房地產(chǎn)投資與評估

房地產(chǎn)投資與評估浙江理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院劉友平2010年2月第一章導(dǎo)論

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動性耐久性高價值性異質(zhì)性

二、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是獨立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括：

1.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營

2.房地產(chǎn)買賣、租賃

3.房地產(chǎn)抵押

4.房地產(chǎn)典當(dāng)

5.房地產(chǎn)評估

6.房地產(chǎn)置換

7.房地產(chǎn)咨詢

8.物業(yè)管理

9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特征——非完全性

1.完全競爭市場的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動

2.房地產(chǎn)市場的特征住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格1.基本概念和術(shù)語交易價格：買賣實際成交的價格最可能銷售價格：對未來交易成交價格的一種可能性估計，是對該物業(yè)未來交易價格的一種預(yù)測。市場價值：通常被評估師采用，指在公允市場中該物業(yè)最可能的價格或具備的價值。投資價值：指投資者對物業(yè)未來利潤的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價格PPQS短期供給曲線DD’PEP’ESS’長期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一)投資１、定義：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。２、分類：實物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；無形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。固定資產(chǎn)投資與流動資金投資直接投資與間接投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資短期投資與長期投資（二）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對象劃分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資（二）按建筑物類型分住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）商業(yè)物業(yè)投資（含商場、購物中心、超市、批發(fā)時市場）工業(yè)廠房、倉庫投資辦公樓投資旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）娛樂用房地產(chǎn)（游樂場、娛樂城、康樂中心）餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分１、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資２、房地產(chǎn)間接投資購買房地產(chǎn)上市公司股票購買房地產(chǎn)企業(yè)債券購買房地產(chǎn)信托基金購買住房抵押貸款證券三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的特特點點投資資量量大大，，投投資資回回收收期期長長。。投資資的的保保值值增增值值性性投資資不不確確定定因因素素多多，，風(fēng)風(fēng)險險大大投資資技技巧巧性性強強、、運運作作復(fù)復(fù)雜雜投資資流流動動性性差差投資資對對象象的的固固定定性性對專專業(yè)業(yè)知知識識和和經(jīng)經(jīng)驗驗有有一一定定的的依依賴賴性性具有有較較高高的的財財務(wù)務(wù)杠杠桿桿優(yōu)點點：：（１１））有有形形的的投投資資（２２））通通貨貨膨膨脹脹中中的的保保值值手手段段（３３））易易于于融融資資性性（４４））投投資資回回報報高高（５５））收收益益的的多多重重性性缺點點：：（１１））投投資資量量大大，，支支出出集集中中性性強強（２２））投投資資合合作作性性強強（３３））投投資資回回收收期期長長（４４））投投資資風(fēng)風(fēng)險險大大（５５））投投資資技技巧巧性性強強（６６））投投資資流流動動性性差差（７７））投投資資的的固固定定性性四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目投投資資的的過過程程１、、項項目目：：在在一一定定的的約約束束條條件件下下，，具具有有明明確確目目標(biāo)標(biāo)的的一一次次性性任任務(wù)務(wù)或或事事項項。。2、、項項目目的的周周期期（（項項目目壽壽命命期期））：：項項目目從從開開始始到到結(jié)結(jié)束束的的壽壽命命周周期期,是是項項目目工工作作在在時時序序上上的的安安排排.項目周期三大大階段：（1）投資前前期：從項目目設(shè)想到項目目投資實施前前的一段時期期.市場調(diào)查、投投資機會研研究、項目建建議投資方案策劃劃、投資方案案可行性研究究項目評估、項項目決策（2）投資實實施期：從項項目投資決策策后到項目完完成交付使用用的一段時期期項目設(shè)計、施施工建設(shè)（發(fā)發(fā)包）管理設(shè)備采購、安安裝、竣工驗驗收市場推廣、市市場營銷（3）經(jīng)營使使用期：從項項目交付使用用到經(jīng)濟壽命命終了（或?qū)崒崿F(xiàn)投資回收收）后的一段段時期生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)設(shè)施管理租賃經(jīng)營、物物業(yè)管理營銷促銷DM-開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項目管理（建建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物物業(yè)管理FacilityManagement

