30年的地產(chǎn)品牌營銷專家課件

30年的地產(chǎn)品牌營銷專家130年的地產(chǎn)品牌營銷專家230年的地產(chǎn)品牌營銷專家330年的地產(chǎn)品牌營銷專家430年的地產(chǎn)品牌營銷專家530年的地產(chǎn)品牌營銷專家630年的地產(chǎn)品牌營銷專家730年的地產(chǎn)品牌營銷專家830年的地產(chǎn)品牌營銷專家930年的地產(chǎn)品牌營銷專家1030年的地產(chǎn)品牌營銷專家1130年的地產(chǎn)品牌營銷專家1230年的地產(chǎn)品牌營銷專家1330年的地產(chǎn)品牌營銷專家1430年的地產(chǎn)品牌營銷專家1530年的地產(chǎn)品牌營銷專家1630年的地產(chǎn)品牌營銷專家1730年的地產(chǎn)品牌營銷專家1830年的地產(chǎn)品牌營銷專家1930年的地產(chǎn)品牌營銷專家2030年的地產(chǎn)品牌營銷專家2130年的地產(chǎn)品牌營銷專家2230年的地產(chǎn)品牌營銷專家2330年的地產(chǎn)品牌營銷專家2430年的地產(chǎn)品牌營銷專家2530年的地產(chǎn)品牌營銷專家2630年的地產(chǎn)品牌營銷專家2730年的地產(chǎn)品牌營銷專家2830年的地產(chǎn)品牌營銷專家2930年的地產(chǎn)品牌營銷專家3030年的地產(chǎn)品牌營銷專家3130年的地產(chǎn)品牌營銷專家3230年的地產(chǎn)品牌營銷專家33中原操作別墅案例中原操作別墅案例34金地格林世界本案占地2100畝（約1.3平方公里），建筑面積近100萬㎡，是一個以TOWHOUSE為主，搭配少量多層和小高層住宅的低密度超大型生活社區(qū)，規(guī)劃10年4期開發(fā)完成，是西上海最大的中產(chǎn)人居社區(qū)。

本案是金地集團(tuán)在與中原成功合作金地位來域之后，再度牽手，并貫穿項(xiàng)目始終的合作方，達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。此后，上海中原與金地還多次合作，項(xiàng)目包括金地未未來、金地灣流域等。金地格林世界本案占地2100畝（約1.3平方公里），建筑面積35中大九里德中大九里德項(xiàng)目占地25萬㎡，分三期建設(shè)，規(guī)劃建筑面積23萬㎡。一期為小高層公寓，二期為聯(lián)體別墅，三期建設(shè)低密度精品公寓。配套建設(shè)3000㎡社區(qū)商業(yè)街和4000㎡白金會所。浙江開發(fā)商的傳統(tǒng)一般不找銷售代理公司，中原一開始以營銷顧問的方式參與本案，在屢受開發(fā)商好評，在08逆境中營銷目標(biāo)均能高質(zhì)量順利達(dá)成后，中大與中原開始了進(jìn)一步的營銷代理合作。隨后，基于中大和中原上海項(xiàng)目的成功，中大集團(tuán)全國多個項(xiàng)目也開始了與中原的全面戰(zhàn)略合作。中大九里德中大九里德項(xiàng)目占地25萬㎡，分三期建設(shè)，規(guī)劃建筑面36中信泰富朱家角新城項(xiàng)目占地面積約80萬㎡，建筑面積約65萬㎡，計劃5-8年分10期開發(fā)，項(xiàng)目的住宅部分由獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、平層公寓、花園洋房等多種物業(yè)類型組成，并包含豪華會所設(shè)施。商業(yè)部分有高檔品牌濱水商業(yè)街、超五星級酒店，配有游艇碼頭。中原基于對朱家角低密度目標(biāo)客群的準(zhǔn)確把握，抓住他們的投資心理，準(zhǔn)確訴求，精確挖掘，并廣泛發(fā)動中原渠道優(yōu)勢，在逆境中迅速扭轉(zhuǎn)原先銷售頹勢，獲開發(fā)商好評，并得以有機(jī)會開始了與中信泰富的更多項(xiàng)目廣泛合作。中信泰富朱家角新城項(xiàng)目占地面積約80萬㎡，建筑面積約65萬㎡37恒盛陽光威尼斯位于普陀區(qū)（祁連山南路金鼎路口），全盤占地820畝，建筑面積逾100萬㎡，分四期開發(fā)。主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、院景洋房和別墅，大棟距寬視野，全石材外立面，境界與品質(zhì)兼?zhèn)洹?0000多㎡威尼斯活水河將小區(qū)自然分隔為南北半島。小區(qū)配套齊全，有高級會所、球類場館、幼兒園、銀行、醫(yī)院、郵局、20多萬㎡的商業(yè)中心、九年一貫制學(xué)校、運(yùn)動型俱樂部等。陽光威尼斯中原以極高的效率投入到了這場春節(jié)前的密集殲滅戰(zhàn)中，強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力在路演、SP活動、廣泛派單等環(huán)節(jié)發(fā)揮了巨大效用，同時，強(qiáng)力發(fā)動中原門店，掘地三尺，深挖客戶，在為期一個多月的強(qiáng)銷期中，始終保持案場處于爆棚的狀態(tài)，在低迷的樓市寒冬中，中原為陽光威尼斯項(xiàng)目點(diǎn)燃了一把火，按時完成了一個不可能完成的艱巨任務(wù)。恒盛陽光威尼斯位于普陀區(qū)（祁連山南路金鼎路口），全盤占地8238新華路1號

