如何做一名合格的項目經(jīng)理課件

如何做一名合格的項目經(jīng)理王福鵬2014.11.23如何做一名合格的項目經(jīng)理王福鵬各位領(lǐng)導、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在這里，分享我個人對項目經(jīng)理的一些見解和大家一起溝通交流，對的地方大家吸收學習，不對的地方請批評指正。上帝給人兩個耳朵，一個是聽進去，一個是不想聽的可以出來。學習和日常工作的時候請大家保持一份懷疑的態(tài)度，事物是不斷發(fā)展的，不同的階段會有不同的結(jié)果。比如說一些新工藝的使用，在其他外部材料價格或者其它外因變化的條件下，個別工藝是不具備競爭力的。中國房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，僅僅通過拿地-蓋樓-坐等收錢這一模式便可支撐企業(yè)發(fā)展的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，市場調(diào)研能夠發(fā)現(xiàn)市場競爭正在日益激烈，個別項目已經(jīng)整體轉(zhuǎn)讓，對如何做好一個項目提出了更高的要求，同時對項目經(jīng)理也提出了更高的要求。做一個項目經(jīng)理很容易，但是要做一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理就有些難了。一個好的項目經(jīng)理能夠使項目完成得出色，項目管理成功衡量的標準是，股東滿意、客戶滿意、團隊滿意。一個項目的成功是整個團隊的功勞，但一個項目的失敗是與項目經(jīng)理密不可分的。下面，我將對項目經(jīng)理的定義、具備的基本技能、現(xiàn)場管理等各方面進行簡要的介紹。各位領(lǐng)導、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在

說到項目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項目管理的定義，項目管理是管理學的一個分支學科，對項目管理的定義是：指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現(xiàn)或超過設(shè)定的需求和期望的過程。項目管理是對一些與成功地達成一系列目標相關(guān)的活動（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測和管控。這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展一、項目經(jīng)理的職責：說到項目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項目管理的定義，項目管理是（1）項目管理的特性是：1、目的性

2、獨特性

3、集成性4、創(chuàng)新性（1）項目管理的特性是：1、目的性目的性：項目管理的目的性要通過開展項目管理活動去保證滿足或超越項目有關(guān)各方面明確提出的項目目標或指標和滿足項目有關(guān)各方未明確規(guī)定的潛在需求和追求。獨特性：項目管理的獨特性是項目管理不同于一般的企業(yè)生產(chǎn)運營管理，也不同于常規(guī)的政府和獨特的管理內(nèi)容，是一種完全不同的管理活動。集成性：項目管理的集成性是項目的管理中必須根據(jù)具體項目各要素或各專業(yè)之間的配置關(guān)系做好集成性的管理，而不能孤立地開展項目各個專業(yè)或?qū)I(yè)的獨立管理。創(chuàng)新性：項目管理的創(chuàng)新性包括兩層含義：其一是指項目管理是對于創(chuàng)新（項目所包含的創(chuàng)新之處）的管理，其二是指任何一個項目的管理都沒有一成不變的模式和方法，都需要通過管理創(chuàng)新去實現(xiàn)對于具體項目的有效管理。目的性：項目管理的目的性要通過開展項目管理活動去保證滿足或超（2）項目經(jīng)理的定義：

從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項目經(jīng)理責任制為核心，對項目實行質(zhì)量、安全、進度、成本管理的責任保證體系和全面提高項目管理水平設(shè)立的重要管理崗位。項目經(jīng)理是為項目的成功策劃和執(zhí)行負總責的人。是項目團隊的領(lǐng)導者，項目經(jīng)理首職責是在預(yù)算范圍內(nèi)按時優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)導項目部完成全部項目工作內(nèi)容，并使客戶滿意、股東滿意、團隊滿意，追求投資效益最大化。為此項目經(jīng)理必須在一系列的項目策劃、計劃、組織和控制活動中做好領(lǐng)導工作，從而實現(xiàn)項目目標。（2）項目經(jīng)理的定義：從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項二、項目經(jīng)理的素質(zhì)及技能1、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)業(yè)的胸懷，踏實地工作作風，具備韌性，承受住來自各方面的壓力，做到冷靜、理性與果敢，具備冒險和創(chuàng)新精神。強烈的責任心，自覺地將工作難點變重點升華為亮點。2、具備良好的專業(yè)技能和管理技能，往往需要從事相關(guān)項目多年，善于總結(jié)相關(guān)項目的經(jīng)驗知識，至少需要從頭到尾的完整的項目經(jīng)驗。對項目的規(guī)劃、園林、土建、安裝、消防、智能化、配套等專項知識。管理技能要制定項目目標、合理分配、合理計劃、周密組織、大局感要強。對在建的項目必須具有全盤考慮、統(tǒng)一計劃的能力。3、具備良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。對內(nèi)溝通協(xié)調(diào)，對外保持良好的社會人脈。善于積累人脈。對內(nèi)具備良好的號召力及知人善用的能力。二、項目經(jīng)理的素質(zhì)及技能1、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)4、具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的麻煩，就能夠產(chǎn)生多大的機會。5、具備一定的財務(wù)知識、法律知識，拿過一份合同能夠讀出合同的危險點及可能性分析。6、認可企業(yè)文化，文化是一種無形的東西，它本身不能自發(fā)的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，不能創(chuàng)造財富，必須借助一定的載體才能實現(xiàn)，這個載體通常就是企業(yè)，企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂所在，作為一名管理者，當然要認可企業(yè)的文化。7、組建項目管理團隊，個人認為成熟的項目管理團隊應(yīng)該由3年以上的工程人員及其他人員組成，項目經(jīng)理至少有五年的工作經(jīng)驗，多層管理2萬-3萬平方米，高層4-5萬平方米，各專業(yè)人員配備齊全，不能兼職。4、具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的

