房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件

19/12/2022

|Supportingeducationandresearch|Slide1房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購法律實(shí)務(wù)

主講人：王龍興中國人民大學(xué)律師學(xué)院客座教授

盈科律師事務(wù)所北京總部合伙人

房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任17/12/2022|Supportingeducat內(nèi)容提要一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的動(dòng)機(jī)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要方式及決定因素四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要環(huán)節(jié)及常發(fā)問題五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購疑難問題探討六、如何選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的律師內(nèi)容提要一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)1、獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾種方式直接獲取的方式（1）公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌

一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)

1、獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾種方式

一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件問題哪些用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓？哪些用地可以以協(xié)議出讓的方式出讓？招標(biāo)、拍賣、掛牌的最主要的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的用地范圍：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者。協(xié)議出讓的范圍：除以劃拔方式和招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的范圍之外的情況，如開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。舉例1、朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目

2、石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。舉例1、朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目

2、石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

2、完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）

問題：

未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效？

看個(gè)案例

問題：

未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合2、間接獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式兼并公司或收購公司股權(quán)：即通過兼并公司或收購公司股權(quán)，達(dá)到間接獲取項(xiàng)目的目的。

2、間接獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式（二）前述取得房地產(chǎn)項(xiàng)目幾種方式的不同之處1、風(fēng)險(xiǎn)不同：兼并和收購公司風(fēng)險(xiǎn)最大（隱性債務(wù)和項(xiàng)目瑕疵），項(xiàng)目收購其次（項(xiàng)目瑕疵），招拍掛風(fēng)險(xiǎn)最小。2、開發(fā)時(shí)間可控性不同：招拍掛可控性強(qiáng)，收購公司和項(xiàng)目收購可控性不確定。3、價(jià)格不同：招拍掛價(jià)格較高，收購公司和項(xiàng)目收購相對(duì)低。4、稅費(fèi)不同：項(xiàng)目收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，收購公司和招拍掛（契稅涉及）不涉及上述稅費(fèi)。5、工作重點(diǎn)不同：收購公司和項(xiàng)目收購工作重點(diǎn)在盡職調(diào)查和設(shè)定合同條款；招拍掛重點(diǎn)在成本與收益測算、研究投標(biāo)方案和公關(guān)工作（包括對(duì)主管部門和競爭對(duì)手）等。（二）前述取得房地產(chǎn)項(xiàng)目幾種方式的不同之處

今天所講的房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的界定：只包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）、兼并公司、收購公司股權(quán)不包括：公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地

基本節(jié)點(diǎn)圖取得國有土地使用權(quán)立項(xiàng)審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項(xiàng)目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗(yàn)收規(guī)委竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)人防規(guī)劃意見書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實(shí)測初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案建委竣工備案流程關(guān)系圖2、房地產(chǎn)開發(fā)流程節(jié)點(diǎn)基本節(jié)點(diǎn)圖取得國有土立項(xiàng)審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批要了解上面的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是哪些？這地房地產(chǎn)并購也是非常重要的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中，并購時(shí)點(diǎn)在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段的法律盡職調(diào)查的重點(diǎn)是不同的。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、“房隨地走、地隨房走”原則

城市房地產(chǎn)管理法（自1995年1月1日起施行）

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

擔(dān)保法（自１９９５年１０月１日起施行）

第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。3、“房隨地走、地隨房走”原則物權(quán)法（自2007年10月1日起施行）

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

看一個(gè)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第三條規(guī)定：“國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。”房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2004年國土資發(fā)[2004]9號(hào)《國土資源部關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定，可以直接認(rèn)定辦理登記手續(xù)就等同于經(jīng)過了審批。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的動(dòng)機(jī)1、企業(yè)自身經(jīng)營需要2、企業(yè)外部發(fā)展優(yōu)勢論首先，企業(yè)發(fā)展通過外部兼并收購方式比靠內(nèi)部積累方式不僅速度快，效率高。其次，可以有效地沖破行業(yè)壁壘進(jìn)入新的行業(yè)。第三，兼并充分利用了被并購企業(yè)的資源。第四，兼并充分利用了經(jīng)驗(yàn)效應(yīng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)論規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指隨著生產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大而收益不斷遞增的現(xiàn)象。企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指由企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大給企業(yè)帶來的有利性。4、交易費(fèi)用論交易費(fèi)用（也稱交易成本）是運(yùn)用市場價(jià)格機(jī)制的成本，主要包括搜尋成本和在交易中討價(jià)還價(jià)的成本。5、經(jīng)營多元化房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要方式及考慮因素1、主要方式（1）直接收購項(xiàng)目（2）兼并公司（3）收購公司股權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、決定并購方式應(yīng)考慮的主要因素（1）并購的目的

