沙口路項目調研定位報告課件

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全國四大經(jīng)濟區(qū)域戰(zhàn)略格局形成我國提出了西部提速東北攻堅東部保持拉動中部的發(fā)展目標在目前四大經(jīng)濟區(qū)域中鄭州位居中原經(jīng)濟區(qū)的核心位置，是溝通促進全國個經(jīng)濟區(qū)交流聯(lián)合的中樞之地是帶領中原城市崛起的龍頭城市。在新的經(jīng)濟環(huán)境下鄭州將快速進入全國經(jīng)濟發(fā)展的快車道成為連接珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)長江三角洲經(jīng)濟區(qū)華北經(jīng)濟區(qū)的中心經(jīng)濟區(qū)啟示—鄭州作為河南省省會中原經(jīng)濟區(qū)的核心城市必將得到前所未有的發(fā)展將成為中原區(qū)域的大都市其輻射范圍進一步擴大城市快速的發(fā)展對于房地產(chǎn)而言是一個利好消息也給項目帶來了更大的發(fā)展機遇宏觀經(jīng)濟分析鄭州政治地位角度—鄭州，河南省省會今河南省政治3宏觀經(jīng)濟分析政治地位—鄭州2010年至2020年將建成現(xiàn)代化國際化信息化生態(tài)化創(chuàng)新型的國家級區(qū)域中心城市城市的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場以及項目帶來了巨大的市場空間鄭州市中心城區(qū)城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路西至環(huán)城高速公路北至黃河濕地保護區(qū)南至南水北調中線一帶指沿310國道隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)鄭汴中牟組團上街滎陽組團鞏義市及沿線城鎮(zhèn)帶發(fā)展是市域經(jīng)濟聯(lián)系和城市空間拓展的主軸線兩軸南北發(fā)展軸由京廣鐵路107國道的城鎮(zhèn)構成同時與市域的東西發(fā)展帶共同構成中原城市群十字形空間結構核心啟示—鄭州一帶兩軸的發(fā)展戰(zhàn)略使鄭州的城市構架迅速拉大輻射范圍也逐漸擴大對于房地產(chǎn)而言將面對更為廣大的市場同時也帶來前所未有的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)應結合城市發(fā)展加快產(chǎn)業(yè)結構調整宏觀經(jīng)濟分析政治地位—鄭州2010年至2020年將建成現(xiàn)代化4宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2010年鄭州市GDP達到4000億元，首次躋身4000億元俱樂部，在全國地級以上城市中排名第22位仍有上升空間啟示—在“第一方陣”中，鄭州與北京、上海等城市差距還很大，也落后于第二方陣武漢的5500億元、長沙4500億元。從另一側面也說明，鄭州經(jīng)濟加速攀升的潛力巨大。在22個超過4000億元的城市當中，上海、北京、廣州三座城市的GDP超過萬億元，深圳直到南京，這14座城市的經(jīng)濟總量在5000億元以上；長沙、唐山、煙臺、東莞、鄭州這5座城市的GDP在4000億元至5000億元之間GDP4000億元”是一座城市進入全國大中城市發(fā)展第一方陣的標志，然而隨著時間的推移，如今第一方陣的門檻正變得越來越高，上海市的GDP已經(jīng)接近1.7萬億元，北京的GDP接近1.4萬億元，鄭州市的GDP尚不足其三分之一。鄭州市近幾年GDP增長一直保持在10%以上房地產(chǎn)從而能保持快速的發(fā)展宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2010年鄭州市GDP達到4000億元5宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2006年-2010年鄭州GDP與人均GDP都得到了快速的增長人均GDP不斷攀升預示著消費市場的進一步擴大

消費能力與生活品質的提升同時也對項目本身定位提出了要求鄭州市2006年-2010年GDP增長迅速已經(jīng)突破4000億元大關標志著鄭州將進入快速發(fā)展道路人均GDP的增長預示著鄭州的消費群體與消費市場不斷擴大人民消費能力的提升對生活品質的要求也會越來越高對于房地產(chǎn)而言消費者的需求已經(jīng)不再單單是簡單的滿足居住上得到滿足對房地產(chǎn)提出了更多的要求如項目形象更高的舒適度更便利的生活體驗等啟示—

從項目角度出發(fā)結合項目現(xiàn)有情況應主動迎合現(xiàn)在消費者的心理做到項目定位鮮明瞄準客戶群體有針對性的進行開發(fā)宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2006年-2010年鄭州GDP與人均6宏觀經(jīng)濟分析鄭州市歷年產(chǎn)業(yè)結構近年來，鄭州市圍繞建設國家區(qū)域性中心城市、全國重要的現(xiàn)代物流商貿(mào)城市和全國著名的歷史文化名城，大力實施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，更加注重經(jīng)濟結構調整和產(chǎn)業(yè)轉型升級，著力增強產(chǎn)業(yè)競爭力。特別是2010年，我們走新型工業(yè)化道路，積極構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)結構進一步優(yōu)化。鄭州市表示，今年要建設中部區(qū)域性服務業(yè)中心城市。2011年服務業(yè)增加值要達1820億元以上,增長13.5%以上。到2020年，鄭州市服務業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重超過55%鄭州成為帶動能力強、輻射區(qū)域廣的內陸型國際物流中心、我國重要的現(xiàn)代商貿(mào)中心和中部會展產(chǎn)業(yè)龍頭城市。55%的比重意味著，將超過農(nóng)業(yè)、工業(yè)的生產(chǎn)總值總和，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。啟示—

房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)政府進行的展業(yè)結構調整大力發(fā)展服務業(yè)預示著房地產(chǎn)未來有政府的戰(zhàn)略支撐將有更大的發(fā)展對于項目而言應綜合區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結構準確項目定位產(chǎn)業(yè)結構—鄭州市第一產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的到了快速的發(fā)展政府做出大力發(fā)展服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)調整作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)起到了推動作用億元宏觀經(jīng)濟分析鄭州市歷年產(chǎn)業(yè)結構近年來，鄭州市圍繞建設國家區(qū)域7宏觀經(jīng)濟分析固定資產(chǎn)投資快速穩(wěn)定增長是經(jīng)濟持續(xù)告訴發(fā)展的重要推動力量鄭州固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的將近三分之一房地產(chǎn)建設成為新的經(jīng)濟增長點其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2432.5億元，比上年增長21.9%2010年鄭州銷售面積1151.06萬平方米銷售金額為706.54億元固定資產(chǎn)投資—2010年鄭州市固定資產(chǎn)投資額為2757億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資28%第三產(chǎn)業(yè)所占比重加大鄭州正在進行產(chǎn)業(yè)結構調整房地產(chǎn)市場應跟隨城市的產(chǎn)業(yè)調整重新定位市場啟示—固定資產(chǎn)投資的不斷加大證明鄭州市的市政基礎建設日益完善城市整體環(huán)境得到改善基礎建設和生活配套的完善使消費者對于人居環(huán)境有了更高的要求宏觀經(jīng)濟分析固定資產(chǎn)投資快速穩(wěn)定增長是經(jīng)濟持續(xù)告訴發(fā)展的重要8宏觀經(jīng)濟分析元鄭州市政府規(guī)劃通過3年時間的努力，建立較為完善的現(xiàn)代城鎮(zhèn)基礎設施和住房保障體系，人均住宅建筑面積達32平方米，50%以上的城市達到省級或國家級園林城市標準，農(nóng)村社區(qū)基礎設施基本完善。消費角度—鄭州市民隨著收入的不斷增加消費水平也逐年增長市民消費意識的轉變意味著更多的需求以及更完善的產(chǎn)品同時鄭州市人均住房面積雖然呈增長趨勢但尚不足全國平均水平市場需求量加大2010年全國城市人均住宅建筑面積約30平方米鄭州市只有28.2平方米政府規(guī)劃3年內達到32平方米政府將加大保障性住房以及商品房開發(fā)力度對于項目而言應適應市民對消費態(tài)度的轉變做到建筑與形式的升級達到品質至上的理念鄭州的快速發(fā)展的同時人民的收入與消費水平也不斷的增長2010年消費支出大占到收入的四分之三人民的消費意識逐漸被喚醒鄭州正進入快速消費時代通貨膨脹與物價上漲也是鄭州人均消費水平提升的原因但消費者手中的可支配收入不斷增加說明購買力也再不斷增加宏觀經(jīng)濟分析元鄭州市政府規(guī)劃通過3年時間的努力，建立較為完9宏觀經(jīng)濟分析人口是生產(chǎn)力和消費力的統(tǒng)一人口數(shù)量對經(jīng)濟發(fā)展的作用主要有兩點一是為經(jīng)濟增長提供必要的勞動力人口的數(shù)量直接刺激經(jīng)濟的發(fā)展二是人口的數(shù)量對衣食住行的的需求呈正比人口越多消費量越大直接影響經(jīng)濟的發(fā)展鄭州做為河南省省會862萬的人口數(shù)量為鄭州的經(jīng)濟發(fā)展起到了支撐作用同時城鎮(zhèn)化進程不斷增加也會使鄭州的人口數(shù)量加大更多人口數(shù)量意味著更多的人需要在鄭州購買房子對于房地產(chǎn)而言是快速的發(fā)展的源動力人口分析—鄭州人口不斷的增加為經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場帶來了推動作用城鎮(zhèn)化率的不斷增加預示著會有更多的人選擇在鄭州居住然而城市人口結構也再不斷的發(fā)生變化產(chǎn)品應向多元化方向發(fā)展啟示—

