D灘上海商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)2003-02-18目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式12/21/20222商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告12/21/20223全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長狀況1997~2001年全國GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時間維持較低的水平。國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會有效需求。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動力度。對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。12/21/20224上海GDP增長狀況分析1998~2001年上海GDP增長狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會。12/21/20225新土地政策將對土地供應(yīng)總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供應(yīng)總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級開發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開透明價格總體價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格高，長期走勢趨向市場合理價格各地的價格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進(jìn)程。對地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。6未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高12/21/20227有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會促進(jìn)規(guī)模化專業(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風(fēng)險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級開發(fā)的時間和風(fēng)險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司12/21/20228土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將不可避免，房價將更趨向市場化。新開發(fā)商增多競爭方式改變土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險重新洗牌沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。D灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關(guān)3、土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對D灘84平方公里土地增值提供機(jī)會4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求12/21/20229土地市場供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢。需求者國民待遇。對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護(hù)國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國外評估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來了先進(jìn)的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場化價格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競爭有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場秩序加入WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范10我國加加入WTO在在給給房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來來三大大機(jī)會會的同同時，，也帶帶來了了四大大威脅脅1、外外商的的加大大投資資將使使對寫寫字樓樓、工工業(yè)用用房和和高檔檔住宅宅的需需求增增長。。2、入入世帶帶動的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展和部部分建建筑用用進(jìn)口口原材材料關(guān)關(guān)稅的的降低低將使使住宅宅的有有效需需求增增大，，并使使住宅宅的消消費(fèi)層層次更更加分分明。。3、國國外金金融機(jī)機(jī)構(gòu)的的介入入將促促進(jìn)我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融業(yè)發(fā)發(fā)展。。三大機(jī)機(jī)會1、入入世帶帶來的的政策策透明明性和和中國國目前前房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的相相對高高利潤潤必將將吸引引國外外大型型房地地產(chǎn)集集團(tuán)進(jìn)進(jìn)入，，國內(nèi)內(nèi)規(guī)模模小、、資金金量低低、管管理技技術(shù)水水平差差的企企業(yè)將將受到到?jīng)_擊擊。2、外外資房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將將首先先進(jìn)入入高檔檔外銷銷公寓寓及寫寫字樓樓市場場，憑憑借其其先進(jìn)進(jìn)的物物業(yè)管管理模模式、、營銷銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和更更加專專業(yè)化化、人人性化化的服服務(wù)理理念，，對國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的業(yè)務(wù)務(wù)將形形成威威脅。。3、國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的政府府背景景優(yōu)勢勢和天天然的的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢勢將逐逐漸淡淡化。。4、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)正面面臨新新一輪輪“洗洗牌””，相相當(dāng)數(shù)數(shù)量的的房地地產(chǎn)企企業(yè)將將被市市場淘淘汰。。四大威威脅12/20/202211加入WTO后，中中國將在過過渡期內(nèi)，，逐漸取消消進(jìn)入房地地產(chǎn)相關(guān)行行業(yè)的市場場壁壘資料來源：：WTO協(xié)議200020012002200320042006年年允許建筑筑設(shè)計(jì)、工工程服務(wù)、、城市規(guī)劃劃服務(wù)允許許設(shè)立獨(dú)資資企業(yè)準(zhǔn)許外商進(jìn)進(jìn)入中國的的房地產(chǎn)及及服務(wù)行業(yè)業(yè)，高檔公公寓寫字樓樓外商不許許獨(dú)資收費(fèi)和合同同為基礎(chǔ)的的房地產(chǎn)服服務(wù)僅限于于合資企業(yè)業(yè)形式，允允許外方擁擁有多數(shù)股股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服服務(wù)（CPC8671）及工工程服務(wù)，，集中工程程服務(wù)、城城市規(guī)劃服服務(wù)，僅限限于合資形形式，外資資可以擁有有多數(shù)股權(quán)權(quán)建筑及相關(guān)關(guān)工程服務(wù)務(wù)（CPC511，，512，，513，，514，，515，，516，，517，，518）），外商可可以獨(dú)資2005外商可以獨(dú)獨(dú)資在中國國建設(shè)、改改造和經(jīng)營營飯店和餐餐館設(shè)施2006市場開放度度12/20/202212房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)特性可以以總結(jié)為：：周期性、、關(guān)聯(lián)性、、地域性、、政策性周期性我國的房地地產(chǎn)周期有有三方面的的特殊性：：第一是房房地產(chǎn)周期期的頻率，，大約是7到8年為為一個周期期；第二個個就是我國國房地產(chǎn)的的周期中，，衰退期和和低谷期比比較短，而而增長期和和繁榮期時時間比較長長，這顯示示出市場需需求持續(xù)旺旺盛這樣的的特點(diǎn)，它它明顯不同同于房地產(chǎn)產(chǎn)總量過剩剩的國家和和地區(qū)；第第三，從銷銷售增長和和投資增長長的關(guān)系來來分析，銷銷售增長直直接影響到到投資的增增長。