?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想課件

0?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想2012.020海口羅牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊目錄一、關(guān)于匯峻 二、開發(fā)戰(zhàn)略思考 （一）市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng) （二）項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存 （三）項(xiàng)目開發(fā)三大困難 （四）戰(zhàn)略抉擇方法論 三、執(zhí)行策略思考 （一）項(xiàng)目定位的思考 （二）項(xiàng)目功能定位的思考 （三）物業(yè)產(chǎn)品定位的思考 （四）匯峻的價(jià)值所在 1目錄一、關(guān)于匯峻 1前言2綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目條件及開發(fā)商期望等，匯峻認(rèn)為，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的路徑是“三個(gè)必須”：項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，必須制定切實(shí)可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，項(xiàng)目必須打造經(jīng)營(yíng)主題個(gè)性化商業(yè)項(xiàng)目！項(xiàng)目有好的戰(zhàn)略與規(guī)劃，在開發(fā)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)還必須進(jìn)行超前的、到位的執(zhí)行！價(jià)值最大化，關(guān)鍵在定位與執(zhí)行！前言2綜合海口市桂林洋開發(fā)區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目條件及

匯峻認(rèn)為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點(diǎn)與困難并存，“發(fā)展與曲折并存”：羅牛山公司的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)非常明顯，擁有堅(jiān)實(shí)的農(nóng)產(chǎn)品精加工產(chǎn)業(yè)資源，然而潛藏風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn)也顯露無遺，在例如，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較大、海口桂林洋開發(fā)區(qū)的整體商業(yè)市場(chǎng)極不成熟、項(xiàng)目背靠農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行開發(fā)與傳統(tǒng)商業(yè)操作模式與消費(fèi)模式大不相同等等。在項(xiàng)目開發(fā)之前，一定要預(yù)先把項(xiàng)目開發(fā)的危險(xiǎn)和困難進(jìn)行充分考量。3提前充分預(yù)估困難，

才能充分化解風(fēng)險(xiǎn)—— 匯峻認(rèn)為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點(diǎn)與困難并存，戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競(jìng)爭(zhēng)力——4

開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否正確和準(zhǔn)確：項(xiàng)目贏利模式定位，選擇開發(fā)什么產(chǎn)品，特別是開發(fā)什么類型的商業(yè)物業(yè)，直接決定了羅牛山公司的資金運(yùn)作，更制約著物業(yè)的銷售或招商效果，乃至項(xiàng)目整體開發(fā)效益水平！ 操作團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力是否夠強(qiáng)：創(chuàng)新的產(chǎn)品和概念一定要有，操作團(tuán)隊(duì)更要有戰(zhàn)略執(zhí)行和概念深化的超強(qiáng)能力！執(zhí)行團(tuán)隊(duì)要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對(duì)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)有深刻的理解，并有豐富的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)操的成功案例。戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競(jìng)爭(zhēng)力——4 開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否只有“正確的戰(zhàn)略+超強(qiáng)的執(zhí)行”，

才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值！——匯峻只有“正確的戰(zhàn)略+超強(qiáng)的執(zhí)行”，

廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于廣州，是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商。匯峻以中國(guó)商業(yè)之都廣州為總部，面向全國(guó)，重點(diǎn)為中國(guó)二、三線城市各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目提供以項(xiàng)目投資咨詢、商業(yè)定位、商業(yè)策劃、招商代理、物業(yè)銷售、開業(yè)策劃、后期經(jīng)營(yíng)與管理等服務(wù)為核心的商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)服務(wù)。一、關(guān)于匯峻 廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于廣州，是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)一、關(guān)于匯峻

匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，憑借敏銳的市場(chǎng)觸角、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位與高效的操盤執(zhí)行，全程為包括購(gòu)物中心ShoppingMall、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等各種商業(yè)物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。匯峻成員曾成功策劃、招商或運(yùn)營(yíng)超過數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)地區(qū)范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟(jì)南、青島，湖南長(zhǎng)沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)面積超過200萬平方米，備受各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商好評(píng)。一、關(guān)于匯峻 匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，憑借敏銳的市場(chǎng)觸角、1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力2、眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源3、到位的市場(chǎng)把握能力4、豐富的商業(yè)信息資源5、高效的招商執(zhí)行能力6、實(shí)效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段匯峻核心優(yōu)勢(shì)1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力匯峻核心優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及了多個(gè)訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè)開發(fā)商）、投資商（物業(yè)業(yè)主）、經(jīng)營(yíng)商（物業(yè)使用者）、消費(fèi)者與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)多方共贏。匯峻從專業(yè)的角度，完成商業(yè)項(xiàng)目從前期策劃、招商策劃、經(jīng)營(yíng)策劃等全程策劃，從而為項(xiàng)目創(chuàng)造利潤(rùn)最大化制定到位的全程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及了多個(gè)訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè) 匯峻與國(guó)內(nèi)外眾多品牌商戶與多個(gè)行業(yè)商會(huì)或協(xié)會(huì)建立了緊密的合作關(guān)系，可以協(xié)助開發(fā)商迅速完成主力商戶的招商引進(jìn)工作，順利完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)、推廣等工作。眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源 匯峻與國(guó)內(nèi)外眾多品牌商戶與多個(gè)行業(yè)商會(huì)或協(xié)會(huì)建立了緊密的合 匯峻核心團(tuán)隊(duì)參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場(chǎng)磨煉、積集數(shù)十個(gè)各地、各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能為每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在不同區(qū)域的不同市場(chǎng)階段提供專業(yè)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)策略及操作手段。

到位的市場(chǎng)把握能力

匯峻核心團(tuán)隊(duì)參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場(chǎng) 匯峻“以才·智匯中國(guó)”的服務(wù)理念，建立了若干個(gè)地方商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫，掌握最新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向及各類實(shí)效的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商與經(jīng)營(yíng)模式，從而幫助發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)決策中，提供相關(guān)的參考和借鑒，以便及時(shí)做出正確的決策。豐富的商業(yè)信息資源 匯峻“以才·智匯中國(guó)”的服務(wù)理念，建立了若干個(gè)地方商業(yè)地產(chǎn) 匯峻核心團(tuán)隊(duì)一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的最前沿，整合成為強(qiáng)大的招商執(zhí)行平臺(tái)，匯峻積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及物業(yè)招商與銷售代理的經(jīng)驗(yàn)，形成了一套高效的招商執(zhí)行與管理體系，可以幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速完成主力商戶的引進(jìn)與項(xiàng)目招商工作。高效的招商執(zhí)行能力 匯峻核心團(tuán)隊(duì)一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的最前沿，整合成 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺，只有實(shí)現(xiàn)“三旺”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才是真正的成功。匯峻始終堅(jiān)持，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須“以經(jīng)營(yíng)為先”的理念，幫助商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目完成商業(yè)制度建設(shè)、商業(yè)流程設(shè)計(jì)、商業(yè)營(yíng)銷策劃、商業(yè)推廣策劃、商業(yè)管理診斷等工作，促使項(xiàng)目火爆開業(yè)并持續(xù)旺場(chǎng)。實(shí)效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺，只有實(shí)凌峻地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)：全國(guó)10強(qiáng)

凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司下設(shè)凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創(chuàng)投資咨詢有限公司，是國(guó)內(nèi)最杰出、最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。公司1994年成立以來，成功地為國(guó)內(nèi)500多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、200多家開發(fā)商、50個(gè)城市提供了優(yōu)質(zhì)的、專業(yè)全面的策劃、推廣、銷售代理服務(wù)，在國(guó)內(nèi)同行首屈一指。凌峻地產(chǎn)連續(xù)多年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”頒發(fā)的“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理10強(qiáng)企業(yè)”，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)贏家的專業(yè)合作伙伴”。匯峻策略聯(lián)盟凌峻地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)：全國(guó)10強(qiáng)匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

產(chǎn)業(yè)格局——旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)：

桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海口市東部近郊，是?？谑斜Ａ舻摹叭箝_發(fā)區(qū)”之一，也是海南省重點(diǎn)開發(fā)的“六大開發(fā)區(qū)”之一，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃分為旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)。?？谑姓寻压鹆盅蠊I(yè)區(qū)確定為海南（?？冢┧a(chǎn)品出口加工區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展水產(chǎn)品加工、機(jī)械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業(yè)。同時(shí)配套發(fā)展居民住宅、商貿(mào)、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)以及文化教育等設(shè)施，桂林洋開發(fā)區(qū)將建成綜合功能和外向型的工業(yè)小城鎮(zhèn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)功能，無論是從整個(gè)桂林洋開發(fā)區(qū)的發(fā)展來看，還是從羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目自身的發(fā)展來看，商貿(mào)業(yè)都只是配套性的產(chǎn)業(yè)，而不是支柱性產(chǎn)業(yè)。匯峻觀點(diǎn) 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)——區(qū)域只有基本的生活配套：

