房地產(chǎn)熱點(diǎn)項目亞奧·金茂悅?cè)髢r值體系借鑒性解析

亞奧·金茂悅?cè)髢r值體系借鑒性解析一方集團(tuán)市場部2013年5月亞奧·金茂悅2012年10月26、27日盛大開盤開盤當(dāng)天售罄，狂攬20億發(fā)表于2012-10-2718:14:02|只看該作者·沒看到前300什么狀況，300以后真和搶白菜一樣。從進(jìn)門看到銷控表到最后選房號，不足1分鐘的時間?？吹阶约哼x的房號貼上“已選”標(biāo)簽，長噓一口氣！余光掃了下剩下的房源，不足10套，都是1號樓的小戶型，有錢人太TMD多了?。?！然后才想起來還憋著一泡尿......發(fā)表于2012-10-2807:55:182樓同感，接近400號的我，進(jìn)門30秒定了我可選的最后一套房，別的預(yù)選方案一個不剩，唯有2，3

號樓才是我的備選方案。最后只好選了頂層。但愿，將來看到的房和樣板間真的一模一樣。明智的開發(fā)商應(yīng)該在這個樓盤中傾注大量的心血，畢竟這是他們所謂的“悅”產(chǎn)品的首個樓盤。如果首期樓盤業(yè)主不滿意，那開發(fā)商真是自我作踐?？诒缓玫臉潜P以后可怎么推?。烤褪墙环坑悬c(diǎn)太晚了。項目二期推出位于10層低密洋房及18層通透板樓的95-102㎡舒適兩居，118-157㎡品質(zhì)三居，全部精裝修。目前排隊中……借鑒意義：產(chǎn)品怎么打造，才能建立差異化，抓住剛需、剛改客戶中的高端客戶，實現(xiàn)快去化、高溢價？從交通、配套、規(guī)劃、園林、戶型、科技、裝修、物業(yè)、現(xiàn)場體驗、賣點(diǎn)表達(dá)、營銷推廣等方面全方位構(gòu)建并放大項目價值一方集團(tuán)項目如何快銷盛華公館一方國際一方天鵝湖一方天鵝湖萬達(dá)廣場項目信息項目基本情況項目名稱亞奧·金茂悅項目地址朝陽北五環(huán)顧家莊橋西北角開發(fā)商北京方興融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積7.06萬平米建筑類別板樓項目具體數(shù)據(jù)總建筑面積13.7萬平米容積率2.5綠地率30%裝修精裝（標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡）梯戶比2梯3戶，3梯2戶車位待定面積區(qū)間100㎡、120㎡、150㎡、178㎡戶數(shù)總戶數(shù)1040戶開盤時間2012年10月27日（市場客戶）銷售價格30148元/㎡入住時間2014年底一、打造悅系產(chǎn)品價值交通條件兩橫：北四環(huán)、北五環(huán)七縱：北苑東路、北苑路、安立路、京承高速、機(jī)場高速、京藏高速、廣順路六地鐵：5號線、8號線、13號線、15號線、建設(shè)中的14號線和規(guī)劃中的17號線兩橫、七縱、六地鐵立體路網(wǎng)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距最近地鐵站僅800米，需具備極佳的通達(dá)性，滿足與城市核心20分鐘的通勤要求0.5公里1.5公里2公里0.8公里距離5號線北苑北站站直線距離為1公里，距離13號線北苑站約2公里比鄰北五環(huán)路，京承高速相距2.5公里，距規(guī)劃中的紅軍營南路東口站僅800米，車行及地鐵交通便利。配套資源教育配套：10所幼兒園、5所小學(xué)、2所中學(xué)、4所大學(xué)（朝來天使雙語幼兒園、艾德沃幼兒園、花家地實驗小學(xué)朝來校區(qū)、北京市和平街第一中學(xué)小學(xué)部、北京化工大學(xué)附屬中學(xué)等）商業(yè)配套：易事達(dá)購物廣場、新北辰購物中心、卜蜂蓮花；生態(tài)配套：5大公園：奧林匹克森林公園、朝來森林公園、勇士營郊野公園、清河營郊野公園、黃草灣郊野公園娛樂配套：5大高爾夫：北苑高爾夫俱樂部、高潤高爾夫俱樂部、鴻華高爾夫俱樂部、K酷國際影城、798藝術(shù)區(qū)

醫(yī)院：望京醫(yī)院、中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院。未來售樓處的位置將是專業(yè)綜合醫(yī)院。項目依托區(qū)域成熟的教育、商業(yè)、娛樂、生態(tài)、醫(yī)療配套，可以滿足居住所需的全面配套需求。唐納雙語幼兒園北辰購物中心奧林匹克森林公園鴻華國際高爾夫K酷國際影城北京第二實驗小學(xué)5大公園，5大高爾夫公園，2000萬平綠地周邊城市印象老舊，但確保大區(qū)域配套成熟，綠地休閑資源優(yōu)勢突出，15分鐘生活圈暢享規(guī)劃解讀2.5高容積率，通過高低配置營造低密社區(qū)院落式圍合規(guī)劃，兼顧高板樓間距與洋房私密性面積配比、資源分配、價差，比較合理規(guī)劃解讀共8層，包括：134㎡、157㎡左右三居，共48套共8層，包括：134㎡、156㎡左右三居，共64套共10層，包括134㎡、156㎡左右三居，共80套共18層，包括：100㎡左右二居，118㎡、130左右三居，共126套共10層，包括：134㎡、156㎡左右三居，共60套項目總建面13.7萬平，容積率2.5.是由12棟（8-10層洋房及18層高板）高低配組成的低密社區(qū)本次開盤1#樓（市場客戶）；2#、3#、10#（市場客戶）；12#、15#（內(nèi)部客戶）樓，其中內(nèi)部客戶共186套房源，市場客戶共318套房源。共18層，包括：100㎡左右二居、118㎡、130㎡左右三居，共126套樓座價格排序：1#15#>2#3#>10#12#貴200貴700產(chǎn)品價格排序：96-102兩居、118小三居、155大三居32000-33000>121-134三居31000產(chǎn)品結(jié)構(gòu)居室面積區(qū)間