運營商FM

開發(fā)商DMPM

設(shè)計方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM３、房地產(chǎn)項項目階段的劃劃分準(zhǔn)備設(shè)計施工項目實施期項目前期項目使用期４、房地產(chǎn)投投資、開發(fā)的的基本過程收集市場信息息，進(jìn)行綜合合分析項目初步概念念構(gòu)思、初步步可行性研究究取得土地使用用權(quán)項目策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計項目詳細(xì)可行行性研究項目初步設(shè)計計及施工圖設(shè)設(shè)計項目施工實施施項目預(yù)售、銷銷售項目經(jīng)營管理理第三節(jié)房地地產(chǎn)投資分析析的基本問題題一、研究內(nèi)容容--5W1H問題１、Why--目的、目標(biāo)分分析２、What--投資類型、特特征、質(zhì)量３、Where--地點(地段分分析)４、When--時間(時機分分析)５、Who--人--（目標(biāo)標(biāo)客戶）６、How--方法—投資原則，投投資收益，投投資成本，利利潤、風(fēng)險大大小、風(fēng)險措措施等二、房地產(chǎn)投投資的主要目目標(biāo)１、主要是獲獲取利潤，也也獲取無形收收益、社會效效益及環(huán)境效效益。２、投資本金金的安全性３、投資對象象的變現(xiàn)性４、對通貨膨膨脹的防護(hù)能能力三、房地產(chǎn)投投資分析研究究目的１、歸納總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)投資資規(guī)律２、分析研究究房地產(chǎn)投資資運作技巧３、為投資者者指示投資方方向、預(yù)算收收益４、減少投資資浪費增大投投資效益５、減少投資資風(fēng)險，加強強風(fēng)險應(yīng)對第二章房地地產(chǎn)投資環(huán)境境分析第一節(jié)房地地產(chǎn)項目投資資環(huán)境要素一、項目投投資環(huán)境要素素大致分類（一）.投資環(huán)境：擬擬投資地區(qū)在在一定時期內(nèi)內(nèi)所具有的能能決定和制約約項目投資的的各種外部境境況和條件的的總和。1、投資環(huán)境要要素的分類（１）按要素素存在的物質(zhì)質(zhì)形態(tài)分類：：硬環(huán)境：影響響項目投資的的各種外部物物質(zhì)條件軟環(huán)境：影響響項目投資的的各種社會經(jīng)經(jīng)濟文化條件件。（２）按要素素存在的范圍圍分類:宏觀投資環(huán)境境：國家、地地區(qū)投資環(huán)境境中觀投資環(huán)境境：地區(qū)、行行業(yè)投資環(huán)境境微觀投資環(huán)境境：地塊周邊邊及地塊投資資環(huán)境（３）按要素素的內(nèi)容分類類:政治環(huán)境社會環(huán)境法律環(huán)境文化環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境境二、房地產(chǎn)投投資環(huán)境具體體要素（一）政治環(huán)環(huán)境１、社會秩序序２、社會服務(wù)務(wù)：硬件、態(tài)態(tài)度、效率３、社會制度度：決策民主主性、管理透透明度、行政政效率及廉潔潔性等。（二）法律環(huán)環(huán)境１、法律的穩(wěn)穩(wěn)定性２、法律的完完備性３、法律的公公正性（三）社會環(huán)環(huán)境１、人口情況況：人口總量量、結(jié)構(gòu)、增增長率等２、價值觀念念（四）文化環(huán)環(huán)境１、教育水準(zhǔn)準(zhǔn)２、風(fēng)俗習(xí)慣慣（五）經(jīng)濟環(huán)環(huán)境１、宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境國民經(jīng)濟運行行：ＧＤＰ、、通貨膨脹等等居民消費：居居民收入、存存款余額、居居民消費結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)濟政策：財財政政策、貨貨幣金融政策策、產(chǎn)業(yè)政策策２、行業(yè)市場場環(huán)境市場需求量市場供應(yīng)量市場購買力市場價格及競競爭情況３、企業(yè)財務(wù)務(wù)環(huán)境資金：渠道、、融資成本成本：稅費利潤：同類項項目的社會平平均利潤４、資源經(jīng)濟濟環(huán)境人力資源土地資源原材料能源（六）自然環(huán)環(huán)境位置便利性：：離商業(yè)中心心的距離、地地塊配套自然風(fēng)光：山山、河、湖、、植被（七）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施１、道路及交交通２、能源環(huán)境境：天然氣３、給排水管管網(wǎng)４、通訊設(shè)施施：電視、電電話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)５、電力設(shè)施施：居民用電電、工業(yè)用電電第二節(jié)投資資環(huán)境的評價價方法一、冷熱因素素法（評價國國際投資環(huán)境境）（一）政策的的穩(wěn)定、連續(xù)續(xù)性：冷、熱熱（二）市場機機會：冷、熱熱（三）經(jīng)濟發(fā)發(fā)展及成績：：冷、熱（四）文化一一體化：冷、、熱（五）法律公公正、完備性性：冷熱（六）實質(zhì)性性障礙：冷、、熱（七）地理及及文化差異：：冷、熱這是對某國或或某地區(qū)粗略略的投資環(huán)境境評價，是一一種基礎(chǔ)性的的投資環(huán)境分分析方法。