人口結構的不斷變化對于房地產(chǎn)而言市場細分會越來越明顯項目來說提出了更多的要求項目針對的消費者是各個階層的人還是局限性的針對某一種或幾種階層的人值得我們思考項目應結合區(qū)域情況進行合理定位宏觀經(jīng)濟分析人口是生產(chǎn)力和消費力的統(tǒng)一人口數(shù)量對經(jīng)濟發(fā)展的10宏觀經(jīng)濟分析時間政策2005年3月國八條出臺

調控上升到政治高度(老國八條)2005年9月銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托2005年10月

國稅總局重申二手房交納個稅2006年4月27日房貸利率上調

調控卷土重來2006年5月24日國六條出臺2006年5月29日國務院出臺限制套型90/70政策2006年8月19日央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率2006年8月30日建設部出臺廉租房管理實施辦法2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上調金融機構存貸款基準利率(第四次加息)2007年9月央行年內第五次加息2007年9月27日央行出臺新政

購買第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年內第九次上調存款準備金率

創(chuàng)近年歷史新高2008年1月15日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年3月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年4月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年4月25日調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年5月20日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年5月20日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008年8月14日《2008年廉租住房工作計劃》2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶2008年9月15日央行宣布從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調存款準備金率0.5%。2008年10月9日下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年10月30日一年期存款基準利率下調0.27個百分點2008年11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%2009年12月9日個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009年12月17日個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅2010年1月10日國務院出臺"國十一條",嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%2010年3月23日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案。2010年4月15日,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款2010年4月30日北京政府發(fā)布調控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。2011年1月14日從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年1月27日上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。2011年2月9日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0．25個百分點。2011年2月18日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年3月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2011年4月6日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點2011年4月21日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年5月1日開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現(xiàn)象。政策角度—05年政府參與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調控上升至政治角度開始至11年不斷出臺調控政策近一年尤為嚴厲現(xiàn)階段項目應審時度勢規(guī)避風險尋找突破點從去年初以來，一輪比一輪嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，為全國房地產(chǎn)市場帶來了諸多變數(shù)。隨著“國八條”的全面落地和房產(chǎn)稅試點的展開，房地產(chǎn)行業(yè)面臨空前嚴峻的形勢。有個別城市甚至出現(xiàn)了限價令房地產(chǎn)市場相對于2010年有所降溫受宏觀經(jīng)濟形勢和調控政策的影響，今年房地產(chǎn)市場形勢相對比較嚴峻，各開發(fā)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力，表現(xiàn)在：銷售下滑導致回款降低；銀行信貸額度減小后，開發(fā)貸款和購房者的按揭貸款更加困難；其他融資渠道仍然狹窄?？蛻衄F(xiàn)已觀望態(tài)度居多啟示—

面對現(xiàn)階段嚴峻的政策形勢政策未來發(fā)展尚不清晰項目應審時度勢迅速調整產(chǎn)品結構產(chǎn)品向多元化發(fā)展放緩開發(fā)進度尋找突破點宏觀經(jīng)濟分析時間政策2005年3月國八條出臺調控上升到政治11宏觀經(jīng)濟分析交通發(fā)展—鄭州是我國綜合性交通通信樞紐。鄭州位于全國經(jīng)濟地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用交通的建設的完善對快速拉大城市構架奠定了基礎。鄭州素有中國鐵路心臟之稱，國家綜合交通樞紐，京廣鐵路、新歐亞大陸橋隴海鐵路兩大干線在此交匯。鄭州東站鄭州擁有3個鐵路特等站：鄭州北站是亞洲作業(yè)量最大的鐵路樞紐編組站；鄭州東站是全國最大的零擔貨運站；鄭州站位于市中心，是全國最大的鐵路十字樞紐客運站之一，列車可直達國內31個省、市、自治區(qū)。新鄭州東站（鄭州高鐵火車站）于2009年6月29日開始施工，在建世界第一座、世界最大規(guī)模的設計時速350公里及以上高速鐵路十字樞紐火車站由于迅速的投資，中國高鐵網(wǎng)絡的覆蓋面積，已超過全球其他國家的總和而對于鄭州來說不僅是更方便的時間、更快捷的溝通，還有更洶涌的資金——就在這一年，由于高鐵城市帶來的機會已經(jīng)開始展現(xiàn)，大量的開發(fā)商在高鐵的作用下，開始積極探索這座中部城市的新機會鄭州市京廣路－沙口路快速通道根據(jù)工程設計，京廣路－沙口路快速通道南連繞城高速公路，北接連霍高速公路，全長25．2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長約13．5公里一期工程預計年底通車使用啟示—高鐵的運行預示著一個新時代的到來，不僅打通了省域之間的隔斷，也加速了各項經(jīng)濟要素的流動交通系統(tǒng)的不斷發(fā)展完善對于鄭州拉動經(jīng)濟起到了至關重要的作用對于項目而言面對的客戶群體將更加廣泛。京沙快速路的建設給項目的發(fā)展帶來了有力的契機成為了項目的一大優(yōu)勢宏觀經(jīng)濟分析交通發(fā)展—鄭州是我國綜合性交通通信樞紐。鄭州位于12宏觀經(jīng)濟分析鄭州歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富。軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村遺址、商城遺址等著名的鄭州旅游景點記載了她8000多年的文明史，以黃河游覽區(qū)、大河村遺址為主的黃河有中國特色文化旅游群和以少林寺、嵩山國家森林公園為主的嵩山風景名勝區(qū)給鄭州增添了無窮的魅力。鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一、中國優(yōu)秀旅游城市是中華人文始祖軒轅黃帝的故里，商朝開國君主商湯所建的亳都文化旅游—鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一文明史賦予了城市深厚的文化底蘊同時也對項目的定位提出了更高的要求少林寺世紀歡樂園黃河游覽區(qū)商朝遺址鄭州2010年全年實現(xiàn)旅游總收入509.0億元比上年增長27.6%在鄭州市占有了重要的經(jīng)濟地位旅游業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展必將促使各項城市服務設施的完善，促進市民生活與工作環(huán)境進一步改善，帶動城市經(jīng)濟的全面快速發(fā)展，使全體市民的生活品質得到進一步的提升啟示—鄭州市2010年旅游總收入509.0億元，比上年增長27.6%；其中國內旅游收入500.0億元，增長27.9%旅游在鄭州的經(jīng)濟中占有越來越重要的位置宏觀經(jīng)濟分析鄭州歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富。軒轅黃帝故13同致行思考鄭州的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的市場需求量的加大對項目是一個有力的契機項目需結合區(qū)域情況準確定位做到品質與市場的結合城市框架的拉大對房地產(chǎn)的市場細分有了更多的要求獨特的項目形象會增加項目的優(yōu)勢交通與旅游的發(fā)展也使項目有了更多的文化底蘊現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)進行的市場經(jīng)濟調控使消費者大多持觀望態(tài)度項目應延長開發(fā)周期產(chǎn)品向多元化發(fā)展瞄準客戶群體鄭州宏觀經(jīng)濟對項目的影響以及啟示現(xiàn)鄭州房地產(chǎn)形勢對于項目有推動也有限制項目需結合區(qū)域性質進行定位同致行思考鄭州的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的市場需求量的加大對項目是一14項目位于沙口路農(nóng)業(yè)路交匯處屬于金水區(qū)是老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)展中區(qū)域