桂林洋片區(qū)是在農(nóng)場(chǎng)的基礎(chǔ)上發(fā)展而成，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展時(shí)間很短，沒有形成較具影響力的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)主要輻射桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)居民、廠區(qū)員工及大學(xué)城學(xué)生。從集中度上來看，桂林洋片區(qū)商業(yè)主要為沿街散鋪，商鋪多以業(yè)主自營(yíng)或出租給商戶經(jīng)營(yíng)，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營(yíng)或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，因此桂林洋的商業(yè)集中度較低、檔次較差、商業(yè)氛圍散漫，僅能滿足區(qū)內(nèi)市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能無法滿足市民更高層次的消費(fèi)需求，基本難以形成一站式消費(fèi)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考桂林洋開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離海口市中心，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)市場(chǎng)，基本上仍然上傳統(tǒng)的零售經(jīng)營(yíng)模式，未來區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝谝矁H為三幾萬人，必然難以支撐一個(gè)大型的零售商業(yè)物業(yè)，因此，本項(xiàng)目不可能開發(fā)零售類商業(yè)物業(yè)，應(yīng)開發(fā)與三大功能區(qū)具有緊密關(guān)聯(lián)度的主題性商業(yè)物業(yè)。匯峻觀點(diǎn)桂林洋開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離?？谑兄行?，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——零售物業(yè)空白，批發(fā)物業(yè)租售冷淡：

據(jù)我們初步考察，在桂林洋片區(qū)基本沒有新建的零售商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，也鮮有商貿(mào)物流業(yè)項(xiàng)目在營(yíng)或在建，目前上規(guī)模的商貿(mào)物流項(xiàng)目?jī)H有海南藍(lán)海水產(chǎn)投資公司開發(fā)的“海南水產(chǎn)物流交易中心”項(xiàng)目一個(gè)，通過了解，該中心雖然貴為國(guó)家級(jí)的水產(chǎn)交易中心，但目前市場(chǎng)對(duì)其物業(yè)商鋪的銷售與租賃均反應(yīng)比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區(qū)無論是零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)還是商貿(mào)流通物業(yè)市場(chǎng)的都有待拓展，桂林洋片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏大型項(xiàng)目作龍頭帶動(dòng)，仍未能成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考

桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點(diǎn)發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，現(xiàn)階段仍沒有成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊，既有政府推動(dòng)與宣傳力度不足、市場(chǎng)認(rèn)同度低的因素，也有開發(fā)商各自審時(shí)度勢(shì)、沒有合力推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的因素，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)如果只有政府規(guī)劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長(zhǎng)，是難以成氣候的。匯峻觀點(diǎn)桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點(diǎn)發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處海口市江東組團(tuán)的核心區(qū)域，是海文高速進(jìn)入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機(jī)場(chǎng)約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國(guó)一流、五星級(jí)、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲(chǔ)、物流配送、交易展覽、觀光及體驗(yàn)于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處?？谑薪瓥|組團(tuán)的核心區(qū)域，是海文高速進(jìn)入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機(jī)場(chǎng)約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國(guó)一流、五星級(jí)、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲(chǔ)、物流配送、交易展覽、觀光及體驗(yàn)于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

本項(xiàng)目是羅牛山產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)服務(wù)與后勤服務(wù)功能板塊，土地使用性質(zhì)為“工業(yè)用地”，總建筑面積達(dá)17.43萬平方米，產(chǎn)品將包括商務(wù)公寓、酒店及會(huì)議會(huì)展中心、旅游商貿(mào)街區(qū)（共157800㎡）、體驗(yàn)式商業(yè)街（16500㎡）等。項(xiàng)目建成后將成為桂林片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的旅游購(gòu)物中心，并將由此形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場(chǎng)。 開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目條件： 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)可以獨(dú)立于社會(huì)環(huán)境，即使在偏遠(yuǎn)的山區(qū)都能自成一派，而商業(yè)地產(chǎn)則必須依存于社會(huì)環(huán)境，必須形成完善的商業(yè)體系，包括商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、商品與服務(wù)的供應(yīng)商戶、購(gòu)物與消費(fèi)的顧客群體等，而核心是商品與服務(wù)的供應(yīng)鏈和所輻射的區(qū)域群體數(shù)量。因此，本項(xiàng)目商務(wù)板塊的開發(fā)，必須依托與整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，形成整個(gè)片區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)功能。從產(chǎn)業(yè)資源來看，羅牛山公司產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了農(nóng)產(chǎn)品的養(yǎng)殖、種植深加工、物流與銷售等環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)源頭到銷售終端構(gòu)成“百姓放心食品”產(chǎn)業(yè)鏈。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目條件：從區(qū)域價(jià)值來看，項(xiàng)目所處區(qū)域是?？诮瓥|組團(tuán)的中心點(diǎn)，屬于新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，隨著桂林洋產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目打造工業(yè)旅游特色商業(yè)，可建設(shè)成為東海岸觀光旅游經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。 不過，項(xiàng)目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場(chǎng)配套設(shè)施、公共設(shè)施的發(fā)展還有待改善，周邊區(qū)域的旅游設(shè)施與商業(yè)氛圍的成熟度與人氣還需要一定時(shí)間的培育，將對(duì)大量商鋪的銷售與經(jīng)營(yíng)有一定的壓力，我們需要有足夠的準(zhǔn)備，提前做好項(xiàng)目規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 根據(jù)《?？谑薪瓥|組團(tuán)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江東組團(tuán)片區(qū)按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能布局?！皟蓭А敝副泵婧０稁б?guī)劃國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，西面濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)；“一區(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高等教育產(chǎn)業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主。目前，桂林洋片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，路網(wǎng)系統(tǒng)基本完成，工業(yè)區(qū)已形成一定的規(guī)模；桂林洋片區(qū)依托大學(xué)城與美蘭機(jī)場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)研發(fā)基地、臨空綜合服務(wù)區(qū)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國(guó)際旅游島”，這是海南加速發(fā)展的重要使命和機(jī)遇；“建設(shè)國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”成為國(guó)際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發(fā)展機(jī)遇。桂林洋地處美蘭區(qū)，根據(jù)?？谑忻捞m區(qū)“十一五”規(guī)劃，美蘭區(qū)未來將建設(shè)成為全國(guó)著名的以海島高爾夫運(yùn)動(dòng)、游艇運(yùn)動(dòng)和國(guó)家級(jí)熱帶鄉(xiāng)村主題公園為品牌的熱帶濱海運(yùn)動(dòng)休閑度假區(qū)；在東海岸及桂林洋片區(qū)等地建設(shè)高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發(fā)展集海上運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業(yè)；桂林洋開發(fā)區(qū)則建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品出口加工區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品加工、熱帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但項(xiàng)目絕非城市中心的傳統(tǒng)商業(yè)，其開發(fā)如能與桂林洋片區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)與羅牛山企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來，將是一個(gè)具有很大挖掘潛力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但如何更好地增強(qiáng)項(xiàng)目的工業(yè)旅游與商業(yè)氣氛、聚集人氣、輻射更大區(qū)域，將是我們研究項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的重要課題。匯峻觀點(diǎn)：毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)三大困難困難一：戰(zhàn)略抉擇——市場(chǎng)細(xì)分化，是做傳統(tǒng)零售商業(yè)還是做創(chuàng)新的工業(yè)旅游商業(yè)？項(xiàng)目定位、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營(yíng)模式的確定？困難二：商業(yè)定位抉擇——在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍的情況下，項(xiàng)目如何向綜合性旅游商業(yè)突圍：商業(yè)街區(qū)或ShoppingMall?功能定位、經(jīng)營(yíng)策略、配套策略、經(jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)策略、項(xiàng)目開發(fā)贏利模式?困難三：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)——綜觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，制約商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的因素主要是開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商與服務(wù)商團(tuán)隊(duì)的專業(yè)操作能力,特別是商業(yè)招商能力、商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力是否能配合項(xiàng)目的超前理念？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目開發(fā)三大困難開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 項(xiàng)目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超前開發(fā)的機(jī)遇、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)都同時(shí)擺在面前，如何進(jìn)行戰(zhàn)略的抉擇呢？ 匯峻認(rèn)為，項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略選擇可采用“三維市場(chǎng)定位法”進(jìn)行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個(gè)思路中尋找重合點(diǎn)——交集點(diǎn)（想做∩可做∩能做=該做），才能規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做能做三者的重合點(diǎn)——該做戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做三者的重合點(diǎn)——該做戰(zhàn)略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！?？谵r(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司是我國(guó)首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國(guó)家授予農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)，經(jīng)過20年的發(fā)展，羅牛山集團(tuán)已發(fā)展成為一家以畜牧業(yè)為主，食品、房地產(chǎn)、教育、金融投資等多業(yè)并舉的大型集團(tuán)公司，擁有海南省最大的商品豬生產(chǎn)基地、雞蛋飼養(yǎng)基地、海口市設(shè)備最先進(jìn)規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)和海南省唯一的放心食品連鎖店?duì)I銷網(wǎng)絡(luò)。 羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)板塊，致力于打造"大生態(tài)、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產(chǎn)"的系列復(fù)合地產(chǎn)模式，現(xiàn)已成功開發(fā)建筑面積達(dá)5017.43的文化復(fù)合在盤錦地·翰城項(xiàng)目。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園是?？谑惺逵?jì)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，是羅牛山集團(tuán)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目，羅牛山公司計(jì)劃以農(nóng)產(chǎn)品加工為主導(dǎo)，以商務(wù)服務(wù)為支撐，以旅游展示為特色的整體戰(zhàn)略，整合農(nóng)產(chǎn)品加工的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)加工、研發(fā)創(chuàng)新、物流配送、關(guān)貿(mào)商務(wù)等各相關(guān)功能的有序發(fā)展。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。羅牛山公司對(duì)項(xiàng)目物業(yè)初步規(guī)劃方案為酒店大廈（研發(fā)中心）、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心）。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考

