旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案

青羊湖項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案達(dá)觀機(jī)構(gòu)青羊湖12000畝湖水、10000畝山林，如何脫胎換骨？如何新生新價(jià)值？前期規(guī)劃內(nèi)容（一）入口接待中心（二）游艇俱樂(lè)部（會(huì)所酒店）（三）翠竹灣別墅區(qū)（四）中心游樂(lè)區(qū)（五）露天燒烤區(qū)（六）小蒿溪拓展運(yùn)動(dòng)區(qū)（七）水上運(yùn)動(dòng)區(qū)（八）煤炭侖叢林區(qū)（九）茶山激情體驗(yàn)區(qū)（十）十里畫(huà)廊民俗文化區(qū)吃、喝、玩、樂(lè)、住以青洋湖湖面作為中心，兩岸原始次生林作為背景，集旅游觀光、休閑度假、商務(wù)會(huì)議、體驗(yàn)娛樂(lè)、生態(tài)保護(hù)等多種功能于一體的省內(nèi)一流的旅游風(fēng)景名勝區(qū)，并成為面向全國(guó)的休閑、度假居住場(chǎng)所。

前期規(guī)劃定位旅游地

產(chǎn)認(rèn)知1旅游地產(chǎn)已在中國(guó)全面興起，前景廣闊；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期比單純住宅地產(chǎn)要長(zhǎng)2到3倍以上；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要專(zhuān)業(yè)的資源和商業(yè)整合能力。旅游地產(chǎn)的認(rèn)知旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因其資源和顧客市場(chǎng)的不同可分為三類(lèi)一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。旅游地產(chǎn)的分類(lèi)國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)純粹自然資源，基本無(wú)配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型resort旅游度假區(qū)功能單一復(fù)合高低本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際市場(chǎng)黃金海岸普濟(jì)島亞龍灣巽寮灣大梅沙博鰲陽(yáng)光假日半島國(guó)外頂級(jí)RESORT國(guó)內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目有資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性銷(xiāo)售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)以持有物業(yè)的回報(bào)為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報(bào)豐厚國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資源型企業(yè)中信：中信博鰲項(xiàng)目中信東山島海峽論壇魯能：三亞灣新城中糧：三亞亞龍灣……專(zhuān)業(yè)型企業(yè)新進(jìn)型企業(yè)區(qū)域級(jí)別開(kāi)發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力溫泉開(kāi)發(fā)：誠(chéng)毅廈門(mén)麗水云天溫泉度假村云霄海湯國(guó)際溫泉度假村文化旅游：華僑城東部華僑城、歡樂(lè)谷高爾夫：深圳觀瀾觀瀾高爾夫項(xiàng)目……專(zhuān)注某項(xiàng)旅游資源的深度開(kāi)發(fā)，具備專(zhuān)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力旅游地產(chǎn)行業(yè)的新進(jìn)入者，不清楚游戲規(guī)則，機(jī)會(huì)導(dǎo)向貴州金元集團(tuán)：三亞西元項(xiàng)目杭州新廣發(fā)：青山湖別墅項(xiàng)目……旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的五個(gè)臺(tái)臺(tái)階以最后臺(tái)臺(tái)階的心心態(tài)進(jìn)行行項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，按按照前四四級(jí)臺(tái)階階的可能能性進(jìn)行行操作。。直接出讓讓土地或或資源，，獲取差差價(jià)；進(jìn)行資源源包裝和和前期規(guī)規(guī)劃，出出讓項(xiàng)目目；實(shí)施基礎(chǔ)礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，，進(jìn)行子子項(xiàng)目的的招商引引資；進(jìn)行一期期開(kāi)發(fā)，，再進(jìn)行后期的的招商引引資；組建專(zhuān)業(yè)業(yè)隊(duì)伍，，進(jìn)行整體獨(dú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)發(fā)；五、四、三、二、一、旅游地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模模式2旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和和運(yùn)營(yíng)需需要多方方合作；；無(wú)論是在在開(kāi)發(fā)、、招商、、管理等等方面都都需要專(zhuān)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)；旅游地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有有其自身身的特點(diǎn)點(diǎn)和模式式?