項目周邊交通便利可快速直達其他區(qū)域隨著區(qū)域城市化建設的不斷完善對項目的品質和定位有了更高的要求金水區(qū)是省委、省政府所在地，是河南省政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心地區(qū)。轄區(qū)經(jīng)濟繁榮，金融、證券、商品交易所、保險機構齊全，是國內各大銀行駐豫總部所在地；轄區(qū)內有亞洲最大的鐵路運輸編組站—鄭州北站，縱貫全國南北的京珠高速與橫跨東西的連霍高速在區(qū)內交匯；轄區(qū)匯集了中央部委和省、市所屬大中專院校、科研機構128家，市區(qū)中學35所，小學75所，是國家科技進步先進區(qū)和國家基礎教育課程改革實驗區(qū)；省、市、區(qū)三級醫(yī)療機構344家，醫(yī)療事業(yè)蓬勃發(fā)展；轄區(qū)星級賓館、綜合商場、特色餐飲、休閑娛樂星羅棋布，水電氣暖設施配套齊全金水區(qū)的商業(yè)布局將重點規(guī)劃和精心打造貫穿轄區(qū)南北的花園路商業(yè)景觀大道、經(jīng)三路商業(yè)景觀大道和鄭花北路汽車銷售景觀大道；重點規(guī)劃和建設花園路中段、北段，農(nóng)業(yè)路東段、東風路西段、金水路東段等大型區(qū)域性商業(yè)中心；規(guī)劃建設花園路、緯四路等10個區(qū)級商業(yè)中心；規(guī)劃和建設數(shù)十個居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點和若干批發(fā)交易市場；統(tǒng)一規(guī)劃和建設15~20條商業(yè)特色街。本案農(nóng)業(yè)路沙口路西區(qū)老城區(qū)鄭東新城區(qū)老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)展中區(qū)域中心城區(qū)啟示—

隨著區(qū)域城市化建設的更新人居環(huán)境的改善區(qū)域的價值也在不斷提高在區(qū)域性質轉變的進程中對項目的形象定位品質提出了更高的要求區(qū)域的價值也促進了項目的發(fā)展區(qū)域市場分析項目位于沙口路農(nóng)業(yè)路交匯處屬于金水區(qū)是老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)15花園路商圈碧沙崗商圈二七商圈本案南陽路商圈區(qū)域定位—項目位于南陽路商圈邊緣項目周邊交通便利可快速直達其他區(qū)域隨著南陽路商圈的輻射力度增大對項目自身及周邊的發(fā)展起到了推動的作用區(qū)域市場分析南陽路區(qū)域的樓市強調進一步提高房地產(chǎn)質量和生活品位，以營造舒適、便利的居住環(huán)境，引領符合時代要求的先進生活方式為目的。南陽路樓市將以一個全新的居住板塊正式列入鄭州地產(chǎn)大勢的核心區(qū)域項目地址位于南陽路商圈的邊緣位置周邊配套與商業(yè)尚不完善但項目位置距其他商圈距離不遠且交通便利可快速直達現(xiàn)階段區(qū)域位置上并不具有優(yōu)勢相比鄭州市現(xiàn)有已成熟的商圈南陽路商圈是一個正在興起的商圈南陽路區(qū)域居住人數(shù)較多現(xiàn)階段尚沒有大型商業(yè)區(qū)域不能滿足區(qū)域居民的購物休閑娛樂的需求隨著越來越多的商家關注到此區(qū)域的發(fā)展與潛力正逐漸形成有一個綜合性的商業(yè)區(qū)域啟示—

對于項目而言現(xiàn)階段生活商業(yè)配套較不完善需要有滿足項目住戶的商業(yè)生活配套項目體量較小并不具備發(fā)展大型商業(yè)的條件建議發(fā)展能基本滿足項目需求的小體量商業(yè)花園路商圈碧沙崗商圈二七商圈本案南陽路商圈區(qū)域定位—項目位于16區(qū)域市場分析本案華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城正商明鉆晶華城九龍城物華國際漢飛金沙國際怡豐新都匯建業(yè)壹號城邦區(qū)域競爭情況—位于項目周邊樓盤并不密集競爭范圍較廣由于區(qū)域位置相隔較遠出現(xiàn)了差異化競爭由右圖可以看出競爭樓盤較為分散從區(qū)域環(huán)境周邊配套來看并不相同各樓盤所面臨的情況也各部相同因此出現(xiàn)了差異化的競爭形成價格差異化的組團8000以上7000以上6000以上藍色組團價格在6000以上區(qū)域位置較為偏遠經(jīng)濟發(fā)展不夠區(qū)域客戶的購買力不強屬于基本滿足居住需求的區(qū)域黃色組團價格在7000以上區(qū)域位置對比藍色組團更靠近中心城區(qū)經(jīng)濟略好現(xiàn)已呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢項目的品質和賣點更多屬于發(fā)展中的中端居住區(qū)紅色組團價格在8000以上區(qū)域位置更靠近中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況良好項目注重品質形象已形成配套成熟的商圈屬于區(qū)域范圍內的理想居住區(qū)啟示—

項目處于發(fā)展中得中端居住區(qū)現(xiàn)階段區(qū)域經(jīng)濟生活配套尚不完善但區(qū)域發(fā)展速度較快空間較大未來會與紅色組團相接項目定位應向紅色組團項目靠攏提升區(qū)域形象區(qū)域市場分析本案華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城正商明17區(qū)域市場分析項目總占地（畝）總建面（萬㎡）容積率綠化率物業(yè)形態(tài)推出套數(shù)推出體量（萬㎡）當前銷售率本期推出時間均價（元/㎡)華林尚峰苑230312.0941.5%高層、小高、多層13001565%2011.67800物華國際177403.535%高層5384.2

80%2010.117900怡豐新都匯128405.1830%高層1192930%2011.99200建業(yè)壹號城邦697.71.9537%小高層6907.790%2010.109100九龍城5001002.5435%高層、多層80012.536%

2011.46300晶華城

86.745.8

2.67

32.2%多層小高層高層2852.138%

2010.96500正商明鉆135403.232%高層、多層10001060%2011.46600家天下100304.1740%高層20461.9100%

2011.108000威尼斯水城700643.135%小高層、高層35003190%2010.127500漢飛金沙國際114333.4842%高層6503.198%2011.87700利海托斯卡納280432.536%洋房、多層、高層13642.498%2011.10

