng)受受時貼花花。印花花稅一般般實(shí)行就就地納稅稅。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房產(chǎn)稅含含義：房產(chǎn)稅：：是以房房屋的價價值為征征稅對象象，按房房屋的余余值或房房屋租金金向房屋屋所有權(quán)權(quán)人征收收的一種種稅。房產(chǎn)稅的的特點(diǎn)：（1）房產(chǎn)稅按按年征收收、分期期繳納（2）屬屬于財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅，其其征收對對象是房房產(chǎn)房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)據(jù)：非出租的的房產(chǎn)，，房產(chǎn)稅稅依照房房產(chǎn)原值值一次減減除10％至30％后后的余值值計(jì)算繳繳納，稅稅率為1.2％％；年應(yīng)納稅稅額=房房產(chǎn)余值值×1.2%（從價計(jì)計(jì)稅）房產(chǎn)出租租(非居居住用房房)，以以房產(chǎn)租租金收入入為房產(chǎn)產(chǎn)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)。稅率率為12％年應(yīng)納稅稅額=房房產(chǎn)年租租金收入入×12%（從租計(jì)計(jì)稅）房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)產(chǎn)稅的情情形有：：①國家機(jī)關(guān)關(guān)、人民民團(tuán)體、、軍隊(duì)自自用的房房產(chǎn)。②由由國國家家財(cái)財(cái)政政部部門門撥撥付付事事業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)的的單單位位自自用用的的房房產(chǎn)產(chǎn)。。③宗宗教教寺寺廟廟、、公公園園、、名名勝勝古古跡跡自自用用的的房房產(chǎn)產(chǎn)。。④個個人人所所有有非非營營業(yè)業(yè)用用的的房房產(chǎn)產(chǎn)。。⑤經(jīng)經(jīng)財(cái)財(cái)政政部部批批準(zhǔn)準(zhǔn)免免稅稅的的其其他他房房產(chǎn)產(chǎn)。。⑥為為鼓鼓勵勵利利用用地地下下人人防防設(shè)設(shè)施施，，暫暫不不征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。⑦經(jīng)經(jīng)有有關(guān)關(guān)部部門門鑒鑒定定，，對對毀毀損損不不堪堪居居住住的的房房屋屋和和危危險(xiǎn)險(xiǎn)房房屋屋，，在在停停止止使使用用后后，，可可免免征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。⑧凡凡是是在在基基建建工工地地為為基基建建工工地地服服務(wù)務(wù)的的各各種種工工棚棚、、材材料料棚棚、、休休息息棚棚和和辦辦公公室室、、食食堂堂、、茶茶爐爐房房、、汽汽車車房房等等臨臨時時性性房房屋屋，，在在施施工工期期間間，，一一律律免免征征房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。⑨對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)建建造造的的商商品品房房，，在在售售出出前前，，不不征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種土地地增增值值稅稅土地地增增值值稅稅：：是對對有償償轉(zhuǎn)讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)及及地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附著著物物的的單單位位和和個個人人征征收收的的一一種種稅稅。。征稅稅范范圍圍征稅稅范范圍圍包包括括國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附著著物物不包包括括以以繼繼承承、、贈贈與與方方式式無無償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的行行為為房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種土地地增增值值稅稅個人人普普通通住住宅宅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時時暫暫免免征征土土地地增增值值稅稅，非非普普通通住住宅宅凡凡居居住住滿滿五五年年或或五五年年以以上上的的，，免免予予征征收收土土地地增增值值稅稅；；居居住住滿滿三三年年未未滿滿五五年年的的，，減減半半征征收收土土地地增增值值稅稅。。居居住住未未滿滿三三年年的的，，按按規(guī)規(guī)定定計(jì)計(jì)征征土土地地增增值值稅稅。。房產(chǎn)產(chǎn)所所有有人人、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所有有人人將將房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)贈贈與與直直系系親親屬屬或或承承擔(dān)擔(dān)直直接接贍贍養(yǎng)養(yǎng)義義務(wù)務(wù)人人的的，，不不征征收收土土地地增增值值稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種土地地增增值值稅稅土地地增增值值稅稅按按照照納納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的增值值額額作為為計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)。