房地產開發(fā)經營與管理2

房地產開發(fā)經營與管理第三章

房地產項目開發(fā)投資與融資【本章學習目標】

一般了解房地產項目開發(fā)投資與融資的基礎知識；財務評價、籌資與籌資方式、房地產金融的基本知識和內容；對技能點和掌握點有一般性的了解。第一節(jié)房地產項目開發(fā)投資概述

一、房地產項目開發(fā)投資的基本概念

（一）投資要素投資是指投資者為了獲取未來的收益將資金、土地、設備、物質、技術等生產要素投入社會再生產過程的經濟活動和經濟行為。投資行為是社會經濟發(fā)展的基本推動力。1．投資主體

投資主體即投資者，是指組織投資活動、籌集和提供投資資金、進行投資決策并實施投資的行為主體。（1）有相對獨立的投資決策權；（2）能自行籌措并自主運用投資資金；（3）擁有對投資所形成資產的所有權與經營權；（4）承擔投資風險并享有投資收益。投資主體須具備如下四項基本條件：

2．投資客體投資客體即投資對象、目標或標的物。

3．投資目標投資目標是指投資活動要達到的目的和投資者的投資動機。

4．投資方式投資方式是投資過程的運行方式，或投資活動的運行方式，通常可分為直接投資和間接投資兩類。

（二）投資的經濟實質及分類

投資的經濟實質就是資金的運動。準備階段儲備資金生產階段生產資金銷售階段成品資金商品銷售貨幣形態(tài)增值1．按投資主體分類分為：國家投資、企業(yè)投資、個人投資。2．按投資客體分類①按物質性質不同，分為：實物投資、金融投資、無形資產投資。②按經濟性質不同，可分為：固定資產投資、流動資產投資。3．按投資形式分類分為：直接投資、間接投資。4．按風險程度分類分為：一般投資、風險投資。5．按投資項目的內容分類分為：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設投資、工業(yè)項目投資、房地產投資等若干種類。

1．資源消耗巨大；

2．投資期間漫長；

3．環(huán)境因素復雜；

4．風險客觀存在二、房地產投資的特征（一）一般性投資的特性1．房地產投資對象的固定性和不可移動性；2．房地產投資過程周期長、成本高；3．房地產投資所受制約因素多；4．房地產資產缺乏流動性；5．房地產投資有良好的抗通貨膨脹性；6．房地產從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益。（二）房地產投資的特征三、房地產項目投資市場調查與預測

