智能建筑物業(yè)管理

智能建筑物業(yè)管理主講吳日才機電工程系第一章概論

本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實務(wù)的基本內(nèi)容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理

一、物業(yè)的含義英文RealEstate或RealProperty。“Real”意為“不動產(chǎn)的”Estate意為“不動產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”。Property意為“財產(chǎn)、所有物、所有權(quán)”。表面看意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進入具體消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè)——是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場地二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不動產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。關(guān)注房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的價值和使用價值兩個方面集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程簡單講，是人們對物業(yè)的管理活動。有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營管理服務(wù)典型的廣義觀點[美]羅伯特.C.凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹義的的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管管理：即一般只限于于對該物業(yè)進進行管理服務(wù)務(wù)，其主要的的任務(wù)是對物物業(yè)的維護、、管理共用的的機電設(shè)備和和公共設(shè)施，，也包括治安安保衛(wèi)、分送送信報、清潔潔衛(wèi)生、綠化化養(yǎng)護等服務(wù)務(wù)項目（三）物業(yè)管管理的定義《物業(yè)管理條條例》第二條條：“本條例所稱稱物業(yè)管理，，是指物業(yè)管管理企業(yè)按照照物業(yè)服務(wù)合合同約定，通通過對房屋及及與之相配套套的設(shè)備、設(shè)設(shè)施和相關(guān)場場地進行專業(yè)業(yè)化維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管理，，以及維護相相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和公公共秩序，為為業(yè)主提供服服務(wù)的活動。?！睂ξ飿I(yè)管理定定義的理解物業(yè)管理企業(yè)業(yè)接受業(yè)主委委托提供有償償服務(wù)對房屋及配套套設(shè)備、設(shè)施施和相關(guān)場地地的維護管理理是物業(yè)管理理的基本內(nèi)容容為業(yè)主提供服服務(wù)有一定的的外延性（四）物業(yè)管管理的基本特特征社會化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離必要前提現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工必要條件企業(yè)化經(jīng)營型專業(yè)化即物業(yè)管理的市場化，是物業(yè)管理最主要的特點必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)達(dá)到一定的專業(yè)水平（五）物業(yè)管管理的類型1、按服務(wù)內(nèi)內(nèi)容分類（1）提供咨咨詢服務(wù)（2）提供具具體的實質(zhì)性性的管理服務(wù)務(wù)2、按服務(wù)內(nèi)內(nèi)容分類（1）自行物物業(yè)管理模式式（2）委托物物業(yè)管理模式式（六）物業(yè)管管理的宗旨和和原則1、物業(yè)管理理的宗旨就是是服務(wù)，通過過服務(wù)實現(xiàn)社社會效益、經(jīng)經(jīng)濟效益和環(huán)環(huán)境效益的統(tǒng)統(tǒng)一。偏離服服務(wù)這個宗旨旨，就會使物物業(yè)管理與社社會和公眾的的利益相背，，最終削弱物物業(yè)管理的生生命力。（1）營造良良好的“安居居樂業(yè)”的環(huán)環(huán)境（2）物業(yè)的的保值與增值值（六）物業(yè)管管理的宗旨和和原則2、物業(yè)管理理的基本原則則（1）業(yè)主自自治與專業(yè)管管理相結(jié)合的的原則（2）屬地管管理與行政管管理相結(jié)合的的原則（3）統(tǒng)一管管理、綜合服服務(wù)的原則（4）社會化化和平等競爭爭的原則“國家提倡業(yè)業(yè)主通過公開開、公平、公公正的市場競競爭機制選擇擇物業(yè)管理企企業(yè)”（見《《物業(yè)管理條條例》第三條條）。1994年1月，深圳市市成功地組織織了一次蓮花花北區(qū)新建小小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此此事開創(chuàng)了我我國物業(yè)管理理引入競爭機機制的先河。。（5）企業(yè)化化與全過程效效益的原則第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理實務(wù)的的基本內(nèi)容和和要求一、物業(yè)管理理實務(wù)的含義義二、物業(yè)管理理實務(wù)的內(nèi)容容

（一）基本管理與服服務(wù)（基礎(chǔ)工工作）

既公共管理服服務(wù)，是物業(yè)業(yè)內(nèi)所有業(yè)主主和非業(yè)主使使用人每天都都能享受到的的普惠性服務(wù)務(wù)1、房屋管理理2、設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理3、環(huán)境衛(wèi)生生管理4、綠化管理理5、治安管理理6、消防管理理7、車輛道路路管理基本管理與服服務(wù)房屋建筑物的的基本管理這是為保持房房屋完好率，，確保房屋使使用功能而進進行的管理服服務(wù)工作。包包括：房屋使用的管管理建筑物的維修修管理建筑物的裝修修管理這是為保持房房屋及其配套套設(shè)備、設(shè)施施的的完好及及正常使用而而提供的管理理服務(wù)。包括括：各類設(shè)備、設(shè)設(shè)施基本情況況的掌握各類設(shè)備、設(shè)設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施施的基本管理理境衛(wèi)生和綠化化管理這是為了凈化化、美化物業(yè)業(yè)環(huán)境而提供供的管理服務(wù)務(wù)。包括：清潔衛(wèi)生管管理綠化管理安全防范和和消防管理理這是為維護護物業(yè)正常常的生活、、工作秩序序而提供的的一項專門門性管理服服務(wù)。包括括：安全監(jiān)督控控以及突發(fā)發(fā)事件的預(yù)預(yù)防和處理理消防管理車輛和道路路、場地的的管理這也是為維維護物業(yè)正正常的生活活、工作秩秩序而提供供的管理服服務(wù)。包括括：車輛和專用用道路、場場地的使用用管理交通秩序維維護二、物業(yè)管管理實務(wù)的的內(nèi)容（（二）綜合合經(jīng)營管理理與服務(wù)（（拓展工工作）