納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入減減除除規(guī)規(guī)定定扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額后后的的余余額額，，為為增增值值額額。。扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目有有：：（1））取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額。。（2））開開發(fā)發(fā)土土地地的的成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用。。（3））新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用，，或或者者舊舊房房及及建建筑筑物物的的評評估估價價格格。。（4））與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金。。（5））財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目。。房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種土地地增增值值稅稅應(yīng)納納土土地地增增值值稅稅額額=轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入——扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額土地增值稅房地產(chǎn)稅費(fèi)主主要稅種速算法公式應(yīng)納土地增值值稅額＝增值值額×適用稅稅率－扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額×速速算扣除系數(shù)數(shù)當(dāng)適用稅率為為30％時，，速算扣除系系數(shù)為0％；；當(dāng)適用稅率為為40％時，，速算扣除系系數(shù)為5％；；當(dāng)適用稅率為為50％時，，速算扣除系系數(shù)為15％％；當(dāng)適用稅率為為60％時，，速算扣除系系數(shù)為35％％；計(jì)算土地增值值稅級數(shù)計(jì)稅依據(jù)稅率速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%土地增值稅房地產(chǎn)稅費(fèi)主主要稅種某房地產(chǎn)銷售售收入為190萬，扣除除項(xiàng)目金額60萬應(yīng)納稅增值額額＝190萬萬－60萬＝＝130萬計(jì)算：應(yīng)納土地增值值稅額＝130×60％－60××35％＝57（萬）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額土地增值稅房地產(chǎn)稅費(fèi)主主要稅種某房地產(chǎn)銷售售收入為270萬，扣除除項(xiàng)目金額130萬應(yīng)納稅增值額額＝270萬萬－130萬萬＝140萬萬計(jì)算：應(yīng)納土地增值值稅額＝140×50％－130×15％＝＝50.5（（萬）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額個人所得稅個人所得稅中中有關(guān)個人經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)的的繳納規(guī)定個人經(jīng)營房地地產(chǎn)繳納個人人所得稅的征征稅范圍征稅范圍包括括財(cái)產(chǎn)租賃所所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得。個人經(jīng)營房地地產(chǎn)中個人所所得稅納稅義義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓和租賃賃房地產(chǎn)交易易活動中的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人和出租租人。個人經(jīng)營房地地產(chǎn)中個人所所得稅的適用用稅率和計(jì)稅稅基礎(chǔ)個人所得稅=（轉(zhuǎn)讓收入入-原值-稅稅金及合理費(fèi)費(fèi)用）*20%個人所得稅=交易價格*1%家庭唯一生活活用房住滿5年以上，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓免征個稅稅房地產(chǎn)交易個個人所得稅稅問題對出售自有住住房并在1年年內(nèi)重新購房房的納稅人，，不再減免個個人所得稅。。涉及的個稅稅，納稅人不不能提供住房房原值有效憑憑證的按現(xiàn)值值的1%稅率率征收；能提提供住房原值值有效憑證的的按現(xiàn)值與原原值差額的20%稅率征征收房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記費(fèi)對住房收收取的房房屋所有有權(quán)登記記費(fèi)，一一般為按按套收取取，每套套收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為80元。。