商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案課件

-0-|AAA市場化運(yùn)營策略方案-0-|AAA市場化運(yùn)營策略方案-1-前言博通|AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績。但商業(yè)項目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售—招商—運(yùn)營均為項目成功關(guān)鍵要素；項目最終是否成功需要靠后期運(yùn)營得以體現(xiàn)。項目作為地下商業(yè)，對于廣元市而言，尚屬一個完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗心理，如何打破商家、消費(fèi)者的心理斥詬，是本案需要重點(diǎn)解決的問題。如何解決？通過后期運(yùn)營一步步調(diào)整，打動客戶。運(yùn)營分為兩大體系，運(yùn)營與管理。只有通過運(yùn)營層面的細(xì)節(jié)調(diào)整以及管理層面的規(guī)范操作才能一步步保證調(diào)整穩(wěn)步進(jìn)行。所以，實(shí)現(xiàn)項目成功的操作，從運(yùn)營+管理出發(fā)。-1-前言博通|AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已-2-Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)Part.2項目運(yùn)營管理思路Part.3項目運(yùn)營管理策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略Part.5項目基礎(chǔ)管理措施Part.6運(yùn)營成本構(gòu)成與估算目錄-2-Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)目錄-3-Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)項目經(jīng)營管理目的項目經(jīng)營難點(diǎn)-3-Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)項目經(jīng)營管從社會層面出發(fā)“五方滿意的項目運(yùn)營目的”I.——租金收益——文化價值Ⅱ.Ⅲ.——投資回報開發(fā)商滿意政府滿意投資者滿意代表城市地下的名片體現(xiàn)城市文化的舞臺提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能獲得預(yù)期投資收益企業(yè)形象得到提升后續(xù)商業(yè)項目開發(fā)積累口碑有穩(wěn)定的投資回報有持續(xù)增長的投資收益有競爭力的租賃市場Ⅳ.——經(jīng)營效果經(jīng)營商滿意降低經(jīng)營風(fēng)險良好的經(jīng)營價值和利潤空間，可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài)AAA成功的核心理念：收益最大化、滿足投資回報、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效果、符合市場需求，同時創(chuàng)造文化Ⅳ.——符合需求消費(fèi)者滿意滿足消費(fèi)、休閑和以及過街體驗(yàn)的需求-4-一、帶給各方的運(yùn)營目的Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)社會共贏目的。從社會層面出發(fā)I.——租金收益——文化價值Ⅱ.Ⅲ.——投資回-5-a）項目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？b）一般客戶對地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c）各商家實(shí)力不同造成項目各區(qū)間客戶認(rèn)知度不一，如何帶動各區(qū)間人氣？d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營？如果運(yùn)營失敗如何調(diào)整？e）聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場，如何把控？廣元∣地下氛圍∣初起對于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生的業(yè)態(tài)，市場接受度未知。項目運(yùn)營主要難點(diǎn)以穩(wěn)健經(jīng)營為目的，在經(jīng)營中調(diào)整，解決這些問題。Part.1項目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)f）項目如何造活？開街時期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g）怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經(jīng)營中商家如何調(diào)整？-5-a）項目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？-6-Part.2項目運(yùn)營管理思路本司商業(yè)運(yùn)營管理基礎(chǔ)（前提）管理體系及核心運(yùn)營思路