㎡套數(shù)占比兩居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合計——504100%100%8-10層洋房：一梯兩戶18層高板：兩梯三戶、兩梯四戶2.5高容積率，通過高低配置營造低密社區(qū)院落式圍合規(guī)劃，兼顧高板樓間距與洋房私密性面積配比、資源分配、價差，比較合理園林解讀選取十年成樹，按別墅標(biāo)準(zhǔn)打造一環(huán)、三段、八庭的景觀格局；大量運(yùn)用軟景和植物，實現(xiàn)60%的軟景和40%的硬景的園林比例；人車分流，保障園區(qū)活動的老人及兒童的安全，隔絕尾氣污染；園林成本對外報價1000元/平米；采用英式自然園林，營造自然、靜謐的居住環(huán)境，放大低密社區(qū)優(yōu)勢。園林解讀“2.2m三重自然植被被圍合”：：由2-3層的大樹將園園區(qū)環(huán)繞在其其中，人行的的視線不能穿穿透，保證園園區(qū)的私密性性、降低了外外界噪音干擾擾?！?重園林+一環(huán)漫步跑道道”：按五五重園林方式式打造沿途綠綠植，營造花花海、樹陣的的豐富園林；；寬3米，長約400米的漫步跑道道聯(lián)通各園林林組團(tuán)，路面面低于兩側(cè)，，形成微型谷谷底，聯(lián)通各各主題花園，，配合沿途景景觀，實現(xiàn)移步換景的景觀效果，增強(qiáng)業(yè)主園園林使用面積積，弱化人均均園林面積占占有小的問題題。一環(huán)：聯(lián)通各各園林組團(tuán)，，弱化人均園園林面積占有有小的問題。。園林解讀“三段”：：前庭、中庭、、后花園中軸軸對稱，形成儀式感極強(qiáng)的的中央景觀軸軸，不破壞整體自自然氛圍；“前庭”由樹陣、水景景墻組成，讓業(yè)主體會回家的歸歸屬感、儀式感；三段：創(chuàng)新手手段在“自然然”的主旋律律下營造儀式式感及私密性性后園前庭中庭“中庭”由景樹、花卉及及智慧之泉組組成，通過植植物與景觀小小品的融合體體現(xiàn)英式園林林的風(fēng)情；“后園”由丁香花海、大大草坪形成私私密性很強(qiáng)的的空間；園林解讀“1號組團(tuán)：老人人休閑區(qū)”：：利用緩坡坡地打造開敞敞草坪，滿足足老人的休閑閑需求；“2號組團(tuán)：兒童童戶外運(yùn)動區(qū)區(qū)”：北京首個為孩孩子打造的運(yùn)運(yùn)動公園，公公園里大面積積鋪裝塑膠地地面，利用微微地型，形成成地面起伏的的滑板區(qū)，滿足孩子結(jié)伴伴玩鬧的需求求；八庭院：滿足足全家庭需求求、提供鄰里里交流平臺；；實現(xiàn)了前庭后后院的別墅體體驗，提升園園林的使用功功能。“8號組團(tuán)：兒童童戲水區(qū)”：：設(shè)立40-50公分的淺水區(qū)區(qū)，種植驅(qū)蚊蚊植被，孩子子可在此戲水水；12356847281“其他庭院””設(shè)有小草坪坪，做為親子子游戲的場所所，為家庭及及鄰里間的交交流、娛樂提提供平臺；在樓座附近種種植樹木，既既保證不對低低戶形成遮擋擋，又保證了低戶的的私密性。建筑立面芝加哥C.P.S百貨公司大樓樓芝加哥風(fēng)格，，三段式磚墻墻立面，著重重打造公共空空間及采光窗窗，降低立面面成本，突出出品質(zhì)感及景觀觀價值三段式設(shè)計：：一、二層門頭頭為深咖色天天然大理石；；中間采用赭赭石色劈開磚磚橫向鋪裝，窗邊、立柱縱縱向拼磚；頂頂部采用50公分寬的雙疊疊線角。配合芝加哥哥窗形成立體體感極強(qiáng)的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)式立面；；延續(xù)了三段式式外立面的品品質(zhì)感，學(xué)院院風(fēng)格又增添添了文化底蘊(yùn)蘊(yùn)；“芝加哥窗””：在柱子之之間全開的寬寬度大于高度度的橫向長窗窗，最大化利利用社區(qū)及園園林組團(tuán)的景景觀價值；“2+1大堂”：首首層及停車場場雙精裝大堂堂，4米挑高設(shè)計，，全石材鋪裝裝，智能照明明系統(tǒng)；在此之上單元元入戶大堂前前利用園林樹樹陣及地面大大塊石鋪裝打打造一個私屬屬感禮儀感很很強(qiáng)的室外大大堂。芝加哥窗三段式設(shè)計大理石雙疊線線角樓頂大理石戶外大大堂兩室兩廳一衛(wèi)97㎡三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)118㎡三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)155㎡戶型分析關(guān)注客戶居住住舒適度，充充分考慮采光光及主臥的舒舒適度；““N+1”空間設(shè)計，滿滿足家庭不同同周期靈活需需求；同時滿足了客客戶浪漫、尊貴與與務(wù)實的使用價值。?？蛷d雙面觀景南向陽臺，，南向帶陽臺臺主臥主臥、次臥被被廚房隔開，設(shè)玄關(guān)，私密性強(qiáng)。廚房、餐廳、、客廳，格局局組合合理儲物間：儲藏藏、兒童游樂樂室，布局合合理，功能靈靈活南北通透，無無阻隔南向客廳連接接全景陽臺臥室全景飄窗窗，118㎡小面積中采采用奢闊套房房設(shè)計設(shè)玄關(guān)、臥室分散，私密性強(qiáng)U型廚房、利用用率高多功能房：書書房、老人房房、客房、兒兒童游樂室，，適用各階段段靈活需求客廳南向陽臺臺，主臥全景飄窗窗獨(dú)立餐廳，與主臥客廳分分開，秩序井井然臥室套房設(shè)計計，主衛(wèi)、衣衣帽間共享空空間U型廚房，利用用率高獨(dú)立儲物空間間，無浪費(fèi)面面積。雙明衛(wèi)設(shè)計，，通風(fēng)采光佳佳戶型配比居室面積區(qū)間

