投資咨詢有限公司項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報(bào)告課件

邯鄲恒昌·中華城

項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報(bào)告北京x投資咨詢有限公司邯鄲項(xiàng)目組P1邯鄲恒昌·中華城

項(xiàng)目針對性市場調(diào)研及定位報(bào)告北京x投資咨目錄項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況項(xiàng)目位置項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況邯鄲市整體房地產(chǎn)市場分析整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測住宅針對性調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查匯總住宅針對性需求調(diào)查住宅針對性需求調(diào)查匯總2目錄項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況2商業(yè)針對性調(diào)查傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查獨(dú)立店鋪調(diào)查餐飲場所調(diào)查新世紀(jì)商場調(diào)查新興特色商業(yè)調(diào)查商業(yè)針對性需求調(diào)查商業(yè)需求調(diào)查——投資者商業(yè)需求調(diào)查——經(jīng)營者商業(yè)需求調(diào)查——消費(fèi)者項(xiàng)目整體說明3商業(yè)針對性調(diào)查3項(xiàng)目構(gòu)思分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體市場定位目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位住宅戶型配比戶型設(shè)計(jì)建議商業(yè)業(yè)態(tài)定為思考與分析規(guī)劃建議總平面布局及分布經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)布局建議綠化景觀建議出入口設(shè)置主要綜合配套建議結(jié)語4項(xiàng)目構(gòu)思分析4項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況5項(xiàng)目及所屬區(qū)域情況5項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于邯鄲市東北部的高開區(qū)內(nèi)。（圖中藍(lán)色區(qū)域表示高開區(qū)，表示項(xiàng)目所在）邯鄲市市區(qū)圖北6項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于邯鄲市東北部的高開區(qū)內(nèi)。（圖中藍(lán)色區(qū)域表示高項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況位于邯鄲市東部，規(guī)劃面積23.5平方公里，為省級開發(fā)區(qū)；高開區(qū)內(nèi)道路平整，并擁有多條公交線路；目前，高開區(qū)內(nèi)入住的企業(yè)不多，主要有中國電信和中國聯(lián)通兩家大型企業(yè)，其他企業(yè)存在廠房空置現(xiàn)象；06年高開區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值85258萬元，增長19.8%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升；06年高開區(qū)實(shí)現(xiàn)投資99275萬元，增長41.8%，其固定資產(chǎn)投資大幅提升；目前高開區(qū)內(nèi)在建項(xiàng)目為總部基地項(xiàng)目、鑫域國際項(xiàng)目和萬博園項(xiàng)目；高開區(qū)內(nèi)已建成住宅小區(qū)為新科園小區(qū)和新四中家屬院，空置率較高；項(xiàng)目南側(cè)友誼路7項(xiàng)目所屬高開區(qū)狀況位于邯鄲市東部，規(guī)劃面積23.5平方公里，高開區(qū)內(nèi)生活配套相對不足。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型醫(yī)院，只有少量社區(qū)診所能夠方便附近居民就醫(yī)。在教育資源方面，高開區(qū)內(nèi)有新建成的第四中學(xué)，軟硬件條件優(yōu)秀，屬于邯鄲市重點(diǎn)學(xué)校。另外，新科園西區(qū)內(nèi)有一個幼兒園，入學(xué)率不高；高開區(qū)內(nèi)商業(yè)配套不足，區(qū)內(nèi)沒有大型商業(yè)設(shè)施。新四中校舍8高開區(qū)內(nèi)生活配套相對不足。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新園路，東至世紀(jì)大街。開發(fā)區(qū)示意圖本項(xiàng)目示意圖北北9項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)項(xiàng)目四至北至為民路東至世紀(jì)大街西至新園路南至友誼路①②③④北10項(xiàng)目四至北至為民路東至世紀(jì)大街西至新園路南至友誼路①②③④北項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍（照片拍攝日期為2007年7月30日）北11項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍（照片拍攝日期為2007年7月30日）北11項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目北側(cè)是正在建設(shè)中的金都大飯店（五星級標(biāo)準(zhǔn)），建筑面積為85782㎡。其對本項(xiàng)目所在區(qū)域整體價值的提升可以起到推動作用和強(qiáng)化作用。項(xiàng)目北側(cè)正在建設(shè)中的金都大飯店12項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目北側(cè)是正在建設(shè)中的金都大飯店（五星級標(biāo)準(zhǔn)），項(xiàng)目南側(cè)是新科園小區(qū)，小區(qū)總建筑面積28萬平方米。共約1700戶，入住率均不高于30%；臨街底商正常經(jīng)營比例約50%，經(jīng)營類型包括：便利店、診所、裝潢公司、干洗店。項(xiàng)目南行200米為兼莊村，村內(nèi)多為低矮民房，沿街有部分經(jīng)營餐飲的商鋪，生活環(huán)境較為雜亂。項(xiàng)目南側(cè)新科園臨街底商13項(xiàng)目南側(cè)是新科園小區(qū)，小區(qū)總建筑面積28萬平方米。共約170項(xiàng)目西側(cè)緊鄰建設(shè)中的萬博園小區(qū)，與本項(xiàng)目之間僅隔一條規(guī)劃路。該小區(qū)總建面為19萬平方米，共約1900戶。目前，該項(xiàng)目基礎(chǔ)基本施工完成。項(xiàng)目西北方為邯鄲市國稅局及市工商局。項(xiàng)目西側(cè)萬科園項(xiàng)目實(shí)景（拍攝于07年7月30日）14項(xiàng)目西側(cè)緊鄰建設(shè)中的萬博園小區(qū)，與本項(xiàng)目之間僅隔一條規(guī)劃路。項(xiàng)目東北方為在售項(xiàng)目鑫域國際。總建面約為27萬平方米，其中酒店、寫字樓、商業(yè)約10萬平方米；住宅約17萬平方米，共831戶。項(xiàng)目東南方為新四中家屬院，面積約為31萬平方米，戶數(shù)約3100戶。項(xiàng)目東側(cè)鑫域國際效果圖15項(xiàng)目東北方為在售項(xiàng)目鑫域國際?？偨婕s為27萬平方米，其中酒項(xiàng)目總用地面積66.27畝，凈用地面積46.92畝。項(xiàng)目土地現(xiàn)已達(dá)到三通一平，具備直接施工的條件。土地以拍賣方式取得。項(xiàng)目狀況項(xiàng)目基地狀況16項(xiàng)目總用地面積66.27畝，凈用地面積46.92畝。項(xiàng)目狀況邯鄲整體房地產(chǎn)市場分析17邯鄲整體房地產(chǎn)市場分析17整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測住宅市場供給容量預(yù)測引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）住宅投資趨勢:04年-06年住宅市場投資額增長平穩(wěn)，07年繼續(xù)保持了這一增長趨勢。通過對高開區(qū)情況的實(shí)地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)測未來兩年內(nèi)，高開區(qū)住宅投資將隨著其開發(fā)量的不斷增大而穩(wěn)步增長。施工面積趨勢:目前，邯鄲市正處在建設(shè)增長時期，未來兩年新開工面積和再施工面積仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長勢頭。通過實(shí)地調(diào)查，高開區(qū)內(nèi)目前有多個項(xiàng)目處于施工階段和待開工階段。銷售預(yù)測：05年以后，本市商品房交易面積的增長逐漸趨于平緩，開始進(jìn)入穩(wěn)步增長階段。結(jié)合調(diào)查及分析，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)商品房交易面積將有小幅增長，高開區(qū)內(nèi)也將有多個項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售。18整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測住宅市場供給容量預(yù)測引用（具體詳見邯鄲產(chǎn)品類型:根據(jù)整體供需關(guān)系可以看出，高層和小高層產(chǎn)品在整個邯鄲市場具備一定市場認(rèn)可度，隨著邯鄲市近年來土地價格不斷增高，在未來幾年內(nèi)，這兩種產(chǎn)品必將成為市場的主流產(chǎn)品。住宅市場競爭力分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測裝修標(biāo)準(zhǔn):目前邯鄲市的在售住宅項(xiàng)目中，戶內(nèi)主要為毛坯房。但從目前市場上高端產(chǎn)品的銷售情況來看，精裝修產(chǎn)品已經(jīng)逐步走入人們的視線，個別項(xiàng)目中已經(jīng)出現(xiàn)了精裝小戶型產(chǎn)品。19產(chǎn)品類型:根據(jù)整體供需關(guān)系可以看出，高層和小高層產(chǎn)品在整個邯社區(qū)生活配套:目前邯鄲市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要存在社區(qū)生活配套與開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的銜接性不強(qiáng)，投入使用滯后、社區(qū)生活配套的概念性強(qiáng)于實(shí)際性的問題。高開區(qū)內(nèi)目前社區(qū)生活配套滯后的現(xiàn)象更為明顯，生活和購物不便。隨著市場發(fā)展，社區(qū)生活配套的建設(shè)將逐步走向?qū)嵱眯院投嘣?。物業(yè)管理提供的服務(wù)、水平與項(xiàng)目檔次之間存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被動管理的層面。目前高開區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理水平不高，但在售項(xiàng)目和待開發(fā)項(xiàng)目已具備了一定的物業(yè)管理理念。在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，物業(yè)管理將成為衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理:目前邯鄲市大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對公司和項(xiàng)目品牌打造效果不佳，未形成系統(tǒng)性、系列性的項(xiàng)目品牌，但部分中高端產(chǎn)品已經(jīng)開始樹立自己的品牌形象，并獲得了一定的認(rèn)可。產(chǎn)品品牌:20社區(qū)生活配套:目前邯鄲市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要存在社區(qū)生活配

