廣匯麥芽廠項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告課件

【廣匯·國(guó)際新天地】項(xiàng)目商業(yè)定位規(guī)劃方案【廣匯·國(guó)際新天地】1綜述研究目的：為“廣匯·國(guó)際新天地”項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)客群定位、價(jià)格定位等提供決策依據(jù)研究范圍：福鼎市商業(yè)市場(chǎng)研究福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目招商規(guī)劃及后期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1綜述研究目的：12目錄第一部分：福鼎市城市概況第二部分：福鼎市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研第三部分：福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究第四部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃第六部分：商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略2目錄第一部分：福鼎市城市概況23第一部分福鼎市城市概況334福鼎市城市概況福鼎市城市概況

福鼎市位于福建寧德市東北沿海，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，北接浙江省溫州，有福建“北大門”之稱。全市面積1526.3平方千米，海域面積14959.7平方公里。三面環(huán)山，一面臨海，地勢(shì)由東北、西北、西南向東南沿海傾斜，海港資源豐富。截止2008年末全市戶籍人口57.34萬(wàn)人，比上年末增加2841人。常住人口53.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平47.4%。福鼎南距省會(huì)福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺(tái)灣基隆142海里，國(guó)道、高速公里、溫福鐵路三線縱貫全境，水陸交通便捷。同時(shí)，福鼎相連閩浙兩省，經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化往來(lái)，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是福建省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣市。

4海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)珠三角長(zhǎng)三角福鼎福州溫州福鼎市城市概況福鼎市城市概況4海珠三角長(zhǎng)三角福鼎福州溫州55第二部分福鼎市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研5第二部分6（1）當(dāng)前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路、古城路、南大路這三條道路是福鼎的主要商業(yè)街，以這三條商業(yè)街交織所形成的商圈乃福鼎當(dāng)前核心商圈，并擁有一定知名品牌。但整個(gè)商圈規(guī)模和檔次尚處于中等水平，并且存在雜、亂、經(jīng)營(yíng)管理失衡的現(xiàn)象（2）福鼎地勢(shì)狹長(zhǎng)且不平整，形成以長(zhǎng)條形分布的交通網(wǎng)絡(luò)。地域的發(fā)展走向?qū)Τ鞘猩虡I(yè)的布局以及商圈的形成起到了決定性的作用福鼎市城市現(xiàn)有商業(yè)格局6（1）當(dāng)前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路7福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商業(yè)街區(qū)位置古城路口-環(huán)島段經(jīng)營(yíng)行業(yè)服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)品牌、化妝品、珠寶、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營(yíng)品牌瑞士名表城、L.Y男士、通訊市場(chǎng)、經(jīng)貿(mào)服裝城、城市駱駝、卓爾珠寶名表、NIKE、夢(mèng)潔家紗、保羅名店、達(dá)芙妮、S&F服飾、世界名表行、亞仕服飾、哥弟、柒牌男裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平140-500元/平方米之間，普遍在300元/平方米左右未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市核心中心商業(yè)街道，品牌商家集中，在未來(lái)幾年內(nèi)仍將會(huì)是福鼎市的核心商業(yè)中心街道概況：南大路（古城路口-環(huán)島段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、賣場(chǎng)、餐飲/休閑餐飲和銀行為主，其他輔助行業(yè)有皮具、五金和藥房等。從裝修檔次上看，南大路上的品牌鞋服店店面裝修都比較高檔，其余的一些輔助商業(yè)裝修較普通。

福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)包含：影院、眼鏡店、家紡、鐘表店、美發(fā)、冷飲、茶葉、電腦、辦公、日雜、煙花店、音像店和酒莊等8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城路商業(yè)街區(qū)位置南大路口-中山路口段經(jīng)營(yíng)行業(yè)服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)品牌、化妝品、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營(yíng)品牌中國(guó)移動(dòng)、康奈、金雞、安踏、361、鱷魚(yú)、佐門一夫牛仔褲、通訊商場(chǎng)、藥店嬰兒用品、達(dá)芙妮、男裝店、福鼎男斗士專賣、鼎萍化妝品、九鹿王男裝、亞禮得運(yùn)動(dòng)、鱷魚(yú)、啄木鳥(niǎo)、賽琪、鴻星爾克、喬丹、匹克運(yùn)動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、夢(mèng)特嬌童裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平100-400元/平方米之間，普遍在270元/平方米左右未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市核心商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該該街道將會(huì)被取代街道概況：古城路（南大路口-中山路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、眼鏡、珠寶、鐘表、醫(yī)院、藥店和日雜等行業(yè)為主，其他輔助行業(yè)有銀行以及化妝品店。從裝修檔次上看，古城路上的店面除幾家品牌鞋服店店面裝修比較好以外，其余店面裝修較普通。9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比1011福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山路商業(yè)街區(qū)位置人民劇院-古城路口段經(jīng)營(yíng)行業(yè)鞋服、化妝品店、運(yùn)動(dòng)系列、糕點(diǎn)店主要經(jīng)營(yíng)品牌老人頭、蜘蛛網(wǎng)、意爾康、人本超市、安踏、喬丹、柒牌、CBA、千百惠、德?tīng)柣荨⒚捞厮拱钔?、意爾康、真維斯、圣尼西、貴人鳥(niǎo)等商業(yè)定位中檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平200-340元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市最老的商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該街道將會(huì)被取代街道概況：中山路（人民劇院-古城路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、化妝品店、銀行和糕點(diǎn)店為主，其他輔助行業(yè)有飾品、通訊、超市、珠寶、皮具、副食、書店和醫(yī)藥等。從裝修檔次上看，中山路上的店面就幾家品牌鞋服店稍好一些，其余店面裝修較普通。11福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)銀行5%鞋服67%糕點(diǎn)5%化妝品6%其他17%中山路商業(yè)業(yè)態(tài)占比12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街名稱太姥大道商業(yè)街區(qū)位置環(huán)島-淡水橋段經(jīng)營(yíng)行業(yè)鞋服、家居建材及電器主要經(jīng)營(yíng)品牌愛(ài)都男裝、報(bào)喜鳥(niǎo)、歐司朗、立邦漆、來(lái)威漆、美的、愛(ài)妻、奧克斯、多樂(lè)士、華潤(rùn)漆、大寶漆、方太、多樂(lè)漆、塔夫爾、四季牧歌、強(qiáng)生、櫻花、德?tīng)?、歐派等商業(yè)定位中檔單店面積60-150平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平30-200元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市最寬的商業(yè)街道，也是老城區(qū)連接新城的主要干道，隨著城市的發(fā)展，該街道大發(fā)展?jié)摿薮蠼值栏艣r：太姥大道環(huán)島-淡水橋段主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以家具/建材、電器商行和辦公為主，其他輔助行業(yè)有服裝、酒店/賓館、銀行、婚紗/美發(fā)和通訊等。從裝修檔次上看，大佬大道北段除幾家服飾品牌店店面裝修比較高檔以外，其余店鋪普遍檔次較低。