二、多因素等等級尺度法主要用于國際際投資環(huán)境分分析，從８個個方面評價某某國或地區(qū)投投資氣候。每每個因素劃分分成不同等級級，賦予不同同的分值，分分別為０、２２、４、６、、８、１０、、１２、１４４、１６、１１８、２０分分。投資環(huán)境因素評分資本抽回限制程度０-１２外資股權(quán)比例０-１２對外商的管制程度０-１２貨幣穩(wěn)定性４-２０政治穩(wěn)定性０-１２對關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度２-８當(dāng)?shù)刭Y本的供應(yīng)程度０-１０近５年的通貨膨脹率２-１４三、多因素系系統(tǒng)評價法１、多因素評評估法從多個角度賦賦予環(huán)境因素素指標(biāo)不同的的分值，然后后按不同的權(quán)權(quán)重累計分?jǐn)?shù)數(shù)。２、綜合評價價法通過建立環(huán)境境因素的層次次分析結(jié)構(gòu)，，確定同層環(huán)環(huán)境因素的不不同權(quán)重計算算不同投資環(huán)環(huán)境的分值，，從而確定投投資環(huán)境的優(yōu)優(yōu)劣。四、關(guān)鍵因素素評價法從影響投資環(huán)環(huán)境的眾多因因素中，找出出影響投資動動機的關(guān)鍵因因素，然后根根據(jù)這些因素素用因素分析析法進(jìn)行評價價。第三章房地地產(chǎn)市場分析析第一節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查一、房地產(chǎn)市市場調(diào)查研究究的誤區(qū)輕視調(diào)研（（市場太大了了，做都做不不過來，還調(diào)調(diào)研干什么？？）輕信調(diào)研（只只要有調(diào)研，，只要委托專專業(yè)機構(gòu)做調(diào)調(diào)研，一切都都萬事大吉？？）盲目調(diào)研（不考慮實際際需要，在不不把握調(diào)研方方向、不對調(diào)調(diào)研方法進(jìn)行行把關(guān)的情況況下貿(mào)然實施施調(diào)研）二、信息收集集的原則１、可靠性２、及時性３、系統(tǒng)性４、適用性５、經(jīng)濟性三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查階段段劃分房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實施階段分析和總結(jié)階段房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段段二、實施階段段三、分析和總總結(jié)階段1.提出問題，確確定目標(biāo)2.初步情況分析析（非正式調(diào)調(diào)查）3.制定調(diào)查方案案、計劃4.建立調(diào)查組織織5.收集第二手資資料6.收集第一手資資料7.數(shù)據(jù)的分析與與解釋8.編寫調(diào)研報告告9.總結(jié)、反饋四、房地產(chǎn)市市場調(diào)查程序序五、市場信息息來源１、政府部門門各項政策法規(guī)規(guī)、文件通知知、統(tǒng)計資料料定期發(fā)布的土土地相關(guān)信息息、房產(chǎn)信息息、規(guī)劃資料料２、企業(yè)內(nèi)部部財務(wù)資料統(tǒng)計資料業(yè)務(wù)資料其他平時收集集的資料、文文件３、消費者消費者購買動動機消費偏好消費態(tài)度４、競爭對手手競爭對手樓盤盤資料競爭對手的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)、各種種策略５、咨詢單位位咨詢公司營銷策劃公司司市場調(diào)查公司司６、媒體報紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)雜志電視會展資料７、各種展示示會、交易會會六、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的主主要內(nèi)容（一）宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查查１、宏觀經(jīng)濟濟運行情況２、房地產(chǎn)相相關(guān)政策法規(guī)規(guī)３、居民消費費情況（二）區(qū)域房房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)調(diào)查１、區(qū)域及城城市發(fā)展規(guī)劃劃２、地方房地地產(chǎn)政策３、城市或區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)需需求４、各板塊的的供給情況５、房地產(chǎn)交交易價格６、區(qū)域或城城市產(chǎn)業(yè)布局局、居民收入入狀況（三）房地產(chǎn)產(chǎn)微觀環(huán)境調(diào)調(diào)查１、競爭對手手情況調(diào)查２、消費者調(diào)調(diào)查３、地塊環(huán)境境調(diào)查：交通通設(shè)施、配套套建設(shè)、自然然環(huán)境、文化化環(huán)境、社會會治安狀況、、周邊建筑物物情況、未來來規(guī)劃。