“知行合一，止于至善”。我一直贊同這個觀點：“項目經(jīng)理是干出來的，不是學出來的；是帶出來的，不是教出來的。一個人要成長為一名合格的項目經(jīng)理主要不是靠學，而是靠干，當然學也很重要。靠干，完全不學，可以出項目經(jīng)理。但靠學不靠干，是絕對出不來項目經(jīng)理的。光干不學，有可能會出現(xiàn)的情況是，你的能力本來可以做一個大項目經(jīng)理，但現(xiàn)在可能只能做一個中的或者小的項目經(jīng)理，因為你沒有理論指導，有些問題可能處理得不夠好。馬云說過：假如你的成功沒有眼淚，假如你的成功沒有汗水，你是永遠不會成功的。是否可以這樣想，沒有眼淚和汗水，你是無法成功的！“知行合一，止于至善”。我一直贊同這個觀點：“項目上一次講課，董事長對項目經(jīng)理的職責已經(jīng)進行了詳細的講述，在這里不再一一敘述。三、集團對項目經(jīng)理的定義及職責

：上一次講課，董事長對項目經(jīng)理的職責已經(jīng)進行了詳細的講集團的任何一名員工都是為項目發(fā)展來做相關(guān)工作的，做好一名項目經(jīng)理最重要的應(yīng)該是集團的支持，集團提供一個優(yōu)秀的平臺。在市場調(diào)研、開發(fā)成本估算、項目融資、可行性研究分析、征收拆遷、土地獲取、勘察設(shè)計、開發(fā)建造、銷售、竣工驗收、物業(yè)移交、客戶服務(wù)、項目后評估等各方面對集團拿出決策的依據(jù)，嚴格執(zhí)行集團決議，保證項目的建設(shè)、盈利目標的實現(xiàn)，項目后期運營管理、物業(yè)服務(wù)等。四、如何做一名項目經(jīng)理

：集團的任何一名員工都是為項目發(fā)展來做相關(guān)工作的，做下面就詳細闡述項目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個內(nèi)容：1、參與項目可行性研究階段2、土地獲取階段3、開發(fā)勘察設(shè)計階段4、施工準備階段5、開發(fā)建設(shè)實施階段6、工程施工階段7、前期物業(yè)管理及交付入住8、銷售配合9、竣工驗收交付及后評估

下面就詳細闡述項目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個內(nèi)容：1、參與項目可行性研究階段1.1房地產(chǎn)項目市場調(diào)查1.1.1、政治法律環(huán)境調(diào)查：價格政策、稅收政策、土地政策、人口政策，土地、房地產(chǎn)管理辦法，城市規(guī)劃、棚戶區(qū)政策研究等。1.1.2、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查：經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模及趨勢，項目所在地的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)情況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套，同類競品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建設(shè)或者已完工的項目調(diào)研。1.1.3、社區(qū)環(huán)境調(diào)查：社區(qū)繁榮程度，購物條件，文化氛圍的營造，交通教育便利程度，社區(qū)安全保障，衛(wèi)生、空氣、水資源、及景觀等。1.1.4、市場需求及消費行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購買動機調(diào)查，購買行為調(diào)查。1.1.5、產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場生命周期；環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷售能力及市場占有率；周邊土方單位、設(shè)計單位、施工單位的情況。1、參與項目可行性研究階段1.1.6、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。1.1.7、周邊地產(chǎn)項目促銷活動調(diào)查1.1.8、營銷渠道調(diào)查1.1.9、市場競爭情況：競爭者的實力·1.2、成本估算1.2.1、土地價款及大配套費。1.2.2、前期費用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計，圖紙設(shè)計，園林設(shè)計，豎向設(shè)計，招投標，勘察放線，防雷檢測等。1.2.3、建筑安裝費用：土建、安裝成本，監(jiān)理費用、質(zhì)檢、安檢費，變更及簽證。1.2.4、市政基礎(chǔ)設(shè)施費：水電暖、燃氣、通信、有線電視、智能化、景觀、室外配套。1.2.5、公共設(shè)施配套費：人防、物業(yè)用房等。1.2.6、不可預(yù)見費用。1.1.6、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。1.2.7、資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。1.2.8、銷售費用，一般約占2.5%。1.2.9、管理費用，一般占項目成本的3%。1.2.10、營業(yè)稅5%+城市維護建設(shè)費+教育附加費0.05%。1.2.11、土地增值稅。1.3融資1.3.1、自有資金1.3.2、銀行貸款1.3.3、社會資金1.3.4、其他資金投資效益最大化，在經(jīng)營管理人員及財務(wù)人員面前班門弄斧，不再詳細敘述。1.2.7、資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。1.4可行性研究分析：