；趹?zhàn)略略層面的的思考，，作為大大規(guī)模的的旅游區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，必將面面臨著一一系列的的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題與挑挑戰(zhàn)市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)七通通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)營(yíng)土地融資要建設(shè)成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類(lèi)，我們又會(huì)走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與非盈利性配套開(kāi)發(fā)的平衡？發(fā)展方向向的戰(zhàn)略略選擇開(kāi)發(fā)/盈盈利模式式下的策策略選擇擇如何通過(guò)開(kāi)發(fā)模式來(lái)保證對(duì)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)？大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要的盈利點(diǎn)包括一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地增值、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及可能的自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入等，為實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項(xiàng)目的最佳盈利模式是什么？不同開(kāi)發(fā)階段的盈利點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)各個(gè)盈利點(diǎn)的關(guān)鍵舉措？政策及市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素多、過(guò)程復(fù)雜煩瑣，開(kāi)發(fā)主體的合法性如何保證？新政下的旅游度假項(xiàng)目用的嚴(yán)格審批制度及“70/90”規(guī)定對(duì)于未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)影響？基于政府及政策的不確定性特點(diǎn)，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時(shí)效性的重新評(píng)估？項(xiàng)目的拆遷難度及拿地風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？從區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)價(jià)值值鏈的角角度分析析，政府府/開(kāi)發(fā)商參參與區(qū)域域發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目各自自承擔(dān)著著不同的的角色商業(yè)角色色政府/土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)商房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)代代理商/中介機(jī)構(gòu)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理理/物業(yè)管理理土地規(guī)劃劃、土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)在所購(gòu)?fù)镣恋厣弦?guī)規(guī)劃并建建造房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，租售售給駐商商宣傳、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)吸引引投資商商宣傳、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，吸吸引駐商商和消費(fèi)費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)營(yíng)、維修修和其他他管理戰(zhàn)略層面面：從地產(chǎn)價(jià)價(jià)值鏈的的分析出出發(fā)，首首先必須須確立企企業(yè)的核核心盈利利模式基