因此此房地產(chǎn)公公司應(yīng)更為為理性的把把握項(xiàng)目投投資、開發(fā)發(fā)和銷售的的時機(jī)，避避免盲目發(fā)發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國國民經(jīng)濟(jì)的的許多行業(yè)業(yè)如鋼鐵、、水泥、木木材、玻璃璃、塑料、、家電等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都有著著密切的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性性。隨著國國際一體化化的發(fā)展，，我國國民民經(jīng)濟(jì)與全全球經(jīng)濟(jì)的的相關(guān)度越越來越高。。而新的國國際貿(mào)易保保護(hù)主義的的抬頭，如如美國對我我國鋼鐵業(yè)業(yè)實(shí)施反傾傾銷制裁，，使房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)業(yè)的發(fā)展不不穩(wěn)定性增增加，同時時入關(guān)后，，這些行業(yè)業(yè)將面臨跨跨國公司的的強(qiáng)大競爭爭壓力。因因此，房地地產(chǎn)公司需需要密切關(guān)關(guān)注相關(guān)行行業(yè)的發(fā)展展?fàn)顩r給房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)帶來的影影響地域性性房地產(chǎn)產(chǎn)地域域性很很強(qiáng)，，各地地房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)育程程度、、政策策措施施、居居民收收入和和消費(fèi)費(fèi)偏好好等千千差萬萬別。。北京京地區(qū)區(qū)由于于對奧奧運(yùn)概概念和和入世世概念念的過過度挖挖掘，，使市市場面面臨較較大的的壓力力。房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地地域性性特征征使得得房地地產(chǎn)公公司在在進(jìn)行行地域域擴(kuò)張張時，，必須須針對對各地地具體體情況況進(jìn)行行逐一一分析析，謹(jǐn)謹(jǐn)慎投投資。。政策敏敏感性性房地產(chǎn)產(chǎn)在國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中具有有一定定的先先導(dǎo)性性，受受國家家宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策的影影響非非常大大。雖雖然我我國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展勢頭頭良好好，預(yù)預(yù)計(jì)今今后幾幾年仍仍會保保持7%的的增長長速度度，但但國際際形勢勢的不不穩(wěn)定定也有有可能能給我我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶來較較為嚴(yán)嚴(yán)重的的影響響。同同時，，房地地產(chǎn)開開發(fā)中中的大大量短短期行行為，，對生生態(tài)環(huán)環(huán)境造造成極極大的的破壞壞，大大量商商品房房空置置，以以及開開發(fā)失失控，，無序序發(fā)展展，導(dǎo)導(dǎo)致土土地資資源的的大量量浪費(fèi)費(fèi)和國國有資資產(chǎn)的的大量量流失失等情情況都都有可可能導(dǎo)導(dǎo)致國國家相相關(guān)政政策的的變化化。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)12/20/202213周期性性：我國房房地產(chǎn)產(chǎn)歷經(jīng)經(jīng)起步步（1979-1991）、、過熱熱（1991-1993）和和調(diào)整整（1993-1997）后后，1998年年房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)步入入復(fù)蘇蘇階段段從各階階段的的波動動幅度度可以以看出出，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的成成熟度度日益益加強(qiáng)強(qiáng)，市市場逐逐漸趨趨于理理性發(fā)發(fā)展。。1999年年以來來雖然然進(jìn)入入復(fù)蘇蘇期，，但發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入2001年年后有有所調(diào)調(diào)整。。這實(shí)實(shí)際上上有利利于整整個行行業(yè)的的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展展。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的增增幅近近年一一直高高于固固定資資產(chǎn)投投資增增幅，，說明明房地地產(chǎn)對對固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資有較較強(qiáng)的的拉動動作用用，在在國家家“加加大投投資，，拉動動內(nèi)需需”的的政策策不變變前提提下，，房地地產(chǎn)投投資還還會有有所增增加。。過熱期期復(fù)蘇期期調(diào)整期期1987-2001年固固定資資產(chǎn)投投資與與房地地產(chǎn)投投資增增長率率統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析與宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期波動動的趨趨勢基基本一一致；；波幅幅大于于后者者衰退退期較較短而而增長長期、、繁榮榮期較較長發(fā)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)先于于宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長而衰衰退遲遲于宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，體現(xiàn)現(xiàn)了先先導(dǎo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的特點(diǎn)點(diǎn)。12/20/202214全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)增長情情況分析析單位:億億元元全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)銷售額額增長狀狀況:1997-2000年年全國房房地產(chǎn)每每年銷售售額增長長分別是是33.05%、2.54%、49.21%，從增長趨趨勢分析析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前前有較好好的發(fā)展展勢頭,市場對對房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求仍處于于一個上上升通道道,從銷銷售額分分析:已已經(jīng)占到到全國GDP的的5%左左右,成成為國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，D灘公司司進(jìn)入這這樣的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)中運(yùn)營營，有必必要適時時地根據(jù)據(jù)國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，動態(tài)態(tài)調(diào)整公公司在商商業(yè)房地地產(chǎn)業(yè)的的投資策策略。通過1999年年的調(diào)整整，2000年年又出現(xiàn)現(xiàn)了較快快增長的的勢頭，，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期分分析，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)還有3—5年年的增長長期。12/20/20221512/20/202216全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中度度全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中度度發(fā)展趨趨勢預(yù)測測：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專家分分析：我我國未來來5-10年，，90%的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將消亡亡，目前前全國的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司有有50000多多家，平平均每個個公司的的資產(chǎn)不不足2000萬萬元，具具有一級級資質(zhì)的的不足1.44%,平平均開發(fā)發(fā)量不到到10000平平方米,經(jīng)營規(guī)規(guī)模小、、成本高高、效益益差、無無充足的的資本支支持。