通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對(duì)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī)模最大的工業(yè)旅游主題商業(yè)項(xiàng)目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農(nóng)產(chǎn)品與食品的加工展示、體驗(yàn)、購(gòu)銷一體的商貿(mào)中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場(chǎng)上建立鮮明的、獨(dú)特的主題形象，取得市場(chǎng)的認(rèn)同實(shí)現(xiàn)招商成功與經(jīng)營(yíng)成功。開發(fā)戰(zhàn)略思考 通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對(duì)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī) 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發(fā)一個(gè)創(chuàng)新的、高素質(zhì)、高價(jià)值的經(jīng)典項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)地塊的最大價(jià)值。在遠(yuǎn)離人群的非城市中心區(qū)開發(fā)17.43萬平方米超大規(guī)模的綜合性旅游商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營(yíng)壓力都是十分明顯的，項(xiàng)目必須通過合理并貼近市場(chǎng)需求的規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)招商與經(jīng)營(yíng)的成功，才能力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值。開發(fā)戰(zhàn)略思考 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目本身的期望兩開項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！ 我們從以下指標(biāo)分析： 項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積達(dá)17.43萬平方米；

土地性質(zhì)：工業(yè)用地；

地段環(huán)境：項(xiàng)目地處新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

交通環(huán)境：機(jī)場(chǎng)、高速公路近在咫尺，貨運(yùn)物流渠道暢通；

商業(yè)環(huán)境：商業(yè)配套與商業(yè)資源落后，商業(yè)氛圍嚴(yán)重缺乏；

人口規(guī)模：至2020年整個(gè)區(qū)域規(guī)劃居住人口3.8萬人，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較小，不足以支撐大型購(gòu)物中心；

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

目前在整個(gè)桂林洋片區(qū)還沒有出現(xiàn)大型購(gòu)物中心，項(xiàng)目規(guī)模確有空間開發(fā)成為桂林洋片區(qū)的商業(yè)中心或商貿(mào)中心，然而地塊的基本條件均不支持項(xiàng)目開發(fā)大型購(gòu)物中心等零售類商業(yè)，如果依托工業(yè)園區(qū)的地段環(huán)境，或可將項(xiàng)目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的專業(yè)市場(chǎng)，但專業(yè)市場(chǎng)同樣面臨著“土地轉(zhuǎn)性”的問題，專業(yè)市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)檔次較低，與羅牛山公司為產(chǎn)業(yè)園制定的“中國(guó)一流、五星級(jí)”定位背道而馳。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

【項(xiàng)目條件總結(jié)】目前整個(gè)桂林洋片區(qū)沒有一個(gè)大型商場(chǎng)，就地塊的開發(fā)條件和提升區(qū)域整體居住價(jià)值而言，項(xiàng)目可開發(fā)大型購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)；但從區(qū)域發(fā)展方向和實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化的角度考慮，項(xiàng)目不具備開發(fā)零售商業(yè)中心或大規(guī)的傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目規(guī)模巨大，簡(jiǎn)單地開發(fā)商場(chǎng)商鋪顯然無法形成具有遠(yuǎn)達(dá)全國(guó)的強(qiáng)大輻射力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化也就無從說起。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?能做——從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：海南是一個(gè)國(guó)際旅游島，以海島風(fēng)光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對(duì)比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略出臺(tái)后，圍繞如何建設(shè)“國(guó)際旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風(fēng)光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會(huì)議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?能做——從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認(rèn)識(shí)“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營(yíng)理念與建設(shè)意義，在項(xiàng)目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國(guó)內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目自身社會(huì)價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)城市發(fā)展、促進(jìn)旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標(biāo)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場(chǎng)條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)：桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場(chǎng)，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計(jì)劃”的發(fā)展重點(diǎn)，江東組團(tuán)擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項(xiàng)目開發(fā)以兩大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國(guó)龐大旅游消費(fèi)者為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項(xiàng)目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)資源、旅游業(yè)資源與商業(yè)資源等，各方面產(chǎn)業(yè)資源缺一不可，這決非一般房地產(chǎn)開發(fā)商或旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)商能力所及。項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，是物業(yè)的商業(yè)價(jià)值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發(fā)“中國(guó)一流的五星級(jí)創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園”，具有整合眾多產(chǎn)業(yè)資源的實(shí)力，在項(xiàng)目開發(fā)過程通過各大產(chǎn)業(yè)的融合將項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化發(fā)揮出來。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考

從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！

【市場(chǎng)分析總結(jié)】從市場(chǎng)角度而言，本項(xiàng)目“能做”的選擇：從項(xiàng)目所在區(qū)位及發(fā)展商自身的素質(zhì)來看，項(xiàng)目開發(fā)獨(dú)特的以工業(yè)旅游、工業(yè)體驗(yàn)為特色的“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”勢(shì)在必行。 但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，項(xiàng)目要解決關(guān)鍵的三大問題，一是如何設(shè)計(jì)工業(yè)旅游的營(yíng)運(yùn)模式、如何與整個(gè)旅游市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有機(jī)連接；二是如果整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、如何整合海南眾多知名產(chǎn)品品牌將項(xiàng)目打造成為極具特色的工業(yè)旅游景點(diǎn)；三是如何確定項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式、持有經(jīng)營(yíng)與物業(yè)銷售的比例的如何控制。開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷從開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)角度看，開發(fā)適度大規(guī)模的零售商業(yè)項(xiàng)目，難以取得市場(chǎng)突破。對(duì)本項(xiàng)目而言，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)模達(dá)17.43萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，引入主題化、個(gè)性化的經(jīng)營(yíng)策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時(shí)間及資源來爭(zhēng)取市場(chǎng)。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度，項(xiàng)目要經(jīng)營(yíng)興旺，必須在經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗(yàn)展示類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例，弱化購(gòu)物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業(yè)旅游Mall”,才能對(duì)購(gòu)物中心物業(yè)的銷售與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生拉動(dòng)作用。開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、高價(jià)值開發(fā)