七、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的方方法（一）訪問法法自擬調(diào)查提綱綱或調(diào)查問卷卷組織訪談：：１、面談?wù){(diào)查查２、電話調(diào)查查３、問卷調(diào)查查（二）觀察法法到售樓現(xiàn)場和和施工現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行觀察、記記錄。（三）實驗法法將調(diào)查范圍縮縮小到一個較較小的范圍進(jìn)進(jìn)行實驗后得得出一定的結(jié)結(jié)果，然后推推廣或應(yīng)用。。（四）二手文文獻(xiàn)調(diào)查法（五）普查與與重點調(diào)查（六）隨機抽抽樣調(diào)查簡單隨機抽樣樣：需掌握全全部總體等距離隨機抽抽樣：須有全全體總體的資資料分層隨機抽樣樣：分群隨機抽樣樣：多階段時時應(yīng)用（七）非隨機機抽樣調(diào)查１、任意抽樣樣：任選選擇擇若干人進(jìn)行行抽樣，由稱稱偶遇抽樣。。２、主觀抽樣樣：又稱判斷斷抽樣，市場場調(diào)查者根據(jù)據(jù)自己的主觀觀判斷進(jìn)行抽抽樣。３、定額抽樣樣：又稱配額額抽樣，將總總體分成若干干類別，按照照一定比例在在各類中分配配樣本單位數(shù)數(shù)額，并且按按照各類數(shù)額額任意或者主主觀抽樣。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場預(yù)測測一、房地產(chǎn)投投資市場預(yù)測測的內(nèi)容１、市場需求求預(yù)測２、供給預(yù)測測３、價格預(yù)測測４、市場競爭爭預(yù)測５、突發(fā)事事件影響預(yù)預(yù)測二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場場預(yù)測的方方法１、德爾菲菲法２、專家座座談法２、時間序序列法簡單移動平平均法加權(quán)移動平平均法指數(shù)平滑法法３、回歸分分析法一元線性回回歸多元線性回回歸三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的種類１、定性分分析２、定量分分析：技術(shù)術(shù)經(jīng)濟方法法第四章不不同類型房房地產(chǎn)投資資分析一、土地投投資分析１、土地出出讓：招、、拍、掛、、協(xié)議２、土地儲儲備：政府府儲備與企企業(yè)儲備３、土地整整理與開發(fā)發(fā)４、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓５、土地入入股份投資資二、住宅投投資分析１、市場需需求分析有效需求與與潛在需求求家庭規(guī)模、、家庭收入入生活方式消費偏好２、區(qū)位選選擇交通配套３、質(zhì)量４、戶型、、規(guī)劃三、商業(yè)用用房投資分分析1、地段2、商圈3、經(jīng)營環(huán)境境4、建筑規(guī)劃劃、設(shè)計5、交通、人人流量6、硬件設(shè)施施四、寫字樓樓市場分析析1、地段選擇擇2、寫字樓經(jīng)經(jīng)營環(huán)境3、建筑設(shè)計計4、設(shè)備配置置第五章房房地產(chǎn)投資資策略第一節(jié)投投資時機機一、客觀時時機1、經(jīng)濟周期期2、股市行情情3、國際形勢勢4、城市規(guī)劃劃5、利率、匯匯率6、國際貿(mào)易易順差7、通貨膨脹脹8、消費者存存款情況9、產(chǎn)業(yè)政策策二、主觀時時機個人根據(jù)信信息作出的的判斷：1、經(jīng)濟周期期的蕭條期期2、通貨膨脹脹來臨之前前3、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的低谷期期4、預(yù)期第二節(jié)投投資地段段選擇一、地理位位置1、交通條件件：多樣性性、便捷性性、可通達(dá)達(dá)性2、離市中心心和主要商商場的距離離3、配套設(shè)施施成熟度：：學(xué)校、超超市、銀行行、娛樂設(shè)設(shè)施二、社會環(huán)環(huán)境1、治安狀況況2、文化氣息息三、自然環(huán)環(huán)境1、自然景觀觀：公園、、河流、山山脈、湖、、海、濕地地、植被等等2、空氣質(zhì)量量：味道、、懸浮物3、噪音污染染情況4、未來城市市景觀規(guī)劃劃第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)質(zhì)量二、物業(yè)管管理、服務(wù)務(wù)質(zhì)量第六章房房地產(chǎn)投資資成本與稅稅費一