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。1.4.1、可行性研究四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估與決策。1.4.2、可行性研究內(nèi)容：項目概況、市場調(diào)查和分析、規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選、開發(fā)進度安排、項目投資估算、項目資金籌集方案及籌資成本估算、項出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。1.4可行性研究分析：2、土地獲取階段：出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。2、土地獲取階段：3、開發(fā)勘察設(shè)計階段3.1、勘察：是根據(jù)建設(shè)的需要，對場地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水、地貌等地質(zhì)情況進行重點有所不同的調(diào)查研究工作。注意：水位、巖石、持力層，影響地基形式。3、開發(fā)勘察設(shè)計階段3.2、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計3.2.1、項目設(shè)計任務(wù)書的編制是為了指導項目的設(shè)計，應(yīng)該是由多個部門、多個人員編制成的。應(yīng)該根據(jù)市場調(diào)研報告、土地情況調(diào)研報告及選址意見書來制定。3.2.2、項目初步設(shè)計。3.2.3、施工圖設(shè)計（房地產(chǎn)項目成本的70%在設(shè)計階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計的重要性可想而知，設(shè)計院水平高低有關(guān)，設(shè)計人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。3.2.4、圖紙會審（圖紙會審流于形式，僅僅施工單位針對施工問題提出一些問題，對項目的使用功能及關(guān)于我方的成本的問題較少涉及，審圖人員專業(yè)性及業(yè)務(wù)熟練程度遠遠達不到要求）3.2、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計四、施工準備·4.1