分階段運(yùn)營目標(biāo)及工作內(nèi)容-6-Part.2項目運(yùn)營管理思路本司商業(yè)運(yùn)營管理基-7-本案運(yùn)營管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動開發(fā)公司、項目業(yè)主、項目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門、行業(yè)協(xié)會、社會團(tuán)體等。本項目的運(yùn)營管理就是基于項目資源、商家資源和社會資源，進(jìn)行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤價值和社會效益的過程。開發(fā)公司業(yè)主經(jīng)營管理公司租賃商家自持物業(yè)委托經(jīng)營關(guān)系租賃關(guān)系返租經(jīng)營關(guān)系、委托經(jīng)營關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系銷售關(guān)系租賃關(guān)系自營商家物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系返租關(guān)系、租賃關(guān)系被3-5年返租經(jīng)營關(guān)系所取代物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系消費(fèi)者營銷關(guān)系Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提-7-本案運(yùn)營管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動開發(fā)公司、項目業(yè)-8-市場研究職能招商職能助商穩(wěn)商職能運(yùn)營管理職能四大核心職能項目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；項目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；商家的儲備工作；對入駐商家進(jìn)行評估工作；項目商家經(jīng)營情況審核；區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮；提供專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)；通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；本案經(jīng)營管理的核心職能在于通過市場研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營管理職能，順應(yīng)市場的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過完善的管理機(jī)制，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境，通過營銷推廣活動，激活市場，經(jīng)營旺場，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。完善基礎(chǔ)物業(yè)管理，創(chuàng)造和維持良好的經(jīng)營消費(fèi)環(huán)境，保持項目良性發(fā)展；商家經(jīng)營行為管理，建立投訴反饋機(jī)制，杜絕假貨、強(qiáng)買強(qiáng)賣等現(xiàn)象，提倡誠信經(jīng)營，保障項目的市場形象；通過營銷宣傳活動，擴(kuò)大項目影響了和認(rèn)知度，吸引市場消費(fèi)。Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提本案運(yùn)營管理四大核心職能。-8-市場研究職能招商職能助商穩(wěn)商職能運(yùn)營管理職能四大核心職-9-后期：資產(chǎn)保值增值前期：支撐開發(fā)中期：招商保障后期：經(jīng)營旺場前期：支持銷售運(yùn)營管理六大核心目的后期：盈利增收通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為本項目開發(fā)提供支持和服務(wù)；通過專業(yè)運(yùn)營管理，提振信心，實(shí)現(xiàn)項目成功銷售，同時規(guī)避返租模式的市場風(fēng)險；組織與配合項目主力店招商、前期全面招商和后期置換與補(bǔ)位招商工作，保障項目持續(xù)運(yùn)營，保障業(yè)主租金和運(yùn)營管理公司收益；盤活項目與社會資源，通過各類營銷宣傳形式實(shí)行項目經(jīng)營旺場，是保障商業(yè)、業(yè)主、運(yùn)營管理公司收益的基礎(chǔ)；通過項目商業(yè)運(yùn)營和優(yōu)質(zhì)管理，實(shí)現(xiàn)項目租金價值的持續(xù)提升和項目運(yùn)營管理版塊盈利增收；打造項目品質(zhì)，樹立項目區(qū)域知名度，促進(jìn)項目資產(chǎn)升值溢價，保障業(yè)主投資收益；項目經(jīng)營的功能性目的。Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提-9-后期：資產(chǎn)保值增值前期：支撐開發(fā)中期：招商保障后期：經(jīng)-10-九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系◎營銷推廣體系◎物業(yè)服務(wù)體系◎業(yè)態(tài)規(guī)劃體系◎資產(chǎn)掌控體系◎經(jīng)營服務(wù)體系◎資源整合體系◎衍生產(chǎn)品體系◎品牌管理體系◎招商置換體系支撐開發(fā)、支持銷售、招商保障經(jīng)營旺場、資產(chǎn)增值、盈利增收結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項目實(shí)際運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，針對發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項目的運(yùn)營管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營，從資源整合到經(jīng)營旺場，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項目六大核心目的。六大運(yùn)行管理的核心目的業(yè)務(wù)體系支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn)Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提-10-九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系◎營銷推廣體系◎物業(yè)服務(wù)體系◎業(yè)態(tài)規(guī)-11-九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系◎資產(chǎn)掌控體系以返租、聯(lián)營、托管等方式掌控資產(chǎn)，突破多業(yè)權(quán)難題，保障項目根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行總體調(diào)整和運(yùn)營。◎物業(yè)服務(wù)體系獲取運(yùn)營基礎(chǔ)平臺，保障正常的經(jīng)營秩序，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。為經(jīng)營提供有效的支撐。◎業(yè)態(tài)規(guī)劃體系對項目商業(yè)運(yùn)營進(jìn)行分析診斷，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)定位調(diào)整修正，對項目商業(yè)進(jìn)行二次規(guī)劃，進(jìn)行氛圍導(dǎo)識、廣告位、動線場地、租戶配比等動態(tài)調(diào)整，持續(xù)提升項目商業(yè)品質(zhì)?！驙I銷推廣體系系統(tǒng)、持續(xù)開展?fàn)I銷推廣，確保項目持續(xù)旺場經(jīng)營和品牌影響力提升。◎經(jīng)營服務(wù)系統(tǒng)深入商家經(jīng)營活動，助力成長型商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營性服務(wù)，提升商家忠誠度和經(jīng)營能力。◎品牌管理體系打造項目品牌，持續(xù)提升市場影響力，保障商業(yè)項目的持續(xù)經(jīng)營，支撐企業(yè)品牌的提升。◎衍生產(chǎn)品體系在各類后期運(yùn)營業(yè)務(wù)體系中，探索新的盈利模式和利潤增長點(diǎn)，創(chuàng)新挖掘滿足各方利益而衍伸相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì)等。◎資源整合體系以豐富的各方資源，深度挖掘資源價值，有效掌控，支撐各項業(yè)務(wù)工作的開展?！蛘猩讨脫Q體系根據(jù)發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調(diào)整需要，持續(xù)招商置換，提升商源品質(zhì)，確保品牌立市。Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系明細(xì)。-11-九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系◎資產(chǎn)掌控體系◎物業(yè)服務(wù)體系◎業(yè)態(tài)規(guī)-12-統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷推廣統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一運(yùn)營管理模式統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)現(xiàn)中心街建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一策劃發(fā)現(xiàn)中心街全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使本案商業(yè)成為傳播文化資訊的平臺前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)中心街統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌及商家審核、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運(yùn)營中統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營和管理。運(yùn)營管理思路前提本案經(jīng)營管理以統(tǒng)一為前提。Part.2項目運(yùn)營管理思路-12-統(tǒng)一招統(tǒng)一營統(tǒng)一物統(tǒng)一服統(tǒng)一商統(tǒng)一運(yùn)營管理模式統(tǒng)一進(jìn)-13-工程維護(hù)秩序維護(hù)環(huán)境維護(hù)客戶服務(wù)商戶服務(wù)一站式服務(wù)中心項目一站式服務(wù)中心作為項目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶咨詢投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸悅鬟_(dá)，同時跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是項目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹立良好的運(yùn)營管理形象。Part.2項目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提物業(yè)管理模式。-13-工程維護(hù)秩序維護(hù)環(huán)境維護(hù)客戶服務(wù)商戶服務(wù)一站式服務(wù)中-14-a）項目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？b）一般客戶對地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c）各商家實(shí)力不同造成項目各區(qū)間客戶認(rèn)知度不一，如何帶動各區(qū)間人氣？d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營？如果運(yùn)營失敗如何調(diào)整？e）聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場，如何把控？項目運(yùn)營主要難點(diǎn)f）項目如何造活？開街時期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g）怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經(jīng)營中商家如何調(diào)整？Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路◎基礎(chǔ)管理以高品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營為保障?！驙I銷推廣造活、包裝、推廣等等。◎整體運(yùn)營穩(wěn)商、置換等。防止假開攤，防止死鋪。在項目經(jīng)營中主要可預(yù)見及未預(yù)見難點(diǎn)，本司將通過基礎(chǔ)管理、營銷推廣、整體運(yùn)營三大體系進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。運(yùn)營管理總體系。-14-a）項目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營-15-運(yùn)營管理思路前期招商項目開街策劃：包裝、推廣招商置換、穩(wěn)商公共資源利用基礎(chǔ)管理管理介入經(jīng)營管理三路齊驅(qū)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營運(yùn)營準(zhǔn)備階段項目培育階段運(yùn)營成熟階段項目核心運(yùn)營思路：推廣、經(jīng)營、管理并駕齊驅(qū)，通過推廣、經(jīng)營及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營項目。資產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)營有條不紊租金收入穩(wěn)健項目形象品質(zhì)Part.2項目運(yùn)營管理思路，經(jīng)營造活商源儲備等推廣項目經(jīng)營項目管理-15-運(yùn)營管理思路前期招商項目開街策劃：包裝、推廣招商置換-16-項目培育階段項目成熟階段項目穩(wěn)定階段項目運(yùn)營管理分為前期介入階段、項目培育階段、項目成熟階段和項目穩(wěn)定階段。在這一過程中，順應(yīng)市場的變化與發(fā)展，項目的定位、招商、運(yùn)營和管理策略都會做出相應(yīng)的調(diào)整，也會再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過程。就項目以及基于南充市場的現(xiàn)狀，我們將項目的運(yùn)營管理實(shí)施階段劃分如下：前期介入階段開業(yè)前至開業(yè)項目奠基至項目開業(yè)，經(jīng)營部門主要配合前期銷售、招商開業(yè)至項目開攤率穩(wěn)定、商家經(jīng)營穩(wěn)定、消費(fèi)客群穩(wěn)定。商家經(jīng)營業(yè)績逐漸上升、經(jīng)營面積逐漸擴(kuò)大，項目開攤率達(dá)到在90%以上，項目在區(qū)域具備一定的知名度。商家結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)品品質(zhì)和項目品質(zhì)不斷提升，項目開攤率保持在95%以上，項目在區(qū)域市場的市場影響力不斷擴(kuò)大。開業(yè)——開業(yè)2年后開業(yè)2年——開業(yè)4年開業(yè)4年后——注：根據(jù)市場情況和項目運(yùn)營情況，項目經(jīng)營造活的時間段會縮短或延長。分階段運(yùn)營目標(biāo)。Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路-16-項目培育階段項目成熟階段項目穩(wěn)定階段項目運(yùn)營管理分為-17-前期介入階段經(jīng)營管理公司注冊與物業(yè)資質(zhì)取得；業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；組織實(shí)施首次招商工作；與開發(fā)公司簽訂《委托管理合同》；經(jīng)營管理咨詢和答疑（項目銷售配合）；物業(yè)服務(wù)定級，相關(guān)收費(fèi)項目報備；編制商業(yè)經(jīng)營管理制度；編制《前期物業(yè)協(xié)議》、《臨時管理公約》與《消防責(zé)任書》；人員招聘、組織與培訓(xùn)；交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議；商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)；商家入駐配合與裝修管理；開業(yè)準(zhǔn)備工作；搭建組織構(gòu)架，完善各項制度，杜絕法律風(fēng)險；確保首招成功，支撐項目開業(yè)；做好銷售各項配合工作；核心工作：前期介入階段工作內(nèi)容。Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路-17-前期介入階段經(jīng)營管理公司注冊與物業(yè)資質(zhì)取得；搭建組-18-項目培育階段工作內(nèi)容。項目培育階段項目區(qū)域市場的分析、評估機(jī)制，指導(dǎo)項目經(jīng)營決策；行業(yè)協(xié)會組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項目；設(shè)置一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道；

制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠度；根據(jù)實(shí)際經(jīng)營和項目情況，調(diào)整項目業(yè)態(tài)，置換商家；建立完善的項目開攤管理機(jī)制，杜絕假開攤等炒鋪行為；利用公共區(qū)域和廣告位營造市場整體商業(yè)氛圍；積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評比活動，獲取誠信經(jīng)營項目等榮譽(yù)稱號，樹立項目社會形象；

多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開展項目營銷推廣活動，“有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)”，引起市場和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項目知曉度，拉動項目人氣商氣；多渠道強(qiáng)力營銷，拉動項目商氣人氣；制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營信心；盤活社會關(guān)系，樹立項目誠信經(jīng)營形象；核心工作：Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路-18-項目培育階段工作內(nèi)容。項目培育階段項目區(qū)域-19-項目成熟階段工作內(nèi)容。項目成熟階段關(guān)注和評估區(qū)域市場發(fā)展情況，為經(jīng)營管理決策提供支撐；提升租金水平，提高公司盈利能力，置換淘汰劣質(zhì)商家；制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶植一部分忠誠度較強(qiáng)的商家；公共資源規(guī)劃經(jīng)營，增加收益渠道；商家關(guān)系維護(hù)工作；持續(xù)營銷推廣，保障項目商氣人氣；提租續(xù)約，置換劣質(zhì)商家，提高公司收益率；挖掘公共資源，增加公司盈利渠道；核心工作：Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路-19-項目成熟階段工作內(nèi)容。項目成熟階段關(guān)注和評-20-項目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。項目穩(wěn)定階段擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項目及運(yùn)營管理公司知名度；建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系；建立管理品質(zhì)的評估及完善機(jī)制；

保障項目租金和公司利潤收益逐年穩(wěn)步遞增；

完善整理項目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑瑥?fù)制支撐后續(xù)項目的開發(fā)運(yùn)營；擴(kuò)大項目品牌知名度；提升項目形象品質(zhì)和經(jīng)營品質(zhì)；根據(jù)項目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；核心工作：Part.2項目運(yùn)營管理思路項目運(yùn)營管理思路-20-項目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。項目穩(wěn)定階段擴(kuò)大行業(yè)-21-Part.3項目運(yùn)營管理策略策略總綱

