某路項(xiàng)目市場定位報(bào)告課件

市場定位報(bào)告遼寧鞍山園林路項(xiàng)目市場定位報(bào)告遼寧園林路項(xiàng)目

宏觀市場

第一章宏觀市場宏觀市場第一章宏觀★以平均10%的增長速度計(jì)算，截止到2007年第三季度，鞍山第一產(chǎn)業(yè)完成67.76億元（05年為56億元），第二產(chǎn)業(yè)完成938.96億元（05年為776億元），第三產(chǎn)業(yè)505.78億元（05年為418億元），經(jīng)濟(jì)增長水平創(chuàng)歷史新高；

★隨著全市國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，全市消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，保守估計(jì)全市居民消費(fèi)份額總指數(shù)比上年上漲1.5個百分點(diǎn)。其中食品類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類上漲幅度較大；

★截止2007年三季度為止，鞍山房地產(chǎn)實(shí)際施工的房屋建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過660萬平方米，全市累計(jì)完成住宅建設(shè)超過200萬平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整體未能到達(dá)飽和程度，市場熱度不絲毫沒有放慢；

★有針對性地開展招商引資。重點(diǎn)以“長三角”、“珠三角”、臺灣、香港和日韓、歐美為招商區(qū)域，實(shí)施小團(tuán)組對口招商，并努力實(shí)現(xiàn)招商資源向優(yōu)勢項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。繼續(xù)加大項(xiàng)目包裝宣傳和推介力度，積極支持創(chuàng)匯大戶；

★社會固定資產(chǎn)投資大幅增長，2005年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資314.5億元，比上年增長45.8%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成231.8億元，比上年增長53.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成82.7億元，比上年增長27.5%。根據(jù)相關(guān)概率推算，截止2007年三季度止，社會固定資產(chǎn)投資超過1000億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成680億元；經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀★以平均10%的增長速度計(jì)算，截止到2007年第三季度，★“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居首位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9個百分點(diǎn)，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)；

★樓宇經(jīng)濟(jì)崛起，成為引導(dǎo)全區(qū)非公經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。鐵東區(qū)針對自身發(fā)展空間狹小的實(shí)際，揚(yáng)長避短，充分利用區(qū)域內(nèi)43座商務(wù)寫字樓的資源，以區(qū)街創(chuàng)業(yè)中心為載體，以創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，提供發(fā)展服務(wù)為切入點(diǎn)，著力吸引省內(nèi)外大集團(tuán)、大公司在鐵東區(qū)建立集團(tuán)分部、研發(fā)中心和銷售機(jī)構(gòu)等，形成高效益商務(wù)研發(fā)群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；

★通過中海物流項(xiàng)目、遼南市場改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，培育和壯大南建國商貿(mào)物流市場，推動區(qū)域性物流基地建設(shè)。通過大德集團(tuán)與外商聯(lián)建超市項(xiàng)目、百世特與天津家世界合作項(xiàng)目以及推進(jìn)的在洽談的沃爾瑪?shù)葒H品牌項(xiàng)目，提升區(qū)域內(nèi)連鎖超市的規(guī)模、檔次和水平，做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀★“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均

★市場客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、服飾、娛樂、旅游等方面，綜合素質(zhì)高于同質(zhì)城市，具備一定的文化品位和修養(yǎng)，容易接受新生事物，對外來新事物接受能力比較強(qiáng)；

★消費(fèi)者地域情節(jié)嚴(yán)重，普遍看好鐵東區(qū)居住環(huán)境，意向選房看淡鐵西區(qū)、千山區(qū)和立山區(qū)，其中主力戶型55-75平米轉(zhuǎn)移到76-95平米和86-121平米，面積開間注重采光功能分配；

★居住要求不高，陽臺設(shè)置在客廳，反而忽略臥室的舒適性，消費(fèi)心理具備特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻擋市場健康發(fā)展，理性思想有待市場完善，因此容易被市場把制弱點(diǎn)，消費(fèi)地位處于弱勢概念區(qū)；

★小戶型逐漸引退，中面積的房型占據(jù)市場主導(dǎo)地位，對大戶型需求也有很大程度的提升，市場由小戶型轉(zhuǎn)移到中大戶型的盤踞逐漸呈現(xiàn)，從總體居住情況上看，市場需求相當(dāng)旺盛，置業(yè)者居住的幾乎都是老房子，從大戶型比重上分析，鞍山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)規(guī)?；袌鰞?nèi)在潛力極大，換房高潮還未曾拉開，消費(fèi)者消費(fèi)需求合理的引導(dǎo)；

★消費(fèi)者具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房款首付主要集中在5.6-7.5萬元之間，一次性付款所占20%比例，同時車位比例為1：0.43，未來2-3年內(nèi)打算購買私車客戶占有一定比例，建議車位比1：0.5較為合適；客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀★市場客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、

★從居住情況來看，消費(fèi)者一般與老人分居而住，家庭結(jié)構(gòu)為兩代家庭，單身比例有所上升，但不起主導(dǎo)作用，總體可以看出家庭同居者占主導(dǎo)市場，單身獨(dú)居占一定比例并趨于上升勢頭，屬于置業(yè)者候補(bǔ)力量，父母同居者占市場1/4之多，證明本地年輕人不喜歡于老人同居，比較注重個體家庭生活的培養(yǎng)。

★大部分消費(fèi)者住的是老房子，具備換房欲望，少部分消費(fèi)者已經(jīng)購置新房或者二次置業(yè)，明顯具備投資意味，市場比較活躍，整體趨勢有待市場挖掘和消費(fèi)者去引導(dǎo)；

★消費(fèi)者需求相當(dāng)旺盛，對居住條件環(huán)境的改善比較迫切，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固的狀況下完全有能力改變現(xiàn)狀，市場消費(fèi)潛力巨大，以兩代為主的家庭結(jié)構(gòu)消費(fèi)需要市場理性考慮；

★消費(fèi)者認(rèn)為合理的價位在3900-4100元間，絕大部分消費(fèi)者對鞍山未來房地產(chǎn)市場普遍看好，置業(yè)者普遍具備投資眼光，對投資潛力比較重視，周邊環(huán)境次之，反而比較忽略物業(yè)管理，市場存在一定缺陷。

客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀★從居住情況來看，消費(fèi)者一般與老人分居而住，家庭結(jié)構(gòu)為兩戶型市場市場類型產(chǎn)品特點(diǎn)銷售均價房型面積套數(shù)比例建筑類型建筑類型代表樓盤共性市場經(jīng)濟(jì)類型價位低、產(chǎn)品功能單一、交通地理位置有所不便2530--3100元/㎡

SP3-2-1（60-80㎡）SP2-1-1（45-58㎡）SP1-1-1（25-40㎡）SP3-2-1（65%）SP2-1-1（25%）SP1-1-1（15%）多層、板式結(jié)構(gòu)

小面積低價位大房型，阪夫·小鎮(zhèn)萬圣桃園大眾類型產(chǎn)品具備一定特色，性價比高，實(shí)用性強(qiáng)，市場針對性比較廣2700--3400元/㎡SP4-2-2（125-145㎡）SP3-2-1（98-126㎡）SP2-1-1（43-65㎡）SP4-2-2（30%）SP3-2-1（55%）SP2-1-1（15%）多層、小高層、板式機(jī)構(gòu)中低價位，小區(qū)園林，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理花園新城明達(dá)·世紀(jì)花園高檔類型產(chǎn)品環(huán)境優(yōu)越、配套具備檔次性，產(chǎn)品功能相對齊全3350--3950元/㎡SP4-2-2（120-138㎡）SP3-2-1（101-117㎡）SP2-1-1（45-59㎡）SP4-2-2（20%）SP3-2-1（70%）SP2-1-1(10%)小高層、高層、板式機(jī)構(gòu)規(guī)劃化開發(fā)，系統(tǒng)化管理，高值綠化率，低密度建筑空間萬科·城市花園歐華·逸景小鎮(zhèn)個性市場豪華類型高檔次住宅，高檔次配套組合，大陽臺、大開間4050--5530元/㎡SP2-2-1（119-125㎡）SP3-2-2（125-178㎡）SP4-2-2（185-232㎡）兩層復(fù)式（140-287㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（60%）SP4-2-2（20%）兩層復(fù)式(5%)多層、小高層、板式磚混擅長引入概念，提升文化內(nèi)涵，中性產(chǎn)品+中性設(shè)置+強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢萬科·金色家園鞍鋼花園奢侈類型超大面積房型，超大面積空間，一種“超浪費(fèi)”的大奢侈3300--6530元/㎡SP2-2-1（120-137㎡）SP3-2-2（135-187㎡）SP4-2-2（180-289㎡）兩層復(fù)式（170-320㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（65%）SP4-2-2(15%）兩層復(fù)式(5%)高層、塔樓框架結(jié)合270度景觀陽臺，大景觀水景住宅翠湖豪庭都市陽光產(chǎn)品現(xiàn)狀戶型市場市場類型產(chǎn)品特點(diǎn)銷售均價房型面積套數(shù)比例建筑類型建筑規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃類型規(guī)劃特點(diǎn)交通組織出入口設(shè)置代表樓盤開發(fā)尚品牌開發(fā)商軸線式中軸線為中心，設(shè)置交通流線和景觀點(diǎn)內(nèi)環(huán)人流，外環(huán)車流依據(jù)市政道路，地面停車，人車分流中軸線端點(diǎn)，人流出入口鞍鋼花園鞍鋼房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司均好式強(qiáng)調(diào)次空間，縮短與主空間差距，中心景觀共享內(nèi)環(huán)以人流為主，外環(huán)以市政道路疏導(dǎo)車流，有地下停車場人車和諧共存，概念主題明顯，出入口設(shè)置標(biāo)志明顯金色家園鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組團(tuán)式分團(tuán)塑造景觀點(diǎn)與概念主題，平衡景觀死角，提升空間價值規(guī)則型道路體系，融合在以中心廣場景觀為主整體規(guī)劃中，強(qiáng)化地理優(yōu)勢襯托整體規(guī)劃，分期開發(fā)原則，主次入口設(shè)置于二級道路邊緣第6樂章