目前邯鄲市住宅產(chǎn)品均價集中在3400-3800元/㎡，隨著政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制土地開發(fā)，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計(jì)在未來的一年內(nèi)，邯鄲市住宅產(chǎn)品現(xiàn)房整體價格水平將上漲500—800元/㎡，主力價格區(qū)間為3900—4500元/㎡。由于高開區(qū)是邯鄲市的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著城市發(fā)展重心的東移，其住宅市場價格將得到進(jìn)一步提高。住宅市場價格分析（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）價格對比及趨勢分析：

從供需對比來看，主力需求總價區(qū)間與主力供給總價區(qū)間相對應(yīng)，總價在45—50萬元之間的產(chǎn)品市場競爭力較強(qiáng)。未來一至兩年內(nèi)總價將受價格變化趨勢、面積變化趨勢的綜合影響。目前，高開區(qū)的主力供給戶型基本以160平米以上的大戶型為主，總價相對較高。總價趨勢分析：整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測21目前邯鄲市住宅產(chǎn)品均價集中在3400-3800元/㎡住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）通過綜合調(diào)查可以看出，目前邯鄲市大部分在售住宅項(xiàng)目營銷手段仍舊比較單一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目競爭的加劇，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始注重產(chǎn)品的多元化營銷推廣。預(yù)計(jì)在未來的1—2年內(nèi)，邯鄲市房地產(chǎn)營銷將步入“戰(zhàn)國時代”。高開區(qū)由于項(xiàng)目相對集中，且定位都相對較高端，因此高開區(qū)的項(xiàng)目在營銷層面的競爭將更加激烈。整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測22住宅市場營銷策略預(yù)測（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測商業(yè)市場趨勢分析引用（具體詳見邯鄲市房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告）消費(fèi)品零售總額增長趨勢:從02年-07年上半年，邯鄲市消費(fèi)品零售總額一直保持平穩(wěn)增長。同時調(diào)查表明，邯鄲市民在用于日常消費(fèi)品指出外，仍有大量的閑置資金可用于消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。商業(yè)物業(yè)交易面積趨勢:04-07年上半年間，商業(yè)物業(yè)交易面積逐年增長，隨著邯鄲市商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品放量的持續(xù)增長，預(yù)計(jì)未來兩年交易面積將持續(xù)增長。單位：萬㎡23整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測商業(yè)市場趨勢分析引用（具體詳見邯商業(yè)發(fā)展規(guī)劃:根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達(dá)到122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)面積為0.8平方米。未來邯鄲市的商業(yè)發(fā)展速度必將進(jìn)一步加快。04-07年間，商業(yè)物業(yè)價格持續(xù)增長，預(yù)計(jì)未來兩年仍將保持增長的勢頭。商業(yè)物業(yè)交易總額趨勢:單位：億元24商業(yè)發(fā)展規(guī)劃:根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市高開區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)市場趨勢

考慮到高開區(qū)區(qū)域發(fā)展日趨成熟，區(qū)內(nèi)人口增長，項(xiàng)目投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，規(guī)劃指標(biāo)的限定，土地放量的減少等因素的影響，弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計(jì)，未來兩年內(nèi)高開區(qū)商業(yè)及配套的投資額及投資交易面積都將明顯增大，商業(yè)發(fā)展速度也將迅速加快。25高開區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)市場趨勢25住宅針對性調(diào)查26住宅針對性調(diào)查26住宅針對性調(diào)查針對性項(xiàng)目供給調(diào)查：針對性客戶需求調(diào)查：有效掌握高開區(qū)及其相鄰區(qū)域住宅產(chǎn)品市場的供給情況。掌握客戶的需求特征，指導(dǎo)本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。27住宅針對性項(xiàng)目供給調(diào)查：針對性客戶需求調(diào)查：有效調(diào)查目的掌握針對性項(xiàng)目供給狀況，為市場定位、規(guī)劃定位提供支持。掌握針對性調(diào)研項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)元素狀況，為產(chǎn)品細(xì)部定位提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容——高開區(qū)及相鄰區(qū)域競爭性項(xiàng)目供給狀況調(diào)查方法——文案調(diào)查及實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）—銷售總結(jié)、報(bào)告、成交記錄單、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等。實(shí)地調(diào)查—相關(guān)人員走訪、實(shí)地考察。調(diào)查項(xiàng)目——新城·拉德芳斯、鑫域國際、融富中心、創(chuàng)鑫陽光城、華信國際廣場、萬博園。甄選條件——針對性供給調(diào)查項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目包含物業(yè)類型接近的項(xiàng)目。28調(diào)查目的掌握針對性項(xiàng)目供給狀況，為市場定位、規(guī)劃定位提供支持1、萬博園2、鑫域國際3、融富中心4、創(chuàng)鑫陽光城5、新城·拉德芳斯6、華信國際廣場本項(xiàng)目住宅供給調(diào)研項(xiàng)目位置示意圖291、萬博園住宅供給調(diào)研項(xiàng)目位置示意圖29新城·拉德芳斯項(xiàng)目位置：

南臨人民東路，北臨叢臺路，西臨東環(huán)路，東面尚無道路。項(xiàng)目規(guī)模:項(xiàng)目占地面積約26.5萬㎡,總建面積約100萬㎡。產(chǎn)品類型:一期為多層，二期為高層（1、2期總套數(shù)共600余套），三期為多層和小高層。開發(fā)商:邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況:項(xiàng)目緊鄰城市主干道——人民路，有21，39，49，66，78等公交線路可以到達(dá)，交通便捷。配套設(shè)施:項(xiàng)目規(guī)劃中內(nèi)包含幼兒園、小學(xué)、初中及成人教育基地，4萬平米沿街特色商業(yè)，以及運(yùn)動休閑雙會所、休閑餐吧等，但目前社區(qū)內(nèi)及周邊沒有配套設(shè)施。物業(yè)管理：聘請香港世邦百根物業(yè)擔(dān)任顧問。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。新城·拉德芳斯實(shí)景圖30新城·拉德芳斯項(xiàng)目位置：南臨人民東路，北臨叢臺路，西臨居室類型：

三室兩廳兩衛(wèi)（一期），五室兩廳三衛(wèi)（二期）。戶型面積：一期主力戶型兩種，面積分別為136㎡和148㎡；二期為212㎡的單一戶型；三期由于政策限制，90㎡以下的小戶型所占比例超過50%。銷售均價：一期為3400元/㎡，二期為3600－3700元/㎡。銷售程度：一期二期住宅全部售罄；三期目前仍處于策劃階段。推廣特點(diǎn)：其在推廣方面投入巨大，一期開盤時通過在人民路、光明路等主干道設(shè)置廣告板、彩虹橋和道旗，以及在晚報(bào)、電視報(bào)上做大量報(bào)廣，使該項(xiàng)目知名度在短時間內(nèi)得到迅速提升，為后期產(chǎn)品銷售提供了一定的客戶基礎(chǔ)?？蛻魳?gòu)成：峰峰礦區(qū)、武安礦區(qū)礦主及高層人員；邯鋼集團(tuán)中高層；邯鄲東部高收入人群。新城·拉德芳斯售樓處新城·拉德芳斯在人民路上設(shè)置的廣告板31居室類型：三室兩廳兩衛(wèi)（一期），五室兩廳三衛(wèi)（二期）項(xiàng)目特點(diǎn)：

緊鄰邯鄲市主干道——東環(huán)路；已建成的一、二期住宅小區(qū)規(guī)劃布局合理，景觀環(huán)境良好；一、二期的銷售中推廣力度較大，知名度較高，積累了大量客戶。項(xiàng)目課題：目前項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較少，購物、生活存在不便；該項(xiàng)目在一、二期銷售時為客戶勾畫了一個美好的遠(yuǎn)景預(yù)期，但三期土地目前尚未取得，造成了銷售斷檔，對項(xiàng)目整體形象及開發(fā)商形象存在一定影響。新城·拉德芳斯社區(qū)景觀32項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目課題：新城·拉德芳斯社區(qū)景觀32鑫域國際項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約26萬㎡,其中住宅約16.8萬㎡。產(chǎn)品類型：一期產(chǎn)品為住宅，高層板樓，總套數(shù)813套；二期為商業(yè)、酒店、寫字樓。開發(fā)商：邯鄲鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況：道路狀況良好，但目前周邊公共交通線路較少。配套設(shè)施：規(guī)劃中包含酒店、寫字樓、酒店式公寓、集中商業(yè)，目前周邊配套設(shè)施較少。位于邯鄲市高開區(qū)的規(guī)劃中心，東南臨為民路，西南臨世紀(jì)大街，東北臨聯(lián)紡路，西北臨聯(lián)通南路。項(xiàng)目效果圖33鑫域國際項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約26萬㎡,其中住宅約居室類型：主力戶型為四室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。戶型面積：160㎡－303㎡大戶型。銷售均價：4800元/㎡

（有內(nèi)部4200元/㎡的價格）銷售程度：07年8月中旬開盤，目前為預(yù)定階段。（200㎡以下戶型定金20萬元；200㎡以上戶型定金為30萬元，截止到07年7月31日已有約30人繳納定金）客戶構(gòu)成：推廣方式：報(bào)廣（主要是晚報(bào)）、電視廣告、冠名演唱會等。物業(yè)管理：委托酒店式物業(yè)管理（具體公司尚未確定）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，采用集中式中央空調(diào)。根據(jù)預(yù)定客戶信息分析，主要為邯鄲市內(nèi)高端收入人群，暫無明確分類。四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)34居室類型：主力戶型為四室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。戶型面積：1項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目集酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓多種產(chǎn)品為一體；該項(xiàng)目首次在邯鄲推出酒店式公寓的產(chǎn)品，采用酒店式管理；項(xiàng)目采用集中式中央空調(diào)，管家式服務(wù)。項(xiàng)目課題：

