房地產(chǎn)城市綜合體專題

>>城市綜合體專題向彪仿⊙城市綜合體概念■《中國大百科全書》：建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑；■《美國建筑百科全書》：建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機構(gòu)對２００３年以來建成或在建的１００個新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復合功能或業(yè)態(tài)來看，６５％的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點。定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體發(fā)展背景工業(yè)革命前工業(yè)革命與烏托邦思潮20世紀60年代后自發(fā)的綜合體建筑有限的城市空間內(nèi)，人口增長與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開布置以減少社會問題。終結(jié)混合開發(fā)1961年，簡.雅各布斯的《美國大城市的生與死》一書出版后，人們開始意識到城市是一個生命體，解決城市問題應(yīng)該通過處理復雜有序性問題的方法來實現(xiàn)，同時，人們也開始認識到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯誤，整個社會環(huán)境開始真正適于建筑綜合體的發(fā)展

綜合體迎來大發(fā)展第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體特性綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時間：周期較長內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復合互補外部：高便可達第1部分：基本情況介紹⊙開發(fā)城市綜合體的條件因素第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的區(qū)位要求

城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體項目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應(yīng)的地價水平也會有所不同。而在這個區(qū)域中，一般認為一定存在一個重要的點，這就是峰值地價交叉點（PeakLand-ValueIntersection，簡稱PLVI）。第1部分：基本情況介紹第1部分：基本情況介紹?酒店：項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次?商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。?寫字樓：價值標桿，可樹立項目高端形象。?公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求。⊙城市綜合體的主要物業(yè)主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★★★★★★★觀光區(qū)域★★★——★★★★★★環(huán)境資源擁有自然資源————★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達性強★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——開發(fā)目標租★★★★★★★★★★★★★售★★★★★★★★★★第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點★代表擬合度第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體開發(fā)時序

綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義■最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；■最大可能實現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動價值；■避免各物業(yè)之間的負面影響。

正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。■首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼椖恳话阆绕谌胧小！銎浯危煌飿I(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售?！殉鞘芯C合體的運營價值城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流第1部分：基本情況介紹⊙城市市綜綜合合體體的的運運營營價價值值城市市綜綜合合體體的的綜綜合合開開發(fā)發(fā)價價值值鏈鏈矩矩陣陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹功能能間間的的直直接接支支持持例如如，，辦辦公公樓樓上上班班族族、、酒酒店店旅旅客客、、公公寓寓住住戶戶會會對對零零售售、、餐餐飲飲提提供供支支持持；；辦辦公公樓樓的的租租戶戶可可以以為為酒酒店店提提供供一一定定的的客客源源，，并并為為公公寓寓樓樓帶帶來來一一些些客客戶戶或或租租戶戶。。