新華路1號是由香港九龍倉集團(tuán)精心打造的市中心高端住宅項(xiàng)目，位于核心區(qū)淮海西路與新華路交叉口，僅60套私家臻藏豪宅?？偨娣e約26,600平方米，容積率僅2.4，價格9萬/㎡，單套面積范圍：245-402㎡，產(chǎn)品為豪華裝修多層大平層公寓和疊加別墅。中原針對此頂尖豪宅，制定嚴(yán)格的客戶預(yù)篩選和客戶尊崇看房體驗(yàn)計劃，全面提升銷售流程客戶體驗(yàn)，項(xiàng)目開售以來短短三個月即以8萬/㎡的均價去化23套，為九龍倉上海首個豪宅項(xiàng)目助力。新華路1號新華路1號是由香港九龍倉集團(tuán)精心打造的市39

19尊項(xiàng)目由19幢別墅大宅組成，總建面積：8780㎡，容積率：0.36，價格約1500萬/套，面積范圍390-450㎡。中原基于對大浦東規(guī)劃對本案的利好，將翠廷2期準(zhǔn)確定位于高端城市大宅，并建議開發(fā)商對項(xiàng)目整體進(jìn)行了全面的升級，使之符合高端客群需求。在銷售中，獨(dú)創(chuàng)“提案式銷售”，運(yùn)用多媒體工具，由經(jīng)過培訓(xùn)的專家級銷售人員對客戶進(jìn)行深入細(xì)致的項(xiàng)目提案，有效提高案場成交比率，減少了寶貴客戶資源的浪費(fèi)。19尊項(xiàng)目由19幢別墅大宅組成，總建面積：8780㎡，容40

湖庭湖庭綠地面積在15萬㎡以上。一期推出63棟別墅。整個別墅區(qū)西北面對淀山湖，南臨上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，建筑為純北美風(fēng)格。整個別墅區(qū)充分利用了淀山湖水系資源，將天然湖水引入園內(nèi)，形成東西兩個內(nèi)湖區(qū)，使得63棟別墅戶戶臨水，戶戶有景。中原為吸引高端客源，不僅依靠渠道優(yōu)勢，還通過奢侈品鑒賞酒會等高端PR活動，定向高端人群導(dǎo)入，成功吸引本案目標(biāo)客群，為項(xiàng)目的成功銷售和品牌建設(shè)鋪平了道路。湖庭湖庭綠地面積在15萬㎡以上。一期推出63棟別墅41嘉兆業(yè)珊瑚灣

項(xiàng)目位于奉賢海灣旅游區(qū)，主要產(chǎn)品為西班牙風(fēng)格的聯(lián)體別墅和精裝公寓；熱帶風(fēng)情園林，近4000㎡中央水系、五層種植和五種硬景構(gòu)成五大主題園區(qū)。佳兆業(yè)結(jié)合酒店式和管家式服務(wù)之精粹，引入Butler專屬物業(yè)服務(wù)。約5000㎡超大型特色會所，涵蓋泳池、餐廳、健身、商務(wù)等功能，匹配浪漫生活。中原于2010年4月介入項(xiàng)目銷售，通過中原龐大客戶資源以及精準(zhǔn)推廣手段將市區(qū)客戶導(dǎo)入，同時現(xiàn)場持續(xù)活動配合實(shí)景渲染銷售氛圍，加強(qiáng)客戶感受度，三個月即完成別墅銷售100多套，公寓銷售200多套，樹立奉賢地區(qū)的樓盤銷售典范！

嘉兆業(yè)珊瑚灣項(xiàng)目位于奉賢海灣旅游區(qū)，主要產(chǎn)品為西班牙風(fēng)格的42納帕爾灣項(xiàng)目位于西上海的淀山湖國際別墅區(qū)，緊鄰63平方公里的淀山湖，是一座室內(nèi)外全精裝的意大利風(fēng)格的別墅。納帕爾灣占地220畝，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了278套別墅。面積從200到290平方米。一共6種戶型。整個園區(qū)被一條溪水環(huán)繞，西側(cè)是緊鄰淀山湖的湖濱林蔭道。園區(qū)內(nèi)200多種綠植，層次立體，呈現(xiàn)風(fēng)格精致魅力的熱帶度假風(fēng)情園林。

中原在營銷中考慮到該項(xiàng)目作為納帕地產(chǎn)在華東地區(qū)首次推出的經(jīng)典之作，對于品牌形象的樹立尤為重要，因此通過由業(yè)內(nèi)傳播到市場傳播的階段性營銷，產(chǎn)品高端的形象得到市場認(rèn)可。納帕爾灣項(xiàng)目位于西上海的淀山湖國際別墅區(qū)，緊鄰63平方公里的43時代御湖時代御湖地處淀山湖西岸，與大自然游艇會隔湖相望。項(xiàng)目占地1300多畝，尊享2000多米的奢華湖岸線，300多棟500-2000平方的臨湖豪墅，以各具特色的建筑立面和豐富精致的細(xì)部，營造出法式、意式、西班牙式的建筑形態(tài)，共同構(gòu)筑出千畝地中海經(jīng)典別墅群。時代御湖別墅最大特色是擁有超大花園，占地面積3-10畝，每戶花園精裝交付，包括綠化、燒烤臺、親水平臺和泳池。部分戶型甚至帶雙泳池。中原在營銷中以頂級別墅產(chǎn)品打造項(xiàng)目，注重產(chǎn)品的高端與形象塑造。時代御湖時代御湖地處淀山湖西岸，與大自然游艇會隔湖相望。項(xiàng)目44萬科燕南園

