某商業(yè)項(xiàng)目提案報(bào)告課件

北京豐臺(tái)石榴莊商業(yè)項(xiàng)目2014.1北京豐臺(tái)石榴莊商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤1項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤1經(jīng)營者區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)，有利于本項(xiàng)目時(shí)刻保持強(qiáng)勢(shì)的入市狀態(tài)；消費(fèi)者市場(chǎng)發(fā)展跟蹤2經(jīng)營者區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)，有利于本項(xiàng)目時(shí)刻保持強(qiáng)勢(shì)的入市狀態(tài)；宏觀層面微觀層面3區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力北京市經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，連續(xù)多年維持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。2007-2012年北京市生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長(zhǎng)，2012年北京市生產(chǎn)總值達(dá)到17,801億元；增長(zhǎng)速率出現(xiàn)小型波動(dòng)，整體平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012達(dá)到人民幣36,469元；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展時(shí)期；資料來源：北京市2007-2012年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)4宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力北京市經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，如下圖所示，其比重由2007年的1.1:27.5:71.4變化為2012年的0.8:22.7:76.5?？梢钥闯?，北京市近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，形成第三產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，并逐步完善行業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鞏固金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、信息傳播、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。資料來源：北京市2007-2011年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)5宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平及人民生活水平提高的同時(shí)刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2007年到2012年維持10%以上增長(zhǎng)率。2012年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7,702.8億元，同比增長(zhǎng)11.63%，表明商業(yè)快速發(fā)展并且呈良性態(tài)勢(shì)。商業(yè)零售市場(chǎng)的全面開放以及城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，持續(xù)市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模的提升，勢(shì)必會(huì)加快地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的需求。資料來源：北京市2007-2012年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)6宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平及人民生活水平區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)，有利于本項(xiàng)目時(shí)刻保持強(qiáng)勢(shì)的入市狀態(tài)；宏觀層面微觀層面7區(qū)域市場(chǎng)通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確區(qū)域集中商業(yè)分布與供應(yīng)現(xiàn)狀區(qū)域集中商業(yè)主要分布呈現(xiàn)兩個(gè)特性：一是區(qū)域配套性，以方莊購物中心、貴友大廈等為代表；二是后期以首地大峽谷、陽光新業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目為代表，除了依托區(qū)域的同時(shí)，向交通要塞型轉(zhuǎn)移；區(qū)域尚未有大型集中型商業(yè)入場(chǎng)，因此便利的交通將為項(xiàng)目開發(fā)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三環(huán)四環(huán)地鐵4號(hào)線地鐵5號(hào)線地鐵10號(hào)線貴友大廈方莊購物中心銀泰百貨陽光新業(yè)廣場(chǎng)首地大峽谷微觀層面區(qū)域市場(chǎng)8區(qū)域集中商業(yè)分布與供應(yīng)現(xiàn)狀區(qū)域集中商業(yè)主要分布呈現(xiàn)兩個(gè)特性：項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容特征從區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目整體看，超市、餐飲是主力業(yè)態(tài)，平均占比分別達(dá)到15.3%、24.9%。方莊貴友大廈作為區(qū)域老牌百貨，明顯偏向零售業(yè)態(tài)，以服裝類、兒童家居、數(shù)碼家電和超市為主；首地大峽谷、陽光新業(yè)廣場(chǎng)是購物中心形式，增加生活類業(yè)態(tài)比重，如超市、餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)，在一定程度上增強(qiáng)了消費(fèi)者的目的性與參與性消費(fèi)；銀泰百貨業(yè)態(tài)配比以零售、餐飲業(yè)態(tài)為主，規(guī)避臨近兩大商超的競(jìng)爭(zhēng)，但失去了周邊社區(qū)消費(fèi)人群的一定支持，傳統(tǒng)的百貨形式面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。名稱經(jīng)營內(nèi)容配比

服裝休閑

運(yùn)動(dòng)

兒童家居鐘表

首飾化妝品

鞋帽皮具

數(shù)碼家電超市綜合

餐飲娛樂休閑

其他服務(wù)

方莊貴友大廈23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峽谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%陽光新業(yè)廣場(chǎng)19.0%8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%銀泰百貨34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合計(jì)

22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%微觀層面區(qū)域市場(chǎng)9項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容特征從區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目整體看，超市、餐飲是主力業(yè)態(tài)，樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌B1生活家樂福超市L1時(shí)尚——資訊、品味、流行GAP、H&M、ASOBIO、蘋果數(shù)碼、m)phosis、絲芙蘭、寶島、MACNNA、COSTA和SELECTEDL2潮流——?jiǎng)?chuàng)意、藝術(shù)、設(shè)計(jì)JNBY，播，熱風(fēng)，屈臣氏，2%，貓人等，甜品站和飾品、美甲等專為女性服務(wù)的品牌L3活力——?jiǎng)痈?、陽光、健康阿迪，耐克，PUMA,KAPPA，匡威，李寧；ME&CITY，西遇；馬仕奇專業(yè)戶外店、蘇寧3C數(shù)碼精品店、美發(fā)設(shè)計(jì)中心L4聚會(huì)——趣味、生態(tài)、歡笑新辣道、川豪、品諾、豆撈、阪神和美日式料理、望湘園、泰魯人家、上吉?jiǎng)?、花襲人、吳地人家、李老爹、麻里麻里、權(quán)金城、牛依客L5溫馨——家庭、自然、綠色保利國際影院；休閑餐飲品牌：和合谷、如棒約翰Pisa、九鼎香面館、禧滿多，權(quán)味時(shí)韓式鍋拌飯L6共享——文化、兒童峽谷達(dá)人電玩，樂友嬰幼兒超市、兒童樂園，以及SPA和美發(fā)業(yè)態(tài)組合特征—首地大峽谷業(yè)態(tài)規(guī)劃以生活類為主：超市，影院，兒童主題區(qū)，呈現(xiàn)較強(qiáng)的區(qū)域配套性；業(yè)態(tài)布局上將檔次偏低、目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)布置在商場(chǎng)頂層或地下，同時(shí)采用剪刀錯(cuò)落式挑空中庭，有效引導(dǎo)人流回轉(zhuǎn)；引入零售品牌低端，錯(cuò)落中庭布局較為散亂，停車入口與輔路臨近帶來一定的不便，成為項(xiàng)目弊端。微觀層面區(qū)域市場(chǎng)10樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌B1生活家樂福超市L1時(shí)尚——資訊、品味、流業(yè)態(tài)組合特征—陽光新業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目臨近環(huán)路，展示面較好，同時(shí)與周邊城中村形象形成鮮明對(duì)比；在業(yè)態(tài)組合的設(shè)置上，兼顧區(qū)域基本消費(fèi)的同時(shí)，利用大型底商停車場(chǎng)吸引周邊家庭消費(fèi)；項(xiàng)目周邊人口密集，為商業(yè)人氣提供保障，但整體業(yè)態(tài)品牌低端，以超市、餐飲、兒童為主，規(guī)劃及購物環(huán)境較為雜亂。樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌L1超市、珠寶配飾、鐘表眼鏡、化妝品、餐飲、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)戶外、銀行藥店、家電/電子產(chǎn)品、鞋/箱包/皮具華潤(rùn)萬家、仙蹤林、必勝客、SELECTED、MARKFAIRWHALE、TheShoesBar、APPLE、金象珠寶、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思麗、卡曼尼F8派、新僑三寶樂、中國銀行、VINISTYLE、靚麗金象、Etam、蘇寧精品3C數(shù)碼店、寶盛道吉運(yùn)動(dòng)集合店、優(yōu)衣庫、GXG、VLOVL2化妝品、超市、餐飲、影院、咖啡水吧、美甲美體、服裝服飾—女裝、兒童用品吉野家、真功夫、必勝客、正一味、亞惠、KFC、Fairy、三彩、秋水伊人、ZD美甲、屈臣氏、達(dá)衣巖、GRETTON、南瓜芽、樂高智高、巴拉巴拉、CAMKIDS、派克蘭帝、李寧兒童、呷哺呷哺、米中堂私房粉館、MIIOW、CACHECACHE、織悟、三元梅園、DQ、桔子生活、陽光樂園、好孩子、Toonsland、小豬嚕嚕、空中天使、博士蛙、星美影院L3影院星美影院微觀層面區(qū)域市場(chǎng)11業(yè)態(tài)組合特征—陽光新業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目臨近環(huán)路，展示面較好，同時(shí)與周業(yè)態(tài)組合特征—銀泰百貨樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌B1食尚小鎮(zhèn):時(shí)尚快餐、特色食品、名品煙酒、美甲、芭蕾教育食美匯、呷哺呷哺、權(quán)味、和合谷、拿渡、賽百味、屈臣氏、巴貝拉、KFC、宜蘭貝爾美甲、灰姑娘L(fēng)1風(fēng)尚前沿:時(shí)尚大店、黃金珠寶、名表眼鏡、女鞋、餐飲優(yōu)衣庫、依波表、CITIZEN、FBI、百思圖、Tata、天美意L2霓裳麗人:少女裝、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、箱包配飾Pageone、Eland、Prich、Roem、ONLY、Etam、veromoda、芬狄施、TriumphL3品質(zhì)地帶:男士正裝、男士休閑、皮具、運(yùn)動(dòng)戶外、兒童教育Izod、外交官、金寶貝、acome、jasonwood、goidpool、GIY、AIDI、艾格男裝L4精致生活:兒童、家居、數(shù)碼家電、茶餐廳派帝蘭克、西瓜太郎、夢(mèng)潔、阿斯家、Balabala、迪信通L5華美盛宴:商務(wù)餐飲、時(shí)尚餐飲、娛樂游戲青年餐廳、東來順、樂食派、串行康樂、川粵湘、環(huán)游樂園L6影院華誼兄弟影院定位與可及客群稍有脫節(jié)，高比例零售類業(yè)態(tài)不符合社區(qū)消費(fèi)需求；項(xiàng)目引入品牌偏向中端，認(rèn)知度較低，難以吸引更多消費(fèi)者；項(xiàng)目入市時(shí)間較短，缺乏特色多元業(yè)態(tài)吸引市場(chǎng)，限制輻射范圍，整體市場(chǎng)還有待培育。微觀層面區(qū)域市場(chǎng)12業(yè)態(tài)組合特征—銀泰百貨樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌B1食尚小鎮(zhèn):時(shí)尚快餐集中百貨類、購物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營模式租金/扣點(diǎn)方莊購物中心百貨扣點(diǎn)：15-30%貴友大廈百貨扣點(diǎn)：20%-31%銀泰百貨百貨扣點(diǎn)：15-30%本區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目主要是百貨商場(chǎng)，經(jīng)營方式為聯(lián)營，采用流水扣點(diǎn)的方式。本區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的租金并未出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。區(qū)域內(nèi)集中式商業(yè)采用扣點(diǎn)方式的租金水平注：以上租金按使用面積計(jì)算，包含物業(yè)管理費(fèi)微觀層面區(qū)域市場(chǎng)13集中百貨類、購物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營模式租金/扣點(diǎn)方莊購物中集中百貨類、購物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營模式租金/扣點(diǎn)陽光新業(yè)廣場(chǎng)購物中心租金：2-18元/平方米/天首地大峽谷購物中心租金：2-25元/平方米/天陽光新業(yè)廣場(chǎng)總體檔次較低，業(yè)態(tài)布局以超市、影院等主力店為主，零售業(yè)態(tài)缺乏，租金水平相對(duì)較低，達(dá)到2-18元/平方米/天；首地大峽谷相對(duì)運(yùn)營時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)經(jīng)營趨于穩(wěn)定，整體租金水平達(dá)到2-25元/平方米/天。區(qū)域內(nèi)集中式商業(yè)租金范圍列表注：以上租金按使用面積計(jì)算。微觀層面區(qū)域市場(chǎng)14集中百貨類、購物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營模式租金/扣點(diǎn)陽光新業(yè)廣區(qū)域商業(yè)整體氛圍區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域無論是大中型集中商業(yè)，還是特色主題商街，都承擔(dān)著區(qū)域配套功能為主，整體向功能多元化，業(yè)態(tài)設(shè)置向高端化發(fā)展；區(qū)域缺乏集中休閑娛樂場(chǎng)所，現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)以KTV、俱樂部為主，檔次相對(duì)較低，并未形成聚集，難以滿足年輕時(shí)尚人群需求；從供應(yīng)角度分析市場(chǎng)，區(qū)域需要大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，提升商業(yè)品質(zhì)形象，滿足中高端消費(fèi)、體驗(yàn)、休閑、娛樂需求；區(qū)域商務(wù)范圍仍然不夠濃厚，高端商務(wù)客戶較少；區(qū)域舊有居民總體消費(fèi)水平限制；對(duì)于區(qū)域定位、吸引高端零售商都有一定阻力。