距離市中心較遠(yuǎn)，不臨近主干道，不易于尋找；戶型面積均超過160㎡，客戶無小戶型可以選擇；總價較高，針對客群范圍較?。挥捎诋a(chǎn)品附加值帶來的產(chǎn)品銷售單價和后期使用維護(hù)費(fèi)用的提高，導(dǎo)致市場接受需要一定過程。鑫域國際效果圖35項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目課題：鑫域國際效果圖35融富中心項(xiàng)目位置：滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓路以西。項(xiàng)目規(guī)模:總占地面積221畝，住宅總建筑面積24萬㎡。產(chǎn)品類型:

高層住宅（總套數(shù)2600套）。開發(fā)商：邯鄲恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。交通狀況:滏西北大街與仁和路開通在即,規(guī)劃中的38,40,29,49等公交線路可到達(dá)項(xiàng)目。配套設(shè)施:周邊規(guī)劃設(shè)計(jì)中包含電氣城、輕紡城、電子商務(wù)區(qū)、酒店、會展中心、商務(wù)配套和大型超市。目前配套設(shè)施較少。融富中心效果圖36融富中心項(xiàng)目位置：滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓居室類型：目前在售產(chǎn)品主力戶型為三室兩廳戶型，另外包含5.2米層高的LOFT(未開始銷售)。戶型面積：目前在售產(chǎn)品主力面積為134㎡、117㎡，loft產(chǎn)品面積為34㎡、43㎡。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。銷售均價：團(tuán)購價格3100元/㎡。銷售程度：客戶構(gòu)成：目前主要是機(jī)關(guān)、企業(yè)團(tuán)購。推廣特點(diǎn)：物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。尚未取得預(yù)售許可證，但總套數(shù)的30%已經(jīng)銷售，其中團(tuán)購占總套數(shù)的25%，另5%是以團(tuán)購名義進(jìn)行打折銷售的。目前住宅銷售已暫停。廣告牌、道旗、彩虹橋、報(bào)紙（主要是晚報(bào)）、電視廣告、以及冠名演唱會等；在峰峰礦區(qū)也設(shè)立了銷售點(diǎn)。融富中心效果圖37居室類型：目前在售產(chǎn)品主力戶型為三室兩廳戶型，另外包含5.2項(xiàng)目特點(diǎn)：

借鑫港國際整體形象的宣傳之勢，提升項(xiàng)目“品質(zhì)”；推廣力度較大，在購房者中擁有較高知名度；目前項(xiàng)目的售價較低，對客戶有較大的吸引力。項(xiàng)目課題：

融富中心所處地塊為商業(yè)用地，使用年限僅為40年；項(xiàng)目西臨火力發(fā)電廠，存在空氣污染和視覺污染，加速產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)折舊；項(xiàng)目工地施工形象較差；項(xiàng)目整體的集貿(mào)性商業(yè)定位，影響項(xiàng)目整體的居住品質(zhì)；項(xiàng)目的專業(yè)行銷能力差。38項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目課題：38創(chuàng)鑫陽光城項(xiàng)目位置：位于人民路與東環(huán)路路口西南角，北臨人民路，南臨和平路，東臨東環(huán)路，西臨東柳大街。項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約100萬㎡。一期、二期建筑面積約20萬㎡,三期約6萬㎡。產(chǎn)品類型：一、二期18層板樓，三期11層板樓和多層（三期600套）。開發(fā)商：邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。交通狀況：項(xiàng)目臨近人民路與東環(huán)路，交通便利。周邊配套：臨近龍湖購物中心、美食林超市；周邊有廣安小學(xué)、廣泰中學(xué)、新四中、二十三中、三十一中等學(xué)校。物業(yè)管理：深圳上市物業(yè)公司提供顧問咨詢服務(wù),但合同即將到期，其后可能啟用開發(fā)商自己的物業(yè)公司。創(chuàng)鑫陽光城的產(chǎn)品人民路39創(chuàng)鑫陽光城項(xiàng)目位置：位于人民路與東環(huán)路路口西南角，北居室類型：三期主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（由于一、二期建成時間較早，其居室類型參考性不強(qiáng)）。戶型面積：三期主力面積106㎡和104㎡。銷售均價：銷售程度：

在項(xiàng)目一、二期銷售時積累了大量需求小戶型的潛在客戶，因此三期2007年初開盤一周內(nèi)即銷售了70%。目前三期銷售即將結(jié)束?？蛻魳?gòu)成：一、二期購房客戶主要為武安縣及峰峰礦區(qū)中的礦主，集團(tuán)高層人員以及邯鋼集團(tuán)；三期購房客戶比較廣泛，包含公務(wù)員，企業(yè)職工等。推廣特點(diǎn)：前期采用報(bào)紙廣告（晚報(bào)），目前僅限于工地圍擋。二期均價3800元；三期均價3600元，最低價約3000元。（由于三期緊鄰燃?xì)獯蠊?，所以其均價低于二期均價）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。創(chuàng)鑫陽光城售樓處企業(yè)宣傳板40居室類型：三期主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（由于一、二期建項(xiàng)目特點(diǎn)：

項(xiàng)目緊鄰城市主干道——人民路與東環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目占地規(guī)模大，整體社區(qū)規(guī)劃比較完善，周邊生活配套已具備；項(xiàng)目開發(fā)商在邯鄲房地產(chǎn)市場口碑很好。項(xiàng)目課題：

項(xiàng)目的后期拆遷遇到很大阻力，項(xiàng)目銜接性較差。創(chuàng)鑫陽光城戶型圖41項(xiàng)目特點(diǎn)：創(chuàng)鑫陽光城戶型圖41華信國際廣場項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：開發(fā)商：邯鄲華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套設(shè)施：

總建筑面積170萬㎡，其中包含住宅和約120萬㎡的商業(yè)面積。

項(xiàng)目規(guī)劃中包含120萬㎡商業(yè)面積。其中包括主力店鋪、精品店中店、總部商務(wù)、金融中心、星級酒店、酒吧街以及音樂廣場等。

北臨人民路，西臨東環(huán)路。項(xiàng)目效果圖42華信國際廣場項(xiàng)目位置：總建筑面積170萬㎡，其中包含項(xiàng)目特點(diǎn)：

項(xiàng)目為河北省2008年重點(diǎn)工程，具備一定的項(xiàng)目“品牌”影響力；占地規(guī)模較大，包含120萬㎡商業(yè)產(chǎn)品，可帶來規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。項(xiàng)目課題：

目前項(xiàng)目仍停留在概念推廣宣傳階段，項(xiàng)目最終的可實(shí)施性未知；項(xiàng)目所在位置遠(yuǎn)離城市中心，在銷售初期可能會受到影響；項(xiàng)目商業(yè)面積120萬㎡，銷售難度和運(yùn)營風(fēng)險均較大。43項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目課題：43萬博園項(xiàng)目位置：項(xiàng)目規(guī)模：地處高開區(qū)中心偏南，北臨為民路，南臨友誼路，西臨東環(huán)路，東臨新園路。萬博園總占地面積70畝，總建筑面積19萬㎡。產(chǎn)品類型：高層（住宅可售套數(shù)700套）。開發(fā)商：邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰東環(huán)路，南北兩條路分別是為民路與友誼路，道路狀況良好，有公交車通過。項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目效果圖44萬博園項(xiàng)目位置：地處高開區(qū)中心偏南，北臨為民路，南臨裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。配套設(shè)施：居室類型：主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)及三室兩廳兩衛(wèi)。戶型面積：銷售均價：3800－4000元/㎡。銷售程度：項(xiàng)目預(yù)約已經(jīng)啟動。推廣特點(diǎn)：目前周邊配套設(shè)施較少。其南側(cè)新科園小區(qū)底商處有2個小型便利店，新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)有一個幼兒園。

目前無營銷推廣活動。物業(yè)管理：尚未確定物業(yè)管理公司和物業(yè)管理內(nèi)容。

兩室兩廳一衛(wèi)：共四種戶型，面積分別為100.11㎡，100.88㎡，101.63㎡，113.25㎡，占總套數(shù)比例為45%；三室兩廳一衛(wèi)：面積為121.14㎡，占總套數(shù)比例為3%；三室兩廳兩衛(wèi)：共兩種戶型，面積分別為159.86㎡，160.43㎡，占總套數(shù)比例為40%；四室兩廳兩衛(wèi)：面積為194.81㎡，占總套數(shù)比例為5%；五室兩廳三衛(wèi)：面積為215.03㎡，占總套數(shù)比例為7%。項(xiàng)目北側(cè)道路——為民路45裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房。目前周邊配套設(shè)施較少。其南側(cè)新科園項(xiàng)目課題：160㎡以上的戶型占到總套數(shù)的50％以上，戶型面積偏大，產(chǎn)品總價高。項(xiàng)目特點(diǎn)：

緊挨東環(huán)路；地塊方整；現(xiàn)階段該項(xiàng)目工程形象較好；項(xiàng)目拿地時間較早，土地綜合成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目。項(xiàng)目銷售中心46項(xiàng)目課題：項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目銷售中心46住宅針對性供給調(diào)查匯總建筑類型：除新城·拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽光城三期外，以高層和小高層為主。產(chǎn)品面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售均價：價格區(qū)間在3100元-4000元/㎡客戶構(gòu)成：周邊區(qū)縣資源類開發(fā)私營業(yè)主，邯鋼集團(tuán)中高層，公務(wù)員，企業(yè)高管等。居室類型：主要為兩室、三室為主。