1、衣食住住行2、娛樂康康體3、購物4、網(wǎng)絡(luò)社社區(qū)服務(wù)5、其他綜合經(jīng)營管管理與服務(wù)務(wù)二、物業(yè)管管理實務(wù)的的內(nèi)容（（三）社區(qū)管理與與服務(wù)協(xié)助街道辦辦事處、居居民委員會會進行社區(qū)區(qū)精神文明明建設(shè)等管管理活動基本環(huán)環(huán)節(jié)三、物物業(yè)管管理的的基本本環(huán)節(jié)節(jié)前期階階段啟動階階段日常運運作階階段物業(yè)管管理的的前期期工作作包括括（一））物業(yè)業(yè)管理理的前前期階階段2、物物業(yè)管管理機機構(gòu)設(shè)設(shè)置與與人員員安排排3、規(guī)規(guī)章制制度的的制定定4、早早期介介入管管理1、物物業(yè)管管理的的招標(biāo)標(biāo)與投投標(biāo)物業(yè)管管理部部門的的成立立物業(yè)在在竣工工交付付使用用前就就應(yīng)該該落實實管理理單位位。如如果準(zhǔn)準(zhǔn)備選選聘專專業(yè)物物業(yè)管管理公公司，，可以以向社社會上上招標(biāo)標(biāo)，通通過競競爭選選聘優(yōu)優(yōu)秀的的物業(yè)業(yè)管理理公司司；如如果開開發(fā)商商準(zhǔn)備備自己己管，，就應(yīng)應(yīng)成立立屬下下的物物業(yè)管管理部部門。。物業(yè)管管理公公司機機構(gòu)一一般有有兩種種形式式：一是實實體性性的物物業(yè)管管理公公司，，內(nèi)部部分為為兩個個層次次：即即管理理層和和作業(yè)業(yè)層。。二是純純由管管理人人員組組成的的物業(yè)業(yè)管理理公司司，而而無作作業(yè)層層。這這類公公司不不帶工工人隊隊伍，，而是是通過過合同同形式式與社社會上上各類類專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)形成成松散散型的的聯(lián)合合，以以合同同的方方式將將物業(yè)業(yè)管理理內(nèi)容容發(fā)包包給相相關(guān)的的服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)。物業(yè)管管理人人員的的選拔拔和培培訓(xùn)根據(jù)物物業(yè)管管理專專業(yè)化化和現(xiàn)現(xiàn)代化化的要要求，，物業(yè)業(yè)管理理所涉涉及的的各崗崗位工工種人人員應(yīng)應(yīng)達(dá)到到一定定的水水平并并對其其上崗崗資格格進行行確認(rèn)認(rèn)。人員選選擇一一般需需要兩兩種類類型：：管理理類型型和工工程技技術(shù)類類型。。培訓(xùn)時時間應(yīng)應(yīng)選在在開展展管理理工作作前3～6個月月為佳佳；培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)設(shè)置置的崗崗位要要求考考慮；；培訓(xùn)目目的以以能勝勝任所所擔(dān)負(fù)負(fù)工作作為基基本點點，應(yīng)應(yīng)注意意的是是有些些工種種如電電梯維維修工工、鍋鍋爐工工、配配電工工等應(yīng)應(yīng)取得得政府府主管管機關(guān)關(guān)的資資質(zhì)認(rèn)認(rèn)定方方可上上崗。。規(guī)章制制度的的制定定必要的的規(guī)章章制度度是物物業(yè)管管理順順利運運行的的保證證。制定完完整的的物業(yè)業(yè)管理理規(guī)章章制度度，一一方面面有助助于建建立對對物業(yè)業(yè)管理理實施施的監(jiān)監(jiān)督機機制，，有利利于正正確發(fā)發(fā)揮物物業(yè)管管理企企業(yè)為為業(yè)主主和租租戶服服務(wù)的的行業(yè)業(yè)職能能。另另一方方面能能夠闡闡明物物業(yè)權(quán)權(quán)利主主體的的權(quán)責(zé)責(zé)內(nèi)容容，有有利于于約束束和規(guī)規(guī)范物物業(yè)權(quán)權(quán)利主主體的的行為為規(guī)范范。例如物物業(yè)管管理公公司的的職責(zé)責(zé)范圍圍、各各類人人員崗崗位責(zé)責(zé)任制制、操操作程程序和和服務(wù)務(wù)規(guī)范范、住住戶手手冊、、公共共契約約等。。這些些規(guī)章章制度度應(yīng)在在住戶戶入住住前就就制定定完成成，并并通過過日后后的管管理實實踐，，再逐逐步補補充、、修改改和完完善。。物業(yè)管管理的的前期期介入入所謂前前期介介入，，是指指物業(yè)業(yè)管理理公司司在接接管物物業(yè)以以前各各個階階段（（項目目可研研階段段、規(guī)規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計階階段、、施工工階段段等））就參參與決決策。。制定定出物物業(yè)管管理方方案，，并從從管理理的角角度為為開發(fā)發(fā)商提提出樓樓宇設(shè)設(shè)計、、施工工監(jiān)管管、設(shè)設(shè)備選選用、、功能能規(guī)劃劃、房房屋租租賃、、工程程交接接等方方面的的建設(shè)設(shè)性意意見。。這種前前期介介入并并不意意味著著物業(yè)業(yè)管理理的具具體工工作的的介入入，而而往往往是指指物業(yè)業(yè)管理理人員員向設(shè)設(shè)計部部門提提供物物業(yè)設(shè)設(shè)計方方案的的咨詢詢意見見。物業(yè)管管理啟啟動階階段的的基本環(huán)環(huán)節(jié)時間：：從物物業(yè)的的接管管驗收收開始始到業(yè)業(yè)主委委員會會的正正式成成立（二））物業(yè)業(yè)管理理的啟啟動階階段1、接接管驗驗收2、用用戶入入住管管理3、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)備備案和和檔案案資料料的建建立4、首首次業(yè)業(yè)主（（代表表）大大會的的召開開和業(yè)業(yè)主委委員會會的成成立啟動階段的的標(biāo)志物業(yè)的驗收收與接管物業(yè)驗收是是依據(jù)國家家建設(shè)部及及省市有關(guān)關(guān)工程驗收收的技術(shù)規(guī)規(guī)范與質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)對已已建成的物物業(yè)進行檢檢驗。驗收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題應(yīng)明明確記錄在在案，督促促施工單位位修整；物業(yè)接管是是開發(fā)商向向管理單位位移交物業(yè)業(yè)的過程。。移交工作作應(yīng)辦理書書面移交手手續(xù)。開發(fā)發(fā)商還應(yīng)向向管理單位位移交有關(guān)關(guān)物業(yè)的整整套圖紙資資料，以使使今后管理理、維修和和養(yǎng)護。在物業(yè)保修修期間，管管理單位還還應(yīng)與開發(fā)發(fā)商簽訂保保修實施合合同，明確確保修項目目、內(nèi)容、、進度、原原則、責(zé)任任、方式等等等。用戶入住管管理住戶入住是是物業(yè)管理理十分重要要的環(huán)節(jié)。。這一階段段可能產(chǎn)生生業(yè)主和租租戶頻繁出出入和秩序序混亂現(xiàn)象象，以致于于發(fā)生違章章、損壞公公共設(shè)施等等現(xiàn)象。物業(yè)管理公公司至少要要做好以下下幾件事：：做好入住前前的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作。。向住戶發(fā)放放有關(guān)物業(yè)業(yè)管理規(guī)定定或簽訂協(xié)協(xié)議，如““住戶手冊冊”、“收收費辦法””、“入住住手續(xù)”、、“驗收交交鑰匙登記記”、“裝裝修申報規(guī)規(guī)定”等等等。加強入住階階段的安全全保衛(wèi)工作作，提供較較多的值班班與勞務(wù)服服務(wù)，保證證業(yè)主和租租戶、財物物及時安全全搬入樓宇宇。檔案資料的的建立這里講的檔檔案資料有有兩種：一一種是物業(yè)業(yè)的資料；；另一種是是物業(yè)業(yè)主主和租戶的的資料。物業(yè)檔案資資料的建立立主要抓收收集、整理理、歸檔、、利用四個個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵鍵是盡可能能完整，這這從時間上上講是指從從規(guī)劃設(shè)計計到工程竣竣工的全部部工程技術(shù)術(shù)維修資料料；從空間間上講是指指物業(yè)構(gòu)成成的方方面面面，從地地下到樓頂頂、從主體體到配套、、從建筑物物到環(huán)境；；整理的重點點是去偽存存真，留下下有用的；；歸檔就是按按照資料本本身的內(nèi)在在規(guī)律、聯(lián)聯(lián)系進行科科學(xué)地分類類與保存；；分類可按按每一建筑筑分類，如如設(shè)計圖、、施工圖、、竣工圖、、改造圖、、設(shè)備圖等等，也可按按系統(tǒng)項目目分類，如如配電系統(tǒng)統(tǒng)、供水排排水系統(tǒng)、、消防系統(tǒng)統(tǒng)、空調(diào)系系統(tǒng)等。日常運作階階段基本環(huán)環(huán)節(jié)（三）物業(yè)業(yè)管理的日日常運作階階段1、日常的的綜合服務(wù)務(wù)與管理2、系統(tǒng)的的協(xié)調(diào)日常管理和和維修養(yǎng)護護房屋管理；；機電設(shè)備養(yǎng)養(yǎng)護維修；；公共配套設(shè)設(shè)施的養(yǎng)護護與維修；；環(huán)境衛(wèi)生；；治安保衛(wèi)；；便民服務(wù)和和商業(yè)網(wǎng)點點等等。配套設(shè)施的的完善配套完善是是給物業(yè)管管理提供物物質(zhì)基礎(chǔ)的的基本保證證，是管理理階段必不不可少的環(huán)環(huán)節(jié)。系統(tǒng)的協(xié)調(diào)調(diào)物業(yè)管理的的成敗在很很大程度上上取決于物物業(yè)管理公公司與這些些環(huán)境條件件即與相關(guān)關(guān)部門相互互關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)，如自自來水公司司、供電局局、煤氣公公司、居委委會、通訊訊部門、勞勞動局、工工商局、稅稅務(wù)局、物物價局、公公安局、環(huán)環(huán)衛(wèi)局、園園林局、房房管局、城城管辦等有有關(guān)政府主主管部門，，涉及面相相當(dāng)廣泛。。如果缺乏乏這種系統(tǒng)統(tǒng)的協(xié)調(diào)，，物業(yè)管理理工作往往往會遇到許許多難以想想象的困難難。1、實踐性性強、事務(wù)務(wù)性強2、與群眾眾生活相關(guān)關(guān)性強3、時效性性強4、系統(tǒng)性性、綜合性性強5、遞增性性強四、物業(yè)管管理實務(wù)的的性質(zhì)與特特點1、管理服服務(wù)日趨主主動2、運作日日趨規(guī)范化化3、管理日日趨社會化化4、經(jīng)營日日趨規(guī)?；?、品牌化化5、管理人人員知識化化、管理手手段科學(xué)化化五、我國物物業(yè)管理實實操的發(fā)展展趨勢本章要點物業(yè)管理的的基本概念念物業(yè)的含義義物業(yè)管理的的概念物業(yè)管理的的基本特征征物業(yè)管理實實務(wù)的性質(zhì)與特特點物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)前期準(zhǔn)備階階段啟動階段日常運作階階段本章講授本章講授：：物業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)的的基本概念念物業(yè)管理招招標(biāo)程序物業(yè)管理投投標(biāo)程序第二章物物業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)第二章物物業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)學(xué)習(xí)目的與與要求1．了解物業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)的的意義2．掌握物業(yè)管理招招標(biāo)的基本本概念物業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)的的程序物業(yè)管理招招標(biāo)的條件件3．