、總包單位、監(jiān)理單位、分包單位選擇選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團是一個成熟的開發(fā)公司，有固定的合作單位，對總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項目經(jīng)理及隊長。監(jiān)理單位總監(jiān)尤為重要，分包企業(yè)的信譽及實力及市場的口碑。4.1.1、杜絕掛靠及非法分包。4.1.2、資質(zhì)等級要求。4.1.3、合同履約能力。4.1.4、流動資金，墊資能力，法律意識。4.1.5、管理、技術(shù)能力，公司體系的運行是否正常四、施工準備4.2項目施工組織策劃書4.2.1、項目質(zhì)量策劃書，四肢關(guān)系，進度計劃，土方平衡方案，管線布置及道路交通用方案，圍擋方案，現(xiàn)場綠化及售樓處選址，材料供應(yīng)，營銷廣告布置，物業(yè)前期介入等等。4.2、周邊社會關(guān)系及各政府部門的協(xié)調(diào)。4.2.3、貫徹集團的工程管理制度，組織供方學習。4.2項目施工組織策劃書4.3、監(jiān)理選擇：理論上監(jiān)理公司是甲方的代理，行使四控兩管一協(xié)調(diào)。目前監(jiān)理的現(xiàn)狀，很難找到，工資待遇問題，競爭問題等。4.3、監(jiān)理選擇：5、開發(fā)建設(shè)實施階段5.1項目營銷策劃全程策劃、前期策劃、營銷策劃，不管哪種都是市場調(diào)研為前提。5.1.1、市場調(diào)研功能調(diào)研、區(qū)域經(jīng)濟調(diào)研、重點項目考察、競爭項目考察、市場需修分析等。5.1.2、項目定位開發(fā)思想及理念，目標客戶定位，開發(fā)品種及結(jié)構(gòu)，樓盤案名，文化內(nèi)涵及風格，建筑風格，功能定位（配套、景觀、環(huán)境），戶型配比，項目單價定位，規(guī)劃建議，建筑建議，開發(fā)及運作建議等。5.1.3、項目定價：一般因素，市場因素項目因素5.1.4、市場推廣：買點、主題、推廣計劃。廣告推廣、活動推廣、品牌推廣，需要不斷調(diào)整，不斷糾正。5.1.5、項目營銷策劃書。5、開發(fā)建設(shè)實施階段6、工程施工階段：明確國家規(guī)范技術(shù)規(guī)范是最低標準。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)已簽訂的合同，工程合同、監(jiān)理合同、分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)計合同等及合同性文件，調(diào)動各方面的資源，進行一個整合，對項目的從開工到竣工的質(zhì)量、進度、安全、投資成本、信息管理、資料管理進行一個全過程的動態(tài)控制，各項管理是密不可分的，相輔相成，有著密切的聯(lián)系。6、工程施工階段：6.1施工準備6.1.1、三通一平6.1.2、圖紙及資料的準備6.1.3、材料設(shè)備準備，材料采購計劃書6.1.4、臨時道路，土方開挖手續(xù)辦理6.1.5、施工許可證辦理及辦理開工手續(xù)。6.1.6、組織圖紙會審，設(shè)計交底，確定控制點，現(xiàn)場交驗。6.1.7、組織定位防線。6.1.8、供方施工組織設(shè)計審核6.1.9、監(jiān)理規(guī)劃及實施細則。6.1.10、開工前首次會議組織。6.1施工準備6.2進度控制關(guān)系到經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，社會效益的實現(xiàn)。合理的工期計劃是進度控制的前提，根據(jù)以往工程經(jīng)驗及施工方水平編制。分析影響因素，施工條件的變化，技術(shù)應(yīng)用等各項因素。6.2.1、施工方編制總進度計劃，層層分解。6.2.2、監(jiān)理審核6.2.3、項目部審核6.2.4、制定個營銷節(jié)點及入住節(jié)點，竣工后3-6個月。6.2進度控制6.3質(zhì)量控制6.3.1、質(zhì)量保障體系的正常運行，質(zhì)量目標的設(shè)定。6.3.2、質(zhì)量和工期、安全的關(guān)系。6.3.3、預(yù)防為主，堅持集團實測實量制度及樣板引路制度，嚴格獎懲。6.3.4、投入使用后質(zhì)量管理：物業(yè)管理、客戶交底、后期維修提升等。6.3.5、重要的分部分項工程方案的審核及落實。6.3.6、驗房的一些問題：軸線尺寸、設(shè)施設(shè)備、抹灰空鼓裂縫（空鼓與裂縫的關(guān)系）、蓄水實驗、水電氣三通、層高、裝修注意事項、幾何尺寸、觀感質(zhì)量。6.3質(zhì)量控制6.4安全文明集團現(xiàn)場安全文明管理規(guī)定的下發(fā)及落實6.4.1、安全第一，預(yù)防為主，安全意識。6.4.2、安全應(yīng)急預(yù)案6.4.3、安全隱患點排除。6.4.4、動態(tài)管理、全員管理。6.4.5、安全文明促進銷售6.4.6、安全文明措施費的落實，投入記取。6.4.7、現(xiàn)場VI標識。6.4安全文明6.5成本管理全過程、全方位的成本管理，設(shè)計階段加強管理，現(xiàn)場實施階段，營銷推廣成本，物業(yè)前期介入成本，其他可控性成本。6.5.1、前期策劃及確定階段成本項目策劃的好壞對成本及收益的影響能達到30%左右。6.5.2、項目設(shè)計及計劃階段成本：6.5.2.1、方案優(yōu)化，技術(shù)的可行性及經(jīng)濟的合理性，占到5%左右；6.5.2.2、前期造價分析，技術(shù)方案的同時，先算后干。6.5.2.3、限額設(shè)計：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證使用功能的前提下，控制初步設(shè)計，按照批準的投資概算完成施工圖設(shè)計。此階段控制造假的比率達到5%。6.5.2.4、圖紙審核，提高設(shè)計質(zhì)量，避免設(shè)計不足造成浪費的索賠。6.5.2.5、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。6.5.2.6、獎懲制度，只要能有效降低成本，應(yīng)當適當獎勵各方人員，設(shè)法降低成本。6.5成本管理6.5.3施工階段成本控制6.5.3.1、成本計劃及流程，熟悉設(shè)計圖紙及變更流程，工程計量部位，掌握清單計量的內(nèi)容，做好反索賠的證據(jù)的留存，工程施工記錄，甲方人員記錄本。6.5.3.2、方案的審批（花半里施工護坡對造價的影響），分解圖紙，優(yōu)化方案。6.5.3.3、合同條款的簽訂及解讀：嚴密的招標文件，合同文本，合同條款明確。注重風險及責任的約定，公開的維護雙方的利益，合同簽訂時法律風險的評估。6.5.3.4、加強現(xiàn)場簽證管理，簽證的辦及審核兩個階段，先算后干，項目設(shè)置專職成本管理人員，真實性和必要性的分析，影像資料。6.5.3.5、乙方自購材料根據(jù)合同條款價格調(diào)整問題。6.5.3.6、竣工結(jié)算的審查。6.5.3.7、保修金的扣除。6.5.3施工階段成本控制6.6合同管理加強合同管理，增強風險意識。6.6.1、完善的施工合同依法簽訂合同；合同的可行性（花半里多層區(qū)工期）；標準合同文本。6.6.2、履約過程中加強合同管理預(yù)測工程風險；明確管理目標；施工現(xiàn)場管理；安全管理；索賠資料的收集及準備；索賠方法及策略；完善的合同管理體系；嚴格的合同管理流程。6.6合同管理6.7會議管理6.7會議管理7、前期物業(yè)管理及交付入住：物業(yè)管理使項目管理的延續(xù)及完善，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，一切有關(guān)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)，存在于整個過程。7.1、物業(yè)前期介入的必要性，站在業(yè)主的角度提前介入。對房屋的建造、使用功能，方便后續(xù)服務(wù)，安全文明的提升，甲供材料的使用及出場，占用甲方資金。7.2、物業(yè)管理是開發(fā)的落腳點:選開元就是選放心，物業(yè)服務(wù)有保障，花半里供暖；提高收益；7.3、客戶關(guān)注：質(zhì)量、功能、個性需求、環(huán)保、觀感質(zhì)量。（業(yè)主打混凝土時現(xiàn)場觀看）7、前期物業(yè)管理及交付入?。?、銷售配合：項目管理必須服務(wù)于銷售，項目盈利目標的實現(xiàn)。8.1、示范區(qū)開放，售樓處日常管理。8.2、銷售配合。8.3、快速回籠資金。8、銷售配合：9、竣工驗收交付及后評估9.1、交付計劃。9.2、物業(yè)提前進場，物業(yè)用房的裝飾時間提前考慮，最少3個月。9.3、交付前驗收，一房一驗。9.4、兩書的完善：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，專業(yè)設(shè)計，一個項目一考慮。9.5、提前進入保潔階段，至少15天以上，業(yè)主集中看房時保障。9.6、組織交付專題會議，統(tǒng)一說辭，提前7天。9.7、交付地點，現(xiàn)場準備，物料布置，維修人員到位，制定投訴處理及整改流程，做好過程管理，避免二次投訴。9.8、交付短會，重點問題重點對待。9.9、注重與客戶的溝通交流，花半里供暖溝通，業(yè)主的滿意放在第一位，體現(xiàn)開元品牌。9、竣工驗收交付及后評估五、交付后的總結(jié)及時總結(jié)，反饋到其他項目設(shè)計及現(xiàn)場管控，提供經(jīng)驗教訓。五、交付后的總結(jié)六、團隊建設(shè)：明確團隊目標，團隊的含義，螞蟻的力量。1、團隊的培訓及工作的安排，互補技能，用其所長2、團隊考核，管理好核心員工3、營造公開、公平、公正的工作環(huán)境，學會自我批評，換位思考。4、經(jīng)驗與知識的共享，良好的溝通，共同的價值觀及歸屬感。六、團隊建設(shè)：如何做一名合格的項目經(jīng)理課件如何做一名合格的項目經(jīng)理王福鵬2014.11.23如何做一名合格的項目經(jīng)理王福鵬各位領(lǐng)導、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在這里，分享我個人對項目經(jīng)理的一些見解和大家一起溝通交流，對的地方大家吸收學習，不對的地方請批評指正。上帝給人兩個耳朵，一個是聽進去，一個是不想聽的可以出來。學習和日常工作的時候請大家保持一份懷疑的態(tài)度，事物是不斷發(fā)展的，不同的階段會有不同的結(jié)果。比如說一些新工藝的使用，在其他外部材料價格或者其它外因變化的條件下，個別工藝是不具備競爭力的。中國房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，僅僅通過拿地-蓋樓-坐等收錢這一模式便可支撐企業(yè)發(fā)展的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，市場調(diào)研能夠發(fā)現(xiàn)市場競爭正在日益激烈，個別項目已經(jīng)整體轉(zhuǎn)讓，對如何做好一個項目提出了更高的要求，同時對項目經(jīng)理也提出了更高的要求。做一個項目經(jīng)理很容易，但是要做一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理就有些難了。一個好的項目經(jīng)理能夠使項目完成得出色，項目管理成功衡量的標準是，股東滿意、客戶滿意、團隊滿意。一個項目的成功是整個團隊的功勞，但一個項目的失敗是與項目經(jīng)理密不可分的。下面，我將對項目經(jīng)理的定義、具備的基本技能、現(xiàn)場管理等各方面進行簡要的介紹。各位領(lǐng)導、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在