7500總計/平均2519.74434.53.439%-1336598.1971%-7645區(qū)域項目情況—區(qū)域項目現(xiàn)階段銷售以高層為主銷售情況與價格有較大差異總體銷售率為71%銷售均價為7645元/㎡區(qū)域體量較大的項目少以中等體量項目居多沒有影響力較大的項目從而加劇了區(qū)域性競爭客戶的關注點均在周邊區(qū)域面對這樣的競爭局勢本項目應以鮮明的形象產(chǎn)品定位脫穎而出創(chuàng)造出差異化的競爭形勢區(qū)域市場分析項目總占地（畝）總建面（萬㎡）容積率綠化率物業(yè)形18樓盤面積華林尚峰苑物華國際怡豐新都匯壹號城邦九龍城晶華城正商明鉆家天下威尼斯水城漢飛金沙國際利海托斯卡納一房30-50★★---★★★★★-

50以上★★-----★★

★★二房70-80★★--★★-★-

-★

80-90★

★★★★

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-★

-

★★

90以上★

-★-★

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三房100以下-

--

★★

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★

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100-110-

★

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--★

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★

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110-120★

★★-

★

★

★

★★-★

120-150-★★★★★★--★★四房150以下--

-

★★--

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★-150-180--------★-★180以上---★-------樓盤平層錯層復式凸窗轉角窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺華林尚峰苑★★★★★--★★-物華國際★--★★--★--怡豐新都匯★---★★-★--建業(yè)壹號城邦★-★★-★★★--九龍城★--

★★★-★--晶華城★-★★--★★--正商明鉆★-

-

★--★★--家天下★--

★---★--威尼斯水城★★-

★-★-★★★漢飛金沙國際★-★★---★--利海托斯卡納★-★★★-★★★-產(chǎn)品設計特點—區(qū)域項目戶型以70-90的兩房110-130的三房為主說明區(qū)域客戶的主要意向幾種在這兩種戶型上戶型設計中已有項目注重提升戶型品質的一些新設計啟示—

區(qū)域客戶對于70-90的兩房110-130的三房認可度較高項目可以這兩種戶型為主在戶型設計上除保存其他項目中已有的設計應視情況增加提升戶型品質的設計使項目更具有競爭力區(qū)域市場分析樓盤面積華林尚峰苑物華國際怡豐新都匯壹號城邦九龍城晶華城正19樓盤水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志華林尚峰苑-★-★★----★★物華國際-★★★-----★★怡豐新都匯-★-★-----★★建業(yè)壹號城邦-★★★★--★-★★九龍城-★★------★★晶華城-★-★★-★--★★正商明鉆-★★★★----★★家天下-★-★-----★★威尼斯水城★★

-★★★★-★★★漢飛金沙國際-★

★★★★★--★★利海托斯卡納-★★-★★-★★★★樓盤會所商業(yè)街休閑廣場保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳館圖書館華林尚峰苑★★★-----★---物華國際★★★---------怡豐新都匯★★★-★---★---建業(yè)壹號城邦★★-----★----九龍城★★------★---晶華城-★★---★-----正商明鉆★★----------家天下-★★---------威尼斯水城★★★---------漢飛金沙國際★★★--★★-★---利海托斯卡納★★★★-★-★--★-環(huán)境配套特點—區(qū)域客戶的居住意識正在慢慢轉變更多的注意社區(qū)的環(huán)境配套是否完善一些特有的配套成為項目成功的關鍵啟示—

區(qū)域大部分項目的環(huán)境配套還只是停留在基本的生活配套有較大空缺本項目如果有可能引進缺乏的配套設施如（學校體育設施等）將大大增加項目的競爭力區(qū)域市場分析樓盤水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場2035%65%25%36%區(qū)域客戶77%為外地戶口居民23%為本地戶口的居民大部分是再附近居住或附近的個體商戶區(qū)域35%是首次置業(yè)65%是35%二次置業(yè)由于限購政策和銀行政策的收緊導致二次置業(yè)的客戶減少區(qū)域內以年輕客戶群體為主這是首次置業(yè)比例大得一定因素區(qū)域價格是年輕群體的接受范圍區(qū)域客戶分類

首次置業(yè)型年輕客戶做婚房用父母為子女購房居住改善型在鄭州有房子但不能滿足對居住環(huán)境的需求為改善居住環(huán)境購房外地遷入型河南省各地市來鄭州工作定居的人在鄭州沒有房子投資型有多余資金以房地產(chǎn)作為投資項目的人客戶分析—區(qū)域現(xiàn)階段價格并不是很高吸引了很多首次置業(yè)的年輕人大部分是外地來鄭州工作定居的人啟示—

項目應準備客戶定位以首次置業(yè)的年輕人作為主要的客戶群體并針對此類群體挖掘項目形象產(chǎn)品定位區(qū)域市場分析35%65%25%36%區(qū)域客戶77%為外地戶口居民23%21案例分析開發(fā)商合昌地產(chǎn)（集團）位置農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處西南角規(guī)模占地128畝；總建40萬㎡；容積率5.1；綠化率32.5%建筑形式/風格

現(xiàn)代簡約風格戶型面積二期4510號樓主推68-80平米兩房120平米三房產(chǎn)品配比本期1192套價格策略銷售均價9400元/㎡，最高價9600元/㎡，最低價8800元/㎡客戶構成鄭州市區(qū)及項目周邊居多占70%外地客戶占30%多為首次購房銷售情況最后一期，整體銷售情況很好，目前銷售率為98%，基本已售罄。配套設施商業(yè)街水上樂園幼兒園賣點時尚化的形象定位自有商業(yè)完善的生活配套怡豐新都匯—項目位于農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處是集住宅商業(yè)公寓為一體的街區(qū)式生活社區(qū)項目內配有3萬平方米商業(yè)街兩層華潤萬家幼兒園等生活配套使項目整體形象得到提升在區(qū)域內屬于較高端樓盤影響力較大案例分析開發(fā)商合昌地產(chǎn)（集團）位置農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處西南角22在售4107項目規(guī)劃—怡豐新都匯項目形象定位年輕時尚化項目規(guī)劃有3萬平米的商業(yè)街兩層華潤萬家商場雙語幼兒園等項目在區(qū)域內屬于高端產(chǎn)品怡豐新都匯位于農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處區(qū)域位置具有一定優(yōu)勢交通便利定位為新都市街區(qū)生活典范追求居住的舒適性規(guī)劃有3萬平方米的沿街商業(yè)界大型商業(yè)廣場幼兒園等生活配套二期共推出三棟住宅和一棟公寓——怡豐都匯國際公寓。一期售罄，目前業(yè)主已經(jīng)入住客戶主要來自金水區(qū)附近的居民以自主為主年齡基本在25-40歲之間首次置業(yè)的比例較大普遍對80多兩房和120三方比較關注客戶在選測怡豐新都匯時主要有三個方面一位置相對較好配套齊全二項目規(guī)模較大后期物業(yè)有保障三現(xiàn)階段優(yōu)惠幅度較大按揭95折全款94折案例分析在售4107項目規(guī)劃—怡豐新都匯項目形象定位年輕時尚化23戶型方正南北通透采用全明設計贈送有入戶花園業(yè)主可自行封閉客廳帶有大觀景陽臺衛(wèi)生間沒有做到干濕分離沒有獨立的餐廳區(qū)域屬于舒適度提升的戶型戶型方正緊湊兩個臥室朝南主臥帶有大觀景陽臺客廳帶有向西的窗戶戶型南北不通透客廳不朝南屬于基本舒適度的戶型戶型分析—怡豐新都匯的戶型主要是以剛性需求的兩房三房為主兩房較多戶型中規(guī)中矩現(xiàn)三房銷售情況良好兩房剩余較多現(xiàn)政策環(huán)境下部分客戶帶有一步到位的想法案例分析戶型方正南北通透采用全明設計戶型方正緊湊兩個臥室朝南戶型分24案例分析案例分析25開發(fā)商河南物化實業(yè)集團有限公司位置農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處西南角規(guī)模占地177畝總建面40萬平方米一期共三棟高層組成共4.2萬平方米建筑形式/風格

