某商業(yè)項目定位咨詢報告課件

協(xié)信TOWN城5號地塊

商業(yè)定位報告北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司協(xié)信TOWN城5號地塊

商業(yè)定位報告北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司1目錄定位分析思路客群定位業(yè)態(tài)分析規(guī)模分析項目商業(yè)定位項目主題定位目錄定位分析思路2項目定位規(guī)劃分析思路項目定位規(guī)劃分析思路3定位思路:通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析,對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目規(guī)模、主題概念等進(jìn)行論證分析。

定位規(guī)模業(yè)態(tài)組合主題規(guī)劃定位思路:通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析,對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、4

定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境調(diào)查市場環(huán)境分析和商業(yè)環(huán)境分析各商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)要求市場調(diào)研重點是測定項目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟支撐力、宏觀發(fā)展空間和微觀商業(yè)環(huán)境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內(nèi)消費者的構(gòu)成、市場潛力、客源途經(jīng)及流動量、經(jīng)濟特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業(yè)定位，錯位經(jīng)營提供依據(jù)。也為推算賣場規(guī)模提供數(shù)據(jù)支撐。根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關(guān)的商業(yè)項目分析，得出各模式商業(yè)和與項目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論目的：對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而確定項目經(jīng)營的商業(yè)立地評價、定位主題概念，賣場規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計劃。根據(jù)以上的分析結(jié)論，進(jìn)行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業(yè)規(guī)劃和各業(yè)態(tài)對物業(yè)設(shè)施的商業(yè)需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。

定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商5項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業(yè)態(tài)設(shè)置、規(guī)模及定位產(chǎn)生直接影響項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業(yè)態(tài)設(shè)置、規(guī)模及定位產(chǎn)生6特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠(yuǎn)的觀音橋商圈對項目區(qū)域消費外流造成強力影響;觀音橋商圈以百貨、超市、時尚市場、購物中心等全業(yè)態(tài)的形式吸納了渝北區(qū)16%的居民、以及項目區(qū)域90%的居民前往消費。特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠(yuǎn)的觀音橋商圈對項目7項目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會對本項目的全天候經(jīng)營帶來影響，造成消費的時段不均衡；項目周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費特點雖其工作性質(zhì)而定，即一部分人周一至周五全天在外進(jìn)行商務(wù)消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；項目泛周邊區(qū)域有大量一般收入居民，項目定位應(yīng)考慮這一客群。項目商圈特征2-居住功能為主的消費特征項目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會對本項目的8項目區(qū)域商業(yè)中心性指標(biāo)項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標(biāo)0.581.113.822.451.87渝北區(qū)商業(yè)中心性指標(biāo)為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區(qū)比較偏低，項目周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，發(fā)展?jié)摿艽?。本項目是?dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項目的商業(yè)價值。項目商圈特征3-區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施不足項目區(qū)域商業(yè)中心性指標(biāo)重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人9項目主要集客區(qū)域集中在項目沿金開大道1-3公里的區(qū)域。項目往南3公里以遠(yuǎn)的消費群體將被觀音橋商圈所吸納。項目商圈特征4-核心商圈范圍受局限項目主要集客區(qū)域集中在項目沿金開大道1-3公里的區(qū)域。項目10便利的交通將商圈延金開大道向外延展擴大了商圈輻射范圍。項目處于北部新區(qū)的交通入口處，金開大道城市主干路、次干路，輻射商圈范圍將近10平方公里，生活著20萬居民;可輻射江北新區(qū)八大生活組團。5號地塊四邊臨路，通達(dá)性好、可視性好，具有優(yōu)良的商業(yè)立地條件。項目商圈特征5-輻射商圈延展性好項目商圈特征5-輻射商圈延展性好11項目周邊高檔社區(qū)居住人群項目輻射區(qū)域普通社區(qū)居民金開快速路過往客流項目目標(biāo)客群項目商圈特征-消費者特征項目周邊高檔社區(qū)居住人群項目項目商圈特征-消費者特征12項目總體特征分析：立地環(huán)境評價商業(yè)空白較大，商業(yè)中心指標(biāo)較低，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。周邊地產(chǎn)項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業(yè)項目較少，招商難度較低。尚有待開發(fā)的空白地段優(yōu)勢劣勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業(yè)項目少，需要獨立支持商業(yè)氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現(xiàn)部分消費外流及截流的現(xiàn)象。目前人流量較少。周邊集合了富人區(qū)和大眾區(qū)，客層復(fù)雜項目總體特征分析：立地環(huán)境評價13項目定位分析誰是目標(biāo)消費者，他們?yōu)槭裁吹巾椖縼?？項目定位分析誰是目標(biāo)消費者，他們?yōu)槭裁吹巾椖縼恚?4項目周邊消費者需要什么？項目目標(biāo)消費者商圈內(nèi)擁有區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的消費群體消費習(xí)慣確定需求的業(yè)態(tài)：人們的消費習(xí)慣證明基本生活需求消費通常在居住地周邊1公里范圍內(nèi)解決。目前在這個區(qū)域內(nèi)尚沒有這樣的大中型商業(yè),.是一個亟待開發(fā)的“真空”地帶。項目周邊消費者需要什么？項目目標(biāo)消費者15項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業(yè)態(tài)：人們的消費習(xí)慣證明各種消費可在不同的區(qū)域完成，居住功能為主的商業(yè)是滿足居民的基本生活需求的定位；消費者的基本生活消費通常在居住地周邊1公里范圍內(nèi)解決。項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業(yè)態(tài)：16項目業(yè)態(tài)定位分析-“圍欄效應(yīng)”“圍欄效應(yīng)”指由于消費者消費的特征導(dǎo)致的不易外流的消費業(yè)態(tài)及其效益.從消費習(xí)慣而言,基本生活消費通常是在居住地周邊1-3公里范圍內(nèi)活動,便利是第一需求,即使臨近其他商圈有強大的吸引力,這類需求的大部分也會留在本商圈內(nèi)不會流失,當(dāng)然核心商圈內(nèi)必須有滿足這類需求的商業(yè)設(shè)施,項目目前為以城市邊緣居住功能為主的立地環(huán)境中;都市中心消費和城市邊緣消費呈現(xiàn)不同的特點，研究表明居住在城市邊緣的消費者的消費特征為：居住地消費需求主要為基本生活消費、及食品、日用品、休閑健身消費、娛樂消費，而非奢侈品零售品牌消費。滯留在項目周邊的基本生活消費需求(在居住地1-3公里范圍內(nèi)的消費)超市類家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(為352.7元,年增長13.7%,)服務(wù)類(人均教育文化娛樂服務(wù)類支出為307.4元，同比增長11.4%)家居\家電類(09年人均家電消費300元)非商務(wù)餐飲一部分服飾消費健身類項目業(yè)態(tài)定位分析-“圍欄效應(yīng)”“圍欄效應(yīng)”指由于消費者消17外流消費對本項目規(guī)模及業(yè)態(tài)的的影響外流的消費高端百貨:服飾類\奢侈品類\商務(wù)類等消費外流商務(wù)餐飲商務(wù)娛樂……外流消費對本項目規(guī)模及業(yè)態(tài)的的影響外流的消費18渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷售額計算，渝北區(qū)每年就此流失16.5個億；該商圈對渝北區(qū)消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展的滯后及地理距離上的便利性；項目商圈消費流失渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷19消費者構(gòu)成對業(yè)態(tài)設(shè)置的影響消費群體對業(yè)態(tài)的影響高端居住人群的消費特征頻度低;客單價高高端職業(yè)經(jīng)理人在外消費特征商務(wù)消費、品牌消費不在居住地高端職業(yè)經(jīng)理家庭消費特征周末消費特征白領(lǐng)消費特征消費者構(gòu)成對業(yè)態(tài)設(shè)置的影響消費群體對業(yè)態(tài)的影響20基本生活需求的業(yè)態(tài)超市業(yè)態(tài)家電業(yè)態(tài)家居業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)態(tài)休閑業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)娛樂業(yè)態(tài)基本生活需求的業(yè)態(tài)超市業(yè)態(tài)21項目業(yè)態(tài)規(guī)模分析