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)七七通一平平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售施工管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃劃定位開(kāi)發(fā)招商土地轉(zhuǎn)讓土地融資土地開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)營(yíng)拆遷安置向土地所所有人收收購(gòu)?fù)恋氐夭疬w和安安置把土地出出售/轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商或或駐商商業(yè)模式式房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商代理商/中介機(jī)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理理商進(jìn)行宣傳傳及談判判等工作作以吸引引產(chǎn)業(yè)投投資商/駐商來(lái)來(lái)進(jìn)行土土地開(kāi)發(fā)發(fā)在所購(gòu)?fù)镣恋厣弦?guī)規(guī)劃并建建造房地地產(chǎn)等項(xiàng)項(xiàng)目把所建房房地產(chǎn)等等項(xiàng)目出出售/出出租給駐駐商進(jìn)行宣傳傳及談判判等工作作以吸引引駐商來(lái)來(lái)購(gòu)買(mǎi)/租用已已開(kāi)發(fā)的的房產(chǎn)等等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常常的運(yùn)營(yíng)營(yíng)、維修修及其它它管理土地一級(jí)級(jí)運(yùn)營(yíng)幫助產(chǎn)業(yè)業(yè)投資商商/駐商商規(guī)劃總總體及單單一項(xiàng)目目幫助產(chǎn)業(yè)業(yè)投資商商/駐商商建設(shè)總總體或單單一項(xiàng)目目盈利點(diǎn)經(jīng)營(yíng)土地地增值收收益招商傭金金房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)收益物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理收益代建工程程收益旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展驅(qū)驅(qū)動(dòng)力模模型產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource資源：自然資源源人文資源源產(chǎn)品：主題社區(qū)區(qū)主題產(chǎn)品品活動(dòng)：娛樂(lè)休閑閑活動(dòng)商務(wù)活動(dòng)動(dòng)旅游地產(chǎn)產(chǎn)度假內(nèi)容容的三個(gè)個(gè)維度專(zhuān)業(yè)層面面：對(duì)世界各各地休閑閑度假開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域域和項(xiàng)目目進(jìn)行了了深入研研究，總總結(jié)出出5種核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)力及及其代表表案例Bintan，，印尼AmeliaIslandPlantation，，美國(guó)國(guó)佛州Laguna，，泰國(guó)Napavalley，美美國(guó)加州州Cancun，，墨西哥哥愉景灣，，香港Homestead，，美國(guó)密密歇根Seaside，美國(guó)國(guó)佛州LaJolla，美美國(guó)加州州Wintergreen，，美國(guó)維維州亞龍灣，，海南夏威夷，，美國(guó)泰晤士小小鎮(zhèn)，上上海帕拉德羅羅，古巴巴博鰲，海海南華僑城，，深圳云頂，馬馬來(lái)西亞亞……以休閑度度假為主主的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的的5種核核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力及相相應(yīng)的典典型案例例自然/人人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)主題產(chǎn)品品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力主題社區(qū)區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，，深圳愉景灣，，香港云頂，馬馬來(lái)西亞亞博鰲，海海南坎昆，墨墨西哥香港愉景景灣——打造國(guó)際際化的生生活體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)域背景景：位于區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)，，城市化化程度高高的香港港。