杭州路橋御景灣招商方案36p2012年5月商務(wù)休閑街區(qū)課件

杭州路橋御景灣招商方案36p2012年5月商務(wù)休閑街區(qū)中溫嶠項目案名建議報告杭州坤瑞地產(chǎn)2012年4月

路橋御景灣商業(yè)定位報告2012.5中溫嶠項目案名杭州坤瑞地產(chǎn)路橋御景灣商業(yè)定位報告201銷售策略招商策略產(chǎn)品建議項目價值經(jīng)營模式商業(yè)調(diào)研目錄大綱銷售策略招商策略產(chǎn)品建議項目價值經(jīng)營模式商業(yè)調(diào)研目錄大綱序言我們認(rèn)為常規(guī)性的社區(qū)型商業(yè)模式、以生活配套為主的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)在路橋御景灣短期內(nèi)難于成型，只有走有特色的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合本項目優(yōu)勢和機會，精準(zhǔn)的對產(chǎn)品進行定位，對業(yè)態(tài)進行有機整合，才能夠在激烈競爭的市場中占有一席之地。捕捉最具潛力的消費群體探索最稀缺的市場空白引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費模式打造最炙手的商業(yè)舞臺創(chuàng)造最大的可行利潤空間序言捕捉最具潛力的消費群體項目核心問題及難點分析全新商業(yè)模式誕生項目位置相對處于鬧中取靜自身周邊環(huán)境交通便利商業(yè)規(guī)劃無主題地處市中心主干道人流量和車流量較大受路橋現(xiàn)有階段整體商業(yè)環(huán)境影響，全新商業(yè)模式引爆新的消費和生活方式；以目前的開發(fā)及入住率來看，招商難度較大，需要制定較為寬松的招商優(yōu)惠政策。項目核心問題及難點分析全新商業(yè)模式誕生項目位置自身周邊交通便1、地段價值：城市中心的中心2、建筑價值：外立面全石材干掛3、景觀價值：擁有城市中心的中央花園4、空中別院：俯瞰全城、尊貴一生5、LOFT公寓：都市金領(lǐng)公寓6、沿街商業(yè)：高端時尚商務(wù)休閑街區(qū)整體樓盤價值的重塑和提升項目價值定位1、地段價值：城市中心的中心整體樓盤價值的重塑和提升項目價值路橋商業(yè)調(diào)研路橋商業(yè)調(diào)研傳統(tǒng)的路橋商業(yè)集中在十里長街，以三橋為最盛。隨著市場的發(fā)展，隨著路橋城區(qū)面積不斷擴大。特別是建區(qū)以來城區(qū)面積比初期擴大三倍，市場的興旺帶動了路橋街道的繁華，形成幾條各具特色的專業(yè)街。主要包括路南街、銀座街和富仕路的服裝專業(yè)街，以高檔名牌服飾、時裝為主；賣芝橋路的燈具和電器專業(yè)街，經(jīng)營中高檔國產(chǎn)及進口燈具、電器開關(guān)、鎖具等。郵電路的家用電器專業(yè)街，包括彩電、冰箱、洗衣機、空調(diào)、DVD等。各大專業(yè)市場的周圍街道都形成規(guī)模較大的專業(yè)特色街，如南洋路食品一條街，月河街氣泵、五金工具一條街，永躍街床上用品一條街等。路橋沿街皆成市，這些專業(yè)特色的商業(yè)街批零兼營，共同促進了路橋市場的繁榮和興旺。路橋商業(yè)街區(qū)現(xiàn)狀傳統(tǒng)的路橋商業(yè)集中在十里長街，以三橋為最盛。隨著市場的發(fā)展，杭州路橋御景灣招商方案36p2012年5月商務(wù)休閑街區(qū)街道編號街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１富仕路西段房產(chǎn)中介、花店、流行服飾、餐飲流行購物類62%；房產(chǎn)中介投資類13%；時尚生活類12%；餐飲業(yè)8%；休閑娛樂類4%；家具裝飾裝潢類1%２富仕路東段流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾、飾品、餐飲３銀座街北段流行服飾、品牌服飾、餐飲、手機店、時尚生活類流行購物類55%；時尚生活類22%；餐飲業(yè)17%；休閑娛樂賓館住宿廣告文印各2%４銀座街南段流行服飾、品牌及精品服飾、精品鞋店、珠寶首飾、餐飲、時尚生活類５西路橋大道西段賓館住宿類、餐飲類、汽車相關(guān)、機電相關(guān)時尚生活類26%；機電五金類26%；賓館住宿類15%；餐飲類10%；房產(chǎn)中介投資類7%；休閑娛樂類5%；汽車和汽車相關(guān)4%；流行購物類家具生活類家具裝飾裝潢各2%６西路橋大道東段餐飲、時尚生活類、文印廣告７東路橋大道機電五金、餐飲、賓館住宿類、時尚生活類８商海街北段家居裝飾類家具裝飾家具裝潢類40%；時尚生活類25%；廣告文印類13%；餐飲業(yè)10%；流行購物類4%；房產(