可做：項(xiàng)目條件地塊具備開發(fā)大型的條件能做：市場(chǎng)角度整合農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)獨(dú)特的工業(yè)旅游商貿(mào)中心該做：戰(zhàn)略抉擇以工業(yè)旅游為主題、以體驗(yàn)消費(fèi)為特色的商貿(mào)中心開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心關(guān)于“海南旅游新體驗(yàn)”：工業(yè)旅游在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家最先興起，一些歐美大企業(yè)，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時(shí)促使企業(yè)產(chǎn)品家喻戶曉。旅客通過參觀工業(yè)企業(yè)，既增長(zhǎng)了見識(shí)，也體驗(yàn)了產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的樂趣，在我國(guó)，有越來越多的現(xiàn)代化企業(yè)開始注重工業(yè)旅游，如青島海爾、云南白藥等企業(yè)，通過工業(yè)旅游展示企業(yè)與產(chǎn)品品牌，取得了輝煌的業(yè)績(jī)。羅牛山公司提出發(fā)展工業(yè)旅游的設(shè)想，以羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園為核心，形成海南全新的旅游消費(fèi)模式，既符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，也可以讓游客直接體驗(yàn)羅牛山品牌理念、促進(jìn)產(chǎn)品銷售，更可以在旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產(chǎn)業(yè)園的影響擴(kuò)展到全國(guó)，真正實(shí)現(xiàn)大旅游、大商業(yè)、大平臺(tái)。執(zhí)行策略思考海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心執(zhí)行策略思考基于三方面考慮，我們認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)按照“工業(yè)旅游”的開發(fā)理念，打造海南特色的旅游商業(yè)，推動(dòng)桂林洋片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善與整體商業(yè)氛圍的成熟，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升。（一）項(xiàng)目定位的思考 項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，必定是桂林洋片區(qū)發(fā)展過程中里程碑式的進(jìn)程，項(xiàng)目必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成跨越式的差異，除了在經(jīng)營(yíng)主題、經(jīng)營(yíng)特色上超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，更要以超前的規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)檔次、消費(fèi)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)方式、消費(fèi)模式等方面超越傳統(tǒng)商場(chǎng)，建議將羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目定位為：海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心執(zhí)行策略思考執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團(tuán)自行策劃建設(shè)，博物館作為云南白藥集團(tuán)工業(yè)旅游之組成部分。場(chǎng)館集成多媒體技術(shù)和新穎的布展規(guī)劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設(shè)備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團(tuán)勵(lì)精圖治把民族品牌做大做強(qiáng)走向世界的百年發(fā)展之路，營(yíng)造了一個(gè)本土民族企業(yè)歷經(jīng)百年風(fēng)雨的成長(zhǎng)歷程，為觀眾演繹了一個(gè)神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營(yíng)銷的利器。執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館執(zhí)行策略思考項(xiàng)目功能定位的思考 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊涵蓋了旅游接待中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心商業(yè)、商業(yè)貿(mào)易中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位，能清晰界定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，讓目標(biāo)消費(fèi)者明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，解決“顧客為什么會(huì)到此消費(fèi)”的核心問題。 制定商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位，必須通過從消費(fèi)者的角度出發(fā)，分析顧客消費(fèi)行為的不同屬性，有針對(duì)性地為目標(biāo)消費(fèi)者量身定制與其消費(fèi)心理需求相吻合的商業(yè)場(chǎng)所。 建議項(xiàng)目的總體商業(yè)功能定位為：海南制造博覽會(huì)——海南制造業(yè)品牌館執(zhí)行策略思考項(xiàng)目功能定位的思考執(zhí)行策略思考今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報(bào)道的熱門話題，關(guān)鍵詞是：游客被宰、強(qiáng)迫消費(fèi)等，一時(shí)間海南旅游成了全國(guó)人民討論的話題。通過對(duì)海南旅游購(gòu)物消費(fèi)市場(chǎng)的初步分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，必須突破傳統(tǒng)旅游經(jīng)營(yíng)觀念與旅游消費(fèi)觀念，將海南眾多名優(yōu)特產(chǎn)網(wǎng)羅在一起，形成產(chǎn)業(yè)集群、資源集約、人力集中的全新產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)模式，形成海南制造業(yè)知名品牌“全年無休”的博覽會(huì)，以“企業(yè)品牌館”或showroom形式實(shí)現(xiàn)海南制造業(yè)品牌個(gè)性化展示，讓游客直接體驗(yàn)與品味各種海南名優(yōu)商品，以“工廠直供”商品、“出廠價(jià)”銷售為賣點(diǎn)，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游購(gòu)物消費(fèi)模式，引導(dǎo)游客在體驗(yàn)與品味中自覺、自主地消費(fèi)，徹底顛覆游客心目中海南旅游消費(fèi)的“宰客”形象，從而創(chuàng)新出獨(dú)具特色的“旅游消費(fèi)”商業(yè)模式。 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園將以特有的經(jīng)營(yíng)理念、舒適的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境、鮮明的市場(chǎng)定位，成為海南地區(qū)個(gè)性鮮明的旅游商業(yè)中心，更為?？谑忻裉峁┝艘粋€(gè)特色的休閑消費(fèi)空間。海南制造博覽會(huì)——海南制造業(yè)品牌館今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報(bào)道的熱門話題，關(guān) 舉世矚目的2010年上海世博會(huì)共吸引了超過7000萬游客參觀，在上海世博會(huì)里，共展出了18個(gè)企業(yè)館：上海企業(yè)聯(lián)合館、太空家園館、日本產(chǎn)業(yè)館、中國(guó)人保館、中國(guó)鐵路館、可口可樂館、石油館、國(guó)家電網(wǎng)館、思科館、韓國(guó)企業(yè)聯(lián)合館、震旦館、萬科館、上汽集團(tuán)-通用汽車館、中國(guó)航空館、中國(guó)船舶館、民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合館、遠(yuǎn)大館、信息通信館，這些企業(yè)館以各自獨(dú)特的主題和理念，向世人展示了各自的風(fēng)采。中國(guó)人保館以“保險(xiǎn)，護(hù)航美好生活”為主題，向人們展現(xiàn)了保險(xiǎn)行業(yè)服務(wù)、保障人類城市生活，以及文明發(fā)展的宗旨和實(shí)踐；民企聯(lián)合館以“無限活力”為主題，展館以“細(xì)胞”為設(shè)計(jì)理念，象征眾多民營(yíng)企業(yè)的無限活力以及蘊(yùn)藏在其內(nèi)部的能量。上海世界博覽會(huì)——企業(yè)館 舉世矚目的2010年上海世博會(huì)共吸引了超過7000上海世界博覽會(huì)——企業(yè)館上海世界博覽會(huì)——企業(yè)館咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