地處處大嶼山山東北部部，距香香港國(guó)際際機(jī)場(chǎng)12公里里資源：較為優(yōu)優(yōu)良的山山、沙灘灘和海資資源區(qū)外交通通：通過(guò)公公路、輕輕鐵、水水路與市市中心相相連，車(chē)車(chē)程約40分鐘鐘，渡輪輪至中環(huán)環(huán)需25分鐘左左右區(qū)內(nèi)交通通：區(qū)內(nèi)交交通有穿穿梭巴士士、購(gòu)物物巴士、、電瓶車(chē)車(chē)及出租租汽車(chē)（（供租用用），私私家車(chē)不不允許進(jìn)進(jìn)入社區(qū)區(qū)（主要要是為了了環(huán)保））周邊設(shè)施施：香港迪迪士尼樂(lè)樂(lè)園、大大嶼山郊郊野公園園規(guī)模：占地649公公頃容積率：0.12（全全香港最最低）規(guī)劃人口口：約25,000人總開(kāi)發(fā)期期：13期期迪士尼主題社區(qū)區(qū)驅(qū)動(dòng)型型經(jīng)過(guò)20年的開(kāi)開(kāi)發(fā)，愉愉景灣通通過(guò)打造造“高質(zhì)質(zhì)素、低低密度””的社區(qū)區(qū)和度假假式的居居住生活活形成了了具有國(guó)國(guó)際化生生活體驗(yàn)驗(yàn)的，兼兼具休閑閑度假和和居家功功能的熱熱點(diǎn)區(qū)域域。主題社區(qū)區(qū)驅(qū)動(dòng)型型旅游度度假區(qū)的的適應(yīng)性性KPI體系深圳華僑僑城——強(qiáng)勢(shì)主題題公園提提升區(qū)域域價(jià)值區(qū)域域背背景景：：位于于區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，城城市市化化程程度度較較高高的的深深圳圳市市，，地地處處南南山山區(qū)區(qū)東東部部，，南南臨臨深深圳圳灣灣資源源：：資源源條條件件一一般般，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)無(wú)無(wú)特特殊殊資資源源交通通：東東西西向向的的沙沙河河西西路路、、僑僑城城西西路路、、僑僑城城東東路路和和南南北北向向的的僑僑城城北北路路、、深深南南大大道道、、濱濱海海大大道道構(gòu)構(gòu)成成華華僑僑城城的的主主要要道道路路骨骨架架規(guī)模模：占占地地450公公頃頃，，東東南南面面建建成成區(qū)區(qū)約約320公公頃頃，，其其中中旅旅游游用用地地約約130公公頃頃，，中中西西部部在在建建和和待待建建區(qū)區(qū)為為130公公頃頃人口口：3.5萬(wàn)萬(wàn)人人現(xiàn)已已建建成成四四大大主主題題公公園園，，成成為為以以主主題題公公園園為為主主體體，，集集旅旅游游、、展展覽覽、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、居居住住為為一一體體大大型型旅旅游游度度假假居居住住區(qū)區(qū)主題題產(chǎn)產(chǎn)品品驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型主題題產(chǎn)產(chǎn)品品驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的適適應(yīng)應(yīng)性性KPI體系系通過(guò)過(guò)擬擬合合度度分分析析，，必必須須找找到到適適合合自自身身發(fā)發(fā)展展的的核核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力發(fā)發(fā)展展模模式式5分分，，高高度度符符合合4分分，，較較符符合合3分分，，基基本本符符合合2分分，，較較不不符符合合1分分，，高高度度不不符符合合項(xiàng)目目界界定定驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力模模式式研研究究擬合合度度分分析析核心驅(qū)動(dòng)力：自然人文驅(qū)動(dòng)力輔助驅(qū)動(dòng)力：主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)要要始始終終致致力力于于打打造造項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力功能能復(fù)復(fù)合合度假假體體驗(yàn)驗(yàn)資源源整整合合度假假銷(xiāo)銷(xiāo)售售物物業(yè)業(yè)核心心資資源源開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)以項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心資資源源進(jìn)進(jìn)行行深深度度開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，形形成成度度假假項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力周邊邊資資源源的的整整合合，，形形成成更更多多的的休休閑閑體體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)，，擴(kuò)擴(kuò)大大度度假假競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的廣廣度度在客客戶戶度度假假體體驗(yàn)驗(yàn)上上作作足足文文章章，，獲獲得得客客戶戶充充分分的的體體驗(yàn)驗(yàn)感感受受在進(jìn)進(jìn)程程中中結(jié)結(jié)合合度度假假物物業(yè)業(yè)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和銷(xiāo)銷(xiāo)售售依托托資資源源的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