商業(yè)項目策劃招商商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭∩虡I(yè)項目策劃招商、商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書For河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街僑樂集團(tuán)上海地區(qū)辦事處僑樂集團(tuán)上海地區(qū)辦事處以商業(yè)經(jīng)營策劃、資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)的多元化大中華商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)新創(chuàng)建集團(tuán)成員——香港新世界集團(tuán)服務(wù)旗艦本計劃書為要約邀請（INVITATIONTOTREAT），一切以正式合約為準(zhǔn)

針對貴司項目的實際情況，如果我們作為貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商、商場管理的顧問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項目顧問工作分為以下三個階段進(jìn)行：第一階段市場分析與定位市調(diào)工作市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎(chǔ)。市調(diào)信息收集的準(zhǔn)確、全面與否，將直接關(guān)系到我們后續(xù)對項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商等工作的質(zhì)量。我司在營運方面是專業(yè)的地產(chǎn)咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場，就一直保持著對該城市信息的嚴(yán)密追蹤。同時，我們也擁有強(qiáng)大的市場信息數(shù)據(jù)庫，并且在以往的市調(diào)過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續(xù)跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調(diào)工作方法，依次作為我們市調(diào)工作的保證。對于貴司項目具體情況而言，其市調(diào)工作主要包括以下幾個方面：調(diào)查目的這是一個為什么要調(diào)查的問題，調(diào)查的目的是我們對于這個地區(qū)有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設(shè)后，調(diào)查才能有的放矢，商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃才能達(dá)到高度準(zhǔn)確性。特別是貴司項目所處的商業(yè)中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟(jì)源市及其周邊區(qū)域大型商業(yè)綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。調(diào)查方法這是一個如何調(diào)查的問題，調(diào)查方法有多種。針對競爭項目的調(diào)查方法有“神秘顧問法”、同業(yè)討論法；針對客戶群的調(diào)查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調(diào)查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點調(diào)查方法來繼續(xù)，并根據(jù)現(xiàn)實情況選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。預(yù)定客戶群選擇這是一個調(diào)查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區(qū)，對客戶群的調(diào)查是最關(guān)鍵的。在對客戶群調(diào)查之前，必須先確定我們的初步目標(biāo)客戶群，以及最有效的調(diào)查對象來源，以使調(diào)查的有效程度及準(zhǔn)確性達(dá)到最高。地段分析區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析，將包括區(qū)域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項目的運作過程中，針對此地段分析尤為重要。其中，主要內(nèi)容包括：宏觀地段分析中觀地段分析微觀地段分析城市印象分析交通環(huán)境分析未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置項目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時間等，都會影響到“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”的項目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區(qū)域的交通狀況、環(huán)境狀況改造所帶來的此區(qū)域市場變化加以分析。其中，主要內(nèi)容包括：項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的變遷項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位區(qū)域更新改造對項目區(qū)域長短期影響項目區(qū)域市場分析市場形勢分析區(qū)域房地產(chǎn)形勢，是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。其中，主要內(nèi)容包括：相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)分析相關(guān)物業(yè)市場需求分析現(xiàn)有競爭項目分析潛在競爭項目分析市場空間分析市場定位工作客戶群定位根據(jù)上述市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標(biāo)客戶群定位。其中，主要內(nèi)容包括：區(qū)域客戶群分析目標(biāo)客戶群分析亞客戶群定位不同的商業(yè)需求動機(jī)可能是不同的，尤其對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進(jìn)行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營目的、經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細(xì)論述。只有客戶群進(jìn)一步分成不同動機(jī)的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略。其中，主要內(nèi)容包括：亞客戶群定位亞客戶群類群分析亞客戶群經(jīng)營行為分析產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動機(jī)分析得出項目產(chǎn)品定位。上述客戶群的多種需求動機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計之間的推導(dǎo)過程。