根據(jù)商圈特征和消費者特征對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)進(jìn)行梳理分析

核心和輻射商圈內(nèi)的居民數(shù)量、人均消費、總的購買力和各業(yè)態(tài)平效等關(guān)系可得出：

本項目的理想開發(fā)規(guī)模以3.5萬平方米為宜。

項目業(yè)態(tài)規(guī)模分析

根據(jù)商圈特征和消費者特征對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)22項目規(guī)模推算基本思路與依據(jù)計算項目地商圈的全部購買力計算能夠滯留在項目地的商圈購買力基本生活類消費在居住地核心商圈的消費；該類消費購買力計算。項目生活購物消費型的商圈輻射力；外流消費的估算項目規(guī)模周邊人口規(guī)模周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口消費特征輻射人口各業(yè)態(tài)平效項目規(guī)模推算基本思路與依據(jù)計算項目地商圈的全部購買力項目規(guī)模23項目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析超市業(yè)態(tài)規(guī)模家電業(yè)態(tài)規(guī)模家居業(yè)態(tài)規(guī)模服務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)模休閑業(yè)態(tài)規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)規(guī)模娛樂業(yè)態(tài)規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模的確定取決于商圈內(nèi)消費者在不同業(yè)態(tài)的消費力、吸引力以及不同業(yè)態(tài)的平效等因素。項目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析超市業(yè)態(tài)規(guī)模24商圈人口對項目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響北部新區(qū)轄4個鎮(zhèn)：下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)，人口9.6萬。七大居住組團

商圈人口對項目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響北部新區(qū)轄4個鎮(zhèn)：下轄人和25核心及輻射商圈人口規(guī)模項目地位于北部新區(qū)金開大道處,沿線3個街道行政轄區(qū)由于交通便利鴛鴦街道總?cè)丝?萬余，常住人口1.4萬。人和街道人口2.1321萬翠云街道常駐人口2.4萬人，流動人口約3萬人。天宮殿街道在籍總?cè)丝?1544人大竹林街道總?cè)丝?.9萬余人渝州路街道常住人口3萬石橋鋪街道總?cè)丝?2萬人禮嘉鎮(zhèn)總?cè)丝?.3萬人項目商業(yè)以3萬社區(qū)消費人口為依托，輻射周邊近十幾萬人群.核心及輻射商圈人口規(guī)模項目地位于北部新區(qū)金開大道26商圈潛在購買力對項目規(guī)模的影響商圈BusinessCircle(BC)潛在購買力PotentialPurchasingPower1級商圈Grand1BC28,000人×1，5708元=4.39億元

28,000ppl×1，5708Yuan=4.39hundredmillion2級商圈Grand2BC100,000人×1，5708元=15億元

660,000ppl×1，5708Yuan=103.7hundredmillionYuan合計Total1級商圈+2級商圈=20億元

Grand1BC+Grand2BC=20hundredmillionYa項目地人均年消費額及項目地居住人口之乘積為潛在購買力.分別核心商圈和輻射商圈范圍內(nèi)的購買力計算商圈潛在購買力對項目規(guī)模的影響商圈潛在購買力1級商圈G27不同消費客層消費特征對用業(yè)態(tài)的影響

高收入家庭消費特征生活在高檔社區(qū)的居民具有品質(zhì)生活的追求和明顯高于普通居民的購買力水平。高檔社區(qū)已經(jīng)成為高端消費者聚集區(qū)。高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3倍；統(tǒng)計結(jié)果顯示:高收入家庭消費額是社會平均消費水平的2-3倍;高收入家庭食品方面消費水平與普通收入家庭的食品消費占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費占消費總支出的比例為34.2%，中高收入家庭食品消費占消費總支出的比例(36.6%)，但消費金額是普通家庭的3倍；外出就餐的比例達(dá)到56.6%。在休閑娛樂這類享受型的服務(wù)消費領(lǐng)域高收入家庭有較多的費用支出.重慶受調(diào)查的城鎮(zhèn)最高收入家庭的月人均消費支出2121.4元，這是城鎮(zhèn)最低收入家庭人均消費支出的4.06倍。

不同消費客層消費特征對用業(yè)態(tài)的影響

高收入家庭消費特征28居民基本消費特征對項目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響生存型消費(包括食品和衣著類)的比重約占到消費總支出的40.9%，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地1公里范圍內(nèi)。超市業(yè)態(tài)面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業(yè)態(tài)的規(guī)模食品、日用品、家電業(yè)態(tài)是居民在駐地周邊解決的消費業(yè)態(tài)居民基本消費特征對項目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響生存型消費(包括食品和衣29各業(yè)態(tài)消費基本數(shù)據(jù)購物類衣著1600元家庭設(shè)備用品1000元雜項商品380元服務(wù)類