13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街太姥大道商業(yè)14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔具、櫥柜、油漆等品牌；其他行業(yè)包含：藥店、書店、副食和摩托車專賣等福鼎太姥大道（環(huán)島-淡水橋段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)酒店/賓館7%婚紗3%通訊2%服裝5%銀行4%家居/建材54%電器8%其他10%辦公7%太姥大道商業(yè)業(yè)態(tài)占比14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚﹥?nèi)容NO5商業(yè)街名稱?？诼飞虡I(yè)街區(qū)位置南大路-天湖路段經(jīng)營(yíng)行業(yè)餐飲、賓館、汽修、美發(fā)商業(yè)定位中低檔單店面積30-70平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平30-100元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析受南大路發(fā)展影響?？诼繁倍紊虡I(yè)尚有發(fā)展空間。隨著南部新城的發(fā)展，南段商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，中間段發(fā)展空間較少街道概況：海口路商業(yè)種類較多，從配比來(lái)看，餐飲、賓館、汽修、美發(fā)、占據(jù)了半壁江山。由于本段商業(yè)是連接汽車南站和大南路，加之道路較長(zhǎng)，商業(yè)凝聚力較差，檔次普遍較低，所以總體租金水平不高，呈勺子形走勢(shì)。15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚﹥?nèi)容NO5商業(yè)街海口路商業(yè)街區(qū)16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比1617福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：太姥山特產(chǎn)商業(yè)街由政府組織籌建的商業(yè)街道，市旅游局指定旅游定點(diǎn)購(gòu)物街道，該街道主營(yíng)茶葉、茶具及福鼎各類特產(chǎn)等，以茶葉批發(fā)零售為主。雖日常人流較少，但生意較佳（50平方的特產(chǎn)店節(jié)假日日營(yíng)業(yè)額能達(dá)到萬(wàn)元以上）內(nèi)容NO6商業(yè)街名稱太姥山特產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)街區(qū)位置?？诼?海豐路段經(jīng)營(yíng)行業(yè)茶葉、茶具商業(yè)定位中檔單店面積30-50平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市以及周邊城市主要消費(fèi)群本地居民、旅客、周邊城市居民租金水平30-50元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道由政府組織籌建的商業(yè)街道，有相應(yīng)的政策扶持，未來(lái)發(fā)展較為穩(wěn)定17福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：內(nèi)容NO618綜合分析：（1）福鼎各街道的商業(yè)格局較零亂，其功能性、質(zhì)量性、文化性上亮點(diǎn)稀少，無(wú)法與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展處于同一起跑線，導(dǎo)致了整體商業(yè)品味缺乏（2）隨著城市不斷發(fā)展，現(xiàn)有商業(yè)功能將無(wú)法滿足人們的需求，商業(yè)功能需不斷完善升級(jí)，隨著城南的商業(yè)及交通配套不斷完善，城市商業(yè)中心已逐步由北向南遷移（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位必須樹(shù)立自我的商業(yè)特質(zhì)，突出其未來(lái)商業(yè)價(jià)值才是項(xiàng)目的發(fā)展方向（4）目前城區(qū)中低端、大眾化商業(yè)體量超過(guò)了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，消費(fèi)觀念還需進(jìn)一步引導(dǎo)，接軌大都市消費(fèi)（5）隨著政府對(duì)新城區(qū)的快速建設(shè)以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的大力支持，本項(xiàng)目將會(huì)成為未來(lái)城區(qū)核心商業(yè)中心福鼎市商業(yè)街道調(diào)查18綜合分析：福鼎市商業(yè)街道調(diào)查1819第三部分福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究19第三部分1920福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口57.34萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)2841人，常住人口53.3萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平47.42%。全市人口出生率1.206%，死亡率0.629%,人口自然增長(zhǎng)率0.577%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14159元，比上年增長(zhǎng)15.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.2%；農(nóng)村居民純收入5587元，比上年增長(zhǎng)17.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.9%優(yōu)勢(shì)：城市人口相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和居民收入水平的快速增長(zhǎng)能夠有效保障城市消費(fèi)市場(chǎng)的壯大和拓展。劣勢(shì)：從官方和相關(guān)生意人事了解到，由于福鼎自身經(jīng)濟(jì)體量有限，經(jīng)濟(jì)信息化和國(guó)際化水平不足，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚不完善，長(zhǎng)期以來(lái)福鼎外來(lái)流動(dòng)性人口不足，消費(fèi)市場(chǎng)基本以本地居民為主導(dǎo)。分析人口與收入20福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口521消費(fèi)特征收入等級(jí)月收入中位數(shù)(元)月收入平均數(shù)（元）消費(fèi)習(xí)慣高收入群體4,5005,205.47其消費(fèi)行為對(duì)其他群體起著示范作用，花在旅游、服務(wù)、服裝等方面的支出相當(dāng)多。中高收入群體3,2003,959.44是家具、電器、中高檔服裝、家庭娛樂(lè)用品的主要購(gòu)買者。中等收入群體2,1002,328.95大眾化產(chǎn)品的主要購(gòu)買者中低收入群體13961121對(duì)價(jià)格相對(duì)比較敏感低收入群體1040841是生活必需品重要的消費(fèi)力量福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究21消費(fèi)特征收入等級(jí)月收入中位數(shù)月收入平均數(shù)消費(fèi)習(xí)慣高收入群體422福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究消費(fèi)行為年齡段所占常住人口比例消費(fèi)行為分析兒童及青少年（0～19歲）21.14%一般無(wú)收入來(lái)源，主要消費(fèi)支出由他人提供，主要消費(fèi)產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費(fèi)動(dòng)機(jī)強(qiáng)。青年（20～39歲）25.47%有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，是主要的消費(fèi)群體。求新穎、有特色、個(gè)性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和娛樂(lè)，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛(ài)，且品牌觀念強(qiáng)。中年（40～59歲）36.61%有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有很強(qiáng)的購(gòu)買能力，但消費(fèi)較為理性，具有一定的品牌觀念。老年（60歲及以上）16.78%經(jīng)濟(jì)收入是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，在休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。22福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究消費(fèi)行為年齡段所占常住人口比例消費(fèi)行為分23消費(fèi)特點(diǎn)項(xiàng)目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊娛樂(lè)文教服務(wù)居住雜項(xiàng)商品及服務(wù)人均消費(fèi)性支出2009年5月同比上年12.7%-5.0%51.0%-6.1%31.2%292.1%22.3%39.3%22.6%2009年1-5月同比上年9.0%-1.8%26.9%-25.8%-5.6%44.7%10.9%10.4%8.3%備注總體來(lái)看福鼎消費(fèi)增長(zhǎng)比較快速，食品、家庭設(shè)備用品、交通通訊、娛樂(lè)、居住類都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是娛樂(lè)類和家庭設(shè)備用品增長(zhǎng)比較迅速。