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資成本1、建設(shè)投資資：土地費用前期工程費費、政府規(guī)規(guī)費建安工程費費基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費公共配套建建設(shè)費其他費用三大費用（（銷售費用用、管理費費用、財務(wù)務(wù)費用）不可預(yù)見費費2、經(jīng)營資金金：用于周周轉(zhuǎn)的少量量資金，不計入成本本序號費用項目名稱投資金額估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費用1.2前期工程費、政府規(guī)費1.3建安工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套建設(shè)費1.6管理費用1.7銷售費用1.8財務(wù)費用1.9不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)3.3經(jīng)營資金房地產(chǎn)總投投資估算表表二、開發(fā)稅稅費1、營業(yè)稅及及附加2、增值稅3、契稅4、所得稅5、產(chǎn)權(quán)登記記費6、交易手續(xù)續(xù)費7、印花稅8、工本費三、出租或或自營項目目投資1、運營費用用2、修理費用用第七章房房地產(chǎn)投資資收益分析析第一節(jié)概概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益益分類現(xiàn)金流量：：租金收入入減去各種種支出后的的余額避稅收入：：提取折舊舊而降低納納稅基數(shù)帶帶來的收益益銷售收益：：銷售收入入減去開發(fā)發(fā)經(jīng)營成本本無形收益：：心理享受受，知名度度二、投資收收益的構(gòu)成成管理報酬：：投資者付付出勞動的的應(yīng)得報酬酬風(fēng)險報酬：：比儲蓄風(fēng)風(fēng)險大銀行利息：：失去存入入銀行賺取取利息的權(quán)權(quán)第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資收益估算算一、經(jīng)營收收入估算１、租售方方案的確定定租售方式及及比例租售面積銷售進(jìn)度租金及售價價付款方式２、估算經(jīng)經(jīng)營收入銷售收入出租收入：：商場、店店面、車庫庫、辦公樓樓銷售收入與與經(jīng)營稅金金及附加估估算表序號項目合計１２３１銷售收入1.6億2.0億4000萬１.1可銷售面積（㎡）50000１.2單價（元／㎡）800080008000１.3銷售比例40%50%10%２經(jīng)營稅金及附加２.1營業(yè)稅及附加2.2其他稅金（如印花稅）３凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定價價方法（一）成本本導(dǎo)向定價價1、成本加成成法2、目標(biāo)利潤潤法（二）需求求導(dǎo)向定價價1、消費者認(rèn)認(rèn)知定價2、品牌價值值定價（三）競爭爭導(dǎo)向定價價法1、領(lǐng)導(dǎo)定價價法2、挑戰(zhàn)定價價法3、隨行就市市定價法第八章房房地產(chǎn)投資資財務(wù)分析析第一節(jié)財財務(wù)報表一、財務(wù)分分析的目的的1、反映項目目的盈利能能力2、反映項目目的清償能能力3、反映項目目的資金平平能能力二、報表的的類別（一）基本本報表1、現(xiàn)金流量量表2、損益表3、資金來源源與運用表表4、資產(chǎn)負(fù)債債表（二）輔助助報表1、項目總投投資估算表表2、經(jīng)營成本本表（需要要分?jǐn)偅?、房地產(chǎn)開開發(fā)成本細(xì)細(xì)項估算表表建安成本估估算表公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)估估算表基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)估算表表4、開發(fā)期稅稅費5、銷售收入入與經(jīng)營稅稅金及附加加估算表6、投資計劃劃與資金籌籌措表7、借款還本本付息估算算表房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全部部投資現(xiàn)金金流量表序號項目合計121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1..2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營資金2.4經(jīng)營稅費2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目資本本金現(xiàn)金流流量表序號項目合計121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1..2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營資金2.4經(jīng)營稅費2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅2.7借款本金、利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量資金來源與與運用表序號項目合計123N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入序號項目合計123N2資金運用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2進(jìn)應(yīng)資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金損益表序號項目合計12N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1銷售房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤名詞界定：：1.經(jīng)營資金：：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)用用于日常周周轉(zhuǎn)的資金金2.經(jīng)營成本：：房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品出售時時，將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本按有關(guān)財財務(wù)會計制制度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本，包包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本、、房地產(chǎn)銷銷售成本。。對于分期期收款的房房地產(chǎn)項目目，可以按按照當(dāng)期收收入占全部部銷售收入入的比例，，計算本期期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的的經(jīng)營成本本。3.開發(fā)建設(shè)完完成后，開開發(fā)企業(yè)可可能形成固固定資產(chǎn)、、無形資產(chǎn)產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。固定資產(chǎn)：：包括開發(fā)發(fā)企業(yè)辦公公用房、以以及自營的的商服用房房。無形資產(chǎn)：：主要指土土地使用權(quán)權(quán)遞延資產(chǎn)：：主要指開開辦費4、管理費用用：包括管管理人員工工資、福利利、辦公費費、差旅費費、折舊費費、修理費費、工會經(jīng)經(jīng)費、勞動動保險費、、咨詢費、、董事會費費、審計費費、訴訟費費、排污費費、綠化費費、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、車船船使用稅、、土地使用用稅、無形形資產(chǎn)攤銷銷、開辦費費攤銷、業(yè)業(yè)務(wù)招待費費、壞帳損損失、存貨貨盤虧以及及其他管理理費用。5、銷售費用用：包括銷銷售人員工工資、獎金金、福利、、福利、差差旅費、售售樓中心折折舊費、修修理費、物物料消耗費費、廣告費費、宣傳費費、代銷費費、銷售服服務(wù)費、預(yù)預(yù)售許可證證申領(lǐng)費等等。6、運營費用用：指開發(fā)發(fā)完成后，，在項目經(jīng)經(jīng)營期間發(fā)發(fā)生的各種種運營費用用，包括管管理和銷售售費用第九章房房地產(chǎn)投資資風(fēng)險分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投資資風(fēng)險概述述一、風(fēng)險的的含義風(fēng)險是反映映一種特殊殊的事件，，這種事件件會帶來多多個不確定定的結(jié)果，，而且每一一個不確定定的結(jié)果的的出現(xiàn)都有有一個可測測定的概率率值，是對對未來行為為的決策及及客觀條件件不確定性性而可能引引致后果與與預(yù)定目標(biāo)標(biāo)值的多種種負(fù)偏離的的綜合。二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險險的特點1、變現(xiàn)性差差2、客觀性3、多樣性4、相對性投資類型風(fēng)險量R（標(biāo)準(zhǔn)差）債券黃金外匯房地產(chǎn)股票期貨1.751.947.087.177.367.505、風(fēng)險與收收益的對稱稱性風(fēng)險收益最低收益0三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險險的類型（一）按風(fēng)風(fēng)險效益分分1、純粹風(fēng)險險：只有損損失的風(fēng)險險2、投機風(fēng)險險：既可能能是損失也也可能是收收益（二）按風(fēng)風(fēng)險的性質(zhì)質(zhì)分1、靜態(tài)風(fēng)險險：自然災(zāi)災(zāi)害和意外外事故2、動動態(tài)態(tài)風(fēng)風(fēng)險險：：經(jīng)經(jīng)營營和和市市場場變變化化帶帶來來的的風(fēng)風(fēng)險險（三三））系系統(tǒng