現(xiàn)代簡約風格戶型面積一期123號樓主推40-50平米一房70-90平米兩房110-124平米三房產(chǎn)品配比本期538套價格策略銷售均價8000元/㎡，最高價85元/㎡，最低價7800元/㎡客戶構成周邊客戶占40%鄭州市客戶占60%多為首次購房占60%，二次及以上占40%左右銷售情況整體銷售情況很好基本銷售90%配套設施南陽路商業(yè)街賣點首家臺地景觀社區(qū)優(yōu)惠幅度較大多樣的付款方式物華國際—項目位于農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處西南角定位于首家臺地景觀社區(qū)項目區(qū)位優(yōu)勢不明顯以優(yōu)惠活動付款方式贏得市場案例分析開發(fā)商河南物化實業(yè)集團有限公司位置農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處西南角26物華國際位于農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處西南角，隸屬金水區(qū)。物華國際由河南物華實業(yè)集團有限公司開發(fā)，北面緊臨城市東西主干道農(nóng)業(yè)路，東面距離南陽路不足百米

周邊交通便利生活設施完善。物華國際總占地177畝，總建面積近40萬平方米，計劃分4期開發(fā)。物華國際一期工程總建筑面積4.2萬平方米，共有3棟高層，全部為框架剪力墻結構的高檔住宅。項目體量較大現(xiàn)開發(fā)的是一期產(chǎn)品項目品質一般主要以價格策略靈活的付款方式打開市場受到區(qū)域乃至鄭州市場的關注現(xiàn)銷售情況良好物華國際總占地177畝總占地40萬平方米現(xiàn)開發(fā)的是一期住宅項目項目以首家臺地景觀定位景觀有立體感層次感啟示—

物化國際的體量大開發(fā)周期相對較長會與沙口路會形成直接性競爭項目品質一般但其靈活的付款方式更受消費者的青睞沙口路項目應在產(chǎn)品品質上與其競爭案例分析物華國際位于農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處西南角，隸屬金水區(qū)。物華國際27戶型較為方正洗手間干濕分離廚房有什么陽臺戶型朝北采光不好屬于基本舒適度戶型南北通透功能分區(qū)合理主臥增加凸窗衛(wèi)生間與臥室距離較遠屬于舒適度提升的戶型戶型采用大面寬短進深的設計方式南北通透功能分區(qū)明顯帶有270度轉角窗客廳沒有陽臺屬于舒適度提升的戶型啟示—

物華國際主推得兩房三房戶型較好客戶較為接受項目可借鑒戶型特點增加項目細節(jié)整體優(yōu)勢物化國際的戶型采用大開間短進深的設計理念增加戶型的采光度舒適性且戶型功能分區(qū)合理在區(qū)域內屬于較好戶型案例分析戶型較為方正南北通透戶型采用大面寬短進深的設計方式啟示—物28案例分析案例分析29項目應定位與即將發(fā)展成為宜居生活配套完善交通便利的區(qū)域抓住南路商圈京沙快速通道挖掘項目優(yōu)勢項目可以以鮮明的形象市場定位達到項目影響力的提升準確客戶定位投其所好在做到客戶認可度較高的戶型同時可增加特色的居住模式項目應客戶價格推廣策略相結合做到型勢鮮明定位準確增加市場競爭力區(qū)域市場對項目的影響及啟示區(qū)域市場分析項目應定位與即將發(fā)展成為宜居生活配套完善交通便利的區(qū)域抓住30地塊定位分析本案京沙快速通道南陽路農(nóng)業(yè)路本案岳寨金象物流公司現(xiàn)地塊內情況現(xiàn)地塊內情況現(xiàn)地塊內情況地塊現(xiàn)狀—地塊方正對后期物業(yè)發(fā)展有利地勢平坦沒有道路分隔原有建筑物已經(jīng)拆除完畢地面無附著物具備較好開發(fā)的條件地塊定位分析本案京沙快速通道南陽路農(nóng)業(yè)路本案岳寨金象物流公司31本案BRT京沙快速通道農(nóng)業(yè)路沙口項目鄭州市京廣路－沙口路快速通道工程從2008年開始規(guī)劃并通過論證審批后，就進入了開工的前期準備階段。根據(jù)工程設計，京廣路－沙口路快速通道南連繞城高速公路，北接連霍高速公路，全長25．2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長約13．5公里，道路雙向8車道，隧道雙向6車道加地面雙向4車道設計。京沙快速通道作為連接鄭州南北重要的干線道路,目前,金水路段主橋梁已經(jīng)基本完成,正在進行混凝土澆筑工作,10月底基本能全部結束,按照目前工程總體進程情況，今年年底前能達到基本通車的目標。地塊交通—沙口路項目緊鄰農(nóng)業(yè)路沙口區(qū)域交通便利BRT直接到項目地可快速直達鄭州其他區(qū)域隨著京沙快速通道的建設項目交通將更加便利地塊定位分析本案BRT京沙快速通道農(nóng)業(yè)路沙口項目鄭州市京廣路－沙口路快速32地塊位置沙口路農(nóng)業(yè)路面積79.25畝規(guī)劃容積率3.5建筑規(guī)模18.5萬平方米成交價45898萬元畝單價579.15萬元/畝樓面地價2480.97元/平方米地塊形狀地塊方正呈矩形狀地塊現(xiàn)狀生地地塊較為方正地面無附著物，地勢平坦具備開發(fā)條件。買受人河南正商置業(yè)有限公司項目四至東至鐵路公園西至岳寨城中村南至農(nóng)業(yè)路北至金象物流公司215米258米255米218米地塊基本經(jīng)濟指標—沙口路項目總占地79.25畝體量不大地塊方正地面無附著物具備良好的開發(fā)條件地塊定位分析地塊位置沙口路農(nóng)業(yè)路面積79.25畝規(guī)劃容積率3.5建筑規(guī)模33陽光物流公司岳寨農(nóng)業(yè)路京沙快速路沙口路項目地塊東至鐵路公園西至岳寨城中村南至農(nóng)業(yè)路北至陽光物流公司地塊周邊經(jīng)濟現(xiàn)階段尚不發(fā)達環(huán)境規(guī)劃也較為混亂是項目與其他樓盤競爭的短板面對這樣的環(huán)境項目應采用圍合的方式減少與外部條件的銜接創(chuàng)造獨立性私密性的生活社區(qū)地塊東邊鐵路地塊入口地塊周邊情況—沙口路項目地塊東至鐵路公園西至岳寨城中村南至農(nóng)業(yè)路北至陽光物流公司地塊周邊經(jīng)濟現(xiàn)階段尚不發(fā)達環(huán)境規(guī)劃也較為混亂地塊定位分析陽光物流公司岳寨農(nóng)業(yè)路京沙快速路沙口路項目地塊東至鐵路公園34州市第九人民醫(yī)院（原鄭州鐵路分局醫(yī)院）始建于1969年11月，是一所集醫(yī)療、保健、康復、養(yǎng)老、教學、科研為一體的綜合性國家二級甲等醫(yī)院，占地面積60余畝，建筑面積近4萬平方米能滿足區(qū)域內居民的就醫(yī)需求本案南陽路沿線商圈聚集了眾多商家是集餐飲休閑娛樂購物為一體的商業(yè)街區(qū)分布10余家銀行能基本滿足區(qū)域居民的日常生活需求地塊周邊配套—項目周邊區(qū)域現(xiàn)階段生活配套尚不完善距南陽路沿街商業(yè)較近能滿足業(yè)主的基本生活需求但部分配套設施嚴重缺乏（學校大型超市商場等）啟示—

對于現(xiàn)階段項目周邊資源配套不完善項目應建立獨立的商業(yè)來彌補區(qū)域配套的的不足在區(qū)域環(huán)境不好的情況可以考慮引進某一項資源如幼兒園超市等會增加項目在區(qū)域內的競爭優(yōu)勢