經(jīng)營策略

管理策略

客戶策略

品牌宣傳策略

資源利用策略-21-Part.3項目運(yùn)營管理策略策略總綱-22-項目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項目的繁榮發(fā)展。協(xié)助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，制造大型營銷活動，借助傳媒及廣告的力量，不斷吸引消費(fèi)者眼球；同時建立商會，協(xié)調(diào)區(qū)域市場商戶關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序，建立和維護(hù)項目品牌，不斷提升區(qū)域市場商家的競爭力。通過專業(yè)的經(jīng)營管理，力爭把項目打造成為一個“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義地下購物中心。Part.3項目運(yùn)營管理策略管理策略客戶策略資源利用策略品牌策略項目五大經(jīng)營管理策略通過經(jīng)營+管理+客戶+品牌策略提供運(yùn)營保障，加上對公共資源利用，為項目創(chuàng)造溢價。怎樣去經(jīng)營造活？怎樣創(chuàng)造更高收益？經(jīng)營管理推廣-22-項目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項目的繁榮-23-Part.3項目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略管理策略客戶策略資源利用策略品牌策略項目運(yùn)營管理策略開街策略經(jīng)營監(jiān)測招商置換商源儲備穩(wěn)商策略管理策略品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營安全防范客戶體驗(yàn)客戶便捷VI宣傳營銷活動氛圍營造價值挖掘項目運(yùn)營策略分為五大運(yùn)營管理策略，同時，各策略再細(xì)分為多項策略在實(shí)操層面。開街策略對于項目運(yùn)營最為重要，等同于開盤銷售，開街策略作獨(dú)立講解。項目主要運(yùn)營管理策略-23-Part.3項目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略管理策略穩(wěn)商策略招商置換商源儲備一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開發(fā)商要求等為了早日計算租金，擇日進(jìn)行試營業(yè)，以便商家和運(yùn)營公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。等待整個行業(yè)真正合適的時機(jī)，進(jìn)行充足準(zhǔn)備，在另行正式開業(yè)。項目最理想的是一次性全部開業(yè)，整個是商業(yè)氣氛容易營造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個片區(qū)相繼開業(yè)。比如：購物區(qū)隆重開街、休閑娛樂區(qū)閃亮開張……。這樣也有利于整個項目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。-24-經(jīng)營策略先試營業(yè)后正式開業(yè)。試營業(yè)區(qū)域前半個月商鋪的簽約率至少要達(dá)到70%，裝修施工完成率要超過50%。開業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達(dá)到85%，一二類口岸要達(dá)到100%。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到75%。對于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門面，在門上上張貼“正在裝修，敬請期待”等告示。開業(yè)需要具備的條件：經(jīng)營檢測開街策略Part.3項目運(yùn)營管理策略穩(wěn)商策略招商置換商源儲備-24-經(jīng)營策略先試營業(yè)后正-25-高開高走，提前預(yù)熱。項目增勢突襲開業(yè)，低價搶市業(yè)未開，聲先到開業(yè)前30天——開業(yè)前15天項目前一個月至半個月的推廣開始提及具體的開業(yè)時間，用大獎和重大事件作為預(yù)告（不予明確），宣傳公告放上品牌logo。該期間主要進(jìn)行項目形象宣傳，讓南充客戶對項目存在充分認(rèn)知。同時，進(jìn)行品牌宣傳。在開業(yè)前半個月的時候推出品牌促銷內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。項目持續(xù)造熱，放出項目大獎及重大事件信息，同時宣傳語開始為項目造勢，廣派資料，同時，資料可加印各商家開業(yè)優(yōu)惠，持資料至項目可享受優(yōu)惠。開業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓項目開業(yè)成為全南充人議題，集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價格搶占市場，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，為避免其他購物中心針對性的降價，如果有必要，可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。再利用項目各節(jié)點(diǎn)，舉行演藝活動，打響開業(yè)第一槍開業(yè)前15天——開業(yè)前5天開業(yè)穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-25-高開高走，提前預(yù)熱。項目增勢突襲開業(yè)，低價搶-26-項目開街策略開業(yè)活動—能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動參與的活動作為開業(yè)的主打活動之一。避免開業(yè)之后消費(fèi)者對項目的關(guān)注度迅速降低，營業(yè)狀況下滑過多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵?！叭箝_業(yè)活動”商家促銷活動公司總體促銷活動造勢活動，如尋寶（讓客戶湊齊各商家印花再進(jìn)行抽獎），讓客戶無意識中逛完全部商業(yè)開業(yè)促銷活動以宣布博通發(fā)現(xiàn)中心街進(jìn)駐南充為開始開始，然后進(jìn)行開業(yè)典禮舉辦，開業(yè)典禮需具備氣勢，熱鬧，聘請名人、領(lǐng)導(dǎo)等進(jìn)行剪彩等活動；典禮至于演藝活動之前。開業(yè)典禮活動在五星花園由專業(yè)的演藝公司進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。演藝活動的過程中要穿插有關(guān)本項目的介紹和宣傳、商家。建議持續(xù)2天，多點(diǎn)進(jìn)行。開業(yè)演藝活動保障項目一炮而紅注：具體活動內(nèi)容、細(xì)則，在項目后期運(yùn)營中，根據(jù)項目實(shí)際情況進(jìn)行選定。穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-26-項目開街策略開業(yè)活動—能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和-27-包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置；通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內(nèi)場地景觀布置。現(xiàn)場布置演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布置人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。人員安排開業(yè)前后的媒體及促銷費(fèi)用開支應(yīng)占到全年廣告費(fèi)用預(yù)算的15%以上。建議以《南充日報》、《南充晚報》、等媒體作為主要發(fā)布手段，以宣傳單、海報、出租車廣告、短信廣告、戶外廣告為輔助，創(chuàng)造新聞點(diǎn)運(yùn)用多種立體的方式進(jìn)行開街宣傳推廣。宣傳推廣開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。商家管理項目開街組織策略：管理四步走，保障開業(yè)有條不紊進(jìn)行，打好項目第一炮。開街組織對于項目整體運(yùn)營非常關(guān)鍵，在南充立勢第一炮需進(jìn)行嚴(yán)密組織，盡可能避免差錯，穩(wěn)打穩(wěn)扎保障項目順利運(yùn)營。穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-27-包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣-28-經(jīng)營監(jiān)測及改進(jìn)建立經(jīng)營信息檢測標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測：全方位保持對商家經(jīng)營情況的進(jìn)行監(jiān)測，隨時分析以及對市場未來趨勢的預(yù)測，應(yīng)對市場制定相應(yīng)的發(fā)展策略：核心工作：具體策略：策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可對商家進(jìn)行一定的經(jīng)營培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營的升級管理；策略二：若因項目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可通過調(diào)整市場營銷思路，舉辦營銷活動等方法提升項目區(qū)域市場的商業(yè)氛圍；策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可適當(dāng)對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整；策略四：若因別的不可預(yù)見因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營監(jiān)測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略營運(yùn)基礎(chǔ)信息管理：各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息；這些信息除了固化的基礎(chǔ)信息比如面積、品牌、租金、位置等等，更重要的是各個商戶的經(jīng)營信息：它們的經(jīng)營狀況、盈利能力、吸引顧客的能力、人流貢獻(xiàn)率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經(jīng)營意識等；營運(yùn)報表體系：營運(yùn)報表是為了精確了解各個商家以及項目整體的經(jīng)營情況而設(shè)立的有效措施。這些報表包括日報、周報、月報、季報、年報。通過對報表的分析，我們就可以發(fā)現(xiàn)各個商家的經(jīng)營狀態(tài)，哪些品牌不適合項目的定位和需求。市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析：商圈狀況與競爭態(tài)勢分析、行業(yè)研究、消費(fèi)客群調(diào)研、市場品牌信息獲取，針對行業(yè)發(fā)展編制專題調(diào)研報告提供經(jīng)營決策；信息檔案管理：建立市場信息、研究報告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度，以備后續(xù)項目開發(fā)借鑒；-28-經(jīng)營監(jiān)測及改進(jìn)建立經(jīng)營信息檢測標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測：全方-29-商家置換及商家儲備工作流程：在項目經(jīng)營中，不可避免會遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營過程中隨時進(jìn)行商源儲備進(jìn)行招商置換，在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理一些細(xì)節(jié)問題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問題：工作內(nèi)容及原則：和原商家解除租約合同快速工程檢修已簽訂儲備商家無縫進(jìn)入繼續(xù)運(yùn)營商家儲備工作：隨時保持與每種也太商家進(jìn)行溝通，進(jìn)行一定比例商家儲備，保證在招商置換過程中們能夠快速實(shí)現(xiàn)無縫置換。穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略實(shí)現(xiàn)儲備商家與原商家無縫置換-29-商家置換及商家儲備工作流程：在項目經(jīng)營中，不可避免會-30-補(bǔ)位招商及評級標(biāo)準(zhǔn)后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開業(yè)起8個月后，項目開攤率保持在80％以上；自正式開業(yè)起12個月后，項目開攤率保持在85％以上。后期補(bǔ)位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位，在最關(guān)鍵第一年保證項目招商率，形成項目品質(zhì)化運(yùn)營。后期補(bǔ)位招商辦法：隨時做好商家儲備，以備調(diào)整，補(bǔ)充現(xiàn)有租賃項目類似業(yè)態(tài)商家的變化。本案商業(yè)后期補(bǔ)位招商工作：評級標(biāo)準(zhǔn)：租賃面積（m2）