物業(yè)管理：多數(shù)項(xiàng)目聘請知名物業(yè)公司提供咨詢的方式服務(wù)。品牌及營銷推廣：

住宅戶型面積供給主要集中在100－110㎡及160－220㎡之間。大部分項(xiàng)目已經(jīng)具備營銷推廣和品牌塑造意識，但尚處于“萌芽”階段。47住宅針對性供給調(diào)查匯總建筑類型：除新城·拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽住宅針對性需求調(diào)查調(diào)查目的：了解針對性客戶需求狀況，為“恒昌－弘創(chuàng)中華城”項(xiàng)目市場及規(guī)劃定位論證提供支持。調(diào)查內(nèi)容：針對性住宅需求狀況調(diào)查及實(shí)驗(yàn)性摸底。調(diào)查方法：實(shí)地調(diào)查、實(shí)驗(yàn)法、人員專訪（輔）調(diào)查資料來源：實(shí)地調(diào)查問卷——在競爭項(xiàng)目的售樓處對前來進(jìn)行購房咨詢的客戶、項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營者和本地區(qū)居民進(jìn)行攔截調(diào)查。成交紀(jì)錄單及客戶成交記錄分析——通過多種方式查看部分競爭項(xiàng)目的成交記錄單及客戶成交記錄分析。客戶來電來訪登記表——通過多種手段查看客戶來電來訪登記及其分析。調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查、資料獲取48住宅針對性需求調(diào)查調(diào)查目的：了解針對性客戶需求狀況，為“恒昌數(shù)量及構(gòu)成：調(diào)查有效問卷176份各項(xiàng)目成交記錄分析（涵蓋2792份）各項(xiàng)目客戶訪問記錄分析（涵蓋6164份）調(diào)查者：弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組49數(shù)量及構(gòu)成：調(diào)查有效問卷176份各項(xiàng)目成交記錄分析（涵蓋27居室類型：目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒適度和性價比的角度來看，集中在兩室和三室。50居室類型：目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒衛(wèi)生間數(shù)量：受訪者多選擇兩個衛(wèi)生間。51衛(wèi)生間數(shù)量：受訪者多選擇兩個衛(wèi)生間。51住宅面積：

住宅需求面積小戶型集中于80－90㎡，中等戶型中120－160㎡面積需求比較平均，160㎡以上戶型由于總價高的原因需求量較少。（單位：平方米）52住宅面積：住宅需求面積小戶型集中于80－購房單價：

（單位：元/㎡）受訪者普遍認(rèn)為單價在3000－4000元是可以接受的。53購房單價：受訪者普遍認(rèn)為單價在3000－4000元是可以接購房總價：（單位：萬元）受訪者能接受的總價集中在30－60萬元。54購房總價：受訪者能接受的總價集中在30－60萬元。54置業(yè)類型：受訪者多為首次或二次置業(yè)。多次置業(yè)的比例不高。55置業(yè)類型：受訪者多為首次或二次置業(yè)。多次置業(yè)的比例不高。55

客戶主要關(guān)注因素排序是價格、戶型、面積、配套設(shè)施、區(qū)位和開發(fā)商品牌。購房關(guān)注因素(多選):56客戶主要關(guān)注因素排序是價格、戶型、面積、配套設(shè)施購房信息的來源:(多選)受訪者主要通過他人介紹，報(bào)紙，路牌和宣傳頁獲取購房信息。57購房信息的來源:(多選)受訪者主要通過他人介紹，報(bào)紙，路牌住宅針對性需求調(diào)查匯總需求面積集中區(qū)間：120－160㎡需求戶型：二居、三居為主衛(wèi)生間數(shù)量：二衛(wèi)為主關(guān)注因素排序：價格、戶型、面積接受總價：30－60萬元之間接受單價：3000-4000元/㎡置業(yè)類型：購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。主要信息來源排序：他人介紹、報(bào)紙、路牌、宣傳頁。58住宅針對性需求調(diào)查匯總需求面積集中區(qū)間：120－160㎡58商業(yè)針對性調(diào)查59商業(yè)針對性調(diào)查59在售項(xiàng)目供給調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查針對性供給調(diào)查針對性需求調(diào)查運(yùn)營供給調(diào)查經(jīng)營者投資者消費(fèi)者獨(dú)立店鋪餐飲場所新世紀(jì)商場洗浴中心新興特色商業(yè)針對性調(diào)查網(wǎng)吧KTV電影院酒吧60在售項(xiàng)目供給調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查針對性供給調(diào)調(diào)查目的——掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容——競爭項(xiàng)目供給現(xiàn)狀及各項(xiàng)元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。調(diào)查方法——文案調(diào)查及實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式文案調(diào)查（內(nèi)外部資料）—銷售總結(jié)、報(bào)告、成交記錄單等實(shí)地調(diào)查及相關(guān)人員走訪—問卷、觀察調(diào)查對象——邯鄲在售商業(yè)項(xiàng)目。傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查－在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查甄選條件——目前在售的大型綜合性項(xiàng)目。（備注）備注：在上一次的調(diào)查中，在售項(xiàng)目還包括康德商圈的米蘭秀街項(xiàng)目。目前該項(xiàng)目已銷售完畢，故在報(bào)告中只對其數(shù)據(jù)進(jìn)行單項(xiàng)引用。61調(diào)查目的——掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及1、稽山新天地2、世貿(mào)MALL在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目位置北621、稽山新天地在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目位置北62世貿(mào)MALL項(xiàng)目位置：陵西大街與和平路交叉口建筑面積：55000㎡面積分割：10㎡至80㎡左右銷售價格：（按使用面積計(jì)算)一層：22000元/㎡;

二層：20800元/㎡;三層：17000元/㎡;四層：14000元/㎡回報(bào)方式：返租5年，年回報(bào)10%品牌經(jīng)營：企業(yè)自創(chuàng)品牌經(jīng)營方式：集中百貨、超市。經(jīng)營范圍：娛樂休閑、餐飲美食、運(yùn)動健身、服裝服飾、皮鞋皮具、家飾家紡等。項(xiàng)目進(jìn)度：07年10月份營業(yè)，目前處于招商階段，銷售率70%。配套：餐飲、網(wǎng)吧、美容、KTV、溜冰場。63世貿(mào)MALL項(xiàng)目位置：陵西大街與和平路交叉口63項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的認(rèn)可度高。區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。交通便利。廣告投入力度較大。涵蓋大部分傳統(tǒng)商業(yè)功能，同時包含KTV、溜冰場等大量娛樂休閑配套設(shè)施，在后期運(yùn)營階段能起到一定的集客作用。采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。銷售均為使用面積，不包含公攤面積，能夠?yàn)檩^高的銷售單價找到一定的支撐點(diǎn)。64項(xiàng)目特點(diǎn)：64項(xiàng)目課題：項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位較高，與項(xiàng)目所屬的康德商圈總體定位有一定差異。項(xiàng)目在銷售和后期運(yùn)營階段，都與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目存在激烈競爭。與在售其他競爭商業(yè)項(xiàng)目相比，修正為按建筑面積銷售的單價較高。采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題：

1、不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對于投資客來講存在一定風(fēng)險。

2、合同中不能明確購買商鋪具體位置。

3、五年租約期滿后，客戶很難自主經(jīng)營，因此客戶主要定位為投資客。缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報(bào)的支撐力度不足。65項(xiàng)目課題：65稽山新天地項(xiàng)目位置：陵西北大街與環(huán)城西路交叉口建筑面積：15萬㎡面積分割：8㎡至100㎡銷售價格：一層：19000元/㎡；二層：8500元/㎡；三層：5000元/㎡回報(bào)方式：開發(fā)商承諾經(jīng)營前兩年返租，年投資回報(bào)率10%。經(jīng)營方式：超市、大型專業(yè)賣場、獨(dú)立店鋪組成的綜合性商業(yè)街。經(jīng)營范圍：購物、餐飲、娛樂休閑等。項(xiàng)目進(jìn)度：目前局部起到三層，其他正處于地基處理；目前銷售率為60%（地下一層和地上四層不銷售）。66稽山新天地項(xiàng)目位置：陵西北大街與環(huán)城西路交叉口66項(xiàng)目特點(diǎn)：