直接收購項(xiàng)目，只能獲得項(xiàng)目本身的權(quán)益，兼并公司和收購公司股權(quán)，不僅獲得項(xiàng)目權(quán)益，還可獲得目標(biāo)公司的人力資源、客戶資源等，但同時(shí)會(huì)承擔(dān)目標(biāo)公司的權(quán)利和義務(wù)。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制

一般情況下，直接收購項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，兼并公司和收購公司股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（3）并購經(jīng)濟(jì)成本

項(xiàng)目直接收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，兼并公司和收購公司股權(quán)不涉及上述稅費(fèi)。（4）操作的難易程度和效率

兼并公司需要經(jīng)過公告和通知債權(quán)人的法律程序，項(xiàng)目直接收購和收購公司股權(quán)不需要；項(xiàng)目直接收購和兼并公司，項(xiàng)目的權(quán)屬需辦理過戶手續(xù)，收購公司的股權(quán)不需要。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要環(huán)節(jié)1、前期準(zhǔn)備工作（1）了解被并購方的動(dòng)機(jī)、目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、存在的障礙（2）組建并購團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、與被并購方開始首論談判，并簽訂并購意向書一般情況下，并購意向書應(yīng)具有如下條款：并購標(biāo)的條款保密條款提供資料和信息條款費(fèi)用分?jǐn)倵l款對(duì)價(jià)條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件進(jìn)度安排條款排他協(xié)商條款誠意金條款意向書終止（解除）條款爭議解決條款法律適用條款（涉外時(shí)）房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：１、把誠意金寫成定金２、把誠意金支付給對(duì)方

3、沒有約定意向書終止（解除）條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件盡職調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容：盡職調(diào)查的背景和目的律師審查過的文件清單以及進(jìn)行的其他工作（說明要求對(duì)方提供但未提供的文件清單及未配合的其他事項(xiàng)）報(bào)告的各種假設(shè)對(duì)審查過的資料和信息進(jìn)行總結(jié)對(duì)所涉及的法律事項(xiàng)以及所有審查過的信息所隱含的法律問題進(jìn)行評(píng)價(jià)提出建議房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、盡調(diào)未到主管部門審查原件

2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行核查舉例：項(xiàng)目市政遺留問題案

該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、盡調(diào)未到主管部門審查原件

2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行核查舉例：項(xiàng)目市政遺留問題案

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件4、擬訂并購方案根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，從風(fēng)險(xiǎn)控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案

該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：未考慮稅收成本因素

舉例：某項(xiàng)目并購案房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件5、準(zhǔn)備并購談判所有的法律文件，主要包括并購總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目托管協(xié)議等一般情況下，并購總體協(xié)議應(yīng)具有如下條款：并購標(biāo)的條款先決條件條款陳述和保證條款保密條款企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理?xiàng)l款經(jīng)營管理?xiàng)l款過渡期安排條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件價(jià)格條款價(jià)款支付方式、期限和股權(quán)或項(xiàng)目移轉(zhuǎn)條款合同終止條款違約責(zé)任條款擔(dān)保條款不可抗力條款法律適用條款爭議解決條款定義條款附件房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、簽約主體問題2、或有債務(wù)的處理問題3、違約金過高問題4、擔(dān)保人的資信問題討論：人保與物保關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件擔(dān)保法

第二十八條第一款規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

也就是說，擔(dān)保物權(quán)人沒有權(quán)利選擇優(yōu)先行使物的擔(dān)?；蛘呷说膿?dān)保，而必須先行使物的擔(dān)保。司法解釋：第三十八條第一款同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