租賃合同年限（年）

平均租金（元/月.m2）

租金交納及時率水電費(fèi)交納及時率

經(jīng)營情況/配合情況等子項對優(yōu)秀的商家給予獎勵和一些優(yōu)惠措施。對入駐商家的評級工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-30-補(bǔ)位招商及評級標(biāo)準(zhǔn)后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開業(yè)起8個-31-商貿(mào)促進(jìn)會：

由全體投資業(yè)主和經(jīng)營戶組成，每年召開2—3次，討論通過項目的重大經(jīng)營決策，推選商業(yè)管理委員會主任和成員，并對商業(yè)管理委員會工作進(jìn)行監(jiān)督。商貿(mào)促進(jìn)理事大會：成員組成由投資自營業(yè)主代表和商家代表組成，人數(shù)15—25人，每年選舉一次，可以連任，委員均為義務(wù)工作，委員會1—2個月召開一次會議以少數(shù)服從多數(shù)表決；理事長由商管公司總經(jīng)理兼任，副理事長由項目主力帶動性商家擔(dān)任。商貿(mào)促進(jìn)會管理運(yùn)營主體和成功因素源于經(jīng)營商戶，基于商家成立的商貿(mào)促進(jìn)會，以及定期召開商家經(jīng)營大會，是運(yùn)營管理公司規(guī)范管理和商家自律的互補(bǔ)機(jī)制和相互關(guān)系的調(diào)和劑；建立合理的商家溝通機(jī)制，引導(dǎo)商家共治共管，營造良好的經(jīng)營氛圍，促進(jìn)市場繁榮旺場是商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會成立的最終目的。核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-31-商貿(mào)促進(jìn)會：商貿(mào)促進(jìn)會管理運(yùn)營主體和成功因素源于經(jīng)-32-穩(wěn)商策略培訓(xùn)科目（例）：怎樣設(shè)置部門總經(jīng)理的政令控制-辦公室人力資源部與企業(yè)人才企業(yè)的營銷中心市場部和服務(wù)部門競爭的關(guān)鍵是特色品牌的保障是文化受監(jiān)督的個人負(fù)責(zé)制督辦和預(yù)警程序化管理和職能部門采購申請和成本控制營銷策略和企業(yè)目標(biāo)定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營中進(jìn)行判定）：核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略-32-穩(wěn)商策略培訓(xùn)科目（例）：定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營培訓(xùn)-33-商家關(guān)系處理針對多產(chǎn)權(quán)項目租賃零售型商戶和自營型商戶開展經(jīng)營指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持措施，拓寬運(yùn)營管理公司與商家的溝通渠道，增加商家忠誠，提升商業(yè)項目的整體經(jīng)營能力。核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part.3項目運(yùn)營管理策略經(jīng)營輔導(dǎo)：店員培訓(xùn)，外出參觀，專家講習(xí)，商戶交流會，銷售服務(wù)與建議等。

經(jīng)營競賽：設(shè)立市場經(jīng)營專項基金，年度對于經(jīng)營和客戶滿意商戶進(jìn)行評定和獎勵，樹立標(biāo)桿，激勵商家經(jīng)營熱情。

信息服務(wù)：為經(jīng)營者提供市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務(wù)。

銷售協(xié)助：為商家提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務(wù)。

經(jīng)營分析：根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。前期市場培育階段，基于扶持商家經(jīng)營、穩(wěn)商旺場的目的，建議開展經(jīng)營輔導(dǎo)、經(jīng)營競賽和信息服務(wù)。-33-商家關(guān)系處理針對多產(chǎn)權(quán)項目租賃零售型商戶和自營型商戶-34-

商鋪裝修管理：結(jié)合項目建筑立面形式，同時遵循商業(yè)自身規(guī)律，統(tǒng)一規(guī)定和要求外立面店招店面的展示風(fēng)格和規(guī)格，不得隨意裝修，維持項目的整體品質(zhì)和形象。

商品陳列管理：按規(guī)定對商品進(jìn)行陳列擺放，統(tǒng)一商家貨架使用規(guī)范，并按規(guī)定擺放，不得隨意占用公用通道、遮擋消防設(shè)施和亂堆亂放。商家廣告管理：商家品牌和商品宣傳海報、POP等，按規(guī)定進(jìn)行展示、不得亂貼亂掛；

現(xiàn)場促銷管理：商家促銷活動應(yīng)遵守項目統(tǒng)一規(guī)劃和要求，不得破壞商業(yè)賣場正常的經(jīng)營秩序。安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略綜合管理綱要：管理策略保障對市場業(yè)態(tài)及公共資源統(tǒng)一合理規(guī)劃，并進(jìn)行、有序、科學(xué)的管理；確保經(jīng)營良好的經(jīng)營環(huán)境和秩序。核心工作：Part.3項目運(yùn)營管理策略-34-商鋪裝修管理：結(jié)合項目建筑立面形式，同時遵循商業(yè)自-35-安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略秩序維護(hù)指標(biāo)：管理服務(wù)范圍內(nèi)實(shí)行24小時秩序維護(hù)員服務(wù)；各區(qū)的主要出入口設(shè)置門崗；

巡邏崗人員，每2小時巡場一次，覆蓋率達(dá)到95％以上；每日營業(yè)結(jié)束后進(jìn)行全面清場，關(guān)閉各出入口，確保場內(nèi)無外來人員；安排專人對地下車庫進(jìn)行管理，保證車輛停放秩序。品質(zhì)管理及安全保障項目穩(wěn)步經(jīng)營，無事故，無風(fēng)險；保障經(jīng)營場所整體良好性：核心工作：維護(hù)正常的經(jīng)營秩序，充分保障入駐市場的業(yè)主、商戶和顧客的利益；制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計劃，建立健全治安、消防規(guī)章制度，負(fù)責(zé)治安、消防、防洪、車輛等突發(fā)事件處置方案的擬訂及演練，并負(fù)責(zé)突發(fā)事件的現(xiàn)場指揮；實(shí)行24小時保衛(wèi)巡邏與市場監(jiān)控制度，即：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式；協(xié)助客戶部與商家、業(yè)主簽訂《治安、消防安全責(zé)任書》；組織落實(shí)對場內(nèi)消防器材進(jìn)行日檢、周檢、月檢、季檢工作；負(fù)責(zé)各種案件、事件、火災(zāi)事故的調(diào)查處理的組織工作；嚴(yán)格按照《消防法》有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖；保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建項目義務(wù)消防隊，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險及時疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。Part.3項目運(yùn)營管理策略-35-安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略秩序維護(hù)指標(biāo)-36-每日營業(yè)開始前完成對賣場的全面清潔，覆蓋率達(dá)到95％以上；營業(yè)時間每小時安排一次，保潔人員進(jìn)行巡回保潔，覆蓋率達(dá)到95％以上；

清潔管理無盲點(diǎn)，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清；定期對下水道、化糞池進(jìn)行疏通，保證其正常使用。安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略規(guī)范指標(biāo)：經(jīng)營規(guī)范公共經(jīng)營區(qū)規(guī)范：核心工作：

根據(jù)項目實(shí)際情況，做好定崗、定員、定區(qū)域、定職責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)工作，并做好素質(zhì)和技能做好人員調(diào)配和分工；全面落實(shí)內(nèi)控工作，按照委托公司的管理目標(biāo)，擬定工作計劃、消殺計劃、培訓(xùn)計劃、排班計劃等，并定期上報接受審核，并組織落實(shí)；

每日對所管轄區(qū)域進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)督各項工作的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處及時組織清潔返工；

每日對員工出勤、儀表儀容、禮貌用語進(jìn)行必要的檢查，現(xiàn)場督導(dǎo)環(huán)境維護(hù)員的工作質(zhì)量，并對其不足之處提出必要的批評并進(jìn)行糾正和指導(dǎo)，觀察和掌握員工的工作情緒，做好員工的思想工作；