項(xiàng)目規(guī)模較大，并被列為邯鄲市的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目知名度較高。區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。交通便捷。周邊商業(yè)成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高。產(chǎn)品定位清晰，功能劃分明確。入市較早，能夠搶占市場先機(jī)。67項(xiàng)目特點(diǎn)：67項(xiàng)目課題：前期定位不當(dāng)，導(dǎo)致面積分割較大，影響客戶投資信心。在未實(shí)際簽約沃爾瑪超市的情況下，就進(jìn)行宣傳推廣，可能在后期經(jīng)營過程中遭遇誠信危機(jī)。項(xiàng)目體量較大，經(jīng)營及管理難度增加。缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報(bào)的支撐力度不足。相對于其他在售商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)商承諾的固定投資回收周期較短，影響客戶投資信心。68項(xiàng)目課題：68在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查匯總銷售率均達(dá)到了60%以上，主要是由于這兩個項(xiàng)目均位于商業(yè)環(huán)境比較成熟的市中心，投資回報(bào)較高；從客戶構(gòu)成來看，其客戶群體主要是投資客戶，且主要看重開發(fā)商承諾的固定投資回報(bào)；項(xiàng)目中引進(jìn)的知名經(jīng)營者品牌對投資者構(gòu)成了較大吸引力，對商業(yè)銷售的推動作用較強(qiáng)；在售商業(yè)項(xiàng)目均涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等多種功能。69在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查匯總銷售率均達(dá)到了60%以上，主要是由于調(diào)查目的——掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容——競爭項(xiàng)目供給現(xiàn)狀及各項(xiàng)元素調(diào)查（針對性供給調(diào)查）。調(diào)查方法——實(shí)地調(diào)查。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式——實(shí)地調(diào)查及相關(guān)人員走訪——問卷、觀察調(diào)查對象——已投入運(yùn)營的區(qū)域性綜合商業(yè)、獨(dú)立店鋪、餐飲場所，以及新世紀(jì)商場。傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調(diào)查——運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查70調(diào)查目的——掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查——區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查由于本項(xiàng)目所處位置遠(yuǎn)離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)查。根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達(dá)購物中心以及陽光龍湖廣場三個運(yùn)營中商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了針對性供給調(diào)查。調(diào)查項(xiàng)目甄選條件：71運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查——區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查由于本項(xiàng)項(xiàng)目位置示意圖北72項(xiàng)目位置示意圖北72滏東購物廣場（美食林超市）購物廣場共兩層，均為美食林超市所有。經(jīng)營范圍：一層：超市食品部。二層：超市百貨部，經(jīng)營包括服裝鞋帽、家電、音像、日用百貨、廚房用品、化妝品。單層營業(yè)面積約為11500㎡。主要客源：周邊居民。項(xiàng)目特點(diǎn)：以超市帶動百貨。主要客源中相當(dāng)一部分人是認(rèn)可“美食林”標(biāo)志前來購物的。一層超市受關(guān)注度大。73滏東購物廣場（美食林超市）購物廣場共兩層，均為美食林超市所有陽光龍湖廣場經(jīng)營范圍：超市：食品、日用百貨。超市外賣場：服裝、鞋帽、手機(jī)、家電及化妝品等商品。業(yè)態(tài)面積及比例：超市面積為9500㎡左右。超市外賣場面積為5700㎡。購物廣場總面積約為15200㎡左右，其中超市占60%，其余部分占40%。主要客源：邯鄲市東部地區(qū)居民。項(xiàng)目特點(diǎn)：該項(xiàng)目是目前邯鄲東部地區(qū)面積較大的綜合性超市商業(yè)。

項(xiàng)目位于龍湖公園內(nèi)，擁有大量綠環(huán)景觀，購物環(huán)境較為舒適。74陽光龍湖廣場經(jīng)營范圍：74萬達(dá)購物中心購物中心分為地下一層和地上五層。單層面積4800㎡，總面積在28000㎡左右。經(jīng)營范圍：綜合性百貨地下一層：家電、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品。一至五層：主要客源：周邊居民，關(guān)注商品性價比的消費(fèi)者。項(xiàng)目特點(diǎn)：其經(jīng)營的商業(yè)產(chǎn)品性價比較高。化妝品、鞋帽、床上用品、內(nèi)衣、服裝、箱包。75萬達(dá)購物中心購物中心分為地下一層和地上五層。單層面積4800傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調(diào)查匯總

我們選取的三個項(xiàng)目——美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場、萬達(dá)購物中心，均不在邯鄲市的主要商圈內(nèi)，情況與本案相似。其中美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場均由邯鄲市著名商業(yè)品牌經(jīng)營。通過對三個運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)行針對性供給調(diào)研可以看出，雖然項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，但是通過其成功的商業(yè)運(yùn)作，對周邊區(qū)域起到了很好的輻射作用，成為了區(qū)域性的商業(yè)中心。被調(diào)查的三個項(xiàng)目均為大型商業(yè)項(xiàng)目，總面積在15000㎡－30000㎡之間，經(jīng)營范圍廣泛，以超市和百貨為主。由于是區(qū)域性商業(yè)的定位，其客源主要來自周邊居民。在商業(yè)業(yè)態(tài)上非常注重超市的積聚作用，尤其是滏東購物廣場（美食林超市）和陽光龍湖廣場，主要以超市的集客能力帶動其百貨部分的商品銷售。另外，陽光龍湖廣場由于地處龍湖公園入口處，周邊良好的景觀和自然環(huán)境為其帶來了不少人氣。而萬達(dá)購物中心主要依靠商品的價格優(yōu)勢吸引消費(fèi)者。76傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調(diào)查匯總我們選取的三運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查——獨(dú)立店鋪調(diào)查

我們根據(jù)獨(dú)立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、中小型住宅底商和中高檔精品店。并分別對其所在區(qū)域、商品檔次、面積和租金進(jìn)行調(diào)查。注：考慮到租用商鋪、底商存在大客戶可以享受租金減免、開發(fā)商自持底商等因素，商鋪?zhàn)饨鸬奶厥庑暂^高。因此，我們分別給出市調(diào)所得的部分商鋪實(shí)際租金和正常市場狀態(tài)下的理論租金（通過收益法、假設(shè)開發(fā)法加權(quán)平均得出）。77運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查——獨(dú)立店鋪調(diào)查我們根據(jù)獨(dú)立店鋪所處獨(dú)立店鋪調(diào)查－市中心區(qū)域沿街店鋪

位置：市中心區(qū)域主要街道

主力面積：平均20－80㎡,進(jìn)深約4m－10m,面寬約5－12m。實(shí)際月租金：約50－60元/㎡/月

理論月租金:60-75/㎡/月主要經(jīng)營種類:便利店，中低檔服裝服飾，煙酒茶銷售，通訊，電腦，電子設(shè)備銷售等。78獨(dú)立店鋪調(diào)查－市中心區(qū)域沿街店鋪位置：市中心區(qū)域主要獨(dú)立店鋪調(diào)查－普通住宅小區(qū)生活配套底商主要經(jīng)營種類:

便利店,醫(yī)療診所,裝潢公司,干洗店,小型商業(yè)連鎖店,煙酒銷售，美容美發(fā)等。位置：項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)底商面積：約80-120㎡,屋內(nèi)進(jìn)深8－12m,面寬約8－14m。實(shí)際月租金：20－30元/㎡/月理論月租金：44元/㎡/月79獨(dú)立店鋪調(diào)查－普通住宅小區(qū)生活配套底商主要經(jīng)營種類:位置：項(xiàng)獨(dú)立店鋪－中高檔小區(qū)住宅底商位置：香墅麗舍住宅底商面積：約120－160㎡,進(jìn)深12－17m,面寬約8－12m。

實(shí)際月租金：約30－35元/㎡/月

理論月租金：約54－66元/㎡/月主要經(jīng)營種類:中高檔品牌服裝服飾,鞋帽,床上用品等。80獨(dú)立店鋪－中高檔小區(qū)住宅底商位置：香墅麗舍住宅底商主獨(dú)立店鋪針對性供給調(diào)查匯總

對獨(dú)立店鋪的針對性供給調(diào)查可以看出，除市中心區(qū)域以外，獨(dú)立店鋪均以住宅底商的形式存在。實(shí)際租金與按正常市場情況計(jì)算的理論租金有一定差距。市中心沿街商鋪:租金較高，主力面積在20－80㎡左右；經(jīng)營種類多為通訊類、電子電器類、中低檔服裝服飾及小型便利店。住宅底商店鋪：面積一般較大，約80-160㎡左右；經(jīng)營種類受住宅所在區(qū)域和住宅檔次的影響：遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的普通住宅小區(qū)多經(jīng)營便利店、洗衣店、醫(yī)療診所等生活配套行業(yè)；位于商業(yè)圈附近的高檔住宅小區(qū)底商多經(jīng)營中高檔服裝品牌的精品店。81獨(dú)立店鋪針對性供給調(diào)查匯總對獨(dú)立店鋪的針對性供給調(diào)查運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查－餐飲場所調(diào)查餐飲場所中檔飯店高檔酒樓特色餐館82運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查－餐飲場所調(diào)查餐飲場所中檔飯店高檔酒高檔酒樓平均消費(fèi)水平：

150～300元/人面積區(qū)間：

3500～4000㎡典型：三千年海港、梅林大酒店等。飯店層數(shù)：2－4層包間狀況：數(shù)量40－70個；面積30－80㎡/間大堂容量：20－50桌；

面積為400－800㎡后廚面積：100㎡以上（目測）83高檔酒樓平均消費(fèi)水平：面積區(qū)間：典型：飯店層數(shù)：2－4層包間中檔飯店平均消費(fèi)水平：

70～150元/人面積區(qū)間：

1000～2500㎡典型：鳳凰樓、國際飯店騰皇閣、新保定美食家園、大光明食府等。飯店層數(shù)：1－3層包間狀況：數(shù)量15－40個；面積20－60㎡/間大堂容量：25－60桌；

面積350－1000㎡后廚面積：80－100㎡（目測）84中檔飯店平均消費(fèi)水平：面積區(qū)間：典型：飯店層數(shù)：1－3層包間特色餐館平均消費(fèi)水平：

30～70元/人面積區(qū)間：

300～800㎡典型：萬萬方巴西烤肉、阿里郎韓式烤肉、福華肥牛、同福居飯莊等。飯店層數(shù)：1－2層包間狀況：數(shù)量5－20個；面積10－30㎡/間大堂容量：10－30桌；面積150－450㎡后廚面積：60－80㎡（目測）85特色餐館平均消費(fèi)水平：面積區(qū)間：典型：飯店層數(shù)：1－2層包間餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總