物權(quán)法（自2007年10月1日起施行）

第一百七十六條被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件6、開始并購談判，簽訂并購相關(guān)協(xié)議；7、履行相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購疑難問題探討1、土地閑置問題房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、瑕疵出資股東的股權(quán)問題（1）已轉(zhuǎn)讓其瑕疵出資股權(quán)的股東是否還承擔(dān)責(zé)任（2）受讓的股東是否承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十三條股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司依法全面履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

公司債權(quán)人請(qǐng)求未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東在未出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。

股東在公司設(shè)立時(shí)未履行或者未全面履行出資義務(wù)，依照本條第一款或者第二款提起訴訟的原告，請(qǐng)求公司的發(fā)起人與被告股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司的發(fā)起人承擔(dān)責(zé)任后，可以向被告股東追償。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十四條股東抽逃出資，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司返還出資本息、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

公司債權(quán)人請(qǐng)求抽逃出資的股東在抽逃出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；抽逃出資的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十九條有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對(duì)此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請(qǐng)求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時(shí)請(qǐng)求前述受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

受讓人根據(jù)前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，向該未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東追償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件

受讓方如果明知出讓方出資存在瑕疵仍受讓股權(quán)時(shí)，對(duì)未按期足額的欠繳出資部分，應(yīng)承擔(dān)連帶補(bǔ)充責(zé)任；相反，如果受讓方對(duì)此不知情，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并且也有權(quán)以此為由請(qǐng)求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（宋曉明：《加強(qiáng)調(diào)查研究，探索解決之道----就在全國民商事審判工作會(huì)議中提出的若干疑難問題答記者問》）房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（3）驗(yàn)資機(jī)構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)出具不實(shí)或者虛假驗(yàn)資報(bào)告資金證明如何承擔(dān)民事責(zé)任問題的通知

（法[2002]21號(hào)）

一、出資人未出資或者未足額出資，但金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供不實(shí)、虛假的驗(yàn)資報(bào)告或者資金證明，相關(guān)當(dāng)事人使用該報(bào)告或者證明，與該企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來而受到損失的，應(yīng)當(dāng)由該企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)于該企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，由出資人在出資不實(shí)或者虛假資金額范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

二、對(duì)前項(xiàng)所述情況，企業(yè)、出資人的財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能清償債務(wù)的，由金融機(jī)構(gòu)在驗(yàn)資不實(shí)部分或者虛假資金證明金額范圍內(nèi)，根據(jù)過錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任，此種民事責(zé)任不屬于擔(dān)保責(zé)任。

注意：與代墊資金注冊(cè)公司后抽回償還的不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十五條第三人代墊資金協(xié)助發(fā)起人設(shè)立公司，雙方明確約定在公司驗(yàn)資后或者在公司成立后將該發(fā)起人的出資抽回以償還該第三人，發(fā)起人依照前述約定抽回出資償還第三人后又不能補(bǔ)足出資，相關(guān)權(quán)利人請(qǐng)求第三人連帶承擔(dān)發(fā)起人因抽回出資而產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為該合同為效力待定的合同，即附生效條件的合同。第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為該合同是附履行條件的合同，合同成立后就生效，至于其他股東過半數(shù)同意的規(guī)定，僅僅是對(duì)合同履行所附的條件。第三種觀點(diǎn)（多數(shù)人的觀點(diǎn)）：認(rèn)為既不是效力待定的合同，也不是附履行條件的合同，其效力始于成立之時(shí)。股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，簽訂合同就應(yīng)當(dāng)履行，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)向公司的其他股東征求同意，為合同的履行創(chuàng)造條件，如果合同不能履行，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任后果，除非合同約定免除其責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）

（法釋〔2010〕9號(hào)）

第十二條外商投資企業(yè)一方股東將股權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給股東之外的第三人，其他股東以該股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵害了其優(yōu)先購買權(quán)為由請(qǐng)求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，人民法院應(yīng)予支持。其他股東在知道或者應(yīng)當(dāng)知道股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起一年內(nèi)未主張優(yōu)先購買權(quán)的除外。