chǎn)中介投資類3%；休閑娛樂類賓館住宿類各2%；汽車和車類相關(guān)1%９商海街南段餐飲（連鎖快餐、特色餐飲、主題快餐），時尚生活類（健康養(yǎng)生、攝影、便利店、洗衣等）、文印廣告文具類１0南官大道北段餐飲類（各類餐飲、西餐、咖啡、特色餐飲）、時尚生活（健康養(yǎng)生、美容美容、便利店等生活相關(guān)）房產(chǎn)中介投資類25%；時尚生活類25%；餐飲16%；汽車和車類相關(guān)15%；流行購物類7%；賓館住宿類5%；廣告文印家具生活機電五金類各1%１1南官大道中段主要以餐飲類、家居生活、家居裝飾/家居裝潢……１2南官大道南段房產(chǎn)中介、汽車租賃、花藝/婚禮、餐飲街道街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１富仕路西段房產(chǎn)中介、花店、流行街道編號街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１3商城街北段餐飲類、時尚生活（健康養(yǎng)生、美容美容、便利店等生活相關(guān)）……流行購物類64%；時尚生活類20%;餐飲業(yè)13%；賓館住宿2%；休閑娛樂1%１4商城街南段流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、睡衣內(nèi)衣、童裝、珠寶首飾、部分餐飲１5郵電路時尚生活（家電、嬰幼童用品、眼鏡店、保險箱、手機代理店、藥店……）流行購物（服飾、珠寶首飾）時尚生活類68%；流行購物類17%；賓館住宿類6%；家具生活類餐飲類各3%；房產(chǎn)中介投資類廣告文印類家居裝飾裝潢類各1%１6月河街服飾店，時尚生活類、特色服裝街（月河街分流）、古玩收藏店、家紡和布藝頭部為服裝店，超市，水果店等；中部分支為一條特色服裝街；往下一段為古玩收藏店；尾部以家紡和布藝為主１7新安西街西段汽車相關(guān)、生活和餐飲時尚生活類29%；餐飲類19%；汽車和車類相關(guān)19%；廣告和文印類12%；賓館住宿類6%；機電五金類5%；房產(chǎn)中介投資類4%；家居裝飾裝潢類休閑娛樂類流行購物類各2%１8新安西街東段特色川味餐飲，時尚生活，汽車相關(guān)，廣告19泰隆街餐飲、汽車相關(guān)、生活類、賓館住宿、廣告文印、機電五金餐飲類27%；汽車和車類相關(guān)21%；時尚生活類13%；賓館住宿類11%；廣告文印類9%；機電五金類8%；休閑娛樂類4%；流行購物類2%，其他5%20馬鋪路餐飲時尚生活類餐飲42%；時尚生活類40%；賓館住宿類8%；流行購物類6%；休閑娛樂類2%；廣告文印類1%；汽車和車類相關(guān)1%街道街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１3商城街北段餐飲類、時尚生活（路橋商業(yè)街區(qū)展示富仕路路橋大道路橋大道共有大小沿街商鋪約232個，主要集成了以機電五金、時尚生活、賓館住宿、餐飲類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中機電五金60個，時尚生活類60個，賓館住宿35個，餐飲業(yè)24個。富仕路（商海街-銀座街段）共有大小沿街商鋪約128個，主要集成了以流行購物、房產(chǎn)中介、時尚生活類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類79個（各類流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾、花店），房產(chǎn)中介類17個，時尚生活類（飾品）16個。路橋商業(yè)街區(qū)展示富仕路路橋大道路橋大道共有大小沿街商鋪約23路橋商業(yè)街區(qū)展示南官大道商城街南官大道共有大小沿街商鋪約145個，主要集成了以時尚生活、房產(chǎn)中介/投資、餐飲類、汽車相關(guān)為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活36個，房產(chǎn)中介/投資36個，餐飲業(yè)24個，汽車相關(guān)22個。商城街共有大小沿街商鋪約138個，主要集成了以流行購物、時尚生活、餐飲業(yè)為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類89個，時尚生活27個，餐飲業(yè)18個。路橋商業(yè)街區(qū)展示南官大道商城街南官大道共有大小沿街商鋪約14路橋商業(yè)街區(qū)展示新安西街郵電路新安西街共有大小沿街商鋪約132個，主要集成了以時尚生活、餐飲類、汽車相關(guān)、廣告文印類等為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活38個，餐飲業(yè)25個，汽車相關(guān)25個，廣告文印類16個?？