——都是showroom營(yíng)銷的佼佼者咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

— 項(xiàng)目四大功能：將項(xiàng)目打造成為海南首個(gè)創(chuàng)新消費(fèi)模式“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”，項(xiàng)目集觀光旅游、休閑娛樂、購(gòu)物消費(fèi)與商務(wù)貿(mào)易四大功能板塊于一體，匯聚海南名優(yōu)特新產(chǎn)品，以富于個(gè)性的品牌形象店和特色展示體驗(yàn)贏得龐大的海南旅游消費(fèi)群。執(zhí)行策略思考購(gòu)物消費(fèi)休閑娛樂商務(wù)貿(mào)易旅游觀光工業(yè)旅游商貿(mào)中心 項(xiàng)目四大功能：執(zhí)行策略思考購(gòu)物消費(fèi)休閑商務(wù)貿(mào)易旅贏利模式的思考： 項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式主要有兩種：一是即時(shí)變現(xiàn)：銷售物業(yè)，回籠資金；二是延時(shí)變現(xiàn)，暫時(shí)持有物業(yè)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)，持續(xù)增值，再銷售物業(yè)或抵押物業(yè)。不同類型物業(yè)建議執(zhí)行不同的贏利模式： 1、酒店及會(huì)議中心（研發(fā)中心）：持有經(jīng)營(yíng)； 2、商務(wù)公寓（研發(fā)中心）：銷售為主； 3、商貿(mào)業(yè)街區(qū)——海南制造企業(yè)品牌館（中小企業(yè)孵化基地）：部分持有經(jīng)營(yíng)、部分招商后銷售。無數(shù)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，商業(yè)物業(yè)銷售比例越大，物業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的難度則越大，商貿(mào)街區(qū)可由開發(fā)商持有部分物業(yè)，用作羅牛山系列產(chǎn)品的展示銷售中心，以帶動(dòng)其他海南名優(yōu)特新產(chǎn)品進(jìn)駐展示與經(jīng)營(yíng)，從而擦亮“海南制造”品牌。 4、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心）：招商后銷售。執(zhí)行策略思考贏利模式的思考：執(zhí)行策略思考項(xiàng)目的產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品定位要按照項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式進(jìn)行，設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品類型。各類產(chǎn)品建議定位為： 1、酒店大廈（研發(fā)中心）：桂林洋地標(biāo)性高層建筑，裙樓作國(guó)際會(huì)議中心； 2、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）：桂林洋地標(biāo)性高層建筑，裙樓作休閑餐飲娛樂中心； 3、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）：4層情景式商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)品可選用商墅式獨(dú)棟、雙拼或聯(lián)排建筑，是海南制造博覽會(huì)“品牌館”名優(yōu)特產(chǎn)品的展示體驗(yàn)中心；情景式街區(qū)更能讓消費(fèi)者體驗(yàn)到休閑、娛悅的感受，更能巧妙地延長(zhǎng)消費(fèi)者在街內(nèi)的停留時(shí)間，為商家創(chuàng)造更多的營(yíng)商機(jī)會(huì)。 4、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心）：1—3層商墅式獨(dú)棟或雙拼建筑，特色休閑娛樂餐飲街。執(zhí)行策略思考項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：執(zhí)行策略思考羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊執(zhí)行策略思考商貿(mào)街區(qū)：品牌館觀光商業(yè)場(chǎng)公寓酒店羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊執(zhí)行策略思考商貿(mào)街區(qū)：品牌館觀北京三里屯village——經(jīng)典情景式街區(qū) 三里屯設(shè)計(jì)靈感沿自“北京胡同”。從主入口進(jìn)入，一眾品牌旗艦店奪目耀眼，到了南庭廣場(chǎng)感覺豁然開朗，向四面八方延伸的胡同小道，方便到達(dá)街區(qū)各個(gè)區(qū)域。北京三里屯village——經(jīng)典情景式街區(qū) 三里屯設(shè)計(jì)靈感沿企業(yè)公園倡導(dǎo)“新都市主義”，讓城市回歸自然，營(yíng)造宜業(yè)、宜商、宜居的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。天津財(cái)富興園企業(yè)公園——經(jīng)典商墅企業(yè)公園倡導(dǎo)“新都市主義”，讓城市回歸自然，營(yíng)造宜業(yè)、宜商、“概念+細(xì)節(jié)”將是本項(xiàng)目與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的兩大王牌！ 匯峻公司是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商，作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，匯峻對(duì)本項(xiàng)目，最大的價(jià)值就是為項(xiàng)目量身打造極具競(jìng)爭(zhēng)力的“概念+細(xì)節(jié)”體系。匯峻近年來參與了國(guó)內(nèi)多個(gè)二三線城市綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃，如中山星光豐澤廣場(chǎng)、南海金融城地鐵公司項(xiàng)目、南海獅山中恒海暉園、北海北投企業(yè)總部基地、天津財(cái)富興園企業(yè)公司、廣寧商業(yè)步行街、韶關(guān)風(fēng)度名城等項(xiàng)目，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與執(zhí)行有著獨(dú)特的見解。匯峻的價(jià)值所在“概念+細(xì)節(jié)”匯峻的價(jià)值所在 萬達(dá)集團(tuán)以“訂單式”模式在全國(guó)多個(gè)城市成功地開發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)，“訂單式”的核心則我們所說的“以經(jīng)營(yíng)為先”策略，在項(xiàng)目前期策劃階段，則透徹研究項(xiàng)目開發(fā)條件與市場(chǎng)資源，從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度，為開發(fā)商量身度造力所能及開發(fā)方案。匯峻擁有豐富商業(yè)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)與品牌商戶資源，可以在精準(zhǔn)到位的開發(fā)戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，提供與其他本地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所不同的開發(fā)理念、產(chǎn)品概念、營(yíng)銷概念，更可以在這些概念的基礎(chǔ)上，提供大量的開發(fā)細(xì)節(jié)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷細(xì)節(jié)、招商細(xì)節(jié)，力爭(zhēng)在項(xiàng)目規(guī)劃階段則完成大商戶招商工作。 通過“概念+細(xì)節(jié)”，匯峻將有力地支持羅牛山公司在更深層面上開發(fā)本項(xiàng)目，使羅牛山公司的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行能力大幅提高，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)遠(yuǎn)景！匯峻價(jià)值所在 萬達(dá)集團(tuán)以“訂單式”模式在全國(guó)多個(gè)城市成功地開發(fā)萬我們接觸羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目?jī)H短短數(shù)天，由于時(shí)間關(guān)系，在此我們僅對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策略性的思考，具體的執(zhí)行細(xì)節(jié)容日后有機(jī)會(huì)深入研究。 對(duì)于本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目定位、招商執(zhí)行以及銷售策劃，我們認(rèn)為絕不能將其等同于一般商業(yè)項(xiàng)目對(duì)待，必須在掌握充分、嚴(yán)謹(jǐn)、精確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和依據(jù)后，才能確定該項(xiàng)目的整體策劃思路。 有戰(zhàn)略有整合、有概念有執(zhí)行，才能夠打造一個(gè)真正的領(lǐng)先市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。希望通過本次戰(zhàn)略思考溝通，能夠?yàn)轫?xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值提供有益的啟發(fā)！結(jié)語我們接觸羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目?jī)H短65?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想2012.020?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊目錄一、關(guān)于匯峻 二、開發(fā)戰(zhàn)略思考 （一）市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng) （二）項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存 （三）項(xiàng)目開發(fā)三大困難 （四）戰(zhàn)略抉擇方法論 三、執(zhí)行策略思考 （一）項(xiàng)目定位的思考 （二）項(xiàng)目功能定位的思考 （三）物業(yè)產(chǎn)品定位的思考 （四）匯峻的價(jià)值所在 66目錄一、關(guān)于匯峻 1前言67綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目條件及開發(fā)商期望等，匯峻認(rèn)為，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的路徑是“三個(gè)必須”：項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，必須制定切實(shí)可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，項(xiàng)目必須打造經(jīng)營(yíng)主題個(gè)性化商業(yè)項(xiàng)目！項(xiàng)目有好的戰(zhàn)略與規(guī)劃，在開發(fā)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)還必須進(jìn)行超前的、到位的執(zhí)行！價(jià)值最大化，關(guān)鍵在定位與執(zhí)行！前言2綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目條件及

匯峻認(rèn)為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點(diǎn)與困難并存，“發(fā)展與曲折并存”：羅牛山公司的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)非常明顯，擁有堅(jiān)實(shí)的農(nóng)產(chǎn)品精加工產(chǎn)業(yè)資源，然而潛藏風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn)也顯露無遺，在例如，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較大、海口桂林洋開發(fā)區(qū)的整體商業(yè)市場(chǎng)極不成熟、項(xiàng)目背靠農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行開發(fā)與傳統(tǒng)商業(yè)操作模式與消費(fèi)模式大不相同等等。在項(xiàng)目開發(fā)之前，一定要預(yù)先把項(xiàng)目開發(fā)的危險(xiǎn)和困難進(jìn)行充分考量。68提前充分預(yù)估困難，

才能充分化解風(fēng)險(xiǎn)—— 匯峻認(rèn)為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點(diǎn)與困難并存，戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競(jìng)爭(zhēng)力——69

開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否正確和準(zhǔn)確：項(xiàng)目贏利模式定位，選擇開發(fā)什么產(chǎn)品，特別是開發(fā)什么類型的商業(yè)物業(yè)，直接決定了羅牛山公司的資金運(yùn)作，更制約著物業(yè)的銷售或招商效果，乃至項(xiàng)目整體開發(fā)效益水平！ 操作團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力是否夠強(qiáng)：創(chuàng)新的產(chǎn)品和概念一定要有，操作團(tuán)隊(duì)更要有戰(zhàn)略執(zhí)行和概念深化的超強(qiáng)能力！執(zhí)行團(tuán)隊(duì)要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對(duì)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)有深刻的理解，并有豐富的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)操的成功案例。戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競(jìng)爭(zhēng)力——4 開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否只有“正確的戰(zhàn)略+超強(qiáng)的執(zhí)行”，

才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值！——匯峻只有“正確的戰(zhàn)略+超強(qiáng)的執(zhí)行”，

廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于廣州，是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商。匯峻以中國(guó)商業(yè)之都廣州為總部，面向全國(guó)，重點(diǎn)為中國(guó)二、三線城市各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目提供以項(xiàng)目投資咨詢、商業(yè)定位、商業(yè)策劃、招商代理、物業(yè)銷售、開業(yè)策劃、后期經(jīng)營(yíng)與管理等服務(wù)為核心的商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)服務(wù)。一、關(guān)于匯峻 廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于廣州，是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)一、關(guān)于匯峻

匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，憑借敏銳的市場(chǎng)觸角、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位與高效的操盤執(zhí)行，全程為包括購(gòu)物中心ShoppingMall、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等各種商業(yè)物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。匯峻成員曾成功策劃、招商或運(yùn)營(yíng)超過數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)地區(qū)范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟(jì)南、青島，湖南長(zhǎng)沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)面積超過200萬平方米，備受各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商好評(píng)。一、關(guān)于匯峻 匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，憑借敏銳的市場(chǎng)觸角、1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力2、眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源3、到位的市場(chǎng)把握能力4、豐富的商業(yè)信息資源5、高效的招商執(zhí)行能力6、實(shí)效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段匯峻核心優(yōu)勢(shì)1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力匯峻核心優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及了多個(gè)訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè)開發(fā)商）、投資商（物業(yè)業(yè)主）、經(jīng)營(yíng)商（物業(yè)使用者）、消費(fèi)者與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)多方共贏。匯峻從專業(yè)的角度，完成商業(yè)項(xiàng)目從前期策劃、招商策劃、經(jīng)營(yíng)策劃等全程策劃，從而為項(xiàng)目創(chuàng)造利潤(rùn)最大化制定到位的全程運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)能力 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及了多個(gè)訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè) 匯峻與國(guó)內(nèi)外眾多品牌商戶與多個(gè)行業(yè)商會(huì)或協(xié)會(huì)建立了緊密的合作關(guān)系，可以協(xié)助開發(fā)商迅速完成主力商戶的招商引進(jìn)工作，順利完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)、推廣等工作。眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源 匯峻與國(guó)內(nèi)外眾多品牌商戶與多個(gè)行業(yè)商會(huì)或協(xié)會(huì)建立了緊密的合 匯峻核心團(tuán)隊(duì)參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場(chǎng)磨煉、積集數(shù)十個(gè)各地、各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能為每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在不同區(qū)域的不同市場(chǎng)階段提供專業(yè)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)策略及操作手段。

到位的市場(chǎng)把握能力

匯峻核心團(tuán)隊(duì)參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場(chǎng) 匯峻“以才·智匯中國(guó)”的服務(wù)理念，建立了若干個(gè)地方商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫，掌握最新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向及各類實(shí)效的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商與經(jīng)營(yíng)模式，從而幫助發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)決策中，提供相關(guān)的參考和借鑒，以便及時(shí)做出正確的決策。豐富的商業(yè)信息資源 匯峻“以才·智匯中國(guó)”的服務(wù)理念，建立了若干個(gè)地方商業(yè)地產(chǎn) 匯峻核心團(tuán)隊(duì)一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的最前沿，整合成為強(qiáng)大的招商執(zhí)行平臺(tái)，匯峻積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及物業(yè)招商與銷售代理的經(jīng)驗(yàn)，形成了一套高效的招商執(zhí)行與管理體系，可以幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速完成主力商戶的引進(jìn)與項(xiàng)目招商工作。高效的招商執(zhí)行能力 匯峻核心團(tuán)隊(duì)一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的最前沿，整合成 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺，只有實(shí)現(xiàn)“三旺”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才是真正的成功。匯峻始終堅(jiān)持，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須“以經(jīng)營(yíng)為先”的理念，幫助商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目完成商業(yè)制度建設(shè)、商業(yè)流程設(shè)計(jì)、商業(yè)營(yíng)銷策劃、商業(yè)推廣策劃、商業(yè)管理診斷等工作，促使項(xiàng)目火爆開業(yè)并持續(xù)旺場(chǎng)。實(shí)效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺，只有實(shí)凌峻地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)：全國(guó)10強(qiáng)

凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司下設(shè)凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創(chuàng)投資咨詢有限公司，是國(guó)內(nèi)最杰出、最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。公司1994年成立以來，成功地為國(guó)內(nèi)500多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、200多家開發(fā)商、50個(gè)城市提供了優(yōu)質(zhì)的、專業(yè)全面的策劃、推廣、銷售代理服務(wù)，在國(guó)內(nèi)同行首屈一指。凌峻地產(chǎn)連續(xù)多年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”頒發(fā)的“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理10強(qiáng)企業(yè)”，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)贏家的專業(yè)合作伙伴”。匯峻策略聯(lián)盟凌峻地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)：全國(guó)10強(qiáng)匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

產(chǎn)業(yè)格局——旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)：

桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于?？谑袞|部近郊，是海口市保留的“三大開發(fā)區(qū)”之一，也是海南省重點(diǎn)開發(fā)的“六大開發(fā)區(qū)”之一，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃分為旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)。海口市政府已把桂林洋工業(yè)區(qū)確定為海南（海口）水產(chǎn)品出口加工區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展水產(chǎn)品加工、機(jī)械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業(yè)。同時(shí)配套發(fā)展居民住宅、商貿(mào)、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)以及文化教育等設(shè)施，桂林洋開發(fā)區(qū)將建成綜合功能和外向型的工業(yè)小城鎮(zhèn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)功能，無論是從整個(gè)桂林洋開發(fā)區(qū)的發(fā)展來看，還是從羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目自身的發(fā)展來看，商貿(mào)業(yè)都只是配套性的產(chǎn)業(yè)，而不是支柱性產(chǎn)業(yè)。匯峻觀點(diǎn) 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)——區(qū)域只有基本的生活配套：

桂林洋片區(qū)是在農(nóng)場(chǎng)的基礎(chǔ)上發(fā)展而成，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展時(shí)間很短，沒有形成較具影響力的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)主要輻射桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)居民、廠區(qū)員工及大學(xué)城學(xué)生。從集中度上來看，桂林洋片區(qū)商業(yè)主要為沿街散鋪，商鋪多以業(yè)主自營(yíng)或出租給商戶經(jīng)營(yíng)，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營(yíng)或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，因此桂林洋的商業(yè)集中度較低、檔次較差、商業(yè)氛圍散漫，僅能滿足區(qū)內(nèi)市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能無法滿足市民更高層次的消費(fèi)需求，基本難以形成一站式消費(fèi)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考桂林洋開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離?？谑兄行模瑓^(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)市場(chǎng)，基本上仍然上傳統(tǒng)的零售經(jīng)營(yíng)模式，未來區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝谝矁H為三幾萬人，必然難以支撐一個(gè)大型的零售商業(yè)物業(yè)，因此，本項(xiàng)目不可能開發(fā)零售類商業(yè)物業(yè)，應(yīng)開發(fā)與三大功能區(qū)具有緊密關(guān)聯(lián)度的主題性商業(yè)物業(yè)。匯峻觀點(diǎn)桂林洋開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離?？谑兄行?，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)

區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——零售物業(yè)空白，批發(fā)物業(yè)租售冷淡：

據(jù)我們初步考察，在桂林洋片區(qū)基本沒有新建的零售商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，也鮮有商貿(mào)物流業(yè)項(xiàng)目在營(yíng)或在建，目前上規(guī)模的商貿(mào)物流項(xiàng)目?jī)H有海南藍(lán)海水產(chǎn)投資公司開發(fā)的“海南水產(chǎn)物流交易中心”項(xiàng)目一個(gè)，通過了解，該中心雖然貴為國(guó)家級(jí)的水產(chǎn)交易中心，但目前市場(chǎng)對(duì)其物業(yè)商鋪的銷售與租賃均反應(yīng)比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區(qū)無論是零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)還是商貿(mào)流通物業(yè)市場(chǎng)的都有待拓展，桂林洋片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏大型項(xiàng)目作龍頭帶動(dòng)，仍未能成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)審視：直擊桂林洋商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略思考

桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點(diǎn)發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，現(xiàn)階段仍沒有成為海口商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊，既有政府推動(dòng)與宣傳力度不足、市場(chǎng)認(rèn)同度低的因素，也有開發(fā)商各自審時(shí)度勢(shì)、沒有合力推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的因素，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)如果只有政府規(guī)劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長(zhǎng)，是難以成氣候的。匯峻觀點(diǎn)桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點(diǎn)發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于?？谑忻捞m區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處海口市江東組團(tuán)的核心區(qū)域，是海文高速進(jìn)入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機(jī)場(chǎng)約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國(guó)一流、五星級(jí)、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲(chǔ)、物流配送、交易展覽、觀光及體驗(yàn)于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于?？谑忻捞m區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處?？谑薪瓥|組團(tuán)的核心區(qū)域，是海文高速進(jìn)入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機(jī)場(chǎng)約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國(guó)一流、五星級(jí)、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲(chǔ)、物流配送、交易展覽、觀光及體驗(yàn)于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目屬性：