，連連同同會(huì)會(huì)議議、、療療養(yǎng)養(yǎng)、、觀觀光光、、購(gòu)購(gòu)物物、、美美食食等等形形成成完完整整的的度度假假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈條條項(xiàng)目目核核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力打打造造旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)需需要要重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注的的六六個(gè)個(gè)方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容1.資資源源利利用用研研究究核心心要要點(diǎn)點(diǎn)已有有資資源源的的盤(pán)盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)、、評(píng)評(píng)估估資源開(kāi)發(fā)與與房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)動(dòng)核心資源的的利用與開(kāi)開(kāi)發(fā)……3.開(kāi)發(fā)發(fā)與盈利模模式2.發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和整體體定位未來(lái)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析核心驅(qū)動(dòng)力力研究總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目及區(qū)域域整體定位位：形象、、功能分期開(kāi)發(fā)策策略開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模式長(zhǎng)期收益與與短期收益益的平衡考考慮；不同盈利模模式與博弈弈方的不同同合作方式式經(jīng)濟(jì)測(cè)算5.規(guī)劃與與物業(yè)建議議核心要點(diǎn)合理的功能能組合與功功能比例各功能區(qū)布布局啟動(dòng)區(qū)選取取度假物業(yè)的的價(jià)值特點(diǎn)點(diǎn)度假風(fēng)情營(yíng)營(yíng)造4.經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)研究究明確哪些項(xiàng)項(xiàng)目是賺取取品牌的、、哪些是賺賺取現(xiàn)金流流的；長(zhǎng)期收益與與短期收益益的平衡考考慮；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)的價(jià)值貢貢獻(xiàn)6.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略與策略略營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與與開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏的協(xié)調(diào)旅游度假營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)關(guān)系銷(xiāo)售與客戶戶渠道如何何搭建啟動(dòng)價(jià)值展展示體系營(yíng)營(yíng)造旅游地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)需要重重點(diǎn)關(guān)注的的六個(gè)方面面的內(nèi)容旅游地產(chǎn)六大大誤區(qū)3旅游地產(chǎn)在中中國(guó)是新事物物，國(guó)內(nèi)投資者和和開(kāi)發(fā)者之前前沒(méi)有足夠經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，因此在認(rèn)知層層面上存在大大量的誤區(qū)。。第一大誤區(qū)——風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足足，盈利模式式不清能不能在前期期就能賣(mài)一個(gè)個(gè)高價(jià)資金壓力大，，我們要快速速回現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)很難難盈利，我們們不做或者做做產(chǎn)權(quán)賣(mài)掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在持續(xù)性的的經(jīng)營(yíng)壓力前期設(shè)施（如如酒店）資金金沉淀的壓力力非必需品，投投資性質(zhì)重，，受政策影響響大房地產(chǎn)銷(xiāo)售收收入，隨著項(xiàng)項(xiàng)目成熟度價(jià)價(jià)值拔升迅速速酒店及休閑設(shè)設(shè)施的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益土地升值拆賣(mài)賣(mài)盈利（一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益第二大誤區(qū)——度假和旅游不不分觀光旅游休閑度假VS過(guò)境旅客，短短期旅游缺乏高端休閑閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