沿海綠色家園發(fā)展（鞍山）有限公司本地開發(fā)商概念式一心兩軸多點(diǎn)，淡化組團(tuán)，強(qiáng)調(diào)院落空間，弧線景觀，緩沖視覺壓力中心交通軸線將小區(qū)一分為二，輔道以流線式與主軸線相互穿插設(shè)置不盡明顯，特色性不強(qiáng)，人車分流，小區(qū)地面停車，車位比僅有0.3花園新城

鞍山睿達(dá)房屋綜合開發(fā)建設(shè)有限公司錯列式景觀均好為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的均量受益，削弱產(chǎn)品價格差異依據(jù)市政道路為主，交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)建筑基本排列而定出入口設(shè)置于市政次干道之上，具備明顯的標(biāo)志，容易判斷阪夫·小鎮(zhèn)鞍山勇亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排列式直線式排列，直線式經(jīng)營，充分享受勝利路資源屬于公寓+商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目，交通組織基本依據(jù)市政道路每棟具備響應(yīng)的獨(dú)立性，有獨(dú)立的出入口華洋·圣利祥城華洋集團(tuán)遼寧紫云房產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃布局規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃類型規(guī)劃特點(diǎn)交通組織出入口設(shè)置代表樓盤開發(fā)尚

構(gòu)思模式

第二章構(gòu)思模式構(gòu)思模式第二章構(gòu)思預(yù)測模式構(gòu)思模式預(yù)測的銷售量及其市場占有率競爭因素企業(yè)內(nèi)部實(shí)力及戰(zhàn)略等因素預(yù)測的市場需求量制約因素國民經(jīng)濟(jì)展望國民經(jīng)濟(jì)指數(shù)經(jīng)濟(jì)政策變動國際形勢變化交通設(shè)施文化教育商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑材料價格土地成本資金成本勞動力成本建房質(zhì)量及類型需求類型需求數(shù)量居民購買力需求狀況閑置房數(shù)量企業(yè)技術(shù)實(shí)力企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略企業(yè)銷售能力員工業(yè)務(wù)水平國家宏觀經(jīng)濟(jì)及國際等因素相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素產(chǎn)品供應(yīng)及市場需求因素生產(chǎn)成本因素制約因素行業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù)產(chǎn)業(yè)政策變動競爭格局狀況對手綜合實(shí)力對手經(jīng)營成果對手戰(zhàn)略計(jì)劃預(yù)測模式構(gòu)思模式預(yù)測的銷售量及其市場占有率競爭因素企業(yè)內(nèi)部實(shí)開發(fā)流程構(gòu)思模式提出備選方案↓收集資料↓選擇預(yù)測方法↓進(jìn)行預(yù)測↓預(yù)測結(jié)果分析↓提出預(yù)測報(bào)告方案預(yù)測確定現(xiàn)金流量圖↓進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟(jì)可行性評價↓確定可行方案↓編制項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價報(bào)告經(jīng)濟(jì)評價最優(yōu)項(xiàng)目方案最優(yōu)方案可行方案決策選優(yōu)↓確定最優(yōu)方案↓方案敏感型分析及盈虧平衡分析↓編制方案的決策與評價報(bào)告方案決策與評價確定目標(biāo)和任務(wù)↓提出計(jì)劃↓現(xiàn)場調(diào)查↓整理資料↓市場分析↓寫出調(diào)查報(bào)告市場調(diào)查與分析開發(fā)流程構(gòu)思模式提出備選方案方案預(yù)測確定現(xiàn)金流量圖經(jīng)濟(jì)評價最形象定位構(gòu)思模式產(chǎn)品定位個性形象++=產(chǎn)品的特性與競爭優(yōu)勢目標(biāo)市場意義與差異化特征自身亮點(diǎn)與市場潮流總結(jié)概念飛躍形象定位構(gòu)思模式產(chǎn)品定位個性形象++=產(chǎn)品的特性目標(biāo)市場意義

商業(yè)部分

第三章商業(yè)部分第三章市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)商業(yè)發(fā)展消費(fèi)投資經(jīng)營市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)商業(yè)發(fā)展消費(fèi)投資經(jīng)營★鞍山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但總量偏小，與沈陽、大連等中心城市有一定差距，又明顯高于撫順、本溪等其他地級市，在遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于中等偏上水平?！镤撹F及其附屬產(chǎn)業(yè)是鞍山的主要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一；房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸走上新一輪快速發(fā)展的軌道。★房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，2005年末，人均建筑面積達(dá)到20.7平方米，已經(jīng)超過我國和國際小康型面積標(biāo)準(zhǔn)。

★鞍山居民恩格爾系數(shù)不斷降低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改善，休閑消費(fèi)類支出逐漸成為發(fā)展趨勢，居民生活水平不斷提高。宏觀經(jīng)濟(jì)形式特點(diǎn)市場現(xiàn)狀★鞍山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但總量偏小，與沈陽、大連等中心城市商業(yè)發(fā)展總結(jié)（1）商業(yè)發(fā)展歷程★鞍山商業(yè)經(jīng)歷了由初級到高級，由單一到復(fù)合的螺旋式上升發(fā)展歷程，馬路小攤、夫妻店、連鎖專賣店、大賣場、專業(yè)市場、步行街、大型綜合商場等不同商業(yè)發(fā)展階段的不同商業(yè)業(yè)態(tài)共存，并形成以站前商業(yè)區(qū)為核心，以鐵西、湖南、立山三大區(qū)級商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以各居民社區(qū)臨街底商為神經(jīng)末梢的呈波浪狀覆蓋的基本格局。

★未來2～3年內(nèi)鞍山商業(yè)市場將風(fēng)起云涌，商鋪放量供應(yīng)，產(chǎn)品類型豐富，各大商家爭先進(jìn)入鞍山，競爭與機(jī)遇并存，鞍山商業(yè)將迎來一個新的歷史發(fā)展階段。

（2）商業(yè)特點(diǎn)★城市商業(yè)集中度高，站前地區(qū)是核心商業(yè)區(qū)；★低端、傳統(tǒng)商業(yè)是市場主流，高端、復(fù)合型商業(yè)近幾年在鞍山逐漸興起；★鞍山商業(yè)市場相對保守，以四隆集團(tuán)為首的本地商業(yè)企業(yè)集團(tuán)實(shí)力雄厚，熟悉本土市場，占據(jù)商業(yè)市場主要份額；★政府規(guī)劃缺位，整體商業(yè)區(qū)規(guī)劃較為凌亂，市場缺乏有效引導(dǎo)；★目前商鋪供應(yīng)較為平衡，隨著未來商業(yè)開發(fā)量放量增大，供需平衡將被打破，市場競爭日趨激烈；★近幾年，外地知名商業(yè)企業(yè)搶攤鞍山，鞍山商業(yè)將進(jìn)入一個新的歷史發(fā)展時期。市場現(xiàn)狀（1）商業(yè)發(fā)展歷程（2）商業(yè)特點(diǎn)市場現(xiàn)狀（1）消費(fèi)研究總結(jié)★消費(fèi)群體以鞍山本地消費(fèi)者為主，輻射周邊郊縣?！镆詽M足日常生活需求為主的購物消費(fèi)是市場消費(fèi)的主流，閑暇休閑消費(fèi)活動較單一。★白天購物是市場的主流，但夜間消費(fèi)市場潛力巨大，夜晚延長營業(yè)時間是市場發(fā)展趨勢。★消費(fèi)者出行以公共交通系統(tǒng)工具為主，消費(fèi)地主要集中在站前區(qū)域，慣性消費(fèi)較強(qiáng)?！锵M(fèi)者對品牌、購物環(huán)境、價格等主要消費(fèi)因素較為敏感，對品牌認(rèn)可度高。★整體消費(fèi)支出相對較為保守。消費(fèi)投資經(jīng)營總結(jié)（2）經(jīng)營投資總結(jié)★個體經(jīng)營以本地人為主，投資群體較為單一，本地客戶是市場投資主體。

★交通、客流量、發(fā)展?jié)摿κ怯绊懮啼佂顿Y者和經(jīng)營者決策的主要共同因素?！?/p>

10～50平方左右的中小型商鋪是市場需求的主流，首層商鋪?zhàn)钍芡顿Y者和經(jīng)營者青睞。

★投資者和經(jīng)營者對項(xiàng)目地塊普遍看好

市場現(xiàn)狀（1）消費(fèi)研究總結(jié)消費(fèi)投資經(jīng)營總結(jié)（2）經(jīng)營投資總結(jié)市場現(xiàn)狀條件分析外部條件內(nèi)部條件SWOT分析核心競爭力條件分析條件分析外部條件內(nèi)部條件SWOT分析核心競爭力條件分析外部條件