本項(xiàng)目是羅牛山產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)服務(wù)與后勤服務(wù)功能板塊，土地使用性質(zhì)為“工業(yè)用地”，總建筑面積達(dá)17.43萬平方米，產(chǎn)品將包括商務(wù)公寓、酒店及會(huì)議會(huì)展中心、旅游商貿(mào)街區(qū)（共157800㎡）、體驗(yàn)式商業(yè)街（16500㎡）等。項(xiàng)目建成后將成為桂林片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的旅游購(gòu)物中心，并將由此形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場(chǎng)。 開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目條件： 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)可以獨(dú)立于社會(huì)環(huán)境，即使在偏遠(yuǎn)的山區(qū)都能自成一派，而商業(yè)地產(chǎn)則必須依存于社會(huì)環(huán)境，必須形成完善的商業(yè)體系，包括商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、商品與服務(wù)的供應(yīng)商戶、購(gòu)物與消費(fèi)的顧客群體等，而核心是商品與服務(wù)的供應(yīng)鏈和所輻射的區(qū)域群體數(shù)量。因此，本項(xiàng)目商務(wù)板塊的開發(fā)，必須依托與整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，形成整個(gè)片區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)功能。從產(chǎn)業(yè)資源來看，羅牛山公司產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了農(nóng)產(chǎn)品的養(yǎng)殖、種植深加工、物流與銷售等環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)源頭到銷售終端構(gòu)成“百姓放心食品”產(chǎn)業(yè)鏈。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存項(xiàng)目條件：從區(qū)域價(jià)值來看，項(xiàng)目所處區(qū)域是?？诮瓥|組團(tuán)的中心點(diǎn)，屬于新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，隨著桂林洋產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目打造工業(yè)旅游特色商業(yè)，可建設(shè)成為東海岸觀光旅游經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。 不過，項(xiàng)目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場(chǎng)配套設(shè)施、公共設(shè)施的發(fā)展還有待改善，周邊區(qū)域的旅游設(shè)施與商業(yè)氛圍的成熟度與人氣還需要一定時(shí)間的培育，將對(duì)大量商鋪的銷售與經(jīng)營(yíng)有一定的壓力，我們需要有足夠的準(zhǔn)備，提前做好項(xiàng)目規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 根據(jù)《?？谑薪瓥|組團(tuán)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江東組團(tuán)片區(qū)按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能布局。“兩帶”指北面海岸帶規(guī)劃國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，西面濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)；“一區(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高等教育產(chǎn)業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主。目前，桂林洋片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，路網(wǎng)系統(tǒng)基本完成，工業(yè)區(qū)已形成一定的規(guī)模；桂林洋片區(qū)依托大學(xué)城與美蘭機(jī)場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)研發(fā)基地、臨空綜合服務(wù)區(qū)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國(guó)際旅游島”，這是海南加速發(fā)展的重要使命和機(jī)遇；“建設(shè)國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”成為國(guó)際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發(fā)展機(jī)遇。桂林洋地處美蘭區(qū)，根據(jù)?？谑忻捞m區(qū)“十一五”規(guī)劃，美蘭區(qū)未來將建設(shè)成為全國(guó)著名的以海島高爾夫運(yùn)動(dòng)、游艇運(yùn)動(dòng)和國(guó)家級(jí)熱帶鄉(xiāng)村主題公園為品牌的熱帶濱海運(yùn)動(dòng)休閑度假區(qū)；在東海岸及桂林洋片區(qū)等地建設(shè)高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發(fā)展集海上運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業(yè)；桂林洋開發(fā)區(qū)則建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品出口加工區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品加工、熱帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考毫無疑問，地塊所在區(qū)域是海口未來新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但項(xiàng)目絕非城市中心的傳統(tǒng)商業(yè)，其開發(fā)如能與桂林洋片區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)與羅牛山企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來，將是一個(gè)具有很大挖掘潛力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但如何更好地增強(qiáng)項(xiàng)目的工業(yè)旅游與商業(yè)氣氛、聚集人氣、輻射更大區(qū)域，將是我們研究項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的重要課題。匯峻觀點(diǎn)：毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)三大困難困難一：戰(zhàn)略抉擇——市場(chǎng)細(xì)分化，是做傳統(tǒng)零售商業(yè)還是做創(chuàng)新的工業(yè)旅游商業(yè)？項(xiàng)目定位、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營(yíng)模式的確定？困難二：商業(yè)定位抉擇——在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍的情況下，項(xiàng)目如何向綜合性旅游商業(yè)突圍：商業(yè)街區(qū)或ShoppingMall?功能定位、經(jīng)營(yíng)策略、配套策略、經(jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)策略、項(xiàng)目開發(fā)贏利模式?困難三：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)——綜觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，制約商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的因素主要是開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商與服務(wù)商團(tuán)隊(duì)的專業(yè)操作能力,特別是商業(yè)招商能力、商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力是否能配合項(xiàng)目的超前理念？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目開發(fā)三大困難開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 項(xiàng)目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超前開發(fā)的機(jī)遇、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)都同時(shí)擺在面前，如何進(jìn)行戰(zhàn)略的抉擇呢？ 匯峻認(rèn)為，項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略選擇可采用“三維市場(chǎng)定位法”進(jìn)行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個(gè)思路中尋找重合點(diǎn)——交集點(diǎn)（想做∩可做∩能做=該做），才能規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做能做三者的重合點(diǎn)——該做戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做三者的重合點(diǎn)——該做戰(zhàn)略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！海口農(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司是我國(guó)首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國(guó)家授予農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)，經(jīng)過20年的發(fā)展，羅牛山集團(tuán)已發(fā)展成為一家以畜牧業(yè)為主，食品、房地產(chǎn)、教育、金融投資等多業(yè)并舉的大型集團(tuán)公司，擁有海南省最大的商品豬生產(chǎn)基地、雞蛋飼養(yǎng)基地、?？谑性O(shè)備最先進(jìn)規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)和海南省唯一的放心食品連鎖店?duì)I銷網(wǎng)絡(luò)。 羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)板塊，致力于打造"大生態(tài)、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產(chǎn)"的系列復(fù)合地產(chǎn)模式，現(xiàn)已成功開發(fā)建筑面積達(dá)5017.43的文化復(fù)合在盤錦地·翰城項(xiàng)目。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園是?？谑惺逵?jì)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，是羅牛山集團(tuán)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目，羅牛山公司計(jì)劃以農(nóng)產(chǎn)品加工為主導(dǎo)，以商務(wù)服務(wù)為支撐，以旅游展示為特色的整體戰(zhàn)略，整合農(nóng)產(chǎn)品加工的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)加工、研發(fā)創(chuàng)新、物流配送、關(guān)貿(mào)商務(wù)等各相關(guān)功能的有序發(fā)展。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。羅牛山公司對(duì)項(xiàng)目物業(yè)初步規(guī)劃方案為酒店大廈（研發(fā)中心）、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心）。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考

通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對(duì)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī)模最大的工業(yè)旅游主題商業(yè)項(xiàng)目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農(nóng)產(chǎn)品與食品的加工展示、體驗(yàn)、購(gòu)銷一體的商貿(mào)中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場(chǎng)上建立鮮明的、獨(dú)特的主題形象，取得市場(chǎng)的認(rèn)同實(shí)現(xiàn)招商成功與經(jīng)營(yíng)成功。開發(fā)戰(zhàn)略思考 通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對(duì)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī) 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發(fā)一個(gè)創(chuàng)新的、高素質(zhì)、高價(jià)值的經(jīng)典項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)地塊的最大價(jià)值。在遠(yuǎn)離人群的非城市中心區(qū)開發(fā)17.43萬平方米超大規(guī)模的綜合性旅游商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營(yíng)壓力都是十分明顯的，項(xiàng)目必須通過合理并貼近市場(chǎng)需求的規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)招商與經(jīng)營(yíng)的成功，才能力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值。開發(fā)戰(zhàn)略思考 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目本身的期望兩開項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！ 我們從以下指標(biāo)分析： 項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積達(dá)17.43萬平方米；