景景名勝低級(jí)散亂亂的旅游游服務(wù)業(yè)業(yè)……大量中長(zhǎng)長(zhǎng)期度假假客戶、、出現(xiàn)重重復(fù)消費(fèi)費(fèi)高端休閑閑配套休閑度假假形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條條……低階的市場(chǎng)層級(jí)，不具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場(chǎng)層級(jí)，具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件第三大誤誤區(qū)——企業(yè)能力力支撐不不足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售旅游開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)酒店運(yùn)營(yíng)特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)土地控制一級(jí)開(kāi)發(fā)第四大誤誤區(qū)——游戲規(guī)則則不明縱向競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)級(jí)不明———區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國(guó)橫向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系不明———競(jìng)爭(zhēng)？競(jìng)合？第五大誤誤區(qū)——客戶群體體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開(kāi)發(fā)深度客戶廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國(guó)乃至全球客戶CUSTOMER誰(shuí)會(huì)來(lái)買(mǎi)買(mǎi)我們的的度假物物業(yè)？能能不能吸吸引北京京甚至海海外的客客戶？第六大誤誤區(qū)——客戶需求求不明度假生活活城市生活活“靜”生生活“玩”生生活“懶”生生活“慢”生生活“鄰里””生活“工作””生活“便利””生活“快捷””生活VS度假生活活與城市市生活的的區(qū)別，，直接會(huì)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)品層面面的差異異青羊湖的的認(rèn)知知4觀水青羊羊湖，問(wèn)問(wèn)佛密印印寺。青羊湖項(xiàng)項(xiàng)目的核核心資源源水山1.2萬(wàn)萬(wàn)畝高品品質(zhì)水面面，上游游包括溈溈河在內(nèi)內(nèi)的大小小水系，，包括魚(yú)魚(yú)類(lèi)在類(lèi)類(lèi)各類(lèi)水水產(chǎn)；1萬(wàn)畝沿沿湖次生生山林，，山林間間超過(guò)30多個(gè)個(gè)品種的的草木，，包括山山林間的的動(dòng)物飛飛禽；風(fēng)景山水構(gòu)成成的種種種旖旎風(fēng)風(fēng)景，有有待包裝裝打造的的“十十里畫(huà)廊廊”等““青羊湖湖十景””。1、十里里畫(huà)廊：：青羊湖西西南狹長(zhǎng)長(zhǎng)水域；；2、平湖湖跑月：：船行月光光灣3、金沙沙古韻：：金沙鎮(zhèn)古古建筑群群4、茶山山霧雨：：霧中的茶茶山臺(tái)5、翠竹竹隱鶴：：白鷺出沒(méi)沒(méi)翠竹灣灣6、蒿溪溪秋葉：：小蒿溪的的樹(shù)林7、金龜龜出水：：金龜島8、掛榜榜日出：：清晨湖面面欣賞掛掛榜山日日出9、猴山山翠嶺：：猴子山郁郁郁蔥蔥蔥的山嶺嶺10、山山屏仙境境：青羊湖中中間兩岸岸山體屏屏擋住后后面開(kāi)闊闊湖面。。青羊湖十十景：青羊湖周周邊可整整合資源源——景景觀類(lèi)密印禪寺寺千佛溶洞洞炭河里大大和方古古國(guó)遺址址溈山漂流流景區(qū)峽溪生態(tài)態(tài)漂流景景區(qū)靈祐肉身身塔唐相國(guó)裴裴休墓唐詩(shī)僧齊齊己墓宋狀元易易祓墓抗金名將將張浚朱張理學(xué)學(xué)創(chuàng)始人人張栻父父子之墓墓……青羊湖周周邊可整整合資源源——文文化類(lèi)寧鄉(xiāng)青銅銅器文化化溈山佛文文化寧鄉(xiāng)特色色飲食文文化溈山風(fēng)水水文化炭河里古古國(guó)文化化寧鄉(xiāng)民俗俗文化青羊湖周周邊可整整合資源源——物物產(chǎn)類(lèi)溈山毛尖尖溈山豆腐腐祖塔七星星椒溈山臘肉肉黃材干魚(yú)魚(yú)擂茶野味野菜柑橘……認(rèn)知總結(jié)結(jié)無(wú)論是項(xiàng)項(xiàng)目自身身資源，，還是周周邊資源源都非常常豐富；；目前缺乏乏深度的的開(kāi)發(fā)和和整合，，缺乏對(duì)對(duì)外推廣廣和推銷(xiāo)銷(xiāo)的渠道道。山水青羊湖文化飲食民俗物產(chǎn)青羊湖現(xiàn)現(xiàn)狀分析析5青羊湖，，1.2萬(wàn)畝湖湖面，1萬(wàn)畝山山林；資源、產(chǎn)產(chǎn)品、活活動(dòng)，青青羊湖缺缺少什么么？