2009年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費支出2900元，同比增長12.4%;文化教育類人均教育文化娛樂支出1200元,其中:文化娛樂服務(wù)32.8%;教育支出34.2%文化娛樂產(chǎn)品占33.0%餐飲類重慶餐飲人均年消費支出1322元,高端客群消費是這一數(shù)字的3倍.醫(yī)療保健類人均醫(yī)療保健支出為1200元各業(yè)態(tài)消費基本數(shù)據(jù)購物類30業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效31業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效32客層結(jié)構(gòu)與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層,不同客層的基本生活消費結(jié)構(gòu)沒有太大差距,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現(xiàn)較大差距,故我們在推算項目各業(yè)態(tài)規(guī)模時主要參照各業(yè)態(tài)平均消費水平和高端消費水平的折中.客層結(jié)構(gòu)與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響本項目的客群特征為以核心商33蘭徹斯特份額法則-項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算目標(biāo)份額份額名稱在競爭市場中份額的意義74%獨占的條件份額（上限目標(biāo)值）達(dá)到73.9%以上份額與競爭者數(shù)量無關(guān)而形成獨占狀態(tài)，地位屬于絕對安全42%相對的安定份額（安定目標(biāo)值）達(dá)到41.7%以上份額在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31%優(yōu)位份額（首位目標(biāo)值）達(dá)到30.8%以上份額首位的座位相對優(yōu)越、安定。26%頂端份額（下限目標(biāo)值）達(dá)到26.1%以上份額從開始的平均狀態(tài)脫離，可以占據(jù)有利的地位。19%并列的上位份額（上位目標(biāo)值）達(dá)到19.3%以上份額在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進(jìn)的份額，展開競爭。15%優(yōu)位份額（繁盛店目標(biāo)值）達(dá)到15.1%以上份額是繁盛店的目標(biāo)份額，作為地域的第二位的店而存在。13%生存份額（生存目標(biāo)值）達(dá)到12.8%以上份額在份額競爭中生存的最低份額。11%市場的影響份額（影響目標(biāo)值）達(dá)到10.9%以上份額店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7%競爭存在份額（存在目標(biāo)值）達(dá)到6.8%以上份額才被認(rèn)為可以作為競爭者而存在。但在占有10.9%之前，對于市場沒有影響力。3%市場橋頭堡份額（據(jù)點目標(biāo)值）達(dá)到2.8%以上份額被認(rèn)為作為競爭者而存在。超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于“相對安全份額”的區(qū)間，可以得到42%的份額。服務(wù)類：蘭徹斯特份額法則-項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算目標(biāo)份額名稱在競爭34項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%5000～6700在外用餐費50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016%

3800～4400電器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,250～3,000合計-項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年35項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）服務(wù)28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%750～1000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007%

1500～2200日用購物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00%

3700～4,900總合計-項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年36城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析案例郊區(qū)型-北京永旺購物中心郊區(qū)型-北京高檔居住區(qū)特征:購物的比例降低、增加餐飲\服務(wù)和休閑的比例。城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析案例37郊區(qū)型購物中心-北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。購物業(yè)態(tài)超市：30%次主力店：10%專賣店：25%餐飲：25%服務(wù)：10%郊區(qū)型購物中心-北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析主要客群為38郊區(qū)型社區(qū)購物中心-北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析項目位于北京中央別墅區(qū)，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區(qū)的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區(qū)，吸引了一批專程駕車到此消費的人。郊區(qū)型社區(qū)購物中心-北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析項目位于北39項目業(yè)態(tài)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)普通消費者和過生日消費者對基本生活的超市類業(yè)態(tài)實有個體需求的；項目區(qū)域是一個品質(zhì)住宅高增長的區(qū)域，與住房新居服務(wù)的關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)家居、家電類是需求旺盛的業(yè)態(tài)；由于項目的地理位置是進(jìn)入北部新區(qū)的交通隘口，與北部新區(qū)的七大組團形成便利的交通聯(lián)系，除了社區(qū)商業(yè)所具有的業(yè)態(tài)功能外，增加了餐飲、影院等集客力強的業(yè)態(tài)，這對未來提升賣場銷售額及物業(yè)租金具有積極意義；影院及餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置的意義還在于產(chǎn)生更多的人流形成區(qū)域商業(yè)中心的磁力，帶動TOWN城5號社區(qū)街鋪底商的經(jīng)營。項目業(yè)態(tài)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)普通消費者和過生日消費者對基本生活的超40項目規(guī)模中遠(yuǎn)期預(yù)估項目規(guī)模中遠(yuǎn)期預(yù)估41商業(yè)規(guī)模的近期與中期預(yù)測未來由于商圈內(nèi)人口的增長直接影響著項目將來的消費支撐力增長。

影響未來人口增長的因素有周邊居民入住率逐年提升；渝北區(qū)正由城郊型經(jīng)濟向城市型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變將對項目規(guī)模帶來擴展需求影響；城鎮(zhèn)人口每年正以3萬多人的速度增長商業(yè)規(guī)模的近期與中期預(yù)測未來由于商圈內(nèi)人口的增長直接影響著項42人口社會增長率對項目未來規(guī)模的影響渝北區(qū)的人口社會增長率（5.86‰），目前較多的新型樓盤的建設(shè)開發(fā)必將在未來幾年里人口會急劇的增加。城市化進(jìn)程加快，城市化率從5年前的24.4%提高到62.9%，近年來重慶主城向北拓展的趨勢十分明顯。據(jù)規(guī)劃局測算，未來10年渝北將新增100萬城市人口人口社會增長率對項目未來規(guī)模的影響渝北區(qū)的人口社會增長率（543城市化水平對項目規(guī)模的影響到2012年，北部新區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到70平方公里以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%,城市化率的提高對項目規(guī)模及項目業(yè)態(tài)的調(diào)整都會產(chǎn)生正面影響,城市化水平對項目規(guī)模的影響到2012年，北部新區(qū)建成區(qū)面積將44項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標(biāo)0.581.113.822.451.87渝北區(qū)商業(yè)中心性指標(biāo)為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區(qū)比較偏低，項目周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，發(fā)展?jié)摿艽?。本項目是?dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項目的商業(yè)價值。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)商業(yè)中心性指標(biāo)底,項目似有發(fā)展空間,但未來其他居住組團的商業(yè)會擠壓這一空間重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,45結(jié)論開業(yè)前后若干年內(nèi)商圈內(nèi)還將出現(xiàn)居住人口增加的趨勢，這一部分增量將導(dǎo)致商業(yè)規(guī)?？蓴U大的可能性；在項目的二級輻射商圈近年還會出現(xiàn)若干社區(qū)型商業(yè)，會抵消區(qū)域內(nèi)人口增長帶來的購買力增長；兩者相抵，3.5萬平方米應(yīng)該是一個在相當(dāng)時期適宜的規(guī)模。結(jié)論開業(yè)前后若干年內(nèi)商圈內(nèi)還將出現(xiàn)居住人口增加的趨勢，這一部46項目主題定位項目主題定位47家世界XIEXINTOWNCENTER家世界XIEXINTOWNCENTER48項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER

而代表承擔(dān)著“城市客廳”功能的集中式商業(yè)”家世界“將是本項目的定位.