功能能間間的的間間接接支支持持比如如，，零零售售和和酒酒店店功功能能不不會會為為辦辦公公功功能能或或居居住住功功能能提提供供直直接接的的收收益益，，但但是是它它們們卻卻可可以以作作為為適適宜宜的的環(huán)環(huán)境境支支持持，，來來使使得得辦辦公公和和居居住住功功能能獲獲得得更更高高的的租租金金。。零零售售和和餐餐飲飲功功能能可可以以為為酒酒店店旅旅客客、、上上班班族族和和居居民民提提供供方方便便和和誘誘人人的的購購物物環(huán)環(huán)境境和和良良好好的的場場所所氛氛圍圍，，并并改改善善它它們們的的市市場場競競爭爭力力。。酒酒店店功功能能同同樣樣對對其其他他功功能能可可以以提提供供間間接接支支持持，，其其完完善善和和豪豪華華的的配配套套設(shè)設(shè)施施往往往往能能為為居居住住、、辦辦公公功功能能增增加加市市場場競競爭爭力力。。場所所營營造造整個個項項目目協(xié)協(xié)同同營營造造出出城城市市中中是是全全新新和和獨獨一一無無二二的的感感覺覺與與功功能能城市市綜綜合合體體的的價價值值放放大大方方式式⊙城市市綜綜合合體體的的運運營營價價值值第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹⊙城市市綜綜合合體體的的城城市市價價值值第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹■土土地地集集約約化化利利用用■提提升升城城市市形形象象■緩緩解解城城市市交交通通壓壓力力■積積聚聚區(qū)區(qū)域域價價值值■改改變變夜夜間間空空城城現(xiàn)現(xiàn)象象■城城市市資資源源集集中中利利用用第2部部分分：：城城市市綜綜合合體體定定位位城市市綜綜合合體體的的定定位位與與其其他他單單體體項項目目不不同同，，主主要要包包括括整整體體項項目目的的定定位位與與各各功功能能物物業(yè)業(yè)的的分分項項定定位位兩兩大大部部分分，，在在都都市市綜綜合合體體整整體體定定位位的的前前提提下下，，開開展展綜綜合合體體各各類類物物業(yè)業(yè)的的定定位位。。⊙城市市綜綜合合體體兩兩級級定定位位⊙德思思勤勤關(guān)關(guān)于于綜綜合合體體定定位位的的““三三位位一一體體””方方法法第2部部分分：：城城市市綜綜合合體體定定位位第3部部分分：：城城市市綜綜合合體體整整體體規(guī)規(guī)劃劃⊙整體體規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)容容■確確定定城城市市綜綜合合體體各各種種功功能能的的規(guī)規(guī)模?！龆级际惺芯C綜合合體體交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)■城城市市綜綜合合體體空空間間布布局局■城城市市綜綜合合體體景景觀觀環(huán)環(huán)境境第3部部分分：：城城市市綜綜合合體體整整體體規(guī)規(guī)劃劃⊙確定定城城市市綜綜合合體體各各功功能能的的規(guī)規(guī)模模確定定綜綜合合體體項項目目各各功功能能間間的的比比例例，，不不同同的的項項目目具具體體情情況況不不同同，，有有不不同同的的方方法法，，很很難難找找到到一一種種或或者者幾幾種種通通用用的的最最佳佳比比例例確確定定方方法法，，但但是是，，不不管管各各功功能能間間的的比比例例如如何何最最終終確確定定，，分分別別分分析析各各功功能能的的物物業(yè)業(yè)體體量量，，作作為為確確定定各各功功能能規(guī)規(guī)模模的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)參參數(shù)數(shù)，，依依然然是是確確定定綜綜合合體體項項目目最最終終規(guī)規(guī)模模的的一一個個不不可可跳跳躍躍的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙居住功能的規(guī)規(guī)?！龀鞘芯C合合體中的居住住功能體量居住功能是城城市建筑綜合合體中平衡酒酒店、零售、、辦公等功能能的重要功能能。簡·雅各布斯斯在《美國大大城市的生與與死》一書中中所介紹的城城市多樣化的的另一個要點點是“密度之之需要”，即即人流的密度度必須達到足足夠程度，在在城市綜合體體的設(shè)計中，，必須考慮周周邊環(huán)境的住住宅密度問題題，過低的密密度會不利于于對多樣性的的支持，而導導致整體失敗敗。在這種情情況下，應(yīng)該該通過增加項項目內(nèi)住宅功功能的比例或或增加吸引人人流的特殊功功能要素，來來彌補項目人人流密度的不不足。居住物業(yè)的體體量分析：將美國經(jīng)濟學學家N.G.Mankin和D.N.Wei提出出居住需求量量公式：D=h（（R）*N，，中加入收入入因素Y，得得到居住需求求量公式：D=h（（R，Y）*N，其中，，h（R）為為平均每人的的居住需求量量函數(shù)，N為為人口數(shù)目。。以此公式為基基礎(chǔ)，在實際際項目測算中中依據(jù)具體情情況對公式進進行微調(diào)，結(jié)結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)，可以得出出較為客觀的的居住體量。