福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究23消費(fèi)特點(diǎn)項(xiàng)目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療交通和通訊娛24第四部分項(xiàng)目商業(yè)定位24第四部分2425定位目的：升級(jí)城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展商圈主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)提升生活品質(zhì)的國(guó)際大賣場(chǎng)高端的餐飲文化新潮流行的國(guó)際名品時(shí)尚品味的休閑娛樂(lè)完整便利的生活配套主題構(gòu)想25定位目的：升級(jí)城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展提升生活品質(zhì)的國(guó)際大26主題定位主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)主題構(gòu)成：大賣場(chǎng)步行街餐飲娛樂(lè)流行生活以跨區(qū)域性、城市復(fù)合型、大體量商業(yè)、多功能業(yè)態(tài)組合集購(gòu)物、生活、餐飲、娛樂(lè)為一體多元化、一站式購(gòu)物休閑生活空間創(chuàng)造跨區(qū)域、新形態(tài)的城市復(fù)合型商業(yè)中心功能定位：26主題定位主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)主題構(gòu)成：大賣27商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國(guó)際新天地27“廣匯·國(guó)際新天地”——

“廣匯”為公司主品牌，有助提升公司品牌的影響力，該項(xiàng)目將匯集國(guó)際眾多知名品牌商家，故命名為“國(guó)際”，“新天地”作為成功商業(yè)典范為眾人所熟知，項(xiàng)目用“新天地”利于項(xiàng)目形象更直接傳達(dá)（備選案名：廣匯城、廣匯.桐城國(guó)際、廣匯·錦繡桐城）商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國(guó)際新天地27“廣匯·28項(xiàng)目主商業(yè)體消費(fèi)客群定位中層級(jí)低層級(jí)高層級(jí)本案目標(biāo)客層本案主要消費(fèi)客層以中端及中高端為主，并可兼顧全客層主力消費(fèi)群為年齡在18～45歲的時(shí)尚流行及商務(wù)人群(大超市設(shè)定為全方位及全客層)28項(xiàng)目主商業(yè)體消費(fèi)客群定位中層級(jí)低層級(jí)高層級(jí)本案目標(biāo)客層本案主29項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時(shí)尚名品街新天地麗人街國(guó)際大賣場(chǎng)城市樂(lè)章廣場(chǎng)鉆石廣場(chǎng)樂(lè)派廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)新天地新天地兒童世界ABCDEFGHCBB29項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時(shí)尚名品街新天地麗人街國(guó)際大賣場(chǎng)城30項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成綜合以上對(duì)項(xiàng)目的定位及發(fā)展?jié)摿Ψ治?，本區(qū)將建成為福鼎市乃至寧德市知名的特色商業(yè)場(chǎng)所，以獨(dú)特的品牌專賣、時(shí)尚主題餐飲、休閑娛樂(lè)、大型國(guó)際賣場(chǎng)、文化生活等五大功能組成福鼎新亮點(diǎn)國(guó)際大賣場(chǎng)品牌專賣休閑娛樂(lè)時(shí)尚餐飲生活用品精美食品生鮮蔬果日用百貨流行服飾名品專賣飾品配件時(shí)尚彩妝時(shí)尚影院足療按摩電子游藝迪廳KTV特色餐飲休閑餐飲主題餐飲國(guó)際新天地多彩生活書籍文具3C數(shù)碼影音、動(dòng)漫Spa發(fā)廊花藝酒廊銀行藥房30項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成國(guó)際大賣場(chǎng)品牌31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積（平方米）參考品項(xiàng)國(guó)際賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)18894沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)名品專賣名品專賣25242品牌專賣店、珠寶飾品休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)4298影院、電玩城、兒童游樂(lè)、迪吧、KTV品牌餐飲特色餐飲2894湘菜館、浙菜館、川菜館休閑餐飲3939天一角、名典咖啡、一茶一坐多彩生活時(shí)尚生活2805健身、美容SPA文化生活1808書店、數(shù)碼31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積參考品項(xiàng)國(guó)際賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)1889432業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國(guó)際大型賣場(chǎng)檔次價(jià)格低高低高家庭性購(gòu)物增加項(xiàng)目知名度滿足周邊居民的基本之生活消費(fèi)需求創(chuàng)造人潮磁鐵效應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國(guó)際大型賣場(chǎng)檔次價(jià)格低高低高家庭性購(gòu)物33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品334業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價(jià)格品牌專賣低高低高時(shí)尚＋流行的聚合體，獨(dú)特消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn),消費(fèi)潮流引領(lǐng)考慮各業(yè)種業(yè)態(tài)及不同人士之需求提升業(yè)種的豐富性增加商業(yè)氛圍的流行時(shí)尚性簡(jiǎn)約時(shí)尚的內(nèi)裝設(shè)計(jì)，完善的經(jīng)營(yíng)管理，合理的商品組合內(nèi)裝設(shè)計(jì)商品豐富合理動(dòng)線時(shí)尚動(dòng)感34業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價(jià)格品牌專賣低高低高時(shí)尚＋流行的聚合體35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護(hù)膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包包時(shí)尚禮品運(yùn)動(dòng)服飾體育用品兒童服飾嬰幼玩具床上用品家居飾品35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護(hù)膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價(jià)格休閑娛樂(lè)低高低高滿足目前市場(chǎng)的空缺延長(zhǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)間吸引更多的年輕消費(fèi)群體，增加項(xiàng)目的活潑性以?shī)蕵?lè)主題特色，創(chuàng)造休閑新形態(tài)外觀造型年輕動(dòng)感服務(wù)品質(zhì)完善的管理配套36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價(jià)格休閑娛樂(lè)低高低高滿足目前市場(chǎng)的空缺37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時(shí)尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動(dòng)漫影音37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時(shí)尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動(dòng)漫38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價(jià)格低高低高滿足高端商務(wù)宴請(qǐng)、家庭聚會(huì)等中小型餐飲的需求提升項(xiàng)目檔次成為引領(lǐng)當(dāng)?shù)貢r(shí)尚特色餐飲的標(biāo)桿口味獨(dú)特高檔享受服務(wù)品質(zhì)異國(guó)風(fēng)味38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價(jià)格低高低高滿足高端商務(wù)宴39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）3940業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價(jià)格低高低高創(chuàng)造新形態(tài)的休閑餐飲文化，引領(lǐng)時(shí)尚潮流以休閑舒適為主題，創(chuàng)造悠閑的生活氛圍使項(xiàng)目功能完整的體現(xiàn)與發(fā)展是聚會(huì)、商務(wù)洽談的理想場(chǎng)所大、中及休閑型餐飲在經(jīng)營(yíng)時(shí)間上的互補(bǔ)性，保證在非用餐時(shí)段的客源，增加客流滯留時(shí)間裝修個(gè)性輕松休閑服務(wù)品質(zhì)商務(wù)聚會(huì)40業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價(jià)格低高低高創(chuàng)造新41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點(diǎn)咖啡