建立為周邊高檔社區(qū)和過往客流提供高品質(zhì)情趣生活的全方位服務(wù)的新生活方式中心:項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER49項目零售

業(yè)態(tài)定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在市區(qū)傳統(tǒng)商圈發(fā)生；購物消費主要體現(xiàn)在保證其日?；旧钚枨蠹捌淦焚|(zhì)實現(xiàn)上。故購物業(yè)態(tài)方面應(yīng)該配備精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。傳統(tǒng)商圈購物中心項目商業(yè)中心零售業(yè)態(tài)零售業(yè)種精品超市大賣場GMS精品百貨店奢侈品生活特性店屈臣氏日化品超市LIFESTYLECENTER特征項目零售

業(yè)態(tài)定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在50精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超市。以銷售進(jìn)口商品和高檔食品日用化妝品、高品質(zhì)生鮮類食品等以及天然無農(nóng)藥公害的蔬菜、水果和來自當(dāng)?shù)剞r(nóng)場的綠葉蔬菜、天然野生海鮮產(chǎn)品、上等肉類、以新鮮、健康、驚喜、價值為理念。選址為高檔社區(qū)集聚地。

Olé（華潤高端精品超市）BHGMarketPlace（北京華聯(lián)精品超市）百佳高端超市品牌“international”和記黃埔旗下的Taste精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超51處處體現(xiàn)新休閑生活方式的商業(yè)LIFESTYLE超市處處體現(xiàn)新休閑生活方式的商業(yè)LIFESTYLE超市52多元化生活特性店鋪集合創(chuàng)造情趣消費……….家居店廚具店香薰店墻飾店巧克力店冰激凌店親子游樂教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店……….LIFESTYLECENTER特征多元化生活特性店鋪集合創(chuàng)造情趣消費……….家居店廚具店香薰店53非購物類業(yè)態(tài)比例增大非購物業(yè)態(tài)占比提高LIFESTYLECENTER特征非購物類業(yè)態(tài)比例增大非購物業(yè)態(tài)占比提高LIFESTYLEC54LIFESTYLECENTER的環(huán)境特征自然\清馨\休閑LIFESTYLECENTER的環(huán)境特征自然\清馨\休閑55項目主題定位Leisure&DiningPark中國首家休閑景觀型購物中心室內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境營造

項目主題定位Leisure&DiningPark56LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑57封閉建筑體和室外步行街結(jié)合,穿插自然景觀.封閉建筑體和室外步行街結(jié)合,穿插自然景觀.58宜人的室內(nèi)步行街宜人的室內(nèi)步行街59室內(nèi)設(shè)計室外化室內(nèi)設(shè)計室外化60某商業(yè)項目定位咨詢報告課件61室內(nèi)景觀化室內(nèi)景觀化62室內(nèi)公共空間的自然生態(tài)環(huán)境室內(nèi)公共空間的自然生態(tài)環(huán)境63店鋪規(guī)劃LIFESTYLECENTER店鋪規(guī)劃LIFESTYLECENTER64

業(yè)種面積分配表封閉MALL

室內(nèi)步行街內(nèi)主要布置購物\服務(wù)業(yè)態(tài),其業(yè)種配置為：精品店、金融、個人護理店、影樓、中西式快餐等.業(yè)態(tài)業(yè)種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店320025.60%租、售電器200016.00%租個人護理店8006.40%租金融200016.00%售郵電2001.60%售家政中心500.40%租寵物醫(yī)院1000.80%租電信中心6004.80%售票務(wù)中心、速遞公司500.40%租影樓寫真10008.00%租、售中西式快餐250020.00%租總計12500100.00%-

業(yè)種面積分配表封閉MALL

面積

（平方米）占比合作方65

業(yè)態(tài)業(yè)種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店300024.00%租健身中心200016.00%租網(wǎng)吧8006.40%租時尚書城3002.40%租美容、美發(fā)、美體中心4003.20%租封閉MALL業(yè)種面積分配表特色餐飲600048.00%租餐飲區(qū)總計12500100.00%-

面積

（平方米）占比合作方式生活特性店300024.066

業(yè)態(tài)面積分配表

超市6000㎡\電器連鎖2000-3000㎡

生活特性店6000,金融、個人護理店、影樓、中西式快餐;合計12500㎡休閑:健身中心、網(wǎng)吧、時尚書城、美容美發(fā)、美體中心;合計9500㎡

娛樂:影城5000㎡、

特色餐飲:6000㎡

共:36000㎡

業(yè)態(tài)面積分配表超市6000㎡\電器連鎖2000-367各業(yè)態(tài)設(shè)計要求本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑整體需求：樓層層高：◆超市BIF不低于5.5米，

1F不低于4.8米，

2F不低于4.8米。

影院三層局部挑空不低于8米，

柱網(wǎng)開間8.4×8.4米以上

餐飲需考慮上下水（冷、熱水），污水排放、生化處理裝置。

其他要求：通訊設(shè)施、中央空調(diào)。各業(yè)態(tài)設(shè)計要求本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑整體需求：68年收益(租金)測算租金是根據(jù)重慶市非中心商業(yè)區(qū)和常規(guī)業(yè)態(tài)目前的租金水平確定的,中小店鋪年遞增的幅度高于主力店的增幅,10年內(nèi)至少增幅20%(如果項目經(jīng)營管理水平高,三年后租金每年遞增5%%都是可能的)年收益(租金)測算租金是根據(jù)重慶市非中心商業(yè)區(qū)和常規(guī)業(yè)態(tài)目前69