重點掌掌握物業(yè)管理招招標(biāo)的程序序物業(yè)管理招招標(biāo)的程序序一、物業(yè)管管理招投標(biāo)標(biāo)的重要性性及其意義義1、有利于于物業(yè)管理理基本規(guī)范范的貫徹和和推廣；2、有利于于控制物業(yè)業(yè)管理的費費用，使業(yè)業(yè)主和使用用人真正得得到質(zhì)優(yōu)價價實的服務(wù)務(wù)；3、有利于于明確和簡簡化業(yè)主與與物業(yè)管理理的企業(yè)的的經(jīng)濟關(guān)系系；4、有利于于推動物業(yè)業(yè)管理行業(yè)業(yè)整體水平平的提高。。二、實施物物業(yè)管理招招投標(biāo)所面面臨的主要要問題1、地方保保護主義使使區(qū)域性物物業(yè)管理招招投標(biāo)受到到制約2、開發(fā)商商受經(jīng)濟利利益驅(qū)動增增大招投標(biāo)標(biāo)難度3、法規(guī)不不完善，缺缺乏招投標(biāo)標(biāo)基礎(chǔ)（l）沒有有統(tǒng)一的專專業(yè)評判機機構(gòu)，使招招投標(biāo)工作作缺乏公正正性（2）物業(yè)業(yè)管理招投投標(biāo)法規(guī)不不健全4、社會監(jiān)監(jiān)督機制不不健全，易易引發(fā)行業(yè)業(yè)不正之風(fēng)風(fēng)（1）“關(guān)關(guān)系”競爭爭（2）“暗暗箱”交易易（3）違法法違規(guī)三、物業(yè)管管理招標(biāo)所謂物業(yè)管管理的招標(biāo)標(biāo)是指物業(yè)業(yè)所有權(quán)人人（業(yè)主委委員會或開開發(fā)建設(shè)單單位）在為為物業(yè)選擇擇管理者時時，通過制制訂招標(biāo)文文件，向社社會公布招招標(biāo)信息，，由物業(yè)管管理企業(yè)競競投，從中中選擇最佳佳者，并與與之訂立物物業(yè)管理合合同的過程程物業(yè)管理招招標(biāo)四、物業(yè)管管理投標(biāo)所謂物業(yè)管管理投標(biāo)是是指符合招招標(biāo)要求的的物業(yè)管理理企業(yè)，根根據(jù)招標(biāo)要要求，提出出投標(biāo)申請請，參與投投標(biāo)活動的的過程物業(yè)管理投投標(biāo)標(biāo)五、物業(yè)管管理招標(biāo)投投標(biāo)的原則及意義義公平公開公正誠信推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié)物物業(yè)招標(biāo)投投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程程序招標(biāo)與投標(biāo)標(biāo)的條件招標(biāo)程序一、物業(yè)管管理招標(biāo)方方式物業(yè)管理招招標(biāo)方式公開招標(biāo)———無限競競爭性招標(biāo)標(biāo)邀請招標(biāo)———有限競競爭性招標(biāo)標(biāo)公開招標(biāo)的的特點這種招標(biāo)可可以為一切切有能力的的物業(yè)管理理企業(yè)提供供公平競爭爭的機會業(yè)主也有較較大的選擇擇余地，有有利于降低低成本，提提高物業(yè)管管理水平但是招標(biāo)單單位審查投投標(biāo)者資格格及其標(biāo)書書的工作量量比較大，，招標(biāo)費用用支出較大大邀請招標(biāo)的的含義所謂邀請招招標(biāo)就是由由招標(biāo)單位位根據(jù)了解解和掌握的的情況、信信息，有選選擇地向若若干物業(yè)管管理企業(yè)發(fā)發(fā)出招標(biāo)信信息，并邀邀請其參加加投標(biāo)的方方式邀請招標(biāo)———有限競競爭性招標(biāo)標(biāo)邀請招標(biāo)的的特點是競標(biāo)單位位少，資格格預(yù)審和評評標(biāo)工作量量小如果對競標(biāo)標(biāo)對象選擇擇得當(dāng)，則則起到花費費少、效率率高的作用用，同時提提高了投標(biāo)標(biāo)單位的中中標(biāo)率，對對招投標(biāo)雙雙方都十分分有利。但這種招標(biāo)方方式限制了競競爭范圍，把把許多可能的的競爭者排除除在外，不符符合自由競爭爭、機會均等等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律律的規(guī)定，招招標(biāo)人采取邀邀請招標(biāo)方式式的，應(yīng)當(dāng)向向3個以上具具備承擔(dān)招標(biāo)標(biāo)項目能力，，資信良好的的特定法人發(fā)發(fā)出投標(biāo)邀請請書，所需載載明的事項與與公開招標(biāo)的的招標(biāo)公告要要求相同二、物業(yè)管理理招標(biāo)與投標(biāo)標(biāo)的條件招標(biāo)項目應(yīng)具具備的條件符合城市規(guī)劃劃要求，完成成或基本完成成項目的主體體和配套設(shè)施施建設(shè)具備招標(biāo)主體體資格和招標(biāo)標(biāo)條件投資單位或業(yè)業(yè)主能夠提供供管理的條件件和設(shè)施招標(biāo)所需的其其他條件已經(jīng)經(jīng)具備投標(biāo)單位應(yīng)具具備的條件具有獨立的法法人資格具有一定的技技術(shù)、管理人人員，并取得得相應(yīng)的經(jīng)營營資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模模所要求的條條件企業(yè)近期經(jīng)營營情況良好，，所管理的物物業(yè)規(guī)范、健健康三、物業(yè)管理理招標(biāo)程序1、成立招標(biāo)標(biāo)機構(gòu)2、招標(biāo)機構(gòu)構(gòu)編制招標(biāo)文文件3、招標(biāo)機構(gòu)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公公告或投標(biāo)邀邀請書4、招標(biāo)機構(gòu)構(gòu)組織資格預(yù)預(yù)審四、物業(yè)管理理投標(biāo)程序1、取得招標(biāo)標(biāo)文件2、分析招標(biāo)標(biāo)文件3、考察物業(yè)業(yè)現(xiàn)場4、投標(biāo)可行行性分析5、編制投標(biāo)標(biāo)文件6、封送投標(biāo)標(biāo)文件7、資料整理理與歸檔五、物業(yè)管理理開標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)和中標(biāo)（一一）開標(biāo)物業(yè)管理項目目招標(biāo)的開標(biāo)標(biāo)分為兩個過過程：評議標(biāo)書階段現(xiàn)場答辯階段標(biāo)書評議開標(biāo)：按照招招標(biāo)書中規(guī)定定的截標(biāo)時間間，在公證機機關(guān)、投標(biāo)管管理部門工作作人員以及投投標(biāo)人代表共共同參與、監(jiān)監(jiān)督下，公開開拆封，宣讀讀投標(biāo)人名稱稱、投標(biāo)價格格和投標(biāo)文件件的其他主要要內(nèi)容提交投標(biāo)文件件的投標(biāo)人少少于3個的，，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法重新招招標(biāo)評標(biāo)開標(biāo)（二）標(biāo)書評評議評標(biāo)：把標(biāo)書書分發(fā)評委評評閱，經(jīng)過評評委認(rèn)真仔細(xì)細(xì)、獨立完成成標(biāo)書審查和和評閱之后，，采用無記名名方法，給標(biāo)標(biāo)書評分評標(biāo)委員會通通常應(yīng)由招標(biāo)標(biāo)人代表及物物業(yè)管理技術(shù)術(shù)，管理方面面的專家組成成成員為5人以以上單數(shù)物業(yè)管理技術(shù)術(shù)、管理方面面的專家不得得少于成員總總數(shù)的三分之之二現(xiàn)場答辯一是進一步了了解標(biāo)書的真真實性、可操操作性、客觀觀性二是對標(biāo)書里里的一些提法法，專家如有有疑問，甚至至發(fā)現(xiàn)有錯誤誤，有必要進進一步澄清，，幫助業(yè)主委委員會（或開開發(fā)建設(shè)單位位），以及物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)共同把好管管理關(guān)答辯目的：評分依據(jù)及方方式評分依據(jù)：投標(biāo)人代表以以及擬接管目目標(biāo)物業(yè)的的管理理處主任的：：回答問題的準(zhǔn)準(zhǔn)確性表達(dá)問題的邏邏輯性分析問題的層層次性以及形象、儀儀表、風(fēng)度等等方面表現(xiàn)評分方式：由評委無記名名進行評分（三）中標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后后，對標(biāo)書評評議、現(xiàn)場答答辯的評分以以及招標(biāo)單位位到投標(biāo)單位位采樣的信譽譽評分，按權(quán)權(quán)重比例進行行迭加計算，，排出名次公證人員根據(jù)據(jù)評委們按照照招標(biāo)文件的的標(biāo)準(zhǔn)而計算算排列名次，，宣讀公證書書，確認(rèn)中標(biāo)標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根根據(jù)評標(biāo)委員員會提出的書書面評標(biāo)報告告和推薦的中中標(biāo)候選人確確定中標(biāo)人，，也可以授權(quán)權(quán)評標(biāo)委員會會直接確定中中標(biāo)人履約訂立合同同招標(biāo)人對中標(biāo)標(biāo)人發(fā)出通知知★中標(biāo)人與招招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自自中標(biāo)通知書書發(fā)出之日起起30日內(nèi)，，按照招標(biāo)文文件和中標(biāo)人人的投標(biāo)文件件訂立書面合合同★招標(biāo)人和中中標(biāo)人不得再再行訂立背離離合同實質(zhì)性性內(nèi)容的其他他協(xié)議履約訂立合同同中標(biāo)人不與招招標(biāo)人訂立合合同的★投標(biāo)保證金金不予退還并并取消中標(biāo)資資格★給招標(biāo)人造造成的損失超超過投標(biāo)保證證金數(shù)額的，，應(yīng)當(dāng)對超過過部分予以賠賠償★沒有提交投投標(biāo)保證金的的，應(yīng)當(dāng)對招招標(biāo)人的損失失承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任招標(biāo)人無正當(dāng)當(dāng)理由不與中中標(biāo)人簽訂合合同，給中標(biāo)標(biāo)人造成損失失，招標(biāo)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予賠償償本章要點1．物業(yè)管理理招標(biāo)投標(biāo)的的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投投標(biāo)的類型及及形式物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循循的原則及意意義2．物業(yè)管理理招標(biāo)程序3、物業(yè)管理投標(biāo)程序第三章前期期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要要求1．了解建筑物前期物物業(yè)管理工作作的重要性、、階段性的特特殊性建設(shè)單位的職職責(zé)受聘物業(yè)管理理企業(yè)的職責(zé)責(zé)2．掌握前期物業(yè)管理理的含義前期物業(yè)管理理的內(nèi)容前期物業(yè)管理理的委托3．