㎡套數(shù)占比兩居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合計——504100%100%戶型分析主力戶型將尊尊貴浪漫、務(wù)務(wù)實、全家庭庭舒享等客戶戶價值放大到到極致主力戶型121-134三居，除以上上價值點(diǎn)外，，大部分戶型型設(shè)置三面采采光陽臺及臥臥室飄窗，部部分戶型設(shè)置置了南向老人人房。6、客廳收納裝修解讀1、廚房上柜收收納2、餐廳下柜收收納3、客衛(wèi)收納4、主衛(wèi)收納5、玄關(guān)收納7、書房收納8、陽臺收納10、餐廳收納9、臥室收納10大收納系統(tǒng)，，解決緊湊型型戶型收納與與美觀的矛盾盾——盛華公館與一一方國際未設(shè)設(shè)計收納系統(tǒng)統(tǒng)，萬達(dá)廣場場住宅可充分分借鑒“書房收納””：保險箱、箱包包“陽臺收納””：洗衣、晾衣平平臺，可放置置洗衣機(jī)以及及拖把涮洗池池“主衛(wèi)收納””：臺盆下方、毛巾、浴巾、、盆具“客衛(wèi)收納””：臺盆上方的鏡鏡像內(nèi)置收納納空間，洗漱漱、美容等用用品，裝修解讀“中西雙用U形廚房”：推拉門打開的的時候可以營營造開闊空間間，烹飪西餐餐。如果烹飪飪中餐可以關(guān)關(guān)閉推拉門。?！巴评T軌道道上置”：便于衛(wèi)生清潔潔、防止老人人孩子磕碰意意外?！爸鞔闻P不同同洗手盆”：：主臥采用臺上上洗手盆，合合適深度、防防濺水；客衛(wèi)衛(wèi)考慮兒童方方便采用臺下下盆?！熬W(wǎng)格收納柜柜”：臺面收納空間間，采用網(wǎng)格格化設(shè)計、保保證通風(fēng)，防防止?jié)衩淼鹊认嗷ビ绊?。。全家庭生活樣樣本：人性化化設(shè)計，滿足足男女主人、、兒童、老人人對居住功能能不同需求——集團(tuán)住宅產(chǎn)品品精裝修可充充分借鑒“衛(wèi)生間照明明”：柜子下面設(shè)置置柜下燈、柜柜子上方設(shè)置置柜頂燈，凸凸顯金茂五星星級酒店的居居住體驗感。?！靶l(wèi)生間鋼化化璃”：鋼化玻璃不易易損壞，即便便發(fā)生意外破破損，單位面面積能變成80粒，確保使用用安全。裝修解讀其中地板、入戶門門鎖、廚具、、壁紙等看得見部件件與廣渠金茂府府相同，電器、衛(wèi)浴產(chǎn)產(chǎn)品為西門子、科科勒等國際一線品牌牌而非頂級品品牌；精裝修品牌與與廣渠金茂府府看齊，贈送送全套德系品品牌廚衛(wèi)家電電——從看得見的地地方強(qiáng)化業(yè)主主品質(zhì)聯(lián)想科技系統(tǒng)建筑外圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)：隔絕室內(nèi)外熱熱傳導(dǎo)，保持持室內(nèi)溫度的的穩(wěn)定，提高高了外圍防水性能。節(jié)節(jié)能效能達(dá)到到65%。外窗系統(tǒng)：斷橋鋁合金窗窗框，雙層中中空玻璃，中中空層間距12毫米，隔音、、降噪、保溫溫、隔熱等。。地板采暖：地板中敷設(shè)與與建筑同壽命命的管道。以以均勻的地板板輻射方式向向房間換熱。。24小時熱水：24小時集中熱水水供應(yīng)，即開開即熱生活熱熱水系統(tǒng)，五五星級酒店的的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)配配置。建筑隔聲：除外圍護(hù)、中中空玻璃外，，內(nèi)墻系統(tǒng)和和樓板可隔絕絕鄰居起床、、淋浴洗漱、、沖廁等各類類生活噪聲。。保證噪音休息時低于35分貝、活動時時低于45分貝。雨水收集系統(tǒng)統(tǒng)：屋面雨水、冷冷凝水收集處處理系統(tǒng)，收集自然水水用來澆灌小區(qū)植被被及清洗道路路等。引入住宅科技技技術(shù)賦予項項目綠色、低低碳、科技的的高性能指標(biāo)標(biāo)，建立“綠綠色科技、金金茂品質(zhì)”的的區(qū)隔性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，堅定客戶戶對產(chǎn)品高端端品質(zhì)感、舒舒適度的認(rèn)知知。家居智能化系系統(tǒng)：入侵、消防報報警呼叫系統(tǒng)統(tǒng)。燈光控制；可可視對講；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)務(wù)；預(yù)留背景音樂。太陽能系統(tǒng)：：太陽能覆蓋小小區(qū)提供照明明、24小時熱水。物業(yè)服務(wù)“5341”快速反應(yīng)體系系：接到業(yè)主電話話后5分鐘內(nèi)必須反反應(yīng)到位，一般問題30分鐘內(nèi)解決，，30分鐘無法解決決的，應(yīng)向業(yè)業(yè)主口頭解釋釋，并于4小時內(nèi)最終解解決，需協(xié)調(diào)調(diào)外部單位解解決的，應(yīng)于1日內(nèi)向業(yè)主做做出書面答復(fù)復(fù)。零隱患服務(wù)：：與客戶活動時時間錯時服務(wù)務(wù)；早晨6點(diǎn)清潔服務(wù)，，對設(shè)備設(shè)施施嚴(yán)格定期排排查。24小時全時服務(wù)務(wù)：無時限客戶服服務(wù)熱線；無時限商務(wù)中中心服務(wù)；無時限維修服服務(wù)；無時限生活咨咨詢服務(wù)；無時限室內(nèi)設(shè)設(shè)備使用、保保養(yǎng)咨詢。