通過對邯鄲現(xiàn)有比較有影響力的餐飲場所的調(diào)查，我們可以看到，當(dāng)?shù)厝藢哂幸欢ㄒ?guī)模、品牌比較響亮的餐飲場所認(rèn)可度較高。調(diào)查結(jié)果顯示：高檔酒樓面積大；包間所占比例大，散桌數(shù)量相對較少，一般只占總面積比例的30%，有的高檔酒樓甚至不設(shè)大廳；人均消費(fèi)高，主要客源為邯鄲市高消費(fèi)人群；一般都附有一定數(shù)量的專用停車位；為了凸顯酒樓檔次，均設(shè)置了完善的燈光計(jì)劃。中檔飯店在針對性供給調(diào)研的三種分類中最受當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可，其面積相對較大；人均消費(fèi)較高，主要客源為邯鄲市中高消費(fèi)人群；包間與散桌的面積比例大體相當(dāng)；大部分飯店設(shè)置了停車位，但數(shù)量較少；具備一定檔次的燈光計(jì)劃設(shè)計(jì)。特色餐館的大堂其所占比例一般高于包間，價格較易接受，人均消費(fèi)價格較為合理，主力客源為普通消費(fèi)者；部分餐館不具備專用停車位或停車位數(shù)量較少；具備簡單的夜間定光計(jì)劃。86餐飲場所針對性供給調(diào)查匯總通過對邯鄲現(xiàn)有比較有運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查－新世紀(jì)商場調(diào)查

由于新世紀(jì)商業(yè)中心(西樓)在邯鄲當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營的商業(yè)中認(rèn)可度最高，故選取其進(jìn)行調(diào)研。但由于與本案的實(shí)際情況和項(xiàng)目定位存在一定的差距，不對其做針對性可比研究。目前新世紀(jì)商業(yè)中心東樓正處于銷售狀態(tài)。該項(xiàng)目屬于投資型產(chǎn)品，每年固定回報(bào)率為10％，第11年以銷售價格的120％強(qiáng)制性回購，這在邯鄲市場中屬于較為新穎的一種商業(yè)投資模式，對于本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作具有一定的參考價值。

87運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查－新世紀(jì)商場調(diào)查由于新世紀(jì)商業(yè)新世紀(jì)商場（西樓）

商業(yè)面積：90000㎡租金：營業(yè)額的30%返點(diǎn)抵租經(jīng)營商品種類：美食,服裝等中高檔商品零售客戶群體：邯鄲市中高收入階層經(jīng)營狀況：客流量較大，屬于邯鄲市主流商業(yè)消費(fèi)場所。88新世紀(jì)商場（西樓）新世紀(jì)商場（東樓）銷售面積：22000㎡（3－6層）銷售價格：均價為11000－12000/㎡銷售方式：虛擬網(wǎng)格式銷售銷售進(jìn)度：從05年開始銷售，目前銷售率約40%回報(bào)方式：返租10年，年投資回報(bào)率10%，第11年強(qiáng)制性以售價的120%回購。經(jīng)營范圍：綜合性百貨配套：餐飲、電影院、KTV、電玩城89新世紀(jì)商場（東樓）銷售面積：22000㎡（3－6層）89項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目包括東西樓兩部分，知名度大，在邯鄲當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)項(xiàng)目中認(rèn)可度最高。位于城市中心，區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。項(xiàng)目坐落于城市主干道——人民路上，交通便利。功能齊全，涵蓋購物、休閑、娛樂，形成了較強(qiáng)的集客作用。采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。反租期長，多達(dá)10年，在投資回報(bào)承諾上提供了一定的保障。90項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目包括東西樓兩部分，知名度大，在邯鄲當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目課題東樓自2005年10月開始銷售，目前只完成了總量的40%，銷售進(jìn)展緩慢。采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題：1、宣稱能辦理產(chǎn)權(quán)證，在產(chǎn)權(quán)證辦理上存在較大政策風(fēng)險。2、合同中不能明確購買商鋪具體位置，無法自行經(jīng)營。91項(xiàng)目課題東樓自2005年10月開始銷售，目前只完成了總量的4新興特色商業(yè)調(diào)查

考慮到本項(xiàng)目中可能會包含部分新興特色商業(yè)類型，弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組對邯鄲的新興特色商業(yè)，包括洗浴中心、KTV、電影院、酒吧和網(wǎng)吧等進(jìn)行了走訪。由于本次調(diào)查時間有限，因此僅對其商業(yè)面積進(jìn)行了記錄。在本項(xiàng)目商業(yè)定位和業(yè)態(tài)劃分確定之后，將會再次進(jìn)行深入調(diào)查。洗浴中心是邯鄲較為發(fā)達(dá)的行業(yè)，其發(fā)展已經(jīng)具備一定的規(guī)模，分為高檔洗浴中心和普通洗浴中心。高檔洗浴中心，例如摩登假日酒店和王府花園，面積都在15000㎡以上；普通洗浴中心，例如水上人家、大浪淘沙等，面積也在4000－5000㎡左右。邯鄲當(dāng)?shù)貙I(yè)KTV不多，比較知名的迪舞KTV及新世紀(jì)KTV均為量販?zhǔn)?，面積在3000㎡左右。電影院數(shù)量較少，可容納人數(shù)有限。工人劇院及工人文化宮均為一個放映廳，可容納200－300人；面積最大的新世紀(jì)電影院有4個放映廳，可容納最多480人。邯鄲的酒吧和網(wǎng)吧的數(shù)量較少，面積不大，裝修及環(huán)境布置也比較缺乏新意，在當(dāng)?shù)氐男屡d行業(yè)中發(fā)展較滯后，有較大的提升空間。92新興特色商業(yè)調(diào)查考慮到本項(xiàng)目中可能會包含部分新商業(yè)針對性需求調(diào)查93商業(yè)針對性需求調(diào)查93調(diào)查目的——掌握商業(yè)項(xiàng)目投資者、商業(yè)經(jīng)營者、最終消費(fèi)者對商業(yè)項(xiàng)目的需求狀況，為項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品市場定位論證提供支持。調(diào)查內(nèi)容——商業(yè)項(xiàng)目投資者、商業(yè)使用者、最終消費(fèi)者針對性需求狀況調(diào)查（其中，各種業(yè)態(tài)的需求面積調(diào)研，將結(jié)合具體規(guī)劃另行討論）。調(diào)查方法——實(shí)地調(diào)查、實(shí)地走訪調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項(xiàng)目組調(diào)查資料來源及調(diào)查方式商業(yè)投資者針對性需求調(diào)查——在目前在售商業(yè)項(xiàng)目的售樓處外，對前來進(jìn)行購買商業(yè)咨詢的客戶進(jìn)行攔截調(diào)查（共形成有效問卷38份）商業(yè)經(jīng)營者針對性需求調(diào)查——對商業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行調(diào)查（共形成有效問卷92份）最終消費(fèi)者針對性需求調(diào)查——在人民路商圈、本案周邊住宅小區(qū)內(nèi)對消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查（共形成有效問卷312份）94調(diào)查目的——掌握商業(yè)項(xiàng)目投資者、商業(yè)經(jīng)營者、最終消費(fèi)者對商業(yè)投資總額：（單位：萬元）受訪投資客戶能接受的投資總額集中在20－35萬元。商業(yè)需求調(diào)查－投資者95投資總額：（單位：萬元）受訪投資客戶能接受的投資總額集中在2期望的投資回收期：受訪投資客戶期望的投資回收期主要集中在在8－12年。96期望的投資回收期：受訪投資客戶期望的投資回收期投資獨(dú)立店鋪的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）單位：人次受訪者投資獨(dú)立店鋪關(guān)注因素排序依次為投資回收期、投資回報(bào)、商鋪位置、所屬區(qū)域商業(yè)氛圍。97投資獨(dú)立店鋪的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）投資集中百貨的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）單位：人次受訪者投資集中百貨關(guān)注因素排序依次為投資回報(bào)、投資回收期、所屬區(qū)域商業(yè)氛圍、客流量。98投資集中百貨的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）在開發(fā)區(qū)投資商鋪是否可行：部分受訪客戶認(rèn)為高開區(qū)投資商鋪可以搶得先機(jī)，另一部分受訪投資客戶認(rèn)為高開區(qū)剛剛起步，投資商鋪存在一定風(fēng)險。99在開發(fā)區(qū)投資商鋪是否可行：部分受訪客戶認(rèn)接受的月租金是多少：

(單位：元)受訪客戶能接受的月租金主要集中在100元/㎡/月以下。商業(yè)需求調(diào)查－經(jīng)營者100接受的月租金是多少：受訪客戶能接受的月租金主要集中在100元認(rèn)同何種商業(yè)管理模式：大部分商鋪經(jīng)營者比較認(rèn)可統(tǒng)一管理。101認(rèn)同何種商業(yè)管理模式：大部分商鋪經(jīng)營者比較認(rèn)可統(tǒng)一管是否愿意到高開區(qū)經(jīng)營店鋪：大部分受訪客戶認(rèn)為開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境不成熟，短期內(nèi)不會考慮在開發(fā)區(qū)經(jīng)營店鋪。102是否愿意到高開區(qū)經(jīng)營店鋪：大部分受訪客戶租用商鋪的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）