說到項目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項目管理的定義，項目管理是管理學的一個分支學科，對項目管理的定義是：指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現(xiàn)或超過設(shè)定的需求和期望的過程。項目管理是對一些與成功地達成一系列目標相關(guān)的活動（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測和管控。這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展一、項目經(jīng)理的職責：說到項目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項目管理的定義，項目管理是（1）項目管理的特性是：1、目的性

2、獨特性

3、集成性4、創(chuàng)新性（1）項目管理的特性是：1、目的性目的性：項目管理的目的性要通過開展項目管理活動去保證滿足或超越項目有關(guān)各方面明確提出的項目目標或指標和滿足項目有關(guān)各方未明確規(guī)定的潛在需求和追求。獨特性：項目管理的獨特性是項目管理不同于一般的企業(yè)生產(chǎn)運營管理，也不同于常規(guī)的政府和獨特的管理內(nèi)容，是一種完全不同的管理活動。集成性：項目管理的集成性是項目的管理中必須根據(jù)具體項目各要素或各專業(yè)之間的配置關(guān)系做好集成性的管理，而不能孤立地開展項目各個專業(yè)或?qū)I(yè)的獨立管理。創(chuàng)新性：項目管理的創(chuàng)新性包括兩層含義：其一是指項目管理是對于創(chuàng)新（項目所包含的創(chuàng)新之處）的管理，其二是指任何一個項目的管理都沒有一成不變的模式和方法，都需要通過管理創(chuàng)新去實現(xiàn)對于具體項目的有效管理。目的性：項目管理的目的性要通過開展項目管理活動去保證滿足或超（2）項目經(jīng)理的定義：