地段和交通項(xiàng)目位于鞍山市鐵東區(qū)園林路以西，新華街以南，兩面臨街，北臨新華街，東靠園林路，有三條主要公交線路，交通便利人口條件項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)有4個街道辦，每個街道辦事處下面有6個社區(qū)，本項(xiàng)目處于四個街道辦的中間位置，周邊共約33萬人口

周邊商業(yè)環(huán)境體育相關(guān)類商品經(jīng)營氛圍較好；大型餐飲、特色餐飲較多；缺乏綜合性網(wǎng)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)單一；社區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)氣氛淡。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：23875.91平方米；容積率：約6.6；總建筑面積：約158122.50平方米外部條件條件分析外部條件地段和交通人內(nèi)部條件綜合實(shí)力發(fā)展布局實(shí)現(xiàn)目標(biāo)綜合定位投資模式品牌資源內(nèi)部條件條件分析綜合實(shí)力發(fā)展布局實(shí)現(xiàn)目標(biāo)綜合定位投資模式品牌資源內(nèi)部條件條件SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施較為齊全；交通便利，可達(dá)性強(qiáng)；周邊人口密集；先規(guī)劃后建設(shè)，保障商業(yè)合理性；兩面臨街，可視性強(qiáng)；消費(fèi)者對地段認(rèn)同度高。發(fā)揮商業(yè)氛圍淡，消費(fèi)認(rèn)知單一；商業(yè)配套少，綜合性差；與核心商圈近，容易分流客戶；項(xiàng)目外部交通系統(tǒng)不規(guī)范；東面臨山，減弱輻射縱深范圍。周邊舊城改造帶來大量消費(fèi)人群；眾多知名商家落子鞍山，商業(yè)升級；商業(yè)地產(chǎn)存在空白，高端商業(yè)有需求?，F(xiàn)有大型商業(yè)逐漸成熟，競爭性強(qiáng)；未來商鋪供應(yīng)量大，競爭日趨激烈；家樂福等在項(xiàng)目周邊開店，分流客戶

把握地段優(yōu)勢進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃；做好外觀設(shè)計(jì)，造成視覺沖擊效果；加強(qiáng)亮點(diǎn)宣傳，強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)同。以差異化策略錯位經(jīng)營，形成自身獨(dú)特優(yōu)勢；完善項(xiàng)目功能配套，強(qiáng)化宣傳推廣；合理設(shè)置交通動線，加強(qiáng)政府攻關(guān)改善外部交通環(huán)境。加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)勢宣傳，為周邊消費(fèi)者創(chuàng)造良好感觀印象；抓住市場空白點(diǎn)切入鞍山高端商業(yè)地產(chǎn)，差異化發(fā)展；與商家密切聯(lián)系，建立聯(lián)盟合作關(guān)系科學(xué)的業(yè)態(tài)組合樹立核心優(yōu)勢；特色宣傳推廣增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知度；盡早落實(shí)主力商家和功能商家；強(qiáng)化項(xiàng)目的獨(dú)特定位，區(qū)別其他項(xiàng)目扭轉(zhuǎn)把握消除條件分析SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施較為齊全；條件分析核心競爭力商業(yè)新中心規(guī)劃科學(xué)消費(fèi)新體驗(yàn)條件分析核心競爭力商業(yè)新中心概念梳理概念梳理商業(yè)地產(chǎn)概念零售業(yè)態(tài)概念分類商圈結(jié)構(gòu)項(xiàng)目理念概念梳理概念梳理商業(yè)地產(chǎn)概念零售業(yè)態(tài)概念分類商圈結(jié)構(gòu)項(xiàng)目理念概念梳理定義和類型商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場購物中心商業(yè)街區(qū)廣義狹義定義類型概念梳理定義和類型商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場購物中心商業(yè)街區(qū)廣義狹義定零售發(fā)展概念梳理四次零售革命百貨商店出現(xiàn)連鎖商店出現(xiàn)超級市場出現(xiàn)購物中心和無店鋪銷售模式出現(xiàn)零售發(fā)展概念梳理四次零售革命百貨商店出現(xiàn)連鎖商店出現(xiàn)超級市場概念梳理零售業(yè)態(tài)類型17種零售業(yè)態(tài)類型購物中心大型超市專業(yè)店專賣店食雜店便利店折扣店超市倉儲會員店百貨店家居建材店郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭直銷工廠電視購物電話購物有店鋪零售業(yè)態(tài)無店鋪零售業(yè)態(tài)概念梳理零售業(yè)態(tài)類型17種零售業(yè)態(tài)類型購物中心大型超市專業(yè)店概念梳理商圈定義商圈商圈大小五大因子考量規(guī)模業(yè)種促銷活動交通條件商圈競爭商圈大小關(guān)鍵因子也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。概念梳理商圈定義商圈商圈大小五大因子概念梳理商圈結(jié)構(gòu)邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈中心商業(yè)圈核心商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的50％至80％次級商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15％至25％邊緣商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客概念梳理商圈結(jié)構(gòu)邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈中心商業(yè)圈核心商業(yè)概念梳理項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念核心觀點(diǎn)錯位經(jīng)營引領(lǐng)潮流樹立文化營造主題定位原則利用資源關(guān)聯(lián)性差異性震撼性視覺資源環(huán)境資源人流資源概念梳理項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念核心觀點(diǎn)錯位經(jīng)營引領(lǐng)潮流樹立文項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)模界定概念定位主題定位業(yè)態(tài)組合業(yè)種分布租售定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)模界定概念定位主題定位業(yè)態(tài)組合業(yè)種分布租售項(xiàng)目定位規(guī)模界定樓層：三層規(guī)模比例：≤30％面積：約40117.5m2商業(yè)價值與規(guī)模關(guān)系外部商業(yè)市場影響項(xiàng)目屬性開發(fā)商內(nèi)部決策影響影響影響影響項(xiàng)目定位規(guī)模界定樓層：三層規(guī)模比例：≤30％面積：約4項(xiàng)目定位概念定位概念：鞍山首席區(qū)域型情景

體驗(yàn)式購物公園

基本策略市場環(huán)境因素項(xiàng)目周邊因素核心商圈和平、園林等三個街道辦事處轄區(qū)約500米～1500米半徑范圍內(nèi)，步行10～25分鐘，車程約5分鐘，以摩托車、私家車為主要交通工具次級商圈和平、鋼城、對爐、園林辦事處轄區(qū)約1500米～5000米半徑范圍內(nèi)，步行約25～45分鐘，車程約15分鐘，以公交車、摩托車、私家車為主要交通工具邊緣商圈囊括鐵東區(qū)大部分區(qū)域以及鐵西、立山區(qū)一部分區(qū)域約5公里～10公里半徑范圍內(nèi)，車程約30分鐘輻射范圍項(xiàng)目定位概念定位概念：鞍山首席區(qū)域型情景基本策略市項(xiàng)目定位主要消費(fèi)群類型目標(biāo)消費(fèi)群人均年收入比例消費(fèi)需求點(diǎn)1高級政府企業(yè)管理人員、民營企業(yè)主＞5萬元5％追求品牌、生活品位及質(zhì)量；注重消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)2商務(wù)白領(lǐng)、普通公務(wù)員、鞍鋼員工30000～50000元30％追求較高層次購物、文化、娛樂、享受3年輕一族15000～35000元20％追求時尚、潮流4家庭消費(fèi)群收入不等45％日常消費(fèi)項(xiàng)目定位主要消費(fèi)群類型目標(biāo)消費(fèi)群人均年收入比例消費(fèi)需項(xiàng)目定位主題定位主題：集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，功能多元化、服務(wù)綜合化的情景體驗(yàn)式購物公園主題類型主題定位因素消費(fèi)層次其他特質(zhì)影響影響位置品質(zhì)設(shè)計(jì)設(shè)施用戶環(huán)境經(jīng)營管理體現(xiàn)體現(xiàn)項(xiàng)目定位主題定位主題：集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，條件分析業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合影響因素租金、投資回報(bào)因素關(guān)聯(lián)性因素一站式購物因素業(yè)態(tài)分類主力店次主力店/功能店專門店、專賣店條件分析業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合影響因素租金、投資回報(bào)因素關(guān)聯(lián)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合主要業(yè)態(tài)的一般要求需求面積樓層分布技術(shù)要求租賃期限租金形式代表商家大型超市大型百貨家電賣場電影院餐飲步行街運(yùn)動城健身美容電子游樂項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合主要業(yè)態(tài)的一般要求需求面積樓層分布技術(shù)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)位置成本人氣功能重要市場競爭招商管理綜合大型超市8.57.59.59.59.08.09.09.09.079百貨8.58.58.09.08.57.06.57.08.071家電賣場8.08.57.59.59.09.09.09.09.078.5步行街9.09.09.59.58.58.08.08.58.578.5大型餐飲7.57.59.59.59.08.08.09.09.077電影院7.57.08.08.58.08.08.07.59.071.5休閑娛樂7.07.58.08.08.58.08.07.58.571總分10101010101010101090說明：每類判定滿分為10分，總分90分，分?jǐn)?shù)越高，市場可行性和項(xiàng)目適應(yīng)性越強(qiáng)。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)位置成本人氣功能重要市場競爭項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合A、超市＋家電賣場＋大型餐飲＋步行街＋休閑娛樂（健身、美容、電玩等）B、超市＋大型餐飲＋電影院＋步行街＋休閑娛樂（健身、美容、電玩等）C、百貨＋電影院＋大型餐飲＋步行街＋休閑娛樂（健身、美容、電玩等）重要結(jié)論：A方案可行度最高，是項(xiàng)目主推方向，電影院作為A方案的重要候補(bǔ)業(yè)態(tài)，在其有較大進(jìn)駐意向的前提下，引進(jìn)電影院，以豐富項(xiàng)目的功能組合。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合A、超市＋家電賣場＋大型餐飲＋步行街＋項(xiàng)目定位業(yè)種分布業(yè)種分布 分布原則種類設(shè)置原則有機(jī)組合原則引導(dǎo)消費(fèi)原則目標(biāo)及整合組合目標(biāo)目標(biāo)整合項(xiàng)目定位業(yè)種分布業(yè)種分布 分布原則種類設(shè)置原則有機(jī)組合原則引項(xiàng)目定位首層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌一層風(fēng)情步行街珠寶首飾、化妝品、個人護(hù)理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務(wù)屈臣氏、周大福、潮宏基、六福珠寶、SKⅡ、OLAY、ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、詩篇、舒朗、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、FINNITY、依夢、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、鱷魚恤、萊克斯頓、2％、哥弟、歐時力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、STACCATO、肯德基、麥當(dāng)勞、藥店、銀行……項(xiàng)目定位首層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參項(xiàng)目定位二層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌二層時尚生活館家電、通訊數(shù)碼、運(yùn)動城、休閑潮流服飾、休閑餐飲國美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運(yùn)動、真維斯、以純、EBASE、S&K、Freebird、杰西武、堡獅龍、水果撈……項(xiàng)目定位二層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參項(xiàng)目定位三層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌三層閑暇時光區(qū)美食城、健身、美容、文化書店、電玩力美健、方特樂園、天線寶寶、大家樂、大型中餐、美容院、特色書店……項(xiàng)目定位三層業(yè)種分布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參項(xiàng)目定位商鋪面積定位商鋪面積定位 商鋪類型商鋪面積售價影響面積業(yè)種影響面積結(jié)論：20～30平方是主力