偮范危亨]電路共有大小沿街商鋪約138個，主要集成了以時尚生活、流行購物為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活53個、流行購物13個。該街作為一個以時尚生活類為主體的業(yè)態(tài)街區(qū)，特征分明，其時尚生活類的細(xì)分業(yè)態(tài)主流為（家電、嬰幼童用品、眼鏡店、保險箱、手機代理店、藥店……），流行購物（服飾、珠寶首飾）路橋商業(yè)街區(qū)展示新安西街郵電路新安西街共有大小沿街商鋪約13路橋商業(yè)街區(qū)展示銀座路泰隆街銀座街共有大小沿街商鋪約296個，主要集成了以流行購物、時尚生活和餐飲類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類163個（各類流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾……），時尚生活類（手機、便利店、美容美發(fā)、攝影……）65個，餐飲業(yè)（普通餐飲、特色餐飲、小吃、西點面包……）52個泰隆街納入統(tǒng)計大小沿街商鋪約78個，主要集成了以餐飲、汽車相關(guān)、生活類、賓館住宿、廣告文印、機電五金等業(yè)態(tài)。---泰隆街整體商貿(mào)水平較低，該街的餐飲主要為滿足正常生活為主的普通餐飲，配以相關(guān)的生活類店鋪和賓館類，另外汽車4s店和方林汽車城輻射給該街區(qū)一定的汽車類商業(yè)、另外專業(yè)市場和倉儲式批發(fā)店鋪也是該街區(qū)的一個特征。路橋商業(yè)街區(qū)展示銀座路泰隆街銀座街共有大小沿街商鋪約296個路橋商業(yè)街區(qū)展示馬鋪路商海街該街區(qū)是普通餐飲和普通生活類業(yè)態(tài)比較成熟的一條路，在定位上滿足大眾的一個需求，生活方面的業(yè)態(tài)涵蓋范圍也比較廣，包括美容美發(fā)、水果店、藥店、便利店、洗衣店、雜貨店等，然后配以少比例的賓館住宿和流行購物類業(yè)態(tài)。商海街共有大小沿街商鋪約163個，主要圍繞路橋裝飾城而發(fā)展起來的家居裝飾裝潢業(yè)態(tài)，另外餐飲類和時尚生活類也是該街區(qū)主要業(yè)態(tài)路橋商業(yè)街區(qū)展示馬鋪路商海街該街區(qū)是普通餐飲和普通生活類業(yè)態(tài)路橋商業(yè)街區(qū)展示月河街服裝店超市，古玩收藏，家紡布藝組成了該街道路橋商業(yè)街區(qū)展示月河街服裝店超市，古玩收藏，家紡布藝組成了該路橋區(qū)是區(qū)域性商貿(mào)中心。其發(fā)展方向為，以中心大道—南宮大道和雙水路為主軸線，形成居住與商貿(mào)功能互動的生活區(qū)。路橋主要大小商貿(mào)市場共十余個：路橋中心菜場、路橋家俬城、富仕廣場、路橋裝飾城、東森購物廣場、路橋機電五金交易市場、農(nóng)工商農(nóng)副產(chǎn)品超市、中國日用品城、中盛百貨、中國國際珠寶城、竹木裝璜市場、裝飾材料市場、路橋小商品市場、方林汽車城，立體式商貿(mào)氣氛十分活躍。周邊交通便利，通達性好。路橋縣立體式商貿(mào)商場概況路橋區(qū)是區(qū)域性商貿(mào)中心。其發(fā)展方向為，以中心大道—南宮大道和路橋縣立體式商貿(mào)商場全景圖路橋縣立體式商貿(mào)商場全景圖(一)商業(yè)中心區(qū)不突出，功能區(qū)塊不明顯。由于路橋是“無街不市、無戶不商”的市場大區(qū)，各骨干市場零散在城區(qū)的各個片區(qū)，市場和街道都聚集了大量的人流、物流，到處顯現(xiàn)著商業(yè)氛圍，各區(qū)塊功能布局相差不大，而在夜晚卻到處人影稀疏、街落冷清，在客觀上造成路橋城市中心區(qū)總體建筑形態(tài)檔次不高，地標(biāo)性建筑不突出，導(dǎo)致了中心區(qū)形象難突出。(二)商業(yè)街(區(qū))建設(shè)檔次不高。路橋目前已形成以生活消費品市場群和生產(chǎn)資料市場群為特色的兩大專業(yè)市場群體，專業(yè)街區(qū)和超市、連鎖專賣等各種現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)并存的商業(yè)格局。目前，路橋市場林立，到處可見充滿生機活力的市場，但卻缺少一條檔次高、能充分展示現(xiàn)代繁華氣息的商業(yè)街。銀座街、富仕路、賣芝橋路是目前路橋繁華和最具活力的商業(yè)街，但它只能是普通的商業(yè)街，卻難以承擔(dān)起展示一個區(qū)域高檔次、高品位、良好形象的使命。(三)交通規(guī)劃和建設(shè)滯后。路橋目前給人的感覺是路橋“路難行、橋難走、車難?！薄Ｂ窐虻穆贩较蛐圆?