項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅南路景聯(lián)路口高檔別墅區(qū)，距徐家匯12公里，距南方商城5公里。在建筑特點(diǎn)上，采用了中國傳統(tǒng)建筑中的坡屋頂、內(nèi)庭、天井等元素，在具備更好觀景、采光功能同時，又讓人更多地親近自然，融入自然。園林景觀吸納日本多摩“以住養(yǎng)生，回歸自然”的設(shè)計風(fēng)格，追求土地記憶的原風(fēng)景。2008年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，該項(xiàng)目的銷售一度陷入困境，8月中原萬科集團(tuán)合作，參與該項(xiàng)目的銷售，通過中原自身龐大的客戶資源以及強(qiáng)有力的銷售力，短短的時間內(nèi)就大大提升項(xiàng)目的銷售量，同時為項(xiàng)目贏得9月上海別墅銷售亞軍的榮譽(yù)，至年底，完成別墅銷售60余套。萬科燕南園項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅南路景聯(lián)路口高檔別墅區(qū)，45南瑞別墅原汁原味的北美鄉(xiāng)村純雙拼別墅社區(qū)，開創(chuàng)性的運(yùn)用源自新西蘭的Home&income的設(shè)計理念，每棟別墅經(jīng)由二合一設(shè)計理念，擁有可分可合的生活居住空間，既可由一戶業(yè)主獨(dú)享，又均可拆分為兩戶，超越傳統(tǒng)別墅空間束縛。外墻面磚由宜興紫砂泥手工制成，底層墻面全部采用天然石材貼面，基座、臺階、青石板踏步均由天然花崗巖整塊雕刻而成。百年不變的立面品質(zhì)，完合可與外灘建筑媲美。景觀湖泊岸由天然卵石鋪設(shè)而成，親水平臺以芬蘭木搭建……精細(xì)之作無可比擬。該項(xiàng)目的成功之處主要在于強(qiáng)大的產(chǎn)品力，中原在前期就深度參與其中，為產(chǎn)品打造提出了有效的建議，使得項(xiàng)目能夠以高于周遍獨(dú)棟的價格實(shí)現(xiàn)完成銷售；除此以外，中原準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶，針對區(qū)域內(nèi)工業(yè)區(qū)的客戶實(shí)施有效推廣最終實(shí)現(xiàn)銷售，得到開發(fā)商的認(rèn)可。

南瑞別墅原汁原味的北美鄉(xiāng)村純雙拼別墅社區(qū)，開創(chuàng)性的運(yùn)用源自新46康橋名郡中原參與該項(xiàng)目前，開發(fā)商設(shè)定了一個難以企及的價格目標(biāo)。當(dāng)時，項(xiàng)目前期小獨(dú)棟別墅在二手房市場的價格大概是10000元/平，而需要實(shí)現(xiàn)的價格目標(biāo)是23000元/平。中原首先從產(chǎn)品力塑造著手，從別墅立面材質(zhì)、園林綠化、內(nèi)部裝修等提出有效建議，并在樣板區(qū)域的整體展示上提出要求，以確?，F(xiàn)場氛圍的充分。同時，通過有效尋找客戶的渠道，在開盤前累積了1000組客戶，最終實(shí)現(xiàn)全部40套別墅的銷售，以25:1的推售比最終實(shí)現(xiàn)價格目標(biāo)。

康橋名郡中原參與該項(xiàng)目前，開發(fā)商設(shè)定了一個難以企及的價格目標(biāo)47東方庭院該項(xiàng)目是繼康橋名郡項(xiàng)目成功銷售之后，中原與盛高集團(tuán)的再次合作。項(xiàng)目05年中開發(fā)商以“康橋水鄉(xiāng)”推向市場，兩年半時間僅去化84套，均價僅約8000元，項(xiàng)目基本屬于嚴(yán)重滯銷狀態(tài)。07年夏季，中原接手此項(xiàng)目后，針對項(xiàng)目特征進(jìn)行全新包裝，更名為“東方庭院”，定義為自住度家雙重性質(zhì)的文化型別墅，并利用中原特有的客戶資源渠道優(yōu)勢，迅速強(qiáng)力啟動銷售，接手后不到一月即開始發(fā)售，價格高出原先開發(fā)商定價80%—90%，高出周邊類似在售別墅項(xiàng)目40%，兩月去化100套，去化速度較原來開發(fā)商的兩年半賣84套大幅度上升。東方庭院8月開始即以每月50套以上的速度迅速去化，并且銷售均價一舉拉升到14300元/㎡，8、9、11月領(lǐng)跑上海別墅銷售市場。中原強(qiáng)大的策劃及資源整合能力為該項(xiàng)目的成功作出巨大貢獻(xiàn)。東方庭院該項(xiàng)目是繼康橋名郡項(xiàng)目成功銷售之后，中原與盛高集團(tuán)的48名仕豪庭項(xiàng)目在聯(lián)排別墅設(shè)計中獨(dú)特引用三維立體花園體系，使私家花園、內(nèi)庭院與屋頂露臺完美結(jié)合，超越聯(lián)排的舒適生活感受；同時引入了環(huán)保、低能耗的別墅生態(tài)概念。并且中原提議以樣板區(qū)的現(xiàn)場展示來展示產(chǎn)品優(yōu)勢及打動客戶，成為區(qū)域內(nèi)第一個以樣板區(qū)為參觀展示的樓盤。