預(yù)預(yù)計(jì)5年年后會剩剩下2000家家左右，，形成100個個左右經(jīng)經(jīng)營收入入在100億元元以上的的跨地區(qū)區(qū)經(jīng)營的的大企業(yè)業(yè)。由此分析析,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的集中度度并不高高，行業(yè)業(yè)未來發(fā)發(fā)展將會會有一個個大規(guī)模模行業(yè)整整合和淘淘汰的過過程。12/20/202217從發(fā)展走走向成熟熟，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來來發(fā)展將將形成以以下五大大趨勢行業(yè)競爭爭日益激激烈。房房地產(chǎn)開開發(fā)商向向規(guī)?；?、品牌牌化的方方向發(fā)展展。地區(qū)區(qū)性品牌牌由于在在資金實(shí)實(shí)力、開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等方面面處于整整體劣勢勢，生存存空間收收到嚴(yán)重重?cái)D壓。。房地產(chǎn)供供給將向向多元化化發(fā)展，，住宅供供應(yīng)體系系將包含含商品住住宅、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、低低租金公公寓等面面向不同同消費(fèi)層層次的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，商商業(yè)房地地產(chǎn)將會會穩(wěn)定增增長。商品住宅宅價格將將呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中回落落的趨勢勢。商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的租、、售價格格將穩(wěn)中中有升。。二級市場場的不斷斷發(fā)展將將對房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起起著越來來越大的的作用。。房地產(chǎn)金金融業(yè)將將更加完完善，對對推動房房地產(chǎn)和和商業(yè)房房地產(chǎn)的的發(fā)展起起積極推推動作用用。規(guī)?；菲放苹┙o多元元化價格趨勢勢住宅二級級市場房地產(chǎn)金金融業(yè)12/20/202218規(guī)?；牡漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)合，增增強(qiáng)行業(yè)業(yè)競爭先進(jìn)的物物業(yè)管理理模式營銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)專業(yè)化、、人性化化的服務(wù)務(wù)理念雄厚的資資金實(shí)力力外資公司司優(yōu)勢是是否漸增增是本土企業(yè)業(yè)重新塑塑造核心心競爭力力否走聯(lián)合之之路擴(kuò)大融資資渠道更新經(jīng)營營理念政府背景景優(yōu)勢天然的地地區(qū)優(yōu)勢勢本土公司司優(yōu)勢是是否仍舊舊明顯面對外資資企業(yè)的的競爭，，本土房房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)該該重新塑塑造核心心競爭力力以迎接接挑戰(zhàn)12/20/202219房地產(chǎn)企企業(yè)規(guī)模模的變化化必然引引起其經(jīng)經(jīng)營模式式的變化化隨著行業(yè)業(yè)競爭日日益激烈烈，規(guī)模模與聯(lián)合合才能重重新構(gòu)建建企業(yè)的的核心競競爭力單獨(dú)的項(xiàng)目目公司無法法從品牌資資源、資金金實(shí)力、專專業(yè)人員等等方面和大大的地產(chǎn)集集團(tuán)競爭，，要憑借合合縱聯(lián)橫的的優(yōu)勢，凝凝聚分散資資源，提煉煉集團(tuán)終極極勢能，并并以聯(lián)合營營銷推廣模模式抗衡強(qiáng)強(qiáng)敵，才不不會在大浪浪淘沙中被被淘汰企業(yè)規(guī)模變變化數(shù)量眾多、、規(guī)模小、、效益差的的小企業(yè)集中度高的的大規(guī)模企企業(yè)經(jīng)營模式變變更單一注重功功能開發(fā)與商業(yè)、旅旅游、體育育等行業(yè)結(jié)結(jié)合重新塑造核核心競爭力力12/20/202220房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)分析結(jié)論論1.我國國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正處于成成長期向成成熟期過度度的階段。。2.房地地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性為為：周期性性、關(guān)聯(lián)性性、政策性性、地域性性3.我國國房地產(chǎn)企企業(yè)數(shù)量多多，普遍規(guī)規(guī)模小而競競爭能力弱弱，行業(yè)集集中度低4.商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的投資額近近年來快速速增長5.中國國居民住宅宅市場容量量巨大，發(fā)發(fā)展前景看看好。購買買方分析表表明，個人人消費(fèi)逐漸漸成為市場場需求的主主體，購房房目的是為為了改善住住房條件6.中國國房地產(chǎn)企企業(yè)未來發(fā)發(fā)展方向是是規(guī)?；?、品牌化7.現(xiàn)階階段我國房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)普遍負(fù)債債較高，行行業(yè)整體風(fēng)風(fēng)險較大；；部分地區(qū)區(qū)商品住宅宅房供給出出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性性過剩，商商品房空置置率開始加加大12/20/202221上海房地產(chǎn)產(chǎn)正成為上上海的支柱柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資資房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)GDP拉動動2002年年90年代初初1.4％7％不足一百萬萬平方米1800萬萬平方米不足10億億700億上海房地產(chǎn)產(chǎn)增加值占占GDP的的比重已由由1991年的1.4％上升升至2001年的6.4％，，10年間間增加了5個百分點(diǎn)點(diǎn)，預(yù)計(jì)2002年年底將達(dá)7％，增速速明顯高于于同期GDP增速，，上海房地地產(chǎn)業(yè)已成成為全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的的重要加速速器12/20/202222我國商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)面積增長長狀況1997~2000年我國商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面積積增長率分分別為32.55%、13.41%、38.03%單位：萬平平方米商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)面面積的大幅幅度增長，，體現(xiàn)了商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的增長潛潛力，隨著著商業(yè)和零零售業(yè)的快快速發(fā)展，，在未來幾幾年將會吸吸引大量的的資金參與與到商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)。。機(jī)遇和挑挑戰(zhàn)并存，，D灘公司司應(yīng)抓住機(jī)機(jī)遇迎接挑挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公司的快快速發(fā)展。。12/20/20222312/20/202224顧客消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的變化化對商業(yè)形形態(tài)的影響響分析購物中心的的服務(wù)形態(tài)態(tài)會越來越越多元化，，包含吃、、喝、玩、、樂等綜合合需求。它它不僅要滿滿足人們物物質(zhì)需要，，而且還要要滿足人們們?nèi)遮呚S富富的文化需需要，它不不僅要滿足足人們的生生理需要，，而且還要要滿足人們們的精神需需要，因此此其功能將將從購物中中心演化到到生活中心心再演化到到精神樂園園。把文化做成成特色從物質(zhì)演化化到精神發(fā)展連鎖超超市和購物物中心要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)科技和和文化含量量，尤其是是具有地方方特色的文文化含量。。每一個城城市的購物物中心應(yīng)具具有自己的的獨(dú)特性，，有了獨(dú)特特性才不容容易被替代代，才能保保持強(qiáng)勁的的市場競爭爭力。