從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項目經(jīng)理責任制為核心，對項目實行質(zhì)量、安全、進度、成本管理的責任保證體系和全面提高項目管理水平設(shè)立的重要管理崗位。項目經(jīng)理是為項目的成功策劃和執(zhí)行負總責的人。是項目團隊的領(lǐng)導者，項目經(jīng)理首職責是在預(yù)算范圍內(nèi)按時優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)導項目部完成全部項目工作內(nèi)容，并使客戶滿意、股東滿意、團隊滿意，追求投資效益最大化。為此項目經(jīng)理必須在一系列的項目策劃、計劃、組織和控制活動中做好領(lǐng)導工作，從而實現(xiàn)項目目標。（2）項目經(jīng)理的定義：從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項二、項目經(jīng)理的素質(zhì)及技能1、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)業(yè)的胸懷，踏實地工作作風，具備韌性，承受住來自各方面的壓力，做到冷靜、理性與果敢，具備冒險和創(chuàng)新精神。強烈的責任心，自覺地將工作難點變重點升華為亮點。2、具備良好的專業(yè)技能和管理技能，往往需要從事相關(guān)項目多年，善于總結(jié)相關(guān)項目的經(jīng)驗知識，至少需要從頭到尾的完整的項目經(jīng)驗。對項目的規(guī)劃、園林、土建、安裝、消防、智能化、配套等專項知識。管理技能要制定項目目標、合理分配、合理計劃、周密組織、大局感要強。對在建的項目必須具有全盤考慮、統(tǒng)一計劃的能力。3、具備良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。對內(nèi)溝通協(xié)調(diào)，對外保持良好的社會人脈。善于積累人脈。對內(nèi)具備良好的號召力及知人善用的能力。二、項目經(jīng)理的素質(zhì)及技能1、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)4、具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的麻煩，就能夠產(chǎn)生多大的機會。5、具備一定的財務(wù)知識、法律知識，拿過一份合同能夠讀出合同的危險點及可能性分析。6、認可企業(yè)文化，文化是一種無形的東西，它本身不能自發(fā)的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，不能創(chuàng)造財富，必須借助一定的載體才能實現(xiàn)，這個載體通常就是企業(yè)，企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂所在，作為一名管理者，當然要認可企業(yè)的文化。7、組建項目管理團隊，個人認為成熟的項目管理團隊應(yīng)該由3年以上的工程人員及其他人員組成，項目經(jīng)理至少有五年的工作經(jīng)驗，多層管理2萬-3萬平方米，高層4-5萬平方米，各專業(yè)人員配備齊全，不能兼職。4、具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的

“知行合一，止于至善”。我一直贊同這個觀點：“項目經(jīng)理是干出來的，不是學出來的；是帶出來的，不是教出來的。一個人要成長為一名合格的項目經(jīng)理主要不是靠學，而是靠干，當然學也很重要?？扛桑耆粚W，可以出項目經(jīng)理。但靠學不靠干，是絕對出不來項目經(jīng)理的。光干不學，有可能會出現(xiàn)的情況是，你的能力本來可以做一個大項目經(jīng)理，但現(xiàn)在可能只能做一個中的或者小的項目經(jīng)理，因為你沒有理論指導，有些問題可能處理得不夠好。馬云說過：假如你的成功沒有眼淚，假如你的成功沒有汗水，你是永遠不會成功的。是否可以這樣想，沒有眼淚和汗水，你是無法成功的！“知行合一，止于至善”。我一直贊同這個觀點：“項目上一次講課，董事長對項目經(jīng)理的職責已經(jīng)進行了詳細的講述，在這里不再一一敘述。三、集團對項目經(jīng)理的定義及職責

：上一次講課，董事長對項目經(jīng)理的職責已經(jīng)進行了詳細的講集團的任何一名員工都是為項目發(fā)展來做相關(guān)工作的，做好一名項目經(jīng)理最重要的應(yīng)該是集團的支持，集團提供一個優(yōu)秀的平臺。在市場調(diào)研、開發(fā)成本估算、項目融資、可行性研究分析、征收拆遷、土地獲取、勘察設(shè)計、開發(fā)建造、銷售、竣工驗收、物業(yè)移交、客戶服務(wù)、項目后評估等各方面對集團拿出決策的依據(jù)，嚴格執(zhí)行集團決議，保證項目的建設(shè)、盈利目標的實現(xiàn)，項目后期運營管理、物業(yè)服務(wù)等。四、如何做一名項目經(jīng)理

