銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件

成都營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告》1成都營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司201報(bào)告邏輯圖核心問(wèn)題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性客戶目標(biāo)與本體條件可能的分歧點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析我們從市場(chǎng)可以得到哪些啟示項(xiàng)目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會(huì)所商業(yè)2報(bào)告邏輯圖核心問(wèn)題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位3報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認(rèn)知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項(xiàng)目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風(fēng)景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項(xiàng)目地塊北接北新干線，可快速抵達(dá)成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認(rèn)知度高4項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達(dá)各快速經(jīng)濟(jì)要道;項(xiàng)目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個(gè)新都老城區(qū)；項(xiàng)目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項(xiàng)目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊(yùn)步伐,使項(xiàng)目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項(xiàng)目附近有設(shè)停站,也為本項(xiàng)目帶來(lái)極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢(shì)明顯5項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對(duì)成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂(lè)地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購(gòu)物方便快捷

教育配套項(xiàng)目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項(xiàng)目區(qū)域風(fēng)景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中6項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善無(wú)自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開(kāi)闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀7無(wú)自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開(kāi)闊；北臨寶光大道，項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項(xiàng)目指標(biāo)體系相對(duì)較為嚴(yán)苛,可變動(dòng)空間不大;高容積率對(duì)本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標(biāo)難突破8項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)

項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認(rèn)知度極高,優(yōu)勢(shì)明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強(qiáng)生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項(xiàng)目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設(shè)施完備，市場(chǎng)客戶對(duì)此地塊認(rèn)知較高項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項(xiàng)目高密度項(xiàng)目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項(xiàng)目9項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位10報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物客戶要求本項(xiàng)目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取得較高收益回現(xiàn)快速且平穩(wěn)是客戶的首要要求在保證回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化11客戶要求本項(xiàng)目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社區(qū)項(xiàng)目占地面積小，容積率高，在建筑形態(tài)層面突破性較小；高容積率項(xiàng)目通常易于打造小戶型產(chǎn)品在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可突破空間受限的情況下，我們只能從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋求答案項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行?，小戶型社區(qū)房是主要選擇之一；項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；目前周邊產(chǎn)品銷售情況良好，客戶認(rèn)知度較高；小戶型總價(jià)低，購(gòu)買門檻低。根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們對(duì)本項(xiàng)目的初步構(gòu)想是建設(shè)小戶型社區(qū)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡12項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社項(xiàng)目核心問(wèn)題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)

項(xiàng)目占地面積小，容積率高周邊小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重項(xiàng)目以打造小戶型社區(qū)為初步方向

快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基礎(chǔ)上，保證利潤(rùn)最大化對(duì)項(xiàng)目核心問(wèn)題解析：唯通認(rèn)為，如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)成為項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題。13項(xiàng)目核心問(wèn)題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)項(xiàng)目占地面積小，容積率高在初步構(gòu)想與客戶目標(biāo)之間存在可實(shí)現(xiàn)性，我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)都是從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，客戶定位是發(fā)展方向研判的首要問(wèn)題那么我們可能的客戶究竟是誰(shuí)？他們究竟需要怎樣的產(chǎn)品？我們需要從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋找答案——14在初步構(gòu)想與客戶目標(biāo)之間存在可實(shí)現(xiàn)性，我們一報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位15報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物從新都區(qū)整體項(xiàng)目情況來(lái)看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品銷售情況更趨好項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達(dá)到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價(jià)850萬(wàn)元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無(wú)香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)盤即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無(wú)新都區(qū)樓盤戶型配比及銷售情況一覽表16從新都區(qū)整體項(xiàng)目情況來(lái)看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一————26002800320095%左右項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在一定硬傷，導(dǎo)致項(xiàng)目整個(gè)銷售周期偏長(zhǎng)，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價(jià)高，戶型設(shè)計(jì)不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風(fēng)格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

17項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項(xiàng)目共計(jì)推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對(duì)成都二次置業(yè)的購(gòu)房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項(xiàng)目1290套房源全部售罄，3期項(xiàng)目共計(jì)房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個(gè)精裝豪宅項(xiàng)目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實(shí)際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