項(xiàng)目定位商鋪面積定位商鋪面積定位 商鋪類型商鋪面積項(xiàng)目定位租金定位租金定位方法：市場比較法

即：通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較。

主要因素

人流量整體區(qū)位發(fā)展商實(shí)力商業(yè)氛圍主力店發(fā)展?jié)摿σ?guī)模主題交通條件項(xiàng)目定位租金定位租金定位方法：市場比較法即：通過項(xiàng)目周邊項(xiàng)目定位租金定位表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項(xiàng)目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項(xiàng)目整體區(qū)位201919131312商業(yè)氛圍201919131410人流量201919111310交通條件151616151515主力店1087778規(guī)模主題544334發(fā)展商實(shí)力555333發(fā)展?jié)摿?44234合計(jì)100%94%93%67%71%66%項(xiàng)目定位租金定位表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項(xiàng)目類比景項(xiàng)目定位首層租金定位表：項(xiàng)目首層平均租金價格參考指標(biāo)項(xiàng)目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值94％93％67％71％66％首層平均租金280300200150——權(quán)重值比例0.70210.70960.98510.9296——所占權(quán)重27％27％24％23％——首層權(quán)重均價53.078757.47747.284832.0712189.9注：由于與本項(xiàng)目類比的其他項(xiàng)目均為較為成熟的商業(yè)區(qū)的主要商業(yè)項(xiàng)目，因而上表得出的項(xiàng)目首層平均租金參考價格是在項(xiàng)目相對成熟，市場接受度較高的條件下得出的，在目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛較淡，市場需要一定時間培育的情況下，本項(xiàng)目首層平均租金價格應(yīng)比成熟期租金平均均價下調(diào)20％～30％，因此，我司建議，本項(xiàng)目首層零售商鋪的租金均價在120元/平方米～150元/平方米之間。項(xiàng)目定位首層租金定位表：項(xiàng)目首層平均租金價格參考指標(biāo)項(xiàng)目類比項(xiàng)目定位二、三層租金定位二層零售商鋪?zhàn)饨鹁鶅r建議

根據(jù)一般商業(yè)樓層租金分布規(guī)律，樓層越高，消費(fèi)客流越少，租金越低，二樓平均租金水平應(yīng)該比首層平均租金水平相應(yīng)低30％～50％，綜合本項(xiàng)目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)規(guī)模等因素，我司建議，二層的租金均價在60元/平方米～90元/平方米之間三層商鋪?zhàn)饨鹱饨鹁鶅r建議

由于本項(xiàng)目三層業(yè)態(tài)分布主要以餐飲、娛樂休閑等功能業(yè)態(tài)為主，各功能店的需求面積較大，租金水平視各功能業(yè)態(tài)的要求以及和商家商務(wù)談判結(jié)果而定，總體上餐飲、休閑娛樂各業(yè)態(tài)的租金水平在15元/平方米～40元/平方米之間。項(xiàng)目定位二、三層租金定位二層零售商鋪?zhàn)饨鹁鶅r建議根據(jù)一般商項(xiàng)目定位售價定位項(xiàng)目售價定位方法：市場比較法收益還原法。

項(xiàng)目定位售價定位項(xiàng)目售價定位方法：項(xiàng)目定位售價定位收益還原法

即根據(jù)項(xiàng)目的租金收益和投資回報(bào)率來倒推售價，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)和鞍山主要市場租金價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)租金回報(bào)率一般為8％～10％之間。公式：售價＝年租金/投資回報(bào)率項(xiàng)目售價考慮到項(xiàng)目尚處于市場開發(fā)和培育期，因此項(xiàng)目前期商業(yè)租金實(shí)際回報(bào)率應(yīng)為8％。本項(xiàng)目首層平均售價區(qū)間120元/m2×12個月÷8％＝18000元/m2150元/m2×12個月÷8％＝22500元/m2

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目首層平均售價在18000—22500元/㎡之間項(xiàng)目定位售價定位收益還原法即根據(jù)項(xiàng)目的租金收益和投資項(xiàng)目定位售價定位市場比較法：

與租金市場比較定價方法類似，通過與代表性項(xiàng)目的對比分析來確定項(xiàng)目定價的方法。

表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項(xiàng)目類比景子街四隆廣場立山財(cái)富廣場圣利祥城街鋪本項(xiàng)目整體區(qū)位201919111112商業(yè)氛圍201919111010人流量201919111011交通條件151616151515主力店1087648規(guī)模主題544224發(fā)展商實(shí)力555333發(fā)展?jié)摿?44334合計(jì)100%94%93%62%58%67%項(xiàng)目定位售價定位市場比較法：表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較項(xiàng)目定位指標(biāo)項(xiàng)目類比景子街四隆廣場立山財(cái)富廣場圣利祥城街鋪本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值94％93％62％58％67％首層平均售價36000380001100010000——權(quán)重值比例0.71270.72041.08061.1551——所占權(quán)重30％30％25％20％——首層權(quán)重均價7697.168212.562377.322310.220597.24首層售價定位由上表市場比較法可以得出本項(xiàng)目首層商鋪銷售均價為20597.24元/m2

綜合市場比較法和收益還原法可以得出本項(xiàng)目首層平均售價約為20000元/m2。注意：本次項(xiàng)目定價是基于市場靜態(tài)綜合層面上的判斷，是在這一特定時點(diǎn)上根據(jù)市場現(xiàn)狀靜態(tài)分析綜合而得出的，隨著市場條件的變化、項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整、項(xiàng)目的工程進(jìn)展、財(cái)務(wù)狀況、商業(yè)運(yùn)營進(jìn)展等動態(tài)因素而有所波動，需要開發(fā)商在全程開發(fā)建設(shè)過程中持續(xù)把控，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營的重要作用，才能最大化的獲取投資回報(bào)。項(xiàng)目定位指標(biāo)項(xiàng)目類比景子街四隆廣場立山財(cái)富廣場圣利祥城街鋪本項(xiàng)目定位各樓層租售示意銷售模式定義優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)直接分割銷售開發(fā)商將項(xiàng)目分割成小面積商鋪直接銷售給客戶，開發(fā)商不負(fù)責(zé)后續(xù)的經(jīng)營，由客戶自行負(fù)擔(dān)商鋪成本，通過自行進(jìn)行招租或自營來獲取商鋪收益?？焖倩鼗\資金，減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運(yùn)作。產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營；難以引進(jìn)大主力店，整體性差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，后期經(jīng)營困難。帶租約銷售由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進(jìn)行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進(jìn)行招商即可直接獲得租金收益。能快速回籠資金，有利于減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力，投資回報(bào)明確，有利于項(xiàng)目初期規(guī)劃統(tǒng)一，利于營造良好商業(yè)氣氛，形成良性循環(huán)。招商狀況直接影響銷售狀況，租金對售價影響大，后期經(jīng)營不穩(wěn)定。反租銷售開發(fā)商為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報(bào)?？焖倩鼗\資金，減輕財(cái)務(wù)壓力；使商場經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)。對開發(fā)商現(xiàn)金流是巨大考驗(yàn)，資金壓力大，反租期結(jié)束后商場將重新面臨經(jīng)營方式、經(jīng)營公司選擇問題，未來發(fā)展方向不確定。商業(yè)地產(chǎn)的困境銷售的意義銷售模式及選擇選擇：不同的銷售手段各有優(yōu)劣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特性、資金狀況、市場狀況等綜合因素機(jī)動靈活的選擇不同的銷售組合方式。