傳統(tǒng)社區(qū)配套商業(yè)難以滿足多元、一站式消費(fèi)需求缺乏時(shí)尚娛樂業(yè)態(tài)，區(qū)域年輕消費(fèi)群體訴求亟待釋放北京中高端商業(yè)快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)處于商業(yè)升級(jí)拐點(diǎn)

規(guī)避區(qū)域初級(jí)商業(yè)形象，特色主題呼應(yīng)時(shí)尚商業(yè)微觀層面區(qū)域市場(chǎng)15區(qū)域商業(yè)整體氛圍區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域無論是大中型集中商業(yè)，還是特經(jīng)營者區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者作為本項(xiàng)目生存的直接決定者，需要對(duì)周邊消費(fèi)群體了解偏好變化保持高度的警惕，從而明確本項(xiàng)目的整體定位；市場(chǎng)發(fā)展跟蹤16經(jīng)營者區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者作為本項(xiàng)目生存的直接決定者，需要對(duì)周邊消市場(chǎng)供需消費(fèi)者需求17市場(chǎng)供需消費(fèi)者需求17消費(fèi)者訪談最常去消費(fèi)地點(diǎn)及常去購物的原因消費(fèi)者最常去購物的地點(diǎn)是西單，選擇西單購物最重要的原因是交通方便。本項(xiàng)目區(qū)域交通便利，具有成為消費(fèi)者選擇消費(fèi)地點(diǎn)的條件。30.1%18消費(fèi)者訪談最常去消費(fèi)地點(diǎn)及常去購物的原因消費(fèi)者最常去購物的地消費(fèi)者訪談對(duì)于以下幾種類型的購物場(chǎng)所的偏好程度消費(fèi)者購物更偏好綜合購物中心商業(yè)和大型超市。因此項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上既保證項(xiàng)目的綜合性，同時(shí)也滿足區(qū)域內(nèi)日常消費(fèi)的需求。

完全不喜歡不太喜歡一般比較喜歡非常喜歡喜歡程度（比較喜歡+非常喜歡）打分均值常規(guī)綜合購物中心（集購物、餐飲、娛樂為一體，集中于室內(nèi)）

23.5%56.5%20.0%76.5%3.85大型超市

23.5%56.5%20.0%76.5%3.97百貨商業(yè)（以百貨銷售為主）

0.5%34.5%45.0%20.0%65.0%4.19以明星為核心，綜合特色購物中心（集購特色、餐飲、娛樂為一體）0.5%1.0%31.5%44.5%22.5%67.0%3.88知名電影院、KTV、酒吧等休閑娛樂設(shè)施

1.5%41.5%43.5%13.5%57.0%3.69獨(dú)立式的商業(yè)旗艦店0.5%2.0%45.5%46.5%5.5%52.0%3.55體育健身場(chǎng)館0.5%7.5%50.5%38.5%3.0%41.5%3.3619消費(fèi)者訪談對(duì)于以下幾種類型的購物場(chǎng)所的偏好程度消費(fèi)者購物更偏消費(fèi)者訪談購物、餐飲、娛樂等消費(fèi)活動(dòng)的消費(fèi)頻率購買日常用品及餐飲為消費(fèi)者最常發(fā)生的消費(fèi)活動(dòng)。項(xiàng)目應(yīng)以此兩類業(yè)態(tài)作為基本業(yè)態(tài)，保證項(xiàng)目未來良好運(yùn)營?；顒?dòng)類別無半年以上1次每半年1～2次每月1～2次每周1～2次每周3次及以上花費(fèi)（元）

購買日常用品1.0%

0%3.5%34.5%58.0%3.0%210.25

中餐廳（非快餐）7.0%

0%

3.0%43.5%37.0%9.5%152.96

西餐廳（非快餐）36.5%7.0%12.0%19.5%21.0%4.0%153.39

快餐14.0%1.5%0.5%10.5%38.5%35.0%46.10

健身/運(yùn)動(dòng)/康體59.0%5.0%12.0%21.0%3.0%

0%

107.20KTV/迪廳50.5%10.0%19.0%18.0%1.5%1.0%193.80

咖啡館/茶館/酒吧46.0%3.5%21.5%27.5%1.5%

0%169.17

足療89.0%3.5%1.5%5.5%0.5%

0%92.73

美容美發(fā)18.5%3.0%27.0%36.0%15.5%

0%80.03

按摩86.0%4.0%2.5%7.0%0.5%

0%71.7220消費(fèi)者訪談購物、餐飲、娛樂等消費(fèi)活動(dòng)的消費(fèi)頻率購買日常用品及消費(fèi)者訪談最期望購物場(chǎng)所設(shè)有哪兩項(xiàng)配套休閑娛樂

人次

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人次有就餐的地方75有棋牌休息區(qū)2話吧1有休息區(qū)、有座椅64臺(tái)球2健身1有影院27游樂園2健身、保齡球1有飲水區(qū)16游藝廳2餐飲齊全1有特色餐飲15每個(gè)種類的體驗(yàn)區(qū)1超市1有茶吧13美食街1成人購物1有兒童游藝場(chǎng)所10排球廳1蛋糕店1咖啡廳9品牌體驗(yàn)區(qū)1電動(dòng)自行車行1網(wǎng)吧9棋牌室1電話體驗(yàn)區(qū)1電玩8燒烤1電腦室，上網(wǎng)線1吸煙區(qū)5生活體驗(yàn)區(qū)1電子產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)1休息區(qū)有電視4體驗(yàn)區(qū)1服裝體驗(yàn)區(qū)1休息區(qū)有飲料3體育多功能廳1滑梯1游戲廳3停車場(chǎng)免費(fèi)1有肯德基，麥當(dāng)勞1有水吧3圖書閱讀室1有特價(jià)餐飲1KTV3小吃排擋1休閑娛樂區(qū)輕松舒適1大排檔2小孩休閑室1瑜伽1健身房2小孩專門娛樂的地方1羽毛球廳1酒吧2星巴克1中老年人，健身設(shè)施1秋千2游泳館1老人休息室、活動(dòng)室2球館2演唱舞臺(tái)1一個(gè)家庭娛樂室有就餐的地方和有休息區(qū)是消費(fèi)者最期望購物場(chǎng)所設(shè)有的配套設(shè)施。本項(xiàng)目應(yīng)具備并加大此兩類配套比例，滿足并吸引消費(fèi)者。21消費(fèi)者訪談最期望購物場(chǎng)所設(shè)有哪兩項(xiàng)配套休閑娛樂人次人次消費(fèi)者訪談石榴莊新建大規(guī)模商業(yè)是否會(huì)前往，原因是84.7%的消費(fèi)者表示會(huì)到本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，主要原因是交通便利。不愿意到本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離太遠(yuǎn)。不來消費(fèi)的原因頻率距離太遠(yuǎn)了11不認(rèn)識(shí)這個(gè)地方，覺得太遙遠(yuǎn)了1地方有些太遠(yuǎn)了，還在南城不方便的1豐臺(tái)區(qū)的消費(fèi)水平一般1距離遠(yuǎn)，距離近的購物中心很多1覺得有些偏僻了，再說商城的檔次一般1來西單最方便，新世界離家進(jìn)，商品非常齊全1離我太遠(yuǎn)了，南北大對(duì)角1沒有時(shí)間去太遠(yuǎn)的地方1我附近的商品設(shè)施能滿足本人的需求1可能來消費(fèi)的原因人數(shù)交通方便33距離近、購物方便14地鐵方便11新開業(yè)優(yōu)惠活動(dòng)多7大型購物圈吸引人5新開的應(yīng)該環(huán)境好5一站式購物6有時(shí)間會(huì)去，看一下位置和環(huán)境3如路過的話會(huì)光顧222消費(fèi)者訪談石榴莊新建大規(guī)模商業(yè)是否會(huì)前往，原因是84.7%的消費(fèi)者訪談石榴莊大型商業(yè)適合的經(jīng)營模式91%的消費(fèi)者認(rèn)為集購物、餐飲、娛樂為一體的常規(guī)綜合購物中心較合適。