，連貫性不強，一些公共設(shè)施在設(shè)計時沒有充分考慮停車位，導(dǎo)致城區(qū)停車位嚴(yán)重不足。(四)建筑形態(tài)檔次不高。城區(qū)各建筑單體總體檔次不高，除了10多幢高樓以外，基本上以5—6層的單間立地排式結(jié)構(gòu)建設(shè)，高度不高，體量不大。(五)高端特色街區(qū)缺乏，整個路橋比較有特色的街區(qū)多為購物或餐飲街區(qū)，但是整體業(yè)態(tài)規(guī)劃不足，導(dǎo)致整體檔次不高。(六)路橋缺乏商務(wù)氛圍濃烈的專業(yè)場所，商務(wù)洽談，休閑棲息的慢生活節(jié)奏情調(diào)場所幾乎沒有，普遍都是快節(jié)奏快餐，人員流動性太強，缺乏可以長時間洽談，聚會，棲息的高端場所。路橋商業(yè)街區(qū)總結(jié)(一)商業(yè)中心區(qū)不突出，功能區(qū)塊不明顯。由于路橋是“無街不市商業(yè)定位商業(yè)定位定位暢想路橋高端人士會去選擇怎么樣的地方進行商務(wù)洽談，走訪好友？路橋現(xiàn)在顯然沒有一條本土化，時尚高端的休閑商務(wù)的街區(qū)在路橋，我們將要建造一座怎么樣的商業(yè)建筑物既能承擔(dān)起路橋良好的形象！符合路橋當(dāng)?shù)厥袌?！又能契合本項目，形成一種高檔次，高品位的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū)·······怎么樣的商業(yè)街區(qū)才能讓不停游走在城市街區(qū)，繁忙在工作中的人停下腳步，靜下來思考人生，思考價值，安逸的享受片刻的屬于自己的私密空間？這個重任現(xiàn)在就有我們來創(chuàng)造并實現(xiàn)它！本項目定位高端，購買客戶均有較強消費能力和追求生活品質(zhì)，商業(yè)街整體定位也必須契合項目客群定位暢想路橋高端人士會去選擇怎么樣的地方進行商務(wù)洽談，走訪好商業(yè)定位1、項目定位為“高端時尚商務(wù)休閑街區(qū)”，充分利用項目資源優(yōu)勢和整體樓盤品質(zhì)以及鬧中取靜的絕佳地理位置打造極具品質(zhì)的可以輻射社區(qū)生活配套以及路橋縣時尚商務(wù)高端族群的特色高端時尚休閑街區(qū)。2、集高端咖啡餐飲、休閑于一體的高端時尚商務(wù)休閑社區(qū)商業(yè)街。3、商家定位以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（５００—２０００平米）為主導(dǎo)，其中包含咖啡吧及中西餐飲，甜品等必要的高端商務(wù)休閑服務(wù)設(shè)施組合。其中餐飲業(yè)力爭做到品牌高端時尚、風(fēng)格多樣；整體規(guī)劃休閑幽靜小資。打造路橋地區(qū)第一高端時尚商務(wù)品牌市場航母！建立“永源”品牌！商業(yè)定位商業(yè)定位參考個案上海新天地商業(yè)定位參考個案上海新天地商業(yè)定位參考個案南京1912時尚休閑街區(qū)商業(yè)定位參考個案南京1912時尚休閑街區(qū)商業(yè)定位參考個案杭州南山路西湖新天地商業(yè)定位參考個案杭州南山路西湖新天地目標(biāo)客群定位城市上流人群聚集區(qū)上流人群，一是指權(quán)力掌控者，指政府工作人員；二是指自然資源掌握者，如公司企業(yè)主，同政府人員聯(lián)系密切者。他們經(jīng)歷歲月歷練，他們對生活有更高的追求很暢想年輕高端時尚潮流地年輕高端所致的是一群年輕，充滿朝氣的群體，他們或許正在名牌大學(xué)接受教育，或許踏入社會在各個領(lǐng)域從事著白領(lǐng)的工作，他們有品位，他們懂生活我們的項目面對兩大波客群：一種是事業(yè)有成的成功人士，他們年齡層相對較長，喜歡有品位，有身份象征，私密性較強的環(huán)境；大品牌裝修豪華的中大型商業(yè)環(huán)境較為適合。另一波則是向往成功正在邁向成功的年輕人，他們是同齡人中的姣姣者，他們喜歡時尚，新鮮，小資，富有品位的環(huán)境。西式化裝修別致有情調(diào)的環(huán)境較為符合他們的品位。目標(biāo)客群定位城市上流人群聚集區(qū)上流人群，一是指權(quán)力年輕高端時商業(yè)招商策略招商策略成立商業(yè)經(jīng)營管理公司

組建專業(yè)的招商團隊，