前款規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方、受讓方以侵害其他股東優(yōu)先購買權(quán)為由請(qǐng)求認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持。

最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）4、工程結(jié)算報(bào)告爭議問題看一個(gè)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》第33條的約定33.1工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。

33.2發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。發(fā)包人確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后通知經(jīng)辦銀行向承包人支付工程竣工結(jié)算價(jià)款。承包人收到竣工結(jié)算價(jià)款后14天內(nèi)將竣工工程交付發(fā)包人。

33.3發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)無正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價(jià)款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法建設(shè)部令2001年第107號(hào)第十六條規(guī)定：發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可。發(fā)承包雙方在合同中對(duì)上述事項(xiàng)的期限沒有明確約定的，可認(rèn)為其約定期限均為28日。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2004年9月29日最高人民法院審判委員會(huì)第1327次會(huì)議通過法釋[2004]14號(hào)）

第二十條當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院民事審判庭關(guān)于發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，是否視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的復(fù)函

（[2005]民一他字第23號(hào)）

適用該司法解釋第二十條的前提條件是當(dāng)事人之間約定了發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件。承包人提交的竣工結(jié)算文件可以作為工程款結(jié)算的依據(jù)。建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本中的通用條款第33條第3款的規(guī)定，不能簡單地推論出，雙方當(dāng)事人具有發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件一定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可承包人提交的竣工結(jié)算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工結(jié)算文件不能作為工程款結(jié)算的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件

六、如何選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的律師1、看律所2、看團(tuán)隊(duì)3、看成功案例

19/12/2022

|Supportingeducationandresearch|Slide55房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購法律實(shí)務(wù)

主講人：王龍興中國人民大學(xué)律師學(xué)院客座教授

盈科律師事務(wù)所北京總部合伙人

房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任17/12/2022|Supportingeducat內(nèi)容提要一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的動(dòng)機(jī)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要方式及決定因素四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要環(huán)節(jié)及常發(fā)問題五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購疑難問題探討六、如何選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的律師內(nèi)容提要一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)1、獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾種方式直接獲取的方式（1）公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌

一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相關(guān)的重要知識(shí)

1、獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾種方式

一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購相招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件問題哪些用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓？哪些用地可以以協(xié)議出讓的方式出讓？招標(biāo)、拍賣、掛牌的最主要的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的用地范圍：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者。協(xié)議出讓的范圍：除以劃拔方式和招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的范圍之外的情況，如開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。舉例1、朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目

2、石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。舉例1、朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目

2、石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

2、完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）

問題：

未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效？

看個(gè)案例

問題：

未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合2、間接獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式兼并公司或收購公司股權(quán)：即通過兼并公司或收購公司股權(quán)，達(dá)到間接獲取項(xiàng)目的目的。

2、間接獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式（二）前述取得房地產(chǎn)項(xiàng)目幾種方式的不同之處1、風(fēng)險(xiǎn)不同：兼并和收購公司風(fēng)險(xiǎn)最大（隱性債務(wù)和項(xiàng)目瑕疵），項(xiàng)目收購其次（項(xiàng)目瑕疵），招拍掛風(fēng)險(xiǎn)最小。2、開發(fā)時(shí)間可控性不同：招拍掛可控性強(qiáng)，收購公司和項(xiàng)目收購可控性不確定。3、價(jià)格不同：招拍掛價(jià)格較高，收購公司和項(xiàng)目收購相對(duì)低。4、稅費(fèi)不同：項(xiàng)目收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，收購公司和招拍掛（契稅涉及）不涉及上述稅費(fèi)。5、工作重點(diǎn)不同：收購公司和項(xiàng)目收購工作重點(diǎn)在盡職調(diào)查和設(shè)定合同條款；招拍掛重點(diǎn)在成本與收益測算、研究投標(biāo)方案和公關(guān)工作（包括對(duì)主管部門和競爭對(duì)手）等。（二）前述取得房地產(chǎn)項(xiàng)目幾種方式的不同之處

今天所講的房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的界定：只包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）、兼并公司、收購公司股權(quán)不包括：公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地