單位：人次租用商鋪的主要關(guān)注因素為所屬區(qū)域商業(yè)氛圍、商業(yè)集客能力、租金和商鋪位置。103租用商鋪的主要關(guān)注因素（多選——限選4項(xiàng)）租用經(jīng)常光顧的商業(yè)類型:(多選)選擇超市和綜合性百貨商場的消費(fèi)者最多，分別占受訪客戶的93％和86％。商業(yè)需求調(diào)查－消費(fèi)者104經(jīng)常光顧的商業(yè)類型:(多選)選擇超市和綜合性百光顧購物場所關(guān)注因素:(多選——限選4項(xiàng))消費(fèi)者主要關(guān)注因素為商業(yè)品牌、商品品質(zhì)、產(chǎn)品品種多樣、交通狀況。105光顧購物場所關(guān)注因素:(多選——限選4項(xiàng))消費(fèi)者認(rèn)為綜合性商業(yè)中應(yīng)具備何種附屬功能:(多選)多數(shù)人認(rèn)為商業(yè)場所中主要應(yīng)包括綜合餐飲、超市、專賣店、電影院、茶藝/咖啡廳和兒童樂園。106認(rèn)為綜合性商業(yè)中應(yīng)具備何種附屬功能:(多選)項(xiàng)目整體說明通過對住宅和商業(yè)的針對性供需調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況可以看到，本項(xiàng)目在整體定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較大的提升空間；但在整體市場環(huán)境下與競爭項(xiàng)目相比較也存在著一定的風(fēng)險。對此，弘創(chuàng)萬業(yè)建議采取以下四條措施以應(yīng)對：注重住宅戶型設(shè)計(jì)的差異化及合理性；加快工程進(jìn)度，配合營銷推廣以最快的時間完成建設(shè)，以應(yīng)對時間可能帶來的市場變化和銷售風(fēng)險；采用多種有效的行銷手段，注重有效客戶的積累；注重項(xiàng)目品牌和產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，以提升項(xiàng)目整體的形象。107項(xiàng)目整體說明通過對住宅和商業(yè)的針對性供需調(diào)研，項(xiàng)目構(gòu)思分析108項(xiàng)目構(gòu)思分析108項(xiàng)目構(gòu)思分析主要是從邯鄲整體市場競爭狀況、高開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來預(yù)期、項(xiàng)目針對性市場調(diào)研、規(guī)劃用地指標(biāo)、項(xiàng)目自身屬性、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目周邊配套狀況等多角度，針對項(xiàng)目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進(jìn)行綜合分析，并形成初步構(gòu)思，指導(dǎo)項(xiàng)目定位、規(guī)劃建議及主要綜合配套建議。109項(xiàng)目構(gòu)思分析主要是從邯鄲整體市場競爭狀況、高開規(guī)劃用地指標(biāo)用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地地價項(xiàng)目土地價格440萬/畝，必須通過設(shè)定高獲利性的商業(yè)產(chǎn)品分?jǐn)偼恋爻杀?，增加?xiàng)目總銷額，保證開發(fā)商獲得合理的預(yù)期利潤設(shè)定產(chǎn)品類型考慮因素配套目前項(xiàng)目周邊缺乏綜合性商業(yè)配套設(shè)施，為了滿足本項(xiàng)目業(yè)主需求，以及填補(bǔ)周邊缺少綜合性商業(yè)配套的空白，建議在項(xiàng)目中設(shè)定部分商業(yè)產(chǎn)品110規(guī)劃用地指標(biāo)用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地地價項(xiàng)目品質(zhì)

高開區(qū)未來發(fā)展前景優(yōu)質(zhì)綜合性商業(yè)物業(yè)對項(xiàng)目整體品質(zhì)有較大程度的提升，同時對住宅產(chǎn)品的價格提升和快速消化有較大的推動作用。目前高開區(qū)正處于初期發(fā)展階段，隨著區(qū)域的不斷成熟，本項(xiàng)目所處的高開區(qū)核心區(qū)域價值將不斷增加，未來將成為高開區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人流的聚集區(qū)域，因此項(xiàng)目滿足發(fā)展商業(yè)的基礎(chǔ)必備條件。交通狀況良好項(xiàng)目周邊道路交通狀況良好，為發(fā)展區(qū)域性綜合商業(yè)提供了必備的條件保證。111項(xiàng)目品質(zhì)高開區(qū)未來發(fā)展前景優(yōu)質(zhì)綜區(qū)域模糊化高開區(qū)距離市中心較近，與市區(qū)的界限日益模糊，在高開區(qū)發(fā)展尚未成熟的情況下，可通過附近城區(qū)的消費(fèi)者為本項(xiàng)目提供發(fā)展商業(yè)所必須的人氣與商氣。產(chǎn)品類型初步構(gòu)思：包括住宅、區(qū)屬商業(yè)和社區(qū)商業(yè)以及休閑娛樂商業(yè)。成功產(chǎn)品提煉超市百貨、商業(yè)公園、綜合性娛樂休閑配套，成為了區(qū)域性綜合商業(yè)成功的必要條件。112區(qū)域模糊化高開區(qū)距離市中心較近，與市區(qū)的界限日設(shè)定各類型產(chǎn)品體量考慮因素住宅體量設(shè)定住宅產(chǎn)品相對于商業(yè)、辦公產(chǎn)品具有權(quán)屬單一、價格和成本低、配套設(shè)備少、銷售難度低等特點(diǎn)，其開發(fā)及經(jīng)營風(fēng)險相對較低。住宅體量設(shè)定初步構(gòu)思：在滿足規(guī)劃條件、保證住宅品質(zhì)、符合市場需求的條件下盡可能的增加住宅產(chǎn)品的建筑面積，以保證開發(fā)商的預(yù)期利潤，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險。產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃條件邯鄲市不設(shè)定住宅的容積限制，高度控制在100米。113設(shè)定各類型產(chǎn)品體量考慮因素住宅體量設(shè)定住宅產(chǎn)品相商業(yè)體量傳統(tǒng)商業(yè)輻射范圍：根據(jù)對項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行的實(shí)地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)主要輻射范圍為叢臺路以北、滏東北大街以東的大部分地區(qū)，涵蓋開發(fā)區(qū)的入駐企業(yè)及周邊的新科園小區(qū)、春光小區(qū)、政和小區(qū)、政通小區(qū)等多個住宅小區(qū)。本項(xiàng)目叢臺路滏東北大街第二輻射區(qū)第一輻射區(qū)第三輻射區(qū)114商業(yè)體量傳統(tǒng)商業(yè)輻射范圍：根據(jù)對項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行的實(shí)地傳統(tǒng)商業(yè)主要輻射區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)分布示意政和小區(qū)政通小區(qū)春光小區(qū)本案新科園小區(qū)新四中家屬院鑫域國際萬博園115傳統(tǒng)商業(yè)主要輻射區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)分布示意政和小區(qū)政通小區(qū)春光小周邊小區(qū)情況匯總

目前項(xiàng)目周邊共有8個住宅小區(qū)(包括在建、待建項(xiàng)目)，共計(jì)約11800戶。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)總體入住率可達(dá)80%，共計(jì)約9400戶。暫按每戶3.5人計(jì)算，未來三年內(nèi)本區(qū)域居住人口可達(dá)約3.3萬人。

目前項(xiàng)目周邊區(qū)域缺乏綜合性配套商業(yè)，只有新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)置了一個中型超市，其余均為住宅底商，其業(yè)態(tài)包括：小型超市、煙酒店、洗衣店、美容美發(fā)、服裝服飾、鞋帽專賣、裝潢公司、診所等，缺乏合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，未能形成商業(yè)的規(guī)模聚集效應(yīng)。116周邊小區(qū)情況匯總目前項(xiàng)目周邊共有8個住宅小區(qū)(包括新科園小區(qū)總戶數(shù)約1700戶入住率約30%約3100戶