產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource旅游地產(chǎn)產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展驅(qū)驅(qū)動(dòng)力模模型在旅游地地產(chǎn)發(fā)展展驅(qū)動(dòng)力力模型中中，青羊羊湖項(xiàng)目目?jī)H僅具具備了資資源，但但是缺少少產(chǎn)品和和活動(dòng)兩兩個(gè)關(guān)鍵鍵的運(yùn)作作部分；；想要資資源脫胎胎換骨帶帶來(lái)新生生價(jià)值，，青羊湖湖項(xiàng)目需需要在產(chǎn)產(chǎn)品和活活動(dòng)兩個(gè)個(gè)部分下下功夫。。定位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)招商活動(dòng)動(dòng)知名度人氣旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模型型在旅游地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)模模型中，，青羊湖湖項(xiàng)目缺缺乏人氣氣和知名名度，與與之前項(xiàng)項(xiàng)目定位位缺乏可可行性和和優(yōu)勢(shì)資資源未整整合開(kāi)發(fā)發(fā)有直接接關(guān)系，，當(dāng)然也也因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)配套建建設(shè)滯后后和招商商條件不不足。1、知名名度不響響2、人氣氣不足3、定位位不明4、優(yōu)勢(shì)勢(shì)不亮5、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套不不齊備6、招商商條件不不成熟青羊湖開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)需要解解決的問(wèn)問(wèn)題：1、知名名度不響響青羊湖，，由黃材材水庫(kù)更更名而來(lái)來(lái)，新名名字在寧寧鄉(xiāng)本地地都未達(dá)達(dá)到家喻喻戶曉；；在周邊城城市長(zhǎng)沙沙、益陽(yáng)陽(yáng)、婁底底完全沒(méi)沒(méi)有進(jìn)行行正式的的市場(chǎng)推推廣；在省內(nèi)及及全國(guó)，，青羊湖湖旅游的的知名度度聊勝于于無(wú)。市場(chǎng)對(duì)于于青羊湖湖的認(rèn)知知完全處處于自發(fā)發(fā)狀態(tài)，，項(xiàng)目既缺缺乏推廣廣渠道，，也缺乏乏推廣活活動(dòng)，更更缺乏與與市場(chǎng)的的互動(dòng)平平臺(tái)。2、人氣氣不足現(xiàn)場(chǎng)除周周末有少少量客戶戶外，平平時(shí)相對(duì)對(duì)都很少少，客戶戶營(yíng)銷(xiāo)完完全以坐坐銷(xiāo)為主主；直接接導(dǎo)致已已經(jīng)開(kāi)發(fā)發(fā)的酒店店短期內(nèi)內(nèi)難以達(dá)達(dá)到收支支平衡及及盈利；；在坐銷(xiāo)的的同時(shí)，，應(yīng)該積積極拓展展?fàn)I銷(xiāo)渠渠道，走走出去宣宣傳青羊羊湖，招招徠游客客；或通過(guò)與與媒體合合作在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)舉辦征征文、攝攝影、論論壇、釣釣魚(yú)等活活動(dòng)擴(kuò)大大青羊湖湖知名度度的同時(shí)時(shí)，增加加現(xiàn)場(chǎng)人人氣，制制造口碑碑宣傳；；與周邊景景區(qū)沒(méi)有有形成互互動(dòng)，未未對(duì)周邊邊景區(qū)游游客進(jìn)行行截流和和分流，，建議在在各個(gè)周周邊景區(qū)區(qū)樹(shù)立相相關(guān)標(biāo)識(shí)識(shí)或廣告告。3、定位位不明前期定位位太過(guò)高高端雜亂亂，不利利于人氣氣短期內(nèi)內(nèi)的聚集集；青羊湖定定位為：：休閑度度假型旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)兩個(gè)階段運(yùn)運(yùn)營(yíng)：休閑閑型旅游地地產(chǎn)——度度假型旅游游地產(chǎn)第一階段做做足知名度度和人氣，，大投入低低回報(bào)；第二階段提提升項(xiàng)目整整體檔次，，大投入高高回報(bào)；4、優(yōu)勢(shì)不不亮青羊湖的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源還還是水和山山，缺乏深度開(kāi)開(kāi)發(fā)利用、、品牌化包包裝和市場(chǎng)場(chǎng)化重點(diǎn)推推介。青羊湖周邊邊的旅游和和文化資源源豐富，缺乏與項(xiàng)目目進(jìn)行有機(jī)機(jī)的融合和和嫁接。內(nèi)無(wú)立勢(shì)，，外無(wú)借勢(shì)勢(shì)，難以在在市場(chǎng)中得得勢(shì)。5、基礎(chǔ)配配套不齊備備除了一條進(jìn)進(jìn)入酒店的的車(chē)道，景景區(qū)林間缺缺少便道，，不利于景景區(qū)招商和和游玩，光光湖面坐船船能達(dá)到的的范圍有限限；環(huán)湖缺少觀觀湖便道和和釣魚(yú)設(shè)施施；供水面游玩玩的船只太太少，難以以承載成批批的游客；；……6、招商條條件不成熟熟基礎(chǔ)設(shè)施不不全，規(guī)劃劃定位不明明晰可執(zhí)行行性過(guò)低；；推廣包裝未未真正啟動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目缺缺乏知名度度和現(xiàn)場(chǎng)缺缺乏人氣；；更缺乏專(zhuān)業(yè)業(yè)的招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)和實(shí)惠惠的招商政政策；項(xiàng)目?jī)?nèi)可盈盈利商業(yè)劃劃分未系統(tǒng)統(tǒng)完成，缺缺乏專(zhuān)業(yè)的的定位和組組織；缺乏招商性性活動(dòng)的策策劃和組織織，單純靠靠展會(huì)或推推介會(huì)招商商影響有限限?？