房地產市場調查是房地產企業(yè)為了確定投資經營的方向，選擇目標市場，運用系統的、科學的方法，有目的、有計劃地收集和分析相關的房地產產品信息，企業(yè)的外部環(huán)境和內部條件以及業(yè)內其他企業(yè)相關信息等各種資料，通過對過去與現在的營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據。（一）房地產市場調查概念1．市場場調查查的基基礎是是收集集資料料；2．市場場調查查的內內涵是是廣義義的；；3．市場場調查查的方方法必必須是是科學學的。。房地產產市場場調查查概念念的把把握：：（二））房地地產市市場調調查的的作用用1．有助助于房房地產產企業(yè)業(yè)確定定正確確的發(fā)發(fā)展方方向；；2．有助助于房房地產產企業(yè)業(yè)適時時進行行產品品更新新換代代；3．有助助于項項目投投資者者制定定科學學的銷銷售和和生產產計劃劃；4．有助助于項項目投投資者者實施施正確確的價價格策策略；；5．有助助于房房地產產企業(yè)業(yè)改善善經營營管理理，提提高經經濟效效益。。（三））房地地產市市場調調查的的一般般原則則1．準確確性原原則資料的的準確確性取取決于于以下下三個個方面面：（1）市場場調研研人員員的技技術水水平；；（2）市場場調研研人員員的敬敬業(yè)態(tài)態(tài)度；；（3）資料料提供供者是是否持持客觀觀態(tài)度度。2．時效效性原原則3．全面面性原原則4．針對對性原原則5．創(chuàng)造造性原原則房地產產市場場調查查的內內容（1）顧客客調查查（2）產品品調查查（3）市場場占有有率調調查（4）產產品銷銷售趨趨勢調調查（5）市場場競爭爭狀況況調查查（6）目標標市場場調查查（7）競爭爭對手手調查查（8）價格格調查查（9）銷售售渠道道調查查（10）促銷銷組合合調查查第二節(jié)節(jié)房房地地產市市場調調查1.可控因因素的的調查查2.不可控控因素素的調調查（1）人口口狀況況調查查（2）政治治法律律環(huán)境境調查查（3）經濟濟環(huán)境境調查查（4）自然然環(huán)境境調查查（5）科學學技術術發(fā)展展水平平調查查第二節(jié)節(jié)房房地地產市市場調調查（一））調查查準備備階段段1.確定調調查目目標2.初步情情況分分析3.制定調調查計計劃4.非正式式調查查第二節(jié)節(jié)房房地地產市市場調調查房地產產市場場調查查的程程序（三））提交交調查查報告告階段段1.資料的的整理理分析析2.編寫調調查報報告第二節(jié)節(jié)房房地地產市市場調調查（四））跟蹤蹤調查查階段段1.確定資資料來來源2.確定調調查方方法3.擬定調調查表表或調調查問問卷4.抽樣設設計抽抽樣調調查5.實地調調查（二））正式式調查查階段段房地產產市場場調查查的方方法（一））觀察察法1.直接觀觀察2.間接觀觀察3.局外觀觀察（二））問卷卷調查查法調查問問卷的的主要要形式式和基基本內內容第二節(jié)節(jié)房房地地產市市場調調查（四））房地地產市市場預預測的的概念念預測是指人人們運運用科科學知知識和和手段段，對對客觀觀世界界中未未來不不確定定事件件的發(fā)發(fā)展變變化趨趨向和和結果果，事事先所所做的的分析析和估估計。。房地產產市場場預測測是指借借助歷歷史統統計資資料和和市場場調查查，運運用科科學的的方法法和手手段，，對房房地產產未來來經營營狀況況及發(fā)發(fā)展趨趨勢做做出的的預計計、測測算和和判斷斷。（五））房地地產市市場預預測的的內容容1．國民民經濟濟發(fā)展展趨勢勢預測測；2．產業(yè)業(yè)政策策所帶帶來影影響的的預測測；3．市場場需求求預測測；4．技術術發(fā)展展預測測；5．銷售售前景景預測測；6．