重點掌握握重點掌握前期期物業(yè)管理的的概念及其其界定本章講授前期物業(yè)管理理的含義前期物業(yè)管理理的內(nèi)容前期物業(yè)管理理的委托前期物業(yè)管理理與前期介入入竣工驗收與接接管接收交樓的程序與與管理綜合驗收前期物業(yè)管理理的職責(zé)前期物業(yè)管理理的含義《物業(yè)管理條條例》第二十十四條：前期物業(yè)管理理，是指業(yè)主主委員會與物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂的物業(yè)業(yè)服務(wù)合同生生效前，建設(shè)設(shè)單位選聘的的物業(yè)管理企企業(yè)實施的物物業(yè)管理前期物業(yè)管理理的含義﹁理理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等權(quán)責(zé)關(guān)系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產(chǎn)開開發(fā)與物業(yè)管管理相分離的原則，通過過招投標(biāo)選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，簽訂書面的的物業(yè)管理合合同要充分配合物業(yè)管理企業(yè)業(yè)開展前期管管理工作的，，提供符合要要求的管理辦辦公的場所提供機會，讓物業(yè)管理理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)業(yè)的具體情況第一節(jié)建設(shè)設(shè)單位必須要要做的工作（（工作職責(zé)））參加竣工驗收收的全過程，，確?？⒐を炇帐蘸细窈?，才向物業(yè)管理理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管管理條例》第第二十九條，，要向物業(yè)管管理企業(yè)移交相關(guān)的資資料依據(jù)簽定的前前期管理合同同，向物業(yè)管管理企業(yè)交納前期物業(yè)業(yè)管理費用要按國家規(guī)定定的保修期限限和范圍，承攬物業(yè)的保保修責(zé)任開發(fā)建設(shè)單位位的工作職責(zé)責(zé)﹁續(xù)﹂第二節(jié)受聘聘的物業(yè)管理理企業(yè)必須要要做的工作（（工作職責(zé)））一、組建項目目物業(yè)管理處處/物業(yè)管理理部二、制定落實實物業(yè)管理方方案三、制定企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理制制度參加竣工驗收收的全過程，，確?？⒐を炇帐蘸细窈?，才向物業(yè)管理理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管管理條例》第第二十九條，，要向物業(yè)管管理企業(yè)移交相關(guān)的資資料依據(jù)簽定的前前期管理合同同，向物業(yè)管管理企業(yè)交納前期物業(yè)業(yè)管理費用要按國家規(guī)定定的保修期限限和范圍，承攬物業(yè)的保保修責(zé)任受聘物業(yè)管理理的職責(zé)建立健全本物物業(yè)的物業(yè)管管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)業(yè)管理制度和和《物業(yè)使用用守則》的行為物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可委托專業(yè)業(yè)公司承擔(dān)本本物業(yè)的專項項管理與服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物物業(yè)的整體管管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向向乙方收取物業(yè)管理理費用受聘物業(yè)管理理的職責(zé)﹁續(xù)續(xù)一﹂不得占用本物業(yè)的共同同部位、共用用設(shè)施設(shè)備或或改變其使用功能向乙方提供房屋自用部位位、自用設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護等有償服務(wù)在前期物業(yè)管理合同同終止時，辦辦理本物業(yè)的的物業(yè)管理移移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員員會確認(rèn)，必必須移交所有有的管理資料料受聘物業(yè)管理理的職責(zé)﹁續(xù)續(xù)二﹂第三節(jié)前期物業(yè)管理理的內(nèi)容前期物業(yè)管理理的工作是最最復(fù)雜、難度度最大而又最最全面的管理理工作，可歸歸納為八個方方面前期物業(yè)管理理的內(nèi)容﹁﹁續(xù)﹂八方面：建立管理機構(gòu)構(gòu)設(shè)計管理模式式，草擬管理理制度招聘人才，培培訓(xùn)上崗深入工程建建設(shè)現(xiàn)場，，熟悉物業(yè)業(yè)的概況參與物業(yè)的的竣工驗收收工作，為為接管驗收收做準(zhǔn)備重點開展物物業(yè)的接管管驗收工作作---籌籌辦交樓前前期管理的的一個關(guān)鍵鍵工序逐步展開日日常的管理理工作成立業(yè)主委委員會一、前期物物業(yè)管理的的具體內(nèi)容容一、做好物物業(yè)查驗工工作（一）、承承接查驗的的性質(zhì)和依依據(jù)1、承接查查驗的概念念2、承接查查驗與竣工工驗收的區(qū)區(qū)別（二）物業(yè)業(yè)承接驗收收標(biāo)準(zhǔn)———《房屋接接管驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》（三）承接接驗收的程程序及意義義（四）承接接驗收中發(fā)發(fā)生問題的的處理1、嚴(yán)重質(zhì)質(zhì)量問題：：建設(shè)單位位負(fù)責(zé)2、一般質(zhì)質(zhì)量問題：：建設(shè)單位位負(fù)責(zé)或委委托物業(yè)管管理企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)二、樓宇入入伙（一）樓宇宇入伙的概概念及條件件（二）樓宇宇入伙物業(yè)業(yè)企業(yè)的工工作職責(zé)（三）樓宇宇入伙的一一般程序（四）樓宇宇如火中必必須注意的的事項三、裝飾裝裝修管理（一）裝飾飾裝修行為為有關(guān)問題題的界定（二）物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)在裝飾裝修管管理中的職職責(zé)1、做好宣宣傳工作2、約定管管理工作3、建立報報告制度4、其他相相應(yīng)措施本章要點1．前期物業(yè)管管理的含義義2、前期物物業(yè)管理的的內(nèi)容3、前期物物業(yè)管理的的委托4、重點掌掌握前期物物業(yè)管理的的概念及其其界定第四章物物業(yè)管理制制度和公約約以及應(yīng)急急預(yù)案第四章物物業(yè)管理制制度和公約約以及應(yīng)急急預(yù)案學(xué)習(xí)目的與與要求1．了解制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的和原則則業(yè)主公約主主要內(nèi)容2．掌握制定物業(yè)管管理制度和和公約中的的要求3．重點掌掌握業(yè)主公約制制定的原則則和程序物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的物物業(yè)管理規(guī)規(guī)章制度的的內(nèi)容本章講授1、制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的和原則則2、制定物物業(yè)管理制制度和公約約中的要求求3、業(yè)主公公約主要內(nèi)內(nèi)容4、業(yè)主公公約制定的的原則和程程序5、物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物業(yè)管管理規(guī)章制制度的內(nèi)容容第一節(jié)制制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的和原則則一、制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的保證物業(yè)管管理服務(wù)的的得以實現(xiàn)現(xiàn)（目標(biāo)：在在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)，，保持房屋屋及配套設(shè)設(shè)施和相關(guān)關(guān)場地完好好，公共秩秩序良好，，環(huán)境優(yōu)美美整潔，保保障物業(yè)使使用方便、、安全）第一節(jié)制制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的和原則則二、制定物業(yè)管管理制度和和公約中的的要求1、以法律律為依據(jù)2、以不得得違法為前前提3、以協(xié)商商一致為基基礎(chǔ)第一節(jié)制制定物業(yè)管管理制度和和公約的目目的和原則則三、物業(yè)管理制制度和公約約的特征1、約束力力2、明明確性性3、系系統(tǒng)性性第二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主主公約約業(yè)主公公約由由全體體業(yè)主主共同同制定定，經(jīng)經(jīng)業(yè)主主大會會會議議通過過后，，對全全體業(yè)業(yè)主具具有約約束力力。主要內(nèi)內(nèi)容是對有有關(guān)物物業(yè)的的使用用、維維護、、管理理，業(yè)業(yè)主的的共同同利益益，業(yè)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)履履行的的義務(wù)務(wù)，違違反公公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的的責(zé)任任等事事項。。一、業(yè)主公公約的的性質(zhì)質(zhì)由業(yè)主主協(xié)商商、依依法制制定的的民事事約定定，是是業(yè)主主的共共同遵遵守的的行為為準(zhǔn)則則。第二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主主公約約二、業(yè)主公公約制制定的的原則則和程程序1、平平等、、自愿愿、依依法三三原則則2、擬擬定討討論稿稿———業(yè)主主大會會討論論通過過———公示示、分分發(fā)第二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主主公約約三、業(yè)主公公約示示范文文本四、業(yè)業(yè)主公公約執(zhí)執(zhí)行的的問題題第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)的的物業(yè)業(yè)管理理規(guī)章章制度度一、物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)管管理規(guī)規(guī)章制制度的的制定定物業(yè)管管理企企業(yè)由由業(yè)主主大會會授權(quán)權(quán)制定定，但但需要要經(jīng)過過業(yè)主主大會會討論論決定定。二、物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)管管理規(guī)規(guī)章制制度的的內(nèi)容容（一））共用用設(shè)施施設(shè)備備管理理使用用制度度配電房房、電電梯、、水泵泵水箱箱、消消防設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施、、空調(diào)調(diào)設(shè)備備、供供暖設(shè)設(shè)備等等第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)的的物業(yè)業(yè)管理理規(guī)章章制度度（二））物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生維維護管管理制制度維護人人員、、樓內(nèi)內(nèi)外公公共區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生維維護等等（三））物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域綠化化管理理制度度（四））物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域公共共秩序序維護護制度度第六章章設(shè)設(shè)備日日常維維護與與管理理學(xué)習(xí)目目的與與要求求1．掌掌握物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理各各項制制度2．