土地性質(zhì)：工業(yè)用地；

地段環(huán)境：項(xiàng)目地處新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

交通環(huán)境：機(jī)場(chǎng)、高速公路近在咫尺，貨運(yùn)物流渠道暢通；

商業(yè)環(huán)境：商業(yè)配套與商業(yè)資源落后，商業(yè)氛圍嚴(yán)重缺乏；

人口規(guī)模：至2020年整個(gè)區(qū)域規(guī)劃居住人口3.8萬人，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較小，不足以支撐大型購(gòu)物中心；

開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

目前在整個(gè)桂林洋片區(qū)還沒有出現(xiàn)大型購(gòu)物中心，項(xiàng)目規(guī)模確有空間開發(fā)成為桂林洋片區(qū)的商業(yè)中心或商貿(mào)中心，然而地塊的基本條件均不支持項(xiàng)目開發(fā)大型購(gòu)物中心等零售類商業(yè)，如果依托工業(yè)園區(qū)的地段環(huán)境，或可將項(xiàng)目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的專業(yè)市場(chǎng)，但專業(yè)市場(chǎng)同樣面臨著“土地轉(zhuǎn)性”的問題，專業(yè)市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)檔次較低，與羅牛山公司為產(chǎn)業(yè)園制定的“中國(guó)一流、五星級(jí)”定位背道而馳。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

【項(xiàng)目條件總結(jié)】目前整個(gè)桂林洋片區(qū)沒有一個(gè)大型商場(chǎng)，就地塊的開發(fā)條件和提升區(qū)域整體居住價(jià)值而言，項(xiàng)目可開發(fā)大型購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)；但從區(qū)域發(fā)展方向和實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化的角度考慮，項(xiàng)目不具備開發(fā)零售商業(yè)中心或大規(guī)的傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目規(guī)模巨大，簡(jiǎn)單地開發(fā)商場(chǎng)商鋪顯然無法形成具有遠(yuǎn)達(dá)全國(guó)的強(qiáng)大輻射力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化也就無從說起。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?能做——從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：海南是一個(gè)國(guó)際旅游島，以海島風(fēng)光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對(duì)比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略出臺(tái)后，圍繞如何建設(shè)“國(guó)際旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風(fēng)光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會(huì)議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?能做——從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認(rèn)識(shí)“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營(yíng)理念與建設(shè)意義，在項(xiàng)目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國(guó)內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目自身社會(huì)價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)城市發(fā)展、促進(jìn)旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標(biāo)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項(xiàng)目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場(chǎng)條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)：桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場(chǎng)，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計(jì)劃”的發(fā)展重點(diǎn)，江東組團(tuán)擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項(xiàng)目開發(fā)以兩大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國(guó)龐大旅游消費(fèi)者為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項(xiàng)目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)資源、旅游業(yè)資源與商業(yè)資源等，各方面產(chǎn)業(yè)資源缺一不可，這決非一般房地產(chǎn)開發(fā)商或旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)商能力所及。項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，是物業(yè)的商業(yè)價(jià)值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發(fā)“中國(guó)一流的五星級(jí)創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園”，具有整合眾多產(chǎn)業(yè)資源的實(shí)力，在項(xiàng)目開發(fā)過程通過各大產(chǎn)業(yè)的融合將項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化發(fā)揮出來。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考

從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！

【市場(chǎng)分析總結(jié)】從市場(chǎng)角度而言，本項(xiàng)目“能做”的選擇：從項(xiàng)目所在區(qū)位及發(fā)展商自身的素質(zhì)來看，項(xiàng)目開發(fā)獨(dú)特的以工業(yè)旅游、工業(yè)體驗(yàn)為特色的“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”勢(shì)在必行。 但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，項(xiàng)目要解決關(guān)鍵的三大問題，一是如何設(shè)計(jì)工業(yè)旅游的營(yíng)運(yùn)模式、如何與整個(gè)旅游市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有機(jī)連接；二是如果整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、如何整合海南眾多知名產(chǎn)品品牌將項(xiàng)目打造成為極具特色的工業(yè)旅游景點(diǎn)；三是如何確定項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式、持有經(jīng)營(yíng)與物業(yè)銷售的比例的如何控制。開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷從開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)角度看，開發(fā)適度大規(guī)模的零售商業(yè)項(xiàng)目，難以取得市場(chǎng)突破。對(duì)本項(xiàng)目而言，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)模達(dá)17.43萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，引入主題化、個(gè)性化的經(jīng)營(yíng)策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時(shí)間及資源來爭(zhēng)取市場(chǎng)。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度，項(xiàng)目要經(jīng)營(yíng)興旺，必須在經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗(yàn)展示類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例，弱化購(gòu)物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業(yè)旅游Mall”,才能對(duì)購(gòu)物中心物業(yè)的銷售與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生拉動(dòng)作用。開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、高價(jià)值開發(fā)

可做：項(xiàng)目條件地塊具備開發(fā)大型的條件能做：市場(chǎng)角度整合農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)獨(dú)特的工業(yè)旅游商貿(mào)中心該做：戰(zhàn)略抉擇以工業(yè)旅游為主題、以體驗(yàn)消費(fèi)為特色的商貿(mào)中心開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心關(guān)于“海南旅游新體驗(yàn)”：工業(yè)旅游在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家最先興起，一些歐美大企業(yè)，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時(shí)促使企業(yè)產(chǎn)品家喻戶曉。旅客通過參觀工業(yè)企業(yè)，既增長(zhǎng)了見識(shí)，也體驗(yàn)了產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的樂趣，在我國(guó)，有越來越多的現(xiàn)代化企業(yè)開始注重工業(yè)旅游，如青島海爾、云南白藥等企業(yè)，通過工業(yè)旅游展示企業(yè)與產(chǎn)品品牌，取得了輝煌的業(yè)績(jī)。羅牛山公司提出發(fā)展工業(yè)旅游的設(shè)想，以羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園為核心，形成海南全新的旅游消費(fèi)模式，既符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，也可以讓游客直接體驗(yàn)羅牛山品牌理念、促進(jìn)產(chǎn)品銷售，更可以在旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產(chǎn)業(yè)園的影響擴(kuò)展到全國(guó)，真正實(shí)現(xiàn)大旅游、大商業(yè)、大平臺(tái)。執(zhí)行策略思考海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心執(zhí)行策略思考基于三方面考慮，我們認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)按照“工業(yè)旅游”的開發(fā)理念，打造海南特色的旅游商業(yè)，推動(dòng)桂林洋片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善與整體商業(yè)氛圍的成熟，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升。（一）項(xiàng)目定位的思考 項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，必定是桂林洋片區(qū)發(fā)展過程中里程碑式的進(jìn)程，項(xiàng)目必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成跨越式的差異，除了在經(jīng)營(yíng)主題、經(jīng)營(yíng)特色上超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，更要以超前的規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)檔次、消費(fèi)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)方式、消費(fèi)模式等方面超越傳統(tǒng)商場(chǎng)，建議將羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目定位為：海南旅游新體驗(yàn)休閑消費(fèi)新中心執(zhí)行策略思考執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團(tuán)自行策劃建設(shè)，博物館作為云南白藥集團(tuán)工業(yè)旅游之組成部分。場(chǎng)館集成多媒體技術(shù)和新穎的布展規(guī)劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設(shè)備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團(tuán)勵(lì)精圖治把民族品牌做大做強(qiáng)走向世界的百年發(fā)展之路，營(yíng)造了一個(gè)本土民族企業(yè)歷經(jīng)百年風(fēng)雨的成長(zhǎng)歷程，為觀眾演繹了一個(gè)神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營(yíng)銷的利器。執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館執(zhí)行策略思考項(xiàng)目功能定位的思考 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊涵蓋了旅游接待中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心商業(yè)、商業(yè)貿(mào)易中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位，能清晰界定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，讓目標(biāo)消費(fèi)者明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，解決“顧客為什么會(huì)到此消費(fèi)”的核心問題。 制定商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位，必須通過從消費(fèi)者的角度出發(fā)，分析顧客消費(fèi)行為的不同屬性，有針對(duì)性地為目標(biāo)消費(fèi)者量身定制與其消費(fèi)心理需求相吻合的商業(yè)場(chǎng)所。 建議項(xiàng)目的總體商業(yè)功能定位為：海南制造博覽會(huì)——海南制造業(yè)品牌館執(zhí)行策略思考項(xiàng)目功能定位的思考執(zhí)行策略思考今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報(bào)道的熱門話題，關(guān)鍵詞是：游客被宰、強(qiáng)