18項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)套一——

33003800400070%項(xiàng)目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場(chǎng)啟示一：從新都區(qū)市場(chǎng)層面來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)兩房三房類產(chǎn)品接受度較高，且面積較小產(chǎn)品更受歡迎市場(chǎng)啟示二：從供給層面來(lái)看，市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品以緊湊型產(chǎn)品（兩房三房）為主，舒適型與緊湊型產(chǎn)品之間區(qū)隔不明顯19項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)客戶來(lái)源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務(wù)員占較大比例項(xiàng)目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及公務(wù)員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場(chǎng)啟示三：客戶主要來(lái)源于公司白領(lǐng)及公務(wù)員，多為首次置業(yè)者，對(duì)總價(jià)比較敏感20客戶來(lái)源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務(wù)員占較大比例項(xiàng)目主力戶報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位21報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物整體戰(zhàn)略導(dǎo)出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？我們有什么樣的條件？我們希望得到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目標(biāo)擬合，我們需要通過(guò)什么來(lái)形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位22整體戰(zhàn)略導(dǎo)出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引客戶打造較大差別于市場(chǎng)的產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿足白領(lǐng)階層追求桂湖之上高品質(zhì)健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)。領(lǐng)先市場(chǎng)的精神屬性形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)立區(qū)域白領(lǐng)精英階層知性形象。尋找差異領(lǐng)先的運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)理念時(shí)尚、動(dòng)感的外在形象強(qiáng)勢(shì)展示引爆市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值市場(chǎng)領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙和需求點(diǎn)企業(yè)影響力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)跟隨者小區(qū)運(yùn)動(dòng)主題公園機(jī)會(huì)挖掘者23核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——?jiǎng)痈薪ㄖ?、小區(qū)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所是最易被感知的升級(jí)動(dòng)作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)新布局+特色園林+動(dòng)感建筑+領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局特色園林動(dòng)感建筑領(lǐng)先科技最大化滿鋪沿街商鋪，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。注重整體建筑布局和諧面積有限的基礎(chǔ)下的實(shí)現(xiàn)園林主題超越主打運(yùn)動(dòng)、健康小區(qū)園林與會(huì)所功能相結(jié)合凸顯建筑立面時(shí)尚、動(dòng)感風(fēng)格和精細(xì)化打造實(shí)現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項(xiàng)家居智能引進(jìn)，切合時(shí)尚、科技定位24核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——?jiǎng)痈薪ㄖ⑿^(qū)運(yùn)動(dòng)主整體定位：市場(chǎng)差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場(chǎng)差異化整體確定為時(shí)尚國(guó)際化形象，中高端產(chǎn)品，低總價(jià)——中心區(qū)桂湖畔白領(lǐng)階層運(yùn)動(dòng)主題性社區(qū)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用高性價(jià)比吸引高端、中高端主流客戶。低總價(jià)低首付白領(lǐng)首置小戶型、舒適性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力，滿足單身白領(lǐng)、小家庭過(guò)渡性物業(yè)。建筑表現(xiàn)動(dòng)感、時(shí)尚的國(guó)際化元素；市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，跳出市場(chǎng)主力只做小戶型；客戶需求：有涵養(yǎng)的社區(qū)環(huán)境、服務(wù)周到的高檔白領(lǐng)居住社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域配套完善，產(chǎn)品發(fā)力+運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)形象吸引客戶；企業(yè)戰(zhàn)略：項(xiàng)目在回現(xiàn)基礎(chǔ)上成功在市場(chǎng)樹(shù)立良好形象，建立企業(yè)品牌+25整體定位：市場(chǎng)差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場(chǎng)差本項(xiàng)目居住物業(yè)3.8萬(wàn)㎡，只需要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)可度最高客戶新都區(qū)白領(lǐng)階層事業(yè)單位公務(wù)員成都與本地投資客主抓客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度最高追求時(shí)尚品味生活氛圍過(guò)渡型兼投資型置業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位26本項(xiàng)目居住物業(yè)3.8萬(wàn)㎡，只需要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)可度最高客戶核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務(wù)員30—45平重要客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價(jià)值觀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目截流客戶以白領(lǐng)、公務(wù)員階層為核心客戶群體，并挖掘投資客為重要客戶游離客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎(chǔ)周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過(guò)高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)置業(yè)目的：實(shí)現(xiàn)首套房目的；物業(yè)要求：小面積，低總價(jià)，過(guò)渡型物業(yè)；關(guān)注要素：物業(yè)形象、便利性；產(chǎn)品需求:中小戶型為主，少量緊湊三房滿足本區(qū)域人士改善需求；支付能力：工薪階層，年收入10—15萬(wàn)以上；需求特征分析：精神屬性＞產(chǎn)品＞環(huán)境時(shí)尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定位產(chǎn)品定位形象定位28核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單以客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)分析依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)本體機(jī)會(huì)以精致小戶型為主力精致：精裝修、高品、時(shí)尚小戶型：以45—90平米為主力戶型主力：以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)品快速走量，明星標(biāo)桿產(chǎn)品拉升價(jià)值客戶定位產(chǎn)品定位形象定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)老城核心區(qū)交通優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)中小戶型消化缺失白領(lǐng)、公務(wù)員群體龐大外地置業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)客戶機(jī)會(huì)29以客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)分析依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)本體機(jī)會(huì)針對(duì)核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項(xiàng)目主要以中小戶型為主，實(shí)現(xiàn)快速走量戶型面積區(qū)間預(yù)計(jì)面積總價(jià)區(qū)間戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員45-502600平18-20萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客120-1258000平40萬(wàn)以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計(jì)38800————客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本項(xiàng)目核心客戶為35歲以下，周邊區(qū)域白領(lǐng)、公務(wù)員客戶為主，主要置業(yè)面積集中在35-70單身公寓、舒適一房一廳及過(guò)渡型兩房為主；本項(xiàng)目重要客戶本地改善居住環(huán)境及投資客，主要置業(yè)面積集中在65-90平米緊湊兩房、三房。因此，本項(xiàng)目在戶型面積配比上主要提升45—90平米戶型比例。30針對(duì)核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項(xiàng)目主要以中小戶型為主，桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模主題社區(qū)時(shí)尚住宅5萬(wàn)平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富氧運(yùn)動(dòng)社區(qū)領(lǐng)先市場(chǎng)的建筑外觀時(shí)尚形象形象定位31桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模5萬(wàn)平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富案名建議推廣名1桂湖銘城32案名建議推廣名1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書(shū)……桂湖銘城的時(shí)光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

33推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。為你等待了649年……3案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主線進(jìn)行推廣34案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)35平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)353636報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位37報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物總面平布置建議地面4F停車場(chǎng)總體規(guī)劃建議:

項(xiàng)目角落異形地塊建議用于修建地面4層停車場(chǎng)，避免地下挖掘停車場(chǎng)，節(jié)約很大成本;長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，伴隨規(guī)劃路的開(kāi)通，可以在停車場(chǎng)外側(cè)增設(shè)臨街鋪面，具有很大發(fā)展性。項(xiàng)目建議采用底層4.5米架空層，設(shè)置小區(qū)多功能運(yùn)動(dòng)區(qū)，結(jié)合園林營(yíng)造出富氧運(yùn)動(dòng)小區(qū)；底層架空泛會(huì)所結(jié)合特色園林景觀38總面平布置建議地面4F停車場(chǎng)總體規(guī)劃建議:底層架空泛會(huì)所結(jié)合建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓產(chǎn)品排布規(guī)劃建議原則:

保證商業(yè)的臨街面最大化;以風(fēng)車形體量進(jìn)行優(yōu)化組合，形成幾個(gè)互相穿插的“L”形體量小戶型產(chǎn)品排布在地塊價(jià)值稍差的區(qū)域;舒適性產(chǎn)品盡量保證南北朝向,排布在地塊價(jià)值較高的區(qū)域,以提升項(xiàng)目整體價(jià)值;商業(yè)與住宅通過(guò)架空層完全隔離,以保證住宅純粹性運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)置在架空層地面4F停車場(chǎng)39建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位40報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫(kù)園林展示動(dòng)線物管服務(wù)41本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向配套都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面是最能體現(xiàn)住宅品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點(diǎn)建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、都市感強(qiáng)材質(zhì)選擇上:選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)42都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市都市單元體車庫(kù)人性化（燈箱區(qū)分）車庫(kù)要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設(shè)計(jì)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間