無推脫服務(wù)：：第一次與業(yè)主主溝通的物業(yè)業(yè)人員，無論論是否本職范范圍，都會協(xié)協(xié)調(diào)相關(guān)同事事，一直負(fù)責(zé)責(zé)解決完客戶戶的需求?！?341”快速反應(yīng)體系系；24小時全時服務(wù)務(wù)零隱患服務(wù)；；無推脫服務(wù)務(wù)——一方物業(yè)可建建立相應(yīng)的創(chuàng)創(chuàng)新體系產(chǎn)品價值總結(jié)結(jié)與借鑒點(diǎn)地段及交通較成熟的新城城發(fā)展區(qū)；20分鐘便利通達(dá)達(dá)、15分鐘成熟全配配套便利的城市生生活專屬配套領(lǐng)先區(qū)域平臺臺水平的名校校及知名醫(yī)院院全家庭配套需需求園林生活化園林，，豐富的園林林元素；設(shè)置功能區(qū)滿滿足不同家庭庭成員的需求求、營造健身身及鄰里交流流空間社區(qū)及大堂入入口注重儀式式感打造戶型兩居、三居產(chǎn)產(chǎn)品；贈送大面積全全景采光陽臺臺及飄窗注重功能區(qū)組組合，設(shè)置套房式式主臥、玄關(guān)關(guān)、奢闊餐廚廚空間等豪宅宅格局設(shè)置多能房，，可靈活與其其他空間組合合精裝及科技十大收納體系系，體現(xiàn)日韓空空間理念打造與金茂酒酒店相似的細(xì)細(xì)節(jié)增值價值值體系地板、入戶門門鎖、門、廚廚具、木飾面面等面子設(shè)施施與“府系””一致采用綠色節(jié)能能、降噪舒適適的基本科技技系統(tǒng)家庭交流健身、娛樂私密、尊貴實用空間利用用率高高贈送送采光、觀景好好豪宅居住品質(zhì)質(zhì)空間利用率高高品質(zhì)感強(qiáng)舒適度高物業(yè)服務(wù)金茂酒店式服服務(wù)質(zhì)素，確確?？焖?、無無推諉型服務(wù)務(wù)價值維度產(chǎn)品價值客戶價值安心、省心借鑒點(diǎn)：產(chǎn)品品線價值維度度一方集團(tuán)產(chǎn)品品線研究必須須考慮的重點(diǎn)點(diǎn)將項目的土地地屬性進(jìn)行細(xì)細(xì)化研究，把把好投資拓展展關(guān)，重點(diǎn)關(guān)關(guān)注地段區(qū)位位、交通條件件與大配套維度一：土地地屬性注重產(chǎn)品力的的打造與提升升：園林景觀觀揚(yáng)長避短，，戶型緊抓客客戶功能性需需求，裝修營營造實用感和和品質(zhì)感，物物業(yè)服務(wù)確保?？焖?、無推推諉型服務(wù)維度二：產(chǎn)品品價值品質(zhì)感強(qiáng)、舒舒適度高，安安心省心，推推動客戶二次次傳播與口碑碑效應(yīng)維度三：客戶戶價值二、提升現(xiàn)場體驗驗價值現(xiàn)場體驗展示難點(diǎn)：售樓處可用空間小，短時間大批量上客，如何最大化釋放產(chǎn)品價值？對外報價3000元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)，如何呈現(xiàn)出與金茂府同質(zhì)的豪宅品質(zhì)？綠化園林接待動線大門保安確認(rèn)認(rèn)身份，對講講機(jī)通知銷售售→銷售人員售樓樓處門口迎客客→區(qū)域沙盤講解解→本體沙盤講解解→樣板間參觀→園林示范區(qū)參參觀→客戶自行離場場吧臺本體沙盤區(qū)區(qū)域沙盤入口出口洽談區(qū)樣板間停車場—售樓處薰衣草花海休息桌椅售樓處售樓處首層動線洽談區(qū)休息沙發(fā)停車場售樓處面積較較小，怎么布置才能能滿足周末當(dāng)當(dāng)天幾百人的的到訪？客戶到訪停車場停車場至售樓部接待中心門口接待中心內(nèi)部接待中心至樣板間樣板間返回接待中心停車場離開服務(wù)人員服務(wù)感官體驗客戶體驗入口崗標(biāo)準(zhǔn)敬禮項目大門；警衛(wèi)；項目圍墻；入口景觀小品尊貴感；儀式感保安引導(dǎo)停車標(biāo)準(zhǔn)姿勢服務(wù)；五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；背景音樂尊貴感；保護(hù)隱私；為客戶打開車門特殊天氣提供雨傘指引售樓處位置遮擋車牌覆蓋遮陽罩（夏季）銷售流程賣點(diǎn)表達(dá)入口警衛(wèi)、LOGO墻、入口水景景墻：營造尊貴感、、儀式感入口花海：聯(lián)系英國知名名旅游勝地，，Snowsill，英國薰衣草草莊園項目圍擋：主打開發(fā)商及及產(chǎn)品系品牌牌夜景LOGO燈：為夜場接待及及活動營造氛氛圍、凸顯項項目品質(zhì)豐富儀式感元元素，凸顯品品質(zhì)服務(wù)人員區(qū)域賣點(diǎn)闡述客戶體驗置業(yè)主管沙盤區(qū)域面帶微笑向客戶問好，向客戶介紹項目情況，講解沙盤，回答客戶疑問專業(yè)，細(xì)致售樓處至樣板間全程陪同，介紹項目園林特色，園內(nèi)種植植物，園林設(shè)計單位客戶到訪停車場停車場至售樓部接待中心門口接待中心內(nèi)部接待中心至樣板間樣板間返回接待中心停車場離開銷售流程賣點(diǎn)表達(dá)售樓處銅質(zhì)區(qū)域沙盤盤、本體沙盤盤，悅品牌（（家庭訴求））視頻墻，品品牌視頻背景景墻。緊湊空間內(nèi)多多種價值信息息、多種表現(xiàn)現(xiàn)方式系統(tǒng)組組合，強(qiáng)化客客戶價值認(rèn)知知。營造價值豐富富、品質(zhì)感強(qiáng)強(qiáng)的賣場氛圍圍售樓處社區(qū)入口體現(xiàn)現(xiàn)道路、樹陣陣對稱性、景景觀小品等，，體現(xiàn)園林儀式感。各園林組團(tuán)人人、景、物等等元素逼真再現(xiàn)，體現(xiàn)自然園園林之美，家庭交流平臺臺的價值，突出出園林的別墅墅品質(zhì)，尤其其突出樹陣戶外大堂堂及低層私密密保護(hù)等設(shè)置。