與餐飲行業(yè)商會合作利用“合作機構(gòu)”的商家資源數(shù)據(jù)庫及良好的商業(yè)資源關(guān)系，進行定向招商為主。整合“分銷服務(wù)平臺”，進行渠道招商為輔。進行重點有針對性的廣告宣傳，配合部分廣告招商。商業(yè)招商策略銷售策略以“帶租約銷售”和“點對點”式銷售為主。帶租約銷售——最有力的銷售說辭點對點——最有效的銷售手段，與各個商家進行點對點，一對一的商務(wù)合作談判拋棄以往的“坐銷”形式，利用其他服務(wù)平臺，利用商業(yè)渠道資源和“行銷”手段進行項目銷售。商業(yè)銷售策略商業(yè)銷售策略商業(yè)宣傳推廣策略重新認(rèn)知重新認(rèn)同采取行動整合執(zhí)行一對一招商渠道媒介推廣公關(guān)活動總體推廣——策略組合配合主題公關(guān)活動與針對性的廣告宣傳。可以提供的宣傳渠道：1、招商新聞發(fā)布會2、商業(yè)街活動演戲3、張貼宣傳海報；4、新消費模式，商務(wù)模式宣傳向?qū)В?、現(xiàn)有客戶資源有效利用，實現(xiàn)定向推廣；6、組織招商推薦會；7、全國數(shù)百臺多媒體機，不定時循環(huán)播放；8、當(dāng)?shù)貓蠹埖禺a(chǎn)專版進行不定量的廣告投放。9、開街儀式商業(yè)宣傳推廣策略重新認(rèn)知重新認(rèn)同采取行動整合執(zhí)行一對一招商渠商業(yè)街三大形態(tài)劃分生活餐飲商務(wù)餐飲日式料理中西餐廳咖啡茶點配套休閑餐飲冰淇淋甜品滿足社區(qū)居民和來訪親朋好友，商務(wù)會客，洽談，探訪，極具品位，私密性，安靜，放松，休閑與一體的高端風(fēng)情街區(qū)，路橋首創(chuàng)，僅此一地。商業(yè)街三大形態(tài)劃分生活餐飲商務(wù)餐飲日式料理咖啡配套休閑餐飲冰方案一：冰淇淋類中西餐類甜品咖啡類一層主要以咖啡，甜品，冰激凌為主，二層以中大型餐飲為主，業(yè)態(tài)可進行穿插方案一：冰淇淋類中西餐類甜品咖啡類一層主要以咖啡，甜品，冰激方案二：咖啡甜品風(fēng)情街中西餐特色街按區(qū)域劃分，氛圍飲食特色街和休閑風(fēng)情街方案二：咖啡甜品風(fēng)情街中西餐特色街按區(qū)域劃分，氛圍飲食特色街相匹配的品牌資源咖啡點心類：中西餐飲類：相匹配的品牌資源咖啡點心類：中西餐飲類：相匹配的品牌資源甜品類：冰淇淋類：相匹配的品牌資源甜品類：冰淇淋類：ThanksforyourattentionWishyouagoodday!感謝您的耐心聆聽和給予我們坤瑞的建議，期待我們的合作！ThanksforyourattentionWish杭州路橋御景灣招商方案36p2012年5月商務(wù)休閑街區(qū)中溫嶠項目案名建議報告杭州坤瑞地產(chǎn)2012年4月

路橋御景灣商業(yè)定位報告2012.5中溫嶠項目案名杭州坤瑞地產(chǎn)路橋御景灣商業(yè)定位報告201銷售策略招商策略產(chǎn)品建議項目價值經(jīng)營模式商業(yè)調(diào)研目錄大綱銷售策略招商策略產(chǎn)品建議項目價值經(jīng)營模式商業(yè)調(diào)研目錄大綱序言我們認(rèn)為常規(guī)性的社區(qū)型商業(yè)模式、以生活配套為主的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)在路橋御景灣短期內(nèi)難于成型，只有走有特色的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合本項目優(yōu)勢和機會，精準(zhǔn)的對產(chǎn)品進行定位，對業(yè)態(tài)進行有機整合，才能夠在激烈競爭的市場中占有一席之地。捕捉最具潛力的消費群體探索最稀缺的市場空白引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費模式打造最炙手的商業(yè)舞臺創(chuàng)造最大的可行利潤空間序言捕捉最具潛力的消費群體項目核心問題及難點分析全新商業(yè)模式誕生項目位置相對處于鬧中取靜自身周邊環(huán)境交通便利商業(yè)規(guī)劃無主題地處市中心主干道人流量和車流量較大受路橋現(xiàn)有階段整體商業(yè)環(huán)境影響，全新商業(yè)模式引爆新的消費和生活方式；以目前的開發(fā)及入住率來看，招商難度較大，需要制定較為寬松的招商優(yōu)惠政策。項目核心問題及難點分析全新商業(yè)模式誕生項目位置自身周邊交通便1、地段價值：城市中心的中心2、建筑價值：外立面全石材干掛3、景觀價值：擁有城市中心的中央花園4、空中別院：俯瞰全城、尊貴一生5、LOFT公寓：都市金領(lǐng)公寓6、沿街商業(yè)：高端時尚商務(wù)休閑街區(qū)整體樓盤價值的重塑和提升項目價值定位1、地段價值：城市中心的中心整體樓盤價值的重塑和提升項目價值路橋商業(yè)調(diào)研路橋商業(yè)調(diào)研傳統(tǒng)的路橋商業(yè)集中在十里長街，以三橋為最盛。隨著市場的發(fā)展，隨著路橋城區(qū)面積不斷擴大。特別是建區(qū)以來城區(qū)面積比初期擴大三倍，市場的興旺帶動了路橋街道的繁華，形成幾條各具特色的專業(yè)街。