房地產(chǎn)項目土地前期運作流程培訓課件

2022/12/16房地產(chǎn)項目土地前期運作流程

培訓課件2014年3月目錄Contents一、土地一級開發(fā)基本流程二、關于土地及土地出讓相關要點三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關流程四、相關稅費五、土地前期及競拍工作流程土地一級開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。2、土地前期開發(fā)申請

市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。3、土地開發(fā)項目預審

委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等）。4、土地開發(fā)實施方案預審編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)2、以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。7、辦理相關用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續(xù)，組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。9、辦理拆遷安置及市政基礎建設

建設項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收10、組織驗收開發(fā)土地

申請材料：用地申請報告法人營業(yè)執(zhí)照立項批文縣以下建制鎮(zhèn)應出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準詳細規(guī)劃或總平面設計圖紙11、辦理建設用地規(guī)劃許可證建設單位需委托測繪單位對建設項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設用地委托釘樁申請用地者應當同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請初審會通過。13、辦理國有土地使用權出讓申請

房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。14、主管部門實地勘察

建設單位位委托有有相關資資質(zhì)的土土地評估估公司對對所規(guī)劃劃用地進進行評估估，必須須經(jīng)市、、縣、自自治縣國國土局批批準，并并核定的的地價標標準登記記手續(xù)。。15、委托地地價評估估、辦理理核定地地價手續(xù)續(xù)根據(jù)《國家土地地管理局局土地估估價報告告預審制制度實施施方案》，對需經(jīng)經(jīng)國家土土地管理理局確認認估價結結果的土土地估價價報告16、土地地估價報報告的預預審17、辦理理土地出出讓審批批土地前期期開發(fā)企企業(yè)接受受土地整整理儲備備中心的的委托進進行土地地前期開開發(fā)，生生地變成成熟地之之后項目目駿工驗驗收合格格后3個月之內(nèi)內(nèi)政府優(yōu)優(yōu)先對土土地進行行招標、、拍賣、、掛牌，，開發(fā)企企業(yè)有優(yōu)優(yōu)先競爭爭權。18、舉舉行行土土地地出出讓讓活活動動（（招招拍拍掛掛））三級級會會議議：：1、分分管管土土地地副副市市長長土土管管會會2、市市長長土土管管會會3、書書記記土土管管會會19、簽簽訂訂國國有有土土地地使使用用權權出出讓讓合合同同20、交交付付土土地地出出讓讓金金21、辦辦理理國國有有土土地地使使用用證證按合合同同的的約約定定支支付付余余款款。。付付清清地地價價款款后后向向市市或或區(qū)區(qū)、、縣縣房房地地局局申申領領國國有有土土地地使使用用證證。。關于土地及及土地出讓讓相關要點點2PART土地分為農(nóng)農(nóng)用地、建建設用地和和未利用地地。農(nóng)用地是指指直接用于于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地，，包括耕地地、林地、、草地、農(nóng)農(nóng)田水利用用地、養(yǎng)殖殖水面等；；建設用地地是指建造造建筑物、、構筑物的的土地，包包括城鄉(xiāng)住住宅和公共共設施用地地、工礦用用地、交通通水利設施施用地、旅旅游用地、、軍事設施施用地等；；未利用地地是指農(nóng)用用地和建設設用地以外外的土地。。集體土地是是指農(nóng)村集集體所有的的土地。根據(jù)《中華人民共共和國土地地管理法》第八條的規(guī)規(guī)定：農(nóng)村村和城市郊郊區(qū)的土地地，除由法法律規(guī)定屬屬于國家所所有的以外外，屬于農(nóng)農(nóng)民集體所所有；宅基基地和自留留地、自留留山，屬于于農(nóng)民集體體所有。建設用地使使用權的定定義及取得得方式建設用地使使用權是建建設用地使使用權人依依法對國家家或者集體體所有的土土地享有占占有、使用用和收益的的權利。