車庫(kù)人性化設(shè)計(jì)能令客戶獲得最直接感知43都市單元體車庫(kù)人性化（燈箱區(qū)分）車公共空間集中入戶大堂向客戶傳達(dá)了最有效的品質(zhì)化概念我們不要——又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，朋友會(huì)覺(jué)得我太俗氣我們要——一個(gè)充滿品位和設(shè)計(jì)感的會(huì)客主場(chǎng)，同時(shí)又可以滿足些許商務(wù)需求入戶大堂休憩場(chǎng)所大堂商務(wù)功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)44公共空間我們不要——又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，戶型創(chuàng)新通過(guò)產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45戶型創(chuàng)新都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45單房、一房——解決單身白領(lǐng)過(guò)渡性居住產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，自住及投資需求，支付能力有限。置業(yè)入門產(chǎn)品：35-45平米單房、一房（公寓類產(chǎn)品）上游升級(jí)產(chǎn)品：65-70平米緊湊型兩房（居家型產(chǎn)品）公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：戶型面積控制、總價(jià)控制——滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，滿足主要起居空間功能即可，嚴(yán)格控制總價(jià)?？蛻羧簩?duì)總價(jià)的敏感度遠(yuǎn)大于對(duì)尺度感的需求。合理的投資回報(bào)率——多用于短期過(guò)渡性居住，考慮今后持有的投資回報(bào)，對(duì)總價(jià)與租金回報(bào)的關(guān)系特別關(guān)注。46單房、一房——解決單身白領(lǐng)過(guò)渡性居住產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，38㎡單房單身公寓——面積極致緊縮，僅保證起居主要空間，次要空間（餐、廚）弱化滿足基本起居功能——單身公寓戶型面積緊湊——保證臥房空間的尺度及完整性，開(kāi)間保證達(dá)到3米以上，保證衛(wèi)生間的基本洗浴功能尺度；廳面積緊湊化、餐廳與客廳功能不分離設(shè)置；弱化廚房功能；陽(yáng)臺(tái)可有可無(wú)，不強(qiáng)調(diào)；處處體現(xiàn)緊縮面積的宗旨。4738㎡單房單身公寓——面積極致緊縮，僅保證起居主要空間，次要49㎡一房一房一廳——面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間戶型實(shí)用率較高，空間較完整，并有較好采光通風(fēng)；餐廳與客廳合并，弱化；獨(dú)立封閉中廚，帶生活陽(yáng)臺(tái)；贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)可改一間小房?？蛷d開(kāi)間2.9m,主臥開(kāi)間3m,次臥開(kāi)間2.3m（升級(jí)房），保持基本舒適度46㎡一房戶型方正實(shí)用，基本功能空間齊全，餐廳客廳沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)隔，配置雙陽(yáng)臺(tái)，擁有一定的延展空間。客廳開(kāi)間3.9m,主臥開(kāi)間3.5m，舒適度得到較大保證4849㎡一房一房一廳——面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一緊湊兩房——小家庭結(jié)構(gòu)入門級(jí)產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，婚房剛性需求，支付能力相對(duì)有限。兩房入門產(chǎn)品：65-70平米緊湊型兩房（公寓型產(chǎn)品）上游升級(jí)產(chǎn)品：85-90平米三房（居家型產(chǎn)品）緊湊型兩房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：戶型面積控制、總價(jià)控制——滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，嚴(yán)格控制總價(jià)。滿足兩房的房間數(shù)量需求——單身公寓難以滿足新婚家庭的空間需求，面積僅比單身公寓面積略大，但可獲得兩房的使用空間。對(duì)應(yīng)客群對(duì)房間數(shù)量的需求度遠(yuǎn)大于對(duì)尺度感的需求。49緊湊兩房——小家庭結(jié)構(gòu)入門級(jí)產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，婚房剛65㎡兩房緊湊兩房——強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無(wú)升級(jí)空間戶型實(shí)用率較高，各主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無(wú)法升級(jí)，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)及生活陽(yáng)臺(tái)；客廳開(kāi)間3.2m，主臥開(kāi)間3m，次臥開(kāi)間2.4m，保證基本舒適度67㎡兩房戶型實(shí)用率較高，主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無(wú)法升級(jí)，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)及飄窗；客廳開(kāi)間3.8m，主臥開(kāi)間2.8m，次臥開(kāi)間2.2m，舒適性有保證5065㎡兩房緊湊兩房——強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，主要功能空間具備一定舒適性緊湊兩房戶型建議戶型65-70㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特征說(shuō)明及功能配置要(必備)●主要功能空間使用舒適，客廳、臥室采光通風(fēng)好●配備生活陽(yáng)臺(tái)及景觀陽(yáng)臺(tái)提升舒適度尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開(kāi)間≥3.3m≥12㎡餐廳≥2.1*2.4≥6㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開(kāi)間≥3.0m≥10㎡次臥開(kāi)間≥2.5m≥8㎡衛(wèi)生間≥1.5*2≥4㎡廚房≥1.8*2.4≥5㎡帶生活陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.2-2m計(jì)半面積增值部分（選作）贈(zèng)送可改功能房的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積約10㎡51緊湊兩房戶型建議戶型65-70㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特征說(shuō)明及功緊湊三房——小太陽(yáng)家庭結(jié)構(gòu)功能型產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，2-3口小太陽(yáng)家庭結(jié)構(gòu)，即將進(jìn)入生子階段。適用級(jí)產(chǎn)品：85-90平米功能型三房上游替代產(chǎn)品：120-125平米改善型三房功能型三房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：1、功能空間保證：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，滿足結(jié)婚、生子、老人的基本功能空間需求，中長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)面臨因家庭人口結(jié)構(gòu)改變升級(jí)房間數(shù)量的需求；2、戶型面積控制：三房的入門級(jí)產(chǎn)品，總價(jià)控制；與120平左右的舒適型三房相比有明顯總價(jià)優(yōu)勢(shì)。52緊湊三房——小太陽(yáng)家庭結(jié)構(gòu)功能型產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，2市場(chǎng)主力需求，90㎡內(nèi)小三房，常規(guī)做法——通過(guò)贈(zèng)送達(dá)到3房2廳2衛(wèi)功能需求；贈(zèng)送率處于中位，廳房尺度略顯緊張。緊湊型三房——通過(guò)大量面積贈(zèng)送延展出兩房變?nèi)浚瑑煞孔兯姆慨a(chǎn)品，頗受市場(chǎng)追捧88㎡兩房改三房88㎡兩房改四房戶型突出優(yōu)勢(shì)——贈(zèng)送面積高僅88平米建筑面積可以做到四房的實(shí)際使用面積；尺度感舒適房間尺度舒適，次臥開(kāi)間2.9-3米，主臥開(kāi)間3.6米；餐廳面積緊湊，開(kāi)間僅2.3米，但通過(guò)橫廳的設(shè)計(jì)，餐廳客廳開(kāi)間合并，使得整體空間尺度顯得開(kāi)闊。53市場(chǎng)主力需求，90㎡內(nèi)小三房，常規(guī)做法——通過(guò)贈(zèng)送達(dá)到3房2緊湊型三房戶型建議戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟(jì)三房戶型特征說(shuō)明及功能配置要(必備)●贈(zèng)送一定面積可改房，確保達(dá)到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的標(biāo)配尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開(kāi)間≥3.6m15㎡餐廳≥2.4*3.08㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開(kāi)間≥3.3m15㎡配浴缸主衛(wèi)次臥開(kāi)間≥2.8m10㎡兩次臥+功能房客衛(wèi)≥1.6*2.54㎡配淋浴廚房≥2.1*2.76㎡帶生活陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5-2m計(jì)半面積增值部分（選作）入戶花園或多功能房復(fù)式或錯(cuò)層，送空間；贈(zèng)送面積15-20㎡54緊湊型三房戶型建議戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟(jì)三房戶型特征說(shuō)明及自然采光生態(tài)車庫(kù)利用植被、通風(fēng)口設(shè)置，打造立體采光生態(tài)車庫(kù)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)55自然采光生態(tài)車庫(kù)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)55從園林大堂出來(lái)再通過(guò)連廊到達(dá)住宅花園。連廊上通過(guò)小尺度空間營(yíng)造豐富的體驗(yàn)—Boutique式的室內(nèi)裝飾融入公共環(huán)境局部露天采光打造陽(yáng)光車庫(kù)集中式入戶大堂分棟入戶大堂園林景觀走廊園林打造東南亞風(fēng)情、增加入戶景觀體驗(yàn)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)56從園林大堂出來(lái)再通過(guò)連廊到達(dá)住宅花園。局部露天采光集中式分棟強(qiáng)化園林設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感，規(guī)避園林空間狹小的不足。風(fēng)情園林的營(yíng)造不規(guī)則泳池的運(yùn)用后海公館一道坡設(shè)計(jì)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)57強(qiáng)化園林設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感，規(guī)避園林空間狹小的不足。風(fēng)情園林的營(yíng)臨街商鋪是最容易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的商業(yè)形式