本體沙盤—生活場景再現(xiàn)現(xiàn)售樓處洽談區(qū)——文化氛圍、品品質(zhì)感營造洽談區(qū)：以書書柜當(dāng)做隔斷斷，配合文化化相片墻，形形成三面圍合合、相對私密的洽洽談空間；書柜擺放真實實圖書，視頻頻墻采用書卷卷、鵝毛筆的的樣式，營造造文化氛圍，凸凸顯品質(zhì)感；售樓處金茂式口袋手手冊——豐富價值傳遞遞洽談桌擺放蘋蘋果電腦，循環(huán)播放金茂茂口袋手冊（（33P），配合銷售代表表說辭，強(qiáng)化化價值傳遞，，實景圖、區(qū)區(qū)位圖扭轉(zhuǎn)周邊雜亂亂落后的印象象，園林意向圖圖強(qiáng)化客戶的的居住體驗感。銷售代表攜帶帶IPAD在產(chǎn)品推薦及戶外巡展中講解項目信信息。售樓處生活化的業(yè)主主價值解讀——塑造口碑售樓處金茂物業(yè)展示示——營造豪宅氛圍圍售樓處門前設(shè)設(shè)兩位門童，，著金茂威斯斯汀酒店服裝裝，按酒店服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)務(wù)；售樓處處內(nèi)部部設(shè)飲飲品服服務(wù)員員，著著金茂茂威斯斯汀酒酒店服服裝，，主動動為客客戶服服務(wù)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)微笑笑服務(wù)務(wù)；用黑色色鵝卵卵石區(qū)區(qū)隔草草坪及及米黃黃石小小徑并并保證證及時時清潔潔，體體現(xiàn)品品質(zhì)感感。通道周周邊綠綠地、、景觀觀采用用坡地地式抬抬高，，營造造微型谷谷地的的景觀觀視覺覺。設(shè)置大大面積積熏衣衣花海海，通通過油油畫提提高品品質(zhì)感感。植入英英國知名旅旅游勝勝地薰衣草草莊園園Snowsill的故事。開闊陽陽光草草坪、、設(shè)置置休憩憩吊椅椅、沙沙發(fā)、、陽傘傘，營營造溫溫馨、、愜意意的生生活風(fēng)風(fēng)味，，體現(xiàn)家家庭交交流價價值。。示范區(qū)區(qū)開闊陽陽光草草坪、、沙發(fā)發(fā)、陽陽傘、、會客客沙發(fā)發(fā)黑色鵝鵝卵石石區(qū)隔隔草坪坪及米米黃石石小徑徑讓客戶戶實景景體驗驗漫步步跑道道、溫溫馨家家庭平平臺等等價值值；巧妙設(shè)設(shè)置，，賦予予展示示區(qū)園園林故故事。。示范區(qū)區(qū)營造造微型型谷地地效果果示范區(qū)區(qū)示范區(qū)區(qū)周末末活動動包裝裝：通過掛掛置禮禮品盒盒弱化化樹木木枝葉葉稀少少的缺缺陷，，放置置玩具具、油油畫等等弱化化草坪坪、花花叢密密度不不夠等等園林林展示示不足足重點(diǎn)景景觀講講解點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置置油畫畫提高高品質(zhì)質(zhì)通過掛掛置禮禮品盒盒弱化化樹木木枝葉葉稀少少的缺缺陷，，放置置玩具具、油油畫等等弱化化草坪坪、花花叢密密度不不夠等等園林林展示示不足足；設(shè)置大大面積積熏衣衣花海海。植入英英國知名旅旅游勝勝地薰衣草草莊園園Snowsill的故事。示范區(qū)區(qū)金茂式式口袋袋手冊冊應(yīng)用用方式式二：：精裝及及戶型型價值值展板板，在在客戶戶參觀觀前進(jìn)進(jìn)行價價值預(yù)預(yù)熱，，客戶戶參觀觀后進(jìn)進(jìn)行價價值強(qiáng)強(qiáng)化。。服務(wù)人員區(qū)域賣點(diǎn)闡述客戶體驗置業(yè)主管大門超大單元門，與金茂府相同品質(zhì)法國亮維可視對講系統(tǒng)專業(yè)細(xì)致科技高端大堂雙大堂設(shè)計高檔石材智能燈光系統(tǒng)電梯廳電梯直接入戶電梯刷卡識別系統(tǒng)進(jìn)門后智能家居系統(tǒng)三種開啟方式可視對講系統(tǒng)一鍵式生活玄關(guān)玄關(guān)柜—儲物空間客戶到訪停車場停車場至售樓部接待中心門口接待中心內(nèi)部接待中心至樣板間樣板間返回接待中心停車場離開銷售流流程賣點(diǎn)表表達(dá)樣板間間大堂及及入戶戶玄關(guān)關(guān)大體量量鮮花花組團(tuán)團(tuán)，阻阻隔外外部視視線，，營造造私密密性；；配合合藝術(shù)術(shù)掛畫畫背景景墻，，體現(xiàn)現(xiàn)儀式式感、、尊貴貴感；；玄關(guān)陳列列藝術(shù)品品、名酒酒，體現(xiàn)現(xiàn)空間秩秩序；玄玄關(guān)柜放放置鑰匙匙、挎包包、墨鏡鏡、禮盒盒等，體體現(xiàn)空間間利用。。服務(wù)人員區(qū)域賣點(diǎn)闡述客戶體驗置業(yè)主管客廳毛細(xì)管網(wǎng)+地源熱泵專業(yè)細(xì)致科技空間利用高端主臥西門子全套電器贈送開關(guān)和插座面板品牌衛(wèi)生間馬桶品牌TOTO衛(wèi)生間收納系統(tǒng)天然石材廚房全套是德國品牌智能家居控制系統(tǒng)套房設(shè)計書房儲物空間客戶到訪停車場停車場至售樓部接待中心門口接待中心內(nèi)部接待中心至樣板間樣板間返回接待中心停車場離開銷售流程程賣點(diǎn)表達(dá)達(dá)樣板間客廳南向全景景陽臺，，設(shè)置畫畫架及休休憩沙發(fā)發(fā)，體現(xiàn)現(xiàn)全景陽陽臺景觀觀價值及及面積贈贈送價值值?？蛷d擺件件客廳擺件件樣板間主臥及衣衣帽間主臥全景景飄窗，，設(shè)置沙沙發(fā)、放放置圖書書，強(qiáng)化化面積贈贈送的使使用價值值、景觀觀價值。。種類豐富富、品質(zhì)質(zhì)高檔的的實物，，層次分分明的進(jìn)進(jìn)行收納納展示，，凸顯空空間收納納能力，，營造奢奢華生活活品質(zhì)。。