國有土地使使用權出讓讓（招拍掛、、協(xié)議出讓讓）國有土地使使用權劃撥撥國有土地租租賃必須納入招招拍掛出讓讓國有土地地范圍1）供應商業(yè)業(yè)、旅游、、娛樂和商商品住宅等等各類經(jīng)營營性用地以以及有競爭爭要求的工工業(yè)用地；；2）其他土地地供地計劃劃公布后同同一宗地有有兩個或者者兩個以上上意向用地地者的；3）劃撥土地地使用權改改變用途，，《國有土地劃劃撥決定書書》或法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定等明明確應當收收回土地使使用權，實實行招標拍拍賣掛牌出出讓的；4）劃撥土地地使用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃劃撥決定書書》或法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定等明明確應當收收回土地使使用權，實實行招標拍拍賣掛牌出出讓的5）出讓土地地使用權改改變用途，，《國有土地使使用權出讓讓合同》約定或法律律、法規(guī)、、行政規(guī)定定等明確應應當收回土土地使用權權，實行招招標拍賣掛掛牌出讓的的；6）法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定明確確應當招標標拍賣掛牌牌出讓的其其他情形建設用地使使用權出讓讓的主體是是市、縣人人民政府目前我國體體制內(nèi)，設設區(qū)的市的的區(qū)一級土土地部門都都稱為分局局，不具有有獨立行使使權力的的職能，屬屬于受市局局委托，而而縣級土地地部門可以以獨立行使使。開發(fā)區(qū)區(qū)管委會無無權作為出出讓方訂立立國有土地地使用權出出讓合同。。建設用地審審批的權限限。土地管理理法律規(guī)定定，任何單單位和個人人搞建設需需要用地的的，必須依依法申請使使用國有土土地。在3種情況下，，經(jīng)批準，，可以用集集體土地，，無需辦理理土地征收收手續(xù)：①農(nóng)村集體體經(jīng)濟組織織興辦企業(yè)業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公公共設施和和公益事業(yè)業(yè)建設；③村民建設設住宅。商品住宅宅小區(qū)項目目，必須使使用國有土土地，不得得占用集體體土地。小小產(chǎn)權房問問題。土地使用權權出讓的客客體不是土土地本身，，而是對土土地一定期期限的使用用權居住用地地七十年工業(yè)用地地五十年辦公用地五五十年教育、科科技、文化化、衛(wèi)生、、體育用地地五十年酒店、商商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年綜合或者者其他用地地五十年“商品住宅宅項目”對對宗地出讓讓面積的限限制商品住宅用用地的宗地地出讓面積積，小城市市（鎮(zhèn)）不不超過7公頃（105畝），中等等城市不超超過14公頃（210畝），大城城市不能超超過20公頃（300畝）。什么是行政政劃撥用地地？答答：土地使使用權劃撥撥，是指縣縣級以上人人民政府依依法批準，，在土地使使用者繳納納補償、安安置等費用用后將該幅幅土地交付付其使用，，或者將土土地使用權權無償交付付給土地使使用者使用用的行為。。嚴格限制以以劃撥方式式設立建設設用地使用用權?！锻恋毓芾矸ǚā返?4條規(guī)定，建建設單位使使用國有土土地，應當當以出讓等等有償使用用方式取得得；但是，，下列建設設用地，經(jīng)經(jīng)縣級以上上人民政府府依法批準準，可以以以劃撥方式式取得：（（1）國家機關關用地和軍軍事用地；；（2）城市基礎礎設施用地地和公益事事業(yè)用地；；（3）國家重點點扶持的能能源、交通通、水利等等基礎設施施用地；（（4）法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他用地。什么是拍賣賣出讓土地地使用權？？答：拍賣出出讓土地使使用權，是是指在指定定的時間、、公開場合合，在土地地管理部門門授權的拍拍賣主持人人的主持下下，競投者者按規(guī)定的的方式應價價，由出價價最高者獲獲得土地使使用權的行行為。什么是招標標出讓土地地使用權？？答：招標出出讓土地使使用權，是是指由土地地管理部門門公開招標標或邀請符符合條件的的投標人投投標，經(jīng)評評標后確定定的中標人人取得土地地使用權的的行為。什么是土地地的掛牌交交易？（可可轉(zhuǎn)入拍賣賣程序）答：土地的的掛牌交易易，即在一一定期限內(nèi)內(nèi)將土地交交易條件在在土地交易易機構進行行公告，并并接受交易易申請的行行為。土土地使用權權公開掛牌牌交易的，，應公告最最低交易價價和其他交交易條件。。公告期限限不少于30日。公公告期限限屆滿，按按照以下規(guī)規(guī)定確定能能否成交：：（一）若若在規(guī)定期期限內(nèi)只有有一個申請請人，且報報價高于最最低交易價價，并符合合其它交易易條件的，，則此次交交易成交；；（二）在在規(guī)定期限限內(nèi)有二個個以上申請請人的，允允許多次報報價，土地地使用權應應由出價高高者獲得。。