房產(chǎn)行政政管理職職能的部部門按規(guī)規(guī)定核發(fā)發(fā)一本房房屋所有有權(quán)證書書免于收收取工本本費(fèi)，但但向一個個以上房房屋所有有權(quán)人核核發(fā)房屋屋所（共共）有權(quán)權(quán)證書時時，每增增加一本本證書可可按每本本10元元收取工工本費(fèi)，，權(quán)利人人因丟失失、損壞壞等原因因申請補(bǔ)補(bǔ)辦證書書，以及及按規(guī)定定需要更更換證書書且權(quán)屬屬狀況沒沒有發(fā)生生變化的的，收取取證書工工本費(fèi)每每本10元。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)：：是指具具有資質(zhì)質(zhì)依法設(shè)設(shè)立的房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)接接受當(dāng)事事人委托托，提供供房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、、房地產(chǎn)產(chǎn)評估等等服務(wù)所所收取的的經(jīng)營性性收費(fèi)。。房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)由房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)向委委托方收收取。房屋買賣賣的：買買賣雙方方共繳納納房產(chǎn)交交易中心心登記成成交價的的2%房屋租賃賃的：租租賃雙方方各繳納納月租金金的50%房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房地產(chǎn)交交易手續(xù)續(xù)費(fèi)非住宅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收費(fèi)費(fèi)：轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)費(fèi)費(fèi)按建筑筑面積收收取，收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：每每平方米米18元元，由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和受受讓方各各承擔(dān)50%。。三、住房房交易手手續(xù)費(fèi)按按以下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收收：（一）住住房轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)費(fèi)費(fèi)。按住住房建筑筑面積收收取。收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：新新建商品品住房每每平方米米3元，，經(jīng)濟(jì)適適用住房房減半計(jì)計(jì)收，由由轉(zhuǎn)讓方方承擔(dān)；；存量住住房每平平方米6元，由由轉(zhuǎn)讓雙雙方各承承擔(dān)50％。（二）住住房租賃賃手續(xù)費(fèi)費(fèi)。按套套收取，，收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為每每套100元，，由出租租人承擔(dān)擔(dān)。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種房地產(chǎn)抵抵押登記記費(fèi)房屋抵押押登記費(fèi)費(fèi)是房屋屋貸款人到房管局局辦抵押押貸款手手續(xù)，在在辦理時時向房管管局繳納納一定的的服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，即即抵押登登記費(fèi)。。辦理按揭揭貸款時時由產(chǎn)籍籍中心收收取抵押押登記費(fèi)費(fèi)，80元每套套。抵押登記記費(fèi)的收收取對象象為申請請人。房房屋所有有權(quán)的抵抵押應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房屋屋權(quán)利人人收取，，而商品品房的預(yù)預(yù)抵押登登記其登登記費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)由抵抵押權(quán)人人支付。。房地產(chǎn)稅稅費(fèi)主要要稅種一切工作作都是為為了支持持員工開開單收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過戶費(fèi)科目居住用房非住宅普通住宅非普通住宅家庭首次購買90㎡以下家庭首次購買90-144㎡家庭購買第二套住房契稅全額×1%全額×1.5%全額×3%全額×3%交易手續(xù)費(fèi)6元/㎡18元/㎡產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/套550元/套抵押登記費(fèi)80元/套550元/套中介服務(wù)費(fèi)全額×2%土地出讓金出讓無無劃撥全額×1%土地值×30%營業(yè)稅5年之內(nèi)全額×5.65%全額×5.65%差額×5.65%5年之外免稅差額×5.65%個人所得稅5年之內(nèi)全額×1%免稅5年之外房主唯一住房，免稅；房主不是唯一住房，全額×1%印花稅個人之間交易免征，如有一方為企業(yè)則征收企業(yè)方0.5‰全額×1%房地產(chǎn)買買賣過程程需交什什么稅？？商品房買買賣過程程中：開發(fā)商：營業(yè)稅稅及其附附加稅、、企業(yè)所所得稅、、土地增增值稅稅、印花花稅。