地塊定位分析第九人民醫(yī)院南陽路二小銀行州市第九人民醫(yī)院（原鄭州鐵路分局醫(yī)院）始建于1969年11月35項目可以定位于年輕化時尚化生活社區(qū)以便利的交通時尚化的生活方式為賣點項目內可增加WIFI網(wǎng)絡覆蓋時尚化的生活會所健身房等設施地塊綜合情況—項目在外部條件不足的情況下應增加項目自身的生活配套可以引進區(qū)域內較為缺乏的配套類型增加賣點地塊定位分析項目可以定位于年輕化時尚化生活社區(qū)以便利的交通時尚化的36優(yōu)勢劣勢機會威脅地塊SWOT分析地塊定位分析優(yōu)勢劣勢機會威脅地塊SWOT分析地塊定位分析37項目發(fā)展定位總結匯報完畢謝謝！地塊定位分析項目發(fā)展定位總結匯報完畢謝謝！地塊定位分析38版權聲明：本文僅供同致行內部使用，版權歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。沙口路項目調研定位報告版權聲明：沙口路項目調研定位報告39沙口路項目調研定位報告課件40宏觀經(jīng)濟分析鄭州政治地位角度—鄭州，河南省省會今河南省政治、經(jīng)濟、教育、科研、文化中心。中國中部地區(qū)重要的中心城市和國家重要的綜合交通樞紐。鄭州，地處中華腹地，九州之中，中國重要的經(jīng)濟、交通、能源、水利、通信樞紐，國家戰(zhàn)略綜合交通樞紐，母親河萬里黃河之都，河南省省會，中國建城區(qū)面積和建城區(qū)人口第十三大城市，全市總面積7446.2平方公里，人口862.65萬，是中國歷史文化名城、中國八大古都之一、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、中華人文始祖軒轅黃帝故里、世界歷史都市聯(lián)盟成員城市。鄭被譽為“中原綠城”。

全國四大經(jīng)濟區(qū)域戰(zhàn)略格局形成我國提出了西部提速東北攻堅東部保持拉動中部的發(fā)展目標在目前四大經(jīng)濟區(qū)域中鄭州位居中原經(jīng)濟區(qū)的核心位置，是溝通促進全國個經(jīng)濟區(qū)交流聯(lián)合的中樞之地是帶領中原城市崛起的龍頭城市。在新的經(jīng)濟環(huán)境下鄭州將快速進入全國經(jīng)濟發(fā)展的快車道成為連接珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)長江三角洲經(jīng)濟區(qū)華北經(jīng)濟區(qū)的中心經(jīng)濟區(qū)啟示—鄭州作為河南省省會中原經(jīng)濟區(qū)的核心城市必將得到前所未有的發(fā)展將成為中原區(qū)域的大都市其輻射范圍進一步擴大城市快速的發(fā)展對于房地產(chǎn)而言是一個利好消息也給項目帶來了更大的發(fā)展機遇宏觀經(jīng)濟分析鄭州政治地位角度—鄭州，河南省省會今河南省政治41宏觀經(jīng)濟分析政治地位—鄭州2010年至2020年將建成現(xiàn)代化國際化信息化生態(tài)化創(chuàng)新型的國家級區(qū)域中心城市城市的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場以及項目帶來了巨大的市場空間鄭州市中心城區(qū)城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路西至環(huán)城高速公路北至黃河濕地保護區(qū)南至南水北調中線一帶指沿310國道隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)鄭汴中牟組團上街滎陽組團鞏義市及沿線城鎮(zhèn)帶發(fā)展是市域經(jīng)濟聯(lián)系和城市空間拓展的主軸線兩軸南北發(fā)展軸由京廣鐵路107國道的城鎮(zhèn)構成同時與市域的東西發(fā)展帶共同構成中原城市群十字形空間結構核心啟示—鄭州一帶兩軸的發(fā)展戰(zhàn)略使鄭州的城市構架迅速拉大輻射范圍也逐漸擴大對于房地產(chǎn)而言將面對更為廣大的市場同時也帶來前所未有的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)應結合城市發(fā)展加快產(chǎn)業(yè)結構調整宏觀經(jīng)濟分析政治地位—鄭州2010年至2020年將建成現(xiàn)代化42宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2010年鄭州市GDP達到4000億元，首次躋身4000億元俱樂部，在全國地級以上城市中排名第22位仍有上升空間啟示—在“第一方陣”中，鄭州與北京、上海等城市差距還很大，也落后于第二方陣武漢的5500億元、長沙4500億元。從另一側面也說明，鄭州經(jīng)濟加速攀升的潛力巨大。在22個超過4000億元的城市當中，上海、北京、廣州三座城市的GDP超過萬億元，深圳直到南京，這14座城市的經(jīng)濟總量在5000億元以上；長沙、唐山、煙臺、東莞、鄭州這5座城市的GDP在4000億元至5000億元之間GDP4000億元”是一座城市進入全國大中城市發(fā)展第一方陣的標志，然而隨著時間的推移，如今第一方陣的門檻正變得越來越高，上海市的GDP已經(jīng)接近1.7萬億元，北京的GDP接近1.4萬億元，鄭州市的GDP尚不足其三分之一。鄭州市近幾年GDP增長一直保持在10%以上房地產(chǎn)從而能保持快速的發(fā)展宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2010年鄭州市GDP達到4000億元43宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2006年-2010年鄭州GDP與人均GDP都得到了快速的增長人均GDP不斷攀升預示著消費市場的進一步擴大

消費能力與生活品質的提升同時也對項目本身定位提出了要求鄭州市2006年-2010年GDP增長迅速已經(jīng)突破4000億元大關標志著鄭州將進入快速發(fā)展道路人均GDP的增長預示著鄭州的消費群體與消費市場不斷擴大人民消費能力的提升對生活品質的要求也會越來越高對于房地產(chǎn)而言消費者的需求已經(jīng)不再單單是簡單的滿足居住上得到滿足對房地產(chǎn)提出了更多的要求如項目形象更高的舒適度更便利的生活體驗等啟示—

從項目角度出發(fā)結合項目現(xiàn)有情況應主動迎合現(xiàn)在消費者的心理做到項目定位鮮明瞄準客戶群體有針對性的進行開發(fā)宏觀經(jīng)濟分析經(jīng)濟角度—2006年-2010年鄭州GDP與人均44宏觀經(jīng)濟分析鄭州市歷年產(chǎn)業(yè)結構近年來，鄭州市圍繞建設國家區(qū)域性中心城市、全國重要的現(xiàn)代物流商貿(mào)城市和全國著名的歷史文化名城，大力實施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，更加注重經(jīng)濟結構調整和產(chǎn)業(yè)轉型升級，著力增強產(chǎn)業(yè)競爭力。特別是2010年，我們走新型工業(yè)化道路，積極構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)結構進一步優(yōu)化。鄭州市表示，今年要建設中部區(qū)域性服務業(yè)中心城市。2011年服務業(yè)增加值要達1820億元以上,增長13.5%以上。到2020年，鄭州市服務業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重超過55%鄭州成為帶動能力強、輻射區(qū)域廣的內陸型國際物流中心、我國重要的現(xiàn)代商貿(mào)中心和中部會展產(chǎn)業(yè)龍頭城市。55%的比重意味著，將超過農(nóng)業(yè)、工業(yè)的生產(chǎn)總值總和，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。啟示—

房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)政府進行的展業(yè)結構調整大力發(fā)展服務業(yè)預示著房地產(chǎn)未來有政府的戰(zhàn)略支撐將有更大的發(fā)展對于項目而言應綜合區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結構準確項目定位產(chǎn)業(yè)結構—鄭州市第一產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的到了快速的發(fā)展政府做出大力發(fā)展服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)調整作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)起到了推動作用億元宏觀經(jīng)濟分析鄭州市歷年產(chǎn)業(yè)結構近年來，鄭州市圍繞建設國家區(qū)域45宏觀經(jīng)濟分析固定資產(chǎn)投資快速穩(wěn)定增長是經(jīng)濟持續(xù)告訴發(fā)展的重要推動力量鄭州固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的將近三分之一房地產(chǎn)建設成為新的經(jīng)濟增長點其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2432.5億元，比上年增長21.9%2010年鄭州銷售面積1151.06萬平方米銷售金額為706.54億元固定資產(chǎn)投資—2010年鄭州市固定資產(chǎn)投資額為2757億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資28%第三產(chǎn)業(yè)所占比重加大鄭州正在進行產(chǎn)業(yè)結構調整房地產(chǎn)市場應跟隨城市的產(chǎn)業(yè)調整重新定位市場啟示—固定資產(chǎn)投資的不斷加大證明鄭州市的市政基礎建設日益完善城市整體環(huán)境得到改善基礎建設和生活配套的完善使消費者對于人居環(huán)境有了更高的要求宏觀經(jīng)濟分析固定資產(chǎn)投資快速穩(wěn)定增長是經(jīng)濟持續(xù)告訴發(fā)展的重要46宏觀經(jīng)濟分析元鄭州市政府規(guī)劃通過3年時間的努力，建立較為完善的現(xiàn)代城鎮(zhèn)基礎設施和住房保障體系，人均住宅建筑面積達32平方米，50%以上的城市達到省級或國家級園林城市標準，農(nóng)村社區(qū)基礎設施基本完善。消費角度—鄭州市民隨著收入的不斷增加消費水平也逐年增長市民消費意識的轉變意味著更多的需求以及更完善的產(chǎn)品同時鄭州市人均住房面積雖然呈增長趨勢但尚不足全國平均水平市場需求量加大2010年全國城市人均住宅建筑面積約30平方米鄭州市只有28.2平方米政府規(guī)劃3年內達到32平方米政府將加大保障性住房以及商品房開發(fā)力度對于項目而言應適應市民對消費態(tài)度的轉變做到建筑與形式的升級達到品質至上的理念鄭州的快速發(fā)展的同時人民的收入與消費水平也不斷的增長2010年消費支出大占到收入的四分之三人民的消費意識逐漸被喚醒鄭州正進入快速消費時代通貨膨脹與物價上漲也是鄭州人均消費水平提升的原因但消費者手中的可支配收入不斷增加說明購買力也再不斷增加宏觀經(jīng)濟分析元鄭州市政府規(guī)劃通過3年時間的努力，建立較為完47宏觀經(jīng)濟分析人口是生產(chǎn)力和消費力的統(tǒng)一人口數(shù)量對經(jīng)濟發(fā)展的作用主要有兩點一是為經(jīng)濟增長提供必要的勞動力人口的數(shù)量直接刺激經(jīng)濟的發(fā)展二是人口的數(shù)量對衣食住行的的需求呈正比人口越多消費量越大直接影響經(jīng)濟的發(fā)展鄭州做為河南省省會862萬的人口數(shù)量為鄭州的經(jīng)濟發(fā)展起到了支撐作用同時城鎮(zhèn)化進程不斷增加也會使鄭州的人口數(shù)量加大更多人口數(shù)量意味著更多的人需要在鄭州購買房子對于房地產(chǎn)而言是快速的發(fā)展的源動力人口分析—鄭州人口不斷的增加為經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場帶來了推動作用城鎮(zhèn)化率的不斷增加預示著會有更多的人選擇在鄭州居住然而城市人口結構也再不斷的發(fā)生變化產(chǎn)品應向多元化方向發(fā)展啟示—

人口結構的不斷變化對于房地產(chǎn)而言市場細分會越來越明顯項目來說提出了更多的要求項目針對的消費者是各個階層的人還是局限性的針對某一種或幾種階層的人值得我們思考項目應結合區(qū)域情況進行合理定位宏觀經(jīng)濟分析人口是生產(chǎn)力和消費力的統(tǒng)一人口數(shù)量對經(jīng)濟發(fā)展的48宏觀經(jīng)濟分析時間政策2005年3月國八條出臺

調控上升到政治高度(老國八條)2005年9月銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托2005年10月

國稅總局重申二手房交納個稅2006年4月27日房貸利率上調

調控卷土重來2006年5月24日國六條出臺2006年5月29日國務院出臺限制套型90/70政策2006年8月19日央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率2006年8月30日建設部出臺廉租房管理實施辦法2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上調金融機構存貸款基準利率(第四次加息)2007年9月央行年內第五次加息2007年9月27日央行出臺新政

購買第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年內第九次上調存款準備金率

創(chuàng)近年歷史新高2008年1月15日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年3月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年4月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年4月25日調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年5月20日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年5月20日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008年8月14日《2008年廉租住房工作計劃》2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶2008年9月15日央行宣布從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調存款準備金率0.5%。2008年10月9日下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2008年10月30日一年期存款基準利率下調0.27個百分點2008年11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%2009年12月9日個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009年12月17日個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅2010年1月10日國務院出臺"國十一條",嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%2010年3月23日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案。2010年4月15日,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款2010年4月30日北京政府發(fā)布調控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。2011年1月14日從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年1月27日上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。2011年2月9日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0．25個百分點。2011年2月18日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年3月25日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2011年4月6日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點2011年4月21日上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。2011年5月1日開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現(xiàn)象。政策角度—05年政府參與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調控上升至政治角度開始至11年不斷出臺調控政策近一年尤為嚴厲現(xiàn)階段項目應審時度勢規(guī)避風險尋找突破點從去年初以來，一輪比一輪嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，為全國房地產(chǎn)市場帶來了諸多變數(shù)。隨著“國八條”的全面落地和房產(chǎn)稅試點的展開，房地產(chǎn)行業(yè)面臨空前嚴峻的形勢。有個別城市甚至出現(xiàn)了限價令房地產(chǎn)市場相對于2010年有所降溫受宏觀經(jīng)濟形勢和調控政策的影響，今年房地產(chǎn)市場形勢相對比較嚴峻，各開發(fā)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力，表現(xiàn)在：銷售下滑導致回款降低；銀行信貸額度減小后，開發(fā)貸款和購房者的按揭貸款更加困難；其他融資渠道仍然狹窄?？蛻衄F(xiàn)已觀望態(tài)度居多啟示—

面對現(xiàn)階段嚴峻的政策形勢政策未來發(fā)展尚不清晰項目應審時度勢迅速調整產(chǎn)品結構產(chǎn)品向多元化發(fā)展放緩開發(fā)進度尋找突破點宏觀經(jīng)濟分析時間政策2005年3月國八條出臺調控上升到政治49宏觀經(jīng)濟分析交通發(fā)展—鄭州是我國綜合性交通通信樞紐。鄭州位于全國經(jīng)濟地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用交通的建設的完善對快速拉大城市構架奠定了基礎。鄭州素有中國鐵路心臟之稱，國家綜合交通樞紐，京廣鐵路、新歐亞大陸橋隴海鐵路兩大干線在此交匯。鄭州東站鄭州擁有3個鐵路特等站：鄭州北站是亞洲作業(yè)量最大的鐵路樞紐編組站；鄭州東站是全國最大的零擔貨運站；鄭州站位于市中心，是全國最大的鐵路十字樞紐客運站之一，列車可直達國內31個省、市、自治區(qū)。新鄭州東站（鄭州高鐵火車站）于2009年6月29日開始施工，在建世界第一座、世界最大規(guī)模的設計時速350公里及以上高速鐵路十字樞紐火車站由于迅速的投資，中國高鐵網(wǎng)絡的覆蓋面積，已超過全球其他國家的總和而對于鄭州來說不僅是更方便的時間、更快捷的溝通，還有更洶涌的資金——就在這一年，由于高鐵城市帶來的機會已經(jīng)開始展現(xiàn)，大量的開發(fā)商在高鐵的作用下，開始積極探索這座中部城市的新機會鄭州市京廣路－沙口路快速通道根據(jù)工程設計，京廣路－沙口路快速通道南連繞城高速公路，北接連霍高速公路，全長25．2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長約13．5公里一期工程預計年底通車使用啟示—高鐵的運行預示著一個新時代的到來，不僅打通了省域之間的隔斷，也加速了各項經(jīng)濟要素的流動交通系統(tǒng)的不斷發(fā)展完善對于鄭州拉動經(jīng)濟起到了至關重要的作用對于項目而言面對的客戶群體將更加廣泛。京沙快速路的建設給項目的發(fā)展帶來了有力的契機成為了項目的一大優(yōu)勢宏觀經(jīng)濟分析交通發(fā)展—鄭州是我國綜合性交通通信樞紐。鄭州位于50宏觀經(jīng)濟分析鄭州歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富。軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村遺址、商城遺址等著名的鄭州旅游景點記載了她8000多年的文明史，以黃河游覽區(qū)、大河村遺址為主的黃河有中國特色文化旅游群和以少林寺、嵩山國家森林公園為主的嵩山風景名勝區(qū)給鄭州增添了無窮的魅力。鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一、中國優(yōu)秀旅游城市是中華人文始祖軒轅黃帝的故里，商朝開國君主商湯所建的亳都文化旅游—鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一文明史賦予了城市深厚的文化底蘊同時也對項目的定位提出了更高的要求少林寺世紀歡樂園黃河游覽區(qū)商朝遺址鄭州2010年全年實現(xiàn)旅游總收入509.0億元比上年增長27.6%在鄭州市占有了重要的經(jīng)濟地位旅游業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展必將促使各項城市服務設施的完善，促進市民生活與工作環(huán)境進一步改善，帶動城市經(jīng)濟的全面快速發(fā)展，使全體市民的生活品質得到進一步的提升啟示—鄭州市2010年旅游總收入509.0億元，比上年增長27.6%；其中國內旅游收入500.0億元，增長27.9%旅游在鄭州的經(jīng)濟中占有越來越重要的位置宏觀經(jīng)濟分析鄭州歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富。軒轅黃帝故51同致行思考鄭州的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的市場需求量的加大對項目是一個有力的契機項目需結合區(qū)域情況準確定位做到品質與市場的結合城市框架的拉大對房地產(chǎn)的市場細分有了更多的要求獨特的項目形象會增加項目的優(yōu)勢交通與旅游的發(fā)展也使項目有了更多的文化底蘊現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)進行的市場經(jīng)濟調控使消費者大多持觀望態(tài)度項目應延長開發(fā)周期產(chǎn)品向多元化發(fā)展瞄準客戶群體鄭州宏觀經(jīng)濟對項目的影響以及啟示現(xiàn)鄭州房地產(chǎn)形勢對于項目有推動也有限制項目需結合區(qū)域性質進行定位同致行思考鄭州的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的市場需求量的加大對項目是一52項目位于沙口路農(nóng)業(yè)路交匯處屬于金水區(qū)是老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)展中區(qū)域

項目周邊交通便利可快速直達其他區(qū)域隨著區(qū)域城市化建設的不斷完善對項目的品質和定位有了更高的要求金水區(qū)是省委、省政府所在地，是河南省政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心地區(qū)。轄區(qū)經(jīng)濟繁榮，金融、證券、商品交易所、保險機構齊全，是國內各大銀行駐豫總部所在地；轄區(qū)內有亞洲最大的鐵路運輸編組站—鄭州北站，縱貫全國南北的京珠高速與橫跨東西的連霍高速在區(qū)內交匯；轄區(qū)匯集了中央部委和省、市所屬大中專院校、科研機構128家，市區(qū)中學35所，小學75所，是國家科技進步先進區(qū)和國家基礎教育課程改革實驗區(qū)；省、市、區(qū)三級醫(yī)療機構344家，醫(yī)療事業(yè)蓬勃發(fā)展；轄區(qū)星級賓館、綜合商場、特色餐飲、休閑娛樂星羅棋布，水電氣暖設施配套齊全金水區(qū)的商業(yè)布局將重點規(guī)劃和精心打造貫穿轄區(qū)南北的花園路商業(yè)景觀大道、經(jīng)三路商業(yè)景觀大道和鄭花北路汽車銷售景觀大道；重點規(guī)劃和建設花園路中段、北段，農(nóng)業(yè)路東段、東風路西段、金水路東段等大型區(qū)域性商業(yè)中心；規(guī)劃建設花園路、緯四路等10個區(qū)級商業(yè)中心；規(guī)劃和建設數(shù)十個居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點和若干批發(fā)交易市場；統(tǒng)一規(guī)劃和建設15~20條商業(yè)特色街。本案農(nóng)業(yè)路沙口路西區(qū)老城區(qū)鄭東新城區(qū)老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)展中區(qū)域中心城區(qū)啟示—

隨著區(qū)域城市化建設的更新人居環(huán)境的改善區(qū)域的價值也在不斷提高在區(qū)域性質轉變的進程中對項目的形象定位品質提出了更高的要求區(qū)域的價值也促進了項目的發(fā)展區(qū)域市場分析項目位于沙口路農(nóng)業(yè)路交匯處屬于金水區(qū)是老城區(qū)向新城區(qū)轉換的發(fā)53花園路商圈碧沙崗商圈二七商圈本案南陽路商圈區(qū)域定位—項目位于南陽路商圈邊緣項目周邊交通便利可快速直達其他區(qū)域隨著南陽路商圈的輻射力度增大對項目自身及周邊的發(fā)展起到了推動的作用區(qū)域市場分析南陽路區(qū)域的樓市強調進一步提高房地產(chǎn)質量和生活品位，以營造舒適、便利的居住環(huán)境，引領符合時代要求的先進生活方式為目的。南陽路樓市將以一個全新的居住板塊正式列入鄭州地產(chǎn)大勢的核心區(qū)域項目地址位于南陽路商圈的邊緣位置周邊配套與商業(yè)尚不完善但項目位置距其他商圈距離不遠且交通便利可快速直達現(xiàn)階段區(qū)域位置上并不具有優(yōu)勢相比鄭州市現(xiàn)有已成熟的商圈南陽路商圈是一個正在興起的商圈南陽路區(qū)域居住人數(shù)較多現(xiàn)階段尚沒有大型商業(yè)區(qū)域不能滿足區(qū)域居民的購物休閑娛樂的需求隨著越來越多的商家關注到此區(qū)域的發(fā)展與潛力正逐漸形成有一個綜合性的商業(yè)區(qū)域啟示—

對于項目而言現(xiàn)階段生活商業(yè)配套較不完善需要有滿足項目住戶的商業(yè)生活配套項目體量較小并不具備發(fā)展大型商業(yè)的條件建議發(fā)展能基本滿足項目需求的小體量商業(yè)花園路商圈碧沙崗商圈二七商圈本案南陽路商圈區(qū)域定位—項目位于54區(qū)域市場分析本案華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城正商明鉆晶華城九龍城物華國際漢飛金沙國際怡豐新都匯建業(yè)壹號城邦區(qū)域競爭情況—位于項目周邊樓盤并不密集競爭范圍較廣由于區(qū)域位置相隔較遠出現(xiàn)了差異化競爭由右圖可以看出競爭樓盤較為分散從區(qū)域環(huán)境周邊配套來看并不相同各樓盤所面臨的情況也各部相同因此出現(xiàn)了差異化的競爭形成價格差異化的組團8000以上7000以上6000以上藍色組團價格在6000以上區(qū)域位置較為偏遠經(jīng)濟發(fā)展不夠區(qū)域客戶的購買力不強屬于基本滿足居住需求的區(qū)域黃色組團