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)規(guī)模按照零售業(yè)飽飽和理論，只只有在零售飽飽和度大于平平均值的前提提下，才有在在商圈開設(shè)集集中商業(yè)的可可能（臨街商商業(yè)不計入））零售飽和理論論公式：IRS=C*RE/RFC：潛潛在客客戶數(shù)量RE：人人均消費支支出RF：營營業(yè)面積第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)規(guī)模商業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)規(guī)模的的設(shè)定城市綜合體零零售功能體量量：零售空間往往往會在整個項項目的規(guī)劃中中所占比例過過大。由于零零售可在未來來的發(fā)展中增增加，所以總總的說來，規(guī)規(guī)劃比例過小小的問題會比比規(guī)劃比例過過大的問題易易解決。而減減少零售空間間的比例，是是很難進行的的，并會給人人以項目整體體失敗的意象象。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙商務(wù)功能的規(guī)規(guī)模城市綜合體的的商務(wù)辦公容容量一般受城城市化發(fā)展的的影響，而人人均辦公面積積受區(qū)域的主主導功能和區(qū)區(qū)域的重要性性程度的影響響1.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給總總量和供給結(jié)結(jié)構(gòu)2.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)需求總總量和需求結(jié)結(jié)構(gòu)3.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給矛矛盾分析4.城市未來來供需發(fā)展趨趨勢（預(yù)測就就業(yè)人口和人人均辦公面積積，通過租賃賃活動和市場場吸納量預(yù)測測未來市場需需求）5.確定城市市綜合體對城城市中心商務(wù)務(wù)的分流指數(shù)數(shù)6.中心商務(wù)務(wù)的高度指數(shù)數(shù)確定綜合體體最終的商務(wù)務(wù)容量確定商務(wù)物業(yè)業(yè)體量的因素素：第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙酒店功能的規(guī)規(guī)模酒店體量測算算的參考計量量公式為：E=N*P*L/（T*K）E：酒店的的床位數(shù)N：全年的的旅客人數(shù)P:住住宿旅客比例例L:平平均住宿天數(shù)數(shù)T:全全年可逗留天天數(shù)K:床床位的利用率率第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)城市綜合體的的交通系統(tǒng)關(guān)關(guān)系包括：■綜合體與對對外交通的關(guān)關(guān)系；■綜合體內(nèi)部部交通；■綜合體內(nèi)部部交通與外部部交通的銜接接第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)公交交通系統(tǒng)統(tǒng)：1.調(diào)查公共共交通系統(tǒng)的的現(xiàn)狀2.估算待開開發(fā)綜合體交交通產(chǎn)生和吸吸引出行率3.提出交通通系統(tǒng)設(shè)立或或者改善方案案4.溝通實施施第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)步行系統(tǒng)：步行量計算：：將城市綜合體體分為一個矩矩陣系統(tǒng)，每每個矩陣呼應(yīng)應(yīng)一段街區(qū)之之間的街道長長度，形成步行量計算算公式：Ti=a×Yi+b×Pi+c×Bi+d×Ci+e×Ui+f×Gi+g×Si+h×Pki+k其中：Ti=在矩陣之之內(nèi)的同時步步行者數(shù)量；；a=在標定定時間段內(nèi)圍圍繞零售和其其他商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施聚積的的同時步行者者數(shù)（人/㎡）；；Yi=零售售或其他商業(yè)業(yè)的有效建筑筑使用面積（（㎡）；b=指圍圍繞可以長時時間停車的停停車區(qū)聚積的的同時步行者者（人/車位位）；Pi=長時時間停車車位位數(shù)（車位））；c=在公共共汽車站周圍圍聚積的同時時步行者數(shù)（（人/站）；；Bi=公共共汽車線?？靠空镜臄?shù)量（（站）；d=在市中中心內(nèi)以中心心性為基礎(chǔ)的的總的步行者者聚積附加數(shù)數(shù)；Ci=d在在矩陣i中的的比例；e=穿越中心心地區(qū)邊界的的步行交通比比；Ui=穿越越中心地區(qū)邊邊界的步行者者數(shù)量；f=圍繞街街道貨攤聚積積的同時步行行者數(shù)量（人人/處）；Gi=街道道報攤或貨攤攤的數(shù)量（處處）；g=圍繞公公共座椅處聚聚積的同時步步行者數(shù)量（（人/座椅））；Si=公共共座椅數(shù)；h=圍繞臨臨時停車處聚聚積的同時步步行者數(shù)（人人/停車位））；Pki=用用于臨時停車車的公共停車車位；k=常數(shù)，，在所選擇的的模型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在矩陣陣中不與上述述任何數(shù)直接接相關(guān)的步行者數(shù)量；；以步行量作為為基礎(chǔ)來規(guī)劃劃步行系統(tǒng)第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車系統(tǒng)：第一步：對各各類物業(yè)停車車狀況進行調(diào)調(diào)查、分析建筑物車位數(shù)車位率(車/100㎡)用途建筑面積高峰小時使用情況物業(yè)1N1X1商業(yè)G1滿物業(yè)2N2X2商務(wù)G2滿物業(yè)3N3X3酒店G380%物業(yè)4N4X4公寓G470%………………合計NX通過上表統(tǒng)計計出現(xiàn)狀——商業(yè)所需需車位A；；——公寓所需需車位B；；——商務(wù)所需需車位C；；——酒店所需需車位D。