簡(jiǎn)餐甜點(diǎn)冰飲中西式快餐休閑茶座41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點(diǎn)咖啡簡(jiǎn)餐甜點(diǎn)冰飲中西式快餐休閑茶座4142商業(yè)樓層布局（1F）一層國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名品專賣店休閑餐飲品牌西餐廳磚石銀樓奧特萊斯國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲高尚住宅高尚住宅42商業(yè)樓層布局（1F）一層國(guó)際大賣場(chǎng)女女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)43商業(yè)樓層布局（2F）國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名品專賣店名品專賣國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲名品專賣店品牌西餐廳鉆石銀樓休閑餐飲奧特萊斯二層美容SPA高尚住宅高尚住宅43商業(yè)樓層布局（2F）國(guó)際大賣場(chǎng)女運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名名國(guó)際大賣44商業(yè)樓層布局（3F）國(guó)際大賣場(chǎng)國(guó)際大賣場(chǎng)主題餐飲主題餐飲健身/足浴健身/足浴休閑餐飲高尚住宅高尚住宅三層44商業(yè)樓層布局（3F）國(guó)際大賣場(chǎng)國(guó)際大賣場(chǎng)主題餐飲主題餐飲健身45商業(yè)樓層布局（4F）國(guó)際影院游樂(lè)城文化書城高尚住宅高尚住宅國(guó)際影院游樂(lè)城書城四層45商業(yè)樓層布局（4F）國(guó)際影院游樂(lè)城文化書城高尚住宅高尚住宅國(guó)46客動(dòng)線分布圖主客動(dòng)線輔客動(dòng)線46客動(dòng)線分布圖主客動(dòng)線輔客動(dòng)線4647商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走梯1F-3F走梯1F-3F觀光電梯1F-2F電扶梯連廊I商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走48商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進(jìn)深要求層高樓面總營(yíng)銷組合方式其他設(shè)計(jì)建議A按原設(shè)計(jì)1~3層5.4m4層4.8m暫不銷售根據(jù)大賣場(chǎng)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)B1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺(tái)（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動(dòng)扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊C1~2層進(jìn)深要求9~11m，二層沿內(nèi)街處設(shè)計(jì)2~3m通道1層5.2m2層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2組合模式如上圖所示增加4道1.8m的走梯、2道連廊D按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m單層獨(dú)立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加1道連廊E按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m單層獨(dú)立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加2道連廊F按原設(shè)計(jì)1層4.5m2層4.2m整體銷售外立面用玻璃鋼結(jié)構(gòu)的組合進(jìn)行造型G按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m整體銷售按原設(shè)計(jì)H1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售按原設(shè)計(jì)I1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺(tái)（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動(dòng)扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊J按原設(shè)計(jì)1層5.2m2~3層4.5m1、獨(dú)立店面2、獨(dú)立商鋪3、分塊銷售如上圖所示增加1道（1~3F）電扶梯、1道（1~3）觀光梯商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進(jìn)深要求層高樓面總營(yíng)銷49第五部分項(xiàng)目招商規(guī)劃49第五部分4950項(xiàng)目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：進(jìn)一步明確福鼎“廣匯·國(guó)際新天地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值、促進(jìn)銷售，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、招商工作劃分：將福鼎廣匯項(xiàng)目招商工作劃分為兩個(gè)工作組，具體為：招商一組和招商二組。兩組之間分工明確，但目標(biāo)一致。三、招商步驟安排：分一次招商和二次招商。一次招商具體任務(wù)是：根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，進(jìn)行合作意向初步聯(lián)絡(luò)洽談，明確對(duì)方布點(diǎn)戰(zhàn)略、開(kāi)店計(jì)劃及合作意向等。二次招商具體任務(wù)是：根據(jù)一次招商的客戶積累，明確項(xiàng)目的招商客戶目標(biāo)，對(duì)需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性招商合作的客戶與營(yíng)銷戰(zhàn)略配合的客戶進(jìn)行深度溝通、談判、意向達(dá)成、正式簽約等。

四、招商時(shí)間計(jì)劃：一次招商時(shí)間：3個(gè)半月105天（2009年8月~11月）二次招商時(shí)間：8個(gè)月240天（2009年12月~2010年7月）50項(xiàng)目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：5051項(xiàng)目招商規(guī)劃（B）五、一次招商客戶目標(biāo)：A、主力店（國(guó)際連鎖）客戶招商：大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪（好又多）、家樂(lè)福、特易購(gòu)（樂(lè)購(gòu)）麥德龍等B、國(guó)際餐飲連鎖：肯德基（東方暨白）、麥當(dāng)勞、必勝克、德克士、棒約翰等C、國(guó)內(nèi)餐飲連鎖：真功夫、豪客來(lái)、豪享來(lái)、味千拉面、大娘水餃、永和豆?jié){等D、全球個(gè)人護(hù)理品牌：屈臣士等E、咖啡餐廳連鎖：星巴克、兩岸咖啡、迪歐咖啡、上島咖啡、拉芳舍、去茶去等F、3C連鎖：國(guó)美電器、蘇寧電器、（百思買——五星電器）、宏圖三胞等G、百貨連鎖：時(shí)代廣場(chǎng)、銀泰百貨、開(kāi)太百貨、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨、天虹百貨、奧特萊斯、麗裝匯等H、時(shí)尚影院：中影星美院線、大地影院、上影院線、橫店影視、浙江溫州雁蕩影院、浙江星光影院、福建中興影院等I、文化連鎖：新華書店、藍(lán)登圖書、越洋圖書等J、休閑娛樂(lè)：寧德地區(qū)休閑娛樂(lè)前三強(qiáng)品牌，溫州地區(qū)休閑娛樂(lè)前三強(qiáng)品牌K、通訊數(shù)碼連鎖：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中博手機(jī)L、品牌獨(dú)立店：溫州地區(qū)綜合影響力（知名度、銷售業(yè)績(jī)）排名30強(qiáng)品牌（含男裝、女裝、童裝、運(yùn)動(dòng)、鞋類、珠寶、奢侈品等）51項(xiàng)目招商規(guī)劃（B）五、一次招商客戶目標(biāo)：5152項(xiàng)目招商規(guī)劃（C）六、招商任務(wù)分配與人員安排招商總負(fù)責(zé)：朱清統(tǒng)（或韓紅光）營(yíng)銷（招商）總監(jiān)：余幸招商經(jīng)理（專員）：陳先造、毛建安