房地地產生生命周周期預預測；；7．供給給能力力預測測；8．市場場價格格走向向預測測；9．市場場競爭爭情況況預測測。（六））房地地產市市場預預測的的步驟驟1．確立立預測測目標標；2．擬定定預測測工作作計劃劃；3．收集集與整整理資資料；；4．選擇預測測方法；5．預測分析析；6．預測結果果評價；7．編寫預測測報告。四、房地產產項目投資資過程（一）項目目及項目周周期1．項目的含含義指在一定的的約束條件件下，具有有特定目標標的一次性性任務。構成一個項項目，必須須具備如下下4項基本條件件。（1）項目是一一個系統的的有機整體體；（2）項目具有有明確的目目標；（3）項目具有有明確的起起點和終點點；（4）資源條件件的保障。。2．項目周期期（1）項目投資資前期①投資機會會研究；②投資項目目建議；③投資項目目可行性研研究；④投資項目目評估與投投資決策。。（2）項目投資資實施期①項目設計計施工任務務的承發(fā)包包；②項目控制制；③項目財務務管理。（3）項目經營營使用期（二）房地地產項目投投資1．房地產項項目投資特特性（1）前期工作作的重要性性；（2）增值與保保值的特性性；（3）替換性；；（4）法規(guī)約束束與保護特特性；（5）金融作用用的特性。。2．土地使用用權的獲取?。?）有償出讓讓土地使用用權指地、市、、縣人民政政府及其土土地管理部部門，代表表國家將土土地在一定定年限內的的使用權，，以指定的的地段、用用途和其他他條件，通通過規(guī)定的的形式和程程序，出讓讓給土地使使用者，并并一次或分分次收取土土地使用權權出讓金的的行為。協議出讓土土地使用權權（定向議議標）是政府根據據城市規(guī)劃劃的要求與與土地使用用性質，有有目的地定定向選擇土土地受讓人人，然后與與選定的土土地受讓人人協商議定定土地的出出讓金、使使用年限、、使用性質質和其他條條件，最后后達成協議議，簽訂土土地使用合合同，有償償出讓土地地使用權的的全過程。。招標出讓土土地使用權權是指在規(guī)定定的期限內內，由符合合規(guī)定的單單位或個人人（經過資資格審查的的單位或個個人），以以書面投標標形式，競競爭投標某某塊土地使使用權，土土地出讓者者按事先規(guī)規(guī)定的標準準，通過評評標、決標標來確定該該地塊使用用權獲得者者的形式。。拍賣出讓土土地使用權權是土地使用用權有償出出讓方式中中最具競爭爭性的方式式。（2）轉讓土地地使用權——即土地使用用者再轉移移土地使用用權的行為為。出售土地使使用權即買賣土地地使用權，，就是土地地使用者按按法定的程程序將該地地塊的余期期使用權轉轉移給他方方，他方為為此支付土土地轉讓金金的方式。。交換土地使使用權是指土地使使用權的擁擁有人雙方方約定相互互轉移兩宗宗土地的使使用權；或或一方轉移移某地塊的的使用權，，而另一方方則以金錢錢以外的標標的物使用用權或所有有權進行交交換的方式式。贈與土地使使用權是指贈與人人自愿把自自己所擁有有的土地使使用權無償償轉移給受受贈人，受受贈人表示示愿意接受受該土地使使用權而達達成合同，，實現土地地使用權轉轉讓的方式式。（3）出租土地地使用權——指土地使用用權的擁有有人作為出出租人將土土地使用權權隨同地上上建筑物、、構筑物和和其他附屬屬物租賃給給承租人使使用，由承承租人向出出租人支付付租金的交交換方式。（4）土地入股股參與聯建建聯營——即以土地使使用權作價價人股，參參與聯建聯聯營，實質質上是以土土地的使用用權作條件件參與的經經濟活動。。3．房地產項項目投資對對象（1）土地舊城區(qū)開發(fā)發(fā)的土地屬房地產的的二次開發(fā)發(fā)，是由于于原有城區(qū)區(qū)因使用性性質改變或或城市老化化，房屋陳陳舊、破損損或基礎設設施改造而而進行的投投資建設。。