建立和完善部門管理制度，實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理；

配合委托方實(shí)施的日檢、周檢、月度考核工作，并負(fù)責(zé)將發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行整改落實(shí)；

每周定期組織環(huán)境維護(hù)員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)培訓(xùn)，提高員工的工作質(zhì)量及職業(yè)素養(yǎng)；

負(fù)責(zé)所轄區(qū)域環(huán)境維護(hù)物品領(lǐng)用的消耗統(tǒng)計、分析、申購和保存，做好成本控制。Part.3項目運(yùn)營管理策略-36-每日營業(yè)開始前完成對賣場的全面清潔，覆蓋率達(dá)到95％-37-公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到92％以上；房屋建筑完好率達(dá)到95%以上；道路完好率達(dá)到92%以上；安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略規(guī)范指標(biāo)：經(jīng)營規(guī)范項目硬件配置規(guī)范：核心工作：制定設(shè)備定期巡回檢查測試及監(jiān)督；配電室保證24小時值班，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行；對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修；并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房；環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用安全；設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生；中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。Part.3項目運(yùn)營管理策略-37-公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到92％以上；安全防范品質(zhì)管理-38-

進(jìn)店商品符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位，確保商品質(zhì)量；建立公示商家誠信宣言，嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十；實(shí)行商品質(zhì)量“三包”；聯(lián)合工商質(zhì)檢部門，對商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢；安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營管理策略管理策略商品質(zhì)量指標(biāo)：經(jīng)營規(guī)范商品質(zhì)量規(guī)范：核心工作：Part.3項目運(yùn)營管理策略-38-進(jìn)店商品符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位，確保商品質(zhì)量；-39-客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶策略擁有方便購物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷宣傳單，標(biāo)明區(qū)位），它融合了商品、服務(wù)和價格三個方面的要素。設(shè)立服務(wù)臺，在購物過程中出現(xiàn)的所有問題都能得到解決；牢牢抓住顧客的看法和趨勢進(jìn)行商業(yè)調(diào)整及引入。必須圍繞顧客的利益來組織銷售，顧客利益與項目未來收益直接掛鉤。對商業(yè)進(jìn)行有效管理，以使顧客的購物之行盡可能快速高效。盡可能使購物體驗(yàn)簡單、快捷和準(zhǔn)確。利用地下過街通道，讓客戶過街成為體驗(yàn)式購物。提供方便，使顧客可以很容易地找到想要的東西。撤走給顧客帶來麻煩（雜亂指示牌等）的設(shè)施。在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。客戶體驗(yàn)及便捷策略：客戶體驗(yàn)及便捷以人為本，提高顧客購物體驗(yàn)及購物便捷性對項目運(yùn)營極為重要；而作為運(yùn)營方，最主要考慮如何將客戶引入，如何提高客戶體驗(yàn)，如何滿足客戶喜好，是在運(yùn)營首要前提：核心工作：Part.3項目運(yùn)營管理策略-39-客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶策略擁有方便購物的商品和服務(wù)的組-40-

售前服務(wù)：提倡商戶主動、微笑和站立服務(wù)，但不得爭客、搶客，對商家經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范和制度約束；

售中服務(wù)：基于項目商家《經(jīng)營管理規(guī)范》，提倡商戶耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)行買賣，嚴(yán)禁與顧客爭吵；

投訴處理：設(shè)立投訴熱線和一站式服務(wù)中心，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。

售后服務(wù)：提倡商戶產(chǎn)品質(zhì)量三包，建立售后跟蹤服務(wù)信息反饋機(jī)制，提高客戶滿意度。

客戶便捷客戶策略客戶關(guān)系管理Part.3項目運(yùn)營管理策略客戶體驗(yàn)及便捷策略：項目設(shè)立一站式服務(wù)中心，受理顧客的消費(fèi)投訴，同時建立商家普遍接受的《經(jīng)營管理規(guī)范》，正確引導(dǎo)商家經(jīng)營，調(diào)和商戶與顧客間，因消費(fèi)產(chǎn)生的矛盾，樹立良好形象。核心工作：客戶體驗(yàn)-40-售前服務(wù)：提倡商戶主動、微笑和站立服務(wù)，但不得爭客-41-

辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發(fā)、書報訂閱等服務(wù)。

辦證服務(wù)：為經(jīng)營者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭取稅費(fèi)優(yōu)惠。

生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂、租房、售房等方面的服務(wù)。

專案服務(wù)：為品牌提供策劃設(shè)計、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務(wù)。

貸款服務(wù)：協(xié)助經(jīng)營者辦理必要的流動資金銀行貸款服務(wù)。

人事服務(wù)：為經(jīng)營者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。

其它服務(wù)：提供經(jīng)營者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會。創(chuàng)造本商業(yè)項目最大的競爭優(yōu)勢和顧客滿意度，提升每個經(jīng)營者的銷售業(yè)績。以上各項服務(wù)的開展應(yīng)根據(jù)項目的具體經(jīng)營情況適時開展，特約服務(wù)不僅能夠提高消費(fèi)者便捷性，同時也能為商家客戶提供更好便利。特約服務(wù)管理結(jié)合項目與商業(yè)管理公司實(shí)際情況，組織開展多種經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，予商家便利的同時，為管理公司創(chuàng)造新的收益增長點(diǎn)。核心工作：Part.3項目運(yùn)營管理策略客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶策略-41-辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發(fā)-42-客戶便捷策略公共交通車設(shè)置：因項目并非循環(huán)動線，各街道跨度較長，如全程步行，消費(fèi)者易產(chǎn)生抗拒心理；建議本項目在地面少量設(shè)置公共交通車，進(jìn)行購物客戶在項目各區(qū)間內(nèi)接送。利用公共交通車設(shè)置進(jìn)行穩(wěn)商及帶動人氣：核心工作：Part.3項目運(yùn)營管理策略公共交通車設(shè)置目的：便利客戶，進(jìn)行人氣帶動。以公共交通車為載體，進(jìn)行項目宣傳。心理穩(wěn)商，用公共交通車等措施讓商戶對項目運(yùn)營更具信心。公共交通車設(shè)置方法：設(shè)置門檻，需車票上車；在地下各節(jié)點(diǎn)對購物客戶進(jìn)行放票?？蛻趔w驗(yàn)客戶便捷客戶策略-42-客戶便捷策略公共交通車設(shè)置：利用公共交通車設(shè)置進(jìn)行穩(wěn)-43-項目VI系統(tǒng)市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版通往項目主通道的燈箱項目自有廣告位的使用導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計廣告位規(guī)劃及設(shè)計制作全方位地建立項目的VI系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，可以通過VI系統(tǒng)來側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營銷進(jìn)行項目造活。包括：核心工作：VI宣傳營銷活動品牌宣傳Part.3項目運(yùn)營管理策略項目VI形象標(biāo)準(zhǔn)：對商業(yè)項目進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，同時強(qiáng)化對商家的宣貫，統(tǒng)一認(rèn)識，保障商業(yè)項目良好的形象和信譽(yù)。理念設(shè)計(MI)：發(fā)展目標(biāo)、商街理念、經(jīng)營定位、廣告宣傳語等；行為設(shè)計(BI)：經(jīng)營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等；視覺設(shè)計(VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等；-43-項目VI系統(tǒng)市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版全方位地建立項目的V-44-造活及置換相關(guān)策略年度營銷活動策劃年度營銷計劃概要項目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響）項目區(qū)域市場的SWOT分析年度營銷計劃的目標(biāo)（包括銷售額、購物人次、利潤等）年度營銷活動系列的制定年度營銷計劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)年度營銷計劃的實(shí)施年度營銷計劃的費(fèi)用預(yù)算年度營銷計劃的控制與監(jiān)測項目整體開業(yè)后，為整合項目商業(yè)資源，提高商業(yè)項目知名度，擴(kuò)大項目的區(qū)域市場影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營銷計劃。年度營銷計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：核心工作：VI宣傳營銷活動品牌宣傳Part.3項目運(yùn)營管理策略-44-造活及置換相關(guān)策略年度營銷活動策劃年度營銷計劃概要項-45-造活及置換相關(guān)策略品牌主要宣傳模式核心工作：造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營銷活動品牌宣傳Part.3項目運(yùn)營管理策略

宣傳促銷：與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦“中心街購物季”、“雙11促銷活動”等主題促銷活動，對商業(yè)項目進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，提升項目知名度，帶動項目人氣，促進(jìn)商家經(jīng)營；