完全不合適不太合適一般比較合適非常合適合適（比較合適+非常合適）均值常規(guī)綜合購物中心（集購物、餐飲、娛樂為一體，集中于室內(nèi)）0.5%

8.5%61.0%30.0%91.0%4.20以文化為主題，集超市、室內(nèi)步行街于一體的綜合購物中心0.5%

23.5%57.0%19.0%76.0%3.94大型超市

0.5%35.0%41.0%23.5%64.5%3.88百貨商場(chǎng)（以百貨銷售為主）0.5%

41.5%54.5%3.5%58.0%3.61獨(dú)立式的商業(yè)旗艦店0.5%2.5%56.5%38.5%2.0%40.5%3.3923消費(fèi)者訪談石榴莊大型商業(yè)適合的經(jīng)營模式91%的消費(fèi)者認(rèn)為集購消費(fèi)者訪談定位為什么檔次商業(yè)最適合市場(chǎng)需求消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該定義位為中檔和中高檔適合市場(chǎng)需求。24消費(fèi)者訪談定位為什么檔次商業(yè)最適合市場(chǎng)需求消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)消費(fèi)人群特征消費(fèi)人群呈明顯的年輕化和高學(xué)歷化趨勢(shì)。職位以普通職員和中層管理者為主，高職位人群比例總量相對(duì)較少。本商業(yè)項(xiàng)目的檔次不宜過高或過低，定位在中高檔路線較為穩(wěn)妥。消費(fèi)者購物習(xí)慣及消費(fèi)心理消費(fèi)者月可支配收入集中在2,501-4,000元，月總收入在5,000-8,000元。消費(fèi)者購物更偏好綜合購物中心商業(yè)和大型超市。因此項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上既保證項(xiàng)目的綜合性，同時(shí)也滿足區(qū)域內(nèi)日常消費(fèi)的需求。交通、綜合性、購物環(huán)境、停車方便均為消費(fèi)者選擇購物的主要影響因素。餐飲及休息場(chǎng)所是消費(fèi)者最期望購物場(chǎng)所設(shè)有的配套設(shè)施。對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)傾向?qū)τ趨^(qū)域大規(guī)模商業(yè)，84.7%的消費(fèi)者表示會(huì)有前往購物或消費(fèi)意愿。相對(duì)距離較遠(yuǎn)是消費(fèi)者不能來石榴莊消費(fèi)的主要原因?？傮w建議項(xiàng)目區(qū)域目前商業(yè)認(rèn)知度有限，增加目的性消費(fèi)需求，有助于提前市場(chǎng)造勢(shì)。合理業(yè)態(tài)配比，滿足多元、一站式的綜合商業(yè)形式是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。加大餐飲業(yè)態(tài)配比，完善內(nèi)部交通設(shè)施，彌補(bǔ)距離遠(yuǎn)的不足，延長(zhǎng)駐留時(shí)間。市場(chǎng)供需消費(fèi)者需求25消費(fèi)人群特征消費(fèi)人群呈明顯的年輕化和高學(xué)歷化趨勢(shì)。消費(fèi)者購物經(jīng)營者通過對(duì)經(jīng)營者的訪談，了解對(duì)方對(duì)于本區(qū)域的信心，同時(shí)也可了解周邊是否存在潛在的競(jìng)品項(xiàng)目；區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者市場(chǎng)發(fā)展跟蹤26經(jīng)營者通過對(duì)經(jīng)營者的訪談，了解對(duì)方對(duì)于本區(qū)域的信心，同時(shí)也可市場(chǎng)供需商戶需求27市場(chǎng)供需商戶需求27商戶訪談百貨類區(qū)域認(rèn)可度大區(qū)域條件良好，但南城消費(fèi)環(huán)境不利于百貨入駐，周邊人群消費(fèi)力相對(duì)較低，發(fā)展中高端商業(yè)有一定難度。選址要求面積需求較大：大約在50,000平米左右，永旺及正大生活館面積需求較大。項(xiàng)目展示性要好，交通要方便。項(xiàng)目軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：承重：營業(yè)區(qū)250kg，倉庫區(qū)800kg。如百貨品牌自身配備餐飲美食區(qū)，則廚房區(qū)450kg。租售能力租金承受能力較低，可承受租金不超過2元/天·平方米，且合同時(shí)間為20年。對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目地理位置好，交通條件良好。項(xiàng)目緊鄰兩條地鐵錢，但是站口距離項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)，有一定的不便。認(rèn)為本項(xiàng)目面積較適合，考慮全部用于百貨。認(rèn)可項(xiàng)目的總體定位，有較強(qiáng)的入駐意向。高檔百貨對(duì)項(xiàng)目態(tài)度相對(duì)積極，考慮所需面積較大，承租能力低，不建議引入28商戶訪談百貨類區(qū)域認(rèn)可度大區(qū)域條件良好，但南城消費(fèi)環(huán)境不利于商戶訪談超市類區(qū)域認(rèn)可度項(xiàng)目所在區(qū)域比較好，應(yīng)該是南城未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域選址要求面積需求：大約在12,000-20,000平米左右。位置：地下1層或地上1層項(xiàng)目軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：地下一層800kg，倉庫1,000kg，收貨區(qū)1,500kg租售能力租金承受能力較低，可承受租金2元/天·平方米-2.5元/天·平方米

未來發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目所在的位置，均是我司訪問的四個(gè)超市布點(diǎn)的重要位置。對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，項(xiàng)目可通達(dá)性良好，周邊大型社區(qū)多，購買力較強(qiáng)。對(duì)于本項(xiàng)目的總體定位很認(rèn)可，四家超市均有較強(qiáng)的入駐意向。超市業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目態(tài)度非常積極，考慮區(qū)域配套所需，建議引入29商戶訪談超市類區(qū)域認(rèn)可度項(xiàng)目所在區(qū)域比較好，應(yīng)該是南城未來發(fā)商戶訪談零售類區(qū)域認(rèn)可度項(xiàng)目區(qū)域是未來南城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但目前區(qū)域商業(yè)還比較落后選址要求交通便利，展示性要強(qiáng)傾向于選擇首層面積需求：800-1500平米看重開發(fā)商及運(yùn)營商的能力傾向于中高檔商業(yè)租售能力租金承受能力良好，可承受租金9-20元/天·平方米未來發(fā)展計(jì)劃都有在南城開店的計(jì)劃，有合適項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步考察，再做決定。對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目地理位置好，交通條件良好。項(xiàng)目緊鄰三條地鐵線路，未來是人流集中聚集處，有利于零售的發(fā)展對(duì)于本項(xiàng)目的總體定位很認(rèn)可，有入駐意向，但需要進(jìn)一步溝通。國際大眾品牌較看好項(xiàng)目位置，有意向進(jìn)入，但要綜合評(píng)估。國際大眾品牌符合項(xiàng)目未來定位，建議引入30商戶訪談零售類區(qū)域認(rèn)可度項(xiàng)目區(qū)域是未來南城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但商戶訪談娛樂類（影院）區(qū)域認(rèn)可度認(rèn)為本項(xiàng)目是未來南城發(fā)展的重點(diǎn)，目前周邊發(fā)展較快。選址要求影院：面積要求：4,000平米左右。項(xiàng)目軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：大廳300-400平米/個(gè)，300個(gè)座位；普通廳200平米/個(gè)，160-170個(gè)座位。普通影廳層高9米；IMAX影廳層高15米，凈高11米以上。其他娛樂：與影院等同類業(yè)態(tài)在一起，布置面積需求在2,000-3,000平米之間如果高樓層，對(duì)于消防通道有一定的要求營業(yè)時(shí)間：10:00-24:00租售能力租金承受能力較低。影院：租金2元/天·平方米，具體可談。其他娛樂：3-4元/天·平方米。未來發(fā)展計(jì)劃大地影院和華大影院都對(duì)本項(xiàng)目有著十分濃厚的興趣，愿意進(jìn)行下一步的深入溝通對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，適合影院發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目定位十分認(rèn)可，未來將會(huì)給影院帶來巨大的收益影院及娛樂業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域普遍看好，考慮符合項(xiàng)目未來客群及主題需求，建議引入31商戶訪談娛樂類（影院）區(qū)域認(rèn)可度認(rèn)為本項(xiàng)目是未來南城發(fā)展的重商戶訪談餐飲類區(qū)域認(rèn)可度對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度高，是北京南城未來發(fā)展的重要區(qū)域選址要求希望在低樓層，但是如果有統(tǒng)一規(guī)劃不排除高樓層。水、電、排煙租售能力租金承受能力具體項(xiàng)目具體分析，可承受租金2元-10元/天·平方米不等。未來發(fā)展計(jì)劃都有在南城開店的計(jì)劃對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)認(rèn)為項(xiàng)目的定位將有很大的人氣，餐飲業(yè)態(tài)適合進(jìn)入認(rèn)為項(xiàng)目位于南城交通樞紐，人流量大，適合餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展餐飲業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可，主要擔(dān)心項(xiàng)目安排位置，可以接受高樓層位置，作為未來項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)，建議大量引入32商戶訪談餐飲類區(qū)域認(rèn)可度對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度高，是北京南城未項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤港銀石榴莊項(xiàng)目33項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤港銀石榴北京市整體商業(yè)市場(chǎng)處于活躍發(fā)展期，城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，開發(fā)前景向好；體驗(yàn)式、主題化的文化個(gè)性商業(yè)是主流商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)迅速占領(lǐng)商業(yè)發(fā)展前沿；區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后，原有商業(yè)升級(jí)遇到瓶頸，給新建項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)；經(jīng)營商戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域前景普遍看好，超市、國際大眾品牌均看好項(xiàng)目位置并有濃厚興趣；體現(xiàn)時(shí)尚、具有主題性，同時(shí)滿足一站式消費(fèi)訴求的綜合商業(yè)，成為年輕客群及區(qū)域客群的主要消費(fèi)需求；項(xiàng)目自身體量及區(qū)位展示條件，自身的明星文化資源優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為改變城市格局的新型集中商業(yè)體。市場(chǎng)需要全新形象，特色文化主題商業(yè)，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)整合更多的文化品牌資源，創(chuàng)造出具有國際時(shí)尚氣質(zhì)的京城商業(yè)新標(biāo)志價(jià)值條件梳理項(xiàng)目階段性說明34北京市整體商業(yè)市場(chǎng)處于活躍發(fā)展期，城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤港銀石榴莊項(xiàng)目35項(xiàng)目階段性說明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤港銀石榴補(bǔ)充招商與運(yùn)營工作開業(yè)前期工作招商準(zhǔn)備期

協(xié)助甲方與設(shè)計(jì)院對(duì)接，從項(xiàng)目未來落地性出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品的內(nèi)部格局提出科學(xué)化的布局；

協(xié)助甲方對(duì)產(chǎn)品的外立面、內(nèi)外部交通動(dòng)線提出建議；推廣配合推廣主題城市新興核心區(qū)，都市生活多元體名品匯聚，名牌基地，無限商機(jī)，無限優(yōu)勢(shì)

×層××商家入住，熱浪席卷，持續(xù)升溫！商機(jī)的締造、財(cái)富的締造把握時(shí)代發(fā)展機(jī)遇，搶占南城財(cái)富堡壘綜合體主力店、次主力店購物中心意向商戶收集購物中心招商全面鋪展購物中心開業(yè)，步入商戶調(diào)整開業(yè)后期宣傳推廣工作工作內(nèi)容設(shè)立招商中心制作各業(yè)態(tài)宣傳物料及單體模型第一階段：產(chǎn)品跟蹤服務(wù)第二階段：招商期第四階段：開業(yè)后期服務(wù)第三階段：開業(yè)前期商管服務(wù)公關(guān)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外+報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)+短信+電視電臺(tái)戶外+短信+網(wǎng)絡(luò)+掃樓掃鋪城市商業(yè)高峰論壇——樹立南城商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)南城商業(yè)地標(biāo)，開業(yè)活動(dòng)購物中心主力店簽約儀式，同時(shí)進(jìn)行購物中心招商說明會(huì)購物中心宣傳推廣下階段服務(wù)工作招商準(zhǔn)備期協(xié)助甲方建立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)；協(xié)助甲方審批入場(chǎng)商戶裝修方案協(xié)助甲方開業(yè)活動(dòng)籌備補(bǔ)充招商與運(yùn)營工作開業(yè)前期工作招商準(zhǔn)備期協(xié)助甲方與設(shè)計(jì)院對(duì)36商管顧問工作產(chǎn)品服務(wù)工作主要服務(wù)于產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)階段，以項(xiàng)目未來的可實(shí)施性為基準(zhǔn)，收益價(jià)值多元化、最大化為保障，提供科學(xué)化、專業(yè)化的設(shè)計(jì)布局建議；招商服務(wù)工作下階段服務(wù)內(nèi)容37商管顧問工作產(chǎn)品服務(wù)工作主要服務(wù)于產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)階段，以項(xiàng)目購物中心的布局設(shè)計(jì)是以商業(yè)定位為依據(jù)，從商業(yè)模塊的概念、動(dòng)線和銷售支持區(qū)域三個(gè)方面進(jìn)行展開的階段第一部分商業(yè)模塊概念發(fā)展第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)購物中心模塊布局購物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)階段成果物業(yè)條件假設(shè)商業(yè)概念確定業(yè)態(tài)特性分析租戶需求訪談工作內(nèi)容1234購物中心的物業(yè)指標(biāo)假設(shè)商業(yè)業(yè)態(tài)多維度分析業(yè)態(tài)面積占比、目標(biāo)客群定位等租戶面積及樓層需求訪談、位置需求5人流動(dòng)線的類型及其設(shè)計(jì)參數(shù)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)購物中心布局方法6中庭設(shè)計(jì)7物流、人流通道設(shè)計(jì)原則及輸入?yún)?shù)物流、消防設(shè)計(jì)中庭的類型及其設(shè)計(jì)參數(shù)388配套設(shè)施、銷售支持設(shè)計(jì)第三部分銷售支持設(shè)計(jì)購物中心落位產(chǎn)品服務(wù)工作購物中心的布局設(shè)計(jì)是以商業(yè)定位為依據(jù)，從商業(yè)模塊的概念、動(dòng)線38通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談四個(gè)維度的分析，得到購物中心的初步落位圖購物中心初步落位圖

購物中心初步落位圖物業(yè)條件假設(shè)購物中心的物業(yè)指標(biāo)假設(shè)（建筑物業(yè)類型、商業(yè)體量、層數(shù)、主入口……）業(yè)態(tài)特性分析商業(yè)概念行業(yè)/子行業(yè)/業(yè)態(tài)面積占比主題模塊落位目標(biāo)客群定位商業(yè)業(yè)態(tài)多維度分析租金水平與面積需求消費(fèi)頻率與消費(fèi)類型租戶面積及樓層需求訪談租戶位置需求租戶需求39第一部分商業(yè)模塊布局通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談39通過租金水平、面積需求、消費(fèi)頻率以及消費(fèi)類型四個(gè)維度的分析，得出了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖業(yè)態(tài)特性分析租金水平面積需求消費(fèi)頻率消費(fèi)類型多維度分析低層區(qū)中層區(qū)高層區(qū)1234服裝服飾服飾配件化妝品藥妝店Bodyshop西式快餐中式快餐主題酒吧音樂酒吧便利店食品專業(yè)店3C數(shù)碼體育用品兒童服裝體育用品兒童家居及用品兒童玩具禮品家庭耐用品品牌店美食廣場(chǎng)健身瑜伽影院KTV兒童早教慢搖酒吧SPA足療家庭餐飲商務(wù)餐飲主題餐飲美容美發(fā)兒童攝影西式餐吧中式餐吧/茶餐廳專業(yè)百貨劇院兒童娛樂課外教育購物中心40第一部分商業(yè)模塊布局通過租金水平、面積需求、消費(fèi)頻率以及消費(fèi)類型四個(gè)維度的分析，40書店兒童玩具藥店BodyShop藥妝店化妝品品類殺手店相對(duì)購物行業(yè)，第一片區(qū)業(yè)態(tài)建議樓層以低層區(qū)為主，第二片區(qū)以中層區(qū)為主，第三片區(qū)業(yè)態(tài)以主力店為主、樓層可覆蓋B1-4F購物行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖≥3000≤100301-500501-1000101-3001001-3000面積需求租金水平高低大賣場(chǎng)家電百貨主力店服裝服飾服飾配件化妝品3C數(shù)碼專業(yè)百貨品牌多品類組合店3C數(shù)碼品類殺手店家庭耐用品品牌店精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專業(yè)店兒童服裝兒童家居及用品體育用品禮品辦公用品中中低中高家庭耐用品品類殺手店第一片區(qū)第二片區(qū)第三片區(qū)41第一部分商業(yè)模塊布局書店兒童玩具藥店BodyShop藥妝店化妝品品類殺手店相對(duì)41美容美發(fā)SPA足療兒童攝影商務(wù)餐飲兒童娛樂課外教育咖啡廳茶坊相對(duì)餐飲、文化娛樂行業(yè)，面積需求小、租金水平高的業(yè)態(tài)建議布置在低層區(qū)、中層區(qū)，面積需求大租金水平較低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū)業(yè)態(tài)餐飲、文化娛樂行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖≥2500≤4001200-2500400-1200面積需求租金水平低美食廣場(chǎng)健身瑜伽中中低中高KTV主題餐飲家庭餐飲中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐廳西式餐吧兒童早教影院劇院演義酒吧主題酒吧慢搖酒吧42第一部分商業(yè)模塊布局美容美發(fā)SPA足療兒童攝影商務(wù)餐飲兒童娛樂課外教育咖啡廳42購物隨機(jī)性高、頻率高的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在低層區(qū)，而購物目的性高、消費(fèi)頻率低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在中層區(qū)或高層區(qū)目的性頻率低中中低中高高大賣場(chǎng)服飾配件便利店服裝服飾化妝品藥妝店BodyShop兒童玩具食品專業(yè)店精品超市兒童服飾家居藥店辦公用品禮品3C數(shù)碼家電體育用品建材兒童家居及用品隨機(jī)性43第一部分商業(yè)模塊布局購物隨機(jī)性高、頻率高的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在低層區(qū)，而購物目的性高、43消費(fèi)頻率較高、隨機(jī)性大的中西式快餐可考慮設(shè)置在低層區(qū)，而目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū)，也可考慮設(shè)置中層區(qū)頻率低中中低中高高中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐廳美食廣場(chǎng)西式餐吧家庭餐飲商務(wù)餐飲咖啡廳茶坊主題餐飲兒童娛樂美容美發(fā)KTV影院健身瑜伽酒吧兒童早教兒童攝影SPA足療目的性隨機(jī)性44第一部分商業(yè)模塊布局消費(fèi)頻率較高、隨機(jī)性大的中西式快餐可考慮設(shè)置在低層區(qū)，而目的4445運(yùn)動(dòng)基本時(shí)尚女裝快速時(shí)尚≥3000≤100301-500501-1000面積和樓層示意圖101-300意向租戶大多選擇1F-2F的位置，并且大多選擇300平米以下的鋪位樣本量：101個(gè)B13F1F2F4F及

以上1001-3000大賣場(chǎng)酒吧咖啡廳家庭餐飲咖啡廳運(yùn)動(dòng)基本時(shí)尚基本時(shí)尚兒童服裝、玩具家電家居電影院健身美容SPA百貨主力店百貨主力店百貨主力店化妝品店基本時(shí)尚女裝設(shè)計(jì)師時(shí)尚男裝設(shè)計(jì)師時(shí)尚百貨主力店百貨主力店兒童服裝、玩具家電家電大賣場(chǎng)食品專業(yè)店數(shù)碼品類殺手店數(shù)碼品類殺手店鞋包運(yùn)動(dòng)獨(dú)立店珠寶家庭餐飲家庭餐飲西式快餐西式快餐中式快餐KTV兒童攝影美發(fā)、美容S第一部分商業(yè)模塊布局45運(yùn)動(dòng)基本時(shí)尚女裝快速時(shí)尚≥3000≤100301-50045基于第一部分購物中心的初步布局方案，在結(jié)合水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線、中庭設(shè)計(jì)以及物流、消防通道設(shè)計(jì)的成果得出動(dòng)線方案購物中心的最終布局購物中心的初步布局購物中心的最終布局第一階段成果研究?jī)?nèi)容第二階段成果輸入條件輸出成果物流、消防動(dòng)線設(shè)計(jì)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)物流通道的設(shè)置原則及其特點(diǎn)消防通道的類型設(shè)置的位置及其特點(diǎn)水平人流動(dòng)線的概念、類型及其設(shè)計(jì)參數(shù)垂直人流動(dòng)線的內(nèi)容、排列方式、特點(diǎn)、數(shù)量及其設(shè)置的位置中庭（節(jié)點(diǎn)）的類型及其特點(diǎn)動(dòng)線研究46第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)基于第一部分購物中心的初步布局方案，在結(jié)合水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線4647動(dòng)線分為人流動(dòng)線與物流消防動(dòng)線，主要圍繞人流動(dòng)線研究動(dòng)線研究?jī)?nèi)容人流動(dòng)線由平面人流動(dòng)線、垂直人流動(dòng)線和節(jié)點(diǎn)組成，是組織和聯(lián)系各個(gè)承租戶的紐帶，使承租戶創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值物流動(dòng)線是在購物中心內(nèi)由貨物出入口到各店鋪之間的內(nèi)部物流，取決于購物中心的貨物出入口位置、卸貨場(chǎng)地、貨物通道、貨梯規(guī)模及位置、中轉(zhuǎn)庫房的位置、業(yè)態(tài)的選擇等消防動(dòng)線：動(dòng)線分為人流動(dòng)線與物流消防動(dòng)線，主要圍繞人流動(dòng)線研究人流動(dòng)線物流、消防動(dòng)線12第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)47動(dòng)線分為人流動(dòng)線與物流消防動(dòng)線，主要圍繞人流動(dòng)線研究動(dòng)線4748人流動(dòng)線由水平人流動(dòng)線、垂直人流動(dòng)線和節(jié)點(diǎn)組成，是組織和聯(lián)系各個(gè)承租戶的紐帶，使承租戶創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值人流動(dòng)線構(gòu)成概念作用“由點(diǎn)生線，一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一竄腳印一條線”，這條線就是動(dòng)線，組織和聯(lián)系各個(gè)承租戶的紐帶，使購物中心的空間系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)完整而有序的整體人流動(dòng)線在經(jīng)營中產(chǎn)生組織交通和組織商業(yè)的作用，很多位于不同區(qū)域、不同樓層的店鋪，要通過人流動(dòng)線有機(jī)地將它們聯(lián)系起來，共同創(chuàng)造最大的商業(yè)價(jià)值水平人流動(dòng)線、垂直人流動(dòng)線以及兩者的結(jié)合的節(jié)點(diǎn)，中庭、主力店可視做節(jié)點(diǎn)第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線48人流動(dòng)線由水平人流動(dòng)線、垂直人流動(dòng)線和節(jié)點(diǎn)組成，是組織和4849根據(jù)面積控制原則、最長(zhǎng)動(dòng)線原則、易達(dá)性原則、能見度和曝光度原則、均衡性原則和中庭運(yùn)用原則，指導(dǎo)購物中心人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)商業(yè)化設(shè)計(jì)原則通過分析購物中心人流動(dòng)線的商業(yè)化屬性，指導(dǎo)購物中心人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)面積控制原則1最長(zhǎng)動(dòng)線原則2均衡性原則5易達(dá)性原則3能見度和曝光度原則4中庭運(yùn)用原則6根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況、購物中心所處的環(huán)境、經(jīng)營性質(zhì)、營業(yè)特點(diǎn)、規(guī)模檔次、顧客層次等動(dòng)線面積所占比例優(yōu)化人流運(yùn)動(dòng)，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長(zhǎng)，達(dá)到最佳效果使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多的銷售機(jī)會(huì)，避免死角產(chǎn)生動(dòng)線中規(guī)劃小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商鋪的能見度和曝光度，提升商業(yè)效益將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，均衡主動(dòng)線與次級(jí)動(dòng)線人流量設(shè)置中庭可以增加購物中心的通透感,延長(zhǎng)視線的深度，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量,提高顧客商鋪到達(dá)率第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線49根據(jù)面積控制原則、最長(zhǎng)動(dòng)線原則、易達(dá)性原則、能見度和曝光4950人流動(dòng)線每隔20-25米應(yīng)考慮設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處，動(dòng)線寬度根據(jù)商鋪的設(shè)置情況采用不同的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)平面參數(shù)平面參數(shù)長(zhǎng)度：-“外部模數(shù)理論”認(rèn)為20-25米是人們恰好能辨認(rèn)對(duì)方臉部的合適距離，每隔20-25米，設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處-兩個(gè)興趣點(diǎn)之間的距離不超過200－250米，寬度：-開放式柜臺(tái)，主通道寬度優(yōu)先選擇雙邊三人走道寬2.4m，次通道選擇單邊雙人走道寬1.6m-在兩側(cè)均有店鋪的主動(dòng)線寬度為8-10m左右；次通道動(dòng)線為4-6m-主動(dòng)線中間設(shè)置休息空間的寬度為13-15m；-步行街寬度需考慮每側(cè)3m的凈步空間，寬度為20m第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線50人流動(dòng)線每隔20-25米應(yīng)考慮設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處，動(dòng)線寬50室內(nèi)垂直交通系統(tǒng)對(duì)購物中心內(nèi)部人流的引導(dǎo)起到關(guān)鍵的作用，將直接對(duì)購物中心的經(jīng)營產(chǎn)生影響自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購物者的連續(xù)動(dòng)線且減輕購物中心內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。垂直升降電梯占用面積少。顧客使用時(shí)也比較不會(huì)緊張。它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線室內(nèi)垂直交通系統(tǒng)對(duì)購物中心內(nèi)部人流的引導(dǎo)起到關(guān)鍵的作用，將直5152垂直動(dòng)線交通工具主要分為自動(dòng)扶梯、自動(dòng)步道、電梯、樓梯4個(gè)形式垂直動(dòng)線交通工具選擇1234自動(dòng)扶梯自動(dòng)步道升降電梯樓梯垂直動(dòng)線交通工具第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線52垂直動(dòng)線交通工具主要分為自動(dòng)扶梯、自動(dòng)步道、電梯、樓梯45253自動(dòng)扶梯成為購物中心交通組織中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并逐漸成為使用最頻繁的交通元素，具備速度快、占用面積小、瀏覽商場(chǎng)景觀等優(yōu)點(diǎn)

自動(dòng)扶梯特點(diǎn)自動(dòng)扶梯特點(diǎn)自動(dòng)扶梯成為購物中心交通組織中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并逐漸成為使用最頻繁的交通元素優(yōu)點(diǎn)：

-速度快、占用面積小，提供垂直方向上的連續(xù)動(dòng)線且減輕購物中心內(nèi)的擁擠情形，視線引導(dǎo)至較高的樓層，同時(shí)瀏覽商場(chǎng)的景觀主要參數(shù)：

-提升高度：一般在10米以內(nèi)，特殊情況可到幾十米。

-傾斜角度：一般為30°、35°。

-速度：一般為0.5米／秒，有的梯型可達(dá)到0.65米／秒、0.75米／秒

-梯級(jí)寬度：600毫米、800毫米，1000毫米。

-理論輸送能力：按照速度0.5米／秒計(jì)算，不同梯級(jí)寬度的輸送能力相應(yīng)為4500人／時(shí)、6750人／時(shí)、9000人／時(shí)第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線53自動(dòng)扶梯成為購物中心交通組織中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并5354自動(dòng)扶梯排列方式組織主要起各樓層垂直方向互通以及引導(dǎo)人流等作用，對(duì)購物中心營業(yè)環(huán)境的營造起到一定影響自動(dòng)扶梯的排列方式并聯(lián)排列式優(yōu)點(diǎn)-每層樓層交通顧客流動(dòng)可以連續(xù)，升降兩個(gè)方向交通均分離清楚，外觀豪華，較為醒目缺點(diǎn)-安裝面積大，不易與環(huán)境重分融合適用范圍

-用于環(huán)境較封閉的購物中心平行排列式串聯(lián)式排列交叉排列式分離排列式優(yōu)點(diǎn)-安裝面積偏小缺點(diǎn)-每層樓層交通不連續(xù)適用范圍

-早期的商業(yè)地下空間優(yōu)點(diǎn)-有利于與環(huán)境結(jié)合，形成活躍的空間序列，安裝面積小缺點(diǎn)-每層樓交通不連續(xù)優(yōu)點(diǎn)-顧客流動(dòng)升降兩方向均為連續(xù)，升降流動(dòng)不發(fā)生混亂，安裝面積小適用范圍

-用于采光中庭，使界面連續(xù)性強(qiáng)，以弱化地上層與地下層之間的差異，并形成較強(qiáng)的導(dǎo)向性優(yōu)點(diǎn)-與中庭節(jié)點(diǎn)共同構(gòu)成導(dǎo)向性強(qiáng)適用范圍

-多與連續(xù)中庭空間結(jié)合布置，適合于突出空間環(huán)境的購物中心第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線54自動(dòng)扶梯排列方式組織主要起各樓層垂直方向互通以及引導(dǎo)人流5455自動(dòng)扶梯排列方式與休息空間、展示空間、中庭空間的結(jié)合為購物中心創(chuàng)造出各種活躍的空間環(huán)境自動(dòng)扶梯空間組合平行排列與空間重疊分離排列平行排列與空間延伸交叉排列與空間重疊采用平行排列以及空間重疊的方式，構(gòu)成序列感強(qiáng)的連續(xù)界面，易將人流引導(dǎo)至各個(gè)樓層，并且使動(dòng)感與序列相結(jié)合，增加空間情趣采用分離排列模式。狹長(zhǎng)且具有引導(dǎo)性的中庭空間，與單向扶梯組合。分離排列式通常將上、下扶梯分離相隔較長(zhǎng)距離，旨在豐富空間的同時(shí)，引導(dǎo)人流購物方向采用平行排列與空間延伸疊加模式?？臻g出現(xiàn)較為復(fù)雜、生動(dòng)的層次，多個(gè)休息平臺(tái)跌落，顧客可同時(shí)看到不同層面的營業(yè)空間，吸引客源采用交叉排列與空間重疊，與中庭相結(jié)合，使購物人群可以感受到各樓層空間的元素，交叉排列打破了古板的平行排列模式，為空間注入活躍的因素第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線55自動(dòng)扶梯排列方式與休息空間、展示空間、中庭空間的結(jié)合為購55自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)位置主要為入口、中庭、主動(dòng)線挑空處、主動(dòng)線節(jié)點(diǎn)處及與外墻結(jié)合手扶電梯升降梯入口：能夠快速將人流導(dǎo)到不同的樓層，提高高樓層或地下層的人流量；中庭：隨著扶梯的上下行，增加室內(nèi)空間的動(dòng)感，同時(shí)也在空間內(nèi)形成了一個(gè)層間運(yùn)動(dòng)的主要交通樞紐主動(dòng)線挑空處：通過挑空部分能看到上樓或下樓的下一個(gè)動(dòng)線連接主動(dòng)線節(jié)點(diǎn)處：通過設(shè)置自動(dòng)扶梯，使水平主動(dòng)線在節(jié)點(diǎn)處在垂直方向上保持連續(xù)性外墻：與外墻結(jié)合構(gòu)成獨(dú)特景觀，不占用室內(nèi)空間，還能形成廣告效應(yīng)香港國際金融中心垂直交通設(shè)置非常合理，手扶電梯12對(duì)，約30－40米就設(shè)置一組電梯，極大的方便了顧客自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)位置第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)位置主要為入口、中庭、主動(dòng)線挑空處、主動(dòng)線節(jié)點(diǎn)處5657通過商業(yè)建筑內(nèi)人員流量分析，考慮乘客搭乘舒適度原則，與自動(dòng)扶梯實(shí)際運(yùn)輸能力匹配，確定自動(dòng)扶梯數(shù)量

商業(yè)建筑內(nèi)人員流量的分析理論運(yùn)送能力

C=3600×k×v/0.4C--理論輸送能力、K--系數(shù)、V--額定速度自動(dòng)扶梯的運(yùn)輸能力Q=V*M*(3600s/h)*BQ--通過主通道單位小時(shí)內(nèi)的人數(shù)，按照通道在最擁擠程度下最大的客流來選擇V--顧客行走的最大速度,一般取值0.5m/sM--每平方米人數(shù)，每人所占800mm半徑的圓面積，即2人/m2B--主通道寬度0.50(m/s)0.65(m/s)0.75(m/s)600mm450058506750800mm67508775101251000mm90001170013500梯級(jí)寬度V自動(dòng)扶梯理論運(yùn)送能力（人/h）實(shí)際運(yùn)送能力-600mm和1000mm規(guī)格的為理論值70%-800mm規(guī)格的為理論值的60%自動(dòng)扶梯數(shù)量乘客搭乘舒適度原則匹配第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線57通過商業(yè)建筑內(nèi)人員流量分析，考慮乘客搭乘舒適度原則，與自5758自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)自動(dòng)扶梯的傾斜角度不應(yīng)大于30°，現(xiàn)有的自動(dòng)扶梯角度一般在27°-35°之間，否則感覺太陡不安全自動(dòng)扶梯的速度一般在0.45-0.5米/秒，速度不宜太快，否則不利于顧客乘坐，尤其是中老年顧客，容易摔倒受傷自動(dòng)扶梯上下入口3米的范圍之內(nèi)，不應(yīng)設(shè)置任何阻礙交通的物品，否則容易容易導(dǎo)致?lián)頂D，發(fā)生事故自動(dòng)扶梯最好采用集中布置，如果是采用多層的自動(dòng)扶梯，其層高不同，基點(diǎn)也就不同，集中布置乘坐點(diǎn)，安裝及使用均很方便自動(dòng)扶梯扶手外側(cè)50cm處應(yīng)設(shè)置一塊三角形防護(hù)板，防止顧客、貨物在交接處受到損傷12345自動(dòng)扶梯與地板間的縫隙上應(yīng)設(shè)置防護(hù)網(wǎng)、墊塊，防止物體滑落6第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線58自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)自動(dòng)扶梯的傾斜角度不應(yīng)大于30°，現(xiàn)有的5859升降電梯對(duì)于連接樓層及停車場(chǎng)是非常重要的工具，速度快，安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用便宜，但容易形成擁堵，還可用于中庭景觀與載貨作用升降電梯特點(diǎn)升降電梯特點(diǎn)電梯對(duì)于連接樓層及停車場(chǎng)是非常重要的工具優(yōu)點(diǎn)：

-速度快，安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用比較便宜，可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載，可與中庭結(jié)合形成景觀設(shè)施缺點(diǎn)：-容易形成擁塞，不能同時(shí)承載較多的消費(fèi)者和手推車，且容易出故障適用范圍：在中庭內(nèi)景觀電梯、輔助空間作為運(yùn)貨電梯使用，各樓層垂直交通載客所需的載客量跟建筑物面積、用途相關(guān)。一般的客運(yùn)升降機(jī)的載客量，由數(shù)百公斤至2,000多公斤不等，升降機(jī)速度一般為1.5米／秒第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線59升降電梯對(duì)于連接樓層及停車場(chǎng)是非常重要的工具，速度快，安5960升降電梯作為垂直交通工具適合設(shè)置在主動(dòng)線附近的建筑角部或者拐點(diǎn)（節(jié)點(diǎn)）處，作為景觀電梯則設(shè)置在中庭和外墻，形成獨(dú)特建筑景觀手扶電梯升降梯建筑的角部：升降電梯設(shè)置位置要求各層上下貫通，此特點(diǎn)適合于設(shè)置在建筑角部，緊鄰主動(dòng)線或者中庭；中庭：與中庭設(shè)計(jì)結(jié)合，形成很有視覺沖擊力的動(dòng)態(tài)景觀，作為觀光電梯，成為中庭內(nèi)的主要景觀之一；外墻：與外墻結(jié)合構(gòu)成獨(dú)特景觀，通過跨越不斷移動(dòng)的視野，獲得新奇的空間感受，還能形成廣告效應(yīng)；主動(dòng)線拐角（節(jié)點(diǎn)）處：布置在主要人流的方向，把人流高效、快捷的向各個(gè)方向輸送，通過垂直方向引導(dǎo)，保持動(dòng)線連續(xù)性電梯設(shè)計(jì)位置手扶電梯升降電梯香港國際金融中心上海正大廣場(chǎng)第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線60升降電梯作為垂直交通工具適合設(shè)置在主動(dòng)線附近的建筑角部或60升降電梯數(shù)量根據(jù)層數(shù)、樓層營業(yè)廳面積、電梯速度、承載人數(shù)來確定400080001200016000200002400045678928000一臺(tái)兩臺(tái)三臺(tái)四臺(tái)建筑樓層數(shù)樓層營業(yè)廳面積（m2

）假定：電梯速度90m/min電梯單次承載20人61第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線升降電梯數(shù)量根據(jù)層數(shù)、樓層營業(yè)廳面積、電梯速度、承載人數(shù)來確6162樓梯在商場(chǎng)內(nèi)主要起消防疏散的作用，通常布置在建筑的角部或靠外墻處，在滿足消防要求的前提下，盡量壓縮步行樓梯的面積，可通過設(shè)計(jì)特色，做成美化街道的景觀樓梯特點(diǎn)樓梯特點(diǎn)樓梯在實(shí)際使用過程中，由于自動(dòng)扶梯和電梯的存在，使用率非常低，主要起消防疏散的作用設(shè)計(jì)要求：以防火規(guī)范為依據(jù)，需要滿足疏散距離、疏散寬度、直接對(duì)外出入口等要求，在滿足消防要求的前提下，盡量壓縮步行樓梯的面積通過樓梯設(shè)計(jì)特色，美化街道景觀,活躍空間疏散樓梯通常布置在建筑的角部或靠外墻處，在適合開外鋪的臨街面或街角則不應(yīng)布置樓梯，首層布置在外數(shù)第二跨，滿足從樓梯到外門不大于15米的距離第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線62樓梯在商場(chǎng)內(nèi)主要起消防疏散的作用，通常布置在建筑的角部或6263自動(dòng)步道具備可承載手推車、嬰兒車、購物車等，運(yùn)輸率較高，而且沒有臺(tái)階等優(yōu)點(diǎn)，但所占空間較大自動(dòng)步道特點(diǎn)自動(dòng)步道特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：

-承載手推車、嬰兒車、購物車等，運(yùn)輸率較高，而且沒有臺(tái)階，缺點(diǎn)：-需要比自動(dòng)扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度適用范圍：-大型超市內(nèi)合適于購買日用品或食品較多的顧客，它能有效地承載嬰兒車及手推車-距離較長(zhǎng)的連廊建議使用第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線63自動(dòng)步道具備可承載手推車、嬰兒車、購物車等，運(yùn)輸率較高，63中庭可以提升購物中心檔次，創(chuàng)造舒適購物環(huán)境，縮短購物中心空間距離，提升商鋪價(jià)值，刺激沖動(dòng)性購物第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線中庭可以提升購物中心檔次，創(chuàng)造舒適購物環(huán)境，縮短購物中心空間6465中庭是水平、垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵點(diǎn)，展現(xiàn)購物中心空間和景觀的設(shè)計(jì)特色和精華，承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場(chǎng)所中庭功能組織交通：中庭讓購物中心組織水平人流動(dòng)線和垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計(jì)的交通組織是最直觀、最有效率的購物中心人流動(dòng)線組織方式展示作用：將各個(gè)樓層的商業(yè)功能在一個(gè)立體空間內(nèi)展示出來，通過舒展的視覺空間，營造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果，提高各個(gè)樓層的商業(yè)價(jià)值承載多功能：中庭是承擔(dān)多功能休閑行動(dòng)的載體，提供了免費(fèi)的精神消費(fèi)，充當(dāng)臨時(shí)性促銷活動(dòng)、藝術(shù)展覽、文藝演出等場(chǎng)所第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線65中庭是水平、垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵點(diǎn)，展現(xiàn)購物中心空間和景觀6566中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)了解中庭功能，掌握中庭水平、垂直人流動(dòng)線形態(tài)，遵循中庭人流動(dòng)線設(shè)計(jì)原則中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)內(nèi)容中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)1234中庭功能：組織交通、展示作用、承載多功能中庭水平人流動(dòng)線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭圍合中庭的建筑剖面構(gòu)成了具體的中庭空間，中庭垂直人流動(dòng)線分為四種剖面形態(tài)中庭人流動(dòng)線設(shè)計(jì)參數(shù)要求靈活運(yùn)用高寬比，注意面積控制第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線66中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)了解中庭功能，掌握中庭水平、垂直人流動(dòng)線形態(tài)6667圍合中庭的建筑剖面構(gòu)成了具體的中庭空間，中庭垂直人流動(dòng)線分為四種剖面形態(tài)中庭垂直人流動(dòng)線樓層自上而下沒有變化中庭空間上下貫通沒有變化，是運(yùn)用得較為普遍而常見的空間形態(tài)樓層自上而下逐漸外伸中庭空間的底層面積縮小，剖面形式恰與商業(yè)建筑的特性相吻合離天窗較遠(yuǎn)的樓層進(jìn)深過大，在照明設(shè)計(jì)上要補(bǔ)足室內(nèi)使用空間的采光樓層自上而下逐漸后退適合考慮如何隔避陽光直射的氣候地區(qū)可以較好地發(fā)揮作用傾斜上升的斜面引起視覺導(dǎo)向，而集中于空間頂部開敞的玻璃面，形成良好的空間意象在面臨街道的單面開敞的中庭空間中，玻璃面形成從街道或外部空間到建筑的漸變過渡中庭空間向上向下同時(shí)發(fā)展充分利用地下空間使地下空間也能得到陽光的照射，這種形式常用于有限高的歷史地段的商業(yè)建筑第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線67圍合中庭的建筑剖面構(gòu)成了具體的中庭空間，中庭垂直人流動(dòng)線6768中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)參數(shù)主要包括高寬比與面積控制中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)參數(shù)面積控制中庭空間應(yīng)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況、所處的環(huán)境、經(jīng)營性質(zhì)、營業(yè)特點(diǎn)、規(guī)模檔次、顧客層次等在其中占合適的比例高寬比車流動(dòng)線設(shè)計(jì)用中庭空間側(cè)界面的高度（H）和相對(duì)距離(W)的關(guān)系來衡量:W/H增大，空間就會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)離感，超過2時(shí)則顯寬闊；W/H<1就會(huì)產(chǎn)生接近感，逐漸變得狹窄W/H=0.5：中庭空間顯壓抑;W/H=1:均勻可見,但不清晰；W/H=2：立面形象和局部清晰可見W/H=3：使人感到空間寬敞，

封閉感降低W/H=4：空間的容積性消失第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——人流動(dòng)線68中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)參數(shù)主要包括高寬比與面積控制中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)參數(shù)68購物中心可到達(dá)性是否良好，取決于是否有合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，包括場(chǎng)地入口、停車場(chǎng)、人行通道，賣場(chǎng)主輔出入口、店內(nèi)自動(dòng)扶梯、電梯等設(shè)置（4）貨運(yùn)服務(wù)設(shè)施需要屏蔽或設(shè)置在顧客的視線之外，不打擾購物者出售軟商品的小商店可以通過后部走廊來實(shí)現(xiàn)可以通過規(guī)定非營業(yè)時(shí)間進(jìn)行貨物運(yùn)輸也可以獨(dú)立劃分出貨運(yùn)區(qū)域，并進(jìn)行建筑屏蔽處理購物中心貨物運(yùn)輸設(shè)計(jì)原則第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——貨流動(dòng)線69購物中心可到達(dá)性是否良好，取決于是否有合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，包括場(chǎng)70消防動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)2345多層大型購物中心防火分區(qū)劃分營業(yè)部分疏散寬度確定營業(yè)部分安全出口數(shù)量要求營業(yè)部分安全疏散距離合理設(shè)置應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志多層大型購物中心防火等級(jí)為一二級(jí)，防火分區(qū)最大建筑面積2500m2

當(dāng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)時(shí)，分區(qū)面積可增加1倍，當(dāng)?shù)叵率也糠址謪^(qū)面積最大為500m2

營業(yè)部分疏散寬度=每層營業(yè)部分疏散人數(shù)*不同樓層疏散凈寬度指數(shù)，（1、2層取0.6，3層取0.75，4層及以上取1）每層營業(yè)部分疏散人數(shù)=每層營業(yè)面積*不同樓層換算系數(shù)（-1、1、2層取0.85，3層0.77，4層及以上0.6）營業(yè)廳的每一防火分區(qū)安全出口數(shù)目不應(yīng)少于兩個(gè)，相鄰兩個(gè)安全出口最近邊緣相距不得小于5m，營業(yè)廳的出入門、安全門凈寬度不應(yīng)小于1.40m，并不應(yīng)設(shè)置門檻商鋪內(nèi)任何一點(diǎn)至最近疏散出口直線距離不宜超過20m，當(dāng)商鋪位于兩個(gè)安全出口之間，商鋪出口到最近安全出口的最大距離為40m,當(dāng)商鋪位于帶型走道兩端或盡端時(shí)，商鋪出口到最近安全出口的最大距離為20m應(yīng)急照明的最低照度小應(yīng)小于51lx，疏散指示標(biāo)志的間距不應(yīng)大于15m1第二部分動(dòng)線設(shè)計(jì)——消防動(dòng)線70消防動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)2345多層大型購物中心防火分區(qū)劃分營業(yè)70在第三部分，在配套設(shè)施設(shè)計(jì)方面重點(diǎn)提出以下五個(gè)方面的設(shè)計(jì)建議3.店鋪外觀建議2.廣場(chǎng)及景觀設(shè)計(jì)建議4.標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)5.銷售支持區(qū)域設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建議1.入口及外觀建議第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)在第三部分，在配套設(shè)施設(shè)計(jì)方面重點(diǎn)提出以下五個(gè)方面的設(shè)計(jì)建議71廣場(chǎng)能夠?yàn)橘徫镎咛峁O大的愉悅，通過各種形式的景觀形式處理，購物者可以在廣場(chǎng)休息放松、欣賞周邊的環(huán)境以及觀賞現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目，商家可以進(jìn)行促銷活動(dòng)，起到聚客作用在一個(gè)封閉性的購物廣場(chǎng)，入口應(yīng)該具有顯著的設(shè)計(jì)特色，否則購物者有可能直接前往核心租戶如百貨公司入口，從而降低他們光顧小租戶的可能性綜合用途開發(fā)的購物中心，需要吸引辦公人員和游客等潛在的顧客到零售區(qū)來，因此，零售部分入口要更注重將其設(shè)計(jì)成令人興奮的形式，是購物者能夠意識(shí)到他們正在離開辦公環(huán)境和旅館大廳，正進(jìn)入一個(gè)令人興奮的零售區(qū)對(duì)于街區(qū)形式的購物中心，其成功取決于整個(gè)零售區(qū)而不是購物中心自身的設(shè)計(jì)，因此應(yīng)該融入到周邊的商業(yè)街道中去，其入口不應(yīng)該與其他相鄰的入口有太大差別購物中心入口設(shè)計(jì)原則第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——入口設(shè)計(jì)72廣場(chǎng)能夠?yàn)橘徫镎咛峁O大的愉悅，通過各種形式的景觀形式處理，外觀設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔明快為主，在臨前進(jìn)路主干道的墻面和屋頂還需考慮大型廣告牌的設(shè)置，同時(shí)，外墻燈光也是設(shè)計(jì)的核心要素外墻設(shè)計(jì)應(yīng)以簡(jiǎn)潔明快為主，入口處外墻應(yīng)設(shè)計(jì)為通透的玻璃幕墻，白天可以增加室內(nèi)外的通透感，夜晚室內(nèi)的燈光可以使入口變得更為吸引人，同時(shí)增加部分核心租戶的形象展示位時(shí)尚現(xiàn)代及新穎的外墻設(shè)計(jì)和戶外設(shè)置大型廣告牌，既可以增強(qiáng)購物中心的商業(yè)氛圍，吸引客流，同時(shí)廣告標(biāo)牌收入也是購物中心重要收入之一外觀設(shè)計(jì)原則第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——外觀設(shè)計(jì)外觀設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔明快為主，在臨前進(jìn)路主干道的墻面和屋頂還需考慮73購物中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì)原則容納露天餐飲、社區(qū)活動(dòng)、特殊表演的大型廣場(chǎng)，將增強(qiáng)造訪者沉浸在有生氣的城市氛圍中廣場(chǎng)能夠?yàn)橘徫镎咛峁O大的愉悅，通過各種形式的景觀形式處理，購物者可以在廣場(chǎng)休息、放松和欣賞周邊的環(huán)境，以及觀賞現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目同時(shí)，廣場(chǎng)周圍的店鋪的全部立面形成購物中心的開放的“窗口“，創(chuàng)造強(qiáng)的視覺沖擊、刺激沖動(dòng)性購物通過精心安排廣場(chǎng)租戶來維持購物者的興趣，吸引廣場(chǎng)的人流完全封閉的廣場(chǎng)往往能夠帶來銷售額的增加封閉式廣場(chǎng)的寬度一般為9-12米，經(jīng)過庭院或其他特殊區(qū)域處理，可以增加到18米或更寬第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——廣場(chǎng)設(shè)計(jì)74購物中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì)原則容納露天餐飲、社區(qū)活動(dòng)、特殊表演的大型廣創(chuàng)造性的景觀設(shè)計(jì)能夠產(chǎn)生讓人難忘的環(huán)境，從而吸引顧客一再光顧，而不恰當(dāng)?shù)木坝^設(shè)計(jì)將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害購物中心的形象總的景觀項(xiàng)目開支控制在總建筑費(fèi)用的3-5%以內(nèi)是合理的購物中心開敞空間的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該是有品位和耐用的恰當(dāng)?shù)卦谫徫镏行膬?nèi)布置植物和季節(jié)性的花卉可以增強(qiáng)對(duì)顧客的吸引力，植物、水景以及雕塑能夠?qū)⑹覂?nèi)的步行空間轉(zhuǎn)化為合適的社區(qū)活動(dòng)的聚集場(chǎng)所停車場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)一般是種植樹木，景觀元素應(yīng)該不要干擾停車、影響停車區(qū)的維護(hù)和積雪的清除；植物應(yīng)該耐寒和易于維護(hù)、適于當(dāng)?shù)氐臍夂驗(yàn)榱烁纳埔曈X效果和視覺距離，可以通過戰(zhàn)略性的布置座椅區(qū)、植物、小亭和其他空間障礙，以及地面鋪裝、顏色和模式的變化照明在室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)中扮演著重要角色購物中心景觀設(shè)計(jì)原則第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——景觀設(shè)計(jì)75創(chuàng)造性的景觀設(shè)計(jì)能夠產(chǎn)生讓人難忘的環(huán)境，從而吸引顧客一再光顧店鋪的外觀風(fēng)格設(shè)計(jì)應(yīng)盡量統(tǒng)一，每個(gè)店鋪的標(biāo)識(shí)在同一店面風(fēng)格的基礎(chǔ)上可以允許突出自己的品牌形象整個(gè)購物中心的店鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)該是統(tǒng)一風(fēng)格的，個(gè)別的租戶允許在外觀設(shè)計(jì)上融入自身的設(shè)計(jì)元素，但必須以不影響整體風(fēng)格為前提每個(gè)租戶的店鋪設(shè)計(jì)、施工必須建立審批的制度XX店名柱子店名/標(biāo)志櫥窗門/入口店鋪外觀設(shè)計(jì)第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——店鋪外觀店鋪的外觀風(fēng)格設(shè)計(jì)應(yīng)盡量統(tǒng)一，每個(gè)店鋪的標(biāo)識(shí)在同一店面風(fēng)格的76標(biāo)準(zhǔn)店鋪的外觀應(yīng)該包括一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)店鋪的布局和所有設(shè)計(jì)因素(主要是外觀)標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)的評(píng)估