男、女主主人衣櫥櫥分開，，男士衣衣物放置置于嵌入入墻體的的臥室收收納柜中中。樣板間兒童房未畫完的的鉛筆畫畫、動漫漫手冊、、帽子、、泰迪熊熊、籃球球、足球球,真人相框框……真實再現(xiàn)現(xiàn)孩子的的生活場場景；統(tǒng)一色調(diào)調(diào)，男孩孩房打造造柯南主主題，女女孩房打打造阿拉拉蕾主題題，以愛愛運(yùn)動、、聰明的的虛擬兒兒童生活活場景引引起客戶戶共鳴。。樣板間沙發(fā)床，，營造空空間感。。對稱布置置體現(xiàn)會會客沙發(fā)發(fā)，突出出大面積積落地采采光窗多功能房房不同樣板板間、打打造不同同使用功功能的多多功能房房，可滿滿足不同同時期隨隨家庭結(jié)結(jié)構(gòu)變化化而產(chǎn)生生的多樣樣居住需需求。突出大面面積觀景景窗，引引導(dǎo)客戶戶后續(xù)當(dāng)當(dāng)做老人人房，提提升空間間使用價價值后續(xù)增加加玩偶、、拉桿箱箱，增強(qiáng)強(qiáng)空間使使用價值值樣板間廚房及餐餐廳放置多種種知名廚廚電器具具、烹飪飪用材及及名酒，，西餐臺臺、體現(xiàn)現(xiàn)U型廚房的的空間感感、營造造奢華居居住品質(zhì)質(zhì)。上下收納納櫥柜放放置多種種餐具、、榨汁機(jī)機(jī)等，體體現(xiàn)阻尼尼技術(shù)，，防瓷器器磕碰。服務(wù)人員服務(wù)感官體驗客戶體驗置業(yè)主管將客戶送至停車場，并目送客戶離開標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)；禮貌尊貴感保安撤下號牌遮擋，遮陽罩；為客戶打開車門；引導(dǎo)客戶駛出車位標(biāo)準(zhǔn)五星級服務(wù)客戶到訪停車場停車場至售樓部接待中心門口接待中心內(nèi)部接待中心至樣板間樣板間返回接待中心停車場離開銷售流程程賣點(diǎn)表達(dá)達(dá)銷售培訓(xùn)訓(xùn)邀請清華華周燕珉珉教授解解讀收納納空間，，讓銷售售代表深深入了解解客戶入住后的的每個生生活細(xì)節(jié)節(jié)。針對戶型型價值舉舉辦現(xiàn)場場辯論賽賽，強(qiáng)化化銷售代代表對價價值的理理解及信信心。不是在賣賣房子，，而是在在鑄造最最宜居的的生活體體驗！強(qiáng)化銷售售對客戶戶生活細(xì)細(xì)節(jié)的理理解通過故事事和情境強(qiáng)化客戶戶的價值聯(lián)想想通過成本本對比拉拉升客戶戶的心理理價格現(xiàn)場體驗驗價值總總結(jié)看齊金茂茂府水平平“減配奢奢侈品””當(dāng)奢侈侈品來買買入口：儀式性景景觀設(shè)置置扭轉(zhuǎn)周周邊雜亂亂印象，，營造尊尊貴感，，強(qiáng)化記記憶性。。售樓處：三處視視頻播放放，一處處口袋手手冊播放放，配合合銷售講講解，同同時間內(nèi)內(nèi)系統(tǒng)組組合多元元價值；；做足賣賣壓、造造好氛圍圍、豐富富價值解解讀物料料、奠定定口碑塑塑造。示范區(qū)：說辭與與園林實實景細(xì)節(jié)節(jié)緊密結(jié)結(jié)合，賦賦予故事事，強(qiáng)化化演繹；；裝飾性性油畫、、玩具，，配合人人流，弱弱化園林林不足；；進(jìn)出樣樣板間通通道設(shè)置置口袋手手冊展示示板，強(qiáng)強(qiáng)化價值值感受。。樣板間：；以豐豐富、高高品質(zhì)的的軟裝配配件打造造主題情情景樣板板間，體體現(xiàn)戶型型優(yōu)勢及及精裝優(yōu)優(yōu)勢；講講解時貫貫穿“奢奢華”主主題，注注重介紹紹生活細(xì)細(xì)節(jié)，日日式收納納體系，，德系家家電，引引起客戶戶對未來來居住品品質(zhì)及實實用性的的共鳴。。打造多種種精細(xì)物物料，系系統(tǒng)組合合使用，，呈現(xiàn)未未來真實實生活場場景；通過銷售售故事化化、生活活細(xì)節(jié)化化的話述述，強(qiáng)化化客戶的的價值聯(lián)聯(lián)想。借鑒點(diǎn)三、豐富營銷銷推廣手手段營銷推廣廣借鑒意義義：新品入市期、進(jìn)場前，不足3個月，怎么獲取3000組登記客戶，從入市到開盤，不足5個月怎么實現(xiàn)1800組客戶搶房？除網(wǎng)絡(luò)外，短信、報廣、道旗等傳統(tǒng)手段極少應(yīng)用，怎么確保推廣效果？輿論管理、口碑營銷怎么做，既不影響項目調(diào)性，又能直指銷售目標(biāo)完成？快速入市市，先業(yè)業(yè)內(nèi)再業(yè)業(yè)外，內(nèi)外場活活動，引引爆區(qū)域域，激發(fā)發(fā)輿論2011年12月20日拍得土土地，2012年5月開始業(yè)業(yè)內(nèi)短信信推廣，，開發(fā)周周期相當(dāng)當(dāng)迅速，，7月針對業(yè)業(yè)內(nèi)開新新品發(fā)布布會，大大量運(yùn)用用論壇、、軟文、、微博炒炒作。傳播策略略輿論管理理，解決決“一夜夜傾城””的問題題鎖客策略略啟動電商商、優(yōu)惠惠層減，，保有客客戶內(nèi)部認(rèn)購購擠壓市市場客戶戶，拉升升價格認(rèn)認(rèn)知8月25日啟動電電商，無無證情況況下即可可交錢認(rèn)認(rèn)籌，鎖鎖定客戶戶。且分分時段收收折扣，，促進(jìn)客客戶提前前辦卡，，有助于于前期保保量前期以96-180全面積剛剛需、剛剛改產(chǎn)品品、依靠靠8層洋房引引起關(guān)注注。示范區(qū)開開放后，，以96、180㎡內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購?fù)戤叜厼槊麛D擠壓客戶戶選擇131-155㎡的主力力產(chǎn)品。。