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式式購物和集集購物、休休閑、娛樂樂為一體的的消費(fèi)習(xí)慣慣的變化為為連鎖超市市和購物中中心的發(fā)展展提供了市市場機(jī)會基本需求吃喝玩樂生活精神樂樂園12/20/202225我國國零零售售商商業(yè)業(yè)市市場場特特點(diǎn)點(diǎn)：：規(guī)規(guī)模模大大、、發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，潛潛力力大大1993年年，，我我國國社社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額為為1.2萬萬億億元元人人民民幣幣，，到到2000年年，，這這一一指指標(biāo)標(biāo)增增長長為為3.4萬萬億億元元，，7年年間間增增長長了了2.2萬萬億億元元，，年年均均增增長長率率達(dá)達(dá)20.87％％，，扣扣除除物物價價上上漲漲因因素素，，年年均均增增長長率率為為10.58％％。。2001年年，，由由于于國國家家采采取取以以擴(kuò)擴(kuò)大大內(nèi)內(nèi)需需為為主主拉拉動動經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長的的方方針針，，國國內(nèi)內(nèi)消消費(fèi)費(fèi)品品市市場場商商品品銷銷售售保保持持了了較較快快增增長長速速度度。。全全年年社社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額37595.2億億元元，，比比上上年年增增長長10.1％％。。按照照這這種種發(fā)發(fā)展展速速度度，，在在未未來來三三年年中中，，我我國國社社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額還還將將有有1萬萬億億元元以以上上的的增增量量。。如如此此廣廣闊闊的的市市場場，，為為我我國國零零售售商商業(yè)業(yè)提提供供了了巨巨大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間。。在發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家中中，，商商業(yè)業(yè)對對國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)率率一一般般為為15％％左左右右，，而而我我國國目目前前僅僅為為8.3％％，，說說明明我我國國商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠竽昃鲈鲩L長率率10.58％％我國國社社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額趨趨勢勢單位位：：萬萬億億元元人人民民幣幣12/20/202226住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化的的變變化化趨趨勢勢對對商商業(yè)業(yè)形形態(tài)城市市的的過過度度及及無無序序發(fā)發(fā)展展，，會會產(chǎn)產(chǎn)生生一一系系列列的的社社會會問問題題，，即即所所謂謂的的““城城市市病病””。。交交通通擁擁擠擠、、住住房房緊緊張張、、社社會會秩秩序序和和治治安安狀狀況況不不良良、、城城市市環(huán)環(huán)境境污污染染嚴(yán)嚴(yán)重重、、環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量快快速速下下降降等等。。在此此背背景景下下，，以以富富裕裕人人群群為為主主體體的的部部分分城城市市居居民民選選擇擇到到城城市市的的近近郊郊乃乃至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊居居住住，，從從而而出出現(xiàn)現(xiàn)住住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化和和城城市市““空空心心化化””的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。伴伴隨隨郊郊居居化化浪浪潮潮，，大大型型的的郊郊區(qū)區(qū)購購物物中中心心(SHOPPINGMALL））和和一一些些辦辦公公樓樓宇宇也也隨隨之之出出現(xiàn)現(xiàn)，，居居住住、、工工作作、、購購物物、、娛娛樂樂等等實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一一定定程程度度的的就就地地平平衡衡。。中中國國的的大大都都市市目目前前的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢已已經(jīng)經(jīng)在在向向郊郊區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展,這這就就為為城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部的的超超級級市市場場和和購購物物中中心心的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了市市場場機(jī)機(jī)會會.D灘灘公公司司要要發(fā)發(fā)展展商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)可可以以通通過過研研究究郊郊區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境,選選擇擇有有發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΦ牡牡氐囟味芜M(jìn)進(jìn)行行系系統(tǒng)統(tǒng)開開發(fā)發(fā)，，以以滿滿足足周周圍圍商商圈圈居居民民的的購購物物、、娛娛樂樂、、生生活活、、工工作作和和休休閑閑的的需需要要。。12/20/202227設(shè)計(jì)計(jì)技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)材料料技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)建筑筑技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)大力力推推廣廣輕輕質(zhì)質(zhì)、、保保溫溫、、防防震震、、耐耐久久的的建建筑筑材材料料。。研研發(fā)發(fā)和和采采用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化部部件件，，實(shí)實(shí)行行建建筑筑材材料料質(zhì)質(zhì)量量認(rèn)認(rèn)證證，，禁禁用用““三三無無””建建材材。。產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)定定型型化化、、配配套套化化和和系系列列化化。。以以硅硅砌砌塊塊取取代代實(shí)實(shí)心心粘粘土土磚磚，，采采用用內(nèi)內(nèi)澆澆外外砌砌（（掛掛））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土異異型型極極框框架架體體系系和和底底部部為為大大開開間間、、上上部部為為少少縱縱墻墻的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土剪剪力力墻墻體體系系。。不斷改進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行傳統(tǒng)施施工作業(yè)方方法，引進(jìn)進(jìn)和采用國國外先進(jìn)的的節(jié)能、安安全、利于于環(huán)境的建建筑工程技技術(shù)。發(fā)展展預(yù)拌、泵泵送混凝土土技術(shù)，采采用膠合板板或全網(wǎng)柜柜膠合板模模板，推行行新型腳手手架。強(qiáng)制制執(zhí)行健全全的模數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，將電電腦網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)應(yīng)用于于項(xiàng)目管理理、模板計(jì)計(jì)算與配件件、工材與與機(jī)械的管管理。堅(jiān)持以人為為本的現(xiàn)代代設(shè)計(jì)理念念，在規(guī)劃劃布局、功功能結(jié)構(gòu)、、公共設(shè)施施、環(huán)境綠綠化、采光光通風(fēng)、室室（內(nèi)）外外交通等方方面把人的的需要、人人的方便、、人的舒適適放在第一一位，將現(xiàn)現(xiàn)代科技成成果在經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行范圍圍內(nèi)，盡可可能地融于于房地產(chǎn)開開發(fā)之中。。