項(xiàng)目定位各樓層租售示意銷售模式定義優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)直接分割銷售項(xiàng)目定位首層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)一層風(fēng)情步行街商鋪銷售，超市部分租賃以銷售為主，商鋪銷售價格總體較高，商家租金承受能力較強(qiáng)，投資回報(bào)較高，是開發(fā)商項(xiàng)目快速回籠資金的主要目標(biāo)樓層，可以確保開發(fā)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定。項(xiàng)目定位首層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)一層風(fēng)情步行街商鋪銷項(xiàng)目定位二層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)二層時尚生活館、運(yùn)動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃超市和家電賣場部分是項(xiàng)目的定海神針，通過大賣場的引進(jìn)可以提高項(xiàng)目周邊商鋪的價值和價格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價格一般會比首層商鋪價格低50％～1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標(biāo)對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。項(xiàng)目定位二層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)二層時尚生活館、運(yùn)動項(xiàng)目定位三層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)三層以招商租賃為主，部分小面積商鋪在適當(dāng)?shù)臅r候可通過不同途徑銷售超市、餐飲、娛樂等類型商家一般選擇以租賃為主的經(jīng)營方式，主要是豐富項(xiàng)目的功能，吸引人流，帶動其他類型商家進(jìn)駐，若經(jīng)過2～3年的市場培育期，項(xiàng)目經(jīng)營暢旺，投資需求較大，開發(fā)商可將三層部分商鋪以帶租約銷售的形式回籠資金，屆時商鋪銷售將比現(xiàn)階段的價格要高，開發(fā)商既能享受這部分商鋪這幾年的租金收益，還能享受商鋪升值帶來的新增利潤。項(xiàng)目定位三層租售示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)三層以招商租賃為主，項(xiàng)目定位客戶定位經(jīng)營者定位主力商家普通商家在國內(nèi)擁有高知名度、注重形象的品牌

在行業(yè)內(nèi)具有龍頭作用的品牌和企業(yè)

以連鎖經(jīng)營為主，實(shí)力雄厚的品牌

抗風(fēng)險能力強(qiáng)，持續(xù)經(jīng)營能力優(yōu)越

以本地人個體經(jīng)營為主

以穿戴類經(jīng)營為主要方向，品牌形象普通

喜歡聚類經(jīng)營，一般有知名連鎖品牌帶動

偏好小面積商鋪，商鋪?zhàn)饨鸪惺苣芰^高

抗風(fēng)險能力弱，持續(xù)經(jīng)營能力差

項(xiàng)目定位客戶定位經(jīng)營者定位主力商家普通商家在國內(nèi)擁有高項(xiàng)目定位客戶定位投資者定位本地投資者外地投資者投資主體投資氛圍投資規(guī)模

總價控制

選擇標(biāo)準(zhǔn)

投資偏好

市場特征年齡30～45歲

年收入8萬元以上

享有較高的地位的成功人士

以政府公務(wù)員、鞍鋼中高層管理干部、民營企業(yè)高層管理人員、私營企業(yè)主等為主

以投資出租獲取租金收益為主

看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景

認(rèn)同本項(xiàng)目

年齡30～45歲

年收入12萬以上有豐富的社會閱歷和市場判斷能力

地域分布廣泛，以鞍山周邊投資者為主

看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景，認(rèn)同本項(xiàng)目

看重商鋪的升值前景

項(xiàng)目定位客戶定位投資者定位本地投資者外地投資者投資主體

住宅部分

第四章住宅部分住宅部分第四章住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊屬性北面地塊+南面地塊用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地（二類居住用地）占地面積：23875.91平方米建筑面積：118005(住宅)+40117.50(商業(yè))平方米容積率：6.6建筑密度：小于70%建筑高度：小于100米地下室面積：44000平方米機(jī)動車輛停車位:1250個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊屬性配套設(shè)施學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院等★配套設(shè)施地塊屬性★交通體系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路----------35-40M三板結(jié)構(gòu)16-20M兩板結(jié)構(gòu)12-15M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)★周邊人口區(qū)位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計(jì)景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160配套設(shè)施學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)周邊環(huán)境學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院等★配套設(shè)施地塊屬性★交通體系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路----------35-40M三板結(jié)構(gòu)16-20M兩板結(jié)構(gòu)12-15M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)★交通體系區(qū)位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計(jì)景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160周邊環(huán)境學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)區(qū)域特點(diǎn)★

住宅稀缺用地做為“東縮”戰(zhàn)略的稀有地塊，市場接受度普遍較高，政府未來合理的改造，對本項(xiàng)目價值空間的提升有重大意義，隨著鞍山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與外資的引入，市場定位愈走愈強(qiáng)。地塊屬性★

天然居住環(huán)境“住在鐵東，吃在鐵西”是本地消費(fèi)者的“地位”特征，大眾對鐵東與鐵西的界限劃分相當(dāng)明顯，地域概念區(qū)分比較明顯，對本案具備比較大的市場潛質(zhì)。另為具備天然的居住環(huán)境，周邊二一九公園、人民公園相互圍合，距離千山風(fēng)景區(qū)10分車程，商業(yè)配套一一齊全，居住優(yōu)勢不言而語?！?/p>

教育聚集焦點(diǎn)從消費(fèi)者對教育的重視程度講，此地塊具備絕對的競爭優(yōu)勢。鐵東園林路以西、新華街以南，周邊有五十四中、鋼都小學(xué)、新華街小學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校，與二一九公園相對，交通便利，配套齊全，普遍被市場所看好，公認(rèn)度比較高?！?/p>