其中，主要內(nèi)容包括：商業(yè)規(guī)劃概念產(chǎn)品概念物業(yè)風(fēng)格建議設(shè)施配套建議環(huán)境特征建議租售價格定位建議租售策略建議結(jié)合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結(jié)合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價格策略。其中，主要內(nèi)容包括：租售模式建議租售程序建議第二階段商業(yè)概念設(shè)計一、商業(yè)概念設(shè)計（需外聘專業(yè)商場設(shè)計建筑師進(jìn)行，費用另算）總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計概念表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；空間結(jié)構(gòu)分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明；人流動線分析圖：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀、項目處和環(huán)境將未來能實現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；產(chǎn)品概念設(shè)計特色建議：針對設(shè)計及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施裝修用料等提供設(shè)計概念，并對建筑的外觀設(shè)計特別提供特色要求，以增強(qiáng)建筑物之時代感及風(fēng)格；概念設(shè)計輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區(qū)的建議圖上；設(shè)計工作會議：由投資商召集，與設(shè)計單位一起，將概念設(shè)計最終落實為設(shè)計圖紙；方案評審：根據(jù)貴司項目之實際需要，對貴司聘請設(shè)計公司所作之方案，進(jìn)行審核評定，并出具相應(yīng)評審意見，以供貴司作為方案修訂之參考。二、招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項目招商推廣出具報告的具體內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對貴司項目的財務(wù)安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內(nèi)容包括：招商及銷售總體計劃建議招商及銷售策略計劃建議宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設(shè)計、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）定價策略對于房地產(chǎn)項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內(nèi)容包括：分階段價格策略項目平均定價競爭性價格策略這是針對周邊地區(qū)相關(guān)的競爭項目，制定出的相關(guān)競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案。其中，主要內(nèi)容包括：競爭對手策略分析項目競爭優(yōu)劣勢分析第三階段商場物業(yè)、設(shè)施管理前期介入一. 服務(wù)范圍 （一）前期管理籌備工作1. 協(xié)助發(fā)展商建筑施工單位對各項設(shè)施、設(shè)備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見。 2. 提供各排水系統(tǒng)布置和預(yù)理參考建議。 3. 提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。4. 提供給水系統(tǒng)布置及公共區(qū)域清潔用水設(shè)置建議。 5. 提供消防系統(tǒng)設(shè)施布置建議。6. 草擬管理公約、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時對各類管理文件妥當(dāng)齊全。 7. 配合銷售部門訂定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。8. 制定物業(yè)驗收、移交、交付使用程序。 9. 擬定及籌組項目之物業(yè)管理中心，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。10. 核查設(shè)備安裝、調(diào)試運行情況，并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集、整理有關(guān)數(shù)據(jù)。 11. 委派專業(yè)職員出席發(fā)展商組織的研究或協(xié)調(diào)會議并提供物業(yè)管理意見。制定智能化管理項目，并提出智能化設(shè)備安裝的各項意見及建議。二. 服務(wù)內(nèi)容 （一）行政人事 1. 籌建管理中心 2. 制定招聘計劃，參與員工選聘。 3. 制定管理費預(yù)算。4.制定樓宇交付使用的各項流程。5. 制定員工守則、崗位制度、工作細(xì)則及勞動合同。 6. 制定各部門管理制度、各項表格。 7. 制定員工上崗培訓(xùn)計劃。。 8. 對各部門員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)。定期檢討人員架構(gòu)、薪酬建議及員工福利，及時作出適當(dāng)調(diào)整。（二）財務(wù) 1. 制定財務(wù)制度。 2. 監(jiān)管財務(wù)各項工作，并就工作作出意見及建議。 3. 定期制定各項預(yù)算支出。4.定期作好各項稅務(wù)安排。（三）工程 1. 我們將協(xié)助管理中心防止停電、火警，設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。 2. 我們有多名具備綜合技能的技術(shù)人員，24小時隨時候命，為客戶提供服務(wù)。（四）與租戶的關(guān)系1. 我們將協(xié)助管理中心定期與業(yè)主聯(lián)絡(luò)主對租戶的要求或建議作出及時的回復(fù)，以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系。2. 我們將協(xié)助管理中心與各租戶商討對項目的各項保險（包括：公眾責(zé)任險、水險、第三者人生意外險等）做出預(yù)算購買報告。3. 我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查，以確保投訴事項得到適當(dāng)?shù)奶幚怼?. 我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查，以確保收集租戶對管理上的意見。本公司透過定期巡察及召開會議，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。三、顧問工作時間與顧問工作費用（一）顧問工作時間根據(jù)貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進(jìn)行，具體工作時間表將按貴司之項目進(jìn)度另行訂定：（二）顧問工作費用市場分析與定位（包括制定市場調(diào)查報告及相關(guān)費用）：人民幣萬元整（RMB）。商業(yè)策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務(wù)期暫定為半年