構(gòu)造技術(shù)系系統(tǒng)—發(fā)展展商業(yè)房地地產(chǎn)12/20/202228目錄錄商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境概述進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略目目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)定位位商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的核心競競爭力商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式式12/20/202229抓住商業(yè)房房地產(chǎn)的機(jī)機(jī)會巨大的市場場空間外資進(jìn)入的的機(jī)遇較弱的競爭爭勢力使D灘公司司異軍突起起，成為商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)知名品牌牌，領(lǐng)全國國之冠，提提升企業(yè)影影響力開辟D灘外外的戰(zhàn)略活活動空間D灘之外的的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)預(yù)演D灘開發(fā)意意義重大，，不容失敗敗D灘公司在在D灘做什什么商業(yè)設(shè)施建建設(shè)在D灘灘的地位D灘開發(fā)的的實(shí)質(zhì)和盈盈利模式商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和和盈利模式式與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)業(yè)的比比較促成公司知知識經(jīng)營平平臺的形成成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資資源移植進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義12/20/202230對全球生態(tài)態(tài)化進(jìn)程的的貢獻(xiàn)探索生態(tài)型型現(xiàn)代化，，進(jìn)行積極極的生態(tài)資資源保護(hù)和和利用探索后發(fā)展展中國家的的生態(tài)跨越越之路探索綜合型型生態(tài)園區(qū)區(qū)的建設(shè)模模式D灘開發(fā)意意義重大對中國城市市化建設(shè)的的推動建設(shè)健康優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活模模式小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，探索農(nóng)農(nóng)村城市化化問題發(fā)展農(nóng)業(yè)服服務(wù)業(yè)，探探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作作模式大力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)，，探索農(nóng)對長江三角角洲發(fā)展的的促進(jìn)長江三角洲洲的經(jīng)濟(jì)地地位舉足輕輕重，D灘灘成功開發(fā)發(fā)將推動滬滬崇蘇跨江江橋隧建設(shè)設(shè)，打通長長三角地區(qū)區(qū)的沿海大大通道對上海國際際化進(jìn)程的的推進(jìn)D灘是上海海實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)文明向生生態(tài)文明的的跨越，探探索未來生生態(tài)城市發(fā)發(fā)展模式的的具有唯一一性的實(shí)驗(yàn)驗(yàn)基地D灘開發(fā)意意義重大，，不容失敗敗，必須謀謀定而后動動

應(yīng)該在在D灘外進(jìn)進(jìn)行類似開開發(fā)的預(yù)演演，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)資源12/20/202231發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套政府職能統(tǒng)一規(guī)劃D灘公司在在D灘干什什么建設(shè)提供市市政設(shè)施D灘開發(fā)與與國內(nèi)其它它區(qū)域開發(fā)發(fā)不同，在在上海市政政建設(shè)投融融資體系和和投資導(dǎo)向向下，D灘灘公司必須須自行籌建建D灘市政政設(shè)施，以以提升已擁擁有土地的的價值！提供部分公公共設(shè)施D灘公司可可引進(jìn)外部部資金建設(shè)設(shè)部分盈利利型公共設(shè)設(shè)施，但還還必須自主主籌建部分分必需的、、但不盈利利的或較長長時期內(nèi)不不能盈利的的公共設(shè)施施項(xiàng)目，才才能進(jìn)一步步提升土地地價值！建設(shè)維護(hù)生生態(tài)設(shè)施應(yīng)對生態(tài)主主題，進(jìn)行行積極的生生態(tài)資源保保護(hù)，必然然需要相應(yīng)應(yīng)的生態(tài)保保護(hù)設(shè)施，，D灘公司司必須自行行籌建生態(tài)態(tài)保護(hù)設(shè)施施，以生態(tài)態(tài)旅游和可可持續(xù)發(fā)展展來提升土土地價值！！建設(shè)部分商商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)將將是D灘開開發(fā)主要利利益來源。。D灘公司司應(yīng)建設(shè)盈盈利較好、、地價帶動動效應(yīng)較大大的主要商商業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，引進(jìn)進(jìn)資金建設(shè)設(shè)配套商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)目目，以帶動動地產(chǎn)價值值！市政和公共共設(shè)施在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，一般般都是由政政府投資、、主導(dǎo)建設(shè)設(shè)，其投資資本身不以以盈利為目目的。D灘灘開發(fā)中的的市政和公公共設(shè)施建建設(shè)在D灘灘之外不具具有普遍的的意義！生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施應(yīng)應(yīng)D灘灘開開發(fā)發(fā)的的生生態(tài)態(tài)主主題題選選擇擇而而產(chǎn)產(chǎn)生生，，在在D灘灘之之外外的的其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目同同樣樣也也不不具具有有普普遍遍性性??！無論論D灘灘內(nèi)內(nèi)外外，，商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)都都以以盈盈利利為為目目標(biāo)標(biāo)，，其其關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于商商業(yè)業(yè)主主題題和和修修建建地地址址的的決決策策?。灘灘開開發(fā)發(fā)的的核核心心內(nèi)內(nèi)容容：：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)可可在在D灘灘外外預(yù)預(yù)演演也也只只有有商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)才才具具有有普普遍遍的的商商業(yè)業(yè)價價值值12/20/202232D灘灘開開發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)利利益益的的核核心心在在于于提提升升D灘灘地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值、、通通過過多多種種方方式式變變現(xiàn)現(xiàn)獲獲利利以地地養(yǎng)養(yǎng)地地、、賬賬面面盈盈利利土地地折折股股、、股股權(quán)權(quán)收收益益內(nèi)外外土土地地聯(lián)聯(lián)動動開開發(fā)發(fā)免租租開開發(fā)發(fā)、、賬賬面面盈盈利利自行行開開發(fā)發(fā)、、項(xiàng)項(xiàng)目目獲獲利利土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓獲獲取取收收益益商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)模模式式確定定需需求求確定定主主題題聚合合資資源源滿足足需需求求人流流匯匯聚聚之之處處必必產(chǎn)產(chǎn)生生商商業(yè)業(yè)需需要要，，而而明明確確的的商商業(yè)業(yè)主主題題又又將將匯匯聚聚特特定定的的目目標(biāo)標(biāo)人人流流。。商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)模模式式是是通通過過提提高高人人流流聚聚集集程程度度和和人人流流的的有有效效需需求求來來提提升升商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施本本身身的的房房產(chǎn)產(chǎn)價價值值和和其其所所在在地地的的地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值來來獲獲取取盈盈利利??！地產(chǎn)產(chǎn)和和部部分分房房產(chǎn)產(chǎn)是是D灘灘開開發(fā)發(fā)的的主主要要利利益益來來源源；；而而商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)是是刺刺激激地地產(chǎn)產(chǎn)升升值值的的““點(diǎn)點(diǎn)金金之之筆筆””12/20/202233D灘灘公公司司進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)劃劃，，聚聚合合多多元元資資源源，，提提供供市市政政設(shè)設(shè)施施、、公公共共設(shè)設(shè)施施、、生生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施和和商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施，，其其根根本本目目的的在在于于將將D灘灘84平平方方公公里里的的土土地地開開發(fā)發(fā)成成適適合合規(guī)規(guī)劃劃中中的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)（（生生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)、、旅旅游游業(yè)業(yè)、、知知識識產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂業(yè)業(yè)））發(fā)發(fā)展展的的區(qū)區(qū)域域平平臺臺?。