招商總負(fù)責(zé)朱清統(tǒng)（或韓紅光）營(yíng)銷（招商）總監(jiān)余幸招商二組陳先造招商一組毛建安人員組織架構(gòu)：52項(xiàng)目招商規(guī)劃（C）六、招商任務(wù)分配與人員安排招商總負(fù)責(zé)營(yíng)銷53項(xiàng)目招商規(guī)劃（D）——招商一組定位：戰(zhàn)略招商組1、招商一組工作重要等級(jí)：A級(jí)2、具體負(fù)責(zé)招商客戶（不限于）如下：A項(xiàng)中（沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)）B、C、D、E、F、G（項(xiàng)）3、招商經(jīng)理：毛建安——招商二組定位：實(shí)質(zhì)招商組1、招商二組工作重要等級(jí)：A級(jí)2、具體負(fù)責(zé)招商客戶（不限于）如下：A項(xiàng)中（家樂(lè)福、特易購(gòu)（樂(lè)購(gòu)）、H、I、J、K、L（項(xiàng)）3、招商經(jīng)理：陳先造53項(xiàng)目招商規(guī)劃（D）——招商一組定位：戰(zhàn)略招商組5354第六部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略54第六部分5455商管公司的成立（A）組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的戰(zhàn)略思考目前商業(yè)銷售均以房產(chǎn)公司名義操作，組建商管公司可有效規(guī)避部分稅收和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)銷售商鋪的返租或委托租賃操作，涉及分割產(chǎn)權(quán)式商鋪的返租主體的體現(xiàn)作為大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶非常關(guān)心后續(xù)的商業(yè)管理，也迫在眉睫的需要品牌主體去承諾和操作，商管公司的成立可增加投資客的信心55商管公司的成立（A）組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的戰(zhàn)略思考5556商管公司的成立（B）公司具體業(yè)務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目的商鋪?zhàn)赓U服務(wù)（及返租）日常商戶管理及現(xiàn)場(chǎng)管理統(tǒng)一廣場(chǎng)促銷文化活動(dòng)組織與實(shí)施后期招商實(shí)施以及日常租戶的租金及各種費(fèi)用的收取等廣場(chǎng)對(duì)外公共關(guān)系的維護(hù)等工作廣場(chǎng)的戶外、戶內(nèi)的廣告位的管理工作56商管公司的成立（B）公司具體業(yè)務(wù)內(nèi)容5657商管公司的成立（C）商業(yè)公司具體的成立形式類別（1）自建型即廣匯房產(chǎn)公司單獨(dú)組建商業(yè)管理公司，各項(xiàng)商業(yè)工作事項(xiàng)直接納入商業(yè)管理公司管理范疇。（2）委托型即由廣匯房產(chǎn)公司自己組建商業(yè)管理公司，采取委托和聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行操作和管理，在委托范圍內(nèi)，被委托方開(kāi)展各項(xiàng)商業(yè)管理工作，享受各項(xiàng)權(quán)利和承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任。（3）合作型即廣匯房產(chǎn)公司采取與專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行合作的方式進(jìn)行，雙方采用共同組建商業(yè)管理公司，對(duì)項(xiàng)目后期招商和后期管理的權(quán)利和義務(wù)公擔(dān)。57商管公司的成立（C）商業(yè)公司具體的成立形式類別5758類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)自建型利于房產(chǎn)公司管控房產(chǎn)公司需花費(fèi)大量的精力物力財(cái)力委托型操作簡(jiǎn)單，房產(chǎn)公司投入少存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)合作型發(fā)揮共同整和優(yōu)勢(shì)中間各項(xiàng)關(guān)系和權(quán)責(zé)的處理與協(xié)調(diào)難度以上三種類別優(yōu)劣勢(shì)分析戰(zhàn)略建議：A、商管公司的成立采用：聘請(qǐng)知名商業(yè)公司管理顧問(wèn)＋公司實(shí)體自行組建B、知名商業(yè)公司有利于項(xiàng)目的宣傳推廣，可增加商鋪投資客的投資信心C、自行組建商管公司有利于房產(chǎn)公司后期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的管控商管公司的成立（D）58類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)自建型利于房產(chǎn)公司管控房產(chǎn)公司需花費(fèi)592009年8月10日世界商業(yè)之城·福鼎財(cái)富中心廣匯·國(guó)際新天地2009年8月10日世界商業(yè)之城·福鼎財(cái)富中心60【廣匯·國(guó)際新天地】項(xiàng)目商業(yè)定位規(guī)劃方案【廣匯·國(guó)際新天地】61綜述研究目的：為“廣匯·國(guó)際新天地”項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)客群定位、價(jià)格定位等提供決策依據(jù)研究范圍：福鼎市商業(yè)市場(chǎng)研究福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目招商規(guī)劃及后期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1綜述研究目的：162目錄第一部分：福鼎市城市概況第二部分：福鼎市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研第三部分：福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究第四部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃第六部分：商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略2目錄第一部分：福鼎市城市概況263第一部分福鼎市城市概況3364福鼎市城市概況福鼎市城市概況

福鼎市位于福建寧德市東北沿海，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，北接浙江省溫州，有福建“北大門”之稱。全市面積1526.3平方千米，海域面積14959.7平方公里。三面環(huán)山，一面臨海，地勢(shì)由東北、西北、西南向東南沿海傾斜，海港資源豐富。截止2008年末全市戶籍人口57.34萬(wàn)人，比上年末增加2841人。常住人口53.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平47.4%。福鼎南距省會(huì)福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺(tái)灣基隆142海里，國(guó)道、高速公里、溫福鐵路三線縱貫全境，水陸交通便捷。同時(shí)，福鼎相連閩浙兩省，經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化往來(lái)，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是福建省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣市。

4海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)珠三角長(zhǎng)三角福鼎福州溫州福鼎市城市概況福鼎市城市概況4海珠三角長(zhǎng)三角福鼎福州溫州655第二部分福鼎市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研5第二部分66（1）當(dāng)前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路、古城路、南大路這三條道路是福鼎的主要商業(yè)街，以這三條商業(yè)街交織所形成的商圈乃福鼎當(dāng)前核心商圈，并擁有一定知名品牌。但整個(gè)商圈規(guī)模和檔次尚處于中等水平，并且存在雜、亂、經(jīng)營(yíng)管理失衡的現(xiàn)象（2）福鼎地勢(shì)狹長(zhǎng)且不平整，形成以長(zhǎng)條形分布的交通網(wǎng)絡(luò)。地域的發(fā)展走向?qū)Τ鞘猩虡I(yè)的布局以及商圈的形成起到了決定性的作用福鼎市城市現(xiàn)有商業(yè)格局6（1）當(dāng)前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路67福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商業(yè)街區(qū)位置古城路口-環(huán)島段經(jīng)營(yíng)行業(yè)服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)品牌、化妝品、珠寶、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營(yíng)品牌瑞士名表城、L.Y男士、通訊市場(chǎng)、經(jīng)貿(mào)服裝城、城市駱駝、卓爾珠寶名表、NIKE、夢(mèng)潔家紗、保羅名店、達(dá)芙妮、S&F服飾、世界名表行、亞仕服飾、哥弟、柒牌男裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平140-500元/平方米之間，普遍在300元/平方米左右未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市核心中心商業(yè)街道，品牌商家集中，在未來(lái)幾年內(nèi)仍將會(huì)是福鼎市的核心商業(yè)中心街道概況：南大路（古城路口-環(huán)島段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、賣場(chǎng)、餐飲/休閑餐飲和銀行為主，其他輔助行業(yè)有皮具、五金和藥房等。從裝修檔次上看，南大路上的品牌鞋服店店面裝修都比較高檔，其余的一些輔助商業(yè)裝修較普通。