未來升值空間隨著鞍山經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也逐漸呈現(xiàn)繁榮局面，根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，絕大多數(shù)消費(fèi)者對鞍山未來房地產(chǎn)市場充滿了信心，普遍看好，置業(yè)著對待產(chǎn)品的升值空間相當(dāng)重視，二三次置業(yè)者占有一定市場份額，在便利的交通、優(yōu)越的環(huán)境、良好的教育和完善的配套砝碼權(quán)重之下，一定會被消費(fèi)首選，對于普遍具備投資眼光的鞍山消費(fèi)者，本項(xiàng)目無疑是一個不可多得的寶藏。區(qū)域特點(diǎn)★住宅稀缺用地地塊屬性★天然居住環(huán)境★教育聚集SW分析地塊屬性Strength（優(yōu)勢）1、地理位置優(yōu)越，位于鐵東區(qū)規(guī)劃商業(yè)街帶交叉點(diǎn)，交通便利；2、邊臨二一九公園、人民公園，環(huán)境優(yōu)越，配套完善，居住條件優(yōu)越；3、本地消費(fèi)者普遍看好，升值潛力巨大，受政府宏觀政策優(yōu)惠，綜合配套體系相對完善；4、周邊具備眾多名校，小學(xué)、中學(xué)配置齊全，對孩子成長有良好羽化作用；5、未來規(guī)劃商業(yè)街的實(shí)施，必將為本案增加一條亮麗的風(fēng)景線。優(yōu)勢（發(fā)揮）1、抓住商業(yè)街政府規(guī)劃前景，宣傳項(xiàng)目所在地的發(fā)展優(yōu)勢、項(xiàng)目在將來巨大的升值潛力；2、抓好項(xiàng)目自身亮點(diǎn)優(yōu)勢，鞏固客戶對項(xiàng)目的理解能力，利用口碑進(jìn)行宣傳；3、做產(chǎn)品特色，造亮點(diǎn)工程，全面啟動地理環(huán)境優(yōu)勢，吸納市場資源；4、強(qiáng)調(diào)交通、環(huán)境、配套和教育等亮點(diǎn)，在渲染住宅環(huán)境的同時，考慮商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營，合理劃分市場，平衡受益。Weakness（劣勢）1、新華街處于改造拆遷中，工程時間未定，未知因素比較多周邊后期服務(wù)環(huán)境有待市場完善；2、園林路周邊規(guī)劃缺少系統(tǒng)性，整體感覺缺少人性化，周邊樓盤眾多，競爭比較激烈；3、整個市場住宅飽有量比較大，空置率比較高，用地成本而言，價格變動空間有限；4、主要盈利點(diǎn)在于商業(yè)上，而周邊的居住人口難以支撐龐大的商業(yè)體量。劣勢（避免）1、利用距離二一九公園、四隆廣場等因素，化不利為有利，吸引開發(fā)區(qū)內(nèi)中高層管理人員在本項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)，增加項(xiàng)目客戶群體；2、重點(diǎn)在周邊環(huán)境上做文章，以教育為籌碼。以“住在鐵東，玩在鐵西”的習(xí)慣特性做助推消費(fèi)；3、低開高走，逐漸吸收高端客戶市場資源，挖掘鞍鋼消費(fèi)群體；4、引進(jìn)主力店或者大型超市，聚攏人流，提升商業(yè)價值，減少住宅均價壓力。SW分析地塊屬性Strength（優(yōu)勢）優(yōu)勢（發(fā)揮）WeakOT分析地塊屬性O(shè)pportunity（機(jī)會）1、本地消費(fèi)者重視孩子教育，重視周圍環(huán)境對孩子的影響，對于被眾多名校圍合的本案，存在極大的利好；2、產(chǎn)品規(guī)劃上，商業(yè)街即將開工，未來市場繁盛，普遍被市場所看好；3、優(yōu)越的居住環(huán)境，開闊的視野景觀，便利的交通組織，不可估量的升值潛力；4、政策上扶持，區(qū)域上的開發(fā)與規(guī)劃，都存在著無法估量的商機(jī)。機(jī)會（找尋）1、利用周邊公園、學(xué)校教育等因素，吸中高端消費(fèi)者、外地置業(yè)者和二次置業(yè)者進(jìn)行價值投資；2、促進(jìn)區(qū)域內(nèi)形成中高檔產(chǎn)業(yè)住宅聯(lián)盟，在國際會展中心舉辦聯(lián)盟產(chǎn)品展示會，擴(kuò)大片區(qū)的市場影響力，進(jìn)一步鞏固片區(qū)的良好形象；3、逐漸培養(yǎng)穩(wěn)定的客戶群體，利用自身積累資源發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢；4、前期盡早設(shè)置招商部銷售部，利用自身資源，強(qiáng)占市場先機(jī)，挖掘市場資源。Threat（威脅）1、市場同品同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈，住宅銷售量過大，高端客戶群體逐漸被日常消化；2、企業(yè)品牌文化比較弱，消費(fèi)者認(rèn)知度較低，市場缺口比較大，回補(bǔ)空間有限。3、房價上漲幅度較大，國家宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，政策面影響深遠(yuǎn)，不可預(yù)見性政策加大了經(jīng)營風(fēng)險；4、開發(fā)商主要依靠股東募捐資金啟動項(xiàng)目，決定了開發(fā)品牌綜合實(shí)力有待市場見證，資金鏈缺少牢固性因素連接。威脅（躲避）1、在產(chǎn)品上做亮點(diǎn)工程，利用地理優(yōu)勢彌補(bǔ)自身不足；2、加大力度軟文字宣傳，提高項(xiàng)目的自身價值屬性，規(guī)避市場風(fēng)險，降低消耗成本；3、增強(qiáng)公益性活動參與頻率，提高企業(yè)品牌知名度，增強(qiáng)企業(yè)品牌塑造能力；4、防止政策面的不確定因素，監(jiān)控消息來源，對政策面與市場面做靈活多變的調(diào)整，增強(qiáng)資金鏈的連接，擴(kuò)寬融資渠道，加大資金受力面積；OT分析地塊屬性O(shè)pportunity（機(jī)會）機(jī)會（找尋）T客戶認(rèn)知地塊屬性客戶情況市場情況綜合得分關(guān)鍵購買因素考慮因素中高檔住宅高擋住宅發(fā)達(dá)的交通25路面交通狀況（公共交通、人車流）25252525125周邊環(huán)境優(yōu)美45小區(qū)周邊環(huán)境（道路、綠化以及人口素質(zhì)）2525252525170升值潛力65周邊地區(qū)開發(fā)規(guī)模以及前景2525252525190配套設(shè)置40小區(qū)周邊配套設(shè)施（商業(yè)、教育、醫(yī)院）25252525252525215地段層次高45周邊人口與教育水平（職業(yè)、收入）2525252525170周邊開發(fā)成熟25周邊地區(qū)的城市規(guī)劃252525252525175綜合得分24525x18=45025x14=3501085客戶認(rèn)知地塊屬性客戶情況市場情況綜合得分關(guān)鍵購買因素考慮因素調(diào)研結(jié)果客戶定位客戶市場置業(yè)類型權(quán)重指數(shù)消費(fèi)信息目前情況需求情況備注類別比重百分比重文化程度家庭結(jié)構(gòu)年齡分布年收入首付款額現(xiàn)居房型現(xiàn)居面積換房要求需求房型需求面積付款類型本地消費(fèi)換房打算85%45%大專以上二代家庭22-35歲3-5萬1-3萬SP2-2-155-78㎡強(qiáng)烈SP3-2-185-98㎡按揭針對主力二次置業(yè)者15%高中以上兩代家庭30-45歲6-9萬3-5萬SP3-2-290-110㎡考慮SP3-2-290-115㎡一次針對主力已經(jīng)換房8%大專以上三代家庭30-45歲5-8萬5-7萬SP3-2-198-115㎡無SP3-2-198-115㎡按揭針對主力其他17%高中以上兩代家庭25-55歲3-10萬2-8萬SP2-1-165-80㎡考慮SP3-2-195-110㎡按揭針對主力外來投資鞍山投資者15%8%高中以上兩代家庭30-45歲5-8萬5-10萬SP3-2-295-115㎡打算SP3-2-298-120㎡一次針對主力全國投資者7%本科以上一代家庭30-40歲8萬以上10萬以上SP3-2-2110-125㎡考慮SP3-2-2110-125㎡一次針對主力變化系數(shù)0.25/格0.750.750.500.501.000.750.500.250.250.500.750.500.25----調(diào)研結(jié)果客戶定位客戶市場置業(yè)類型權(quán)重指數(shù)消費(fèi)信息目前情況需求定位構(gòu)思客戶定位定位構(gòu)思客戶定位類型特點(diǎn)客戶定位★對道路交通、地理位置、周邊環(huán)境、教育配套以及區(qū)域成熟程度都有一定的了解與要求，注重修養(yǎng)的中端客戶群體；

★對生活有一定理解能力，有自己獨(dú)到的價值觀，在事業(yè)、婚姻和生活上取得巨大成就感的成功人士；★企業(yè)中處于重要地位，具備一定權(quán)利、資金和人際關(guān)系的中高端高級人才以及政府公務(wù)員、鞍鋼中高層部門領(lǐng)導(dǎo)；★注重享受，自由職業(yè)者，如攝影、電視、音樂、歌星等職業(yè)者人士；★具備長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，看好鞍山未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的外省人士；★經(jīng)過短時間的財(cái)富積累，注重“面子”的“雅皮”人士；★鞍鋼企業(yè)職工中，經(jīng)過長時間積累，財(cái)富沉淀已久，而且又有強(qiáng)烈的換房需求的置業(yè)者。類型特點(diǎn)客戶定位★對道路交通、地理位置、周邊環(huán)境、教育配習(xí)性特征客戶定位

★具備相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，注重周邊環(huán)境、教育配套;

★具備本地消費(fèi)習(xí)慣，注重“面子”；

★家庭結(jié)構(gòu)為三代之家或者兩代之家，老人與孩子分居；

★重視下代孩子教育，注重綜合環(huán)境的中產(chǎn)階層；

★家庭年收入在8萬以上，未曾換房或者急需要換房；

★收入豐厚，用于投資的高端客戶。習(xí)性特征客戶定位★具備相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，注重周邊環(huán)境、教育市場存量客戶定位

總戶數(shù)（戶）總?cè)丝?人)市場人口（城市）總?cè)丝冢ㄖ懈叨耍┧及追直仁袌鱿及俜直劝颁摶▓@650650x3=1950150萬20萬13%11萬58%金色家園215215x3=645翠湖毫庭988988x3=2964總計(jì)185355599萬（剩余）20萬42%（未消化）11萬58%（已消化）

按照本案11.8萬平米住宅計(jì)算，總共1503戶，剩余客戶市場為84441戶，約占總客戶市場的17%（25%是警戒線）。市場存量相對過高，但綜合外來投資者在內(nèi)，市場風(fēng)險將大大降低，符合投資條件，項(xiàng)目可持續(xù)進(jìn)行開發(fā)。

市場存量客戶定位總戶數(shù)（戶）總?cè)丝?人)市場人定位構(gòu)思產(chǎn)品定位定位構(gòu)思產(chǎn)品定位樓盤對比產(chǎn)品定位樓盤名稱主力戶型銷售均價樓盤賣點(diǎn)歐華·逸景小鎮(zhèn)

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3580元/㎡(起)別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明萬泰·錦繡華城

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3450元/㎡（現(xiàn)房）面積區(qū)間居多達(dá)20種，市場客戶廣泛，售眾面比較廣萬科·城市花園

SP3-2-2（95-120㎡）均價：3800元/㎡（現(xiàn)房)品牌文化巨大號召力，利用坡地建筑高低強(qiáng)化空間布局，空間穿透力強(qiáng)，景觀細(xì)膩。明達(dá)·世紀(jì)花園

SP4-2-2（99-111㎡）均價：3650元/㎡（現(xiàn)房）

規(guī)模式開發(fā)，規(guī)模式管理，配套設(shè)施規(guī)劃完善，客戶積累成果比較明顯世紀(jì)峰景

SP4-3-2（110-140㎡）均價：3800元/㎡高層住宅，面積區(qū)間不大，勝利路中端優(yōu)勢得到發(fā)揮，客戶存在一定認(rèn)知度樓盤對比產(chǎn)品定位樓盤名稱主力戶型銷售均價樓盤賣點(diǎn)歐華·逸景小樓盤對比產(chǎn)品定位花園新城SP2-2-1（85-89㎡）均價：3450元/㎡未來政府規(guī)劃區(qū)域，升值空間巨大，后期市場看好歐華·逸景小鎮(zhèn)

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3580元/㎡(起)別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明華洋·圣利祥城SP4-2-2（95-125㎡）均價：3465元/㎡起

全高層建筑，北陽臺與廚房相連，南陽臺與客廳相連；四明五明全套設(shè)計(jì)第6樂章

SP3-2-2（101-125㎡）均價：3550元/㎡落地轉(zhuǎn)角窗戶設(shè)計(jì)，雙儲藏間格局，外觀色彩獨(dú)特布局，視覺沖擊力極強(qiáng)鞍鋼花園SP3-2-2（127-177㎡）均價：5500元/㎡

