銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題課件

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部 徐XX/處長(zhǎng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部1房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)猛

1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長(zhǎng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長(zhǎng)113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為7532億元，個(gè)人住房貸款余額為11412億元，保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)猛2房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸款余額占整個(gè)貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛.必須重視風(fēng)險(xiǎn)防范.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸3房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力均很不足房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題2002年11月份,人行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個(gè)人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題2002年11月份,人行對(duì)部分5防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號(hào)文對(duì)高檔商品房,別墅開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備貸款等作了原則要求.2)各行都加大了對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險(xiǎn),如:惡意騙取,挪用,故意違約解決辦法:建立全面評(píng)估貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控6防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對(duì)銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國(guó)家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測(cè)政策變化對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍和程度防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)7防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項(xiàng)目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)8防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實(shí)防范此類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實(shí)際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主9防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實(shí)際可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注土地價(jià)格的周期性變化。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，主要是以土地儲(chǔ)備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來(lái)還款保障。部分地方因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款管理缺陷較多，土地真實(shí)價(jià)值被過(guò)分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價(jià)出讓的方式處理儲(chǔ)備土地，使得地價(jià)不確定因素較多。這些情況都可能使未來(lái)土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以高度關(guān)注。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的10防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財(cái)政還款能力，少數(shù)地方甚至超過(guò)了未來(lái)幾年地方政府財(cái)政收入及土地收益總和。要建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報(bào)機(jī)制，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，防止競(jìng)相向某些地區(qū)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過(guò)高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)積聚防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息11防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評(píng)估體系，持續(xù)監(jiān)測(cè)還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律，按照土地儲(chǔ)備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)等因素，建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評(píng)估體系，尤其是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測(cè)和評(píng)估，及時(shí)認(rèn)真地作出授信和授信變化的決策。要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)12七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營(yíng)原則或達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項(xiàng)目，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況出現(xiàn)變化的項(xiàng)目也要具體問(wèn)題具體分析，注意區(qū)別對(duì)待，積極做好工作，加強(qiáng)與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營(yíng)原則或達(dá)不13商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引>>在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見(jiàn)作修改.政策目標(biāo):1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力4.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月214內(nèi)容介紹一.貸款分類1.土地儲(chǔ)備貸款2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3.個(gè)人住房貸款內(nèi)容介紹一.貸款分類15內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā).整理的貸款.土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)16內(nèi)容介紹目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式一是市場(chǎng)主導(dǎo)型:特點(diǎn)是:收購(gòu).儲(chǔ)備計(jì)劃向政府報(bào)批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定, 其他由市場(chǎng)主導(dǎo)(上海)二是政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合:特點(diǎn)是政府壟斷一級(jí)市場(chǎng),市場(chǎng)土地特別是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣方式出讓內(nèi)容介紹目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式17內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式特點(diǎn)是:政府規(guī)定用于儲(chǔ)備的土地范圍,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu).儲(chǔ)備.并受政府委托作為國(guó)有土地資產(chǎn)代表內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式18內(nèi)容介紹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土地儲(chǔ)備融資體系介紹特點(diǎn):具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場(chǎng)如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過(guò)部分政府稅收.國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金.銀行貸款.國(guó)家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入荷蘭征購(gòu)?fù)恋氐馁Y金來(lái)源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款.政府財(cái)政收入內(nèi)容介紹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土地儲(chǔ)備融資體系介紹19內(nèi)容介紹我國(guó)<<預(yù)算法>>地方政府不準(zhǔn)舉債土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的信貸集中性風(fēng)險(xiǎn)須關(guān)注內(nèi)容介紹我國(guó)<<預(yù)算法>>地方政府不準(zhǔn)舉債20內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題由于較強(qiáng)的政府背景,銀行對(duì)其整體運(yùn)營(yíng)情況風(fēng)險(xiǎn)較難把握.一是信用透明度低,信貸監(jiān)督無(wú)法發(fā)揮二是資本金補(bǔ)充不到位三是貸款方式以信用為主內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題21內(nèi)容介紹x市轄政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表單位：畝、萬(wàn)元1999年20002001年當(dāng)年累計(jì)收購(gòu)?fù)恋亓?45669847367當(dāng)年累計(jì)提供土地量107925534901年末土地庫(kù)存量152959198158當(dāng)年累計(jì)投入收購(gòu)資金127993207251202478當(dāng)年累計(jì)收回資金177996431831743281當(dāng)年累計(jì)上繳財(cái)政資金62430246610524576年末土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資本56351019112166年貸款余額18400106450226763內(nèi)容介紹x市轄政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表22內(nèi)容介紹結(jié)論:從嚴(yán)管理土地儲(chǔ)備貸款,避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹結(jié)論:23內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)1.項(xiàng)目資本金比例要求人行121號(hào)文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款其自有資金(所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%.國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例由20%提高到35%以上.內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)24內(nèi)容介紹2.四證齊全國(guó)有土地使用證.建設(shè)用地規(guī)劃許可證.建筑工程規(guī)劃許可證.建筑施工許可證3.應(yīng)對(duì)有逾期未還款現(xiàn)象或欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控,防止其挪用該銷售款開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途4.關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響內(nèi)容介紹2.四證齊全25內(nèi)容介紹個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)1.個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表要素借款人基本情況.借款人收支情況.借款人現(xiàn)住房情況.借款人購(gòu)房貸款資料.擔(dān)保方式.借款人聲明要素內(nèi)容介紹個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)26內(nèi)容介紹2.關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)表與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書(shū)統(tǒng)一表格的運(yùn)用將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，這不僅有益于各銀行減低成本，提高效率，同時(shí)保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行后期的一系列工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。美國(guó)是全國(guó)統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)表及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容介紹2.關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)表與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書(shū)27