偨Y(jié)青羊湖擁有有良好的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源和和周邊資源源，但缺少少梳理和深深度開(kāi)發(fā)；；青羊湖雖然然已擁有一一個(gè)高級(jí)酒酒店，但景景區(qū)運(yùn)營(yíng)仍仍處于開(kāi)發(fā)發(fā)初期階段段；青羊湖的定定位不明、、優(yōu)勢(shì)不亮亮和基礎(chǔ)配配套不齊備備，直接導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目目前人氣和和知名度不不高，招商商工作舉步步維艱；青羊湖需要要在產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)和活動(dòng)動(dòng)組織方面面下功夫，，以達(dá)到招招商借勢(shì)借借力開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的的目的。青羊湖的藍(lán)藍(lán)海戰(zhàn)略6藍(lán)海戰(zhàn)略，，就是企業(yè)超超越傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，，開(kāi)創(chuàng)全新的的市場(chǎng)的企企業(yè)戰(zhàn)略。。青羊湖運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段劃分分：項(xiàng)目資源梳梳理、提煉煉和整合，，以精準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目定位；；項(xiàng)目的整體體包裝，包包括文化、、商業(yè)包裝裝；劃分經(jīng)營(yíng)版版塊，進(jìn)行行商業(yè)招商商；別墅開(kāi)發(fā)及及高檔俱樂(lè)樂(lè)部建設(shè)；；檔次提升，，由休閑型型旅游地產(chǎn)產(chǎn)提升為度度假型旅游游地產(chǎn)。第一階段：：第二階段：：第三階段：：第四階段：：第五階段：：通過(guò)活動(dòng)和和產(chǎn)品推廣廣項(xiàng)目和品品牌；第六階段：：專(zhuān)業(yè)的事情情，專(zhuān)業(yè)的的人做！青羊湖需要要專(zhuān)業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，包括括：規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)、旅游游地產(chǎn)招商商代理機(jī)構(gòu)構(gòu)、廣告推推廣機(jī)構(gòu)、、活動(dòng)策劃劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)、旅游物物業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)等等。。六、以高端端消費(fèi)提升升檔次青羊湖的運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略：：一、以商養(yǎng)養(yǎng)開(kāi)發(fā)二、以品牌牌推項(xiàng)目三、以文化化包裝項(xiàng)目目四、以以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)構(gòu)建建宣傳傳平臺(tái)臺(tái)五、以以活動(dòng)動(dòng)達(dá)成成項(xiàng)目目招商商青羊湖湖休閑閑度假假旅游游區(qū)在低投投入的的前提提下，，將青青羊湖湖旅游游項(xiàng)目目作為為青羊羊湖品品牌的的資源源支撐撐點(diǎn)隨隨品牌牌商品品推往往市場(chǎng)場(chǎng)。一、以以商養(yǎng)養(yǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)在整合合青羊羊湖及及周邊邊資源源和特特產(chǎn)的的同時(shí)時(shí)，將將資源源和特特產(chǎn)整整體深深度開(kāi)開(kāi)發(fā)為為商品品，以以短、、平、、快的的商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)回籠籠資金金帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目的旅旅游開(kāi)開(kāi)發(fā)；；譬如：：青羊羊湖礦礦泉水水青羊湖湖特產(chǎn)產(chǎn)：紅紅薯粉粉、刀刀豆花花、香香干、、薄荷荷膏、、柑橘橘等等等青羊湖湖米酒酒青羊湖湖魚(yú)及及魚(yú)制制品青羊湖湖大米米青羊湖湖茶籽籽油青羊湖湖竹席席青羊湖湖茶葉葉青羊湖湖特色色菜式式……注冊(cè)青青羊湖湖品牌牌，深深度開(kāi)開(kāi)發(fā)青青羊湖湖及周周邊商商業(yè)資資源，，在推推廣青青羊湖湖品牌牌下系系列產(chǎn)產(chǎn)品為為橋，，推廣廣青羊羊湖旅旅游項(xiàng)項(xiàng)目；；在品品牌招招商的的同