租金收益—方案1(全租賃)樓層/項目商業(yè)建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店（套內(nèi)面積）電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑金融娛樂健身影城業(yè)態(tài)均價———0.9521.51.8351.2保底+提成天數(shù)/年———365365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,000000000001F12,5000.659,10002,0802,0002,5005202,0002,000002F12,5000.6510,92501,95006,000097502,00003F5,0000.655,000000000005,000面積合計36,000—31,0256,0004,0302,0008,5005202,9752,0002,0005,000租金小計1,971,0007,354,7501,460,0004,653,750341,6403,257,6253,650,000876,0001,000,000年租金合計24,564,7651、精品店和小面積配套按套內(nèi)面積核算租金，2、超市、電器、金融、娛樂健身，大型餐飲按建筑面核算租金。3、影城按保底加提成（一般按銷售額的5%-10%）單位：元（人民幣)

租金收益—方案1(全租賃)樓層/項目商業(yè)建面1-公攤率70

租金收益—方案2（部分銷售部分租賃）1、本方案按售出5000平方米面積測算：年租金總額將變?yōu)?7,429,015.2、建議從以下業(yè)態(tài)中選擇出售面積：餐飲8500平方米，金融2000平方米，郵電200平方米，電信中心600平方米.3、其余部分由于對商業(yè)整體經(jīng)營有利害關(guān)系,不建議出售.樓層/項目商業(yè)建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑娛樂健身影城業(yè)態(tài)均價———0.9521.51.831.2保底+提成天數(shù)/年———365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,00000000001F12,5000.656,87006502,0002,5005201,200002F12,5000.6510,92501,95006,00009752,00003F5,0000.655,00000000005,000面積合計36,000—28,7956,0002,6002,0008,5005202,1752,0005,000租金小計1,971,0004,745,0001,460,0004,653,750341,6402,381,625876,0001,000,000年租金合計17,429,015單位：元（人民幣)

租金收益—方案2（部分銷售部分租賃）1、本方案按售出571租金收益測算小結(jié)全部出租方案測算：年租金合計2,457萬元+影城票房收入提成5%-10

銷售5000平方米,剩余部分出租方案測算:年租金合計1,743萬元+影城票房收入提成5%-10不含物業(yè)管理費

租金收益測算小結(jié)全部出租方案測算：72某商業(yè)項目定位咨詢報告課件73協(xié)信TOWN城5號地塊

商業(yè)定位報告北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司協(xié)信TOWN城5號地塊

商業(yè)定位報告北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司74目錄定位分析思路客群定位業(yè)態(tài)分析規(guī)模分析項目商業(yè)定位項目主題定位目錄定位分析思路75項目定位規(guī)劃分析思路項目定位規(guī)劃分析思路76定位思路:通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析,對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目規(guī)模、主題概念等進(jìn)行論證分析。

定位規(guī)模業(yè)態(tài)組合主題規(guī)劃定位思路:通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析,對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、77

定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境調(diào)查市場環(huán)境分析和商業(yè)環(huán)境分析各商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)要求市場調(diào)研重點是測定項目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟支撐力、宏觀發(fā)展空間和微觀商業(yè)環(huán)境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內(nèi)消費者的構(gòu)成、市場潛力、客源途經(jīng)及流動量、經(jīng)濟特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業(yè)定位，錯位經(jīng)營提供依據(jù)。也為推算賣場規(guī)模提供數(shù)據(jù)支撐。根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關(guān)的商業(yè)項目分析，得出各模式商業(yè)和與項目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論目的：對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而確定項目經(jīng)營的商業(yè)立地評價、定位主題概念，賣場規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計劃。根據(jù)以上的分析結(jié)論，進(jìn)行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業(yè)規(guī)劃和各業(yè)態(tài)對物業(yè)設(shè)施的商業(yè)需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。