福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商68福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)包含：影院、眼鏡店、家紡、鐘表店、美發(fā)、冷飲、茶葉、電腦、辦公、日雜、煙花店、音像店和酒莊等8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)69福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城路商業(yè)街區(qū)位置南大路口-中山路口段經(jīng)營(yíng)行業(yè)服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)品牌、化妝品、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營(yíng)品牌中國(guó)移動(dòng)、康奈、金雞、安踏、361、鱷魚(yú)、佐門一夫牛仔褲、通訊商場(chǎng)、藥店嬰兒用品、達(dá)芙妮、男裝店、福鼎男斗士專賣、鼎萍化妝品、九鹿王男裝、亞禮得運(yùn)動(dòng)、鱷魚(yú)、啄木鳥(niǎo)、賽琪、鴻星爾克、喬丹、匹克運(yùn)動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、夢(mèng)特嬌童裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平100-400元/平方米之間，普遍在270元/平方米左右未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市核心商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該該街道將會(huì)被取代街道概況：古城路（南大路口-中山路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、眼鏡、珠寶、鐘表、醫(yī)院、藥店和日雜等行業(yè)為主，其他輔助行業(yè)有銀行以及化妝品店。從裝修檔次上看，古城路上的店面除幾家品牌鞋服店店面裝修比較好以外，其余店面裝修較普通。9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城70福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比1071福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山路商業(yè)街區(qū)位置人民劇院-古城路口段經(jīng)營(yíng)行業(yè)鞋服、化妝品店、運(yùn)動(dòng)系列、糕點(diǎn)店主要經(jīng)營(yíng)品牌老人頭、蜘蛛網(wǎng)、意爾康、人本超市、安踏、喬丹、柒牌、CBA、千百惠、德?tīng)柣荨⒚捞厮拱钔?、意爾康、真維斯、圣尼西、貴人鳥(niǎo)等商業(yè)定位中檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平200-340元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市最老的商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該街道將會(huì)被取代街道概況：中山路（人民劇院-古城路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、化妝品店、銀行和糕點(diǎn)店為主，其他輔助行業(yè)有飾品、通訊、超市、珠寶、皮具、副食、書店和醫(yī)藥等。從裝修檔次上看，中山路上的店面就幾家品牌鞋服店稍好一些，其余店面裝修較普通。11福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山72福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)銀行5%鞋服67%糕點(diǎn)5%化妝品6%其他17%中山路商業(yè)業(yè)態(tài)占比12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商73福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街名稱太姥大道商業(yè)街區(qū)位置環(huán)島-淡水橋段經(jīng)營(yíng)行業(yè)鞋服、家居建材及電器主要經(jīng)營(yíng)品牌愛(ài)都男裝、報(bào)喜鳥(niǎo)、歐司朗、立邦漆、來(lái)威漆、美的、愛(ài)妻、奧克斯、多樂(lè)士、華潤(rùn)漆、大寶漆、方太、多樂(lè)漆、塔夫爾、四季牧歌、強(qiáng)生、櫻花、德?tīng)?、歐派等商業(yè)定位中檔單店面積60-150平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平30-200元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道為福鼎市最寬的商業(yè)街道，也是老城區(qū)連接新城的主要干道，隨著城市的發(fā)展，該街道大發(fā)展?jié)摿薮蠼值栏艣r：太姥大道環(huán)島-淡水橋段主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以家具/建材、電器商行和辦公為主，其他輔助行業(yè)有服裝、酒店/賓館、銀行、婚紗/美發(fā)和通訊等。從裝修檔次上看，大佬大道北段除幾家服飾品牌店店面裝修比較高檔以外，其余店鋪普遍檔次較低。

13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街太姥大道商業(yè)74福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔具、櫥柜、油漆等品牌；其他行業(yè)包含：藥店、書店、副食和摩托車專賣等福鼎太姥大道（環(huán)島-淡水橋段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)酒店/賓館7%婚紗3%通訊2%服裝5%銀行4%家居/建材54%電器8%其他10%辦公7%太姥大道商業(yè)業(yè)態(tài)占比14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔75福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚﹥?nèi)容NO5商業(yè)街名稱海口路商業(yè)街區(qū)位置南大路-天湖路段經(jīng)營(yíng)行業(yè)餐飲、賓館、汽修、美發(fā)商業(yè)定位中低檔單店面積30-70平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市主要消費(fèi)群本地居民租金水平30-100元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析受南大路發(fā)展影響?？诼繁倍紊虡I(yè)尚有發(fā)展空間。隨著南部新城的發(fā)展，南段商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，中間段發(fā)展空間較少街道概況：海口路商業(yè)種類較多，從配比來(lái)看，餐飲、賓館、汽修、美發(fā)、占據(jù)了半壁江山。由于本段商業(yè)是連接汽車南站和大南路，加之道路較長(zhǎng)，商業(yè)凝聚力較差，檔次普遍較低，所以總體租金水平不高，呈勺子形走勢(shì)。15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（海口路）內(nèi)容NO5商業(yè)街?？诼飞虡I(yè)街區(qū)76福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（海口路）?？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比1677福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：太姥山特產(chǎn)商業(yè)街由政府組織籌建的商業(yè)街道，市旅游局指定旅游定點(diǎn)購(gòu)物街道，該街道主營(yíng)茶葉、茶具及福鼎各類特產(chǎn)等，以茶葉批發(fā)零售為主。雖日常人流較少，但生意較佳（50平方的特產(chǎn)店節(jié)假日日營(yíng)業(yè)額能達(dá)到萬(wàn)元以上）內(nèi)容NO6商業(yè)街名稱太姥山特產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)街區(qū)位置海口路-海豐路段經(jīng)營(yíng)行業(yè)茶葉、茶具商業(yè)定位中檔單店面積30-50平方米/店輔射面積整個(gè)福鼎市以及周邊城市主要消費(fèi)群本地居民、旅客、周邊城市居民租金水平30-50元/㎡/月之間未來(lái)趨勢(shì)解析該街道由政府組織籌建的商業(yè)街道，有相應(yīng)的政策扶持，未來(lái)發(fā)展較為穩(wěn)定17福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：內(nèi)容NO678綜合分析：（1）福鼎各街道的商業(yè)格局較零亂，其功能性、質(zhì)量性、文化性上亮點(diǎn)稀少，無(wú)法與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展處于同一起跑線，導(dǎo)致了整體商業(yè)品味缺乏（2）隨著城市不斷發(fā)展，現(xiàn)有商業(yè)功能將無(wú)法滿足人們的需求，商業(yè)功能需不斷完善升級(jí)，隨著城南的商業(yè)及交通配套不斷完善，城市商業(yè)中心已逐步由北向南遷移（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位必須樹(shù)立自我的商業(yè)特質(zhì)，突出其未來(lái)商業(yè)價(jià)值才是項(xiàng)目的發(fā)展方向（4）目前城區(qū)中低端、大眾化商業(yè)體量超過(guò)了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，消費(fèi)觀念還需進(jìn)一步引導(dǎo)，接軌大都市消費(fèi)（5）隨著政府對(duì)新城區(qū)的快速建設(shè)以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的大力支持，本項(xiàng)目將會(huì)成為未來(lái)城區(qū)核心商業(yè)中心福鼎市商業(yè)街道調(diào)查18綜合分析：福鼎市商業(yè)街道調(diào)查1879第三部分福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究19第三部分1980福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口57.34萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)2841人，常住人口53.3萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平47.42%。全市人口出生率1.206%，死亡率0.629%,人口自然增長(zhǎng)率0.577%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14159元，比上年增長(zhǎng)15.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.2%；農(nóng)村居民純收入5587元，比上年增長(zhǎng)17.