入住率35%新四中家屬院117新科園小區(qū)總戶數(shù)約1700戶約3100戶新四中家屬院11約440戶2008年5月入住春光小區(qū)（二期）約1400戶入住率約95%政通小區(qū)約150戶入住率約40%春光小區(qū)（一期）118約440戶春光小區(qū)（二期）約1400戶政通小區(qū)約150戶春約210戶入住率約30%約420戶入住率約95%政和小區(qū)（一期）政和小區(qū)（二期）119約210戶約420戶政和小區(qū)（一期）政和小區(qū)（二期）119約1900戶預(yù)計(jì)2009年5月入住恒昌-弘創(chuàng)中華城約800戶預(yù)計(jì)2008年12月入住約1700戶預(yù)計(jì)2010年3月入住萬博園鑫域國際120約1900戶恒昌-弘創(chuàng)中華城約800戶約1700戶萬博園鑫域根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達(dá)到122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)面積為0.8平方米。按照本項(xiàng)目周邊主要輻射消費(fèi)常住人口3.3萬人計(jì)算，理論上本項(xiàng)目商業(yè)面積應(yīng)不低于2.6萬平方米。商業(yè)體量設(shè)定初步構(gòu)思：商業(yè)面積3.5—4.5萬平方米（包含傳統(tǒng)商業(yè)、特色商業(yè)）借鑒其他城市開發(fā)區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)——傳統(tǒng)百貨型商業(yè)經(jīng)營難度較大，但考慮到高開區(qū)的未來發(fā)展、大型企業(yè)不斷進(jìn)駐、居住人口不斷增加，為了滿足輻射區(qū)內(nèi)生活配套需求，建議本項(xiàng)目內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)的面積控制在1.5—2萬平方米之間?？紤]到初步構(gòu)思設(shè)定的產(chǎn)品類型、商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、特色商業(yè)的輻射區(qū)域等因素，建議本項(xiàng)目內(nèi)特色商業(yè)的面積控制在2—2.5萬平方米。121根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃，2010年邯鄲市零售總營設(shè)定項(xiàng)目檔次考慮因素項(xiàng)目較高的地價導(dǎo)致只能定位為中高檔或高檔，通過設(shè)計(jì)手段提高產(chǎn)品更多的附加價值，提升項(xiàng)目的銷售單價，從而保證開發(fā)商獲得合理的預(yù)期利潤地價貼身競爭項(xiàng)目西側(cè)緊鄰萬博園，該項(xiàng)目定位為中高檔，與本項(xiàng)目同期銷售且目前工程進(jìn)度快于本項(xiàng)目，考慮到地價劣勢，本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免由于同質(zhì)競爭而導(dǎo)致的直接惡性價格競爭品牌支撐一線城市房地產(chǎn)品牌的導(dǎo)入，具備了項(xiàng)目檔次提升基礎(chǔ)條件122設(shè)定項(xiàng)目檔次考慮因素項(xiàng)目較高的地價導(dǎo)致只項(xiàng)目檔次初步構(gòu)思：邯鄲市高檔復(fù)合性社區(qū)項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境及道路交通狀況良好，緊鄰五星級酒店，對項(xiàng)目檔次有很大程度提升住宅檔次初步特征：售價在4000—5000元/㎡的高檔住宅商業(yè)檔次初步特征：優(yōu)質(zhì)區(qū)域性商業(yè)高品質(zhì)特色商業(yè)123項(xiàng)目檔次初步構(gòu)思：邯鄲市高檔復(fù)合性社區(qū)項(xiàng)目周邊環(huán)境綜合周邊環(huán)境分析和路網(wǎng)、車流、人流動線分析，就目前地塊周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，我們認(rèn)為本項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)價值高低依次為：北側(cè)、東側(cè)、西側(cè)、南側(cè)。項(xiàng)目邊界四個節(jié)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)價值高低依次為：東北角、西北角、東南角、西南角。產(chǎn)品布局設(shè)定考慮主要因素詳見高開區(qū)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)分析12341234124綜合周邊環(huán)境分析和路網(wǎng)、車流、人流動線分析，項(xiàng)目定位125項(xiàng)目定位125弘創(chuàng)萬業(yè)結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)思分析中對項(xiàng)目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進(jìn)行的綜合分析，設(shè)定項(xiàng)目的市場定位、目標(biāo)客群定位以及產(chǎn)品定位。126弘創(chuàng)萬業(yè)結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)思分析中對項(xiàng)目產(chǎn)品類型、體量、項(xiàng)目總體市場定位國際化高端時尚復(fù)合社區(qū)住宅市場定位商業(yè)市場定位國際化品牌生活區(qū)中央時尚區(qū)127項(xiàng)目總體市場定位國際化高端時尚復(fù)合社區(qū)住宅市場定位商業(yè)市場定目標(biāo)客群定位128目標(biāo)客群定位128住宅目標(biāo)客群定位基礎(chǔ)條件:存款額不低于25萬元按揭購房客戶，月還款能力不低于1500元能承受高檔社區(qū)的物業(yè)使用費(fèi)基礎(chǔ)條件:客戶主要方向:資源類開發(fā)的私營業(yè)主大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工收入較高的公務(wù)員129住宅目標(biāo)客群定位基礎(chǔ)條件:存款額不低于25萬元基礎(chǔ)條件:客戶商業(yè)目標(biāo)客群定位（投資者）基礎(chǔ)條件:接受相對投資回報(bào)周期較長、回報(bào)率較低、投資穩(wěn)定的投資方式愿意投資不動產(chǎn)有一定閑置資金基礎(chǔ)條件:客戶主要方向:資源類開發(fā)的私營業(yè)主大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工收入較高的公務(wù)員130商業(yè)目標(biāo)客群定位（投資者）基礎(chǔ)條件:接受相對投資回報(bào)周期較長產(chǎn)品定位131產(chǎn)品定位131住宅：高層住宅、高層公寓商業(yè)：住宅底商、集中商業(yè)產(chǎn)品類型132住宅：高層住宅、高層公寓產(chǎn)品類型132住宅戶型建議133住宅戶型建議133

從供需對比結(jié)果來看，目前120-160㎡產(chǎn)品的需求量達(dá)到了48%，但高開區(qū)內(nèi)沒有針對此面積的產(chǎn)品供給；

160㎡以上的戶型需求相對較少，占總比例的12%，但高開區(qū)針對160㎡以上產(chǎn)品的供給量較大；

90㎡以下的戶型需求相對較少，占總比例的12%。戶型套數(shù)比例參考因素——供需對比134從供需對比結(jié)果來看，目前120-160㎡本項(xiàng)目定位為高檔復(fù)合性社區(qū)，主要面對邯鄲市的高端客戶，其對住宅舒適度、面積尺度均有一定要求，對小戶型住宅的需求量較少，建議控制本項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品的供給量?？紤]到項(xiàng)目內(nèi)業(yè)主之間的檔次差異不宜過大，建議最小戶型面積接近90㎡。戶型套數(shù)比例參考因素——項(xiàng)目定位戶型套數(shù)比例參考因素——規(guī)劃要求90㎡以下戶型須要占到總戶型套數(shù)的50%135本項(xiàng)目定位為高檔復(fù)合性社區(qū)，主要面對邯鄲市的高端客戶目前項(xiàng)目所在區(qū)域160㎡以上戶型的供給量較大，為了避免與同區(qū)域產(chǎn)品發(fā)生直接競爭，從而導(dǎo)致惡性的價格競爭，建議在戶型面積區(qū)間設(shè)定上體現(xiàn)產(chǎn)品差異化，盡量減少160㎡以上大戶型面積比例設(shè)定120㎡－140㎡的戶型需求量較大,約占總比例的33%，可以設(shè)定為本項(xiàng)目的主力面積區(qū)間；考慮到多次置業(yè)者對產(chǎn)品面積的需求，建議在主力需求面積區(qū)間120-140㎡的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿娣e提升，但考慮到總價問題，以及減少與開發(fā)區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目進(jìn)行同質(zhì)競爭，建議提升后的面積不要突破160㎡，同時應(yīng)控制此部分戶型所占比例。針對90㎡以上戶型:面積套數(shù)配比分析136目前項(xiàng)目所在區(qū)域160㎡以上戶型的供給量較大，為了避免與同區(qū)由于政策限制，待開發(fā)項(xiàng)目中90㎡以下戶型需占到戶型套數(shù)比例的50%，考慮到90㎡以下戶型的市場需求較少，建議以滿足規(guī)劃要求為原則，不增加90㎡以下戶型比例；90㎡以下面積中，由于80－90㎡的客戶需求最高，同時考慮項(xiàng)目內(nèi)部客戶檔次的“統(tǒng)一性”，建議最小戶型面積不低于80㎡。90㎡以下戶型:137由于政策限制，待開發(fā)項(xiàng)目中90㎡以下戶型需占到戶型套數(shù)比例的套數(shù)配比建議居室類型面積(㎡)建議套數(shù)比例兩室兩廳兩衛(wèi)80-9050%

三室兩廳兩衛(wèi)115-12510%三室兩廳兩衛(wèi)125-14030%

四室兩廳兩衛(wèi)/四室兩廳三衛(wèi)140-16010%

138套數(shù)配比建議居室類型面積(㎡)建議套數(shù)比例兩室兩廳兩衛(wèi)80-戶型設(shè)計(jì)建議合適設(shè)置戶型開間面積，保證居住舒適度室內(nèi)各功能分區(qū)明確，動靜分離、干濕分里，主客分離明廚、明衛(wèi)結(jié)合戶型面積，盡可能設(shè)定生活陽臺和獨(dú)立餐廳，強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)可考慮落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和低窗臺和飄窗設(shè)計(jì)（可坐可臥，即增強(qiáng)了使用空間，又開闊了視野）在平面中合理設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位，避免空調(diào)室外機(jī)外露使樓層平面布局可按“工”字、“T”字、蝶形設(shè)計(jì)，同時通過開窗位置、角度、大小，解決對視問題。139戶型設(shè)計(jì)建議合適設(shè)置戶型開間面積，保證居住舒適度139示意戶型一140示意戶型一140示意戶型二141示意戶型二141商業(yè)體量商業(yè)消費(fèi)場所偏好項(xiàng)目構(gòu)思分析中設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品體量在3.5—4.5萬平米之間，考慮到目前項(xiàng)目所屬區(qū)域及周邊輻射區(qū)域?qū)Ω鳂I(yè)態(tài)類型商業(yè)的接納、需求程度，設(shè)定單一業(yè)態(tài)商業(yè)存在較大的銷售、運(yùn)營風(fēng)險，因此建議本項(xiàng)目進(jìn)行多元化業(yè)態(tài)設(shè)定，但要注重主力業(yè)態(tài)的突顯性及商業(yè)主題性。目前邯鄲市民已形成了較為固定的商業(yè)消費(fèi)場所偏好，特別是對集中百貨類商業(yè)，因此新建集中百貨類商業(yè)若想順利經(jīng)營必定需要一個較長的培養(yǎng)期和消費(fèi)引導(dǎo)期。商業(yè)業(yè)態(tài)定位思考與分析142商業(yè)體量商業(yè)消費(fèi)場所偏好項(xiàng)目構(gòu)思分析中設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品體量成功產(chǎn)品提煉其他城市開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)以北京等城市發(fā)展較為成熟的開發(fā)區(qū)為例，在其初期發(fā)展階段，超市、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)占到了開發(fā)區(qū)整體商業(yè)規(guī)模的80%以上；經(jīng)過一段時期的發(fā)展，隨著常住人口的增多、各類型企業(yè)的不斷進(jìn)駐，逐漸出現(xiàn)了百貨類商業(yè)，但總體的面積比例仍舊不高，且經(jīng)營狀況不理想超市百貨、商業(yè)公園、綜合性娛樂休閑配套，成為了區(qū)域性綜合商業(yè)成功的必要條件。143成功產(chǎn)品提煉其他城市開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)以北京等城市發(fā)展較為成商業(yè)業(yè)態(tài)定位傳統(tǒng)商業(yè)：主要以超市百貨的形式出現(xiàn)，業(yè)態(tài)包括超市、百貨、小吃城、小型影城、電玩城、兒童娛樂城、餐飲、咖啡西餐廳、茶樓、洗衣店等特色商業(yè)：特色商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)定位的重要支撐，業(yè)態(tài)包含高檔酒樓、大型KTV、大型陽光CITYSPA按照商業(yè)定位、功能和輻射區(qū)域的差異，將項(xiàng)目內(nèi)的