根據(jù)實(shí)地走訪及調(diào)查結(jié)果，項(xiàng)目周邊社區(qū)環(huán)境比較成熟，具有一定商業(yè)氛圍，但集中商業(yè)發(fā)力空間有限。本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)指標(biāo)3000平米，項(xiàng)目北面為臨街面，長(zhǎng)度約為100米。按照街鋪面積最大化原則，該部分臨街面全部做為二層商業(yè)，按照16米進(jìn)深計(jì)算：項(xiàng)目街鋪理論最大值為：100米*16米*2層≈3000平米都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位于為客戶提供最便捷的休閑娛樂(lè)配套服務(wù)，以臨街二層商鋪形式表達(dá)58臨街商鋪是最容易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的商業(yè)形式根據(jù)實(shí)地走訪及BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商場(chǎng)社區(qū)泛會(huì)所石夏小學(xué)社區(qū)泛會(huì)所餐飲主題休閑主題精品、文具主題街區(qū)建筑意向BLOCK1:緊鄰城市主干道新洲路，與路存在一定的緩沖帶，通達(dá)性和昭示性較強(qiáng)，商業(yè)街西面有一定的活動(dòng)空間，可布置休閑主題商業(yè)，如咖啡吧、水吧、水療館等；BLOCK2：緊鄰社區(qū)之間的干道，周邊居住人群充足，通達(dá)性較強(qiáng)，昭示性較弱，可布置餐飲主題商業(yè)；BLOCK3：通達(dá)性及昭示性均較差，不適宜排布商業(yè)；BLOCK4:南面有天虹百貨，及石夏學(xué)校，人流量充足，商業(yè)價(jià)值最高，西面拐角街鋪可布置休閑中心，吸引南向天虹商場(chǎng)流入的人群，該部分主要布置精品店、及文具店商業(yè)形態(tài)。商業(yè)——業(yè)態(tài)分布街區(qū)建筑意向休閑中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議59BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商場(chǎng)社區(qū)架空層泛會(huì)所，充分利用架空層空間打造休閑健康運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所一般做法：架空層做泛會(huì)所，但是不精致，粗糙泛會(huì)所結(jié)合項(xiàng)目及客戶特質(zhì)進(jìn)行功能性安排設(shè)置原則：實(shí)用性與管理便利性兼顧，穿插于園林設(shè)計(jì)動(dòng)靜結(jié)合設(shè)計(jì)，娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)休閑結(jié)合設(shè)計(jì)，雅俗共賞六大主題功能：

運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地：攀巖、攀繩、點(diǎn)式健身器材、三人籃球場(chǎng)、乒乓球臺(tái)（兩臺(tái)）、緩跑徑

書(shū)吧：最新期刊，可與售樓處結(jié)合影視放松區(qū)：足球節(jié)日、party舉辦點(diǎn)、社區(qū)卡拉OK比賽舉辦點(diǎn)

水吧:吧臺(tái)一張,桌椅若干,可與售樓處結(jié)合,短期不做經(jīng)營(yíng)性,只是提供給客戶空間;

CS網(wǎng)絡(luò)室:三臺(tái)電腦,公共網(wǎng)絡(luò)游戲空間,聯(lián)網(wǎng)游戲；

棋牌室：麻將（兩張臺(tái)）、撲克（拖拉機(jī)）娛樂(lè)空間。服務(wù)區(qū)：洗（干）衣房、24小時(shí)便利店等。都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)60架空層泛會(huì)所，充分利用架空層空間打造休閑健康運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所一般做法酒店式的物管服務(wù)營(yíng)造安全、舒適、便捷的現(xiàn)代都市生活，提升物業(yè)居住、投資價(jià)值安全保衛(wèi)：基本安防系統(tǒng)（出入口控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、IC門禁卡系統(tǒng)等）、小區(qū)保安巡邏定制服務(wù)：生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管日常禮賓：大堂助理、免費(fèi)寄存、訪客接待、信息咨通過(guò)聘請(qǐng)金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟為項(xiàng)目物管顧問(wèn)。大堂禮賓定制服務(wù)安保智能化安保巡邏都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)61酒店式的物管服務(wù)安全保衛(wèi)：基本安防系統(tǒng)（出入口控制系統(tǒng)、閉路小區(qū)外部城市空間入戶大堂園林及泛會(huì)所空間風(fēng)情商街陽(yáng)光車庫(kù)展示動(dòng)線物管服務(wù)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)62小區(qū)外部城市空間入戶大堂園林及泛會(huì)所空間風(fēng)情商街陽(yáng)光車庫(kù)展示沿街商鋪3F內(nèi)聚化社區(qū)開(kāi)放式環(huán)境強(qiáng)調(diào)商業(yè)外向性；與城市空間發(fā)生聯(lián)系的場(chǎng)所社區(qū)集中入戶大堂外部城市空間造場(chǎng)我們不要——又一個(gè)市場(chǎng)泛濫的平庸居住小區(qū)+底商我們要——新都市生活場(chǎng)，cityresort，休閑消費(fèi)目的地城市空間造場(chǎng)——?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)能建構(gòu)并演示城市生活的項(xiàng)目弱化市政路的不利影響633F內(nèi)聚化社區(qū)開(kāi)放式環(huán)境強(qiáng)調(diào)商業(yè)外向性社區(qū)集中入戶大堂外部城展示動(dòng)線入戶大堂園林及泛會(huì)所空間風(fēng)情商街陽(yáng)光車庫(kù)64展示動(dòng)線入戶大堂園林及泛會(huì)所空間風(fēng)情商街陽(yáng)光車庫(kù)64報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位65報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物住宅價(jià)格定位結(jié)合市場(chǎng)需求及我們的經(jīng)驗(yàn)評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定本物業(yè)綜合素質(zhì)：（各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下圖）