品牌推廣：舉辦項目活動，宣傳本商業(yè)，逐步建立項目品牌；

發(fā)行期刊：定期發(fā)行《AAA宣傳&促銷刊物》，以此為載體傳播項目宣傳、購物信息、流行趨勢等，并免費(fèi)贈送給周邊小區(qū)和顧客，建立項目與社會的信息流通渠道，逐步樹立市場形象；

資料庫行銷：建立顧客資料庫和商家商源資料庫，開展情感穩(wěn)商和市場推廣活動。-45-造活及置換相關(guān)策略品牌主要宣傳模式核心工作：造活及置-46-持續(xù)經(jīng)營促銷方案降價促銷法在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費(fèi)者前來購買；買贈促銷法消費(fèi)者購買大宗或高價格商品時贈送實(shí)惠小商品。返購物券法消費(fèi)者購買大宗或高價格商品時贈送一定金額的購物券。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時要慎重。應(yīng)節(jié)促銷法在節(jié)假日如春節(jié)、國慶節(jié)到來時對項目重新布置，并配合一定商品折扣吸引消費(fèi)者。購物節(jié)促銷法對某些商品集中起來組織該項商品的購物節(jié)。中獎促銷法采用獎券形式讓消費(fèi)者得中獎品。獎品可以是項目內(nèi)商品，也可以是現(xiàn)金。其它促銷法全方位商業(yè)管理公司必須牽頭，根據(jù)項目內(nèi)商業(yè)的經(jīng)營狀況和市場變化情況適時組織項目內(nèi)的營銷推廣活動。在舉行商業(yè)營銷推廣活動時要注意提前和商家溝通，就項目商業(yè)推廣的方式及費(fèi)用方面達(dá)成共識以保證項目內(nèi)商家統(tǒng)一行動，便于組織者統(tǒng)一操作。常見的營銷推廣方案分為以下幾種：核心工作：造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營銷活動品牌宣傳Part.3項目運(yùn)營管理策略-46-持續(xù)經(jīng)營促銷方案降價促銷法全方位商業(yè)管理公司必須牽頭-47-造活及置換相關(guān)策略商場商家文化活動經(jīng)營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強(qiáng)商家之間感情上的聯(lián)系，同時使他們對區(qū)域市場產(chǎn)生一種歸屬感。這將對公司的后期商業(yè)經(jīng)營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。核心工作：避免長期以來其他商業(yè)所存在商家與經(jīng)管公司相處存在矛盾等問題，加強(qiáng)感情聯(lián)系，增進(jìn)商家感情，提高后期運(yùn)營便利度，同時也為造活項目商業(yè)提供了基層幫助。造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營銷活動品牌宣傳Part.3項目運(yùn)營管理策略-47-造活及置換相關(guān)策略商場商家文化活動經(jīng)營管理公司需要根-48-廣告位統(tǒng)一整體規(guī)劃管理；廣告位定價市調(diào)；廣告位經(jīng)營預(yù)算管理；廣告位招商與經(jīng)營權(quán)招投標(biāo)管理；廣告位日常品質(zhì)監(jiān)管，包括安全、形象與內(nèi)容管理。公共區(qū)域日常維護(hù)公共區(qū)域資源利用改造

公共資源管理合理利用和挖掘項目邊際資源，通過合理的廣告位設(shè)置以及場地租賃，營造良好的商業(yè)視覺氛圍和經(jīng)營氛圍，促進(jìn)商業(yè)項目經(jīng)營，同時為管理公司創(chuàng)利增收。核心工作：造活及置換相關(guān)策略氛圍營造價值挖掘資源利用Part.3項目運(yùn)營管理策略-48-廣告位統(tǒng)一整體規(guī)劃管理；公共資源管理合理利用-49-公共資源利用項目可通過對部分公共節(jié)點(diǎn)進(jìn)行改造，利用，為項目提供功能補(bǔ)充，提供氛圍，同時，增進(jìn)額外收入：核心工作：例：公共節(jié)點(diǎn)及過街通道例：中心廣場利用方式列舉：（1）項目公共節(jié)點(diǎn)區(qū)域可以擺放臨時性攤位，如奶茶鋪，促銷區(qū)一類，增加收入?yún)^(qū)；（2）樓道口等進(jìn)出口節(jié)點(diǎn)區(qū)域附近，可設(shè)置廣告位；（3）五星花園，人民花園中庭區(qū)域可作為活動舉辦地點(diǎn)，吸引人氣，同時可以進(jìn)行擺展，增加租金收入；（4）過街通道，市區(qū)車輛日益增多，可在項目口標(biāo)注項目為過街通道。公共資源利用優(yōu)勢：增進(jìn)項目商業(yè)氛圍提供項目商業(yè)功能補(bǔ)充增加額外租金收益拉動客源造活及置換相關(guān)策略氛圍營造價值挖掘資源利用Part.3項目運(yùn)營管理策略-49-公共資源利用項目可通過對部分公共節(jié)點(diǎn)進(jìn)行改造，利用，-50-Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略運(yùn)營管理風(fēng)險風(fēng)險應(yīng)對策略-50-Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略運(yùn)營管理-51-Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略一、運(yùn)營管理風(fēng)險各項費(fèi)用收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用收取財務(wù)風(fēng)險散戶退場商鋪大面積閑置主力商家撤場運(yùn)管風(fēng)險在項目風(fēng)險主要存在于項目基礎(chǔ)管理、招商運(yùn)營和財務(wù)三個方面，三者之間緊密聯(lián)系和相互影響，只有建立完善的預(yù)防和處理機(jī)制，才能推動項目的良性發(fā)展：管理風(fēng)險治安風(fēng)險消防風(fēng)險設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險商家違規(guī)經(jīng)營風(fēng)險商戶假開攤造成閑置-51-Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略一、運(yùn)營管-52-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略散戶退場商鋪大面積閑置主力商家撤場1.運(yùn)管風(fēng)險穩(wěn)商策略政策穩(wěn)商：依據(jù)商家?guī)有院托袠I(yè)影響力，劃分等級，給予不同等級的商戶采取相應(yīng)的減免租金、物業(yè)費(fèi)等政策優(yōu)惠，彰顯運(yùn)營管理公司成功打造市場的信心和決心，穩(wěn)定商家經(jīng)營；情感穩(wěn)商：從公司領(lǐng)導(dǎo)層面，通過巡場、專題會議、團(tuán)拜會等形式，注重日常客戶經(jīng)營情況的走訪和市場信息交流，建立與商家的信息互通渠道，指導(dǎo)市場運(yùn)營策略的制定和商家情感關(guān)系的聯(lián)系，穩(wěn)定市場經(jīng)營；以商穩(wěn)商：組織建立以主力商家為核心，穩(wěn)定市場整體經(jīng)營和經(jīng)營品質(zhì)為目的的“商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會”，通過此平臺和合理利用主力商家號召力，穩(wěn)定市場經(jīng)營，規(guī)范商家經(jīng)營行為；商戶假開攤造成閑置-52-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-53-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略1.運(yùn)管風(fēng)險助商扶商策略宣傳助商：設(shè)立專項營銷經(jīng)費(fèi)，通過線上廣告、定點(diǎn)投放廣告、主題促銷活動、展會活動等形式，拉動市場人氣商氣，助推商家經(jīng)營；內(nèi)刊雜志——每季印制《發(fā)現(xiàn)中心街購物宣傳刊》，幫助商家推廣，吸引客戶。戶外廣告——南充主城區(qū)幾大交通要道。線上主流媒體——《南充日報》、《南充晚報》等合作媒體刊登市場信息。公交車身、視頻及電梯轎廂廣告——南充主城區(qū)。資源短信：發(fā)布市場促銷信息。巡展服務(wù)：定期在各小區(qū)舉辦巡展，提升商家經(jīng)營業(yè)績。周邊區(qū)域的聚客服務(wù)：周邊部分輻射小區(qū)，定期提供交通工具送至項目購物。（根據(jù)人氣定）電子商務(wù)服務(wù)：搭建電子商務(wù)平臺，助推商家經(jīng)營服務(wù)水平，擴(kuò)大商家業(yè)務(wù)覆蓋范圍。通過