≡谠诖舜嘶A(chǔ)礎(chǔ)上上進(jìn)進(jìn)行行招招商商引引資資，，以以有有效效的的管管理理、、服服務(wù)務(wù)支支持持區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營，，通通過過地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售和和部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租出出售售獲獲取取收收益益??！建設(shè)設(shè)提提供供市市政政設(shè)設(shè)施施提供供部部分分公公共共設(shè)設(shè)施施建設(shè)設(shè)維維護(hù)護(hù)生生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施建設(shè)設(shè)部部分分商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃D灘灘區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺臺招商商引引資資產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營地價價提提升升市場場營營銷銷支支持持金融融服服務(wù)務(wù)支支持持物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)物流流服服務(wù)務(wù)支支持持統(tǒng)一一管管理理較好好產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)效效益益導(dǎo)導(dǎo)致致地地價價提提升升D灘灘開開發(fā)發(fā)的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是建建立立適適合合多多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營的的區(qū)區(qū)域域平平臺臺，，其其主主要要盈盈利利模模式式是是部部分分地地產(chǎn)產(chǎn)和和房房產(chǎn)產(chǎn)出出售售出出租租12/20/202234商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)營過過程與D灘開開發(fā)極其相似似。需要在多多番論證的基基礎(chǔ)上確定需需求和商業(yè)主主題！進(jìn)行投投資策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工工程管理、市市場營銷和商商業(yè)管理！引引進(jìn)多種零售售業(yè)態(tài)經(jīng)營者者進(jìn)駐從事商商業(yè)經(jīng)營，并并通過統(tǒng)一的的管理、服務(wù)務(wù)使商業(yè)房地地產(chǎn)和其所在在區(qū)域地產(chǎn)不不斷升值！確定需求和商商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺出售出租零售經(jīng)營者入入駐地價提升市場營銷支持持財(cái)務(wù)管理支持持物業(yè)管理支持持租戶統(tǒng)一管理理商業(yè)管理較好的經(jīng)營效效益導(dǎo)致房價和地價價提升商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的實(shí)質(zhì)是是建立多種零零售業(yè)態(tài)經(jīng)營營的平臺，與與D灘開發(fā)建建立區(qū)域平臺臺相似，其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對D灘開發(fā)具有有直接效用12/20/202235商業(yè)房地產(chǎn)的的租戶是以盈盈利為主要目目的的自然人人或法人！商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的商業(yè)主主題選擇、商商業(yè)管理環(huán)節(jié)節(jié)對租戶經(jīng)營營效益有著直直接和相當(dāng)大大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入D灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了D灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！D灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與與傳統(tǒng)意義的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)存在根本區(qū)區(qū)別，卻與D灘開發(fā)有著著極其相似之之處12/20/202236D灘開發(fā)需聚聚合多種資源源，以將D灘灘打造為區(qū)域域產(chǎn)業(yè)平臺，，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)同樣需需要整合價值值鏈。完成多多零售業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營平臺的搭搭建！平臺搭搭建的效率和和效益的關(guān)鍵鍵在于：D灘灘公司是否具具有一個具有有自適應(yīng)更新新和完善的知知識經(jīng)營平臺臺！投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理市場營銷商業(yè)管理知識管理平臺臺（硬件平臺臺、建設(shè)方法法、平臺資源源）商業(yè)房地產(chǎn)D灘公司D灘開發(fā)總體策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)招商引資區(qū)域管理D灘開發(fā)和商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)都需要D灘公司成為為一個知識經(jīng)經(jīng)營平臺，以以支持區(qū)域平平臺和產(chǎn)業(yè)平平臺搭建。進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)將促促成知識經(jīng)營營平臺的建立立12/20/202237D灘開發(fā)無疑疑將要建設(shè)大大量的商業(yè)設(shè)設(shè)施，引進(jìn)多多種檔次、知知名度較高的的零售經(jīng)營商商！需要大量量商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的人才才！我們不應(yīng)應(yīng)該“臨時抱抱佛腳”，也也不應(yīng)拘泥于于D灘目前無無法與各種品品牌經(jīng)營商展展開實(shí)質(zhì)性合合作的現(xiàn)實(shí)！！而應(yīng)該跳出出D灘，在D灘之外，進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)，聚合多多種品牌資源源，增進(jìn)了解解和默契，有有計(jì)劃地開展展合作，培養(yǎng)養(yǎng)專業(yè)人才?。∫员阍诖笠?guī)規(guī)模開發(fā)時，，能在D灘進(jìn)進(jìn)行商業(yè)模式式的復(fù)制，為為已經(jīng)具備市市政設(shè)施、公公共設(shè)施和生生態(tài)設(shè)施的D灘“畫龍點(diǎn)點(diǎn)睛”！提升升D灘地產(chǎn)價價值，加快D灘開發(fā)步伐伐！D灘外商業(yè)房房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺D灘內(nèi)商業(yè)房房地產(chǎn)加快D灘開發(fā)發(fā)D灘外的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)積累的品牌牌、人才資源源將在D灘開開發(fā)時機(jī)成熟熟時，向D灘灘復(fù)制，快速速“點(diǎn)金”12/20/202238D灘開發(fā)意義義重大，不容容失敗，必須須謀定而后動動，先在D灘灘外進(jìn)行預(yù)演演！D灘公司在D灘需提供市市政設(shè)施、公公共設(shè)施、生生態(tài)設(shè)施和商商業(yè)設(shè)施。其其中商業(yè)設(shè)施施是提升地價價和獲取利益益的關(guān)鍵！而而且也只有商商業(yè)房地產(chǎn)在在D灘之外具具有普遍的商商業(yè)價值，可可以進(jìn)行商業(yè)業(yè)性開發(fā)預(yù)演演！D灘開發(fā)的本本質(zhì)是建立適適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營的區(qū)域平平臺，商業(yè)房房地產(chǎn)的本質(zhì)質(zhì)是建立適合合多種零售業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺；兩兩者極其相似似，商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對D灘開發(fā)有直直接效用，可可避免不必要要的“彎路””！