重點掌掌握物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的組成成物業(yè)物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的意義義、作作用設(shè)備管管理部部門的的機構(gòu)構(gòu)設(shè)置置第六章章設(shè)設(shè)備日日常維維護與與管理理第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設(shè)備備管理理概述述一、物業(yè)管管理與與類型型（一））物業(yè)業(yè)設(shè)備備———物業(yè)業(yè)附屬屬設(shè)備備，科科學(xué)的的管理理和維維護才才能使使物業(yè)業(yè)達(dá)到到適用用、經(jīng)經(jīng)濟、、舒適適及衛(wèi)衛(wèi)生的的要求求，避避免環(huán)環(huán)境污污染，，高效效地發(fā)發(fā)揮物物業(yè)建建筑為為生產(chǎn)產(chǎn)和生生活服服務(wù)的的作用用。（二））物業(yè)業(yè)設(shè)備備的分分類1、給給排水水系統(tǒng)統(tǒng)2、燃燃?xì)庀迪到y(tǒng)3、空空調(diào)、、通風(fēng)風(fēng)設(shè)備備4、、電氣氣工程程設(shè)備備系統(tǒng)統(tǒng)5、智智能化化樓宇宇的技技術(shù)設(shè)設(shè)備系系統(tǒng)第六章章設(shè)設(shè)備日日常維維護與與管理理第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設(shè)備備管理理概述述二、物業(yè)物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的目的的和意意義（一））目的的：（（二））意義義1、是是維護護物業(yè)業(yè)本身身并使使之正正常發(fā)發(fā)揮使使用功功能的的保證證。2、可可以延延長物業(yè)使用年年限，，提高高物業(yè)業(yè)價值值與使使用價價值，，是物物業(yè)保保值增增值的的有效效手段段。3、可可以為為業(yè)主主和使使用人人創(chuàng)造造優(yōu)美美舒適適的環(huán)環(huán)境和和工作作、生生活條條件。。4、、可可以以為為物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)樹樹立立良良好好的的企企業(yè)業(yè)形形象象，，帶帶來來可可觀觀的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益，，從從而而提提高高企企業(yè)業(yè)的的市市場場競競爭爭能能力力。。第六六章章設(shè)設(shè)備備日日常常維維護護與與管管理理第一一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理設(shè)設(shè)備備管管理理概概述述三、、物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理的的作作用用1、、提提高高物物業(yè)業(yè)管管理理的的服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量。。2、、影影響響物物業(yè)業(yè)銷銷售售的的價價格格和和租租金金。。3、、保保證證業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人的的安安全全。。4、、提提高高物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營利利潤潤。。5、、提提高高管管理理者者的的工工作作效效率率6、、影影響響物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的聲聲譽譽及及社社會會形形象象第六六章章設(shè)設(shè)備備日日常常維維護護與與管管理理第二二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理設(shè)設(shè)備備管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容一、、物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理的的方方式式及及組組成成有分分散散管管理理和和集集中中的的專專業(yè)業(yè)化化管管理理方方式式；；由維維修修管管理理部部分分和和運運行行管管理理部部分分組組成成二、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容1、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料管管理理（1））物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備原原始始資資料料檔檔案案管管理理。。（2））重重要要設(shè)設(shè)備備維維修修資資料料檔檔案案。。2、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備的的運運行行管管理理（（主主要要內(nèi)內(nèi)容容））。。3、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備的的維維修修管管理理（（主主要要內(nèi)內(nèi)容容，，注注意意分分級級維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)、、大大修修及及更更新新改改造造的的區(qū)區(qū)別別））。。第六六章章設(shè)設(shè)備備日日常常維維護護與與管管理理第二二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理設(shè)設(shè)備備管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容二、、各各類類設(shè)設(shè)備備的的管理理與與維維修修（一一））房房屋屋給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)的的管管理理與與維維修修1、、給給排排水水設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施管管理理的的范范圍圍界界定定物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司應(yīng)應(yīng)與與市市政政的的給給水水、、排排水水等等專專業(yè)業(yè)管管理理部部門門明明確確各各自自的的管管理理職職責(zé)責(zé)，，相相互互分分工工通通力力合合作作。。2、、給給排排水水設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的管管理理內(nèi)內(nèi)容容：：給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施管管理理主主要要針針對對給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)中中所所涉涉及及的的各各種種設(shè)設(shè)備備及及管管道道等等的的日日常常操操作作運運行行、、維維護護等等的的管管理理活活動動。。包包括括物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司對對所所管管轄轄區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)的的計計劃劃性性養(yǎng)養(yǎng)護護、、零零星星返返修修和和改改善善添添裝裝。。如如檢檢查查井井、、化化糞糞池池的的定定期期清清掏掏，，消消防防水水箱箱定定期期調(diào)調(diào)水水放放水水，，以以防防出出現(xiàn)現(xiàn)阻阻塞塞、、水水質(zhì)質(zhì)腐腐臭臭等等現(xiàn)現(xiàn)象象，，消消防防泵泵定定期期試試泵泵等等等等都都屬屬于于給給排排水水設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施管管理理范范疇疇。。第六章設(shè)設(shè)備日常維維護與管理理第二節(jié)物物業(yè)管理理設(shè)備管理理的內(nèi)容（二）供電電設(shè)備管理理的內(nèi)容供電設(shè)備管管理的內(nèi)容容主要有供供電設(shè)備的的安全管理理、供電設(shè)設(shè)備的正常常運行管理理、供電設(shè)設(shè)備的維修修管理。其其中供電設(shè)設(shè)備的安全全管理占占有重要的的地位。該該項管理搞搞的好與壞壞直接影響響著物業(yè)小小區(qū)內(nèi)的用用電設(shè)備和和人員的生生命安全。。其主要內(nèi)容包括普及安安全知識，，使用安全全用具，提提高安全意意識；供供電設(shè)施工工程建設(shè)安安全管理；；供電設(shè)備備安全操作作管理；供供電設(shè)備過過負(fù)荷的安安全管理等等。供電設(shè)設(shè)備正常運運行管理是是供電設(shè)備備安全可靠靠運行的保保障。它主主要包括：：巡視監(jiān)控控管理，，異常情況況處置管理理，變配電電室的設(shè)備備運行管理理和檔案管管理等內(nèi)容容。供電設(shè)設(shè)備的維修修管理，是是規(guī)范供電電設(shè)備設(shè)施施的維修保保養(yǎng)工作，，確保供電電設(shè)備設(shè)施施的性能良良好地運運行，其內(nèi)內(nèi)容包括對對設(shè)備經(jīng)常常性的養(yǎng)護護和故障的的修理等管管理活動。。第六章設(shè)設(shè)備日常維維護與管理理第三節(jié)物物業(yè)設(shè)備備管理部門門設(shè)置和管管理制度一、物業(yè)管理企企業(yè)各部門門與設(shè)備管管理的關(guān)系系1、設(shè)備管理主主管部門：：工程管理理部門2、其他部部門協(xié)助。。二、設(shè)備管管理部門的的任務(wù)及機機構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備備管理部門門的任務(wù)1、能源供供應(yīng)2、維護保保養(yǎng)設(shè)備設(shè)設(shè)施3、有計劃劃更新改造造設(shè)備設(shè)施施第六章設(shè)設(shè)備日常維維護與管理理第三節(jié)物物業(yè)設(shè)備備管理部門門設(shè)置和管管理制度（二）設(shè)備備管理部門門的機構(gòu)設(shè)設(shè)置部門經(jīng)理（（1人）———部門副副經(jīng)理（1-2人，，專業(yè)工程程師、技術(shù)術(shù)主管）———班組長長（領(lǐng)班，，若干人））——班組組成員（技技術(shù)工人，，若干人））可另設(shè)資料料統(tǒng)計員1人。第六章設(shè)設(shè)備日常維維護與管理理第三節(jié)物物業(yè)設(shè)備備管理部門門設(shè)置和管管理制度三、物業(yè)設(shè)備管管理的制度度（一）崗位位職責(zé)1、工程部部經(jīng)理的崗崗位職責(zé)2、技術(shù)主主管職責(zé)3、領(lǐng)班職職責(zé)4、技術(shù)工工人職責(zé)5、資料員員職責(zé)第六章設(shè)設(shè)備日常維維護與管理理第三節(jié)物物業(yè)設(shè)備備管理部門門設(shè)置和管管理制度三、物業(yè)設(shè)備管管理的制度度（二）管理理制度1、接管驗驗收制度2、預(yù)防性性計劃維修修保養(yǎng)制度度3、值班制制度4、交接班班制度5、報告紀(jì)紀(jì)錄制度工程驗收制制度1．所有工工程系統(tǒng)驗驗收均須由由發(fā)展商籌籌建處或發(fā)發(fā)展商工程程部負(fù)責(zé)及及牽頭。2．所有有系統(tǒng)必須須在系統(tǒng)正正常、調(diào)試試完畢的情情況下，連連續(xù)試運行行一段時間間（需根據(jù)據(jù)設(shè)備情況況詳定），，盡量檢查查出存在之之隱患后，，方可進行行驗收。3．在驗驗收過程中中，須以將將來運行及及維修為重重點，進行行逐項檢查查，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，須須盡快以書書面形式通通報給發(fā)展展商，并做做出詳細(xì)記記錄及拍照照。工程驗收制制度4．所有系系統(tǒng)之驗收收，必須以以獲得政府府有關(guān)部門門簽發(fā)之合合格證書、、使用許可可證書等相相關(guān)文件為為標(biāo)準(zhǔn)，并并須以此做做為驗收合合格之必要要條件。5．必須須要求發(fā)展展商提供所所有合同副副本、技術(shù)術(shù)資料、使使用說明書書、維修保保養(yǎng)手冊、、調(diào)試檢測測報告及竣竣工圖紙、、竣工資料料等全部有有關(guān)工程資資料，并建建立檔案，，以備查用用。