2005年6月，項(xiàng)目開盤前夕國家宏觀調(diào)控突襲，中原臨危不亂，政策出臺后深度篩選客戶，以確保開盤90%的成交。隨后又迅速調(diào)整銷售策略：“推盤上少量多推，價格上小幅上漲”，最終實(shí)現(xiàn)高于周邊競爭產(chǎn)品的價格目標(biāo)，成為當(dāng)時松江新城區(qū)域最貴的別墅樓盤。名仕豪庭項(xiàng)目在聯(lián)排別墅設(shè)計中獨(dú)特引用三維立體花園體系，使私家49成交為王專業(yè)化服務(wù)﹢精細(xì)化營銷成交為王專業(yè)化服務(wù)﹢精細(xì)化營銷50專業(yè)化服務(wù)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場組織框架一“鋪”兩組競爭模式+銷售服務(wù)專員置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問策劃經(jīng)理駐場策劃一二手聯(lián)動專員營銷支持專業(yè)化服務(wù)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場組織框架一“鋪”兩組競爭模式+銷售服務(wù)51專業(yè)操作—專業(yè)策劃配合/系統(tǒng)運(yùn)作營銷每個項(xiàng)目配備資深項(xiàng)目經(jīng)理、策劃經(jīng)理、2—3名專業(yè)策劃，運(yùn)作營銷、配合支持銷售銷售動態(tài)分析系統(tǒng)來訪成交分析來客渠道分析成交客戶分析意向客戶梳理退定客戶分析現(xiàn)場活動分析競爭分析系統(tǒng)在銷競爭樓盤監(jiān)控重點(diǎn)樓盤動態(tài)監(jiān)控宏觀信息監(jiān)控系統(tǒng)高檔公寓市場動態(tài)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策動態(tài)策略討論確定開發(fā)商執(zhí)行方案廣告公司成交客戶特征推廣渠道評估價格接受程度現(xiàn)有庫存活動效果評估執(zhí)行落實(shí)市場預(yù)期判斷競爭對手動態(tài)變化競爭對手應(yīng)對周末駐場項(xiàng)目踩盤精準(zhǔn)定位客戶二三級聯(lián)動項(xiàng)目例會日常監(jiān)控系統(tǒng)周一推廣渠道策略銷售計劃推出產(chǎn)品組合價格銷售目標(biāo)現(xiàn)場包裝活動改進(jìn)下周策略建議周二周三—周日專業(yè)操作—專業(yè)策劃配合/系統(tǒng)運(yùn)作營銷每個項(xiàng)目配備銷售動態(tài)分析52專業(yè)化服務(wù)中原現(xiàn)場銷售管理對現(xiàn)場管理進(jìn)行了模塊化的管理整合案場管理客戶管理成交管理專業(yè)化服務(wù)中原現(xiàn)場銷售管理對現(xiàn)場管理進(jìn)行了模塊化的管理整合案53專業(yè)化服務(wù)（制度、處罰、流程、客戶界定）地盤管理（個人、業(yè)績、服務(wù)、團(tuán)隊(duì)）(計劃完成率、回款情況、客戶轉(zhuǎn)化率、客戶滿意度、內(nèi)控執(zhí)行、客戶投訴)專業(yè)化服務(wù)（制度、處罰、流程、客戶界定）地盤管理（個人、業(yè)績54專業(yè)化服務(wù)客戶管理(反映客戶意向單元、意向樓層和價格的各級百分比，作為今后定價和客戶意向單元引導(dǎo)的參考)(電話咨詢，硬件觀察、接待咨詢、參觀示范單位、相關(guān)信息洽談、結(jié)束拜訪、銷售顧問總體評價)專業(yè)化服務(wù)客戶管理(反映客戶意向單元、意向樓層和價格的各級百55專業(yè)化服務(wù)成交管理(銷售環(huán)境、樣板房、銷售承諾、銷售人員培訓(xùn)、服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控、專題活動策劃、項(xiàng)目動態(tài)的傳遞、企業(yè)文化的傳達(dá))專業(yè)化服務(wù)成交管理(銷售環(huán)境、樣板房、銷售承諾、銷售人員培訓(xùn)5630年的地產(chǎn)品牌營銷專家57中原擁有強(qiáng)大的二三級市場聯(lián)動優(yōu)勢數(shù)千家門店-達(dá)到同時同步信息推廣