新區(qū)開發(fā)的的土地指的是城市市郊區(qū)新征征土地的開開發(fā)建設，，其主要經經濟活動是是征用農村村集體所有有的土地，，并進行土土地改造和和基礎設施施建設。（2）住宅（3）辦公樓宇宇（4）旅店、酒酒樓、商場場（5）工業(yè)廠房房及倉庫之之類的物業(yè)業(yè)（6）休閑性物物業(yè)（三）房地地產項目投投資策劃流流程1．房地產開開發(fā)投資所謂房地產產開發(fā)投資資，是指投投資者從購購買土地使使用權開始始，通過在在土地上的的進一步投投資活動。。2．房地產置置業(yè)投資3．房地產金金融資產投投資（四）房地地產投資過過程1．投資分析析與決策市場分析、、財務分析析、可行行性分析2．前期工作作——指投資項目目決策后到到開發(fā)方案案具體實施施營建之前前這段時間間里進行的的各項工作作。3．房地產建建設開發(fā)“三控制一管管理”：房地產質質量控制；；開發(fā)成本本控制；工工期控制。。合同管理理。4．房地產銷銷售經營第二節(jié)房房地產項目目開發(fā)投資資環(huán)境分析析一、投資環(huán)環(huán)境投資環(huán)境是是指被投資資的地域（（國家、地地區(qū)、城市市或街區(qū)））在一定時時期內所具具有的能決決定和制約約項目投資資的各種外外部境況和和條件的總總和。二、投資環(huán)環(huán)境的分類類（一）按各各要素存在在的物質形形態(tài)分類硬投資環(huán)境境是指影響項項目投資的的各種外部部物質條件件。軟投資環(huán)境境是指影響項項目投資的的各種社會會政治、經經濟、文化化條件。（二）按各各要素存在在的范圍分分類宏觀投資環(huán)環(huán)境、中觀觀投資環(huán)境境、微觀投投資環(huán)境。。（三）按投投資環(huán)境的的內容分類類社會環(huán)境、、政治環(huán)境境、文化環(huán)環(huán)境、經濟濟環(huán)境、法法律環(huán)境、、自然環(huán)境境、基礎設設施環(huán)境等等。三、房地產產項目投資資環(huán)境要素素（一）社會會環(huán)境要素素社會制度、、社會秩序序、社會信信譽、社會會服務。（二）政治治環(huán)境要素素政治體制和和政權、政政治局勢、、政策、戰(zhàn)戰(zhàn)爭風險。。（三）文化化環(huán)境要素素（四）經濟濟環(huán)境要素素宏觀經濟環(huán)環(huán)境、市場場環(huán)境、財財務環(huán)境、、資源環(huán)境境。（五）法律律環(huán)境要素素（六）自然然環(huán)境要素素（七）基礎礎設施環(huán)境境要素四、房地產產項目投資資環(huán)境評價價（一）投資資環(huán)境評價價的原則系統性原則則、比較性性原則、時時效性原則則、定性分分析與定量量分析相結結合的原則則、實事求求是，突出出重點的原原則。（二）投資資環(huán)境評價價的標準適應性標準準、穩(wěn)定性性標準、競競爭性標準準。（三）投資資環(huán)境評價價方法等級尺度法法、多因素和關關鍵因素評評估法、綜綜合評價法法。第三節(jié)房房地產項目目財務評價價基礎知識識一、財務評評價概念（一）財務務評價的含含義——指在國家現現行會計制制度、稅收收法規(guī)和市市場價格體體系下，預預測估計項項目的財務務效益與費費用，進行行財務盈利利能力分析析和償債能能力分析，，編制財務務報表，計計算評價指指標，考察察擬建項目目的財務盈盈利能力、、償債能力力等財務狀狀況，據以以判別項目目的財務可可行性。（二）財務務評價的作作用1．財務評價價是項目建建議書和可可行性研究究報告的重重要組成部部分；2．財務評價價結論是主主要的決策策依據；3．非盈利性性項目的財財務評價可可以使有關關各方做到到心中有數數；4．