保有客戶戶，實現(xiàn)現(xiàn)“全城城搶房””的現(xiàn)象象面向城市市中堅階階層，注注重建筑筑品質(zhì)，，打造精精品路線線，配備備完善服服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造多樣樣、高水水準(zhǔn)的世世界級生生活方式式?！钛a(bǔ)了亞亞奧全成成品住宅宅的空白白推廣主題題推廣亮點(diǎn)點(diǎn)入市期：：做透業(yè)業(yè)內(nèi)，奠奠定口碑碑——一方天鵝鵝湖可充充分借鑒鑒并發(fā)揮揮【走出去】與主流媒媒體建立立年度戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作：（1）主流都都市類：：北京青青年報、、北京晚晚報、參參考消息息、新京京報、京京華時報報、精品品購物指指南、北北京青年年周刊；；（2）主流財財經(jīng)類：：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)報道、、經(jīng)濟(jì)觀觀察報、、第一財財經(jīng)日報報；（3）地產(chǎn)行行業(yè)類：：中國房房地產(chǎn)報報、新地地產(chǎn)、安安家、樓樓市、紅紅地產(chǎn)；；（4）主流網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)類：：搜房、、新浪樂樂居、搜搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)、網(wǎng)易易；（5）都市電電臺類：：FM90.0（6）航空雜雜志類：：中國之之翼、新新華航空空、首都都機(jī)場廣廣告DM；。大眾媒體體進(jìn)行階階段性的的節(jié)點(diǎn)式式合作：：鳳凰網(wǎng)、、騰訊網(wǎng)網(wǎng);【請進(jìn)來】與媒體的的內(nèi)容部部門進(jìn)行行專題式式合作：：《京城北五五環(huán)高地地勢15盤點(diǎn)85折優(yōu)惠約約你去看看?！访襟w推介介“走出出去”：：由項目目總監(jiān)帶帶隊，對對北京各各個媒體體公司進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部推介，，演示PPT、播放宣宣傳片、、傳播業(yè)業(yè)內(nèi)人士士采訪素素材等，，在媒體體行業(yè)內(nèi)內(nèi)形成聲聲音，利利用媒體體人員的的資源和和影響力力，在潛潛移默化化中將聲聲音擴(kuò)散散開來；；媒體推介介“請請進(jìn)來””：8月聯(lián)合廣廣渠金茂茂府、望望京金茂茂府，邀邀請媒體體到場，，演示三三個項目目推介書書，且讓讓各媒體體利用自自身資源源優(yōu)勢為為項目撰撰寫推廣廣策略報報告，進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)；短信推廣廣：節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活動，，向業(yè)內(nèi)內(nèi)發(fā)送短短信，保保持項目目動態(tài)十十足。推廣亮點(diǎn)點(diǎn)放棄紙媒媒硬廣、、打造媒媒體樓書書相對于傳傳統(tǒng)的硬硬廣，媒媒體樓書書的形式式費(fèi)效比更更高主要體現(xiàn)現(xiàn)在:廣渠金茂茂府2011年應(yīng)對限限購政策策期間，，開始嘗嘗試此方方法：每每周完成成3本媒體樓樓書，共共計15份在不增加加投入的的前提下下，通過過文章的的網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載等形形式，覆覆蓋行業(yè)業(yè)涉及的的全部平平面及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)主流流媒體，，特別是是部分網(wǎng)絡(luò)媒體體免費(fèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載報刊刊樓書形成了二二次傳播播的浪潮潮；通過文字字解讀，，向高知、財財富階層層傳遞更為為詳實的項項目信息息，幫助客客戶在新新政下，，面對紛紛繁的選選擇做出出正確的的購買決決策；相比簡單單的廣告告稿發(fā)布布，媒體體樓書制制作過程程中需要要與媒體體更多多地地溝溝通通內(nèi)內(nèi)容容、、版版式式，增增進(jìn)進(jìn)了了彼彼此此了了解解，，為為后后期期工工作作打打下下了了良良好好的的溝溝通通基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。創(chuàng)新新外外拓拓資源源聯(lián)聯(lián)動動：：參參加加金金茂茂雪雪山山語語北北京京亮亮相相會會，，進(jìn)進(jìn)行行本本項項目目推推薦薦參加加政政府府活活動動：：7.8日參參加加安安貞貞街街道道人人口口節(jié)節(jié)，，進(jìn)進(jìn)行行巡巡展展。。