基本節(jié)點(diǎn)圖取得國有土地使用權(quán)立項(xiàng)審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項(xiàng)目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗(yàn)收規(guī)委竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)人防規(guī)劃意見書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實(shí)測初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案建委竣工備案流程關(guān)系圖2、房地產(chǎn)開發(fā)流程節(jié)點(diǎn)基本節(jié)點(diǎn)圖取得國有土立項(xiàng)審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批要了解上面的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是哪些？這地房地產(chǎn)并購也是非常重要的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中，并購時(shí)點(diǎn)在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段的法律盡職調(diào)查的重點(diǎn)是不同的。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、“房隨地走、地隨房走”原則

城市房地產(chǎn)管理法（自1995年1月1日起施行）

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

擔(dān)保法（自１９９５年１０月１日起施行）

第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。3、“房隨地走、地隨房走”原則物權(quán)法（自2007年10月1日起施行）

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

看一個(gè)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第三條規(guī)定：“國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2004年國土資發(fā)[2004]9號(hào)《國土資源部關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定，可以直接認(rèn)定辦理登記手續(xù)就等同于經(jīng)過了審批。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的動(dòng)機(jī)1、企業(yè)自身經(jīng)營需要2、企業(yè)外部發(fā)展優(yōu)勢論首先，企業(yè)發(fā)展通過外部兼并收購方式比靠內(nèi)部積累方式不僅速度快，效率高。其次，可以有效地沖破行業(yè)壁壘進(jìn)入新的行業(yè)。第三，兼并充分利用了被并購企業(yè)的資源。第四，兼并充分利用了經(jīng)驗(yàn)效應(yīng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)論規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指隨著生產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大而收益不斷遞增的現(xiàn)象。企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指由企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大給企業(yè)帶來的有利性。4、交易費(fèi)用論交易費(fèi)用（也稱交易成本）是運(yùn)用市場價(jià)格機(jī)制的成本，主要包括搜尋成本和在交易中討價(jià)還價(jià)的成本。5、經(jīng)營多元化房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要方式及考慮因素1、主要方式（1）直接收購項(xiàng)目（2）兼并公司（3）收購公司股權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、決定并購方式應(yīng)考慮的主要因素（1）并購的目的

直接收購項(xiàng)目，只能獲得項(xiàng)目本身的權(quán)益，兼并公司和收購公司股權(quán)，不僅獲得項(xiàng)目權(quán)益，還可獲得目標(biāo)公司的人力資源、客戶資源等，但同時(shí)會(huì)承擔(dān)目標(biāo)公司的權(quán)利和義務(wù)。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制

一般情況下，直接收購項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，兼并公司和收購公司股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（3）并購經(jīng)濟(jì)成本

項(xiàng)目直接收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，兼并公司和收購公司股權(quán)不涉及上述稅費(fèi)。（4）操作的難易程度和效率

兼并公司需要經(jīng)過公告和通知債權(quán)人的法律程序，項(xiàng)目直接收購和收購公司股權(quán)不需要；項(xiàng)目直接收購和兼并公司，項(xiàng)目的權(quán)屬需辦理過戶手續(xù)，收購公司的股權(quán)不需要。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購的主要環(huán)節(jié)1、前期準(zhǔn)備工作（1）了解被并購方的動(dòng)機(jī)、目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、存在的障礙（2）組建并購團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、與被并購方開始首論談判，并簽訂并購意向書一般情況下，并購意向書應(yīng)具有如下條款：并購標(biāo)的條款保密條款提供資料和信息條款費(fèi)用分?jǐn)倵l款對(duì)價(jià)條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件進(jìn)度安排條款排他協(xié)商條款誠意金條款意向書終止（解除）條款爭議解決條款法律適用條款（涉外時(shí)）房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：１、把誠意金寫成定金２、把誠意金支付給對(duì)方

3、沒有約定意向書終止（解除）條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件盡職調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容：盡職調(diào)查的背景和目的律師審查過的文件清單以及進(jìn)行的其他工作（說明要求對(duì)方提供但未提供的文件清單及未配合的其他事項(xiàng)）報(bào)告的各種假設(shè)對(duì)審查過的資料和信息進(jìn)行總結(jié)對(duì)所涉及的法律事項(xiàng)以及所有審查過的信息所隱含的法律問題進(jìn)行評(píng)價(jià)提出建議房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、盡調(diào)未到主管部門審查原件