D灘開發(fā)和商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)開發(fā)有有著根本區(qū)別別，D灘開發(fā)發(fā)只能從商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程獲取知知識、經(jīng)驗(yàn)和和教訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)有助于D灘公司探索索和建設(shè)自適適應(yīng)更新和完完善的知識經(jīng)經(jīng)營平臺，后后者將對D灘灘大規(guī)模開發(fā)發(fā)提供必要和和強(qiáng)有力的支支持！D灘外商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)積積累品牌資源源、人才資源源和經(jīng)過驗(yàn)證證的商業(yè)模式式可在時機(jī)成成熟時實(shí)現(xiàn)向向D灘內(nèi)移植植，以“點(diǎn)睛睛之筆”提升升D灘地產(chǎn)價價值！123456進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)對成功進(jìn)進(jìn)行D灘開發(fā)發(fā)意義重大12/20/202239抓住商業(yè)房地地產(chǎn)的機(jī)會巨大的市場空空間外資進(jìn)入的機(jī)機(jī)遇較弱的競爭勢勢力使D灘公司異異軍突起，成成為商業(yè)房地地產(chǎn)知名品牌牌，領(lǐng)全國之之冠，提升企企業(yè)影響力開辟D灘外的的戰(zhàn)略活動空空間D灘之外的地地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演演D灘開發(fā)意義義重大，不容容失敗D灘公司在D灘做什么商業(yè)設(shè)施建設(shè)設(shè)在D灘的地地位D灘開發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈利模模式商業(yè)房地產(chǎn)的的實(shí)質(zhì)和盈利利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)別促成的知識經(jīng)經(jīng)營平臺的建建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)可可實(shí)現(xiàn)資源移移植進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)的意義12/20/2022402001年我我國全年社會會消費(fèi)品零售售總額37595.2億億元，比上年年增長10.1％，按照照這種發(fā)展速速度，在未來來三年中，我我國社會消費(fèi)費(fèi)品零售總額額還將有1萬萬億元以上的的增量。如此此廣闊的市場場，為零售業(yè)業(yè)提供了巨大大發(fā)展空間?。≡诎l(fā)達(dá)國家家中，商業(yè)業(yè)對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的的貢獻(xiàn)率一一般為15％左右，，而我國目目前僅為8.3％，，說明我國國商業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮笪覈闶蹣I(yè)業(yè)態(tài)雖然在在種類上與與國際上發(fā)發(fā)達(dá)國家一一樣，但在在分布上相相對集中，，由于歷史史原因，百百貨店的零零售總額一一直占總零零售額的較較大比重，，商業(yè)設(shè)施施單一落后后。近些年，隨隨著社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，超級市市場、大型型綜合超市市、連鎖經(jīng)經(jīng)營店、便便利店、購購物中心逐逐漸崛起，，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換換迅速，尤尤其以囊括括多種零售售業(yè)態(tài)的購購物中心為為未來趨勢勢，必然為為商業(yè)房地地產(chǎn)提供了了廣闊的發(fā)發(fā)展空間??！我國零售業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿α薮筚徫镏行臑闉榱闶蹣I(yè)態(tài)態(tài)升級的方方向我國缺乏滿滿足購物中中心需要的的商業(yè)設(shè)施施，將是商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)最大的機(jī)機(jī)會！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的市場空空間巨大12/20/2022411999到到2001年期間，，外商投資資企業(yè)數(shù)量量逐年遞增增，其中半半數(shù)為港澳澳臺企業(yè)。。2001年外商商商業(yè)企業(yè)銷銷售額占社社會零售總總額的1.8%。加入WTO后，三年年內(nèi)零售業(yè)業(yè)全部向外外資開放，，外商投資資零售業(yè)不不再受地域域和門店或或企業(yè)數(shù)量量限制外資零售業(yè)業(yè)巨頭出于于規(guī)避政治治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險險考慮，一一般不愿意意直接購置置從事商業(yè)業(yè)活動的場場所，而是是采取租賃賃形式，可可提供10-25乃乃至更長時時間的租賃賃擔(dān)保合同同，讓商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)可可以租賃擔(dān)擔(dān)保合同融融資，并協(xié)協(xié)助確定所所開發(fā)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的選址和其其他相關(guān)決決策！零售業(yè)對外外資開放的的時間表確確定外資零售業(yè)業(yè)的投資戰(zhàn)戰(zhàn)略與欲大規(guī)模模搶灘中國國市場的外外資零售巨巨頭結(jié)盟，，進(jìn)行商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)營營將在很大大程度上規(guī)規(guī)避了部分分商業(yè)風(fēng)險險！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會：外外資零售業(yè)業(yè)進(jìn)入中國國市場的機(jī)機(jī)遇12/20/202242我國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)集中中度極差、、不成熟上海地區(qū)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中度較較好，形成成了一定規(guī)規(guī)模上海近4000家房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中，百強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)已穩(wěn)穩(wěn)占房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的半壁壁江山！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的競爭勢勢力較弱12/20/202243較弱的競爭爭勢力使D灘這樣實(shí)實(shí)力尚弱小小的新銳企企業(yè)，可以以憑借全新新的開發(fā)理理念和經(jīng)營營思路異軍軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)是一個全全新的領(lǐng)域域商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為我國國房地產(chǎn)行行業(yè)的一個個新領(lǐng)域，，競爭者較較少，目前前還沒有任任何一家確確立業(yè)界權(quán)權(quán)威地位！！以發(fā)展購購物中心為為例，介入入打造全新新中國Mall的公公司不過20家！以以商業(yè)房地地產(chǎn)為其主主營業(yè)務(wù)的的房地產(chǎn)企企業(yè)幾乎不不存在！大大部分從事事商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的的企業(yè)都是是從住宅房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)延伸過來來！房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將經(jīng)歷殘殘酷“洗牌牌”過程隨著外資全全面介入房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，傳統(tǒng)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將面臨殘殘酷的洗牌牌過程，多多達(dá)90%的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將面面臨消亡的的危險，這這將極大的的妨礙傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企企業(yè)延伸至至新領(lǐng)域：：商業(yè)房地地產(chǎn)！