打造“中心街購物狂歡季”“11.11買就送”等活動事件，有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)，積聚項目人氣。散戶退場商鋪大面積閑置主力商家撤場商戶假開攤造成閑置-53-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-54-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略1.運(yùn)管風(fēng)險助商扶商策略經(jīng)營助商：通過經(jīng)營培訓(xùn)、上游廠商，結(jié)合項目廣告位，公共場地免費(fèi)使用等形式，多渠道幫助商家經(jīng)營；氛圍營造助商：通過廣告位、導(dǎo)視、賣場氛圍包裝等方式，營造商業(yè)氣氛，輔助商家經(jīng)營；完善配套助商：開通公共交通車；政策扶商：兼顧公司利益，制定租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)減免，扶植商家經(jīng)營；（按照《招商方案》內(nèi)商家優(yōu)惠執(zhí)行）通過政府稅收優(yōu)惠、交通物流優(yōu)惠等政策，扶植商家經(jīng)營；通過促進(jìn)商家全力來項目經(jīng)營，采取的關(guān)鋪優(yōu)惠等特殊政策，扶植商家經(jīng)營。散戶退場商鋪大面積閑置主力商家撤場商戶假開攤造成閑置-54-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-55-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略1.運(yùn)管風(fēng)險資源儲備策略商源儲備：招商部門做好商家溝通，掌握競爭性市場和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，建立各級各類商家跟蹤和回訪機(jī)制，做好商源儲備；以商引商：針對難點(diǎn)區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進(jìn)行招商，同時給予一定的招商傭金，保障市場招商開攤率和運(yùn)營收益；經(jīng)營調(diào)整策略根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況，及時調(diào)整業(yè)態(tài)和經(jīng)營管理思路弱化市場經(jīng)營風(fēng)險，增加運(yùn)營盈利能力；強(qiáng)勢管理策略強(qiáng)制開攤管理：所有商家必須在經(jīng)營管理公司規(guī)定時間內(nèi)具備開攤狀態(tài)，并制定相關(guān)獎罰措施。假開攤商戶堅決予以置換。建立開閉市管理辦法和商家經(jīng)營考勤制度，統(tǒng)一市場商家營業(yè)作息與經(jīng)營時間，并嚴(yán)格執(zhí)行。散戶退場商鋪大面積閑置主力商家撤場商戶假開攤造成閑置-55-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-56-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略2.管理風(fēng)險治安風(fēng)險消防風(fēng)險設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險商家違規(guī)經(jīng)營風(fēng)險制度管控策略嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)規(guī)程，做好設(shè)施設(shè)備的定期維檢和巡檢，保障正常運(yùn)營；建立一站式服務(wù)中心，接受商家違規(guī)行為投訴渠道，維護(hù)市場正常經(jīng)營和防范有損市場品牌聲譽(yù)的突發(fā)事件發(fā)生；全員防范策略防范宣傳到位，組織市場商戶定期培訓(xùn)，提高全員消防安全意識；合理足量配備消防器具，做好器具日常維護(hù)；定期組織公司員工開展消防演練，普及消防自救知識；敲山震虎策略嚴(yán)格組織日常秩序維護(hù)隊伍的訓(xùn)練，做到演練顯性化，強(qiáng)化商家對市場安保信心，威懾社會閑雜人員；關(guān)鍵交通節(jié)點(diǎn)，設(shè)立巡檢和值班崗?fù)?，保障市場無安保盲點(diǎn)；公關(guān)維護(hù)策略維護(hù)派出所、消防大隊、工商質(zhì)檢等直屬主管部門公共關(guān)系，應(yīng)對突發(fā)事件；組織秩序維護(hù)隊伍與直屬部門開展體育和交流活動，建立良好的互動機(jī)制；組織節(jié)氣對相關(guān)部門的慰問；維護(hù)相關(guān)社會關(guān)系，應(yīng)對突發(fā)事件；-56-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-57-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略各項費(fèi)用收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用收取3.財務(wù)風(fēng)險運(yùn)營基礎(chǔ)策略市場是運(yùn)營管理公司存在的載體，商家是運(yùn)營服務(wù)的對象和經(jīng)濟(jì)收入來源，提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題，才是各項費(fèi)用收取和降低財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)；指標(biāo)考核策略制定月度季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核機(jī)制，與費(fèi)用收繳部門及員工績效掛鉤，督促相關(guān)費(fèi)用收??；將費(fèi)用收取納入年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核，與員工及部門年終績效掛鉤，重獎重罰，激勵員工全力收繳；機(jī)制管控策略建立月度、季度、年度財務(wù)預(yù)核算和報表制度，掌控整個項目運(yùn)營狀況，做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和資產(chǎn)掌控，指導(dǎo)項目運(yùn)營策略的制度和調(diào)整；建立分階段，建立各類欠費(fèi)清理、收繳和獎懲機(jī)制，降低財務(wù)呆賬率；風(fēng)險規(guī)避策略根據(jù)市場運(yùn)營實(shí)際情況，分階段實(shí)施多種經(jīng)營，降低代收代繳等低產(chǎn)出類業(yè)務(wù)的管控風(fēng)險和人力成本；不開展預(yù)支墊付類經(jīng)濟(jì)活動，規(guī)避相關(guān)呆賬風(fēng)險；-57-二、風(fēng)險應(yīng)對策略Part.4運(yùn)營管理風(fēng)險及應(yīng)-58-Part.5項目基礎(chǔ)管理措施項目管理體系及附件-58-Part.5項目基礎(chǔ)管理措施項目管理體系-59-管理規(guī)約管理手冊交房方案*公共關(guān)系管理管理服務(wù)范本項目五大管理措施保障經(jīng)營管理推廣物業(yè)管理是項目正常經(jīng)營活動開展和良好經(jīng)營環(huán)境形成的保障，基礎(chǔ)管理則是項目經(jīng)營造活、持續(xù)發(fā)展和運(yùn)管管理收益的核心。與政府各部門建立的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，輔助經(jīng)營，降低經(jīng)營綜合成本，為商戶營造良好的經(jīng)營大環(huán)境。為開發(fā)商提供經(jīng)營范本，明細(xì)管理詳細(xì)內(nèi)容，將雙方經(jīng)營建立在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。交房是項目管理中極為重要的一部分，是為項目提供穩(wěn)健經(jīng)營、管理的前提保障。明確項目組織架構(gòu)，對四大管理職能機(jī)構(gòu)提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個職能崗位工作明細(xì)及工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。為維護(hù)項目全體物業(yè)使用人的合法權(quán)益及公共環(huán)境和秩序，保障項目的安全與合理使用，營造舒適、高檔的娛樂、購物環(huán)境，制定本管理規(guī)約基礎(chǔ)管理體系Part.5項目基礎(chǔ)管理措施注：公共關(guān)系管理并無范本要求，是藍(lán)光旨在保障項目良好管理基礎(chǔ)上，在管理過程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關(guān)系，協(xié)調(diào)項目內(nèi)部的管理經(jīng)驗(yàn)，建立良好公共關(guān)系屬藍(lán)光義務(wù)。-59-管理規(guī)約管理手冊交房方案*公共關(guān)系管理管理服務(wù)范本項附件一-60-《AAA項目交鋪面方案》《AAA項目管理手冊》《AAA項目（臨時）管理規(guī)約》《發(fā)現(xiàn)?中心街項目物業(yè)綜合管理服務(wù)協(xié)議范本》附：附件名錄附件二附件三附件四附件一-60-《AAA項目交鋪面方案》附：附件名錄附件二附件-61-Part.6運(yùn)營成本構(gòu)成與估算運(yùn)營成本構(gòu)成與估算