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.9%優(yōu)勢(shì)：城市人口相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和居民收入水平的快速增長(zhǎng)能夠有效保障城市消費(fèi)市場(chǎng)的壯大和拓展。劣勢(shì)：從官方和相關(guān)生意人事了解到，由于福鼎自身經(jīng)濟(jì)體量有限，經(jīng)濟(jì)信息化和國(guó)際化水平不足，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚不完善，長(zhǎng)期以來(lái)福鼎外來(lái)流動(dòng)性人口不足，消費(fèi)市場(chǎng)基本以本地居民為主導(dǎo)。分析人口與收入20福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口581消費(fèi)特征收入等級(jí)月收入中位數(shù)(元)月收入平均數(shù)（元）消費(fèi)習(xí)慣高收入群體4,5005,205.47其消費(fèi)行為對(duì)其他群體起著示范作用，花在旅游、服務(wù)、服裝等方面的支出相當(dāng)多。中高收入群體3,2003,959.44是家具、電器、中高檔服裝、家庭娛樂(lè)用品的主要購(gòu)買者。中等收入群體2,1002,328.95大眾化產(chǎn)品的主要購(gòu)買者中低收入群體13961121對(duì)價(jià)格相對(duì)比較敏感低收入群體1040841是生活必需品重要的消費(fèi)力量福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究21消費(fèi)特征收入等級(jí)月收入中位數(shù)月收入平均數(shù)消費(fèi)習(xí)慣高收入群體482福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究消費(fèi)行為年齡段所占常住人口比例消費(fèi)行為分析兒童及青少年（0～19歲）21.14%一般無(wú)收入來(lái)源，主要消費(fèi)支出由他人提供，主要消費(fèi)產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費(fèi)動(dòng)機(jī)強(qiáng)。青年（20～39歲）25.47%有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，是主要的消費(fèi)群體。求新穎、有特色、個(gè)性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和娛樂(lè)，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛(ài)，且品牌觀念強(qiáng)。中年（40～59歲）36.61%有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有很強(qiáng)的購(gòu)買能力，但消費(fèi)較為理性，具有一定的品牌觀念。老年（60歲及以上）16.78%經(jīng)濟(jì)收入是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，在休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。22福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究消費(fèi)行為年齡段所占常住人口比例消費(fèi)行為分83消費(fèi)特點(diǎn)項(xiàng)目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊娛樂(lè)文教服務(wù)居住雜項(xiàng)商品及服務(wù)人均消費(fèi)性支出2009年5月同比上年12.7%-5.0%51.0%-6.1%31.2%292.1%22.3%39.3%22.6%2009年1-5月同比上年9.0%-1.8%26.9%-25.8%-5.6%44.7%10.9%10.4%8.3%備注總體來(lái)看福鼎消費(fèi)增長(zhǎng)比較快速，食品、家庭設(shè)備用品、交通通訊、娛樂(lè)、居住類都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是娛樂(lè)類和家庭設(shè)備用品增長(zhǎng)比較迅速。福鼎市消費(fèi)市場(chǎng)研究23消費(fèi)特點(diǎn)項(xiàng)目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療交通和通訊娛84第四部分項(xiàng)目商業(yè)定位24第四部分2485定位目的：升級(jí)城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展商圈主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)提升生活品質(zhì)的國(guó)際大賣場(chǎng)高端的餐飲文化新潮流行的國(guó)際名品時(shí)尚品味的休閑娛樂(lè)完整便利的生活配套主題構(gòu)想25定位目的：升級(jí)城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展提升生活品質(zhì)的國(guó)際大86主題定位主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)主題構(gòu)成：大賣場(chǎng)步行街餐飲娛樂(lè)流行生活以跨區(qū)域性、城市復(fù)合型、大體量商業(yè)、多功能業(yè)態(tài)組合集購(gòu)物、生活、餐飲、娛樂(lè)為一體多元化、一站式購(gòu)物休閑生活空間創(chuàng)造跨區(qū)域、新形態(tài)的城市復(fù)合型商業(yè)中心功能定位：26主題定位主題元素：時(shí)尚流行、品味生活、休閑娛樂(lè)主題構(gòu)成：大賣87商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國(guó)際新天地27“廣匯·國(guó)際新天地”——

“廣匯”為公司主品牌，有助提升公司品牌的影響力，該項(xiàng)目將匯集國(guó)際眾多知名品牌商家，故命名為“國(guó)際”，“新天地”作為成功商業(yè)典范為眾人所熟知，項(xiàng)目用“新天地”利于項(xiàng)目形象更直接傳達(dá)（備選案名：廣匯城、廣匯.桐城國(guó)際、廣匯·錦繡桐城）商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國(guó)際新天地27“廣匯·88項(xiàng)目主商業(yè)體消費(fèi)客群定位中層級(jí)低層級(jí)高層級(jí)本案目標(biāo)客層本案主要消費(fèi)客層以中端及中高端為主，并可兼顧全客層主力消費(fèi)群為年齡在18～45歲的時(shí)尚流行及商務(wù)人群(大超市設(shè)定為全方位及全客層)28項(xiàng)目主商業(yè)體消費(fèi)客群定位中層級(jí)低層級(jí)高層級(jí)本案目標(biāo)客層本案主89項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時(shí)尚名品街新天地麗人街國(guó)際大賣場(chǎng)城市樂(lè)章廣場(chǎng)鉆石廣場(chǎng)樂(lè)派廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)新天地新天地兒童世界ABCDEFGHCBB29項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時(shí)尚名品街新天地麗人街國(guó)際大賣場(chǎng)城90項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成綜合以上對(duì)項(xiàng)目的定位及發(fā)展?jié)摿Ψ治?，本區(qū)將建成為福鼎市乃至寧德市知名的特色商業(yè)場(chǎng)所，以獨(dú)特的品牌專賣、時(shí)尚主題餐飲、休閑娛樂(lè)、大型國(guó)際賣場(chǎng)、文化生活等五大功能組成福鼎新亮點(diǎn)國(guó)際大賣場(chǎng)品牌專賣休閑娛樂(lè)時(shí)尚餐飲生活用品精美食品生鮮蔬果日用百貨流行服飾名品專賣飾品配件時(shí)尚彩妝時(shí)尚影院足療按摩電子游藝迪廳KTV特色餐飲休閑餐飲主題餐飲國(guó)際新天地多彩生活書籍文具3C數(shù)碼影音、動(dòng)漫Spa發(fā)廊花藝酒廊銀行藥房30項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成國(guó)際大賣場(chǎng)品牌91業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積（平方米）參考品項(xiàng)國(guó)際賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)18894沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)名品專賣名品專賣25242品牌專賣店、珠寶飾品休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)4298影院、電玩城、兒童游樂(lè)、迪吧、KTV品牌餐飲特色餐飲2894湘菜館、浙菜館、川菜館休閑餐飲3939天一角、名典咖啡、一茶一坐多彩生活時(shí)尚生活2805健身、美容SPA文化生活1808書店、數(shù)碼31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積參考品項(xiàng)國(guó)際賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)1889492業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國(guó)際大型賣場(chǎng)檔次價(jià)格低高低高家庭性購(gòu)物增加項(xiàng)目知名度滿足周邊居民的基本之生活消費(fèi)需求創(chuàng)造人潮磁鐵效應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國(guó)際大型賣場(chǎng)檔次價(jià)格低高低高家庭性購(gòu)物93業