大戶型大客廳、電梯入戶，陽臺南北采光，頂層送閣樓，底層優(yōu)惠花園翠湖豪庭SP3-2-2（127-177㎡）均價：5780元/㎡水景大宅，270度景觀陽臺，大開間小進(jìn)深，雙層客廳挑空，單層錯門客廳金色家園SP3-2-2（140-175㎡）均價：4125元/㎡大戶型多功能，6.3米開間，6.0米躍層設(shè)計(jì)，公寓型空間自由組合樓盤對比產(chǎn)品定位未來政府規(guī)劃區(qū)域，升值空間巨大，后期市場看好類型定位產(chǎn)品定位建筑類型建筑形式建筑面積建筑結(jié)構(gòu)商業(yè)部分點(diǎn)式/板式3+1層，層高≥5.0M40117.50㎡框剪結(jié)構(gòu)住宅部分住宅塔樓/點(diǎn)式底商+住宅108885.00㎡框架結(jié)構(gòu)公寓塔樓/點(diǎn)式底商+住宅9120.00㎡框剪結(jié)構(gòu)建筑類型：底商（3+1）+高層住宅（22-25層）。類型定位產(chǎn)品定位建筑類型建筑形式建筑面積建筑結(jié)構(gòu)公建筑類型：戶型配比產(chǎn)品定位面積配比總面積大兩房小兩房大三房小三房115-145㎡45-55㎡----75-85㎡65-75㎡90-11080-90㎡4860㎡6690㎡650056000㎡9100㎡34855㎡118005㎡11550㎡62500㎡百分比10%53%8%30%100%戶型配比戶型SP2-1-1SP3-2-1SP4-2-2（復(fù)式）LOFT總套數(shù)

總套數(shù)大兩房小兩房大三房小三房78套590套1503套59套96套68套612百分比10%45%5%40%100%戶型配比產(chǎn)品定位面積配比大兩房小兩房大三房小三房75-85㎡銷售均價產(chǎn)品定位

依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果與項(xiàng)目本身屬性，對本項(xiàng)目產(chǎn)品采取低開高走策略，市場面表現(xiàn)比較極端化：低檔產(chǎn)品均價在2300-2850元/㎡間；中檔次大眾產(chǎn)品均價在2900-3400元/㎡間，高檔次產(chǎn)品表現(xiàn)比較極端，大致均價在3500-4700元/㎡之間，部分產(chǎn)品遠(yuǎn)高出市場，如鞍山花園等，均價分布在5500元/㎡以上。因此，本案結(jié)合市場競爭，吸納中高端客戶為目的，由于產(chǎn)品面積適中，鞍山消費(fèi)市場房產(chǎn)總價受到限制，建議產(chǎn)品三房總房價在40萬左右，兩房總價在30萬左右，LOFT總價25萬比較合適，本項(xiàng)目均價范圍可定為4100-4350元/㎡。銷售均價產(chǎn)品定位依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果與項(xiàng)目本身屬性，對本建筑園林風(fēng)格定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)：結(jié)合周邊環(huán)境，以本地生活習(xí)性特征為基礎(chǔ)，在建筑外型、功能和材質(zhì)上為主題點(diǎn)，塑造本項(xiàng)目固有亮點(diǎn)；考慮到建筑與商業(yè)的結(jié)合，城市街景的搭配與視覺穿插力。園林風(fēng)格：現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)：融合歐式園林風(fēng)格的傘假樓臺，中心雕塑，直線園林交通導(dǎo)向，特色的路燈融合功能與藝術(shù)相互結(jié)合，“形式隨從功能”為指導(dǎo)基礎(chǔ)，以現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格為主，考慮到商業(yè)布局與建筑的結(jié)合形式，園林主要以休閑為主題，注重與建筑形式功能的結(jié)合。建筑園林風(fēng)格定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格園林風(fēng)格：現(xiàn)代歐式規(guī)劃排列規(guī)劃定位★建筑布局住宅以高層為住，商業(yè)分三層，地下適當(dāng)設(shè)置停車場，組合布局采用排列式與錯排式相互結(jié)合，增大視覺穿插力，建筑景觀均好性為基礎(chǔ)實(shí)施綜合考慮?！锝煌w系就近原則劃分交通體系，商業(yè)廣場為斜拉式交通布局，爭取向陽性空間處理手法，增大商業(yè)的開間面積，一方面有利交通人流的引導(dǎo)與疏散，另一方面豐富空間變化，減少空間壓力，增強(qiáng)空間的藝術(shù)性，流線交通分割空間。內(nèi)廣場與外廣場相互結(jié)合，空間顯示更為靈活，功能體現(xiàn)更為充分，休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)提供了必要的二度空間。

★出入口設(shè)置新華街人流比較密集，流動量較大，住入口設(shè)置于此，引導(dǎo)有效人流，園林路雖然為主干道，由于車流過大，從而減少了人流的流動，特此將廣場設(shè)置于此，休閑娛樂功能基礎(chǔ)之上吸引客戶資源?！镆曈X穿插內(nèi)景視覺穿插主要有廣場形式、小品形式、流線形式，表現(xiàn)最為常用的為廣場形式（包括內(nèi)廣場、外廣場）；外景視覺穿插有結(jié)構(gòu)形式、材質(zhì)形式和功能形式；中心景觀穿插可分為組合式、散點(diǎn)式、排列式、均衡式和自由式。規(guī)劃排列規(guī)劃定位★建筑布局

開發(fā)時序

第五章開發(fā)時序開發(fā)時序第五章開發(fā)施工時序開發(fā)時序時序一時序二施工時序開發(fā)時序時序一時序二施工時序開發(fā)時序時序一時序二優(yōu)勢1﹑有利于項(xiàng)目整體景觀氣氛的塑造；2﹑有利于在有限的資金條件下進(jìn)行順利施工；3﹑有利于商業(yè)的招商和客戶資源的聚集；分階段開發(fā)，一定程度上化解了不可預(yù)計(jì)風(fēng)險；4﹑高層單獨(dú)建設(shè)，有利于提高施工單位的工作效益；5﹑時間接點(diǎn)容易把控，對市場比較好的觀望姿態(tài).1﹑有利于提高施工效率，縮短入市時間；2﹑有利于道路交通網(wǎng)絡(luò)的控制，綜合運(yùn)營成本的節(jié)約；3﹑管理方便，資本運(yùn)作便于管理；周邊交通體系相互補(bǔ)充，容易“一步到位”；4﹑商鋪快速占領(lǐng)市場，有利資金快速度回?cái)n。劣勢1﹑建設(shè)周期過長，周邊距離舊建筑較近，不利于快速施工；2﹑交通比較密集，對周邊影響擴(kuò)散度比較廣；3﹑在不缺少資金流的情況下，一定程度浪費(fèi)了時間資源。1﹑項(xiàng)目量多，資金需求量比較大，管理比較復(fù)雜；2﹑工程進(jìn)度比較快，對周邊居住小區(qū)生活影響較大。商業(yè)入市周期較長，風(fēng)險競爭力度較大。