管理成本構(gòu)成與估算-61-Part.6運(yùn)營成本構(gòu)成與估算運(yùn)營成本構(gòu)成-62-基礎(chǔ)管理費(fèi)用經(jīng)營推廣費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡/月）資產(chǎn)折舊（元/㎡/月）空調(diào)費(fèi)（元/㎡/月）運(yùn)營費(fèi)（元/㎡/月）151510待定Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算市場承受物業(yè)管理費(fèi)管理費(fèi)補(bǔ)貼假定按該標(biāo)準(zhǔn)一年補(bǔ)貼費(fèi)用8元/㎡/月32元/㎡/月32*12*48000=18432000元項目經(jīng)營管理成本初判根據(jù)粗算，本案如進(jìn)行常規(guī)全盤經(jīng)營，未來經(jīng)營成本較高。根據(jù)南充商業(yè)市場情況，市場基礎(chǔ)管理承受費(fèi)用極限為8元/㎡/月。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，前期補(bǔ)貼費(fèi)用較高。1、項目造活后才有可能向商家收取。最少期限3年。2、收取方式無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用含在物業(yè)費(fèi)用中統(tǒng)一收取，若單獨(dú)立項收取，商家阻力較大。3、在項目未造活時，此部分費(fèi)用由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。以此為前提，進(jìn)行本案經(jīng)營管理費(fèi)用建議：-62-基礎(chǔ)管理費(fèi)用經(jīng)營推廣費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)資產(chǎn)折舊空調(diào)費(fèi)運(yùn)營-63-項目名稱物業(yè)類別物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注泰華服裝專業(yè)市場300元/攤位·月包括：物管費(fèi)、廣告推廣費(fèi)、稅金（經(jīng)營稅）地一大道潮牌服飾城20元/㎡·月包括：物管費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營費(fèi)（開發(fā)商補(bǔ)貼）壹購潮流廣場潮牌服飾城40元/㎡·月包括：物管費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營費(fèi)5元/㎡·月廣告推廣費(fèi)群光廣場百貨商場20元/㎡·月包括：運(yùn)營費(fèi)、廣告推廣費(fèi)（開發(fā)商補(bǔ)貼）萬達(dá)廣場城市綜合體48元/㎡·月包括：物管費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營費(fèi)注：以上項目收取的物業(yè)管理費(fèi)均包括商業(yè)運(yùn)營費(fèi)。成都市部分商業(yè)項目物業(yè)管理收費(fèi)情況一覽表Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算例：成都項目收費(fèi)根據(jù)案例，建議本案經(jīng)營物業(yè)管理費(fèi)用收取。從上表中可見，多數(shù)經(jīng)營者因商家抗性較大，多數(shù)將經(jīng)營費(fèi)融入物業(yè)費(fèi)一同收取；而新興商場多數(shù)依靠補(bǔ)貼進(jìn)行運(yùn)營。（地一、群光）。而南充市場成熟度較成都偏弱，經(jīng)營補(bǔ)貼力度更大。-63-項目名稱物業(yè)類別物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注泰華服裝專業(yè)市場-64-項目運(yùn)營成本匯總Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算項目前期銷售期，應(yīng)預(yù)留3000萬資金，用作3年內(nèi)營銷造活補(bǔ)貼。從第三年起，按照年經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行平均，向商家收取經(jīng)營造活費(fèi)。預(yù)計3年項目培育期運(yùn)營成本為2800萬元，備用金200萬元。時間預(yù)算總費(fèi)用（萬元）費(fèi)用細(xì)項預(yù)算金額

（萬元）第一年1200開業(yè)造勢活動80開業(yè)媒體宣傳50年度品牌營銷推廣220賣場商業(yè)氛圍營造150年度媒體宣傳投放100賣場形象優(yōu)化50經(jīng)營補(bǔ)貼550

1200第二年1040年度品牌營銷推廣220賣場商業(yè)氛圍營造120年度媒體宣傳投放100賣場形象優(yōu)化50經(jīng)營補(bǔ)貼550

1040第三年760年度品牌營銷推廣120賣場商業(yè)氛圍營造60年度媒體宣傳投放80賣場形象優(yōu)化50經(jīng)營補(bǔ)貼450

760備注：3000萬元為整體經(jīng)營造活費(fèi)用預(yù)算，實(shí)施中三年造活費(fèi)用支出統(tǒng)合進(jìn)行計算。合計3000萬元-64-項目運(yùn)營成本匯總Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-65-第一年運(yùn)營費(fèi)用明細(xì)Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算第一年運(yùn)營費(fèi)用保守預(yù)算為1200萬元。時間預(yù)算總費(fèi)用（萬元）費(fèi)用細(xì)項預(yù)算金額

（萬元）費(fèi)用說明第一年1200開業(yè)造勢活動801、開業(yè)整體賣場氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型等）；預(yù)算15萬

2、開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢活動（明星聘請為主，預(yù)算20萬）；

3、開業(yè)大型營銷促銷活動補(bǔ)貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預(yù)算45萬）；開業(yè)媒體宣傳50開業(yè)前期電視、電臺、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳年度品牌營銷推廣2201、年度各主要節(jié)日與換季營銷活動；（節(jié)日期活動宣傳、如國慶、圣誕）

2、全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實(shí)施；（合計20萬元/月）賣場商業(yè)氛圍營造150全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型、現(xiàn)場活動搭建、布置等），首年需要多次活動、氛圍包裝項目，帶動人氣年度媒體宣傳投放1001、全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣；

2、全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作；賣場形象優(yōu)化50項目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級；（預(yù)留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等）經(jīng)營補(bǔ)貼5501、穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼；（見右表）

2、招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠；（租金減免）

3、商家大型營銷活動經(jīng)營性補(bǔ)貼；（打折促銷活動）

4、商家聯(lián)誼活動經(jīng)費(fèi)；（聯(lián)誼商家）

1200

-65-第一年運(yùn)營費(fèi)用明細(xì)Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指-66-第二、三年運(yùn)營明細(xì)Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算第二三年依次遞減。時間預(yù)算總費(fèi)用（萬元）費(fèi)用細(xì)項預(yù)算金額

（萬元）費(fèi)用說明第二年1040年度品牌營銷推廣2201、年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動；

2、全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實(shí)施；（18萬元/月）賣場商業(yè)氛圍營造120全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（10萬元/月）年度媒體宣傳投放1001、全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣；

2、全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作；賣場形象優(yōu)化50項目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級；經(jīng)營補(bǔ)貼5501、穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼；

2、招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠；

3、商家大型營銷活動經(jīng)營性補(bǔ)貼；

4、商家聯(lián)誼活動經(jīng)費(fèi)；合計1040

第三年760年度品牌營銷推廣1201、年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動；

2、全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實(shí)施；（10萬元/月）賣場商業(yè)氛圍營造60全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（5萬元/月）年度媒體宣傳投放801、全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣；

2、全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作；賣場形象優(yōu)化50項目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級；經(jīng)營補(bǔ)貼4501、穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼；

2、招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠；

3、商家大型營銷活動經(jīng)營性補(bǔ)貼；

4、商家聯(lián)誼活動經(jīng)費(fèi)；（按第一年的80%測算）合計760

-66-第二、三年運(yùn)營明細(xì)Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指-67-項目管理成本匯總/年P(guān)art.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算序號項目預(yù)算額（元）備注1辦公費(fèi)用70200按每年5%遞增2治消費(fèi)24600按每年5%遞增3保潔綠化費(fèi)用470400按每年5%遞增4設(shè)備管理費(fèi)用0按每年5%遞增5年度設(shè)備設(shè)施檢測費(fèi)用0按每年5%遞增6設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用0按每年5%遞增7人力成本1713002按每年6%遞增8稅收及附加

按國家稅率5.56%計算合計2278202

未計算設(shè)備相關(guān)費(fèi)用及稅費(fèi)項目管理成本匯總由8部分構(gòu)成：1、辦公費(fèi)用2、治消費(fèi)3、保潔綠化費(fèi)用4、設(shè)備管理費(fèi)用5、年度設(shè)備設(shè)施檢測費(fèi)用6、設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用7、人力成本8、稅收及附加注：根據(jù)甲方要求，此部分暫不呈現(xiàn)。預(yù)計項目管理成本為X元/年。-67-項目管理成本匯總/年P(guān)art.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)-68-辦公、治消、保潔費(fèi)用構(gòu)成Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算項目（辦公費(fèi)）月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1辦公費(fèi)用120014400

2交通費(fèi)用8009600

3接待費(fèi)用4004800

4飲水費(fèi)6007200

5辦公室能耗4505400

6通訊費(fèi)用140016800含網(wǎng)費(fèi)7公眾責(zé)任險100012000

小計585070200

辦公費(fèi)項目（治消費(fèi)）

月預(yù)算額（元）

年預(yù)算額（元）

備注

1常規(guī)用品8009600含對講機(jī)費(fèi)用分?jǐn)?消防記錄用紙及色帶1501800

3監(jiān)控用耗材分?jǐn)?001200

4能耗分?jǐn)?007200寢室、監(jiān)控5秩序維護(hù)培訓(xùn)費(fèi)用3003600

6其它低耗品1001200

小計205024600

治消費(fèi)項目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1保潔外包費(fèi)用37500450000

2垃圾清運(yùn)4004800

3外墻清洗//

4化糞池處理5006000

5綠化養(yǎng)護(hù)外包費(fèi)用//

6綠化租擺費(fèi)用8009600

小計39200470400

保潔綠化-68-辦公、治消、保潔費(fèi)用構(gòu)成Part.6項目運(yùn)營-69-設(shè)備管理費(fèi)用構(gòu)成Part.6項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算序號項目（設(shè)備管理）月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1通訊費(fèi)用

0含對講機(jī)費(fèi)用分?jǐn)?設(shè)備人員培訓(xùn)審證費(fèi)用

0

3日常工具

0

4日常維修費(fèi)

0

5設(shè)備能耗

0

6不可預(yù)測費(fèi)用

0

小計00

設(shè)備管理費(fèi)一序號項目（設(shè)備檢驗(yàn)）月預(yù)