報價相同同的，由在在先報價者者獲得；（（三）在在規(guī)定的最最后期限內(nèi)內(nèi)（如1小時）如有有二個以上上申請人并并愿意再行行出價，則則轉(zhuǎn)入拍賣賣程序。土地轉(zhuǎn)用（（征收）相相關流程3PART土地法設定定了農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用、土土地征收審審批兩項審審批事項農(nóng)用地或未未利用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用審批－－－將農(nóng)用用地或未利利用地變?yōu)闉榻ㄔO用地地。即批準準改變土地地用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用是指將土土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查確確定的農(nóng)用用地按照土土地利用總總體規(guī)劃、、土地利用用年度計劃劃以及國家家規(guī)定的批批準權限報報批后轉(zhuǎn)為為建設用地地的行為。。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用分為國有有農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用和集體體農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用兩種類類型。土地征收審審批－－將將集體土地地變?yōu)閲杏型恋?。征收土地是是國家為了了社會公共共利益的需需要，依照照法定程序序?qū)⑥r(nóng)民的的土地轉(zhuǎn)變變?yōu)閲型镣恋?，并依依法給予被被征收土地地的農(nóng)民集集體和個人人合理補償償和妥善安安置的行為為。征收土地是是一種國家家行為，具具有強制性性。具體審批權權限①轉(zhuǎn)用審批批和土地征征收審批的的權限，在在國務院和和省級政府府兩級，市市、縣沒有有審批權；；②需要征收收基本農(nóng)田田的，無論論占多少，，必須報國國務院批；；③建設需要要征收基本本農(nóng)田以外外的耕地超超過35公頃的，國國務院批；；不足35公頃的，省省級政府批批；④征收其他他土地超過過70公頃的，國國務院批；；不足70公頃的，省省政府批。。⑤國有未利利用地只轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不征的審審批由省級級規(guī)定（條條例）。相關稅費4PART地價款（土土地出讓金金）土地成本=土地取得費費+土地開發(fā)費費+利息+土地增值收收益，其中中土地取得得費包括征征地費即三三項補償費費（土地補補償費、安安置補助費費、青苗和和附著物補補償費）；；各類稅費費（耕地占占用稅、耕耕地開墾費費、征地管管理費、以以及地級城城市收取的的新菜地開開發(fā)建設基基金）；新新增建設用用地有償使使用。開發(fā)商支付付的地價=征地拆遷費費+城市配套基基礎設施建建設成本+土地純收益益（土地一一級開發(fā)公公司分成））集體土地征征用時拆遷遷安置各項項費用：1、房屋拆拆遷補償費費2、搬家補助助費3、提前搬家家獎勵費4、臨時安置置補助費（（周轉(zhuǎn)費））5、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補助助費6、房屋拆遷遷服務費土地前期及及競拍工作作流程5PART《廈門市國國有土地公公開招標拍拍賣掛牌出出讓前期工工作標準(試行)》》廈府辦〔2007〕〕131號號二○○七七年六月八八日出讓市級儲儲備用地的的工作由市市土總作為為前期工作作責任單位位，承擔相相應的具體體工作；出出讓區(qū)級儲儲備用地的的工作由各各區(qū)政府作作為前期工工作責任單單位，并指指定區(qū)屬機機構承擔具具體工作。。按照“雙月月8日加9月8日成成交土地””和年度土土地出讓計計劃、年度度土地出讓讓收支預算算的要求，，市國土房房產(chǎn)局等部部門安排每每批次擬出出讓項目競買申請要要求提交資資料提交時間：：公示期內(nèi)內(nèi)，具體以以政府要求求時間為準準提交資料清清單（1）填寫完整整的競買申申請書；（2）由聯(lián)合申申請各方共共同簽署的的聯(lián)合競買買承諾書；；（3）聯(lián)合各方方法定代表表人或負責責人的有效效身份證明明文件；（4）法定代表表人或負責責人委托他他人代為參參加競買活活動的，應應提交授權權委托書及及委托代理理人的有效效身份證明明文件；（5）填寫完整整的競買保保證金支付付承諾書；；（6）銀行出具具的資信證證明;（7）競買保證證金繳交銀銀行受理聯(lián)聯(lián)（原件））或其它有有效憑證；；（8）填寫完整整的國有建建設用地使使用權出讓讓價款支付付承諾書；；（9）境外（含含港澳臺））申請人與與境內(nèi)申請請人聯(lián)合競競買應填寫寫完整的境境外（含港港澳臺）申申請人與境境內(nèi)申請人人聯(lián)合競買買在廈設立立項目公司司承諾書；；（10）填寫完整