買方：契稅、、印花稅稅（暫免免）二手房買買賣過程程中：賣方：營業(yè)稅及及其附加加稅、個個人所得得稅、印印花稅（（暫免））買方：契稅、、印花稅稅（暫免免）房屋租賃賃需交什什么稅費(fèi)費(fèi)？按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，出出租房屋屋應(yīng)到當(dāng)當(dāng)?shù)胤抗芄懿块T進(jìn)進(jìn)行登記記并一次次性繳納納租賃手手續(xù)費(fèi)100元個人出租租用作民民用居住住房屋所所應(yīng)繳納納營業(yè)稅、、房產(chǎn)稅稅、個人人所得稅稅出租房屋屋納稅分分為兩種種個人出租租房屋納納稅分為為兩種情情況：一一是個人人出租居居住用房房取得的的租金收收入，應(yīng)應(yīng)按租金金的５％％綜合稅稅率繳納納稅款，，也就是是說每月月租金１１００００元只繳繳５０元元稅款。。二是個人人出租非非居住用用房取得得的租金金收入，，應(yīng)按以以下標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)繳納各各項(xiàng)稅收收：應(yīng)納納房產(chǎn)稅稅＝房屋屋租金收收入×１１２％稅稅率；應(yīng)應(yīng)納營業(yè)業(yè)稅及附附加＝房房屋租金金收入××５．6５％稅稅率；應(yīng)應(yīng)納個人人所得稅稅收入額額＝房屋屋租金收收入－已已納房產(chǎn)產(chǎn)稅－已已納營業(yè)業(yè)稅及附附加，如如以上結(jié)結(jié)果≥４４００００元，應(yīng)應(yīng)納個人人所得稅稅＝應(yīng)納納個人所所得稅收收入額××（１－－２０％％）×１１０％稅稅率，如如以上結(jié)結(jié)果＜４４００００元，應(yīng)應(yīng)納個人人所得稅稅＝（應(yīng)應(yīng)納個人人所得稅稅收入額額－８０００元））×１００％稅率率。個人人出租房房屋應(yīng)由由出租方方繳納各各項(xiàng)稅收收，如租租賃雙方方協(xié)商確確定由承承租方納納稅的，，也可由由承租方方代出租租方繳納納。納稅稅人應(yīng)每每月申報(bào)報(bào)納稅，，也可按按季或半半年申報(bào)報(bào)納稅。。房地產(chǎn)交交易稅費(fèi)費(fèi)案例房屋建筑筑面積：：平平方米米房屋單價價：元房房屋總總價：計(jì)征方式式：總價價差差價房產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)：普普通住宅宅非非普通住住宅經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房產(chǎn)購置置滿5年年：是是否否買房家庭庭首次購購房：是是否否賣方家庭庭唯一住住房：是是否否父親有一一所價值值200萬元的的房產(chǎn)，，想過戶戶給兒子子，是走走買賣合合適還是是贈與合合適？普通住宅宅認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1）建建筑面積積144平方米米以下（2）容容積率在在1.0以上（3）成成交價格格低于市市場指導(dǎo)導(dǎo)價同時滿足足上述三三個條件件，則屬屬于普通通住宅。。調(diào)整前后后普通住住宅指導(dǎo)導(dǎo)價對比比區(qū)域行政區(qū)調(diào)整前

（元/平米）調(diào)整后

（元/平米）上漲幅度平均漲幅中心城區(qū)河西區(qū)99001386040.0%35.2%和平區(qū)122001676337.4%南開區(qū)98001303733.0%河?xùn)|區(qū)84001176040.0%河北區(qū)80001073234.2%紅橋區(qū)88001112126.4%環(huán)城四區(qū)西青區(qū)6300882040.0%33.6%東麗區(qū)6300819030.0%津南區(qū)5800798637.7%北辰區(qū)6100772226.6%濱海新區(qū)塘沽區(qū)7400980032.4%33.5%開發(fā)區(qū)88001200036.4%指導(dǎo)價調(diào)調(diào)整的影影響例題題購房者首首次全款款購買一一套位于于南開區(qū)區(qū)華苑綺綺華里，，面積70平米米，總價價90萬萬元住宅宅，以這這所房子子距離上上次交易易超過5年(5年前購購買價格格45萬萬)的房房源為例例，分析析本次指指導(dǎo)價格格的調(diào)整整對房地地產(chǎn)交易易成本的的影響。。稅費(fèi)種類調(diào)整前（非普通住宅）稅費(fèi)（元）調(diào)整后（普通住宅）稅費(fèi)（元）差額（元）總計(jì)第四章房房地地產(chǎn)抵押押貸款含義經(jīng)濟(jì)學(xué)中中“信用用”指的的是以償償還為條條件的借借貸行為為借貸行為為往往伴伴隨著利利息的支支付，利利息是貨貨幣資金金所有者者出讓資資金使用用權(quán)的報(bào)報(bào)酬信用的基基本形式式：商業(yè)業(yè)信用、、銀行信信用、國國家信用用、租賃賃信用、、國家信信用房地產(chǎn)銀銀行信用用第一節(jié)貨貨幣的時時間價值值（一）貨貨幣時間間價值的的概述１、貨幣幣時間價價值的概概念是指資金金通過經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動其價值值隨著時時間推移移而發(fā)生生變化，，或者說說資金通通過經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動其其價值隨隨著時間間推移而而不斷產(chǎn)產(chǎn)生價值值增值，，即在不不同時間間發(fā)生的的等額資資金，其其價值有有差別。。