南湖湖東東里里小小區(qū)區(qū)，，青青年年城城，，安安慧慧北北里里、、萬萬科科星星園園等等周周邊邊老老社社區(qū)區(qū)巡巡展展，，登登記記抽抽取取朝朝陽陽公公園園沙沙灘灘節(jié)節(jié)門門票票及及木木偶偶劇劇院院兌兌換換卡卡、、拉拉桿桿箱箱等等20家上上下下游游合合作作單單位位，，集集團(tuán)團(tuán)所所有有公公司司，，內(nèi)內(nèi)部部推推薦薦7.21-8.18奧林林匹匹克克森森林林公公園園、、朝朝來來森森林林公公園園、、北北辰辰購購物物中中心心、、龍龍德德廣廣場場積極極借借勢勢政政府府，，整整合合公公司司資資源源創(chuàng)新新外外拓拓暑期期親親子子嘉嘉年年華華活活動動，，包裝裝成成兒兒童童文文化化節(jié)節(jié)而而不不是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目巡巡展展場地地包包裝裝：：巨巨型型移移動動城城堡堡壽司司DIY保齡齡球球親子子繪繪畫畫區(qū)區(qū)小小小設(shè)設(shè)計計師師：：汽車車DIY、儲儲蓄蓄罐罐D(zhuǎn)IY繪畫畫、、壽壽司司DIY親子子繪繪畫畫區(qū)區(qū)老老師師們們還還會會指指導(dǎo)導(dǎo)寶寶貝貝們們現(xiàn)現(xiàn)場場繪繪畫畫和和涂涂鴉鴉，，兒童童奧奧運(yùn)運(yùn)運(yùn)運(yùn)動動項項目目：：足球球、、兒兒童童高高爾爾夫夫，，保保齡齡球球等等現(xiàn)場場贈贈送送冰冰激激凌凌等等、、邀邀請請登登記記客客戶戶信信息息方興興牽牽手手融融創(chuàng)創(chuàng)新新品品發(fā)發(fā)布布———匯在在更更高高峰峰參與與人人群群：：業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士為為主主，，6月-7月的的意意向向客客戶戶活動動地地點(diǎn)點(diǎn)：：廣廣渠渠路路金金茂茂府府活動動時時間間：：7月14日節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活活動動夜場場活活動動、、配配合合舞舞臺臺效效果果、、節(jié)節(jié)目目表表演演、、現(xiàn)現(xiàn)場場奢奢侈侈品品元元素素嫁嫁接接等等提提高高項項目目調(diào)調(diào)性性營銷銷總總監(jiān)監(jiān)現(xiàn)現(xiàn)場場進(jìn)進(jìn)行行“蘋蘋果果式式””項項目目價價值值解解讀讀通過過視視頻頻方方式式，，設(shè)計計師師本本人人進(jìn)進(jìn)行行理理念念解解讀讀造氛氛圍圍，，講講價價值值，，定定調(diào)調(diào)性性工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活活動動———售樓樓處處開開放放，，樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)開開放放利用用售售樓樓處處樣樣板板間間開開放放兩兩個個重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，最最大大限限度度的的邀邀約約客客戶戶到到場場，，配配合合大大型型抽抽獎獎及及活活動動聚聚集集人人氣氣。。開開放放夜夜場場接接待待。。活動動時時間間：：8月25日；；9月27日參與與人人群群：：意意向向客客戶戶活動動地地點(diǎn)點(diǎn)：：售售樓樓處處節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活活動動夜場場接接待待，，最最大大化化利利用用節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活活動動效效果果暖場場活活動動8.25-269月1周9月2周9月3周9月4周9.279月5周9.3010月1周售樓處開放親子游園活動教師節(jié)活動Xbox電子專場DIY陶泥樣板間開放維尼酒窖動漫活動中秋活動現(xiàn)場涂鴉吃喝喝玩玩樂樂送送親子子家家庭庭月月、、周周周周舉舉辦辦，，吸吸引引區(qū)區(qū)域域客客戶戶帶帶孩孩子子來來玩玩，，匯匯集集人人氣氣，，加加強(qiáng)強(qiáng)意意向向客客戶戶忠忠誠誠度度。。四驅(qū)車車Xbox游戲?qū)隹ㄍㄈ巳宋锼退腿耸质侄Y暖場創(chuàng)創(chuàng)新拍：結(jié)合家家長心心里，，激發(fā)發(fā)二次次傳播播，實實現(xiàn)口口碑傳傳播，，展示示家庭庭溫馨馨時刻刻，凸凸顯全全家庭庭生活活樣本本價值值?；诩壹议L喜喜歡留留下孩孩子開開心照照片、、孩子子作品品照片片，通通過向向朋友友親戚戚當(dāng)面面介紹紹或微微博發(fā)發(fā)布的的習(xí)慣慣現(xiàn)場設(shè)設(shè)置4位專業(yè)業(yè)攝影影師，設(shè)置卡卡通人人物及及環(huán)境境，并配配合發(fā)發(fā)微博抽抽獎活活動，促進(jìn)進(jìn)二次次傳播播。結(jié)合社社會化化媒體體趨勢勢，將將營銷銷效果果最大大化教師節(jié)節(jié)祝福福墻微博抽抽獎30位卡通背背景悅活動動結(jié)合新新聞、、節(jié)日日通過過講故故事、、趣事事微博博稿的的方式式，解解讀園林價價值微博傳傳播項目價價值解解讀提升微微博的的營銷銷地位位，使使產(chǎn)品品價值值解讀讀故事事化，，推廣廣主題題豐富富化，，活動動效果果較好好。。悅景實力派派活動播播報、、吸引引周邊邊居民民關(guān)注注，為現(xiàn)場場聚集人人氣樣板間間開發(fā)發(fā)，故故事化化解讀讀產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)活動前前2-3天每天天一條條預(yù)報報活動中中抓拍拍參與與客戶戶照片片，3-4幅/天每天2條，隔隔三個個小時時一條條開放當(dāng)當(dāng)天，，每2小時一一條后續(xù)保保持每每天3-4條。悅資訊訊早安、、晚安安悅寶貝貝悅分享享精準(zhǔn)對對位小小太陽陽家庭庭父母母關(guān)注注話題題，獲取更更多目目標(biāo)客客群固定時時間，，發(fā)布布哲理理性、、問候候性微微博，，保持新新鮮度度植入項項目周邊配配套資資源及將要要引入入的項項目配配套等等信息息微博有有效信信息，，確