2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行核查舉例：項(xiàng)目市政遺留問題案

該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、盡調(diào)未到主管部門審查原件

2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行核查舉例：項(xiàng)目市政遺留問題案

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件4、擬訂并購方案根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，從風(fēng)險(xiǎn)控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案

該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：未考慮稅收成本因素

舉例：某項(xiàng)目并購案房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件5、準(zhǔn)備并購談判所有的法律文件，主要包括并購總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目托管協(xié)議等一般情況下，并購總體協(xié)議應(yīng)具有如下條款：并購標(biāo)的條款先決條件條款陳述和保證條款保密條款企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理?xiàng)l款經(jīng)營管理?xiàng)l款過渡期安排條款房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件價(jià)格條款價(jià)款支付方式、期限和股權(quán)或項(xiàng)目移轉(zhuǎn)條款合同終止條款違約責(zé)任條款擔(dān)保條款不可抗力條款法律適用條款爭議解決條款定義條款附件房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：1、簽約主體問題2、或有債務(wù)的處理問題3、違約金過高問題4、擔(dān)保人的資信問題討論：人保與物保關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件擔(dān)保法

第二十八條第一款規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

也就是說，擔(dān)保物權(quán)人沒有權(quán)利選擇優(yōu)先行使物的擔(dān)?；蛘呷说膿?dān)保，而必須先行使物的擔(dān)保。司法解釋：第三十八條第一款同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

物權(quán)法（自2007年10月1日起施行）

第一百七十六條被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件6、開始并購談判，簽訂并購相關(guān)協(xié)議；7、履行相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購疑難問題探討1、土地閑置問題房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件2、瑕疵出資股東的股權(quán)問題（1）已轉(zhuǎn)讓其瑕疵出資股權(quán)的股東是否還承擔(dān)責(zé)任（2）受讓的股東是否承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十三條股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司依法全面履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

公司債權(quán)人請(qǐng)求未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東在未出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。

股東在公司設(shè)立時(shí)未履行或者未全面履行出資義務(wù)，依照本條第一款或者第二款提起訴訟的原告，請(qǐng)求公司的發(fā)起人與被告股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司的發(fā)起人承擔(dān)責(zé)任后，可以向被告股東追償。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十四條股東抽逃出資，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司返還出資本息、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

公司債權(quán)人請(qǐng)求抽逃出資的股東在抽逃出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；抽逃出資的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(三)第十九條有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對(duì)此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請(qǐng)求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時(shí)請(qǐng)求前述受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

受讓人根據(jù)前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，向該未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東追償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件

受讓方如果明知出讓方出資存在瑕疵仍受讓股權(quán)時(shí)，對(duì)未按期足額的欠繳出資部分，應(yīng)承擔(dān)連帶補(bǔ)充責(zé)任；相反，如果受讓方對(duì)此不知情，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并且也有權(quán)以此為由請(qǐng)求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（宋曉明：《加強(qiáng)調(diào)查研究，探索解決之道----就在全國民商事審判工作會(huì)議中提出的若干疑難問題答記者問》）房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件（3）驗(yàn)資機(jī)構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購法律實(shí)務(wù)講解課件最高人民法院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)出具不實(shí)或者虛假驗(yàn)資報(bào)告資金證明如何承擔(dān)民事責(zé)任問題的通知

（法[2002]21號(hào)）

一、出資人未出資或者未足額出資，但金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供不實(shí)、虛假的驗(yàn)資報(bào)告或者資金證明，相關(guān)當(dāng)事人使用該報(bào)告或者證明，與該企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來而受到損失的，應(yīng)當(dāng)由該企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)于該企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，由出資人在出資不實(shí)或者虛假資金額范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

二、對(duì)前項(xiàng)所述情況，企業(yè)、出資人的財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能清償債務(wù)的，由金融機(jī)構(gòu)在驗(yàn)資不實(shí)部分或者虛假資金證