2、貨幣時間間價值的表現(xiàn)現(xiàn)形式①絕對形式：：利息、利潤潤、收益②相對形式：：利率、利潤潤率、收益率率利息與利率1、年利率、、月利率和日日利率2、固定利率率與浮動利率率3、長期利率率和短期利率率4、實(shí)際利率率和名義利率率5、市場利率率、法定利率率、公定利率率6、一般利率率和優(yōu)惠利率率1、動態(tài)基本本計(jì)算公式：：P—資金現(xiàn)值,一一般指年初或或折算到年初初的本金。F—資金終值,指指本金折算到到第n年末的的本利和。A—等額年金,指指從第1年至至第n年每年年末發(fā)生的等額資金流入入或等額資金金流出系列。。i—銀行利率、計(jì)計(jì)算利率或折折現(xiàn)率。n—計(jì)息期數(shù)或計(jì)計(jì)算期數(shù),通通常以年為單單位。(1)動態(tài)基基本計(jì)算公式式的符號：（二）貨幣時時間價值的計(jì)計(jì)算i.一次支付終值值公式：F=P(1+i)n式中(1+i)n稱為一次支付終值值系數(shù)可用符符號(F/P,i,n)表示示。ii.一次支付現(xiàn)值值公式：P=F(1+i)-n式中(1+i)-n稱為一次支付現(xiàn)值值系數(shù)，可用用符號(F/P,i,n)表示示。(2)動態(tài)態(tài)基本計(jì)算公公式原理：①一次支付付公式：圖2.3一一次支付終終值公式現(xiàn)金金流量圖圖2.5一一次支付現(xiàn)現(xiàn)值公式現(xiàn)金金流量圖i.年金終值公式式：F=A[(1+i)n–1]／i式中[(1+i)n–1]／i稱稱為年金終終值系數(shù)，可可用符號(F/A,i,n)表示。。ii.積累基金公式式(又稱等額額系列償債基基金公式)：：A=Fi／[(1+i)n–1]式中i／[(1+i)n–1]稱為為積累基金系系數(shù)，可用符符號(A/F,i,n)表示。。②等額支付付公式：圖2.7年年金終值公公式現(xiàn)金流量量圖圖2.9已已知終值求求年金公式現(xiàn)現(xiàn)金流量圖iii.等額年金收付付現(xiàn)值公式：：P=A[(1+i)n–1]／i(1+i)n式中[(1+i)n–1]／i(1+i)n稱為等額收付付現(xiàn)值系數(shù)，，可用符號(P/A,i,n)表示示。iv.等額回收資金金公式：A=Pi(1+i)n／[(1+i)n–1]式中i(1+i)n／[(1+i)n–1]稱為提提存基金系數(shù)數(shù)，可用符號號(A/P,i,n)表示。圖2.11資資金回收收公式現(xiàn)金流流量圖圖2.13年年金現(xiàn)值值公式現(xiàn)金流流量圖2、動態(tài)計(jì)算基本本計(jì)算公式應(yīng)應(yīng)用條件：上述六個動態(tài)態(tài)計(jì)算基本計(jì)計(jì)算公式應(yīng)用用時應(yīng)注意其其適用條件：：現(xiàn)值P必須是是發(fā)生在第一一年的年初，，終值F是在第第n年(計(jì)算算期末年)的的年末，等額年金A必必須是發(fā)生在在每年的年末末。年金的幾種形形式普通年金———各期期末收收付的年金。。即期年金———每期期初支支付的年金。。遞延年金———第一次支付付發(fā)生在第二二期或第二期期以后的年金金。永續(xù)年金———無限期定額額支付的現(xiàn)金金，如存本取取息。P=A/i年金的幾種形形式即期年金01234AAAA遞延年金普通年金01234AAAAAAAA01234567永續(xù)年金01234AAAAAn含義房地產(chǎn)抵押貸貸款，是指以以借款人或第第三人擁有的的房地產(chǎn)為抵抵押物，向銀銀行等金融機(jī)機(jī)構(gòu)申請的長長期貸款，并并承諾以年金金形式定期償償付貸款本息息。當(dāng)借款人人違約時，貸貸款人有權(quán)取取消借款人對對抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的贖回權(quán)，，并將抵押房房地產(chǎn)拍賣，，從中獲得補(bǔ)補(bǔ)償。抵押人與抵押押物的關(guān)系：：完全物權(quán)與與用益物權(quán)概述發(fā)展美國房地產(chǎn)抵抵押貸款的發(fā)發(fā)展中國房地產(chǎn)抵抵押貸款的發(fā)發(fā)展概述分類按貸款對象分分：可分為企事業(yè)業(yè)法人房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款和和個人房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款按貸款用途分分：可分為房屋開開發(fā)抵押貸款款、土地開發(fā)發(fā)抵押貸款、、購房抵押貸貸款和其他用用途的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款。。按貸款利率確確定方式分：：可分為固定利利率抵押貸款款、浮動利率率抵押貸款和和可調(diào)利率抵抵押貸款。