定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商78項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業(yè)態(tài)設(shè)置、規(guī)模及定位產(chǎn)生直接影響項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業(yè)態(tài)設(shè)置、規(guī)模及定位產(chǎn)生79特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠(yuǎn)的觀音橋商圈對項目區(qū)域消費外流造成強力影響;觀音橋商圈以百貨、超市、時尚市場、購物中心等全業(yè)態(tài)的形式吸納了渝北區(qū)16%的居民、以及項目區(qū)域90%的居民前往消費。特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠(yuǎn)的觀音橋商圈對項目80項目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會對本項目的全天候經(jīng)營帶來影響，造成消費的時段不均衡；項目周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費特點雖其工作性質(zhì)而定，即一部分人周一至周五全天在外進(jìn)行商務(wù)消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；項目泛周邊區(qū)域有大量一般收入居民，項目定位應(yīng)考慮這一客群。項目商圈特征2-居住功能為主的消費特征項目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會對本項目的81項目區(qū)域商業(yè)中心性指標(biāo)項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標(biāo)0.581.113.822.451.87渝北區(qū)商業(yè)中心性指標(biāo)為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區(qū)比較偏低，項目周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，發(fā)展?jié)摿艽?。本項目是?dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項目的商業(yè)價值。項目商圈特征3-區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施不足項目區(qū)域商業(yè)中心性指標(biāo)重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人82項目主要集客區(qū)域集中在項目沿金開大道1-3公里的區(qū)域。項目往南3公里以遠(yuǎn)的消費群體將被觀音橋商圈所吸納。項目商圈特征4-核心商圈范圍受局限項目主要集客區(qū)域集中在項目沿金開大道1-3公里的區(qū)域。項目83便利的交通將商圈延金開大道向外延展擴大了商圈輻射范圍。項目處于北部新區(qū)的交通入口處，金開大道城市主干路、次干路，輻射商圈范圍將近10平方公里，生活著20萬居民;可輻射江北新區(qū)八大生活組團。5號地塊四邊臨路，通達(dá)性好、可視性好，具有優(yōu)良的商業(yè)立地條件。項目商圈特征5-輻射商圈延展性好項目商圈特征5-輻射商圈延展性好84項目周邊高檔社區(qū)居住人群項目輻射區(qū)域普通社區(qū)居民金開快速路過往客流項目目標(biāo)客群項目商圈特征-消費者特征項目周邊高檔社區(qū)居住人群項目項目商圈特征-消費者特征85項目總體特征分析：立地環(huán)境評價商業(yè)空白較大，商業(yè)中心指標(biāo)較低，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。周邊地產(chǎn)項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業(yè)項目較少，招商難度較低。尚有待開發(fā)的空白地段優(yōu)勢劣勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業(yè)項目少，需要獨立支持商業(yè)氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現(xiàn)部分消費外流及截流的現(xiàn)象。目前人流量較少。周邊集合了富人區(qū)和大眾區(qū)，客層復(fù)雜項目總體特征分析：立地環(huán)境評價86項目定位分析誰是目標(biāo)消費者，他們?yōu)槭裁吹巾椖縼?？項目定位分析誰是目標(biāo)消費者，他們?yōu)槭裁吹巾椖縼恚?7項目周邊消費者需要什么？項目目標(biāo)消費者商圈內(nèi)擁有區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的消費群體消費習(xí)慣確定需求的業(yè)態(tài)：人們的消費習(xí)慣證明基本生活需求消費通常在居住地周邊1公里范圍內(nèi)解決。目前在這個區(qū)域內(nèi)尚沒有這樣的大中型商業(yè),.是一個亟待開發(fā)的“真空”地帶。項目周邊消費者需要什么？項目目標(biāo)消費者88項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業(yè)態(tài)：人們的消費習(xí)慣證明各種消費可在不同的區(qū)域完成，居住功能為主的商業(yè)是滿足居民的基本生活需求的定位；消費者的基本生活消費通常在居住地周邊1公里范圍內(nèi)解決。項目周邊消費者需要什么？基本生活消費需求的業(yè)態(tài)：89項目業(yè)態(tài)定位分析-“圍欄效應(yīng)”“圍欄效應(yīng)”指由于消費者消費的特征導(dǎo)致的不易外流的消費業(yè)態(tài)及其效益.從消費習(xí)慣而言,基本生活消費通常是在居住地周邊1-3公里范圍內(nèi)活動,便利是第一需求,即使臨近其他商圈有強大的吸引力,這類需求的大部分也會留在本商圈內(nèi)不會流失,當(dāng)然核心商圈內(nèi)必須有滿足這類需求的商業(yè)設(shè)施,項目目前為以城市邊緣居住功能為主的立地環(huán)境中;都市中心消費和城市邊緣消費呈現(xiàn)不同的特點，研究表明居住在城市邊緣的消費者的消費特征為：居住地消費需求主要為基本生活消費、及食品、日用品、休閑健身消費、娛樂消費，而非奢侈品零售品牌消費。滯留在項目周邊的基本生活消費需求(在居住地1-3公里范圍內(nèi)的消費)超市類家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(為352.7元,年增長13.7%,)服務(wù)類(人均教育文化娛樂服務(wù)類支出為307.4元，同比增長11.4%)家居\家電類(09年人均家電消費300元)非商務(wù)餐飲一部分服飾消費健身類項目業(yè)態(tài)定位分析-“圍欄效應(yīng)”“圍欄效應(yīng)”指由于消費者消90外流消費對本項目規(guī)模及業(yè)態(tài)的的影響外流的消費高端百貨:服飾類\奢侈品類\商務(wù)類等消費外流商務(wù)餐飲商務(wù)娛樂……外流消費對本項目規(guī)模及業(yè)態(tài)的的影響外流的消費91渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷售額計算，渝北區(qū)每年就此流失16.5個億；該商圈對渝北區(qū)消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展的滯后及地理距離上的便利性；項目商圈消費流失渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷92消費者構(gòu)成對業(yè)態(tài)設(shè)置的影響消費群體對業(yè)態(tài)的影響高端居住人群的消費特征頻度低;客單價高高端職業(yè)經(jīng)理人在外消費特征商務(wù)消費、品牌消費不在居住地高端職業(yè)經(jīng)理家庭消費特征周末消費特征白領(lǐng)消費特征消費者構(gòu)成對業(yè)態(tài)設(shè)置的影響消費群體對業(yè)態(tài)的影響93基本生活需求的業(yè)態(tài)超市業(yè)態(tài)家電業(yè)態(tài)家居業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)態(tài)休閑業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)娛樂業(yè)態(tài)基本生活需求的業(yè)態(tài)超市業(yè)態(tài)94項目業(yè)態(tài)規(guī)模分析

根據(jù)商圈特征和消費者特征對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)進(jìn)行梳理分析

核心和輻射商圈內(nèi)的居民數(shù)量、人均消費、總的購買力和各業(yè)態(tài)平效等關(guān)系可得出：

本項目的理想開發(fā)規(guī)模以3.5萬平方米為宜。

項目業(yè)態(tài)規(guī)模分析

根據(jù)商圈特征和消費者特征對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)95項目規(guī)模推算基本思路與依據(jù)計算項目地商圈的全部購買力計算能夠滯留在項目地的商圈購買力基本生活類消費在居住地核心商圈的消費；該類消費購買力計算。項目生活購物消費型的商圈輻射力；外流消費的估算項目規(guī)模周邊人口規(guī)模周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口消費特征輻射人口各業(yè)態(tài)平效項目規(guī)模推算基本思路與依據(jù)計算項目地商圈的全部購買力項目規(guī)模96項目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析超市業(yè)態(tài)規(guī)模家電業(yè)態(tài)規(guī)模家居業(yè)態(tài)規(guī)模服務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)模休閑業(yè)態(tài)規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)規(guī)模娛樂業(yè)態(tài)規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模的確定取決于商圈內(nèi)消費者在不同業(yè)態(tài)的消費力、吸引力以及不同業(yè)態(tài)的平效等因素。項目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析超市業(yè)態(tài)規(guī)模97商圈人口對項目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響北部新區(qū)轄4個鎮(zhèn)：下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)，人口9.6萬。七大居住組團

商圈人口對項目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響北部新區(qū)轄4個鎮(zhèn)：下轄人和98核心及輻射商圈人口規(guī)模項目地位于北部新區(qū)金開大道處,沿線3個街道行政轄區(qū)由于交通便利鴛鴦街道總?cè)丝?萬余，常住人口1.4萬。人和街道人口2.1321萬翠云街道常駐人口2.4萬人，流動人口約3萬人。天宮殿街道在籍總?cè)丝?1544人大竹林街道總?cè)丝?.9萬余人渝州路街道常住人口3萬石橋鋪街道總?cè)丝?2萬人禮嘉鎮(zhèn)總?cè)丝?.3萬人項目商業(yè)以3萬社區(qū)消費人口為依托，輻射周邊近十幾萬人群.核心及輻射商圈人口規(guī)模項目地位于北部新區(qū)金開大道99商圈潛在購買力對項目規(guī)模的影響商圈BusinessCircle(BC)潛在購買力PotentialPurchasingPower1級商圈Grand1BC28,000人×1，5708元=4.39億元