主要包括路南街、銀座街和富仕路的服裝專業(yè)街，以高檔名牌服飾、時裝為主；賣芝橋路的燈具和電器專業(yè)街，經(jīng)營中高檔國產(chǎn)及進口燈具、電器開關(guān)、鎖具等。郵電路的家用電器專業(yè)街，包括彩電、冰箱、洗衣機、空調(diào)、DVD等。各大專業(yè)市場的周圍街道都形成規(guī)模較大的專業(yè)特色街，如南洋路食品一條街，月河街氣泵、五金工具一條街，永躍街床上用品一條街等。路橋沿街皆成市，這些專業(yè)特色的商業(yè)街批零兼營，共同促進了路橋市場的繁榮和興旺。路橋商業(yè)街區(qū)現(xiàn)狀傳統(tǒng)的路橋商業(yè)集中在十里長街，以三橋為最盛。隨著市場的發(fā)展，杭州路橋御景灣招商方案36p2012年5月商務(wù)休閑街區(qū)街道編號街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１富仕路西段房產(chǎn)中介、花店、流行服飾、餐飲流行購物類62%；房產(chǎn)中介投資類13%；時尚生活類12%；餐飲業(yè)8%；休閑娛樂類4%；家具裝飾裝潢類1%２富仕路東段流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾、飾品、餐飲３銀座街北段流行服飾、品牌服飾、餐飲、手機店、時尚生活類流行購物類55%；時尚生活類22%；餐飲業(yè)17%；休閑娛樂賓館住宿廣告文印各2%４銀座街南段流行服飾、品牌及精品服飾、精品鞋店、珠寶首飾、餐飲、時尚生活類５西路橋大道西段賓館住宿類、餐飲類、汽車相關(guān)、機電相關(guān)時尚生活類26%；機電五金類26%；賓館住宿類15%；餐飲類10%；房產(chǎn)中介投資類7%；休閑娛樂類5%；汽車和汽車相關(guān)4%；流行購物類家具生活類家具裝飾裝潢各2%６西路橋大道東段餐飲、時尚生活類、文印廣告７東路橋大道機電五金、餐飲、賓館住宿類、時尚生活類８商海街北段家居裝飾類家具裝飾家具裝潢類40%；時尚生活類25%；廣告文印類13%；餐飲業(yè)10%；流行購物類4%；房產(chǎn)中介投資類3%；休閑娛樂類賓館住宿類各2%；汽車和車類相關(guān)1%９商海街南段餐飲（連鎖快餐、特色餐飲、主題快餐），時尚生活類（健康養(yǎng)生、攝影、便利店、洗衣等）、文印廣告文具類１0南官大道北段餐飲類（各類餐飲、西餐、咖啡、特色餐飲）、時尚生活（健康養(yǎng)生、美容美容、便利店等生活相關(guān)）房產(chǎn)中介投資類25%；時尚生活類25%；餐飲16%；汽車和車類相關(guān)15%；流行購物類7%；賓館住宿類5%；廣告文印家具生活機電五金類各1%１1南官大道中段主要以餐飲類、家居生活、家居裝飾/家居裝潢……１2南官大道南段房產(chǎn)中介、汽車租賃、花藝/婚禮、餐飲街道街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１富仕路西段房產(chǎn)中介、花店、流行街道編號街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１3商城街北段餐飲類、時尚生活（健康養(yǎng)生、美容美容、便利店等生活相關(guān)）……流行購物類64%；時尚生活類20%;餐飲業(yè)13%；賓館住宿2%；休閑娛樂1%１4商城街南段流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、睡衣內(nèi)衣、童裝、珠寶首飾、部分餐飲１5郵電路時尚生活（家電、嬰幼童用品、眼鏡店、保險箱、手機代理店、藥店……）流行購物（服飾、珠寶首飾）時尚生活類68%；流行購物類17%；賓館住宿類6%；家具生活類餐飲類各3%；房產(chǎn)中介投資類廣告文印類家居裝飾裝潢類各1%１6月河街服飾店，時尚生活類、特色服裝街（月河街分流）、古玩收藏店、家紡和布藝頭部為服裝店，超市，水果店等；中部分支為一條特色服裝街；往下一段為古玩收藏店；尾部以家紡和布藝為主１7新安西街西段汽車相關(guān)、生活和餐飲時尚生活類29%；餐飲類19%；汽車和車類相關(guān)19%；廣告和文印類12%；賓館住宿類6%；機電五金類5%；房產(chǎn)中介投資類4%；家居裝飾裝潢類休閑娛樂類流行購物類各2%１8新安西街東段特色川味餐飲，時尚生活，汽車相關(guān)，廣告19泰隆街餐飲、汽車相關(guān)、生活類、賓館住宿、廣告文印、機電五金餐飲類27%；汽車和車類相關(guān)21%；時尚生活類13%；賓館住宿類11%；廣告文印類9%；機電五金類8%；休閑娛樂類4%；流行購物類2%，其他5%20馬鋪路餐飲時尚生活類餐飲42%；時尚生活類40%；賓館住宿類8%；流行購物類6%；休閑娛樂類2%；廣告文印類1%；汽車和車類相關(guān)1%街道街道名稱業(yè)態(tài)環(huán)境業(yè)態(tài)比例１3商城街北段餐飲類、時尚生活（路橋商業(yè)街區(qū)展示富仕路路橋大道路橋大道共有大小沿街商鋪約232個，主要集成了以機電五金、時尚生活、賓館住宿、餐飲類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中機電五金60個，時尚生活類60個，賓館住宿35個，餐飲業(yè)24個。