概述特點(diǎn)以抵押為前提提建立的信貸貸關(guān)系以房地產(chǎn)抵押押為條件的貸貸款房地產(chǎn)抵押貸貸款的現(xiàn)實(shí)性性有利于調(diào)控經(jīng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長方式式的轉(zhuǎn)變概述作用增強(qiáng)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力力推動了我國房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展，增強(qiáng)強(qiáng)居民的購房房能力發(fā)揮儲蓄功能能，調(diào)節(jié)居民民消費(fèi)行為有利于金融機(jī)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)金融融的發(fā)展有利于調(diào)控經(jīng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長方式式的轉(zhuǎn)變概述市場結(jié)構(gòu)初級抵押貸款款市場結(jié)構(gòu)二級抵押貸款款市場結(jié)構(gòu)概述市場結(jié)構(gòu)概述初級抵押貸款市場借款人資本市場上投資者二級市場機(jī)構(gòu)提供貸款抵押房地產(chǎn)抵押貸款資金抵押證券轉(zhuǎn)售售資金儲戶原始債務(wù)人原始權(quán)益人儲蓄資金債務(wù)債權(quán)償債服務(wù)人管理人投資者spv信用評級機(jī)構(gòu)構(gòu)信用增級機(jī)構(gòu)構(gòu)信用評級信用增級資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓收入償債償MBS本息息發(fā)行MBS發(fā)行收入住房抵押貸款款一級市場住房抵押貸款款二級市場住房抵押貸款款證券化運(yùn)作作模式圖房地產(chǎn)抵押貸貸款的程序提出抵押貸款款申請貸前審查對抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的估價房地產(chǎn)抵押貸貸款合同的簽簽訂和登記抵押房地產(chǎn)的的保險(xiǎn)貸款比例、期期限、利率貸款種類和還還款方式抵押物的占管管和處分程序業(yè)務(wù)流程遞交材料.提提出申請→房房屋評估→銀銀行調(diào)查.審審批→簽定銀銀行抵押貸款款合同→辦理理保險(xiǎn).房交交所抵押登記記手續(xù)→辦理理發(fā)放手續(xù)→→依照合同約約定按期償還還本息→還清清貸款.合同同解除.注銷銷抵押登記含義固定利率抵押押貸款是指預(yù)預(yù)先確定利率率和分期付款款方式，在確確定的期限內(nèi)內(nèi)保持利率不不隨物價或其其他因素的變變化而調(diào)整的的抵押貸款方方式。固定利利率抵押貸款款還款方式一一般由等額本本息還款、等等額本金還款款、分級付款款還款等還款款方式。固定利率抵押押貸款等額本金每月還款額由由兩部分組成成：一部分是是清償?shù)谋窘鸾穑扔谫J貸款總額按月月均攤的數(shù)額額，可以根據(jù)據(jù)如下公式計(jì)計(jì)算：每月清償?shù)谋颈窘饠?shù)額=貸貸款總額/貸貸款年限×12另一部分是當(dāng)當(dāng)月應(yīng)付的利利息，可通過過如下公式計(jì)計(jì)算得出每月支付的利利息=當(dāng)月貸貸款余額×年年利率÷12所以，每月付款額=每月清償?shù)牡谋窘饠?shù)額+每月支付的的利息每月還款額遞遞減速度=每每月清償?shù)谋颈窘饠?shù)額×年年利率÷12固定利率抵押押貸款等額本金計(jì)算算公式P:貸款額度度；i：月利利率；N：貸貸款時間等額本金固定利率抵押押貸款(1)月數(shù)(2)當(dāng)月貸款余額(3)利息(12%÷12)(4)每月償還本金(3)+(4)每月付款額(2)-(4)月末貸款余額110000.00100.0027.78127.789972.2229972.2299.7227.78127.509944.4439944.4499.4427.78127.229916.6749916.6799.1727.78126.949988.89………………36027.780.2827.7828.060表4-1：每每月付款額與與貸款余額（（等額本金償償還方式）等額本息等額本息的抵抵押貸款是國國際上最為普普遍的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款還還款方式。它它與等額本金金還款方式相相似，利率在在貸款期間內(nèi)內(nèi)固定不變，，所不同的是是每月付款額額是恒定的。。根據(jù)期末年年金現(xiàn)值原理理，我們將每每月付款額作作為等額年金金看待，那么么所有年金的的現(xiàn)值之和就就是貸款本金金。固定利率抵押押貸款等額本息還款款額計(jì)算公式式P:貸款額度度；i：月利利率；N：貸貸款時間A:月還款款額等額本息固定利率抵押押貸款表4-1：每每月付款額與與貸款余額（（等額本金償償還方式）月份貸款余額償還本金償還利息19997.132.86100.0029994.232.9099.9739991.302.9399.9449988.352.9699.9159985.362.9999.8869982.343.0299.8579979.303.0599.8289976.223.0899.7999973.113.1199.76109969.973.14099.73119966.803.1799.70129963.6.993.2099.67合計(jì)36.401198.041n等額本金還款款模型等額本息還款款模型利息本金本金利息1n月還款額比較1．支付方式式上等額本息償還還抵押貸款每每月的還款金金額是預(yù)先確確定好固定不不變的，而等等額本金的抵抵押貸款每月月的還款金額額都是不同的的，具體的說說還款金額在在逐月減少；；2．貸款余額額上等額本金償還還抵押貸款的的貸款余額始始終小于等額額本息的抵押押貸款的貸款款余額，但是是兩者的差距距不大；3．是否節(jié)約約利息上固定利率抵押押貸款貸款余額的計(jì)計(jì)算貸款余額含義義貸款余額指在在某一時點(diǎn)上上，借款人尚尚未歸還貸款款人的貸款總總額，它實(shí)質(zhì)質(zhì)上是指貸款款存續(xù)期間未未償還的貸款款本金。貸款余額公式式固定利率抵押押貸款固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新1．