財務評價價是方案比比較和選取取的重要手手段；5．配合投資資各方協議議、合同、、章程的談談判，促使使各方在平平等互利基基礎上進行行經濟合作作。（三）財財務評價價的原則則1．效益與與費用計計算范圍圍的一致致性原則則；2．效益與與費用識識別的有有無對比比原則；；3．動態(tài)分分析與靜靜態(tài)分析析相結合合，以動動態(tài)分析析為主的的原則。。（四）財財務評價價的依據據政策法規(guī)規(guī)依據、、方法和和參數依依據。（五）財財務評價價的基本本原理（六）財財務評價價的基礎礎數據和和基本財財務報表表（七）財財務評價價指標體體系二、建設設項目投投資估算算基本認認知（一）投投資估算算的作用用①是籌措措基本建建設資金金和金融融部門批批準貸款款的依據據；②是確定定設計任任務書的的投資額額和控制制初步設設計概算算的依據據；③是可行行性研究究和在項項目評估估中進行行技術經經濟分析析的依據據。（二）投投資估算算的階段段劃分1．毛估；；2．粗估；；3．初步估估算；4．確定性性估算；；5．詳細估估算。（三）建建設項目目總投資資構成根據資本本保全原原則，當當項目建建成投入入經營時時，固定定資產投投資、固固定資產產投資方方向調節(jié)節(jié)稅和建建設期貸貸款利息息形成固固定資產產、無形形資產及及遞延資資產三部部分。固定資產產是指使用用期限超超過一年年，單位位價值在在規(guī)定標標準以上上，并且且在使用用過程中中保持原原有形態(tài)態(tài)的資產產。無形資產產是指能長長期使用用但沒有有實物形形態(tài)的資資產。遞延資產產是指不能能全部計計入當年年損益，，應當在在以后年年度內分分期攤銷銷的各項項費用，，主要是是指開辦辦費。（四）建建設項目目投資估估算基本本方法（五）建建設項目目總成本本費用構構成1．總成本本費用——指項目在在一定時時期內（（一般為為一年））為生產產和銷售售產品而而花費的的全部成成本和費費用。制造費用用是指為組組織和管管理生產產所發(fā)生生的各項項費用。。管理費用用是指企業(yè)業(yè)行政管管理部門門為管理理和組織織經營活活動發(fā)生生的各項項費用。。財務費用用是指為籌籌集資金金而發(fā)生生的各項項費用。。銷售費用用是指為銷銷售產品品和提供供勞務而而發(fā)生的的各項費費用。生產總成成本費用用構成（（一）2．經營成成本經營成本本＝總成成本費用用－折舊舊費－攤攤銷費－－維維簡費－－利息支支出生產總成成本費用用構成（（二）3．可變成成本與固固定成本本在產品總總成本中中，有一一部分費費用隨產產量的增增減而成成比例地地增減，，稱為可可變成本本，另一一部分費費用與產產量的多多少無關關，稱為為固定成成本。生產總成成本費用用構成（（三）三、房地地產項目目經營稅稅費主要要稅種（一）與與轉讓房房地產有有關的稅稅費1．營業(yè)稅稅營業(yè)稅是是對在我我國境內內提供應應稅勞務務（包括括交通運運輸業(yè)、、建筑業(yè)業(yè)、金融融保險業(yè)業(yè)、郵電電通信業(yè)業(yè)、文化化體育業(yè)業(yè)、娛樂樂業(yè)、服服務業(yè)））、轉讓讓無形資資產或者者銷售不不動產的的單位或或個人，，就其所所取得的的營業(yè)額額征收的的一種稅稅。2．城市維維護建設設稅稅費計收收辦法和和標準：：以單位位和個人人實際繳繳納的增增值稅、、營業(yè)稅稅、消費費稅（對對房地產產銷售而而言，僅僅指營業(yè)業(yè)稅）稅稅額為計計征依據據，稅率率為7％，與“三稅”同時繳納納。外資資企業(yè)免免征。3．教育費費附加稅費的計計收辦法法和標準準：以單單位和個個人實際際繳納的的增值稅稅、營業(yè)業(yè)稅、消消費稅（（對房地地產銷售售而言，，僅指營營業(yè)稅））的稅額額為計征征依據，，稅率為為3％，與“三稅”同時繳納納。