3.關(guān)于償還比例償還比率是審慎評(píng)估借款人還款能力的有效依據(jù)每比住房貸款的月還款支出與月收入比月所有債務(wù)支出與收入比國(guó)外對(duì)審核申請(qǐng)人的每月供款支出、每月所有債務(wù)支出及每月收入的關(guān)系都有一套嚴(yán)格的要求，并確定一個(gè)比率來(lái)判斷是否供款額過(guò)高而影響借款人的償還能力內(nèi)容介紹

3.關(guān)于償還比例內(nèi)容介紹28內(nèi)容介紹

美國(guó)制定的兩個(gè)比率為28％和32％而香港的金融管理局將所有債務(wù)支出與收入比定為60％一般香港商業(yè)銀行將上述兩個(gè)比率定為40％（每月供款/收入）及60％（每月債務(wù)/收入）內(nèi)容介紹

美國(guó)制定的兩個(gè)比率為28％和32％29內(nèi)容介紹

我國(guó)制定比例的相關(guān)問(wèn)題1)具體比例的確定2)執(zhí)行中的難點(diǎn)內(nèi)容介紹

我國(guó)制定比例的相關(guān)問(wèn)題30內(nèi)容介紹

4.新建房的評(píng)估必要性:商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目樓盤(pán)發(fā)放個(gè)人貸款應(yīng)根據(jù)樓盤(pán)的價(jià)值,未來(lái)發(fā)展及潛在風(fēng)險(xiǎn)等方面制定最高貸款比率.防范房產(chǎn)貶值時(shí)出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”,從而加大貸款違約率的情況目前只依據(jù)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)售價(jià)作出判斷,實(shí)際上是本末倒置,把應(yīng)該進(jìn)行核實(shí)的當(dāng)作了核實(shí)的依據(jù),根本起不到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用.內(nèi)容介紹

4.新建房的評(píng)估31內(nèi)容介紹關(guān)于防止?fàn)€尾樓人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]121號(hào)）的規(guī)定“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”，我們認(rèn)為僅以主體結(jié)構(gòu)是否封頂作為是否發(fā)放個(gè)人住房貸款的依據(jù)，并不能有效防止?fàn)€尾樓盤(pán)產(chǎn)生，對(duì)銀行來(lái)講，如何保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)房屋的及時(shí)合格竣工驗(yàn)收，才是減少爛尾樓盤(pán)的關(guān)鍵內(nèi)容介紹關(guān)于防止?fàn)€尾樓32關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部 徐XX/處長(zhǎng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部33房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)猛