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品394業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價(jià)格品牌專賣低高低高時(shí)尚＋流行的聚合體，獨(dú)特消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn),消費(fèi)潮流引領(lǐng)考慮各業(yè)種業(yè)態(tài)及不同人士之需求提升業(yè)種的豐富性增加商業(yè)氛圍的流行時(shí)尚性簡(jiǎn)約時(shí)尚的內(nèi)裝設(shè)計(jì)，完善的經(jīng)營(yíng)管理，合理的商品組合內(nèi)裝設(shè)計(jì)商品豐富合理動(dòng)線時(shí)尚動(dòng)感34業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價(jià)格品牌專賣低高低高時(shí)尚＋流行的聚合體95業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護(hù)膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包包時(shí)尚禮品運(yùn)動(dòng)服飾體育用品兒童服飾嬰幼玩具床上用品家居飾品35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護(hù)膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包96業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價(jià)格休閑娛樂(lè)低高低高滿足目前市場(chǎng)的空缺延長(zhǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)間吸引更多的年輕消費(fèi)群體，增加項(xiàng)目的活潑性以?shī)蕵?lè)主題特色，創(chuàng)造休閑新形態(tài)外觀造型年輕動(dòng)感服務(wù)品質(zhì)完善的管理配套36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價(jià)格休閑娛樂(lè)低高低高滿足目前市場(chǎng)的空缺97業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時(shí)尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動(dòng)漫影音37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時(shí)尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動(dòng)漫98業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價(jià)格低高低高滿足高端商務(wù)宴請(qǐng)、家庭聚會(huì)等中小型餐飲的需求提升項(xiàng)目檔次成為引領(lǐng)當(dāng)?shù)貢r(shí)尚特色餐飲的標(biāo)桿口味獨(dú)特高檔享受服務(wù)品質(zhì)異國(guó)風(fēng)味38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價(jià)格低高低高滿足高端商務(wù)宴99MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39100業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價(jià)格低高低高創(chuàng)造新形態(tài)的休閑餐飲文化，引領(lǐng)時(shí)尚潮流以休閑舒適為主題，創(chuàng)造悠閑的生活氛圍使項(xiàng)目功能完整的體現(xiàn)與發(fā)展是聚會(huì)、商務(wù)洽談的理想場(chǎng)所大、中及休閑型餐飲在經(jīng)營(yíng)時(shí)間上的互補(bǔ)性，保證在非用餐時(shí)段的客源，增加客流滯留時(shí)間裝修個(gè)性輕松休閑服務(wù)品質(zhì)商務(wù)聚會(huì)40業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價(jià)格低高低高創(chuàng)造新101業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點(diǎn)咖啡簡(jiǎn)餐甜點(diǎn)冰飲中西式快餐休閑茶座41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點(diǎn)咖啡簡(jiǎn)餐甜點(diǎn)冰飲中西式快餐休閑茶座41102商業(yè)樓層布局（1F）一層國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名品專賣店休閑餐飲品牌西餐廳磚石銀樓奧特萊斯國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲高尚住宅高尚住宅42商業(yè)樓層布局（1F）一層國(guó)際大賣場(chǎng)女女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)103商業(yè)樓層布局（2F）國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名品專賣店名品專賣國(guó)際大賣場(chǎng)女子百貨名品專賣店運(yùn)動(dòng)品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲名品專賣店品牌西餐廳鉆石銀樓休閑餐飲奧特萊斯二層美容SPA高尚住宅高尚住宅43商業(yè)樓層布局（2F）國(guó)際大賣場(chǎng)女運(yùn)動(dòng)品牌品牌童裝名名國(guó)際大賣104商業(yè)樓層布局（3F）國(guó)際大賣場(chǎng)國(guó)際大賣場(chǎng)主題餐飲主題餐飲健身/足浴健身/足浴休閑餐飲高尚住宅高尚住宅三層44商業(yè)樓層布局（3F）國(guó)際大賣場(chǎng)國(guó)際大賣場(chǎng)主題餐飲主題餐飲健身105商業(yè)樓層布局（4F）國(guó)際影院游樂(lè)城文化書城高尚住宅高尚住宅國(guó)際影院游樂(lè)城書城四層45商業(yè)樓層布局（4F）國(guó)際影院游樂(lè)城文化書城高尚住宅高尚住宅國(guó)106客動(dòng)線分布圖主客動(dòng)線輔客動(dòng)線46客動(dòng)線分布圖主客動(dòng)線輔客動(dòng)線46107商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走梯1F-3F走梯1F-3F觀光電梯1F-2F電扶梯連廊I商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走108商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進(jìn)深要求層高樓面總營(yíng)銷組合方式其他設(shè)計(jì)建議A按原設(shè)計(jì)1~3層5.4m4層4.8m暫不銷售根據(jù)大賣場(chǎng)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)B1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺(tái)（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動(dòng)扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊C1~2層進(jìn)深要求9~11m，二層沿內(nèi)街處設(shè)計(jì)2~3m通道1層5.2m2層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2組合模式如上圖所示增加4道1.8m的走梯、2道連廊D按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m單層獨(dú)立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加1道連廊E按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m單層獨(dú)立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加2道連廊F按原設(shè)計(jì)1層4.5m2層4.2m整體銷售外立面用玻璃鋼結(jié)構(gòu)的組合進(jìn)行造型G按原設(shè)計(jì)1層5.2m2層4.5m整體銷售按原設(shè)計(jì)H1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售按原設(shè)計(jì)I1層以背靠背店面模式進(jìn)行劃分，店面進(jìn)深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨(dú)立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺(tái)（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動(dòng)扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊J按原設(shè)計(jì)1層5.2m2~3層4.5m1、獨(dú)立店面2、獨(dú)立商鋪3、分塊銷售如上圖所示增加1道（1~3F）電扶梯、1道（1~3）觀光梯商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進(jìn)深要求層高樓面總營(yíng)銷109第五部分項(xiàng)目招商規(guī)劃49第五部分49110項(xiàng)目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：進(jìn)一步明確福鼎“廣匯·國(guó)際新天地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值、促進(jìn)銷售，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、招商工作劃分：將福鼎廣匯項(xiàng)