外資資企業(yè)免免征。4．防洪工工程維護護費稅費的計計收辦法法和標準準：按每每年應納納稅營業(yè)業(yè)額（房房地產銷銷售額））的0．9‰計征。5．印花稅稅印花稅是是對經濟濟活動中中或經濟濟交往中中書立的的或領受受的各種種憑證而而征收的的稅種。。稅費的計計收辦法法和標準準：按房房地產交交易價的的1‰，買賣雙雙方各負負擔一半半，即各各負擔0．5‰。6．交易服服務費各地不一一致。以以廣州市市為例，，該項稅稅費的計計收辦法法和標準準：按房房屋交易易額的0．2％計征，，買方負負擔0．1％，賣方方負擔0．1％。（二）土土地增值值稅1．稅額計計算土地增值值稅實行行四級超超率累進進稅率。。增值額未未超過扣扣除項目目金額50％的部分分，稅率率為30％。增值額超超過扣除除項目金金額50％、未超超過扣除除項目金金額100％的部分分，稅率率為40％。增值額超超過扣除除項目金金額100％、未超超過扣除除項目金金額200％的部分分，稅率率為50％。增值額超超過扣除除項目金金額200％的部分分，稅率率為60％。土地應納納稅額的的計算，，按下列列公式進進行：土地增值值額＝轉轉讓房地地產的總總收入－－扣除項項目金額額應納稅額額＝土地地增值額額×適用稅率率2．增值額額的計算算增值額——指納稅人人轉讓房房地產所所取得的的收入減減去扣除除項目金金額后的的余額。。（1）轉讓房房地產的的總收入入。（2）計算增增值額的的扣除項項目，包包括如下下。①取得土土地使用用權所支支付的金金額。②開發(fā)土土地和新新建房及及配套設設施的成成本。①與②兩兩項之和和即為“房地產開開發(fā)項目目投資構構成”中的“開發(fā)成本本”。③開發(fā)土土地和新新建房及及配套設設施的費費用，即即“開發(fā)費用用”，包括銷銷售費用用、管理理費用、、財務費費用等。。④舊房或或建筑物物的評估估價格。。轉讓舊舊有房地地產時，，應按舊舊房或建建筑物的的評估價價格計算算扣除項項目金額額。⑤與轉讓讓房地產產有關的的稅金，，包括營營業(yè)稅、、城市維維護建設設稅、教教育費附附加、印印花稅等等，詳見見“與轉讓房房地產有有關的稅稅金（費費）”。⑥財政部部規(guī)定的的其他扣扣除項目目。對從從事房地地產開發(fā)發(fā)的納稅稅人可按按①與②②項之和和（即“開發(fā)成本本”之和）加加計20％扣除。。3．免稅規(guī)規(guī)定（1）納稅人人建造普普通標準準住宅出出售，增增值額未未超過扣扣除項目目金額20％的；（2）因國家家建設需需要征用用的房地地產。（三）企企業(yè)所得得稅第四節(jié)房地地產項目開發(fā)發(fā)投資資金籌籌措一、籌資與籌籌資方式資金籌措又稱稱融資，是指指為企業(yè)項目目的生產經營營籌集資金的的活動。（一）按籌資資主體分類的的籌資方式公司籌資是指指以公司自身身的資信能力力所安排的融融資活動，是是一種傳統的的籌資方式。。項目籌資是以以項目本身的的資產和現金金流量進行籌籌資的方式。。（二）按資金金來源渠道分分類的籌資方方式國家資金、借借貸資金、公公司之間的資資金拆借、社社會資金、自自留資金、外外資。（三）按籌資資形式分類的的籌資方式1．股權市場籌籌資方式2．債務市場籌籌資方式債券市場籌資資是指通過債債券發(fā)行籌集集資金的形式式。商業(yè)貸款是指指向商業(yè)銀行行或其他金融融機構借款的的籌資方式。。3．租賃市場籌籌資方式租賃是出租人人（租賃公司司）按照租賃賃協議將物品品交承租人臨臨時占有和使使用，并在租租賃期內向承承租人收取租租金的經濟行行為。4．政策性信貸貸籌資方式政策性信貸是是指國家或地地方政府為了了實施其產業(yè)業(yè)政策，由財財政補貼提供供各種優(yōu)惠性性貸款。二、籌資原則則（一）適度性性原則適度性原則是是指資金的籌籌集一定要適適應經濟活