1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長(zhǎng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長(zhǎng)113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為7532億元，個(gè)人住房貸款余額為11412億元，保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)猛34房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸款余額占整個(gè)貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛.必須重視風(fēng)險(xiǎn)防范.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸35房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力均很不足房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和36房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題2002年11月份,人行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個(gè)人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題2002年11月份,人行對(duì)部分37防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號(hào)文對(duì)高檔商品房,別墅開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備貸款等作了原則要求.2)各行都加大了對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險(xiǎn),如:惡意騙取,挪用,故意違約解決辦法:建立全面評(píng)估貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控38防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對(duì)銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國(guó)家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測(cè)政策變化對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍和程度防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)39防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項(xiàng)目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)40防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實(shí)防范此類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實(shí)際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主41防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實(shí)際可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注土地價(jià)格的周期性變化。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，主要是以土地儲(chǔ)備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來(lái)還款保障。部分地方因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款管理缺陷較多，土地真實(shí)價(jià)值被過(guò)分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價(jià)出讓的方式處理儲(chǔ)備土地，使得地價(jià)不確定因素較多。這些情況都可能使未來(lái)土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以高度關(guān)注。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的42防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財(cái)政還款能力，少數(shù)地方甚至超過(guò)了未來(lái)幾年地方政府財(cái)政收入及土地收益總和。要建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報(bào)機(jī)制，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，防止競(jìng)相向某些地區(qū)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過(guò)高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)積聚防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息43防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評(píng)估體系，持續(xù)監(jiān)測(cè)還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律，按照土地儲(chǔ)備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)等因素，建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評(píng)估體系，尤其是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測(cè)和評(píng)估，及時(shí)認(rèn)真地作出授信和授信變化的決策。要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)44七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營(yíng)原則或達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項(xiàng)目，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況出現(xiàn)變化的項(xiàng)目也要具體問(wèn)題具體分析，注意區(qū)別對(duì)待，積極做好工作，加強(qiáng)與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營(yíng)原則或達(dá)不45商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引>>在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見(jiàn)作修改.政策目標(biāo):1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力4.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月246內(nèi)容介紹一.貸款分類1.土地儲(chǔ)備貸款2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3.個(gè)人住房貸款內(nèi)容介紹一.貸款分類47內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā).整理的貸款.土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)48內(nèi)容介紹目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式一是市場(chǎng)主導(dǎo)型:特點(diǎn)是:收購(gòu).儲(chǔ)備計(jì)劃向政府報(bào)批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定, 其他由市場(chǎng)主導(dǎo)(上海)二是政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合:特點(diǎn)是政府壟斷一級(jí)市場(chǎng),市場(chǎng)土地特別是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣方式出讓內(nèi)容介紹目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式49內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式特點(diǎn)是:政府規(guī)定用于儲(chǔ)備的土地范圍,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu).儲(chǔ)備.并受政府委托作為國(guó)有土地資產(chǎn)代表內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式50內(nèi)容介紹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土地儲(chǔ)備融資體系介紹特點(diǎn):具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場(chǎng)如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過(guò)部分政府稅收.國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金.銀行貸款.國(guó)家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入荷蘭征購(gòu)?fù)恋氐馁Y金來(lái)源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款.政府財(cái)政收入內(nèi)容介紹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土地儲(chǔ)備融資體系介紹51內(nèi)容介紹我國(guó)<<預(yù)算法>>地方政府不準(zhǔn)舉債土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的信貸集中性風(fēng)險(xiǎn)須關(guān)注內(nèi)容介紹我國(guó)<<預(yù)算法>>地方政府不準(zhǔn)舉債52內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題由于較強(qiáng)的政府背景,銀行對(duì)其整體運(yùn)營(yíng)情況風(fēng)險(xiǎn)較難把握.一是信用透明度低,信貸監(jiān)督無(wú)法發(fā)揮二是資本金補(bǔ)充不到位三是貸款方式以信用為主內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題53內(nèi)容介紹x市轄政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表單位：畝、萬(wàn)元1999年20002001年當(dāng)年累計(jì)收購(gòu)?fù)恋亓?45669847367當(dāng)年累計(jì)提供土地量107925534901年末土地庫(kù)存量152959198158當(dāng)年累計(jì)投入收購(gòu)資金127993207251202478當(dāng)年累計(jì)收回資金177996431831743281當(dāng)年累計(jì)上繳財(cái)政資金62430246610524576年末土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資本56351019112166年貸款余額18400106450226763內(nèi)容介紹x市轄政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表54內(nèi)容介紹結(jié)論:從嚴(yán)管理土地儲(chǔ)備貸款,避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹結(jié)論:55內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)1.項(xiàng)目資本金比例要求人行121號(hào)文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款其自有資金(所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%.國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例由20%提高到35%以上.內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)56內(nèi)容介紹2.四證齊全國(guó)有土地使用證.建設(shè)用地規(guī)劃許可證.建筑工程規(guī)劃許可證.建筑施工許可證3.應(yīng)對(duì)有逾期未還款現(xiàn)象或欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控,防止其挪用該銷售款開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途4.關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響內(nèi)