施工時序開發(fā)時序時序一時序二1﹑有利于項(xiàng)目整體景觀氣氛的塑造展示時序開發(fā)時序展示時序１﹑展示時序統(tǒng)稱為前期項(xiàng)目的量化手段，傳承項(xiàng)目形象包裝的載體。２﹑根據(jù)項(xiàng)目的入市情況、上市情況、匹配情況對樓盤展示內(nèi)容綜合描述，主要有規(guī)劃展示、布局展示、功能展示、結(jié)構(gòu)展示、樣板間展示、園林環(huán)境展示和3D游歷效果展示。３﹑動態(tài)展示線為可以自由疏導(dǎo)的認(rèn)為性展示導(dǎo)向路線，由人為性引導(dǎo)，體現(xiàn)本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)越性；靜態(tài)展示線為固定的廣告展示，具備不可移動或者未不易改變的特性，如樓墻廣告、標(biāo)語等。展示時序開發(fā)時序展示時序１﹑展示時序統(tǒng)稱為前期項(xiàng)目的量新風(fēng)時序開發(fā)時序新風(fēng)時序１﹑對于綜合規(guī)劃布局，在注重景觀點(diǎn)塑造和人流引導(dǎo)上的同時，廣場內(nèi)的空氣流通也相當(dāng)重要。２﹑正南正北的平面布局，控制大開間入口的流線朝向，增大空氣流量，強(qiáng)化空間環(huán)境的配比。３﹑新風(fēng)時序上，主要依靠自然風(fēng)，改變空間環(huán)境質(zhì)量，減產(chǎn)人為成本，更合理和科學(xué)的利用可再生能源，從而為消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境，塑造了自身品牌價值，又提升了空間檔次。新風(fēng)時序開發(fā)時序新風(fēng)時序１﹑對于綜合規(guī)劃布局，在注重景觀公共部分交房標(biāo)準(zhǔn)外墻：外墻外保溫材料，高級保溫涂料，塔樓外墻鋪貼高級彩色瓷磚；外窗：中空玻璃，塑鋼外裹；首層大堂：地面鋪設(shè)高級拋光磚；墻身鋪貼高級拋光磚；天花涂高級乳膠漆，裝設(shè)精美燈飾；電梯：高速豪華電梯；樓梯間：樓梯間地面水泥抹平及鋪防滑磚，配鋼管扶手，墻與天花涂乳膠漆；空調(diào)：中央空調(diào)；供水：24小時熱水；排水：UPVC中空螺旋排水管道；弱電：例（采用德國西門子智能管理系統(tǒng)）；信箱：首層住戶大堂內(nèi)設(shè)不銹鋼信柜，每戶均有獨(dú)立信箱。公共部分交房標(biāo)準(zhǔn)外墻：外墻外保溫材料，高級保溫涂料，塔樓外墻室內(nèi)部分交房標(biāo)準(zhǔn)門扇：入戶門名牌鋼制防盜防火門，配名廠門鎖；內(nèi)墻:膩?zhàn)幼优靼?，打磨光滑處理；地面：水泥找平，水泥披灰掛面；廚房：普通鋁合金吊頂，墻面防水處理，貼面普通瓷面磚至1.5米處；衛(wèi)生間：普通鋁合金吊頂，墻面防水處理，貼面普通瓷面磚至1.5米處；配一座廁；通訊：有線電視、電話、寬帶入戶；陽臺：水泥找平，水泥披灰掛面；電話：廳房均配設(shè)IDD電話線及插座；供水：每戶設(shè)獨(dú)立水表，集中水表房，全部供水管暗裝；煤氣：配管道煤氣到廚房，設(shè)獨(dú)立煤氣表。室內(nèi)部分交房標(biāo)準(zhǔn)門扇：入戶門名牌鋼制防盜防火門，配名廠門鎖；服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理智能化服務(wù)貼身管家服務(wù)特約服務(wù)便民服務(wù)閉路電視保安系統(tǒng)停車場車輛出入IC卡管理系統(tǒng)IC卡電子智能門鎖室內(nèi)緊急急救系統(tǒng)火災(zāi)自動報(bào)警消防系統(tǒng)安全防護(hù)設(shè)備維修車輛管理商戶管理客戶服務(wù)社區(qū)活動消防安全家庭日常維修室內(nèi)外清潔全套服務(wù)家居單項(xiàng)護(hù)理服務(wù)商務(wù)服務(wù)（代購車船飛機(jī)票、代辦傳真、復(fù)印、打字）禮儀服務(wù)（接送客人、各類禮儀主持、代購、代送禮品、鮮花等）家政服務(wù)（鐘點(diǎn)清潔、孩子護(hù)理等）預(yù)定包車服務(wù)代叫出租車（免費(fèi)）行李在園內(nèi)協(xié)助運(yùn)送（免費(fèi)）代定報(bào)紙（免費(fèi)）代寄一般信件（免費(fèi)）代收代繳水、電、煤氣費(fèi)（免費(fèi)）代為住戶聯(lián)絡(luò)維修商（免費(fèi)）協(xié)助辦理各項(xiàng)公共事業(yè)手續(xù)如：水、電、電話、有線電視等（免費(fèi)）服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理智能化服務(wù)貼身管家服務(wù)特約服務(wù)便民服務(wù)閉路電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)范圍市場情況備注說明商業(yè)收費(fèi)18.0-21.0元/㎡包括商業(yè)水電、空調(diào)20.0元/㎡景子街、四隆為21元住宅收費(fèi)1.0-1.8元/㎡包括公共部分水電、電梯1.6元/㎡（高層）部分高層收費(fèi)1.0元，不含電梯物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理

市場定位報(bào)告遼寧鞍山園林路項(xiàng)目市場定位報(bào)告遼寧園林路項(xiàng)目

宏觀市場

第一章宏觀市場宏觀市場第一章宏觀★以平均10%的增長速度計(jì)算，截止到2007年第三季度，鞍山第一產(chǎn)業(yè)完成67.76億元（05年為56億元），第二產(chǎn)業(yè)完成938.96億元（05年為776億元），第三產(chǎn)業(yè)505.78億元（05年為418億元），經(jīng)濟(jì)增長水平創(chuàng)歷史新高；

★隨著全市國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，全市消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，保守估計(jì)全市居民消費(fèi)份額總指數(shù)比上年上漲1.5個百分點(diǎn)。其中食品類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類上漲幅度較大；

★截止2007年三季度為止，鞍山房地產(chǎn)實(shí)際施工的房屋建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過660萬平方米，全市累計(jì)完成住宅建設(shè)超過200萬平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整體未能到達(dá)飽和程度，市場熱度不絲毫沒有放慢；

★有針對性地開展招商引資。重點(diǎn)以“長三角”、“珠三角”、臺灣、香港和日韓、歐美為招商區(qū)域，實(shí)施小團(tuán)組對口招商，并努力實(shí)現(xiàn)招商資源向優(yōu)勢項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。繼續(xù)加大項(xiàng)目包裝宣傳和推介力度，積極支持創(chuàng)匯大戶；

★社會固定資產(chǎn)投資大幅增長，2005年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資314.5億元，比上年增長45.8%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成231.8億元，比上年增長53.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成82.7億元，比上年增長27.5%。根據(jù)相關(guān)概率推算，截止2007年三季度止，社會固定資產(chǎn)投資超過1000億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成680億元；經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀★以平均10%的增長速度計(jì)算，截止到2007年第三季度，★“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居首位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9個百分點(diǎn)，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)；

★樓宇經(jīng)濟(jì)崛起，成為引導(dǎo)全區(qū)非公經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。鐵東區(qū)針對自身發(fā)展空間狹小的實(shí)際，揚(yáng)長避短，充分利用區(qū)域內(nèi)43座商務(wù)寫字樓的資源，以區(qū)街創(chuàng)業(yè)中心為載體，以創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，提供發(fā)展服務(wù)為切入點(diǎn)，著力吸引省內(nèi)外大集團(tuán)、大公司在鐵東區(qū)建立集團(tuán)分部、研發(fā)中心和銷售機(jī)構(gòu)等，形成高效益商務(wù)研發(fā)群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；

★通過中海物流項(xiàng)目、遼南市場改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，培育和壯大南建國商貿(mào)物流市場，推動區(qū)域性物流基地建設(shè)。通過大德集團(tuán)與外商聯(lián)建超市項(xiàng)目、百世特與天津家世界合作項(xiàng)目以及推進(jìn)的在洽談的沃爾瑪?shù)葒H品牌項(xiàng)目，提升區(qū)域內(nèi)連鎖超市的規(guī)模、檔次和水平，做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀★“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均

★市場客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、服飾、娛樂、旅游等方面，綜合素質(zhì)高于同質(zhì)城市，具備一定的文化品位和修養(yǎng)，容易接受新生事物，對外來新事物接受能力比較強(qiáng)；

★消費(fèi)者地域情節(jié)嚴(yán)重，普遍看好鐵東區(qū)居住環(huán)境，意向選房看淡鐵西區(qū)、千山區(qū)和立山區(qū)，其中主力戶型55-75平米轉(zhuǎn)移到76-95平米和86-121平米，面積開間注重采光功能分配；

★居住要求不高，陽臺設(shè)置在客廳，反而忽略臥室的舒適性，消費(fèi)心理具備特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻擋市場健康發(fā)展，理性思想有待市場完善，因此容易被市場把制弱點(diǎn)，消費(fèi)地位處于弱勢概念區(qū)；

★小戶型逐漸引退，中面積的房型占據(jù)市場主導(dǎo)地位，對大戶型需求也有很大程度的提升，市場由小戶型轉(zhuǎn)移到中大戶型的盤踞逐漸呈現(xiàn)，從總體居住情況上看，市場需求相當(dāng)旺盛，置業(yè)者居住的幾乎都是老房子，從大戶型比重上分析，鞍山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)規(guī)?；袌鰞?nèi)在潛力極大，換房高潮還未曾拉開，消費(fèi)者消費(fèi)需求合理的引導(dǎo)；

★消費(fèi)者具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房款首付主要集中在5.6-7.5萬元之間，一次性付款所占20%比例，同時車位比例為1：0.43，未來2-3年內(nèi)打算購買私車客戶占有一定比例，建議車位比1：0.5較為合適；客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀★市場客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、

★從居住情況來看，消費(fèi)者一般與老人分居而住，家庭結(jié)構(gòu)為兩代家庭，單身比例有所上升，但不起主導(dǎo)作用，總體可以看出家庭同居者占主導(dǎo)市場，單身獨(dú)居占一定比例并趨于上升勢頭，屬于置業(yè)者候補(bǔ)力量，父母同居者占市場1/4之多，證明本地年輕人不喜歡于老人同居，比較注重個體家庭生活的培養(yǎng)。

★大部分消費(fèi)者住的是老房子，具備換房欲望，少部分消費(fèi)者已經(jīng)購置新房或者二次置業(yè)，明顯具備投資意味，市場比較活躍，整體趨勢有待市場挖掘和消費(fèi)者去引導(dǎo)；

★消費(fèi)者需求相當(dāng)旺盛，對居住條件環(huán)境的改善比較迫切，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固的狀況下完全有能力改變現(xiàn)狀，市場消費(fèi)潛力巨大，以兩代為主的家庭結(jié)構(gòu)消費(fèi)需要市場理性考慮；

★消費(fèi)者認(rèn)為合理的價位在3900-4100元間，絕大部分消費(fèi)者對鞍山未來房地產(chǎn)市場普遍看好，置業(yè)者普遍具備投資眼光，對投資潛力比較重視，周邊環(huán)境次之，反而比較忽略物業(yè)管理，市場存在一定缺陷。

客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀★