土地流轉(zhuǎn)課件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)模化經(jīng)營(yíng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)?；?jīng)營(yíng)主要內(nèi)容什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要意義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)用地流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題規(guī)?；?jīng)營(yíng)的必要性制約土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的因素分析土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的措施及政策建議主要內(nèi)容什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在且不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)平等協(xié)商，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)依法自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、人股等方式流轉(zhuǎn)給受讓方并獲得收益的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)。一、什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在且不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。有利于土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的優(yōu)化重組，完善農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，能發(fā)展好，實(shí)現(xiàn)好農(nóng)民土地承包權(quán)益；有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，合理配置和充分利用土地資源，促進(jìn)適度集約化、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展；有利于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供了廣闊空間；有利于加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)效益，促進(jìn)農(nóng)民增收。二、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要意義農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。二、推進(jìn)農(nóng)村土對(duì)承包的土地進(jìn)行現(xiàn)代化管理參加管理“農(nóng)民工”拿到工資存折子女接受現(xiàn)代化教育現(xiàn)代農(nóng)民對(duì)承包的土地進(jìn)行現(xiàn)代化管理參加管理“農(nóng)民工”拿到工資存折子三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部令第47號(hào)

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已于2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年3月1日起施行。三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部令農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

⑴農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持農(nóng)戶(hù)家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系這個(gè)基礎(chǔ)。

⑵平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

⑶“三不”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益?！掇k法》釋義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)行政主管

縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門(mén)依照同級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式《農(nóng)村土地承包法》第三十二條通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；《安徽省實(shí)施辦法》第三十二條按照自愿、有償和平等協(xié)商的原則，承包方可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙。主要方式有六種：委托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、租賃。這六種方式區(qū)別如下。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1、發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)。

2、承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書(shū)面說(shuō)明理由。3、以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)。4、采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同1、流轉(zhuǎn)合同要一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)確定。

3、承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書(shū)面合同。

4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（七）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責(zé)任。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法5農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

土地流轉(zhuǎn)合同

轉(zhuǎn)出方：太和縣舊縣鎮(zhèn)

村(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

負(fù)責(zé)人：___________________________

轉(zhuǎn)入方：安徽恒進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

法定代表人：______________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著“公開(kāi)、誠(chéng)信、平等、自愿”的原則，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就土地流轉(zhuǎn)事宜達(dá)成如下條款，以茲共同遵守。

一、土地的面積、位置

甲方經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員同意并報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，將甲方所屬的位于舊縣鎮(zhèn)

村

組______畝面積耕地承包給乙方使用。土地方位如下：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

二、土地用途及承包形式

1.土地用途為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

2.土地承包形式為土地流轉(zhuǎn)承包租賃方式。

三、土地的承包經(jīng)營(yíng)期限

該地租賃承包經(jīng)營(yíng)期限為

10年，自2011年10月1日至2021年10月1日止。

四、租賃承包費(fèi)用及租金交付方式

1.該土地的租賃承包費(fèi)用為每畝每年人民幣900元，租金每年共計(jì)人民幣

元。

2.每年租金乙方分兩次向甲方支付。每年10月10日，乙方應(yīng)按照500元/畝的價(jià)格支付第一次租金，每年6月30日之前乙方應(yīng)按照400元/畝的價(jià)格支付第二次租金。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

五、地上物的處置

乙方有權(quán)處理承包區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存地上物及其他植被，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)乙方所建設(shè)、種植之地上物所有權(quán)亦為乙方所有。六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.按照合同約定收取租賃承包費(fèi)用，在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高租金。

3.保障乙方自主經(jīng)營(yíng)，不侵犯乙方的合法權(quán)益。

4.按照合同約定，保證道路暢通，保證排水溝渠通暢，并無(wú)償提供通往承包地的道路。

5.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊,在租賃期限內(nèi)，如因租賃范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟(jì)損失，由甲方按國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。甲方必須確保乙方在租賃期內(nèi)不受任何干擾。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所租賃的土地。

2.享有租賃土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3.乙方在租賃地范圍內(nèi)可以種植也可以養(yǎng)殖，但不得污染飲食水源和村民的住宿環(huán)境。

4.乙方對(duì)租賃地有獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，任何單位和個(gè)人不得干涉。所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)由乙方獨(dú)自享有和承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。

5.乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6.在租賃期內(nèi)，乙方須按合同規(guī)定按時(shí)繳交承包款給甲方，并有權(quán)拒絕交納除合同規(guī)定承包款以外的任何其他費(fèi)用。

7.保護(hù)自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法七、合同的變更和解除

1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個(gè)人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書(shū)面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力（如地震等特大自然災(zāi)害）致使本合同難以履行時(shí)，雙方均不能追究對(duì)方的責(zé)任，但乙方必須及時(shí)將情況報(bào)告甲方，甲方應(yīng)及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復(fù)生產(chǎn)，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。

4.本合同履行期間，如遇國(guó)家建設(shè)（或其他原因）征用該土地，征用土地補(bǔ)償費(fèi)用為甲方所有，對(duì)于乙方所有的租賃征用地上建物、樹(shù)木及其他地上物等的補(bǔ)償、征地費(fèi)用為乙方所有。

5.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無(wú)法經(jīng)營(yíng)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.本合同期滿(mǎn)，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿(mǎn)前半年簽訂繼續(xù)承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，乙方必須將承包地的林木等砍伐處理完畢。

7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應(yīng)按本合同約定內(nèi)容履行各自義務(wù)：

（1）甲方的負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人變更；

（2）甲方的名稱(chēng)改變、甲方分離或甲方與他方合并。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

七、合同的變更和解除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

八、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之約定，即視為違約。如甲方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，乙方有權(quán)解除此合同，并有權(quán)要求甲方退還全部承包費(fèi)和賠償損失。如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費(fèi)，同時(shí)解除本合同。

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期6個(gè)月未付租金，則視為乙方違約；如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權(quán)屬不清產(chǎn)生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。

3.因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，無(wú)論甲方在合同到期前，以任何理由收回該承包土地，必須給乙方相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)對(duì)于乙方所租地上的建筑物、樹(shù)木及其他地上物等以實(shí)際評(píng)估價(jià)值合理作價(jià)，作價(jià)款一次性付給乙方。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

九、合同糾紛的解決辦法

因本合同履行而發(fā)生糾紛時(shí)，首先由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，雙方同意向舊縣鎮(zhèn)政府申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成時(shí)，雙方有權(quán)依法向人民法院起訴。十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。舊縣鎮(zhèn)政府及村民委員會(huì)各保存一份。

轉(zhuǎn)出方（甲方）：(簽字蓋章)_____________

轉(zhuǎn)入方（乙方）：(簽字蓋章)_____________

簽約日期：________________年_______月_______日

簽約地點(diǎn)：_____________________________________農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中國(guó)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是嚴(yán)格禁止階段；二是有限管理階段；三是制度規(guī)范創(chuàng)新階段。1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中國(guó)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷經(jīng)歷了三個(gè)階農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1950年6月，《土地改革法》第3O條規(guī)定：“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)及出租其土地的權(quán)利。但隨著社會(huì)主義改造的進(jìn)行，農(nóng)民所有制逐步被農(nóng)村土地的集體所有制所代替。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1950年6月，《土農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1962年9月，中共八屆十中全會(huì)通過(guò)的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》肯定了農(nóng)村土地的集體所有制，并明確規(guī)定“生產(chǎn)隊(duì)范同內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買(mǎi)賣(mài)”。這表明了農(nóng)村土地為集體所有，不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1962年9月，中共農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）

1978年改革開(kāi)放以后，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行農(nóng)村土地使用制度改革，但土地流轉(zhuǎn)仍然被《憲法》、《土地管理法》以及其他行政法規(guī)嚴(yán)格禁止。隨著農(nóng)村改革開(kāi)放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的行為不斷增多。直到1984年，國(guó)家的有關(guān)政策法規(guī)才開(kāi)始松動(dòng)，從全面禁止流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到允許有限范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。但是，國(guó)務(wù)院一直沒(méi)有對(duì)集體所有土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法加以規(guī)定，其流轉(zhuǎn)還是被禁止的。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）1978年改革開(kāi)放以后農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）

隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，農(nóng)村集體建設(shè)用地的需求日益增大，土地的價(jià)值觀念也倍受人們重視，客觀上對(duì)原本禁止流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地產(chǎn)生了強(qiáng)烈的內(nèi)在需求，農(nóng)村集體建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象增多。并且伴隨流轉(zhuǎn)規(guī)模的增大以及流轉(zhuǎn)形式的多樣化，形成了龐大的隱形市場(chǎng)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）

隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的盛行，到20世紀(jì)90年代中期，政府也開(kāi)始重視并對(duì)這種無(wú)序局面進(jìn)行整治。2004年10月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。這無(wú)疑為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理提供了有力依據(jù)，一系列試點(diǎn)工作就此展開(kāi)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地2005年l0月廣東省出臺(tái)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》，作為中國(guó)首部關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地方性法規(guī)，明確了集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)改革中具有重要意義，并引領(lǐng)了全國(guó)各地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新改革。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）2005年l0月廣東省出臺(tái)《廣東省集體建設(shè)用地

全國(guó)各地對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的大膽探索，表明集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)在向規(guī)范化管理過(guò)度，但在法律上，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)并沒(méi)有取得突破。法律的限制與現(xiàn)實(shí)強(qiáng)大的需求產(chǎn)生了強(qiáng)烈的矛盾。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）全國(guó)各地對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的大膽探索，表明

《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，之后，國(guó)土資源部下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國(guó)土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城

二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地要充分依托已有的國(guó)有土地市場(chǎng)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)集體建設(shè)用地進(jìn)場(chǎng)交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。

三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地何謂集體建設(shè)用地？

指符合土地利用總體規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃，權(quán)屬合法、界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。

流轉(zhuǎn)形式：包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等。

流轉(zhuǎn)價(jià)格：出讓、出租不得低于最低價(jià)，出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類(lèi)別國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30%.

使用年限：商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年。何謂集體建設(shè)用地？流轉(zhuǎn)程序：

集體建設(shè)用地出讓、出租程序獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書(shū)--獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證--獲取同意流轉(zhuǎn)證明書(shū)--經(jīng)公開(kāi)或協(xié)議方式確定買(mǎi)受人--合同雙方簽訂合同--繳交稅費(fèi)--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓程序獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)--簽訂轉(zhuǎn)讓合同--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租程序獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)--簽訂轉(zhuǎn)租合同--辦理合同登記備案流轉(zhuǎn)程序：2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程

20世紀(jì)80年代初到90年代初的土地流轉(zhuǎn)，受承包期短的限制，土地流轉(zhuǎn)一般在村組內(nèi)農(nóng)戶(hù)之間或親戚朋友之間進(jìn)行，流轉(zhuǎn)費(fèi)在200—300斤／畝谷子或玉米。80年代的土地流轉(zhuǎn)，動(dòng)因主要有：部分農(nóng)民加入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和流通領(lǐng)域就業(yè)；專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)殖等多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展；少量的農(nóng)民進(jìn)城。這個(gè)時(shí)期的土地流轉(zhuǎn)是自發(fā)的，自主自愿的，也算是公平交易。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程20世紀(jì)80年代初到990年代中期開(kāi)始，由于農(nóng)民負(fù)擔(dān)日益加重，不少農(nóng)民種地虧本，撂荒現(xiàn)象日益嚴(yán)重。各地政府為了禁止農(nóng)民撂荒，普遍向撂荒農(nóng)民加征100元／畝左右的撂荒費(fèi)。于是出現(xiàn)了兩種形式的流轉(zhuǎn)：一種是虧本轉(zhuǎn)包，承包農(nóng)戶(hù)把自己的承包地給他人種，不僅不收租，反而倒貼100—200元/畝；另一種是承包農(nóng)戶(hù)為逃避沉重的負(fù)擔(dān)，將承包地一撂了之。對(duì)這些撂荒地，村干部不得不將其調(diào)整集中，以“合同”的形式集中轉(zhuǎn)租給種地大戶(hù)，承包期一般l0年以上。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程90年代中期開(kāi)始，由于農(nóng)民負(fù)擔(dān)日益加重，2002年之后，隨著農(nóng)民負(fù)擔(dān)逐步取消，撂荒的農(nóng)民又回村要地了。于是，產(chǎn)生了突出的農(nóng)村土地糾紛問(wèn)題，回鄉(xiāng)要地的農(nóng)民依據(jù)的是《土地承包法》，不愿還地的租地大戶(hù)依據(jù)的是《合同法》。一時(shí)間搞得最高法也不得不出臺(tái)“司法解釋”，規(guī)定此類(lèi)土地糾紛由地方政府調(diào)解和仲裁基層法院不得受理。最后，《承包法》大勝《合同法》，種地大戶(hù)有條件退出了土地，重新實(shí)現(xiàn)了“均田地”。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程2002年之后，隨著農(nóng)民負(fù)擔(dān)逐步取消，撂當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)主要有三種形式：一種是類(lèi)似80年代的土地流轉(zhuǎn)，基本上在村內(nèi)農(nóng)戶(hù)、親戚朋友之間流轉(zhuǎn)。這種流轉(zhuǎn)方式近年來(lái)又有了新發(fā)展，即農(nóng)戶(hù)承包地向農(nóng)民互助社、合作社流轉(zhuǎn)。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)主要有三種形式：2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式2008年春，河北東光縣古樹(shù)于村的王杰華和另外6個(gè)村民發(fā)起創(chuàng)辦了資金互助社，205人入社，每人互助資金500元。互助社成立后做的第一件事是集中團(tuán)購(gòu)農(nóng)資，一畝地肥料便宜150元。互助社做的第二件事是土地流轉(zhuǎn)，將村民從土地上解放出來(lái)。原來(lái)農(nóng)戶(hù)之間相互流轉(zhuǎn)土地，每畝350元/年，現(xiàn)在流轉(zhuǎn)給互助社，500元/畝。兩年時(shí)間不到，全村有980畝土地流轉(zhuǎn)給互助社了?；ブ缳?gòu)置了大型農(nóng)機(jī)具，全村85％的勞動(dòng)力離開(kāi)了土地。不僅糧食產(chǎn)量增長(zhǎng)25％，全村人均純收入9000多元，翻了一番多?；ブ鐑赡攴e累40多萬(wàn)元。案例12008年春，河北東光縣古樹(shù)于村的王杰華和另外6個(gè)村民發(fā)起創(chuàng)第二種土地流轉(zhuǎn)形式叫“占補(bǔ)平衡”或“建設(shè)用地指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)”。有些地方利用國(guó)家“土地占補(bǔ)平衡”政策，鼓勵(lì)村莊在新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，對(duì)新村莊實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)舊村莊進(jìn)行統(tǒng)一整理和改造，以節(jié)約土地。如果村民集體將節(jié)約出來(lái)的村莊建設(shè)地實(shí)施“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，政府則給予一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)或建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，準(zhǔn)許村民集體將“非轉(zhuǎn)農(nóng)”獲得的“建設(shè)用地指標(biāo)”拍賣(mài)獲利。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式第二種土地流轉(zhuǎn)形式叫“占補(bǔ)平衡”或“建設(shè)用地指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)”。

江蘇太倉(cāng)對(duì)于村莊在新農(nóng)村建設(shè)中節(jié)約出來(lái)的土地復(fù)墾后，政府獎(jiǎng)勵(lì)給村莊相應(yīng)數(shù)量的建設(shè)用地指標(biāo)，1畝建設(shè)用地指標(biāo)可以拍賣(mài)20-30萬(wàn)元，極大調(diào)動(dòng)了農(nóng)民節(jié)約用地的積極性，也大大加快了新農(nóng)村建設(shè)步伐。這種形式的土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)，在浙江、重慶等地都有。案例2江蘇太倉(cāng)對(duì)于村莊在新農(nóng)村建設(shè)中節(jié)約出來(lái)的土地第三種土地流轉(zhuǎn)是資本下鄉(xiāng)整合農(nóng)民土地，土地向農(nóng)業(yè)資本集中。即鼓勵(lì)和扶持資本下鄉(xiāng)，成片經(jīng)營(yíng)千家萬(wàn)戶(hù)小農(nóng)的土地。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式第三種土地流轉(zhuǎn)是資本下鄉(xiāng)整合農(nóng)民土地，土地向農(nóng)業(yè)資本集中。即案例3：河南省光山縣江灣村

農(nóng)村土地合作信用社

河南省是我國(guó)第一農(nóng)業(yè)大省，光山縣是河南省南部的一個(gè)典型農(nóng)業(yè)縣，江灣村和河南省其他農(nóng)村一樣是一個(gè)非常普通的鄉(xiāng)村。至2009年初，江灣村全村人口2460人，耕地165．47公頃，人均耕地0．67公頃。全村外出務(wù)工人員900多人，占勞動(dòng)力的80％，荒地量在66．7公頃以上，荒地率在40％以上。案例3：河南省光山縣江灣村

農(nóng)村土地

一方面大面積耕地被拋荒、私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环矫娣N糧大戶(hù)想承包又難以實(shí)現(xiàn)。像大多數(shù)農(nóng)村一樣，解決土地大量拋荒問(wèn)題，讓寶貴的耕地重新被利用并高效率的產(chǎn)生效益則成為江灣村村委會(huì)不得不處理的一個(gè)急迫問(wèn)題。

參照信陽(yáng)市新農(nóng)村建設(shè)先行先試會(huì)議后個(gè)別種田大戶(hù)的倡議，并經(jīng)過(guò)深入的思考、探討，江灣村村

委會(huì)決定成立土地信用合作社。其基本思路是：江灣村土地信用合作社成立后，江灣村的村民可以把不想耕作的土地“存”到土地信用合作社，收取固定的“利息”；其他人可以到土地信用合作社支付租金，貸地耕作。一方面大面積耕地被拋荒、私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环矫娣N1、供需有矛盾。有意向流入的較多，而愿意將土地流出的農(nóng)戶(hù)不足。（主要原因是農(nóng)戶(hù)的思想認(rèn)識(shí)還要進(jìn)一步提高；對(duì)流轉(zhuǎn)收益期望較高；極少數(shù)農(nóng)戶(hù)的不愿意影響規(guī)模化流轉(zhuǎn)。）2、流轉(zhuǎn)程序和辦理手續(xù)不規(guī)范，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范（不能?chē)?yán)格按規(guī)定和要求辦理，有的地方存在欺瞞群眾、少數(shù)人包辦代辦的現(xiàn)象，違背了農(nóng)戶(hù)的意愿）。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶(hù)，土地流轉(zhuǎn)中存在的流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、價(jià)格偏低且各地差異巨大、流轉(zhuǎn)收益無(wú)保障、流轉(zhuǎn)糾紛難裁處等問(wèn)題。例如，土地流轉(zhuǎn)的土地價(jià)格確定，一些地方政府不建立土地價(jià)格參照制度和土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，又不允許市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，造成土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差異巨大，農(nóng)戶(hù)難以維護(hù)其在土地流轉(zhuǎn)中的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。五、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題1、供需有矛盾。有意向流入的較多，而愿意將土3、相關(guān)職能管理部門(mén)管理、指導(dǎo)、服務(wù)不到位，信息收集上報(bào)不及時(shí)，有關(guān)軟件資料管理不規(guī)范。4、土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛較多，難以及時(shí)有效化解。土地流轉(zhuǎn)在促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民增收的同時(shí)，也帶來(lái)了大量的土地糾紛案件。由于現(xiàn)行糾紛處理機(jī)制單一，一些糾紛長(zhǎng)期得不到解決，既不利于保障土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，也不利于社會(huì)的長(zhǎng)治久安。5、常規(guī)農(nóng)業(yè)仍然是主流，高效、特色、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展不足。3、相關(guān)職能管理部門(mén)管理、指導(dǎo)、服務(wù)不到位，信息收集上報(bào)不交易平臺(tái)推動(dòng)：即政府投資建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，通過(guò)建立流轉(zhuǎn)信息收集、整理和發(fā)布體系，健全管理機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)交易程序，從而為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求雙方搭建交易平臺(tái)。財(cái)政扶持促動(dòng)：即政府財(cái)政設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)扶持資金，并配合各種政策鼓勵(lì)農(nóng)民成片流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)大戶(hù)帶動(dòng)：即種糧能手、種養(yǎng)大戶(hù)等專(zhuān)業(yè)能人利用自身的技術(shù)、資金等優(yōu)勢(shì)，對(duì)農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)集中連片流轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。六、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要模式交易平臺(tái)推動(dòng)：即政府投資建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，龍頭企業(yè)拉動(dòng)：即農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為保證原料供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的穩(wěn)定，從當(dāng)?shù)剞r(nóng)村基礎(chǔ)條件出發(fā)，以各種方式整合農(nóng)村承包土地，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)。農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社發(fā)動(dòng)：即以各種農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社為依托，通過(guò)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行評(píng)估，折合為股份，吸收農(nóng)民以土地入股，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)模經(jīng)營(yíng)，或直接向農(nóng)戶(hù)轉(zhuǎn)包、租賃土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

這幾種模式往往可以結(jié)合在一起，共同推動(dòng)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)分散的家庭承包土地向規(guī)?；?、統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)發(fā)展。龍頭企業(yè)拉動(dòng)：即農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為保證原料供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的穩(wěn)定企業(yè)+種糧大戶(hù)+科研院所（+政府）：以行業(yè)企業(yè)為主導(dǎo)，以種糧大戶(hù)為載體和種植單位，以科研院所為支撐，爭(zhēng)取政府支持。農(nóng)業(yè)合作社+農(nóng)戶(hù)+科研院所+政府：以政府引導(dǎo)為支撐，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社為龍頭，以農(nóng)戶(hù)分散種植為載體，以科研院所為技術(shù)服務(wù)主體。農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)-合作社（農(nóng)戶(hù)）+科研院所+政府：以政府引導(dǎo)為支撐，以農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)為銷(xiāo)售保障，依托合作社（農(nóng)戶(hù)）為規(guī)?；N植載體，以科研院所（中國(guó)農(nóng)大：科技小院）為科技推廣模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣應(yīng)用模式？企業(yè)+種糧大戶(hù)+科研院所（+政府）：以行業(yè)企業(yè)為主導(dǎo)，以種糧(1)土地流轉(zhuǎn)的制度不健全。盡管法律規(guī)定土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?duì)轉(zhuǎn)讓的范圍、形式、程序、價(jià)格、管理等缺乏專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。(2)市場(chǎng)中介組織匱乏，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的機(jī)制尚未建立。絕大部分地方，還是土地?zé)o償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范，流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性、盲目性很大。七、制約土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的因素分析(1)土地流轉(zhuǎn)的制度不健全。盡管法律規(guī)定土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?3)土地保障功能存在著長(zhǎng)期性和漸進(jìn)性。長(zhǎng)期以來(lái)，由于農(nóng)業(yè)人口的壓力，土地承擔(dān)著社會(huì)保障功能，因而難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則流動(dòng)，一些離鄉(xiāng)進(jìn)城的農(nóng)民，由于被排除在城市社會(huì)保障之外，而農(nóng)村又缺乏社會(huì)保障機(jī)制，仍把土地作為生活的最終保險(xiǎn)，出現(xiàn)既元興趣種田，又不愿意轉(zhuǎn)讓土地。(4)農(nóng)民的利益沒(méi)有得到有效保護(hù)。許多鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村組織手上的資產(chǎn)只剩下土地。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)來(lái)增加鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村收入成為地方政府一種重要的工作內(nèi)容。(3)土地保障功能存在著長(zhǎng)期性和漸進(jìn)性。5.土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)效益不明顯，并沒(méi)有帶來(lái)生產(chǎn)水平、收入水平和勞動(dòng)力利用效率、土地利用效率、資金利用效率顯著提高。6.農(nóng)業(yè)兼業(yè)化現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村兼業(yè)戶(hù)大部分時(shí)間和精力從事小塊土地的經(jīng)營(yíng)，往往期望值不高，總是以粗放式經(jīng)營(yíng)為主，盡管不賺錢(qián)甚至賠本，但他們也不輕易放棄土地。同時(shí)，兼業(yè)化還阻礙了農(nóng)業(yè)的內(nèi)部分工和專(zhuān)業(yè)化，從而，阻礙了土地經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化。5.土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)效益不明顯，并沒(méi)有帶來(lái)生產(chǎn)水平、收入水平和7.土地市場(chǎng)的需求不足。由于國(guó)家財(cái)政支農(nóng)力度有限，不僅工業(yè)化成果“反哺”農(nóng)業(yè)不夠，而且從農(nóng)業(yè)中抽取了大量有限資源，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)業(yè)水利設(shè)施、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)業(yè)綜合技術(shù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于世界發(fā)達(dá)國(guó)家，造成農(nóng)業(yè)比較利益低下，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)事很低．土地經(jīng)營(yíng)者不能獲得平均利潤(rùn)，土地?zé)o法吸引投資者，使得土地市場(chǎng)的外來(lái)干涉投資需求不足。而農(nóng)業(yè)則以滿(mǎn)足自家食物需要作為經(jīng)營(yíng)目的，并以此決定了對(duì)土地的需求量，便造成了擴(kuò)大土地規(guī)模的內(nèi)在需求不足。7.土地市場(chǎng)的需求不足。8.大量剩余勞動(dòng)力滯留在農(nóng)村。人地關(guān)系高度緊張是我國(guó)農(nóng)村的基本矛盾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1984年農(nóng)村勞均耕地面積為0.3公頃、人均耕地面積為0.1公頃，到1998年這二項(xiàng)指標(biāo)分別下降為0.27公頃和0.08公頃。目前，全國(guó)1／3省人均土地面積不足l畝，1／3的縣人均土地面積小于0.8畝。這表明．大量的剩余勞動(dòng)力滯留在農(nóng)村。土地使用權(quán)市場(chǎng)發(fā)育依籟于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移又依籟于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為之提供就業(yè)機(jī)會(huì)。城市化滯后的根本原因又在于城鄉(xiāng)分割的二元杜會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成了城市對(duì)農(nóng)村人口和勞動(dòng)力的排擠。8.大量剩余勞動(dòng)力滯留在農(nóng)村。1.不能進(jìn)一步提高農(nóng)民的積極性。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格與農(nóng)藥、化肥、種子、農(nóng)業(yè)器具等生產(chǎn)資料價(jià)格的剪刀差。2.不便于農(nóng)業(yè)機(jī)械化和現(xiàn)代化的實(shí)施?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)靠科技,而農(nóng)業(yè)機(jī)械是推廣應(yīng)用先進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)的重要載體。農(nóng)業(yè)機(jī)械化推動(dòng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化,提高了農(nóng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,提高了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力,是促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵要素。

一家一戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式卻阻礙了農(nóng)業(yè)機(jī)械化的實(shí)施。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械成本較昂貴,購(gòu)買(mǎi)和使用費(fèi)用較高,單個(gè)的農(nóng)戶(hù)難以承擔(dān)。另外，由于田地比較分散,各家種植的糧食品種不一樣,成熟期也有差異,所以在使用大型機(jī)械時(shí)非常不方便。其次由于土地分散經(jīng)營(yíng),農(nóng)業(yè)機(jī)械的使用率也比較低,造成很多時(shí)候機(jī)械處于閑置狀態(tài)。八、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)?；?jīng)營(yíng)的必要性根本原因——家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制存在的一些弊端1.不能進(jìn)一步提高農(nóng)民的積極性。八、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)?；?jīng)營(yíng)3.不便于農(nóng)業(yè)的綜合治理。實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任后,村民更加關(guān)心的是個(gè)人自家的田地，而對(duì)于修建一些公共水渠和抗旱水壩等水利設(shè)施積極性不高,由于這些基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏,結(jié)果又加劇了自然災(zāi)害的嚴(yán)重性。其次，土地分散經(jīng)營(yíng),各自為政,在對(duì)于水源的利用和病蟲(chóng)害的防治方面也存在一些弊端。由于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)歸農(nóng)戶(hù),所以農(nóng)戶(hù)有自主選擇種植什么作物的權(quán)利,各家各戶(hù)種植的農(nóng)作物不一樣,成熟期也不一樣,這就導(dǎo)致在使用水源上的矛盾。3.不便于農(nóng)業(yè)的綜合治理。4.造成人力資源浪費(fèi),降低農(nóng)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物價(jià)飛漲,導(dǎo)致勞動(dòng)力的成本越來(lái)越高,在中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中,勞動(dòng)力效率又非常低下,讓幾個(gè)青壯年勞動(dòng)力去侍弄幾畝田地,跟國(guó)外幾個(gè)人就可以去種幾千畝田地相比,這種經(jīng)營(yíng)方式自然就增加了糧食的成本,使得中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品在與其他國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)中處于成本的劣勢(shì)。4.造成人力資源浪費(fèi),降低農(nóng)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。1．建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)法人制度。

西方市場(chǎng)化國(guó)家擁有專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)土地、農(nóng)產(chǎn)品或?yàn)檗r(nóng)服務(wù)的中介組織等（公司和合作組織）。它們?cè)诮?jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)土地或農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的項(xiàng)目范圍內(nèi)，事受?chē)?guó)家和地方政府的多種優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)法人：是以獲得土地使用權(quán)為前提和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為條件的農(nóng)民，經(jīng)申請(qǐng)由有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和認(rèn)定的企業(yè)化法人組織。該組織的所有者是擁有土地使用權(quán)，或者自己經(jīng)營(yíng)，或者雇傭他人經(jīng)營(yíng)，其他成員均是提供勞動(dòng)的雇傭者。農(nóng)業(yè)法人組織所有權(quán)可以是一人獨(dú)立擁有，通過(guò)轉(zhuǎn)包、租賃等多種形式獲得土地使用權(quán)，也可以幾個(gè)人擁有，以土地使用權(quán)入股形成股份制法人。無(wú)論是何種形式法人，必須以經(jīng)營(yíng)土地并從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，針對(duì)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)法人只征收農(nóng)業(yè)稅，免征其他法人征收的其他稅種，各級(jí)政府和部門(mén)凡對(duì)已批準(zhǔn)和認(rèn)定的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)法人應(yīng)當(dāng)在資金貸款、新技術(shù)采用等多方面提供政策扶持和多種幫助。九、土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的措施與政策建議1．建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)法人制度。九、土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的措施與政策建議2．設(shè)置土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，降低交易成本。

隨著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二、三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村勞動(dòng)力的速度將不斷加快，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步增加。而農(nóng)戶(hù)依靠個(gè)體去尋找交易對(duì)象將會(huì)產(chǎn)生很高的交易成本。將影響土地流轉(zhuǎn)速度和土地資源的配置效率。土地交易運(yùn)作程序不同于一般商品，涉及到所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)擠利益。因此，要求有一系列完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息、咨詢(xún)、預(yù)測(cè)等服務(wù)系統(tǒng)，盡快建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)公司、土地評(píng)估事務(wù)所、土地銀行、土地保險(xiǎn)公司等，使土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。2．設(shè)置土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，降低交易成本。3．加快農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。土地對(duì)農(nóng)民起著生活保障功效、就業(yè)功效、直接收益功效、子孫繼承功效和資產(chǎn)增值功效。要想解決農(nóng)業(yè)的兼業(yè)化和剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，使一部分農(nóng)民放棄土地使用權(quán)的利益，必須補(bǔ)償農(nóng)民永久放棄土地使用權(quán)的損失。因此，土地制度的改革歸結(jié)為必須給出讓士地的農(nóng)民提供其他就業(yè)機(jī)會(huì)或進(jìn)行一些價(jià)值補(bǔ)償，使其獲得上述5種功效的功能，并通過(guò)立法使這種制度法律化，這樣才能促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)育。3．加快農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。4．加強(qiáng)農(nóng)田基本建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)比較利益。

農(nóng)業(yè)是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，受自然界影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較高。國(guó)家和地方政府應(yīng)啟動(dòng)灌排水、農(nóng)用道路、土地平整等農(nóng)田基本建設(shè)工程，加大農(nóng)用供電、農(nóng)業(yè)水利等基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，大力推廣和開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)、良種培育和優(yōu)選等多用農(nóng)業(yè)技術(shù)，不斷提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，為土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。4．加強(qiáng)農(nóng)田基本建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)比較利益。5．逐步建立農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系。

土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)依賴(lài)于農(nóng)業(yè)的商品化和完善的社會(huì)化服務(wù)體系提供多種專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。完善的農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系可以直接改善農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)前服務(wù)可保證農(nóng)戶(hù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的需要，高科技的產(chǎn)中服務(wù)可節(jié)約大量的勞動(dòng)時(shí)間，良好的產(chǎn)后服務(wù)可把農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)連結(jié)起來(lái)，為農(nóng)業(yè)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊前景，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。5．逐步建立農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系。6．加大支農(nóng)力度。近年來(lái)，中央政府和地方政府已陸續(xù)制定了一系列農(nóng)業(yè)政策并出臺(tái)了多種措施。如減免農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)補(bǔ)等措施，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)依然不能吸引投資者使其獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，這表明國(guó)家仍須加大支農(nóng)力度，加大對(duì)農(nóng)業(yè)投資，并逐步培植農(nóng)村資本市場(chǎng)。

總之，土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)既依耐于土地利用創(chuàng)新，又依賴(lài)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自身?xiàng)l件的改善和效益的提高，而這些又取決于市場(chǎng)化的推動(dòng)和政府政策的推動(dòng)。6．加大支農(nóng)力度。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)?；?jīng)營(yíng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)?；?jīng)營(yíng)主要內(nèi)容什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要意義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)用地流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題規(guī)?；?jīng)營(yíng)的必要性制約土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的因素分析土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的措施及政策建議主要內(nèi)容什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在且不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)平等協(xié)商，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)依法自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、人股等方式流轉(zhuǎn)給受讓方并獲得收益的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)。一、什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在且不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。有利于土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的優(yōu)化重組，完善農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，能發(fā)展好，實(shí)現(xiàn)好農(nóng)民土地承包權(quán)益；有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，合理配置和充分利用土地資源，促進(jìn)適度集約化、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展；有利于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供了廣闊空間；有利于加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)效益，促進(jìn)農(nóng)民增收。二、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要意義農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。二、推進(jìn)農(nóng)村土對(duì)承包的土地進(jìn)行現(xiàn)代化管理參加管理“農(nóng)民工”拿到工資存折子女接受現(xiàn)代化教育現(xiàn)代農(nóng)民對(duì)承包的土地進(jìn)行現(xiàn)代化管理參加管理“農(nóng)民工”拿到工資存折子三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部令第47號(hào)

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已于2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年3月1日起施行。三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部令農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

⑴農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持農(nóng)戶(hù)家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系這個(gè)基礎(chǔ)。

⑵平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

⑶“三不”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益?！掇k法》釋義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)行政主管

縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門(mén)依照同級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式《農(nóng)村土地承包法》第三十二條通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；《安徽省實(shí)施辦法》第三十二條按照自愿、有償和平等協(xié)商的原則，承包方可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙。主要方式有六種：委托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、租賃。這六種方式區(qū)別如下。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1、發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)。

2、承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書(shū)面說(shuō)明理由。3、以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)。4、采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法1農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同1、流轉(zhuǎn)合同要一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)確定。

3、承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書(shū)面合同。

4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（七）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責(zé)任。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法5農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

土地流轉(zhuǎn)合同

轉(zhuǎn)出方：太和縣舊縣鎮(zhèn)

村(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

負(fù)責(zé)人：___________________________

轉(zhuǎn)入方：安徽恒進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

法定代表人：______________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著“公開(kāi)、誠(chéng)信、平等、自愿”的原則，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就土地流轉(zhuǎn)事宜達(dá)成如下條款，以茲共同遵守。

一、土地的面積、位置

甲方經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員同意并報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，將甲方所屬的位于舊縣鎮(zhèn)

村

組______畝面積耕地承包給乙方使用。土地方位如下：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

二、土地用途及承包形式

1.土地用途為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

2.土地承包形式為土地流轉(zhuǎn)承包租賃方式。

三、土地的承包經(jīng)營(yíng)期限

該地租賃承包經(jīng)營(yíng)期限為

10年，自2011年10月1日至2021年10月1日止。

四、租賃承包費(fèi)用及租金交付方式

1.該土地的租賃承包費(fèi)用為每畝每年人民幣900元，租金每年共計(jì)人民幣

元。

2.每年租金乙方分兩次向甲方支付。每年10月10日，乙方應(yīng)按照500元/畝的價(jià)格支付第一次租金，每年6月30日之前乙方應(yīng)按照400元/畝的價(jià)格支付第二次租金。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

五、地上物的處置

乙方有權(quán)處理承包區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存地上物及其他植被，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)乙方所建設(shè)、種植之地上物所有權(quán)亦為乙方所有。六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.按照合同約定收取租賃承包費(fèi)用，在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高租金。

3.保障乙方自主經(jīng)營(yíng)，不侵犯乙方的合法權(quán)益。

4.按照合同約定，保證道路暢通，保證排水溝渠通暢，并無(wú)償提供通往承包地的道路。

5.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊,在租賃期限內(nèi)，如因租賃范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟(jì)損失，由甲方按國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。甲方必須確保乙方在租賃期內(nèi)不受任何干擾。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所租賃的土地。

2.享有租賃土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3.乙方在租賃地范圍內(nèi)可以種植也可以養(yǎng)殖，但不得污染飲食水源和村民的住宿環(huán)境。

4.乙方對(duì)租賃地有獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，任何單位和個(gè)人不得干涉。所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)由乙方獨(dú)自享有和承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。

5.乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6.在租賃期內(nèi)，乙方須按合同規(guī)定按時(shí)繳交承包款給甲方，并有權(quán)拒絕交納除合同規(guī)定承包款以外的任何其他費(fèi)用。

7.保護(hù)自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法七、合同的變更和解除

1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個(gè)人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書(shū)面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力（如地震等特大自然災(zāi)害）致使本合同難以履行時(shí)，雙方均不能追究對(duì)方的責(zé)任，但乙方必須及時(shí)將情況報(bào)告甲方，甲方應(yīng)及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復(fù)生產(chǎn)，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。

4.本合同履行期間，如遇國(guó)家建設(shè)（或其他原因）征用該土地，征用土地補(bǔ)償費(fèi)用為甲方所有，對(duì)于乙方所有的租賃征用地上建物、樹(shù)木及其他地上物等的補(bǔ)償、征地費(fèi)用為乙方所有。

5.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無(wú)法經(jīng)營(yíng)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.本合同期滿(mǎn)，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿(mǎn)前半年簽訂繼續(xù)承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，乙方必須將承包地的林木等砍伐處理完畢。

7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應(yīng)按本合同約定內(nèi)容履行各自義務(wù)：

（1）甲方的負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人變更；

（2）甲方的名稱(chēng)改變、甲方分離或甲方與他方合并。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

七、合同的變更和解除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

八、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之約定，即視為違約。如甲方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，乙方有權(quán)解除此合同，并有權(quán)要求甲方退還全部承包費(fèi)和賠償損失。如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費(fèi)，同時(shí)解除本合同。

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期6個(gè)月未付租金，則視為乙方違約；如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權(quán)屬不清產(chǎn)生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。

3.因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，無(wú)論甲方在合同到期前，以任何理由收回該承包土地，必須給乙方相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)對(duì)于乙方所租地上的建筑物、樹(shù)木及其他地上物等以實(shí)際評(píng)估價(jià)值合理作價(jià)，作價(jià)款一次性付給乙方。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

九、合同糾紛的解決辦法

因本合同履行而發(fā)生糾紛時(shí)，首先由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，雙方同意向舊縣鎮(zhèn)政府申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成時(shí)，雙方有權(quán)依法向人民法院起訴。十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。舊縣鎮(zhèn)政府及村民委員會(huì)各保存一份。

轉(zhuǎn)出方（甲方）：(簽字蓋章)_____________

轉(zhuǎn)入方（乙方）：(簽字蓋章)_____________

簽約日期：________________年_______月_______日

簽約地點(diǎn)：_____________________________________農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同（范本）

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中國(guó)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是嚴(yán)格禁止階段；二是有限管理階段；三是制度規(guī)范創(chuàng)新階段。1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中國(guó)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷經(jīng)歷了三個(gè)階農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1950年6月，《土地改革法》第3O條規(guī)定：“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)及出租其土地的權(quán)利。但隨著社會(huì)主義改造的進(jìn)行，農(nóng)民所有制逐步被農(nóng)村土地的集體所有制所代替。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1950年6月，《土農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1962年9月，中共八屆十中全會(huì)通過(guò)的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》肯定了農(nóng)村土地的集體所有制，并明確規(guī)定“生產(chǎn)隊(duì)范同內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買(mǎi)賣(mài)”。這表明了農(nóng)村土地為集體所有，不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（一）1962年9月，中共農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）

1978年改革開(kāi)放以后，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行農(nóng)村土地使用制度改革，但土地流轉(zhuǎn)仍然被《憲法》、《土地管理法》以及其他行政法規(guī)嚴(yán)格禁止。隨著農(nóng)村改革開(kāi)放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的行為不斷增多。直到1984年，國(guó)家的有關(guān)政策法規(guī)才開(kāi)始松動(dòng)，從全面禁止流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到允許有限范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。但是，國(guó)務(wù)院一直沒(méi)有對(duì)集體所有土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法加以規(guī)定，其流轉(zhuǎn)還是被禁止的。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）1978年改革開(kāi)放以后農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）

隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，農(nóng)村集體建設(shè)用地的需求日益增大，土地的價(jià)值觀念也倍受人們重視，客觀上對(duì)原本禁止流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地產(chǎn)生了強(qiáng)烈的內(nèi)在需求，農(nóng)村集體建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象增多。并且伴隨流轉(zhuǎn)規(guī)模的增大以及流轉(zhuǎn)形式的多樣化，形成了龐大的隱形市場(chǎng)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（二）隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）

隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的盛行，到20世紀(jì)90年代中期，政府也開(kāi)始重視并對(duì)這種無(wú)序局面進(jìn)行整治。2004年10月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。這無(wú)疑為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理提供了有力依據(jù)，一系列試點(diǎn)工作就此展開(kāi)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地2005年l0月廣東省出臺(tái)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》，作為中國(guó)首部關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地方性法規(guī)，明確了集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)改革中具有重要意義，并引領(lǐng)了全國(guó)各地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新改革。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）2005年l0月廣東省出臺(tái)《廣東省集體建設(shè)用地

全國(guó)各地對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的大膽探索，表明集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)在向規(guī)范化管理過(guò)度，但在法律上，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)并沒(méi)有取得突破。法律的限制與現(xiàn)實(shí)強(qiáng)大的需求產(chǎn)生了強(qiáng)烈的矛盾。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）全國(guó)各地對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的大膽探索，表明

《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，之后，國(guó)土資源部下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國(guó)土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（三）《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城

二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地要充分依托已有的國(guó)有土地市場(chǎng)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)集體建設(shè)用地進(jìn)場(chǎng)交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。

三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地何謂集體建設(shè)用地？

指符合土地利用總體規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃，權(quán)屬合法、界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。

流轉(zhuǎn)形式：包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等。

流轉(zhuǎn)價(jià)格：出讓、出租不得低于最低價(jià)，出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類(lèi)別國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30%.

使用年限：商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年。何謂集體建設(shè)用地？流轉(zhuǎn)程序：

集體建設(shè)用地出讓、出租程序獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書(shū)--獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證--獲取同意流轉(zhuǎn)證明書(shū)--經(jīng)公開(kāi)或協(xié)議方式確定買(mǎi)受人--合同雙方簽訂合同--繳交稅費(fèi)--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓程序獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)--簽訂轉(zhuǎn)讓合同--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租程序獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)--簽訂轉(zhuǎn)租合同--辦理合同登記備案流轉(zhuǎn)程序：2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程

20世紀(jì)80年代初到90年代初的土地流轉(zhuǎn)，受承包期短的限制，土地流轉(zhuǎn)一般在村組內(nèi)農(nóng)戶(hù)之間或親戚朋友之間進(jìn)行，流轉(zhuǎn)費(fèi)在200—300斤／畝谷子或玉米。80年代的土地流轉(zhuǎn)，動(dòng)因主要有：部分農(nóng)民加入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和流通領(lǐng)域就業(yè)；專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)殖等多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展；少量的農(nóng)民進(jìn)城。這個(gè)時(shí)期的土地流轉(zhuǎn)是自發(fā)的，自主自愿的，也算是公平交易。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程20世紀(jì)80年代初到990年代中期開(kāi)始，由于農(nóng)民負(fù)擔(dān)日益加重，不少農(nóng)民種地虧本，撂荒現(xiàn)象日益嚴(yán)重。各地政府為了禁止農(nóng)民撂荒，普遍向撂荒農(nóng)民加征100元／畝左右的撂荒費(fèi)。于是出現(xiàn)了兩種形式的流轉(zhuǎn)：一種是虧本轉(zhuǎn)包，承包農(nóng)戶(hù)把自己的承包地給他人種，不僅不收租，反而倒貼100—200元/畝；另一種是承包農(nóng)戶(hù)為逃避沉重的負(fù)擔(dān)，將承包地一撂了之。對(duì)這些撂荒地，村干部不得不將其調(diào)整集中，以“合同”的形式集中轉(zhuǎn)租給種地大戶(hù)，承包期一般l0年以上。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程90年代中期開(kāi)始，由于農(nóng)民負(fù)擔(dān)日益加重，2002年之后，隨著農(nóng)民負(fù)擔(dān)逐步取消，撂荒的農(nóng)民又回村要地了。于是，產(chǎn)生了突出的農(nóng)村土地糾紛問(wèn)題，回鄉(xiāng)要地的農(nóng)民依據(jù)的是《土地承包法》，不愿還地的租地大戶(hù)依據(jù)的是《合同法》。一時(shí)間搞得最高法也不得不出臺(tái)“司法解釋”，規(guī)定此類(lèi)土地糾紛由地方政府調(diào)解和仲裁基層法院不得受理。最后，《承包法》大勝《合同法》，種地大戶(hù)有條件退出了土地，重新實(shí)現(xiàn)了“均田地”。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-發(fā)展歷程2002年之后，隨著農(nóng)民負(fù)擔(dān)逐步取消，撂當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)主要有三種形式：一種是類(lèi)似80年代的土地流轉(zhuǎn)，基本上在村內(nèi)農(nóng)戶(hù)、親戚朋友之間流轉(zhuǎn)。這種流轉(zhuǎn)方式近年來(lái)又有了新發(fā)展，即農(nóng)戶(hù)承包地向農(nóng)民互助社、合作社流轉(zhuǎn)。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)主要有三種形式：2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式2008年春，河北東光縣古樹(shù)于村的王杰華和另外6個(gè)村民發(fā)起創(chuàng)辦了資金互助社，205人入社，每人互助資金500元?；ブ绯闪⒑笞龅牡谝患率羌袌F(tuán)購(gòu)農(nóng)資，一畝地肥料便宜150元。互助社做的第二件事是土地流轉(zhuǎn)，將村民從土地上解放出來(lái)。原來(lái)農(nóng)戶(hù)之間相互流轉(zhuǎn)土地，每畝350元/年，現(xiàn)在流轉(zhuǎn)給互助社，500元/畝。兩年時(shí)間不到，全村有980畝土地流轉(zhuǎn)給互助社了。互助社購(gòu)置了大型農(nóng)機(jī)具，全村85％的勞動(dòng)力離開(kāi)了土地。不僅糧食產(chǎn)量增長(zhǎng)25％，全村人均純收入9000多元，翻了一番多?；ブ鐑赡攴e累40多萬(wàn)元。案例12008年春，河北東光縣古樹(shù)于村的王杰華和另外6個(gè)村民發(fā)起創(chuàng)第二種土地流轉(zhuǎn)形式叫“占補(bǔ)平衡”或“建設(shè)用地指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)”。有些地方利用國(guó)家“土地占補(bǔ)平衡”政策，鼓勵(lì)村莊在新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，對(duì)新村莊實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)舊村莊進(jìn)行統(tǒng)一整理和改造，以節(jié)約土地。如果村民集體將節(jié)約出來(lái)的村莊建設(shè)地實(shí)施“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，政府則給予一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)或建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，準(zhǔn)許村民集體將“非轉(zhuǎn)農(nóng)”獲得的“建設(shè)用地指標(biāo)”拍賣(mài)獲利。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式第二種土地流轉(zhuǎn)形式叫“占補(bǔ)平衡”或“建設(shè)用地指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)”。

江蘇太倉(cāng)對(duì)于村莊在新農(nóng)村建設(shè)中節(jié)約出來(lái)的土地復(fù)墾后，政府獎(jiǎng)勵(lì)給村莊相應(yīng)數(shù)量的建設(shè)用地指標(biāo)，1畝建設(shè)用地指標(biāo)可以拍賣(mài)20-30萬(wàn)元，極大調(diào)動(dòng)了農(nóng)民節(jié)約用地的積極性，也大大加快了新農(nóng)村建設(shè)步伐。這種形式的土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)，在浙江、重慶等地都有。案例2江蘇太倉(cāng)對(duì)于村莊在新農(nóng)村建設(shè)中節(jié)約出來(lái)的土地第三種土地流轉(zhuǎn)是資本下鄉(xiāng)整合農(nóng)民土地，土地向農(nóng)業(yè)資本集中。即鼓勵(lì)和扶持資本下鄉(xiāng)，成片經(jīng)營(yíng)千家萬(wàn)戶(hù)小農(nóng)的土地。2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)-主要形式第三種土地流轉(zhuǎn)是資本下鄉(xiāng)整合農(nóng)民土地，土地向農(nóng)業(yè)資本集中。即案例3：河南省光山縣江灣村

農(nóng)村土地合作信用社

河南省是我國(guó)第一農(nóng)業(yè)大省，光山縣是河南省南部的一個(gè)典型農(nóng)業(yè)縣，江灣村和河南省其他農(nóng)村一樣是一個(gè)非常普通的鄉(xiāng)村。至2009年初，江灣村全村人口2460人，耕地165．47公頃，人均耕地0．67公頃。全村外出務(wù)工人員900多人，占勞動(dòng)力的80％，荒地量在66．7公頃以上，荒地率在40％以上。案例3：河南省光山縣江灣村

農(nóng)村土地

一方面大面積耕地被拋荒、私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环矫娣N糧大戶(hù)想承包又難以實(shí)現(xiàn)。像大多數(shù)農(nóng)村一樣，解決土地大量拋荒問(wèn)題，讓寶貴的耕地重新被利用并高效率的產(chǎn)生效益則成為江灣村村委會(huì)不得不處理的一個(gè)急迫問(wèn)題。

參照信陽(yáng)市新農(nóng)村建設(shè)先行先試會(huì)議后個(gè)別種田大戶(hù)的倡議，并經(jīng)過(guò)深入的思考、探討，江灣村村

委會(huì)決定成立土地信用合作社。其基本思路是：江灣村土地信用合作社成立后，江灣村的村民可以把不想耕作的土地“存”到土地信用合作社，收取固定的“利息”；其他人可以到土地信用合作社支付租金，貸地耕作。一方面大面積耕地被拋荒、私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环矫娣N1、供需有矛盾。有意向流入的較多，而愿意將土地流出的農(nóng)戶(hù)不足。（主要原因是農(nóng)戶(hù)的思想認(rèn)識(shí)還要進(jìn)一步提高；對(duì)流轉(zhuǎn)收益期望較高；極少數(shù)農(nóng)戶(hù)的不愿意影響規(guī)模化流轉(zhuǎn)。）2、流轉(zhuǎn)程序和辦理手續(xù)不規(guī)范，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范（不能?chē)?yán)格按規(guī)定和要求辦理，有的地方存在欺瞞群眾、少數(shù)人包辦代辦的現(xiàn)象，違背了農(nóng)戶(hù)的意愿）。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶(hù)，土地流轉(zhuǎn)中存在的流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、價(jià)格偏低且各地差異巨大、流轉(zhuǎn)收益無(wú)保障、流轉(zhuǎn)糾紛難裁處等問(wèn)題。例如，土地流轉(zhuǎn)的土地價(jià)格確定，一些地方政府不建立土地價(jià)格參照制度和土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，又不允許市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，