)統(tǒng)性性風(fēng)風(fēng)險險和和非非系系統(tǒng)統(tǒng)性性風(fēng)風(fēng)險險房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險險非系系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險險通貨貨膨膨脹脹風(fēng)風(fēng)險險市場場風(fēng)風(fēng)險險周期期風(fēng)風(fēng)險險政策策風(fēng)風(fēng)險險利率率風(fēng)風(fēng)險險國際際風(fēng)風(fēng)險險經(jīng)營營管管理理風(fēng)風(fēng)險險財務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險險其他他個個別別風(fēng)風(fēng)險險（四四））根根據(jù)據(jù)風(fēng)風(fēng)險險性性質(zhì)質(zhì)分分１、、政政策策風(fēng)風(fēng)險險２、、社社會會風(fēng)風(fēng)險險：：城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃公眾眾干干預(yù)預(yù)、、治治安安風(fēng)風(fēng)險險３、、經(jīng)經(jīng)濟濟風(fēng)風(fēng)險險：：市市場場風(fēng)風(fēng)險險、、財財務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險險、、融融資資風(fēng)風(fēng)險險、、地地價價風(fēng)風(fēng)險險４、、技技術(shù)術(shù)風(fēng)風(fēng)險險５、、自自然然風(fēng)風(fēng)險險６、、國國際際風(fēng)風(fēng)險險第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險險分分析析方方法法一、、定定性性分分析析１、、專專家家會會議議法法２、、德德爾爾菲菲法法３、、幕幕景景分分析析法法二、、定定量量分分析析（（風(fēng)風(fēng)險險度度量量））１、、盈盈虧虧平平衡衡分分析析（（略略））２、、敏敏感感性性分分析析（（略略））３、、概概率率分分析析（（略略））第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險險防防范范與與控控制制一、、風(fēng)風(fēng)險險防防范范１、、風(fēng)風(fēng)險險自自留留風(fēng)險險收收益益較較大大時時，，投投資資者者主主動動自自留留風(fēng)風(fēng)險險２、、風(fēng)風(fēng)險險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移契約約性性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移：：預(yù)預(yù)售售、、工工程程合合同同、、保保險險項目目資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化：：股股票票、、債債券券、、信信托托３、、投投資資組組合合：：按按地地域域組組合合、、不不同同類類型型組組合合、、不不同同時時間間組組合合等等４、、風(fēng)風(fēng)險險防防范范在風(fēng)風(fēng)險險發(fā)發(fā)生生前前采采取取有有效效措措施施防防范范風(fēng)風(fēng)險險發(fā)發(fā)生生或或使使其其損損失失降降低低。。防止止風(fēng)風(fēng)險險源源發(fā)發(fā)生生對風(fēng)風(fēng)險險因因素素進(jìn)進(jìn)行行隔隔離離加強強對對投投資資者者保保護(hù)護(hù)，，減減少少損損失失５、風(fēng)風(fēng)險回回避對投資資風(fēng)險險進(jìn)行行識別別后，，主動動避開開風(fēng)險險源的的行為為二、風(fēng)風(fēng)險控控制１、選選擇投投資風(fēng)風(fēng)險小小的項項目２、通通過投投資組組合降降低整整體投投資風(fēng)風(fēng)險３、通通過市市場調(diào)調(diào)查，，主動動調(diào)整整以降降低風(fēng)風(fēng)險４、加加強經(jīng)經(jīng)營管管理５、通通過企企業(yè)聯(lián)聯(lián)合，，并購購降低低風(fēng)險險第十章章房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價概述述一、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價的概概念指房地地產(chǎn)專專業(yè)估估價人人員，，根據(jù)據(jù)估價價目的的，遵遵循估估價原原則，，按照照估價價程序序，采采用科科學(xué)的的估價價方法法，并并結(jié)合合估價價經(jīng)驗驗對影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的因因素進(jìn)進(jìn)行分分析，，對房房地產(chǎn)產(chǎn)最可可能實實現(xiàn)的的合理理價格格作出出推測測和估估計。。