6．．必須清楚楚了解所有有工程系統(tǒng)統(tǒng)及設(shè)備之之保修期起起止日期、、保修內(nèi)容容以及保修修責(zé)任人及及其聯(lián)系方方式，并制制定承建商商、供貨商商保修聯(lián)系系表備查。。

7．必必須收齊所所有由發(fā)展展商、承建建商、供貨貨商等提供供之備品、、備件及專專用工具等等，清點入入庫，妥為為保管并做做出詳細(xì)清清單。設(shè)備維修制制度1．預(yù)防性性維護保養(yǎng)養(yǎng)

1.1所有設(shè)備備必須根據(jù)據(jù)維修保養(yǎng)養(yǎng)手冊及相相關(guān)規(guī)程，，進行定期期檢修及保保養(yǎng)，并制制訂相應(yīng)年年度、季度度、月度保保養(yǎng)計劃及及保養(yǎng)項目目。

1.2相關(guān)工工程人員必必須認(rèn)真執(zhí)執(zhí)行保養(yǎng)計計劃及保養(yǎng)養(yǎng)檢修項目目，以便盡盡可能延長長系統(tǒng)設(shè)備備正常使用用之壽命，，并減少緊緊急維修之之機會。1.3保保養(yǎng)檢修記記錄及更換換零配件記記錄必須完完整、真實實，并須由由工程部建建立設(shè)備維維修檔案，，以便分析析故障原因因，確定責(zé)責(zé)任。1.4各系統(tǒng)之之維護保養(yǎng)養(yǎng)計劃及保保養(yǎng)檢修項項目之制訂訂由主管負(fù)負(fù)責(zé)，并提提交工程部部經(jīng)理審閱閱；保養(yǎng)檢檢修及更換換零配件之之記錄由領(lǐng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，，并提交主主管審閱。。