分級付款款的抵押貸款款還款通貨膨脹的傾傾斜效應(yīng)分級付款的抵抵押貸款還款款方式可以對對“標(biāo)準(zhǔn)”固固定利率抵押押貸款加以修修正，從而緩緩解通貨膨脹脹引起的傾斜斜效應(yīng)，降低低貸款初期的的每月付款額額，使得普通通居民，特別別是那些收入入水平將在短短期內(nèi)明顯提提高的年輕人人能夠在通貨貨膨脹時期通通過抵押貸款款方式購買住住宅。固定利率抵押押貸款固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新固定利率抵押押貸款年10%11%12%13%14%166.7072.8379.1485.6292.25271.7178.2985.0792.0499.17377.0884.1691.4598.94106.61482.8790.4798.31103.66114.60589.0897.26105.69114.34123.206--3095.76104.55113.61122.92132.44等額本息方式87.76952.30102.86110.62118.49分級付款的抵抵押貸款在不不同利率條件件下的還款情情況固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新1．分級付款款的抵押貸款款還款但是，分級付付款的抵押貸貸款還款方式式存在一個不不容回避的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)問題，那那就是在分級級付款期間，，如果每月付付款額不足以以清償當(dāng)月貸貸款利息，那那么未被清償償?shù)睦⒕妥宰詣釉黾拥劫J貸款本金當(dāng)中中，隨著付款款次數(shù)的增加加，貸款本金金將有可能不不是減少，而而是在逐月增增加，形成一一種所謂負(fù)分期付款現(xiàn)現(xiàn)象。例如，前面面提到的例子子，按每年7.5%的速速度遞增，30年期、利利率為12%、1萬元的的貸款，經(jīng)過過5年付款之之后，貸款余余額增加到10787.08元。固定利率抵押押貸款固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新2．飄浮式貸貸款還款飄浮式貸款還還款方式又被被稱為氣球式式貸款還款方方式，是指最最后一次付款款額比以前歷歷次都大的貸貸款方式。最最后的一筆付付款就稱為飄飄浮式付款(balloonpayment)。實(shí)際上上早期的抵押押貸款都是飄飄浮式的，所所不同的是最最早的抵押貸貸款每月只付付利息不償還還本金，本金金在貸款到期期時一次性清清償?，F(xiàn)代的飄浮式式抵押貸款，，目的是為了了向借款人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移通貨膨脹脹風(fēng)險(xiǎn)，貸款款本金的清償償仍然是通過過分期付款的的方式完成的的，而不是像像早期抵押貸貸款那樣主要要依靠借款人人的個人儲蓄蓄，因此，每每月付款額中中既有當(dāng)月利利息，也清償償部分貸款本本金，貸款到到期之日一次次性清償所有有貸款余額，，這種貸款方方式也稱為部部分分期付款款的貸款(partiallymortisedloan)。固定利率抵押押貸款固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新3．逆向年金金抵押貸款這種抵押貸款款方式實(shí)際上上是把房子抵抵押給金融機(jī)機(jī)構(gòu)，由金融融機(jī)構(gòu)每月向向老人提供生生活費(fèi)用。一一般來說，這這類貸款期限限不超過10年。如果在在此期間老人人去世則可以以提前清償貸貸款。如果10年之后，，老人仍然健健在，則可以以通過出售住住宅或通過其其他辦法清償償貸款。逆向年金抵押押貸款的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)在于可以在在沒有立即改改變房產(chǎn)所有有權(quán)的前提下下，能夠解決決退休老人““有房沒錢””的問題，而而且貸款人的的貸款風(fēng)險(xiǎn)很很低，貸款收收益具有很強(qiáng)強(qiáng)的可預(yù)測性性。當(dāng)然，發(fā)發(fā)達(dá)的二手房房市場是發(fā)放放這類貸款的的關(guān)鍵所在。固定利率抵押押貸款固定利率抵押押貸款的創(chuàng)新新4．雙周付款款的抵押貸款款傳統(tǒng)方式是每每月付款一次次，雙周付款款則是每兩周周付款一次。。這種改進(jìn)表表面上似乎沒沒有什么意義義，但由于存存在貨幣的時時間價值，實(shí)實(shí)際效果卻是是相當(dāng)明顯的的。例如一筆筆1萬元30年的按揭貸貸款，按基準(zhǔn)準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，，采用雙周供供還款可以比比按月等額還還款法節(jié)省利利息2303.72元，，節(jié)省比例高高達(dá)19.42%；縮短短還款期64個月(近5年半)，即即30年的月月供還款采用用雙周供，貸貸款將在24.7年還清清。如果按優(yōu)優(yōu)惠利率5.51%計(jì)算算，采用雙周周供還款可以以比按月等額額還款法節(jié)省省利息1846.06元元，節(jié)省比例例高達(dá)17.64%；縮縮短還款期59個月(近近5年)，即即30年的月月供還款采用用雙周供，貸貸款將在25.1年還清清。固定利率率抵押貸貸款第四章房房地產(chǎn)抵抵押貸款款1、如果果貸款人人未清償償貸款，，銀行等等處理抵抵押物一一般采取取______、______、____三種形形式。2、抵押押權(quán)是____對抵押押物財(cái)產(chǎn)產(chǎn)享有的的優(yōu)先受受償權(quán)。。