富仕路（商海街-銀座街段）共有大小沿街商鋪約128個，主要集成了以流行購物、房產(chǎn)中介、時尚生活類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類79個（各類流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾、花店），房產(chǎn)中介類17個，時尚生活類（飾品）16個。路橋商業(yè)街區(qū)展示富仕路路橋大道路橋大道共有大小沿街商鋪約23路橋商業(yè)街區(qū)展示南官大道商城街南官大道共有大小沿街商鋪約145個，主要集成了以時尚生活、房產(chǎn)中介/投資、餐飲類、汽車相關(guān)為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活36個，房產(chǎn)中介/投資36個，餐飲業(yè)24個，汽車相關(guān)22個。商城街共有大小沿街商鋪約138個，主要集成了以流行購物、時尚生活、餐飲業(yè)為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類89個，時尚生活27個，餐飲業(yè)18個。路橋商業(yè)街區(qū)展示南官大道商城街南官大道共有大小沿街商鋪約14路橋商業(yè)街區(qū)展示新安西街郵電路新安西街共有大小沿街商鋪約132個，主要集成了以時尚生活、餐飲類、汽車相關(guān)、廣告文印類等為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活38個，餐飲業(yè)25個，汽車相關(guān)25個，廣告文印類16個?？偮范危亨]電路共有大小沿街商鋪約138個，主要集成了以時尚生活、流行購物為主體的商業(yè)型態(tài)。其中時尚生活53個、流行購物13個。該街作為一個以時尚生活類為主體的業(yè)態(tài)街區(qū)，特征分明，其時尚生活類的細(xì)分業(yè)態(tài)主流為（家電、嬰幼童用品、眼鏡店、保險箱、手機代理店、藥店……），流行購物（服飾、珠寶首飾）路橋商業(yè)街區(qū)展示新安西街郵電路新安西街共有大小沿街商鋪約13路橋商業(yè)街區(qū)展示銀座路泰隆街銀座街共有大小沿街商鋪約296個，主要集成了以流行購物、時尚生活和餐飲類為主體的商業(yè)型態(tài)。其中流行購物類163個（各類流行服飾、品牌服飾、精品鞋店、珠寶首飾……），時尚生活類（手機、便利店、美容美發(fā)、攝影……）65個，餐飲業(yè)（普通餐飲、特色餐飲、小吃、西點面包……）52個泰隆街納入統(tǒng)計大小沿街商鋪約78個，主要集成了以餐飲、汽車相關(guān)、生活類、賓館住宿、廣告文印、機電五金等業(yè)態(tài)。---泰隆街整體商貿(mào)水平較低，該街的餐飲主要為滿足正常生活為主的普通餐飲，配以相關(guān)的生活類店鋪和賓館類，另外汽車4s店和方林汽車城輻射給該街區(qū)一定的汽車類商業(yè)、另外專業(yè)市場和倉儲式批發(fā)店鋪也是該街區(qū)的一個特征。路橋商業(yè)街區(qū)展示銀座路泰隆街銀座街共有大小沿街商鋪約296個路橋商業(yè)街區(qū)展示馬鋪路商海街該街區(qū)是普通餐飲和普通生活類業(yè)態(tài)比較成熟的一條路，在定位上滿足大眾的一個需求，生活方面的業(yè)態(tài)涵蓋范圍也比較廣，包括美容美發(fā)、水果店、藥店、便利店、洗衣店、雜貨店等，然后配以少比例的賓館住宿和流行購物類業(yè)態(tài)。商海街共有大小沿街商鋪約163個，主要圍繞路橋裝飾城而發(fā)展起來的家居裝飾裝潢業(yè)態(tài)，另外餐飲類和時尚生活類也是該街區(qū)主要業(yè)態(tài)路橋商業(yè)街區(qū)展示馬鋪路商海街該街區(qū)是普通餐飲和普通生活類業(yè)態(tài)路橋商業(yè)街區(qū)展示月河街服裝店超市，古玩收藏，家紡布藝組成了該街道路橋商業(yè)街區(qū)展示月河街服裝店超市，古玩收藏，家紡布藝組成了該路橋區(qū)是區(qū)域性商貿(mào)中心。其發(fā)展方向為，以中心大道—南宮大道和雙水路為主軸線，形成居住與商貿(mào)功能互動的生活區(qū)。路橋主要大小商貿(mào)市場共十余個：路橋中心菜場、路橋家俬城、富仕廣場、路橋裝飾城、東森購物廣場、路橋機電五金交易市場、農(nóng)工商農(nóng)副產(chǎn)品超市、中國日用品城、中盛百貨、中國國際珠寶城、竹木裝璜市場、裝飾材料市場、路橋小商品市場、方林汽車城，立體式商貿(mào)氣氛十分活躍。