-眾口鑠金，炒作項(xiàng)目，快速去化長三角網(wǎng)絡(luò)最大市場占有最大人員規(guī)模最大全國數(shù)千家分行網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)渠道，帶來眾多的客戶資源。中原擁有強(qiáng)大的二三級市場聯(lián)動優(yōu)勢數(shù)千家門店-達(dá)到同時同步信息58強(qiáng)大客戶導(dǎo)入—中原客戶池，客戶量大/快/準(zhǔn)！10000組準(zhǔn)客戶群逾千家門店遍布長三角遍布全中國26省市網(wǎng)絡(luò)本地客戶中原客戶池中原區(qū)域網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客戶核心客戶主力客戶全中國客戶戶外廣告封殺區(qū)域客中原客戶池（高端住宅與商業(yè)）千家門店數(shù)十個豪宅部商業(yè)部共同導(dǎo)入每個門店都是售樓處香港中原深圳中原北京中原東莞中原珠海中原中山中原廣州中原佛山中原福州中原重慶中原更多中原網(wǎng)絡(luò)…外地投資港澳臺客戶強(qiáng)大客戶導(dǎo)入—中原客戶池，客戶量大/快/準(zhǔn)！10000組準(zhǔn)客59中原地產(chǎn)平臺資源門店LCD傳統(tǒng)報頭《新聞晨報》《東方早報》等TV中原看市門店海報門店吊旗門店燈箱易拉寶中原網(wǎng)站搜房/豪宅之窗/焦點(diǎn)（免費(fèi)渠道）硬廣投放：搜房房產(chǎn)二手房首頁大旗幟二手房首頁點(diǎn)擊搜索頁面立柱

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上海中原公司外網(wǎng)

上海中原公司外網(wǎng)中介部首頁中原各門店高度配合中原地產(chǎn)門店LCD傳統(tǒng)報頭TV門店海報門店燈箱中原網(wǎng)站（免費(fèi)601998~2011這十二年，是記得記取的十三年，種種的突破是經(jīng)歷各種風(fēng)雨而沈澱下來的歲月精華，緘默後的飛躍，創(chuàng)造的不僅是業(yè)績上的量變、更是意識上的升華；每一個項(xiàng)目經(jīng)我們的手猶如璀璨的寶石，以其獨(dú)一無二的價值牢牢鑲嵌於這座城市自中心，有人談?wù)?、有人景仰、也有人把它們作為城市藝術(shù)或地產(chǎn)界的奇跡而

輪年收藏，我們始終堅信沒有最好只有更好。十三年磨礪，滬上第一綜合代理商1998~2011這十二年，是記得記取的十三年，十三年磨礪6130年的地產(chǎn)品牌營銷專家6230年的地產(chǎn)品牌營銷專家6330年的地產(chǎn)品牌營銷專家6430年的地產(chǎn)品牌營銷專家6530年的地產(chǎn)品牌營銷專家6630年的地產(chǎn)品牌營銷專家6730年的地產(chǎn)品牌營銷專家6830年的地產(chǎn)品牌營銷專家6930年的地產(chǎn)品牌營銷專家7030年的地產(chǎn)品牌營銷專家7130年的地產(chǎn)品牌營銷專家7230年的地產(chǎn)品牌營銷專家7330年的地產(chǎn)品牌營銷專家7430年的地產(chǎn)品牌營銷專家7530年的地產(chǎn)品牌營銷專家7630年的地產(chǎn)品牌營銷專家7730年的地產(chǎn)品牌營銷專家7830年的地產(chǎn)品牌營銷專家7930年的地產(chǎn)品牌營銷專家8030年的地產(chǎn)品牌營銷專家8130年的地產(chǎn)品牌營銷專家8230年的地產(chǎn)品牌營銷專家8330年的地產(chǎn)品牌營銷專家8430年的地產(chǎn)品牌營銷專家8530年的地產(chǎn)品牌營銷專家8630年的地產(chǎn)品牌營銷專家8730年的地產(chǎn)品牌營銷專家8830年的地產(chǎn)品牌營銷專家8930年的地產(chǎn)品牌營銷專家9030年的地產(chǎn)品牌營銷專家9130年的地產(chǎn)品牌營銷專家9230年的地產(chǎn)品牌營銷專家9330年的地產(chǎn)品牌營銷專家9430年的地產(chǎn)品牌營銷專家9530年的地產(chǎn)品牌營銷專家96中原操作別墅案例中原操作別墅案例97金地格林世界本案占地2100畝（約1.3平方公里），建筑面積近100萬㎡，是一個以TOWHOUSE為主，搭配少量多層和小高層住宅的低密度超大型生活社區(qū)，規(guī)劃10年4期開發(fā)完成，是西上海最大的中產(chǎn)人居社區(qū)。

本案是金地集團(tuán)在與中原成功合作金地位來域之后，再度牽手，并貫穿項(xiàng)目始終的合作方，達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。此后，上海中原與金地還多次合作，項(xiàng)目包括金地未未來、金地灣流域等。金地格林世界本案占地2100畝（約1.3平方公里），建筑面積98中大九里德中大九里德項(xiàng)目占地25萬㎡，分三期建設(shè)，規(guī)劃建筑面積23萬㎡。一期為小高層公寓，二期為聯(lián)體別墅，三期建設(shè)低密度精品公寓。配套建設(shè)3000㎡社區(qū)商業(yè)街和4000㎡白金會所。浙江開發(fā)商的傳統(tǒng)一般不找銷售代理公司，中原一開始以營銷顧問的方式參與本案，在屢受開發(fā)商好評，在08逆境中營銷目標(biāo)均能高質(zhì)量順利達(dá)成后，中大與中原開始了進(jìn)一步的營銷代理合作。隨后，基于中大和中原上海項(xiàng)目的成功，中大集團(tuán)全國多個項(xiàng)目也開始了與中原的全面戰(zhàn)略合作。中大九里德中大九里德項(xiàng)目占地25萬㎡，分三期建設(shè)，規(guī)劃建筑面99中信泰富朱家角新城項(xiàng)目占地面積約80萬㎡，建筑面積約65萬㎡，計劃5-8年分10期開發(fā)，項(xiàng)目的住宅部分由獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、平層公寓、花園洋房等多種物業(yè)類型組成，并包含豪華會所設(shè)施。商業(yè)部分有高檔品牌濱水商業(yè)街、超五星級酒店，配有游艇碼頭。中原基于對朱家角低密度目標(biāo)客群的準(zhǔn)確把握，抓住他們的投資心理，準(zhǔn)確訴求，精確挖掘，并廣泛發(fā)動中原渠道優(yōu)勢，在逆境中迅速扭轉(zhuǎn)原先銷售頹勢，獲開發(fā)商好評，并得以有機(jī)會開始了與中信泰富的更多項(xiàng)目廣泛合作。中信泰富朱家角新城項(xiàng)目占地面積約80萬㎡，建筑面積約65萬㎡100恒盛陽光威尼斯位于普陀區(qū)（祁連山南路金鼎路口），全盤占地820畝，建筑面積逾100萬㎡，分四期開發(fā)。主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、院景洋房和別墅，大棟距寬視野，全石材外立面，境界與品質(zhì)兼?zhèn)洹?0000多㎡威尼斯活水河將小區(qū)自然分隔為南北半島。小區(qū)配套齊全，有高級會所、球類場館、幼兒園、銀行、醫(yī)院、郵局、20多萬㎡的商業(yè)中心、九年一貫制學(xué)校、運(yùn)動型俱樂部等。陽光威尼斯中原以極高的效率投入到了這場春節(jié)前的密集殲滅戰(zhàn)中，強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力在路演、SP活動、廣泛派單等環(huán)節(jié)發(fā)揮了巨大效用，同時，強(qiáng)力發(fā)動中原門店，掘地三尺，深挖客戶，在為期一個多月的強(qiáng)銷期中，始終保持案場處于爆棚的狀態(tài)，在低迷的樓市寒冬中，中原為陽光威尼斯項(xiàng)目點(diǎn)燃了一把火，按時完成了一個不可能完成的艱巨任務(wù)。恒盛陽光威尼斯位于普陀區(qū)（祁連山南路金鼎路口），全盤占地82101新華路1號

新華路1號是由香港九龍倉集團(tuán)精心打造的市中心高端住宅項(xiàng)目，位于核心區(qū)淮海西路與新華路交叉口，僅60套私家臻藏豪宅。總建面積約26,600平方米，容積率僅2.4，價格9萬/㎡，單套面積范圍：245-402㎡，產(chǎn)品為豪華裝修多層大平層公寓和疊加別墅。中原針對此頂尖豪宅，制定嚴(yán)格的客戶預(yù)篩選和客戶尊崇看房體驗(yàn)計劃，全面提升銷售流程客戶體驗(yàn)，項(xiàng)目開售以來短短三個月即以8萬/㎡的均價去化23套，為九龍倉上海首個豪宅項(xiàng)目助力。新華路1號新華路1號是由香港九龍倉集團(tuán)精心打造的市102

19尊項(xiàng)目由19幢別墅大宅組成，總建面積：8780㎡，容積率：0.36，價格約1500萬/套，面積范圍390-450㎡。中原基于對大浦東規(guī)劃對本案的利好，將翠廷2期準(zhǔn)確定位于高端城市大宅，并建議開發(fā)商對項(xiàng)目整體進(jìn)行了全面的升級，使之符合高端客群需求。在銷售中，獨(dú)創(chuàng)“提案式銷售”，運(yùn)用多媒體工具，由經(jīng)過培訓(xùn)的專家級銷售人員對客戶進(jìn)行深入細(xì)致的項(xiàng)目提案，有效提高案場成交比率，減少了寶貴客戶資源的浪費(fèi)。19尊項(xiàng)目由19幢別墅大宅組成，總建面積：8780㎡，容103

湖庭湖庭綠地面積在15萬㎡以上。一期推出63棟別墅。整個別墅區(qū)西北面對淀山湖，南臨上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，建筑為純北美風(fēng)格。整個別墅區(qū)充分利用了淀山湖水系資源，將天然湖水引入園內(nèi)，形成東西兩個內(nèi)湖區(qū)，使得63棟別墅戶戶臨水，戶戶有景。中原為吸引高端客源，不僅依靠渠道優(yōu)勢，還通過奢侈品鑒賞酒會等高端PR活動，定向高端人群導(dǎo)入，成功吸引本案目標(biāo)客群，為項(xiàng)目的成功銷售和品牌建設(shè)鋪平了道路。湖庭湖庭綠地面積在15萬㎡以上。一期推出63棟別墅104嘉兆業(yè)珊瑚灣

項(xiàng)目位于奉賢海灣旅游區(qū)，主要產(chǎn)品為西班牙風(fēng)格的聯(lián)體別墅和精裝公寓；熱帶風(fēng)情園林，近4000㎡中央水系、五層種植和五種硬景構(gòu)成五大主題園區(qū)。佳兆業(yè)結(jié)合酒店式和管家式服務(wù)之精粹，引入Butler專屬物業(yè)服務(wù)。約5000㎡超大型特色會所，涵蓋泳池、餐廳、健身、商務(wù)等功能，匹配浪漫生活。中原于2010年4月介入項(xiàng)目銷售，通過中原龐大客戶資源以及精準(zhǔn)推廣手段將市區(qū)客戶導(dǎo)入，同時現(xiàn)場持續(xù)活動配合實(shí)景渲染銷售氛圍，加強(qiáng)客戶感受度，三個月即完成別墅銷售100多套，公寓銷售200多套，樹立奉賢地區(qū)的樓盤銷售典范！

嘉兆業(yè)珊瑚灣項(xiàng)目位于奉賢海灣旅游區(qū)，主要產(chǎn)品為西班牙風(fēng)格的105納帕爾灣項(xiàng)目位于西上海的淀山湖國際別墅區(qū)，緊鄰63平方公里的淀山湖，是一座室內(nèi)外全精裝的意大利風(fēng)格的別墅。納帕爾灣占地220畝，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了278套別墅。面積從200到290平方米。一共6種戶型。整個園區(qū)被一條溪水環(huán)繞，西側(cè)是緊鄰淀山湖的湖濱林蔭道。園區(qū)內(nèi)200多種綠植，層次立體，呈現(xiàn)風(fēng)格精致魅力的熱帶度假風(fēng)情園林。

中原在營銷中考慮到該項(xiàng)目作為納帕地產(chǎn)在華東地區(qū)首次推出的經(jīng)典之作，對于品牌形象的樹立尤為重要，因此通過由業(yè)內(nèi)傳播到市場傳播的階段性營銷，產(chǎn)品高端的形象得到市場認(rèn)可。納帕爾灣項(xiàng)目位于西上海的淀山湖國際別墅區(qū)，緊鄰63平方公里的106時代御湖時代御湖地處淀山湖西岸，與大自然游艇會隔湖相望。項(xiàng)目占地1300多畝，尊享2000多米的奢華湖岸線，300多棟500-2000平方的臨湖豪墅，以各具特色的建筑立面和豐富精致的細(xì)部，營造出法式、意式、西班牙式的建筑形態(tài)，共同構(gòu)筑出千畝地中海經(jīng)典別墅群。時代御湖別墅最大特色是擁有超大花園，占地面積3-10畝，每戶花園精裝交付，包括綠化、燒烤臺、親水平臺和泳池。部分戶型甚至帶雙泳池。中原在營銷中以頂級別墅產(chǎn)品打造項(xiàng)目，注重產(chǎn)品的高端與形象塑造。時代御湖時代御湖地處淀山湖西岸，與大自然游艇會隔湖相望。項(xiàng)目107萬科燕南園

項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅南路景聯(lián)路口高檔別墅區(qū)，距徐家匯12公里，距南方商城5公里。在建筑特點(diǎn)上，采用了中國傳統(tǒng)建筑中的坡屋頂、內(nèi)庭、天井等元素，在具備更好觀景、采光功能同時，又讓人更多地親近自然，融入自然。園林景觀吸納日本多摩“以住養(yǎng)生，回歸自然”的設(shè)計風(fēng)格，追求土地記憶的原風(fēng)景。2008年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，該項(xiàng)目的銷售一度陷入困境，8月中原萬科集團(tuán)合作，參與該項(xiàng)目的銷售，通過中原自身龐大的客戶資源以及強(qiáng)有力的銷售力，短短的時間內(nèi)就大大提升項(xiàng)目的銷售量，同時為項(xiàng)目贏得9月上海別墅銷售亞軍的榮譽(yù)，至年底，完成別墅銷售60余套。萬科燕南園項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅南路景聯(lián)路口高檔別墅區(qū)，108南瑞別墅原汁原味的北美鄉(xiāng)村純雙拼別墅社區(qū)，開創(chuàng)性的運(yùn)用源自新西蘭的Home&income的設(shè)計理念，每棟別墅經(jīng)由二合一設(shè)計理念，擁有可分可合的生活居住空間，既可由一戶業(yè)主獨(dú)享，又均可拆分為兩戶，超越傳統(tǒng)別墅空間束縛。外墻面磚由宜興紫砂泥手工制成，底層墻面全部采用天然石材貼面，基座、臺階、青石板踏步均由天然花崗巖整塊雕刻而成。百年不變的立面品質(zhì)，完合可與外灘建筑媲美。景觀湖泊岸由天然卵石鋪設(shè)而成，親水平臺以芬蘭木搭建……精細(xì)之作無可比擬。該項(xiàng)目的成功之處主要在于強(qiáng)大的產(chǎn)品力，中原在前期就深度參與其中，為產(chǎn)品打造提出了有效的建議，使得項(xiàng)目能夠以高于周遍獨(dú)棟的價格實(shí)現(xiàn)完成銷售；除此以外，中原準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶，針對區(qū)域內(nèi)工業(yè)區(qū)的客戶實(shí)施有效推廣最終實(shí)現(xiàn)銷售，得到開發(fā)商的認(rèn)可。