3、甲向向 A、、B兩方方各借款款80萬萬元，A要求求用甲價價值100萬元元的房屋屋作抵押押，當(dāng)甲甲不能償償還債務(wù)務(wù)的情況況下，甲甲的房屋屋處理的的價款應(yīng)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先先償還____的借款款。第四章房房地產(chǎn)抵抵押貸款款4、房地地產(chǎn)抵押押貸款利利率有三三種，分分別為_____、_____、、_____。5、因央央行宣布布調(diào)整存存貸利率率，借款款人轉(zhuǎn)年年年初調(diào)調(diào)整月還還款額，，在該借借款人實(shí)實(shí)行的是是____利率率；如果果該借款款人月還還款額沒沒有變化化則貸款款利率是是_____利利率。6、甲向向銀行提提出房屋屋抵押貸貸款，在在簽訂的的《借款款合同》》中銀行行稱為_____人，，甲稱為為____人；；同時甲甲與銀行行還要簽簽訂____，，銀行稱稱為_____人，甲甲稱為抵抵押人。。第四章房房地產(chǎn)抵抵押貸款款7、抵押押貸款實(shí)實(shí)質(zhì)上是是一種融融資關(guān)系系而不是是商品買買賣關(guān)系系，怎么么解釋。。8、房地地產(chǎn)抵押押貸款之之前要對對房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行估估價，為為什么不不按成交交價格直直接放貸貸？9、現(xiàn)在在我國市市面上存存在的房房地產(chǎn)貸貸款償還還方式主主要有哪哪些？第四章房房地產(chǎn)抵抵押貸款款某借款人人向某商商業(yè)銀行行申請個個人住房房抵押貸貸款100000，期期限24個月，，貸款月月利率為為4.875‰‰，借款款人選擇擇按月等等額本息息方式還還款，合合同約定定每月還還款額為為4425.37元。。計(jì)算前前兩個月月月末償償還本金金額、利利息金額額和貸款款的余額額。第四章房房地產(chǎn)抵抵押貸款款某借款人人向某商商業(yè)銀行行申請個個人住房房抵押貸貸款100000，期期限24個月，，貸款月月利率為為4.875‰‰，借款款人選擇擇按月等等額本息息方式還還款，合合同約定定每月還還款額為為4425.37元。。計(jì)算最最后兩個個月月末末償還本本金額、、利息金金額。我國房地地產(chǎn)抵押押貸款的的管理及及發(fā)展一、房地地產(chǎn)抵押押貸款存存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及防防范措施施1、違約約風(fēng)險(xiǎn)違違約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制制2、流動動性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)流流動性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制4、利率率風(fēng)險(xiǎn)利利率率風(fēng)險(xiǎn)控控制5、不可可抗力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)第六章住住房公公積金制制度概述述6.1住住房房公積金金制度概概述6.2住住房房公積金金的歸集集和提取取6.3住住房房公積金金貸款第一節(jié)住住房公積積金制度度概述住房公積積金含義義住房公積積金是指指單位在在職職工工個人及及其所在在單位,按照職職工個人人工資收收入一定定比例逐逐月繳存存、具有有保障性性和互助助性的職職工個人人住房儲儲金。職職工繳存存的住房房公積金金和職工工所在單單位為職職工繳存存的住房房公積金金，均屬屬于職工工個人所所有。我市住房房公積金金認(rèn)識誤誤區(qū)誤區(qū)之一一:公積積金制度度可以建建立，也也可以不不建立根據(jù)國務(wù)務(wù)院《住住房公積積金管理理?xiàng)l例》》、《天天津市住住房公積積金管理理?xiàng)l例》》及我市市有關(guān)政政策規(guī)定定，住房房公積金金的建立立不區(qū)分分本市職職工和外外地職工工，也不不區(qū)分城城鎮(zhèn)職工工和農(nóng)業(yè)業(yè)戶籍職職工，只只要與單單位建立立和形成成勞動關(guān)關(guān)系，單單位都應(yīng)應(yīng)為職工工建立住住房公積積金。單單位不辦辦理住房房公積金金繳存登登記或者者不為本本單位職職工辦理理住房公公積金賬賬戶設(shè)立立手續(xù)的的，由公公積金管管理中心心責(zé)令限限期辦理理；逾期期不辦理理的，處處以一萬萬元以上上五萬元元以下罰罰款，對對單位負(fù)負(fù)責(zé)人處處以三千千元以上上一萬元元以下罰罰款。誤區(qū)之二二：公積積金賬戶戶里的余余額無利利息這種認(rèn)識識是不正正確的。。職工個個人住房房公積金金賬戶里里的余額額是有利利息的。。職工當(dāng)當(dāng)年繳存存的住房房公積金金按結(jié)息息日人民民銀行掛掛牌的活活期存款款利率計(jì)計(jì)息；上上年結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的住房房公積金金本息按按結(jié)息日日人民銀銀行掛牌牌的3個個月整存存整取利利率計(jì)息息。誤區(qū)之三三：裝修修可以申申請公積積金貸款款或提取取公積金金這種認(rèn)識識是不正正確的。。根據(jù)國國務(wù)院《《住房公公積金管管理?xiàng)l例例》及《《天津市市住房公公積金管管理?xiàng)l例例》，住住房公積積金只能能用于購購買、建建造、翻翻建、大大修自有有住房和和租房，，其中大大修是指指需要牽牽動或拆拆換住房房部分主主體構(gòu)件件。裝修修不屬于于