房地產(chǎn)基本概念二

經(jīng)紀人專業(yè)知識系統(tǒng)訓練

（二）

房地產(chǎn)基本概念基本概念部分一、關(guān)于土地；二、產(chǎn)權(quán)知識；三、建筑結(jié)構(gòu)；四、相關(guān)專業(yè)術(shù)語；五、相關(guān)法規(guī)；六、專業(yè)經(jīng)紀人應(yīng)具備的基本素質(zhì)；七、三級市場兩大業(yè)務(wù)版塊；八、經(jīng)紀人業(yè)務(wù)及工作流程；關(guān)于土地一、土地的特性：1、增值性：土地屬自然產(chǎn)物，因面積有限性，永續(xù)性，位置不可移動性是一種財產(chǎn)和商品，故導致土地的增值性；2、影響增值性有：A、對土地的投資改良；B、通貨膨脹；C、需求增長；D、外部條件影響（例：深圳土地升值）二、土地年限分類：土地屬于國家和集體所有，權(quán)利人擁有該房產(chǎn)所占用土地一定年限的土地使用權(quán)。1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。1、居住用地70年（住宅）2、工業(yè)用地50年（廠房）3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年（商鋪）5、綜合或者其它用地50年（辦公）三、土地價格分類：1、所有權(quán)價格：土地出租收益折現(xiàn)總和；2、購買價格：以土地所提供地租，按普通利息率計算的購買價格；3、使用價格：一定期限內(nèi)地祖的購買價格；4、租賃價格：一定期限內(nèi)租賃的土地價格；5、抵押價格：用于抵押獲得貸款，從正常價格中扣除各種風險后所得到的價格。四、按土地價格形成分類：1、交易價：通過拍賣、招標、交易雙方實際成交價格。2、評估價格：用一定的估價方法對土地價格做出貨幣估計。房地產(chǎn)基本概念一、概念；二、權(quán)益；三、登記；四、價格；五、影響價格因素六、分類；一、概念什么是房地產(chǎn)？是土地及土地上的建筑物和附著物的總稱。二、什么是是房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益？1、房產(chǎn)歸歸私人所有有，即房產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)；；2、權(quán)利：：享受占有有、使用、、收益和處處分的權(quán)利（所有權(quán)權(quán)、租賃權(quán)權(quán)、抵押權(quán)權(quán)、典當土土地使用權(quán)等）。。三、什么是是房地產(chǎn)登登記？1、概念：：由規(guī)劃國國土局將申申請人的房房地產(chǎn)權(quán)利利登記于政政府特定的的薄冊上，，并頒發(fā)《《房地產(chǎn)證證》的一種種法律制度度；2、房地產(chǎn)產(chǎn)證：是權(quán)權(quán)利人依法法管理、經(jīng)經(jīng)營使用和和處分房地地產(chǎn)的憑證證；A、分三類類：a、軟紅皮皮b、軟綠皮皮（不可自自由轉(zhuǎn)讓））c、硬紅色色綢面B、記載內(nèi)內(nèi)容：a、權(quán)利人人名稱、身身份證號b、土地的的權(quán)屬來源源、宗地號號、土地等等級、用途途、使用年年限、取得得時間、變變化情況、、坐標形狀狀等；c、房地產(chǎn)產(chǎn)的名稱、、棟號、房房號、建筑筑面積、建建購價款等等。C、確認真真實性：檔檔案大廈9樓三、房地產(chǎn)產(chǎn)登記分類類：1、初始登登記；2、二、三三級轉(zhuǎn)移登登記；3、抵押登登記；4、變更登登記；5、其它登登記：1、初始登登記：指對對未經(jīng)登記記機關(guān)確認認其房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)證的土地地使用權(quán)及及建筑物，，附著物的的所有權(quán)進進行的第一一次登記。。辦理初始登登記的兩種種情況：A、通過行行政劃撥或或出讓手續(xù)續(xù)取得土地地B、在取得得土地使用用權(quán)的土地地上建造房房地產(chǎn)和建建筑物、附附著物。2、二級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記（三種情況況需辦理））A、向發(fā)展展商購買的的商品房（（包括合法法的合作建建房、集資資建房、拆拆遷賠償房房）B、企事業(yè)業(yè)單位房改改出售給本本單位職工工的福利房房、微利房房（即辦綠綠本）C、市區(qū)、、住宅局出出售的福利利房、微利利房（即辦辦綠本房產(chǎn)產(chǎn)證）三、三級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記：：A、凡房地地產(chǎn)已辦理理二級產(chǎn)權(quán)權(quán)登記并領(lǐng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證證后又發(fā)生生轉(zhuǎn)移的，，稱為三級級市場轉(zhuǎn)移移登記；B、六種情情況需辦理理三級轉(zhuǎn)移移登記：房地產(chǎn)買賣賣、贈與、、交換、繼繼承、人民民法院判決決、裁定的的強制性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移行為等等。