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的本區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)，然后通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素的優(yōu)勢(shì)及不足的對(duì)比，以及本項(xiàng)目成本狀況進(jìn)行綜合評(píng)定，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法確定項(xiàng)目入市價(jià)格。66住宅價(jià)格定位結(jié)合市場(chǎng)需求及我們的經(jīng)驗(yàn)評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)住宅價(jià)格定位以周邊項(xiàng)目各項(xiàng)平均指標(biāo)為準(zhǔn)設(shè)定值為1，以各因素權(quán)重分析本項(xiàng)目指標(biāo)值：權(quán)重比值項(xiàng)目位置周邊配套項(xiàng)目規(guī)模景觀設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)管理總計(jì)周邊項(xiàng)目111111118本項(xiàng)目110.50.41.60.80.917.2由上表可以分析得出：本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重比值與周邊項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)比值為0.9：1，由此推斷，本項(xiàng)目現(xiàn)階段價(jià)格應(yīng)定位為周邊項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)的90%?，F(xiàn)階段周邊項(xiàng)目均價(jià)集中區(qū)間在4000-4500之間，以4250元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，本項(xiàng)目現(xiàn)階段均價(jià)在3830元/平方米左右。項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格，可根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)及以上權(quán)重因素比例及開(kāi)盤期間市場(chǎng)整體價(jià)格水平適當(dāng)調(diào)整。67住宅價(jià)格定位以周邊項(xiàng)目各項(xiàng)平均指標(biāo)為準(zhǔn)設(shè)定值為1，以各因素權(quán)搶位戰(zhàn)略總綱68搶位戰(zhàn)略總綱68戰(zhàn)略總綱搶位城市不斷延伸，土地價(jià)值日益遞增……城市大規(guī)模的外移，將擴(kuò)大拆遷的面積從而引發(fā)新型區(qū)域的居住熱潮……在老城寶光大道的本案,城市發(fā)展推進(jìn)之后，定備受市場(chǎng)關(guān)注……通常的小戶型項(xiàng)目，依托城市的成熟性作為主要吸引點(diǎn)得到市場(chǎng)認(rèn)同……并分得市場(chǎng)一杯羹……但，我們項(xiàng)目生而不同，周邊生活氛圍的匱乏和基本購(gòu)物環(huán)境的缺失，是我們應(yīng)該面對(duì)的一大難題……只有避開(kāi)其影響，才能讓我們項(xiàng)目能更加有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；并找到和確立我們項(xiàng)目的市場(chǎng)正位……69戰(zhàn)略總綱搶位城市不斷延伸，土地價(jià)值日益遞增……通常的小戶型項(xiàng)借勢(shì)戰(zhàn)略總綱70借勢(shì)戰(zhàn)略總綱70戰(zhàn)略總綱借勢(shì)順勢(shì)而行，乘勢(shì)而上城市發(fā)展+輕軌經(jīng)濟(jì)+打造北部新城輕軌經(jīng)濟(jì)的建成，交通便利、后續(xù)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁周邊白領(lǐng)階層的住房需求，以及原住民改善住房的購(gòu)房需求這里，更需要一個(gè)現(xiàn)代精工社區(qū)開(kāi)啟他們的生活并滿足居住成長(zhǎng)的需求……71戰(zhàn)略總綱借勢(shì)順勢(shì)而行，乘勢(shì)而上城市發(fā)展+輕軌經(jīng)濟(jì)+打觀人完勝之道72觀人完勝之道72完勝之道目標(biāo)客群分析產(chǎn)品特征圈人：區(qū)域特征圈人：認(rèn)可這個(gè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)值的人；認(rèn)可輕軌經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的人；本案的產(chǎn)品屬性和地域特征……經(jīng)過(guò)有效傳達(dá)之后，能讓更多關(guān)注到他的價(jià)值和未來(lái)預(yù)期，一部分客群屬于投資者，看重這里的區(qū)域發(fā)展和升值潛力；一部分客群屬于投資兼自住者，更加看重此地段走勢(shì)和即將快速建立的生活氛圍；主力客群年齡層次為28-45歲。以上統(tǒng)稱——價(jià)值觀念圈人“不能有效傳播商品信息，不是好廣告”73完勝之道目標(biāo)客群分析產(chǎn)品特征圈人：區(qū)域特征圈人：認(rèn)可這個(gè)區(qū)域完勝之道目標(biāo)客群分析準(zhǔn)確的說(shuō)他們大多數(shù)屬于70年代到80年代，生于那個(gè)特殊年代，在新與舊的交替中，他們最直接的感受著社會(huì)的變革以及生存發(fā)展的壓力。也正是那個(gè)特定的環(huán)境，造就了敢于拼搏、敢于攀登、敢于超越的時(shí)代獨(dú)特氣質(zhì)。他們永遠(yuǎn)希望站在時(shí)代第一排；不過(guò)他們已經(jīng)被社會(huì)肢解了……一半力求自己的生活方式，另一半又無(wú)奈于庸俗的面對(duì)社會(huì)。一半是凝重的傳統(tǒng)，另一半是自由的天空；一半是被壓抑的服從，另一半是被推舉的先鋒；