1.5進行正常常系統(tǒng)維修修保養(yǎng)及檢檢修時，如如對客戶使使用產(chǎn)生影影響，必須須提前三天天通知管理理處客戶服服務(wù)部，由由客戶服務(wù)務(wù)部發(fā)出通通告，確定定檢修起止止日期及時時間（須盡盡可能減少少對客戶之之影響范圍圍），以便便使受影響響之客戶做做好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。設(shè)備維修制制度2．緊急維維修

2.1必須進進行緊急維維修時，須須立即通知知經(jīng)理，安安排有關(guān)人人員立即赴赴現(xiàn)場檢查查情況，并并按實際情情況進行處處理。2.2如因因緊急維修修，必須對對客戶使用用產(chǎn)生影響響時，須立立即通知管管理處客戶戶服務(wù)部，，并由客戶戶服務(wù)部向向受影響之之客戶發(fā)出出緊急通告告，同時，，需考慮盡盡量減少影影響范圍。。

2.3如發(fā)生故故障之設(shè)備備在保修期期內(nèi)，應(yīng)做做出適當(dāng)之之應(yīng)急處理理，以盡量量減少對客客戶之影響響，并立即即通知有關(guān)關(guān)供應(yīng)商之之保修負(fù)責(zé)責(zé)人。2.4緊急急維修結(jié)束束后，須由由領(lǐng)班填寫寫維修記錄錄及更換零零配件記錄錄，并以書書面形式將將事故障原原因、處理理方法、更更換零配件件之名稱、、規(guī)格及數(shù)數(shù)量、品牌牌等、處理理結(jié)果、事事故發(fā)生時時間、恢復(fù)復(fù)正常時間間等向主管管報告，并并提交經(jīng)理理審閱。此此報告由工工程助理存存入設(shè)備維維修檔案，，備查。設(shè)備維維修制制度3．設(shè)設(shè)備的的更新新及系系統(tǒng)改改造3.1出出于技技術(shù)更更新、、提高高效率率、安安全運運行、、減少少污染染及降降低能能耗等等方面面考慮慮，工工程部部有責(zé)責(zé)任提提高對對現(xiàn)有有設(shè)備備做出出更新新或改改造之之建議議。3.2設(shè)設(shè)備備更新新及改改造建建議，，必須須向物物業(yè)總總經(jīng)理理提交交可行行性及及經(jīng)濟濟性分分析報報告，，并須須考慮慮總體體系統(tǒng)統(tǒng)運行行之安安全性性及可可靠性性。3.3由由于于此類類工作作通常常沒有有迫切切性，，故須須盡量量安排排在最最有利利及對對客戶戶影響響最小小之時時間進進行。。維修保養(yǎng)養(yǎng)總體要要求1．工程程部各專專業(yè)主管管分別制制定設(shè)備備維修保保養(yǎng)計劃劃，維修修保養(yǎng)計計劃經(jīng)經(jīng)經(jīng)理審批批后，統(tǒng)統(tǒng)一安排排，形成成整個物物業(yè)的設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)計計劃。2．各各專業(yè)主主管根據(jù)據(jù)設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃的的要求，，將任務(wù)務(wù)分別落落實到各各專業(yè)班班組或人人員，安安排好時時間、器器材、工工具。3．維維修保養(yǎng)養(yǎng)人員根根據(jù)各專專業(yè)領(lǐng)班班的安排排，準(zhǔn)備備好工具具、材料料、按照照維修保保養(yǎng)的要要求，維維修保養(yǎng)養(yǎng)相關(guān)設(shè)設(shè)備。4．維維修保養(yǎng)養(yǎng)完成后后認(rèn)真填填寫維修修保養(yǎng)記記錄，上上報存檔檔。5．專業(yè)業(yè)主管要要進行維維修保養(yǎng)養(yǎng)檢查、、結(jié)果，，經(jīng)理亦亦應(yīng)抽查查。6．在正正常進行行維修保保養(yǎng)時遇遇到有緊緊急情況況發(fā)生，，應(yīng)先安安排排除除故障，，后將維維修保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)容補補上。7．一一般情況況下不得得拖延維維修保養(yǎng)養(yǎng)的時間間。8．由助助理跟進進維修保保養(yǎng)的落落實情況況。供電系統(tǒng)統(tǒng)維修保保養(yǎng)制度度1．變壓壓器在察察看運行行中觀察察其聲音音、溫度度是否正正常，觀觀察電壓壓電流的的測量讀讀數(shù)。2．察察看所有有計量儀儀表的測測量讀數(shù)數(shù)及指示示燈、信信號裝置置等是否否正常工工作。3．運運行中的的開關(guān)、、母線、、接頭等等一切載載流導(dǎo)體體有無跳跳火、冒冒煙、燒燒焦、發(fā)發(fā)熱、變變色等現(xiàn)現(xiàn)象。4．各各開關(guān)回回路標(biāo)明明需供電電范圍以以便工作作，每星星期檢查查開關(guān)一一次，每每天檢查查電表一一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理。5．變變壓器外外殼及電電纜系統(tǒng)統(tǒng)有良好好的接地地，接地地電阻每每年測一一次。6．配配電室做做好通風(fēng)風(fēng)和降溫溫工作，，一般室室內(nèi)溫度度以不超超過40度為宜宜。7．檢查查電纜坑坑有無積積水，如如發(fā)現(xiàn)積積水應(yīng)及及時清除除。8．配電電室每月月吸塵一一次，保保持室內(nèi)內(nèi)清潔、、干凈。。

9．．有檢修修記錄和和測試記記錄，試試驗有效效期為二二年。四、報告告制度1．各系系統(tǒng)操作作運行人人員在下下列情況況下須在在運行記記錄或交交接班記記錄中書書面報告告專業(yè)領(lǐng)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)設(shè)備非正正常操作作的開停停及開停停時間。。