周邊交通便利，通達性好。路橋縣立體式商貿(mào)商場概況路橋區(qū)是區(qū)域性商貿(mào)中心。其發(fā)展方向為，以中心大道—南宮大道和路橋縣立體式商貿(mào)商場全景圖路橋縣立體式商貿(mào)商場全景圖(一)商業(yè)中心區(qū)不突出，功能區(qū)塊不明顯。由于路橋是“無街不市、無戶不商”的市場大區(qū)，各骨干市場零散在城區(qū)的各個片區(qū)，市場和街道都聚集了大量的人流、物流，到處顯現(xiàn)著商業(yè)氛圍，各區(qū)塊功能布局相差不大，而在夜晚卻到處人影稀疏、街落冷清，在客觀上造成路橋城市中心區(qū)總體建筑形態(tài)檔次不高，地標(biāo)性建筑不突出，導(dǎo)致了中心區(qū)形象難突出。(二)商業(yè)街(區(qū))建設(shè)檔次不高。路橋目前已形成以生活消費品市場群和生產(chǎn)資料市場群為特色的兩大專業(yè)市場群體，專業(yè)街區(qū)和超市、連鎖專賣等各種現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)并存的商業(yè)格局。目前，路橋市場林立，到處可見充滿生機活力的市場，但卻缺少一條檔次高、能充分展示現(xiàn)代繁華氣息的商業(yè)街。銀座街、富仕路、賣芝橋路是目前路橋繁華和最具活力的商業(yè)街，但它只能是普通的商業(yè)街，卻難以承擔(dān)起展示一個區(qū)域高檔次、高品位、良好形象的使命。(三)交通規(guī)劃和建設(shè)滯后。路橋目前給人的感覺是路橋“路難行、橋難走、車難?！?。路橋的路方向性差，連貫性不強，一些公共設(shè)施在設(shè)計時沒有充分考慮停車位，導(dǎo)致城區(qū)停車位嚴(yán)重不足。(四)建筑形態(tài)檔次不高。城區(qū)各建筑單體總體檔次不高，除了10多幢高樓以外，基本上以5—6層的單間立地排式結(jié)構(gòu)建設(shè)，高度不高，體量不大。(五)高端特色街區(qū)缺乏，整個路橋比較有特色的街區(qū)多為購物或餐飲街區(qū)，但是整體業(yè)態(tài)規(guī)劃不足，導(dǎo)致整體檔次不高。(六)路橋缺乏商務(wù)氛圍濃烈的專業(yè)場所，商務(wù)洽談，休閑棲息的慢生活節(jié)奏情調(diào)場所幾乎沒有，普遍都是快節(jié)奏快餐，人員流動性太強，缺乏可以長時間洽談，聚會，棲息的高端場所。路橋商業(yè)街區(qū)總結(jié)(一)商業(yè)中心區(qū)不突出，功能區(qū)塊不明顯。由于路橋是“無街不市商業(yè)定位商業(yè)定位定位暢想路橋高端人士會去選擇怎么樣的地方進行商務(wù)洽談，走訪好友？路橋現(xiàn)在顯然沒有一條本土化，時尚高端的休閑商務(wù)的街區(qū)在路橋，我們將要建造一座怎么樣的商業(yè)建筑物既能承擔(dān)起路橋良好的形象！符合路橋當(dāng)?shù)厥袌?！又能契合本項目，形成一種高檔次，高品位的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū)·······怎么樣的商業(yè)街區(qū)才能讓不停游走在城市街區(qū)，繁忙在工作中的人停下腳步，靜下來思考人生，思考價值，安逸的享受片刻的屬于自己的私密空間？這個重任現(xiàn)在就有我們來創(chuàng)造并實現(xiàn)它！本項目定位高端，購買客戶均有較強消費能力和追求生活品質(zhì)，商業(yè)街整體定位也必須契合項目客群定位暢想路橋高端人士會去選擇怎么樣的地方進行商務(wù)洽談，走訪好商業(yè)定位1、項目定位為“高端時尚商務(wù)休閑街區(qū)”，充分利用項目資源優(yōu)勢和整體樓盤品質(zhì)以及鬧中取靜的絕佳地理位置打造極具品質(zhì)的可以輻射社區(qū)生活配套以及路橋縣時尚商務(wù)高端族群的特色高端時尚休閑街區(qū)。2、集高端咖啡餐飲、休閑于一體的高端時尚商務(wù)休閑社區(qū)商業(yè)街。3、商家定位以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（５００—２０００平米）為主導(dǎo)，其中包含咖啡吧及中西餐飲，甜品等必要的高端商務(wù)休閑服務(wù)設(shè)施組合。其中餐飲業(yè)力爭做到品牌高端時尚、風(fēng)格多樣；整體規(guī)劃休閑幽靜小資。打造路橋地區(qū)第一高端時尚商務(wù)品牌市場航母！建立“永源”品牌！商業(yè)定位商業(yè)定位參考個案上海新天地商業(yè)定位參考個案上海新天地商業(yè)定位參考個案南京1912時尚休閑街區(qū)商業(yè)定位參考個案