南瑞別墅原汁原味的北美鄉(xiāng)村純雙拼別墅社區(qū)，開創(chuàng)性的運(yùn)用源自新109康橋名郡中原參與該項(xiàng)目前，開發(fā)商設(shè)定了一個難以企及的價格目標(biāo)。當(dāng)時，項(xiàng)目前期小獨(dú)棟別墅在二手房市場的價格大概是10000元/平，而需要實(shí)現(xiàn)的價格目標(biāo)是23000元/平。中原首先從產(chǎn)品力塑造著手，從別墅立面材質(zhì)、園林綠化、內(nèi)部裝修等提出有效建議，并在樣板區(qū)域的整體展示上提出要求，以確保現(xiàn)場氛圍的充分。同時，通過有效尋找客戶的渠道，在開盤前累積了1000組客戶，最終實(shí)現(xiàn)全部40套別墅的銷售，以25:1的推售比最終實(shí)現(xiàn)價格目標(biāo)。

康橋名郡中原參與該項(xiàng)目前，開發(fā)商設(shè)定了一個難以企及的價格目標(biāo)110東方庭院該項(xiàng)目是繼康橋名郡項(xiàng)目成功銷售之后，中原與盛高集團(tuán)的再次合作。項(xiàng)目05年中開發(fā)商以“康橋水鄉(xiāng)”推向市場，兩年半時間僅去化84套，均價僅約8000元，項(xiàng)目基本屬于嚴(yán)重滯銷狀態(tài)。07年夏季，中原接手此項(xiàng)目后，針對項(xiàng)目特征進(jìn)行全新包裝，更名為“東方庭院”，定義為自住度家雙重性質(zhì)的文化型別墅，并利用中原特有的客戶資源渠道優(yōu)勢，迅速強(qiáng)力啟動銷售，接手后不到一月即開始發(fā)售，價格高出原先開發(fā)商定價80%—90%，高出周邊類似在售別墅項(xiàng)目40%，兩月去化100套，去化速度較原來開發(fā)商的兩年半賣84套大幅度上升。東方庭院8月開始即以每月50套以上的速度迅速去化，并且銷售均價一舉拉升到14300元/㎡，8、9、11月領(lǐng)跑上海別墅銷售市場。中原強(qiáng)大的策劃及資源整合能力為該項(xiàng)目的成功作出巨大貢獻(xiàn)。東方庭院該項(xiàng)目是繼康橋名郡項(xiàng)目成功銷售之后，中原與盛高集團(tuán)的111名仕豪庭項(xiàng)目在聯(lián)排別墅設(shè)計中獨(dú)特引用三維立體花園體系，使私家花園、內(nèi)庭院與屋頂露臺完美結(jié)合，超越聯(lián)排的舒適生活感受；同時引入了環(huán)保、低能耗的別墅生態(tài)概念。并且中原提議以樣板區(qū)的現(xiàn)場展示來展示產(chǎn)品優(yōu)勢及打動客戶，成為區(qū)域內(nèi)第一個以樣板區(qū)為參觀展示的樓盤。

2005年6月，項(xiàng)目開盤前夕國家宏觀調(diào)控突襲，中原臨危不亂，政策出臺后深度篩選客戶，以確保開盤90%的成交。隨后又迅速調(diào)整銷售策略：“推盤上少量多推，價格上小幅上漲”，最終實(shí)現(xiàn)高于周邊競爭產(chǎn)品的價格目標(biāo)，成為當(dāng)時松江新城區(qū)域最貴的別墅樓盤。名仕豪庭項(xiàng)目在聯(lián)排別墅設(shè)計中獨(dú)特引用三維立體花園體系，使私家112成交為王專業(yè)化服務(wù)﹢精細(xì)化營銷成交為王專業(yè)化服務(wù)﹢精細(xì)化營銷113專業(yè)化服務(wù)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場組織框架一“鋪”兩組競爭模式+銷售服務(wù)專員置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問策劃經(jīng)理駐場策劃一二手聯(lián)動專員營銷支持專業(yè)化服務(wù)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場組織框架一“鋪”兩組競爭模式+銷售服務(wù)114專業(yè)操作—專業(yè)策劃配合/系統(tǒng)運(yùn)作營銷每個項(xiàng)目配備資深項(xiàng)目經(jīng)理、策劃經(jīng)理、2—3名專業(yè)策劃，運(yùn)作營銷、配合支持銷售銷售動態(tài)分析系統(tǒng)來訪成交分析來客渠道分析成交客戶分析意向客戶梳理退定客戶分析現(xiàn)場活動分析競爭分析系統(tǒng)在銷競爭樓盤監(jiān)控重點(diǎn)樓盤動態(tài)監(jiān)控宏觀信息監(jiān)控系統(tǒng)高檔公寓市場動態(tài)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策動態(tài)策略討論確定開發(fā)商執(zhí)行方案廣告公司成交客戶特征推廣渠道評估價格接受程度現(xiàn)有庫存活動效果評估執(zhí)行落實(shí)市場預(yù)期判斷競爭對手動態(tài)變化競爭對手應(yīng)對周末駐場項(xiàng)目踩盤精準(zhǔn)定位客戶二三級聯(lián)動項(xiàng)目例會日常監(jiān)控系統(tǒng)周一推廣渠道策略銷售計劃推出產(chǎn)品組合價格銷售目標(biāo)現(xiàn)場包裝活動改進(jìn)下周策略建議周二周三—周日專業(yè)操作—專業(yè)策劃配合/系統(tǒng)運(yùn)作營銷每個項(xiàng)目配備銷售動態(tài)分析115專業(yè)化服務(wù)中原現(xiàn)場銷售管理對現(xiàn)場管理進(jìn)行了模塊化的管理整合案場管理客戶管理成