28,000ppl×1，5708Yuan=4.39hundredmillion2級商圈Grand2BC100,000人×1，5708元=15億元

660,000ppl×1，5708Yuan=103.7hundredmillionYuan合計Total1級商圈+2級商圈=20億元

Grand1BC+Grand2BC=20hundredmillionYa項目地人均年消費額及項目地居住人口之乘積為潛在購買力.分別核心商圈和輻射商圈范圍內(nèi)的購買力計算商圈潛在購買力對項目規(guī)模的影響商圈潛在購買力1級商圈G100不同消費客層消費特征對用業(yè)態(tài)的影響

高收入家庭消費特征生活在高檔社區(qū)的居民具有品質(zhì)生活的追求和明顯高于普通居民的購買力水平。高檔社區(qū)已經(jīng)成為高端消費者聚集區(qū)。高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3倍；統(tǒng)計結(jié)果顯示:高收入家庭消費額是社會平均消費水平的2-3倍;高收入家庭食品方面消費水平與普通收入家庭的食品消費占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費占消費總支出的比例為34.2%，中高收入家庭食品消費占消費總支出的比例(36.6%)，但消費金額是普通家庭的3倍；外出就餐的比例達(dá)到56.6%。在休閑娛樂這類享受型的服務(wù)消費領(lǐng)域高收入家庭有較多的費用支出.重慶受調(diào)查的城鎮(zhèn)最高收入家庭的月人均消費支出2121.4元，這是城鎮(zhèn)最低收入家庭人均消費支出的4.06倍。

不同消費客層消費特征對用業(yè)態(tài)的影響

高收入家庭消費特征101居民基本消費特征對項目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響生存型消費(包括食品和衣著類)的比重約占到消費總支出的40.9%，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地1公里范圍內(nèi)。超市業(yè)態(tài)面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業(yè)態(tài)的規(guī)模食品、日用品、家電業(yè)態(tài)是居民在駐地周邊解決的消費業(yè)態(tài)居民基本消費特征對項目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響生存型消費(包括食品和衣102各業(yè)態(tài)消費基本數(shù)據(jù)購物類衣著1600元家庭設(shè)備用品1000元雜項商品380元服務(wù)類

2009年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費支出2900元，同比增長12.4%;文化教育類人均教育文化娛樂支出1200元,其中:文化娛樂服務(wù)32.8%;教育支出34.2%文化娛樂產(chǎn)品占33.0%餐飲類重慶餐飲人均年消費支出1322元,高端客群消費是這一數(shù)字的3倍.醫(yī)療保健類人均醫(yī)療保健支出為1200元各業(yè)態(tài)消費基本數(shù)據(jù)購物類103業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效104業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-百貨業(yè)態(tài)平效105客層結(jié)構(gòu)與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層,不同客層的基本生活消費結(jié)構(gòu)沒有太大差距,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現(xiàn)較大差距,故我們在推算項目各業(yè)態(tài)規(guī)模時主要參照各業(yè)態(tài)平均消費水平和高端消費水平的折中.客層結(jié)構(gòu)與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響本項目的客群特征為以核心商106蘭徹斯特份額法則-項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算目標(biāo)份額份額名稱在競爭市場中份額的意義74%獨占的條件份額（上限目標(biāo)值）達(dá)到73.9%以上份額與競爭者數(shù)量無關(guān)而形成獨占狀態(tài)，地位屬于絕對安全42%相對的安定份額（安定目標(biāo)值）達(dá)到41.7%以上份額在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31%優(yōu)位份額（首位目標(biāo)值）達(dá)到30.8%以上份額首位的座位相對優(yōu)越、安定。26%頂端份額（下限目標(biāo)值）達(dá)到26.1%以上份額從開始的平均狀態(tài)脫離，可以占據(jù)有利的地位。19%并列的上位份額（上位目標(biāo)值）達(dá)到19.3%以上份額在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進(jìn)的份額，展開競爭。15%優(yōu)位份額（繁盛店目標(biāo)值）達(dá)到15.1%以上份額是繁盛店的目標(biāo)份額，作為地域的第二位的店而存在。13%生存份額（生存目標(biāo)值）達(dá)到12.8%以上份額在份額競爭中生存的最低份額。11%市場的影響份額（影響目標(biāo)值）達(dá)到10.9%以上份額店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7%競爭存在份額（存在目標(biāo)值）達(dá)到6.8%以上份額才被認(rèn)為可以作為競爭者而存在。但在占有10.9%之前，對于市場沒有影響力。3%市場橋頭堡份額（據(jù)點目標(biāo)值）達(dá)到2.8%以上份額被認(rèn)為作為競爭者而存在。超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于“相對安全份額”的區(qū)間，可以得到42%的份額。服務(wù)類：蘭徹斯特份額法則-項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算目標(biāo)份額名稱在競爭107項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%5000～6700在外用餐費50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016%

3800～4400電器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,250～3,000合計-項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年108項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）服務(wù)28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%750～1000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007%

1500～2200日用購物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00%

3700～4,900總合計-項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年109城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析案例郊區(qū)型-北京永旺購物中心郊區(qū)型-北京高檔居住區(qū)特征:購物的比例降低、增加餐飲\服務(wù)和休閑的比例。城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析案例110郊區(qū)型購物中心-北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。購物業(yè)態(tài)超市：30%次主力店：10%專賣店：25%餐飲：25%服務(wù)：10%郊區(qū)型購物中心-北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析主要客群為111郊區(qū)型社區(qū)購物中心-北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析項目位于北京中央別墅區(qū)，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區(qū)的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區(qū)，吸引了一批專程駕車到此消費的人。郊區(qū)型社區(qū)購物中心-北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析項目位于北112項目業(yè)態(tài)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)普通消費者和過生日消費者對基本生活的超市類業(yè)態(tài)實有個體需求的；項目區(qū)域是一個品質(zhì)住宅高增長的區(qū)域，與住房新居服務(wù)的關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)家居、家電類是需求旺盛的業(yè)態(tài)；由于項目的地理位置是進(jìn)入北部新區(qū)的交通隘口，與北部新區(qū)的七大組團形成便利的交通聯(lián)系，除了社區(qū)商業(yè)所具有的業(yè)態(tài)功能外，增加了餐飲、影院等集客力強的業(yè)態(tài)，這對未來提升賣場銷售額及物業(yè)租金具有積極意義；影院及餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置的意義還在于產(chǎn)生更多的人流形成區(qū)域商業(yè)中心的磁力，帶動TOWN城5號社區(qū)街鋪底商的經(jīng)營。項目業(yè)態(tài)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)普通消費者和過生日消費者對基本生活的超113項目規(guī)模中遠(yuǎn)期預(yù)估項目規(guī)模中遠(yuǎn)期預(yù)估114商業(yè)規(guī)模的近期與中期預(yù)測未來由于商圈內(nèi)人口的增長直接影響著項目將來的消費支撐力增長。