一半是根深蒂固的堅(jiān)持，另一半是后來(lái)居上的超越；如你我所見(jiàn)，他們身上所有那些看上去獨(dú)一無(wú)二的精神氣質(zhì)和人格特征。思想觀念圈人“普通的廣告只能簡(jiǎn)單的傳遞商品信息卓越的廣告則是洞察社會(huì)后的成果”74完勝之道目標(biāo)客群分析準(zhǔn)確的說(shuō)他們大多數(shù)屬于70年代到80年代思考完勝之道75思考完勝之道75商務(wù)元素SOHO商住樓商務(wù)酒店SOHO商住樓76商務(wù)元素SOHO商住樓商務(wù)酒店SOHO商住樓76餐飲元素特色餐館酒吧77餐飲元素特色餐館77三、項(xiàng)目定位3、物業(yè)發(fā)展建議78三、項(xiàng)目定位3、物業(yè)發(fā)展建議78完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)；他們有著共同的思想和價(jià)值觀念；他們有著實(shí)現(xiàn)自己生活追求和發(fā)展目標(biāo)的動(dòng)力和渴望。他們喜歡冒險(xiǎn)、投資并實(shí)現(xiàn)超越，因?yàn)樗麄兌己苡醒酃?。他們的一切都可以想像，可以描述，卻絕不能成為單一的模式，他們最渴望被關(guān)心、被追捧、并超越現(xiàn)在的生活狀態(tài)……所以從這一刻開(kāi)始我們要給項(xiàng)目注入一個(gè)核心的靈魂，去關(guān)心，去引導(dǎo)他們，讓他們感受到什么是未來(lái)的生活區(qū)域讓他們很確定的表明：“這里，有我的事業(yè)，也有我們自己的價(jià)值”。79完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共同創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)價(jià)值輝煌80完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共同創(chuàng)造和實(shí)完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：一定是目標(biāo)群的思想符號(hào)，一定有區(qū)域發(fā)展的先行精髓，一定為市場(chǎng)認(rèn)可的高度?？焖?、有效、生活、未來(lái)、城市那就是：輕軌+經(jīng)濟(jì)+適用+未來(lái)生活這些關(guān)鍵詞都能說(shuō)明一個(gè)最符合當(dāng)今發(fā)展的主脈絡(luò)……81完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：快速、有效、生活、未來(lái)、城完勝之道推廣名1桂湖銘城82完勝之道推廣名1桂湖銘城82完勝之道推廣名詮釋西城上域一個(gè)很城市化的案名。一個(gè)將城市價(jià)值和未來(lái)居住價(jià)值最大程度融合的命題。西城上域，告訴我們城市發(fā)展的秘密……發(fā)展的、被世人追逐的……快速的、被輕軌推動(dòng)的……開(kāi)始的、此區(qū)域發(fā)展的開(kāi)端，受關(guān)注的……83完勝之道推廣名詮釋西城上域一個(gè)很城市化的案名。發(fā)展的、被世人完勝之道定位語(yǔ)西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻主推定位語(yǔ)84完勝之道定位語(yǔ)西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻主推定位語(yǔ)84完勝之道推廣名2金玉陽(yáng)光85完勝之道推廣名2金玉陽(yáng)光85完勝之道推廣名詮釋金玉陽(yáng)光一個(gè)高姿態(tài)的案名。一個(gè)整體價(jià)值梳理得出的命題。帶領(lǐng)我們一起，去參悟陽(yáng)光中的精致生活真諦。較小的、精致且璀璨的……開(kāi)始的、第一縷陽(yáng)光照射的……86完勝之道推廣名詮釋金玉陽(yáng)光一個(gè)高姿態(tài)的案名。較小的、精致且璀完勝之道定位語(yǔ)陽(yáng)光里開(kāi)啟第一縷生活主推定位語(yǔ)87完勝之道定位語(yǔ)陽(yáng)光里開(kāi)啟第一縷生活主推定位語(yǔ)87平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)88平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)8889899090919192929393949495959696979798989999100100101101102102103103104104105105項(xiàng)目系統(tǒng)推廣文案索引整體推廣106項(xiàng)目系統(tǒng)推廣文案索引整體推廣106整體推廣線上戶外攻略西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻輕軌的生活圈，城市居住延伸空間附標(biāo)：西城上域，劃定城市與未來(lái)的潛在價(jià)值；107整體推廣線上戶外攻略西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻輕軌的生活圈，線下現(xiàn)場(chǎng)包裝……輕軌生活圈·自由穿梭城市之間…………城西生活地·城市前瞻性物業(yè)…………經(jīng)濟(jì)居住區(qū)·滿足更多人的生活需求……形象墻《西城上域》+西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻整體推廣108線下現(xiàn)場(chǎng)包裝……輕軌生活圈·自由穿梭城市之間……形象墻《西城THANKS本次提案完畢，預(yù)祝項(xiàng)目獲得輝煌業(yè)績(jī)！唯通營(yíng)銷衷心希望能與貴公司攜手，共同見(jiàn)證！109THANKS本次提案完畢，預(yù)祝項(xiàng)目獲得輝煌業(yè)績(jī)！109完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共同創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)價(jià)值輝煌110完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共同創(chuàng)造和實(shí)完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)；他們有著共同的思想和價(jià)值觀念；他們有著實(shí)現(xiàn)自己生活追求和發(fā)展目標(biāo)的動(dòng)力和渴望。他們喜歡冒險(xiǎn)、投資并實(shí)現(xiàn)超越，因?yàn)樗麄兌己苡醒酃?。他們的一切都可以想像，可以描述，卻絕不能成為單一的模式，他們最渴望被關(guān)心、被追捧、并超越現(xiàn)在的生活狀態(tài)……所以從這一刻開(kāi)始我們要給項(xiàng)目注入一個(gè)核心的靈魂，去關(guān)心，去引導(dǎo)他們，讓他們感受到什么是未來(lái)的生活區(qū)域讓他們很確定的表明：“這里，有我的事業(yè)，也有我們自己的價(jià)值”。111完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：一定是目標(biāo)群的思想符號(hào)，一定有區(qū)域發(fā)展的先行精髓，一定為市場(chǎng)認(rèn)可的高度。桂湖、生活、快速、有效、未來(lái)城市那就是：經(jīng)濟(jì)+適用+輕軌+未來(lái)桂湖生活這些關(guān)鍵詞都能說(shuō)明一個(gè)最符合當(dāng)今發(fā)展的主脈絡(luò)……112完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：桂湖、生活、快速、有效、未案名建議推廣名1桂湖銘城113案名建議推廣名1桂湖銘城113推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書(shū)……桂湖銘城的時(shí)光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