1.2所轄轄設(shè)備除除正常操操作外的的調(diào)整。。

1.3所轄轄設(shè)備發(fā)發(fā)生故障障或停臺臺檢修。。

1.4零部部件更新新、代換換、或加加工修理理。1.5運運行人員員短時間間離崗，，須報告告離崗時時間及去去向。1.6運行人人員請假假、換班班、加班班、倒休休等。2．各系系統(tǒng)維修修人員在在下列情情況下須須以書面面形式報報告維修修領(lǐng)班：：

2.1執(zhí)行行維修保保養(yǎng)計劃劃時，發(fā)發(fā)現(xiàn)設(shè)備備存在重重大故障障隱患。。

2.2重要要零部件件的更換換、代替替或加工工修理。。

2.3系統(tǒng)統(tǒng)巡檢時時發(fā)現(xiàn)的的隱患或或故障，，必須在在巡檢記記錄之備備注欄中中加以說說明。2.4維修人人員請假假、加班班、倒休休等。四、報告告制度3．各專專業(yè)領(lǐng)班班在下列列情況下下必須書書面報告告本主管管：3.1重重點設(shè)備備除正常常操作外外的調(diào)整整。3.2變變更運行行方式。。

3.3主要要設(shè)備發(fā)發(fā)生故障障或停臺臺檢修。。

3.4系統(tǒng)統(tǒng)故障或或正常檢檢修。3.5零部件件更新、、改造、、或加工工修理。。

3.6領(lǐng)用用工具、、備件、、材料、、文具及及勞保用用品。3.7加班、、換班、、倒休、、病假、、事假等等。3.8須須與外班班組或外外部門、、外單位位聯(lián)系。。

及隱隱患，可可以越級級匯報。。四、報告制制度4．主管在在下列情況況下必須以以書面形式式報告經(jīng)理理：

4.1重點設(shè)設(shè)備發(fā)生故故障或停臺臺檢修。4.2因因正常檢修修必須停止止系統(tǒng)正常常運行而影影響客戶使使用。4.3應(yīng)急急搶修及正正常檢修后后的維修總總結(jié)。4.4系統(tǒng)統(tǒng)運行方式式有較大改改變。4.5影響響本物業(yè)運運行（如停停電、停水水、?？照{(diào)調(diào)、停電話話等）之任任何施工及及檢修。4.6重重要設(shè)備主主要零部件件的更新、、代換或加加工維修。。

4.7系統(tǒng)及設(shè)設(shè)備的技術(shù)術(shù)改造、移移位安裝、、增改工程程及外部施施工。4.8人員員調(diào)度及班班組重大組組織結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整。4.9所屬屬人員請假假、換班、、倒休、加加班等。4.10對外部門門、外單位位聯(lián)系、協(xié)協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)領(lǐng)用工具、、備件、材材料、文具具及勞保用用品等。4.12維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃及工工作計劃的的變更或調(diào)調(diào)整。4.13月月度工作總總結(jié)報告。。

5．除除以上各項項外，所有有有關(guān)工作作事項必須須口頭匯報報上級人員員。遇有緊緊急事件發(fā)發(fā)生或發(fā)現(xiàn)現(xiàn)重大故障障四、報告制制度值班制度1．值班人人員必須堅堅守崗位，，不得擅自自離崗、串串崗。如有有特殊情況況，必須向向主管或部部門經(jīng)理請請假，經(jīng)準(zhǔn)準(zhǔn)許后方可可離開。2．．值班電話話為工作電電話，不得得長時間占占用電話聊聊天，不得得打私人電電話。3．每每班必須按按規(guī)定時間間及范圍巡巡檢所轄設(shè)設(shè)備，做到到腿勤、眼眼尖、耳靈靈、手快、、腦活，并并認(rèn)真填寫寫設(shè)備運行行及巡檢記記錄，及時時發(fā)現(xiàn)并處處理設(shè)備隱隱患。4．須須按計劃及及主管之安安排做好設(shè)設(shè)備日常保保養(yǎng)和維修修。如有較較大故障，，值班人員員無力處理理時，應(yīng)立立即報告上上級領(lǐng)班或或主管。值班制度5．值班人人員用餐時時，必須輪輪換進行，，必須保持持值班室內(nèi)內(nèi)24小時時有人值班班，當(dāng)班人人員嚴(yán)禁飲飲酒。6．值值班人員必必須每班打打掃值班范范圍內(nèi)之衛(wèi)衛(wèi)生，每班班兩次，清清潔地面、、窗臺、門門窗、設(shè)備備表面等所所有產(chǎn)生積積塵之處，，隨時保持持值班范圍圍內(nèi)之清潔潔衛(wèi)生。7．．非值班人人員未經(jīng)許許可不準(zhǔn)進進入配電室室，如有違違者，值班班人員必須須立即制止止，否則追追究其責(zé)任任。如有來來訪者，必必須進行登登記。8．任任何易燃、、易爆物品品，不準(zhǔn)暫暫放、存放放于值班室室，違者一一切責(zé)任由由值班人員員負(fù)責(zé)。交接班制度度1．接班人人員須提前前10分鐘鐘到達(dá)崗位位，更換工工服，做好好接班準(zhǔn)備備工作。2．．接班人員員接班時必必須檢查以以下工作：：2.1查看上上一班運行行記錄是否否真實可靠靠，聽取上上一班值班班人員運行行情況介紹紹，交接設(shè)設(shè)備運行記記錄表。2.2查看上一一班巡檢記記錄表，聽聽取上一班班值班人員員巡檢情況況介紹，交交接系統(tǒng)設(shè)設(shè)備巡檢記記錄表。2.3檢查所轄轄設(shè)備之運運行情況是是否良好，，是否與運運行記錄、、巡檢記錄錄相符，如如有不符，，應(yīng)記入備備注欄，并并應(yīng)要求上上一班值班班人員簽字字。2.4檢查查儀表及公公用工具是是否有缺、、損，是否否清潔，并并按原位整整齊擺放，，如有問題題。應(yīng)要求求上一班值值班人員進進行整理，，如有丟失失，應(yīng)記入入交接班記記錄備注欄欄，并由上上一班人員員簽字。2.5查看交接接班記錄中中是否有上上級領(lǐng)班及及主管發(fā)布布之特別任任務(wù)或安排排，并在交交接班記錄錄上簽字。。3．．交班人員員在下列情情況時不得得交班離崗崗：交接班制度度3.1接班班人員未到到崗時，應(yīng)應(yīng)通知上級級領(lǐng)班或主主管，須在在上級安排排之接班人人員到崗后后方可進行行交接班。。3.2接班人人員有醉酒酒現(xiàn)象或其其他原因造造成精神狀狀態(tài)不良時時，應(yīng)通知知上級領(lǐng)班班或主管，，須在上級級安排之接接班人員到到崗后方可可進行交接接班。3.3所所轄設(shè)備有有故障，影影響系統(tǒng)正正常運行時時，交班人人員須加班班與接班人人員共同排排除故障后后，方可進進行交接班班，此時，，接班人員員必須協(xié)助助交班人員員排除故障障。3.4交接班班人員對所所轄值班范范圍之清潔潔衛(wèi)生未做做清理時，，接班人員員應(yīng)要求交交班人員做做好清潔工工作后，方方可進行交交接班。巡檢制度1．巡檢工工作是及時時發(fā)現(xiàn)設(shè)備備缺陷，掌掌握設(shè)備狀狀況，確保保安全運行行的重要手手段，各巡巡檢人員必必須按規(guī)定定的時間、、巡視路線線、檢查項項目等認(rèn)真真執(zhí)行，并并認(rèn)真記錄錄。2．在在巡檢過程程中，如發(fā)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存存在問題，，應(yīng)立即用用對講機通通知領(lǐng)班，，并在可能能的情況下下自行消除除故障。如如條件所限限一時不能能處理，則則必須做好好臨時補救救措施后，，報告領(lǐng)班班，并將詳詳細(xì)情