影響未來人口增長的因素有周邊居民入住率逐年提升；渝北區(qū)正由城郊型經(jīng)濟向城市型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變將對項目規(guī)模帶來擴展需求影響；城鎮(zhèn)人口每年正以3萬多人的速度增長商業(yè)規(guī)模的近期與中期預(yù)測未來由于商圈內(nèi)人口的增長直接影響著項115人口社會增長率對項目未來規(guī)模的影響渝北區(qū)的人口社會增長率（5.86‰），目前較多的新型樓盤的建設(shè)開發(fā)必將在未來幾年里人口會急劇的增加。城市化進(jìn)程加快，城市化率從5年前的24.4%提高到62.9%，近年來重慶主城向北拓展的趨勢十分明顯。據(jù)規(guī)劃局測算，未來10年渝北將新增100萬城市人口人口社會增長率對項目未來規(guī)模的影響渝北區(qū)的人口社會增長率（5116城市化水平對項目規(guī)模的影響到2012年，北部新區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到70平方公里以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%,城市化率的提高對項目規(guī)模及項目業(yè)態(tài)的調(diào)整都會產(chǎn)生正面影響,城市化水平對項目規(guī)模的影響到2012年，北部新區(qū)建成區(qū)面積將117項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標(biāo)0.581.113.822.451.87渝北區(qū)商業(yè)中心性指標(biāo)為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區(qū)比較偏低，項目周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，發(fā)展?jié)摿艽?。本項目是?dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項目的商業(yè)價值。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)商業(yè)中心性指標(biāo)底,項目似有發(fā)展空間,但未來其他居住組團的商業(yè)會擠壓這一空間重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,118結(jié)論開業(yè)前后若干年內(nèi)商圈內(nèi)還將出現(xiàn)居住人口增加的趨勢，這一部分增量將導(dǎo)致商業(yè)規(guī)模可擴大的可能性；在項目的二級輻射商圈近年還會出現(xiàn)若干社區(qū)型商業(yè)，會抵消區(qū)域內(nèi)人口增長帶來的購買力增長；兩者相抵，3.5萬平方米應(yīng)該是一個在相當(dāng)時期適宜的規(guī)模。結(jié)論開業(yè)前后若干年內(nèi)商圈內(nèi)還將出現(xiàn)居住人口增加的趨勢，這一部119項目主題定位項目主題定位120家世界XIEXINTOWNCENTER家世界XIEXINTOWNCENTER121項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER

而代表承擔(dān)著“城市客廳”功能的集中式商業(yè)”家世界“將是本項目的定位.

建立為周邊高檔社區(qū)和過往客流提供高品質(zhì)情趣生活的全方位服務(wù)的新生活方式中心:項目定位:家世界

LIFESTYLECENTER122項目零售

業(yè)態(tài)定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在市區(qū)傳統(tǒng)商圈發(fā)生；購物消費主要體現(xiàn)在保證其日常基本生活需求及其品質(zhì)實現(xiàn)上。故購物業(yè)態(tài)方面應(yīng)該配備精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。傳統(tǒng)商圈購物中心項目商業(yè)中心零售業(yè)態(tài)零售業(yè)種精品超市大賣場GMS精品百貨店奢侈品生活特性店屈臣氏日化品超市LIFESTYLECENTER特征項目零售

業(yè)態(tài)定位居住在城市邊緣的高收入者的奢侈品消費仍將在123精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超市。以銷售進(jìn)口商品和高檔食品日用化妝品、高品質(zhì)生鮮類食品等以及天然無農(nóng)藥公害的蔬菜、水果和來自當(dāng)?shù)剞r(nóng)場的綠葉蔬菜、天然野生海鮮產(chǎn)品、上等肉類、以新鮮、健康、驚喜、價值為理念。選址為高檔社區(qū)集聚地。

Olé（華潤高端精品超市）BHGMarketPlace（北京華聯(lián)精品超市）百佳高端超市品牌“international”和記黃埔旗下的Taste精品超市此類超市針對高檔消費者、有生活品位的人群開辦的高檔超124處處體現(xiàn)新休閑生活方式的商業(yè)LIFESTYLE超市處處體現(xiàn)新休閑生活方式的商業(yè)LIFESTYLE超市125多元化生活特性店鋪集合創(chuàng)造情趣消費……….家居店廚具店香薰店墻飾店巧克力店冰激凌店親子游樂教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店……….LIFESTYLECENTER特征多元化生活特性店鋪集合創(chuàng)造情趣消費……….家居店廚具店香薰店126非購物類業(yè)態(tài)比例增大非購物業(yè)態(tài)占比提高LIFESTYLECENTER特征非購物類業(yè)態(tài)比例增大非購物業(yè)態(tài)占比提高LIFESTYLEC127LIFESTYLECENTER的環(huán)境特征自然\清馨\休閑LIFESTYLECENTER的環(huán)境特征自然\清馨\休閑128項目主題定位Leisure&DiningPark中國首家休閑景觀型購物中心室內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境營造

項目主題定位Leisure&DiningPark129LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑LIFESTYLECENTER建筑特征低密度,二至三層建筑130封閉建筑體和室外步行街結(jié)合,穿插自然景觀.封閉建筑體和室外步行街結(jié)合,穿插自然景觀.131宜人的室內(nèi)步行街宜人的室內(nèi)步行街132室內(nèi)設(shè)計室外化室內(nèi)設(shè)計室外化133某商業(yè)項目定位咨詢報告課件134室內(nèi)景觀化室內(nèi)景觀化135室內(nèi)公共空間的自然生態(tài)環(huán)境室內(nèi)公共空間的自然生態(tài)環(huán)境136店鋪規(guī)劃LIFESTYLECENTER店鋪規(guī)劃LIFESTYLECENTER137

業(yè)種面積分配表封閉MALL

室內(nèi)步行街內(nèi)主要布置購物\服務(wù)業(yè)態(tài),其業(yè)種配置為：精品店、金融、個人護理店、影樓、中西式快餐等.業(yè)態(tài)業(yè)種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店3