114推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。為你等待了649年……1案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主線進(jìn)行推廣115案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)116平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)116成都營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告》117成都營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司201報(bào)告邏輯圖核心問(wèn)題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性客戶目標(biāo)與本體條件可能的分歧點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析我們從市場(chǎng)可以得到哪些啟示項(xiàng)目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會(huì)所商業(yè)118報(bào)告邏輯圖核心問(wèn)題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位119報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認(rèn)知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項(xiàng)目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風(fēng)景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項(xiàng)目地塊北接北新干線，可快速抵達(dá)成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認(rèn)知度高120項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達(dá)各快速經(jīng)濟(jì)要道;項(xiàng)目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個(gè)新都老城區(qū)；項(xiàng)目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項(xiàng)目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊(yùn)步伐,使項(xiàng)目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項(xiàng)目附近有設(shè)停站,也為本項(xiàng)目帶來(lái)極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢(shì)明顯121項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對(duì)成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂(lè)地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購(gòu)物方便快捷

教育配套項(xiàng)目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項(xiàng)目區(qū)域風(fēng)景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中122項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善無(wú)自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開(kāi)闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀123無(wú)自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開(kāi)闊；北臨寶光大道，項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項(xiàng)目指標(biāo)體系相對(duì)較為嚴(yán)苛,可變動(dòng)空間不大;高容積率對(duì)本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標(biāo)難突破124項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)

項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認(rèn)知度極高,優(yōu)勢(shì)明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強(qiáng)生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項(xiàng)目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設(shè)施完備，市場(chǎng)客戶對(duì)此地塊認(rèn)知較高項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項(xiàng)目高密度項(xiàng)目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項(xiàng)目125項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位126報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物客戶要求本項(xiàng)目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取得較高收益回現(xiàn)快速且平穩(wěn)是客戶的首要要求在保證回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化127客戶要求本項(xiàng)目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社區(qū)項(xiàng)目占地面積小，容積率高，在建筑形態(tài)層面突破性較小；高容積率項(xiàng)目通常易于打造小戶型產(chǎn)品在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可突破空間受限的情況下，我們只能從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋求答案項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行?，小戶型社區(qū)房是主要選擇之一；項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；目前周邊產(chǎn)品銷售情況良好，客戶認(rèn)知度較高；小戶型總價(jià)低，購(gòu)買門檻低。根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們對(duì)本項(xiàng)目的初步構(gòu)想是建設(shè)小戶型社區(qū)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡128項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社項(xiàng)目核心問(wèn)題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)

項(xiàng)目占地面積小，容積率高周邊小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重項(xiàng)目以打造小戶型社區(qū)為初步方向

快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基礎(chǔ)上，保證利潤(rùn)最大化對(duì)項(xiàng)目核心問(wèn)題解析：唯通認(rèn)為，如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)成為項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題。129項(xiàng)目核心問(wèn)題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)項(xiàng)目占地面積小，容積率高在初步構(gòu)想與客戶目標(biāo)之間存在可實(shí)現(xiàn)性，我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)都是從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，客戶定位是發(fā)展方向研判的首要問(wèn)題那么我們可能的客戶究竟是誰(shuí)？他們究竟需要怎樣的產(chǎn)品？我們需要從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋找答案——130在初步構(gòu)想與客戶目標(biāo)之間存在可實(shí)現(xiàn)性，我們一報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位131報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物從新都區(qū)整體項(xiàng)目情況來(lái)看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品銷售情況更趨好項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達(dá)到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價(jià)850萬(wàn)元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無(wú)香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)盤即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無(wú)新都區(qū)樓盤戶型配比及銷售情況一覽表132從新都區(qū)整體項(xiàng)目情況來(lái)看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一————26002800320095%左右項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在一定硬傷，導(dǎo)致項(xiàng)目整個(gè)銷售周期偏長(zhǎng)，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價(jià)高，戶型設(shè)計(jì)不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風(fēng)格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

133項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項(xiàng)目共計(jì)推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對(duì)成都二次置業(yè)的購(gòu)房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項(xiàng)目1290套房源全部售罄，3期項(xiàng)目共計(jì)房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個(gè)精裝豪宅項(xiàng)目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實(shí)際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