標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)應(yīng)該包括.根據(jù)購物中心的整體概念確定店鋪的外觀和設(shè)計(jì)、試衣間、內(nèi)部布局包括儲(chǔ)存和辦公區(qū)域采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過于沖突、對(duì)立的組合應(yīng)避免標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)的因素櫥窗試衣室儲(chǔ)存和辦公用區(qū)域入口通道經(jīng)營區(qū)域經(jīng)營區(qū)域第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——店鋪外觀標(biāo)準(zhǔn)店鋪的外觀應(yīng)該包括一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)店鋪的布局和所有設(shè)計(jì)因素(主要77在室外設(shè)置清晰，別致的導(dǎo)示系統(tǒng)，在項(xiàng)目各模塊之間順利實(shí)現(xiàn)客流循環(huán)共享，同時(shí)可借助標(biāo)識(shí)牌形成廣告效應(yīng)清晰的導(dǎo)示系統(tǒng)告訴顧客購買商品的具體位置別致的導(dǎo)示系統(tǒng)也可稱為一種廣告渠道標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——標(biāo)識(shí)系統(tǒng)在室外設(shè)置清晰，別致的導(dǎo)示系統(tǒng)，在項(xiàng)目各模塊之間順利實(shí)現(xiàn)客流78室內(nèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、易識(shí)別為重點(diǎn)，主要包括方位指示牌、租戶信息牌簡(jiǎn)單的圖案設(shè)計(jì)是標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)計(jì)的重要原則立面展示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，有利于紓解消費(fèi)者的視覺疲憊感第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——標(biāo)識(shí)系統(tǒng)室內(nèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、易識(shí)別為重點(diǎn)，主要包括方位指示牌、租79銷售支持區(qū)域是購物中心形象的具體體現(xiàn)，主要包括服務(wù)臺(tái)、洗手間、休息區(qū)、停車場(chǎng)、廣告等要素銷售支持區(qū)域設(shè)計(jì)原則1.服務(wù)臺(tái)在中庭及自動(dòng)扶梯處，設(shè)立設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、新穎的服務(wù)臺(tái)，方便消費(fèi)者自取宣傳資料并提供各類問訊服務(wù)3.停車場(chǎng)動(dòng)線流暢，用鮮明色彩分區(qū)，便于顧客記憶停車位方便顧客直接到達(dá)目的樓層4.廣告戶外廣告牌室內(nèi)中庭條幅廣告LED廣告自動(dòng)扶梯廣告商場(chǎng)櫥窗廣告6.其他服務(wù)設(shè)置專門殘疾人通道，提供無障礙購物環(huán)境在咖啡、果汁吧提供免費(fèi)無線上網(wǎng)服務(wù)設(shè)置吸煙區(qū)2.洗手間、休息區(qū)為殘障人士提供專用衛(wèi)生設(shè)施，在衛(wèi)生間外設(shè)立等候區(qū)，供等候的人士休息在每一樓層設(shè)置休息區(qū)域和固定座位設(shè)置一至兩個(gè)空間較大的休息場(chǎng)所，提供給家庭式或三人以上購物人群第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——銷售支持區(qū)域銷售支持區(qū)域是購物中心形象的具體體現(xiàn)，主要包括服務(wù)臺(tái)、洗手間80成功的支持設(shè)計(jì)將有效提升購物中心的品味，給消費(fèi)者留下深刻印象，為購物中心品牌形象創(chuàng)造附加值

1,2.顯要位置設(shè)置服務(wù)臺(tái)3.別致的公共x休息區(qū)域123第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——銷售支持區(qū)域成功的支持設(shè)計(jì)將有效提升購物中心的品味，給消費(fèi)者留下深刻印象81利用醒目的停車場(chǎng)標(biāo)志、路面標(biāo)示，加深購物者良好的直觀印象，同時(shí)在停車場(chǎng)可以設(shè)置廣告位第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——銷售支持區(qū)域利用醒目的停車場(chǎng)標(biāo)志、路面標(biāo)示，加深購物者良好的直觀印象，同82成功的購物中心依賴于充足的停車位，停車方便是任何購物中心停車布局都應(yīng)遵循的標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)的元素：停車面積、車道布局、進(jìn)出通道、單個(gè)停車位的尺度和安排、從停車區(qū)到購物中心的步行活動(dòng)、坡度、鋪裝、景觀、燈光停車位指標(biāo)是100平米可出租建筑面積的實(shí)際停車位數(shù)量，歐美國家的標(biāo)準(zhǔn)為：可出租建筑面積為2300-37000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置4個(gè)停車位可出租建筑面積為37000-56000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置4.5個(gè)停車位可出租建筑面積超過56000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置5個(gè)停車位購物中心的停車場(chǎng)必須是簡(jiǎn)單、安全的；在以前沒有來過或提前不知道停車場(chǎng)布局的情況下，購物者應(yīng)該能夠自信地駛過停車區(qū)從停車位到商店的最大步行距離應(yīng)該在120米以內(nèi)，最好限制在90-105米購物中心內(nèi)車流的循環(huán)應(yīng)該是連續(xù)的，最好是單程的和逆時(shí)針方向的對(duì)大型購物中心來說，停車區(qū)的環(huán)形交通需要在場(chǎng)地邊緣和建筑群周圍各有一條環(huán)路，內(nèi)環(huán)用作消防和緊急疏散通道，同時(shí)作為運(yùn)送通道和顧客上下車的地方主要交通通道有兩種類型：入口和出口通道、環(huán)道。主要通道可以允許雙向行駛，次要通道是單向的，但是需要指示方向，通常是既有刷在地面上的箭頭標(biāo)志，又有豎立在路邊的指示牌應(yīng)該使用減速坡、禁入標(biāo)志車障等設(shè)施阻止車輛侵入到有遮陽的人行道范圍內(nèi)購物中心停車場(chǎng)設(shè)計(jì)原則第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——銷售支持區(qū)域83成功的購物中心依賴于充足的停車位，停車方便是任何購物中心停車廣告是租戶宣傳品牌、吸引客流、購物中心營造商業(yè)氣氛的重要手段，同時(shí)能為經(jīng)營者帶來一定收益中庭條幅廣告室外LED廣告、外墻面廣告店鋪櫥窗廣告第三部分配套設(shè)施設(shè)計(jì)——銷售支持區(qū)域廣告是租戶宣傳品牌、吸引客流、購物中心營造商業(yè)氣氛的重要手段84商管顧問工作產(chǎn)品服務(wù)工作招商服務(wù)工作以項(xiàng)目施工出正負(fù)零為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以之前規(guī)劃為基本依據(jù)，制定招商節(jié)奏和項(xiàng)目相關(guān)輔助工作，高效快速的將項(xiàng)目向開業(yè)時(shí)間點(diǎn)推進(jìn)；下階段服務(wù)內(nèi)容85商管顧問工作產(chǎn)品服務(wù)工作招商服務(wù)工作以項(xiàng)目施工出正負(fù)零為時(shí)間推廣策略招商策略——主力店、品牌店先行逐步推進(jìn)招商機(jī)會(huì)。并根據(jù)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商，同時(shí)兼顧開發(fā)商規(guī)劃的業(yè)態(tài)進(jìn)行招商。主力店鋪商家次主力店商家品牌店中小商戶主力店進(jìn)駐，可以在市場(chǎng)上迅速提高知項(xiàng)目名度，為營銷推廣制造聲勢(shì)品牌商戶的進(jìn)駐，會(huì)增強(qiáng)其他商戶的信心，促進(jìn)其決策，并提高租金預(yù)期招商服務(wù)工作推廣策略招商策略——主力店、品牌店先行逐步推進(jìn)招商機(jī)會(huì)。并根86購物中心營銷推廣策略招商策略——商戶選擇與整體定位吻合實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)各業(yè)態(tài)合理搭配知名或連鎖商戶：一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。個(gè)性鮮明的特色商戶：商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營特色。能吸引人流量的商戶：

對(duì)這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如超市、電影院等，對(duì)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。能夠承受高租金的商戶：在與商場(chǎng)定位保持一致的前提下，引入一定比例的高額租金商戶，拉高平均租金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。招商服務(wù)工作購物中心營銷推廣策略招商策略——商戶選擇與整體定位吻合實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)87購物中心營銷推廣策略聯(lián)合直銷直銷展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)接待招商策略——多渠道招商最主要招商的方式，需要在廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)包裝上予以較大的支持參加行業(yè)內(nèi)有影響力的展會(huì)