：集團的任何一名員工都是為項目發(fā)展來做相關(guān)工作的，做下面就詳細闡述項目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個內(nèi)容：1、參與項目可行性研究階段2、土地獲取階段3、開發(fā)勘察設(shè)計階段4、施工準備階段5、開發(fā)建設(shè)實施階段6、工程施工階段7、前期物業(yè)管理及交付入住8、銷售配合9、竣工驗收交付及后評估

下面就詳細闡述項目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個內(nèi)容：1、參與項目可行性研究階段1.1房地產(chǎn)項目市場調(diào)查1.1.1、政治法律環(huán)境調(diào)查：價格政策、稅收政策、土地政策、人口政策，土地、房地產(chǎn)管理辦法，城市規(guī)劃、棚戶區(qū)政策研究等。1.1.2、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查：經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模及趨勢，項目所在地的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)情況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套，同類競品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建設(shè)或者已完工的項目調(diào)研。1.1.3、社區(qū)環(huán)境調(diào)查：社區(qū)繁榮程度，購物條件，文化氛圍的營造，交通教育便利程度，社區(qū)安全保障，衛(wèi)生、空氣、水資源、及景觀等。1.1.4、市場需求及消費行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購買動機調(diào)查，購買行為調(diào)查。1.1.5、產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場生命周期；環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷售能力及市場占有率；周邊土方單位、設(shè)計單位、施工單位的情況。1、參與項目可行性研究階段1.1.6、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。1.1.7、周邊地產(chǎn)項目促銷活動調(diào)查1.1.8、營銷渠道調(diào)查1.1.9、市場競爭情況：競爭者的實力·1.2、成本估算1.2.1、土地價款及大配套費。1.2.2、前期費用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計，圖紙設(shè)計，園林設(shè)計，豎向設(shè)計，招投標，勘察放線，防雷檢測等。1.2.3、建筑安裝費用：土建、安裝成本，監(jiān)理費用、質(zhì)檢、安檢費，變更及簽證。1.2.4、市政基礎(chǔ)設(shè)施費：水電暖、燃氣、通信、有線電視、智能化、景觀、室外配套。1.2.5、公共設(shè)施配套費：人防、物業(yè)用房等。1.2.6、不可預(yù)見費用。1.1.6、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。1.2.7、資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。1.2.8、銷售費用，一般約占2.5%。1.2.9、管理費用，一般占項目成本的3%。1.2.10、營業(yè)稅5%+城市維護建設(shè)費+教育附加費0.05%。1.2.11、土地增值稅。1.3融資1.3.1、自有資金1.3.2、銀行貸款1.3.3、社會資金1.3.4、其他資金投資效益最大化，在經(jīng)營管理人員及財務(wù)人員面前班門弄斧，不再詳細敘述。1.2.7、資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。1.4可行性研究分析：

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。1.4.1、可行性研究四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估與決策。1.4.2、可行性研究內(nèi)容：項目概況、市場調(diào)查和分析、規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選、開發(fā)進度安排、項目投資估算、項目資金籌集方案及籌資成本估算、項出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。1.4可行性研究分析：2、土地獲取階段：出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。2、土地獲取階段：3、開發(fā)勘察設(shè)計階段3.1、勘察：是根據(jù)建設(shè)的需要，對場地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水、地貌等地質(zhì)情況進行重點有所不同的調(diào)查研究工作。注意：水位、巖石、持力層，影響地基形式。3、開發(fā)勘察設(shè)計階段3.2、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計3.2.1、項目設(shè)計任務(wù)書的編制是為了指導項目的設(shè)計，應(yīng)該是由多個部門、多個人員編制成的。應(yīng)該根據(jù)市場調(diào)研報告、土地情況調(diào)研報告及選址意見書來制定。3.2.2、項目初步設(shè)計。3.2.3、施工圖設(shè)計（房地產(chǎn)項目成本的70%在設(shè)計階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計的重要性可想而知，設(shè)計院水平高低有關(guān)，設(shè)計人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。3.2.4、圖紙會審（圖紙會審流于形式，僅僅施工單位針對施工問題提出一些問題，對項目的使用功能及關(guān)于我方的成本的問題較少涉及，審圖人員專業(yè)性及業(yè)務(wù)熟練程度遠遠達不到要求）3.2、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計四、施工準備·4.1