134項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)套一——

33003800400070%項(xiàng)目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場(chǎng)啟示一：從新都區(qū)市場(chǎng)層面來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)兩房三房類產(chǎn)品接受度較高，且面積較小產(chǎn)品更受歡迎市場(chǎng)啟示二：從供給層面來(lái)看，市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品以緊湊型產(chǎn)品（兩房三房）為主，舒適型與緊湊型產(chǎn)品之間區(qū)隔不明顯135項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)客戶來(lái)源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務(wù)員占較大比例項(xiàng)目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及公務(wù)員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場(chǎng)啟示三：客戶主要來(lái)源于公司白領(lǐng)及公務(wù)員，多為首次置業(yè)者，對(duì)總價(jià)比較敏感136客戶來(lái)源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務(wù)員占較大比例項(xiàng)目主力戶報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位137報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物整體戰(zhàn)略導(dǎo)出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？我們有什么樣的條件？我們希望得到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目標(biāo)擬合，我們需要通過(guò)什么來(lái)形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位138整體戰(zhàn)略導(dǎo)出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引客戶打造較大差別于市場(chǎng)的產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿足白領(lǐng)階層追求桂湖之上高品質(zhì)健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)。領(lǐng)先市場(chǎng)的精神屬性形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)立區(qū)域白領(lǐng)精英階層知性形象。尋找差異領(lǐng)先的運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)理念時(shí)尚、動(dòng)感的外在形象強(qiáng)勢(shì)展示引爆市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值市場(chǎng)領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙和需求點(diǎn)企業(yè)影響力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)跟隨者小區(qū)運(yùn)動(dòng)主題公園機(jī)會(huì)挖掘者139核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——?jiǎng)痈薪ㄖ⑿^(qū)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所是最易被感知的升級(jí)動(dòng)作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)新布局+特色園林+動(dòng)感建筑+領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局特色園林動(dòng)感建筑領(lǐng)先科技最大化滿鋪沿街商鋪，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。注重整體建筑布局和諧面積有限的基礎(chǔ)下的實(shí)現(xiàn)園林主題超越主打運(yùn)動(dòng)、健康小區(qū)園林與會(huì)所功能相結(jié)合凸顯建筑立面時(shí)尚、動(dòng)感風(fēng)格和精細(xì)化打造實(shí)現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項(xiàng)家居智能引進(jìn)，切合時(shí)尚、科技定位140核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——?jiǎng)痈薪ㄖ?、小區(qū)運(yùn)動(dòng)主整體定位：市場(chǎng)差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場(chǎng)差異化整體確定為時(shí)尚國(guó)際化形象，中高端產(chǎn)品，低總價(jià)——中心區(qū)桂湖畔白領(lǐng)階層運(yùn)動(dòng)主題性社區(qū)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用高性價(jià)比吸引高端、中高端主流客戶。低總價(jià)低首付白領(lǐng)首置小戶型、舒適性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力，滿足單身白領(lǐng)、小家庭過(guò)渡性物業(yè)。建筑表現(xiàn)動(dòng)感、時(shí)尚的國(guó)際化元素；市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，跳出市場(chǎng)主力只做小戶型；客戶需求：有涵養(yǎng)的社區(qū)環(huán)境、服務(wù)周到的高檔白領(lǐng)居住社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域配套完善，產(chǎn)品發(fā)力+運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)形象吸引客戶；企業(yè)戰(zhàn)略：項(xiàng)目在回現(xiàn)基礎(chǔ)上成功在市場(chǎng)樹(shù)立良好形象，建立企業(yè)品牌+141整體定位：市場(chǎng)差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場(chǎng)差本項(xiàng)目居住物業(yè)3.8萬(wàn)㎡，只需要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)可度最高客戶新都區(qū)白領(lǐng)階層事業(yè)單位公務(wù)員成都與本地投資客主抓客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度最高追求時(shí)尚品味生活氛圍過(guò)渡型兼投資型置業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位142本項(xiàng)目居住物業(yè)3.8萬(wàn)㎡，只需要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)可度最高客戶核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務(wù)員30—45平重要客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價(jià)值觀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目截流客戶以白領(lǐng)、公務(wù)員階層為核心客戶群體，并挖掘投資客為重要客戶游離客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶143核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎(chǔ)周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過(guò)高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)置業(yè)目的：實(shí)現(xiàn)首套房目的；物業(yè)要求：小面積，低總價(jià)，過(guò)渡型物業(yè)；關(guān)注要素：物業(yè)形象、便利性；產(chǎn)品需求:中小戶型為主，少量緊湊三房滿足本區(qū)域人士改善需求；支付能力：工薪階層，年收入10—15萬(wàn)以上；需求特征分析：精神屬性＞產(chǎn)品＞環(huán)境時(shí)尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定位產(chǎn)品定位形象定位144核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單以客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)分析依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)本體機(jī)會(huì)以精致小戶型為主力精致：精裝修、高品、時(shí)尚小戶型：以45—90平米為主力戶型主力：以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)品快速走量，明星標(biāo)桿產(chǎn)品拉升價(jià)值客戶定位產(chǎn)品定位形象定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)老城核心區(qū)交通優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)中小戶型消化缺失白領(lǐng)、公務(wù)員群體龐大外地置業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)客戶機(jī)會(huì)145以客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)分析依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)本體機(jī)會(huì)針對(duì)核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項(xiàng)目主要以中小戶型為主，實(shí)現(xiàn)快速走量戶型面積區(qū)間預(yù)計(jì)面積總價(jià)區(qū)間戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員45-502600平18-20萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客120-1258000平40萬(wàn)以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計(jì)38800————客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本項(xiàng)目核心客戶為35歲以下，周邊區(qū)域白領(lǐng)、公務(wù)員客戶為主，主要置業(yè)面積集中在35-70單身公寓、舒適一房一廳及過(guò)渡型兩房為主；本項(xiàng)目重要客戶本地改善居住環(huán)境及投資客，主要置業(yè)面積集中在65-90平米緊湊兩房、三房。因此，本項(xiàng)目在戶型面積配比上主要提升45—90平米戶型比例。146針對(duì)核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項(xiàng)目主要以中小戶型為主，桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模主題社區(qū)時(shí)尚住宅5萬(wàn)平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富氧運(yùn)動(dòng)社區(qū)領(lǐng)先市場(chǎng)的建筑外觀時(shí)尚形象形象定位147桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模5萬(wàn)平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富案名建議推廣名1桂湖銘城148案名建議推廣名1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書(shū)……桂湖銘城的時(shí)光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

149推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。為你等待了649年……3案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主線進(jìn)行推廣150案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖為訴求點(diǎn)，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)151平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)3515236報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位153報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物總面平布置建議地面4F停車場(chǎng)總體規(guī)劃建議:

項(xiàng)目角落異形地塊建議用于修建地面4層停車場(chǎng)，避免地下挖掘停車場(chǎng)，節(jié)約很大成本;長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，伴隨規(guī)劃路的開(kāi)通，可以在停車場(chǎng)外側(cè)增設(shè)臨街鋪面，具有很大發(fā)展性。項(xiàng)目建議采用底層4.5米架空層，設(shè)置小區(qū)多功能運(yùn)動(dòng)區(qū)，結(jié)合園林營(yíng)造出富氧運(yùn)動(dòng)小區(qū)；底層架空泛會(huì)所結(jié)合特色園林景觀154總面平布置建議地面4F停車場(chǎng)總體規(guī)劃建議:底層架空泛會(huì)所結(jié)合建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓產(chǎn)品排布規(guī)劃建議原則:

保證商業(yè)的臨街面最大化;以風(fēng)車形體量進(jìn)行優(yōu)化組合，形成幾個(gè)互相穿插的“L”形體量小戶型產(chǎn)品排布在地塊價(jià)值稍差的區(qū)域;舒適性產(chǎn)品盡量保證南北朝向,排布在地塊價(jià)值較高的區(qū)域,以提升項(xiàng)目整體價(jià)值;商業(yè)與住宅通過(guò)架空層完全隔離,以保證住宅純粹性運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)置在架空層地面4F停車場(chǎng)155建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位156報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫(kù)園林展示動(dòng)線物管服務(wù)157本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向配套都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面是最能體現(xiàn)住宅品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點(diǎn)建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、都市感強(qiáng)材質(zhì)選擇上:選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)158都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市都市單元體車庫(kù)人性化（燈箱區(qū)分）車庫(kù)要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設(shè)計(jì)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間

車庫(kù)人性化設(shè)計(jì)能令客戶獲得最直接感知159都市單元體車庫(kù)人性化（燈箱區(qū)分）車公共空間集中入戶大堂向客戶傳達(dá)了最有效的品質(zhì)化概念我們不要——又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，朋友會(huì)覺(jué)得我太俗氣我們要——一個(gè)充滿品位和設(shè)計(jì)感的會(huì)客主場(chǎng)，同時(shí)又可以滿足些許商務(wù)需求入戶大堂休憩場(chǎng)所大堂商務(wù)功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)160公共空間我們不要——又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，戶型創(chuàng)新通過(guò)產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)161戶型創(chuàng)新都市