二、估估價目目的買賣入股交換抵押課稅保險典當(dāng)糾紛處處理合資、、合作作經(jīng)營營企業(yè)兼兼并企業(yè)承承包經(jīng)經(jīng)營三、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)估價價人員員是指經(jīng)經(jīng)房地地產(chǎn)估估價師師考試試合格格，由由注冊冊管理理部門門審定定注冊冊，取取得資資格證證書后后從事事房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟價價值評評估，，并將將其結(jié)結(jié)果用用價格格來表表示的的專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員。四、估估價原原則是人們們在房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價實踐踐和理理論探探索中中，基基于對對房地地產(chǎn)價價格形形成運運動客客觀規(guī)規(guī)律的的認(rèn)識識，所所總結(jié)結(jié)出的的一些些簡明明扼要要的在在估價價活動動中應(yīng)應(yīng)遵循循的法法則、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和應(yīng)應(yīng)注意意的問問題。。１、合合法原原則２、最最佳使使用原原則３、供供求原原則４、替替代原原則５、公公平原原則６、估估價期期日原原則７、預(yù)預(yù)期原原則五、房房地產(chǎn)產(chǎn)評估估的程程序（一））明確確估價價基本本事項項１、明明確估估價對對象２、明明確估估價目目的３、明明確估估價時時點（二））初選選估價價方法法（三））確定定估價價人員員（四））制定定估價價作業(yè)業(yè)計劃劃（五）實實地踏勘勘（六）收收集整理理資料（七）選選擇估價價方法正正式估算算（八）確確定估價價結(jié)果（九）撰撰寫估價價報告（十）提提交報告告六、估價價方法１、收益益還原法法２、市場場比較法法３、重置置成本法法４、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法第二節(jié)收收益還還原法及及其應(yīng)用用一、收益益還原法法原理１、無限限期２、有限限年份３、最一一般性情情形４、收益益還原法法中的純純收益ＡＡ客觀收益益：應(yīng)指指正常收收益，排排除偶然然收益純收益如如含無形形收益也也應(yīng)計算算５、還原原利率（（資本化化率）的的計算實質(zhì)上指指與估價價對象具具有同等等風(fēng)險對對應(yīng)的投投資收益益率。收益價格格比較法法。在市市場上尋尋找同類類房產(chǎn)的的收益率率比較后后確定還還原利率率的方法法。累加法。。＝無風(fēng)風(fēng)險報酬酬率+風(fēng)險報酬酬率+適當(dāng)補償償收益排序序插入法法二、適用用范圍對于具有有收益的的住房、、倉庫、、商業(yè)用用房、酒酒點、寫寫字樓、、農(nóng)地等等都適用用。它不不限于估估價對象象本身是是否有收收益，只只要估價價對象同同類物業(yè)業(yè)具有收收益的能能力即可可。對于政府府辦公樓樓、學(xué)校校、公園園等公用用、公共共建筑物物，收益益法大都都不適用用三、應(yīng)用用舉例（一）估估價對象象情況該建筑物物為出租租寫字樓樓土地面積積１２００００㎡㎡建筑面積積５２００００㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為鋼筋筋混凝土土建筑層數(shù)數(shù)２２ＦＦ土地使用用年限５５０年（（自１９９８７年年起）（二）估估價要求求需要評估估該宗房房地產(chǎn)2008年1月的買賣賣價格（三）評評估過程程1、初步選選用估價價方法：：收益還還原法2、收集資資料可出租的的凈面積積：31200㎡，占60%；其余部部分為公公共通道道，大樓樓管理用用房和其其他占用用面積。。月租金：：35美元/月.㎡，按凈面面積計算算；出租率：：平均為為90%；建筑物原原值：5500萬美元家具設(shè)備備原值：：500萬美元經(jīng)營費用用：10萬美元/月房產(chǎn)稅：：按建筑筑物原值值扣減30%的余值的的1.2%計算（每每年）營業(yè)稅幾幾其他：：月收入入的5%3、計算總總收益年收益=31200××35××12××90%=1176.36萬4、計算總總費用折舊費：：房屋使使用年限限50年，家具具折舊年年限10年，殘值值40%年折舊費費=5500/50+500（1-40%）/10=158萬經(jīng)營費用用：10×12=120萬房產(chǎn)稅：：5500×0.7×1.2%=46萬其他稅費費：1176.36×6%=70.76年總費用用：158+120+46+70.76=394.76萬5、計算年年純收益益=年總收益益-年總費用用=1179.36-394.76=784.6萬6、計算估估價對象象價格第三節(jié)市市場比比較法一、概念念與原理理1、概念：：將估價價對象與與其所在在區(qū)域已已交易類類似房地地產(chǎn)進(jìn)行行比較，，并識別別差異，，以此估估算估價價對象在在正常市市場下的的價格或或價值的的方法。。2、原理：：理論依依據(jù)是替替