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車系統(tǒng)：第二步：根據(jù)據(jù)調(diào)研現(xiàn)狀，，預(yù)測待開發(fā)發(fā)綜合體各類類物業(yè)的未來來車位需求量量——商業(yè)所需需車位A；；——公寓所需需車位B；；——商務(wù)所需需車位C；；——酒店所需需車位D。?！虡I(yè)所需需車位Pa；——公寓所需需車位Pb；——商務(wù)所需需車位Pc；——酒店所需需車位Pd。估算未來第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車系統(tǒng)：第三步：根據(jù)據(jù)綜合體規(guī)劃劃，結(jié)合各物物業(yè)形態(tài)不同同高峰停車時時段，得出互互補停車位第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局業(yè)態(tài)布局第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間布布局形式是指在都市綜綜合體中充分分利用豎向?qū)訉用鎭斫M織和和布置各功能能空間的混合合使用方式，，也稱為豎向向混合使用模模式。此種空空間混合使用用形式通常表表現(xiàn)為都市綜綜合體的建筑筑內(nèi)部是由多多種使用功能能在不同層面面上組合而成成的。在地面面層上多是公公共使用性質(zhì)質(zhì)的功能空間間，如商業(yè)零零售、服務(wù)大大廳等高層部部分集聚的是是向?qū)λ饺嘶墓δ芸臻g間，如辦公、、公寓等。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間拓拓展■地下空間的的開發(fā)，地下下商業(yè)街的開開發(fā)，主要是是在四通八達達的地鐵系統(tǒng)統(tǒng)的站前地區(qū)區(qū)進行，與地地鐵站和商業(yè)業(yè)區(qū)大型商業(yè)業(yè)設(shè)施直接相相連，街道兩兩側(cè)設(shè)置有各各類零售商店店和餐飲設(shè)施施?！錾虡I(yè)建筑筑高層化，例例如深圳華強強北商圈中的的茂業(yè)百貨，，其營業(yè)部分分為1-9層層，但其在內(nèi)內(nèi)部設(shè)計中，，在第5層層又增加了一一個完整的地地面，從而將將商場分成了了1-4層層、5-9層層兩部分，，從而使客戶戶形成本商場場只是一個4-5層的商商場，而不是是一個9層商商場的錯覺，，從而降低客客戶的“厭高高癥”。同時時該商場又在在第5層新新增加的地面面上布置了開開放式休閑咖咖啡廳，以降降低客戶在商商場內(nèi)長時間間購物帶來的的身體疲勞，，挖掘消費潛潛力?！龈呒懿降赖老到y(tǒng)，可以以促進分流、、可以增加步步行量，可以以拓展商業(yè)空空間■景觀立體體化，地面、、地下、空中中，三層次景景觀系統(tǒng)立體體互動，形成成豐富的景觀觀效果。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間拓拓展■立體化交通通第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局平行空間組合合形式在同一空間層層面上同類功功能空間的組組織和布局的的混合使用方方式，也可以以稱為橫向混混合使用組合合模式。這種種類型的產(chǎn)生生是因為都市市綜合體中同同類功能的組組合使用會有有三類大關(guān)系系第一類是競競爭性的功能能關(guān)系，即相相同或類似功功能的集聚，，相互之間存存在著競爭關(guān)關(guān)系第二類是是互補性的功功能關(guān)系，即即存在的前提提是需要同類類功能之間相相輔相成，互互相之間是功功能依賴的關(guān)關(guān)系第三類是是輔助性的功功能關(guān)系，即即功能的集聚聚和使用而促促進輔助或附附屬性功能和和需求的出現(xiàn)現(xiàn)，例如辦公公、商廈附近近出現(xiàn)的餐飲飲功能等?？煽梢?，只有在在同一范圍層層面上對這些些同類功能使使用的進行準準確推測，空空間分布上規(guī)規(guī)劃組合布局局適當，就能能夠達到有效效推動都市綜綜合體經(jīng)濟收收益與增長的的目的。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局多時間區(qū)段的的空間混合組組合形式城市綜合體的的運作使用過過程總是會受受到明顯的時時間段的影響響，從而出現(xiàn)現(xiàn)利用服務(wù)時時間區(qū)段的不不同來交叉使使用各功能空空間的現(xiàn)象，，以達到較高高的空間使用用效益的目的的，因此，通通過把不同時時間段的功能能組合在同一一系列的空間間區(qū)域中，空空間使用能夠夠持續(xù)較長的的時間，以便便得到充分的的利用，這就就是多時間區(qū)區(qū)段混合組合合的形式。在在同一區(qū)域使使用中，利用用各時間段的的特性，靈活活調(diào)動多種功功能以為恥空空間的不斷運運轉(zhuǎn)，使都市市綜合體獲得得更高的空間間使用效率、、保持持續(xù)活活力的最有效效手段。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局多活動層次的的空間混合組組合形式多活動層次是是指活