二、三級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)資資料1、《房地地產(chǎn)證》原原件；2、權(quán)利人人身份證（（全部）或或受托人身身份證；3、買方身身份證或受受托人身份份證；4、房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合同同（現(xiàn)售））；5、三級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記申申請表；6、交納土土地使用費費證明；7、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；8、法人代代表證明書書及法人身身份證（復復）；9、法人授授權(quán)委托書書及授權(quán)人人身份證；；10、公司司章程及董董事會決議議四、變更登登記：A、房地產(chǎn)產(chǎn)使用用途途改變；B、權(quán)利人人姓名或名名稱發(fā)生變變化；C、房地產(chǎn)產(chǎn)坐落位置置或名稱發(fā)發(fā)生變化；；D、建筑物物、附著物物倒塌、拆拆除；五、抵押登登記：A、是指債債務(wù)人或第第三人（抵抵押人）以以合法擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)作為擔保保物向債權(quán)權(quán)人（抵押押權(quán)人）提動債務(wù)履履行擔保的的行為。（（一般指用用所購房屋作為擔保保貸款購房房的行為））B、房地產(chǎn)產(chǎn)按揭屬于于房地產(chǎn)抵抵押的一種種形式六、登記機機關(guān)：國土土資源局或或國土分局局福田區(qū)區(qū)域域登記點：：一手樓：福田區(qū)新聞聞路69號號1樓（東東方玫瑰園園）二手樓：振華路設(shè)計計大廈2樓樓羅湖區(qū)、鹽鹽田區(qū)登記記點：愛國路3046號惠惠名大廈1樓南山區(qū)登記記點：深南大道11008號2樓南南山公安局局旁寶安區(qū)登記記點：寶安三十區(qū)區(qū)前進路東東方明珠酒酒店對面龍崗區(qū)登記記點：龍崗區(qū)政府府建設(shè)大廈廈2樓布吉登記點點：布吉鎮(zhèn)政府府旁布吉國國土所四、什么是是房地產(chǎn)價價格？土地價格和和建筑物及及附著物價價格的統(tǒng)一一，是土地價值的的房屋價值值的貨幣表表現(xiàn)形式。。A、土地價價格：土地地出讓金、、土地開發(fā)發(fā)費、市政政配套費等等；B、房屋價價格：建筑筑成本、流流通費用、、稅金、利利潤等；C、三級買買賣市場涉涉及價款：：房價、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅金、、服務(wù)傭金、公證證費、按揭揭費用、查查檔案等；；D、三級市市場、租賃賃市場涉及及價款：租租金、管理理費、中央空調(diào)費費、租賃稅稅費、服務(wù)務(wù)傭金、頂頂手費、水水電等。五、房地產(chǎn)產(chǎn)價格影響響因素有哪哪些？A、供需關(guān)關(guān)系是價格格形成的兩兩個最終因因素，其他他一切因素都是是通過影響響需求來影影響價格；；B、一般因因素（社會會、經(jīng)濟、、行政、人人口、國際際）決定價格的的外在因素素；C、區(qū)域因因素（基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、市市內(nèi)交通、、公共配套套）價格水平確確定的基礎(chǔ)礎(chǔ)；D、個別因因素（土地地個別因素素，建筑物物個別因素素）決定價格的的內(nèi)在因素素。六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分類類有哪些？？A、一級市市場：政府府以招標、、拍賣、協(xié)協(xié)議三種方式將土土地使用權(quán)權(quán)出讓給開開發(fā)商；B、二級市市場：開發(fā)發(fā)商取得預(yù)預(yù)售許可證證后，將房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)出售給小小業(yè)主；C、三級市市場：小業(yè)業(yè)主將商品品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)出讓讓的市場。。建筑結(jié)構(gòu)一、磚木結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：：承重構(gòu)件件用磚木建建造；二、混合結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：：承重的主主要結(jié)構(gòu)是是用鋼筋混混凝土、磚磚和木木材建建造的的。在在這里里，磚磚的形形狀及及強度度決定了房房屋的的強度度。