、總包單位、監(jiān)理單位、分包單位選擇選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團是一個成熟的開發(fā)公司，有固定的合作單位，對總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項目經(jīng)理及隊長。監(jiān)理單位總監(jiān)尤為重要，分包企業(yè)的信譽及實力及市場的口碑。4.1.1、杜絕掛靠及非法分包。4.1.2、資質(zhì)等級要求。4.1.3、合同履約能力。4.1.4、流動資金，墊資能力，法律意識。4.1.5、管理、技術(shù)能力，公司體系的運行是否正常四、施工準備4.2項目施工組織策劃書4.2.1、項目質(zhì)量策劃書，四肢關(guān)系，進度計劃，土方平衡方案，管線布置及道路交通用方案，圍擋方案，現(xiàn)場綠化及售樓處選址，材料供應(yīng)，營銷廣告布置，物業(yè)前期介入等等。4.2、周邊社會關(guān)系及各政府部門的協(xié)調(diào)。4.2.3、貫徹集團的工程管理制度，組織供方學習。4.2項目施工組織策劃書4.3、監(jiān)理選擇：理論上監(jiān)理公司是甲方的代理，行使四控兩管一協(xié)調(diào)。目前監(jiān)理的現(xiàn)狀，很難找到，工資待遇問題，競爭問題等。4.3、監(jiān)理選擇：5、開發(fā)建設(shè)實施階段5.1項目營銷策劃全程策劃、前期策劃、營銷策劃，不管哪種都是市場調(diào)研為前提。5.1.1、市場調(diào)研功能調(diào)研、區(qū)域經(jīng)濟調(diào)研、重點項目考察、競爭項目考察、市場需修分析等。5.1.2、項目定位開發(fā)思想及理念，目標客戶定位，開發(fā)品種及結(jié)構(gòu)，樓盤案名，文化內(nèi)涵及風格，建筑風格，功能定位（配套、景觀、環(huán)境），戶型配比，項目單價定位，規(guī)劃建議，建筑建議，開發(fā)及運作建議等。5.1.3、項目定價：一般因素，市場因素項目因素5.1.4、市場推廣：買點、主題、推廣計劃。廣告推廣、活動推廣、品牌推廣，需要不斷調(diào)整，不斷糾正。5.1.5、項目營銷策劃書。5、開發(fā)建設(shè)實施階段6、工程施工階段：明確國家規(guī)范技術(shù)規(guī)范是最低標準。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)已簽訂的合同，工程合同、監(jiān)理合同、分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)計合同等及合同性文件，調(diào)動各方面的資源，進行一個整合，對項目的從開工到竣工的質(zhì)量、進度、安全、投資成本、信息管理、資料管理進行一個全過程的動態(tài)控制，各項管理是密不可分的，相輔相成，有著密切的聯(lián)系。6、工程施工階段：6.1施工準備6.1.1、三通一平6.1.2、圖紙及資料的準備6.1.3、材料設(shè)備準備，材料采購計劃書6.1.4、臨時道路，土方開挖手續(xù)辦理6.1.5、施工許可證辦理及辦理開工手續(xù)。6.1.6、組織圖紙會審，設(shè)計交底，確定控制點，現(xiàn)場交驗。6.1.7、組織定位防線。6.1.8、供方施工組織設(shè)計審核6.1.9、監(jiān)理規(guī)劃及實施細則。6.1.10、開工前首次會議組織。6.1施工準備6.2進度控制關(guān)系到經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，社會效益的實現(xiàn)。合理的工期計劃是進度控制的前提，根據(jù)以往工程經(jīng)驗及施工方水平編制。分析影響因素，施工條件的變化，技術(shù)應(yīng)用等各項因素。6.2.1、施工方編制總進度計劃，層層分解。6.2.2、監(jiān)理審核6.2.3、項目部審核6.2.4、制定個營銷節(jié)點及入住節(jié)點，竣工后3-6個月。6.2進度控制6.3質(zhì)量控制6.3.1、質(zhì)量保障體系的正常運行，質(zhì)量目標的設(shè)定。6.3.2、質(zhì)量和工期、安全的關(guān)系。6.3.3、預(yù)防為主，堅持集團實測實量制度及樣板引路制度，嚴格獎懲。6.3.4、投入使用后質(zhì)量管理：物業(yè)管理、客戶交底、后期維修提升等。6.3.5、重要的分部分項工程方案的審核及落實。6.3.6、驗房的一些問題：軸線尺寸、設(shè)施設(shè)備、抹灰空鼓裂縫（空鼓與裂縫的關(guān)系）、蓄水實驗、水電氣三通、層高、裝修注意事項、幾何尺寸、觀感質(zhì)量。6.3質(zhì)量控制6.4安全文明集團現(xiàn)場安全文明管理規(guī)定的下發(fā)及落實6.4.1、安全第一，預(yù)防為主，安全意識。6.4.2、安全應(yīng)急預(yù)案6.4.3、安全隱患點排除。6.4.4、動態(tài)管理、全員管理。6.4.5、安全文明促進銷售6.4.6、安全文明措施費的落實，投入記取。6.4.7、現(xiàn)場VI標識。6.4安全文明6.5成本管理全過程、全方位的成本管理，設(shè)計階段加強管理，現(xiàn)場實施階段，營銷推廣成本，物業(yè)前期介入成本，其他可控性成本。6.5.1、前期策劃及確定階段成本項目策劃的好壞對成本及收益的影響能達到30%左右。6.5.2、項目設(shè)計及計劃階段成本：6.5.2.1、方案