一一般說說：磚磚的形形狀越越規(guī)則則，砂砂漿強度越越高，，灰縫縫越薄薄、均均勻，，那么么強度度就越越高，，房屋的耐耐用年年限就就越長長。三、鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑筑：承承重的的主要要結(jié)構(gòu)構(gòu)是用用鋼筋混凝凝土建建造的的。有有抗震震性好好，整整體性性強、、抗腐腐蝕耐火能能力強強、經(jīng)經(jīng)用等等優(yōu)點點。四、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)建筑筑：承重重的主要要結(jié)構(gòu)是是用鋼材材建造的，墻體體一般用用其他材材料制作作。如：：衍架結(jié)結(jié)構(gòu)、懸懸掛結(jié)構(gòu)。。五、鋼、、鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑筑：一般般是建筑筑物的梁梁、柱用用鋼制造造，樓板板、屋面面板用鋼鋼筋混凝凝土制造造。如：：網(wǎng)架結(jié)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)網(wǎng)殼結(jié)構(gòu)構(gòu)。六、其他他結(jié)構(gòu)建建筑：凡凡不屬于于上述結(jié)結(jié)構(gòu)的房房屋都歸歸此類，，如竹木木結(jié)構(gòu)、、窯洞、、磚拱億億個度微微、帳帳篷、玻玻璃、充充氣、仿仿生結(jié)構(gòu)構(gòu)等建筑筑。房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營中相關(guān)關(guān)專業(yè)術(shù)術(shù)語一、土地地“三通通一平””即：路通、水水通、電電通、場場地平整整二、土地地“七通通一平””即：路通、水水通、電電通、排排污通、、通訊通通、煤氣氣通、熱熱力通、、場地平平整三、容積積率=總總建筑面面積÷÷總總用地面面積四、綠化化率=綠綠地地面積÷÷用用地面積積五、建筑筑覆蓋率率=占地地面積÷÷基底底面積（指項目目用地范范圍所有有基底面面積之和和與規(guī)劃劃建設(shè)用用地之比比）六、使用用率=使使用面面積÷建建筑面積積七、使用用面積=建筑面面積—結(jié)結(jié)構(gòu)面積積—公攤攤面積八、結(jié)構(gòu)構(gòu)面積=墻體+垃圾道道+通風風道+煙煙道等面面積總和九、實用用率=套套內(nèi)面積積÷建筑筑面積房地產(chǎn)相相關(guān)法規(guī)規(guī)一、不能能轉(zhuǎn)讓的的產(chǎn)權(quán)；；二、公證證；三、查封封規(guī)定；；四、關(guān)于于房產(chǎn)租租賃的相相關(guān)規(guī)定定；一、以下下情況暫暫時不能能轉(zhuǎn)讓：：A、權(quán)屬屬有爭議議的；B、未取取得房地地產(chǎn)權(quán)證證的；C、依法法裁定、、決定查查封或者者以其他他形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的；D、產(chǎn)權(quán)權(quán)未經(jīng)確確認或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛紛未協(xié)調(diào)調(diào)以及他他項權(quán)利利不明的的房地產(chǎn)產(chǎn)；E、共有有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)經(jīng)其他共共有人書書面同意意；F、尚在在訴訟，，待裁定定或行政政處理中中的；二、房地地產(chǎn)公證證：A、買賣賣雙方都都是大陸陸的產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，不強強求公證證；如買買賣雙方方有一方方是境外外人士或或機構(gòu)的的，須辦辦理合同同公證手手續(xù)B、共有有人一方方不能到到場，需需到公證證機關(guān)辦辦理授權(quán)權(quán)委托公公證書；；C、買方方為境外外人士辦辦理銀行行按揭時時需做抵抵押合同同公證；；D、未成成年人購購買，需需監(jiān)護人人一起到到公證機機關(guān)辦理理監(jiān)護公公證；三、房地地產(chǎn)查封封規(guī)定：：A、已查查封的房房地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)讓讓和抵押押；B、《深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)房房地產(chǎn)登登記條例例》規(guī)定定，查封封房地產(chǎn)產(chǎn)或以其其他形式式限制房房地產(chǎn)的的期限，，最長不不得超過過六個月月；C、查封封或限制制六個月月后未繼繼續(xù)查封封或限制制的，登登記機關(guān)關(guān)可為注注銷查封封或限制制并予以以公告。。四、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)租賃相相關(guān)規(guī)定定：A、年限限規(guī)定：：a、住宅