商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)與與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)的根本本區(qū)別將使使傳統(tǒng)思維維進(jìn)行商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的企業(yè)業(yè)不可能取取得成功??！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的競爭勢勢力較弱12/20/202244我國零售業(yè)業(yè)存在巨大大發(fā)展?jié)摿αΓm逢我我國零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)升級級、外資零零售業(yè)開放放的絕好時時機(jī)，進(jìn)軍軍商業(yè)房地地產(chǎn)將使D灘公司跳跳出D灘地地域的局限限，獲得開開闊的戰(zhàn)略略活動空間間！我國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)集中中度低，處處于低水平平競爭階段段，必然面面臨殘酷的的洗牌過程程，使大部部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)無暇暇他顧。商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為一個個全新領(lǐng)域域，游戲的的參與者較較少！還沒沒有任何企企業(yè)確立權(quán)權(quán)威地位！！D灘公司司以先進(jìn)的的經(jīng)營觀念念介入，有有異軍突起起，領(lǐng)全國國之冠的機(jī)機(jī)會！D灘進(jìn)軍商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，如不能能局限于D灘一樣，，也不能局局限于上海海，也許更更明智的選選擇是避開開行業(yè)集中中度較高的的上海房地地產(chǎn)市場??！123進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)將為為D灘開辟辟新的戰(zhàn)略略活動空間間12/20/202245目錄錄商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境概述進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略目目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)定位位商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的核心競競爭力商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式式12/20/202246D灘公司商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的總體戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)5年內(nèi)做強(qiáng)強(qiáng)做大企業(yè)業(yè)，成為具具有以商業(yè)業(yè)需求管理理和產(chǎn)業(yè)鏈鏈資源集成成為核心競競爭力的商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營和服務(wù)務(wù)的產(chǎn)業(yè)集集團(tuán)；D灘公司在在未來不僅僅要成為一一個商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的強(qiáng)者者，還要在在綜合服務(wù)務(wù)領(lǐng)域、金金融業(yè)等領(lǐng)領(lǐng)域進(jìn)行多多元化的擴(kuò)擴(kuò)張，成為為一個跨行行業(yè)、跨區(qū)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)業(yè)巨人；D灘商業(yè)房房地產(chǎn)發(fā)展展的核心是是建立一個個商業(yè)零售售業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)相結(jié)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展平臺臺，利用市市場需求管管理能力和和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作作能力的核核心競爭力力吸引商業(yè)業(yè)品牌資源源和集成房房地產(chǎn)價值值鏈資源成成功制造商商圈。綜合：房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)綜合合服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)+金融業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)：區(qū)域域開發(fā)+商商業(yè)物業(yè)開開發(fā)經(jīng)營：商業(yè)業(yè)物業(yè)+其其他服務(wù)：房地地產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù)務(wù)平臺：商業(yè)業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)業(yè)12/20/202247房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)“做強(qiáng)做做大”的標(biāo)標(biāo)桿研究總資產(chǎn)規(guī)模至至少達(dá)到50億元；房地產(chǎn)主營業(yè)業(yè)務(wù)年銷售收收入至少達(dá)到到30億元；；凈資產(chǎn)收益率率至少達(dá)到10%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)能夠擺脫脫地域性，立立足若干房地地產(chǎn)核心市場場；公司品牌具備備廣泛的知名名度、良好的的美譽(yù)度以及及一定的顧客客忠誠度。通過對萬科、、萬達(dá)、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)以及及中國所有上上市房地產(chǎn)企企業(yè)的研究，，新華信認(rèn)為為今天在房地地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)達(dá)到以下五個個指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)業(yè)務(wù)市場地位突出出企業(yè)盈利能力力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合合能力的品牌優(yōu)勢突突出12/20/202248總資產(chǎn)50億億房地產(chǎn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入30億元凈資產(chǎn)收益率率10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢品牌2001年全全國上市房地地產(chǎn)公司主營營收入前五強(qiáng)強(qiáng)的企業(yè)平均均主營業(yè)務(wù)收收入是26.6億元（該該指標(biāo)相對更更為重要，因因此新華信選選取了前五強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)作為參參考）萬科2001年的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入為45億元，萬萬達(dá)2001年的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入為50億元2001年全全國上市房地地產(chǎn)公司凈資資產(chǎn)收益率高高位數(shù)為9.9%；萬科2001年的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率為12%；作為市場化程程度較高的房房地產(chǎn)企業(yè)萬萬科已基本擺擺脫了地域性性的限制，目目前業(yè)務(wù)已拓拓展到全國10個城市；；萬達(dá)2001年已將業(yè)務(wù)務(wù)拓展到全國國12個城市市萬科、萬達(dá)等等的品牌已經(jīng)經(jīng)在全國范圍圍內(nèi)具備了一一定的知名度度，美譽(yù)度和和顧客忠誠度度。2001年全全國上市房地地產(chǎn)公司總資資產(chǎn)排名前十十強(qiáng)企業(yè)的平平均總資產(chǎn)是是是48.13億元萬科2001年的總資產(chǎn)產(chǎn)為65億元元，萬達(dá)2001年的總總資產(chǎn)為100億元五大指標(biāo)制定定的外部依據(jù)據(jù)12/20/202249D灘公司商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)體系系效益目標(biāo)是根根據(jù)D灘現(xiàn)有有業(yè)務(wù)的計(jì)劃劃收益情況進(jìn)進(jìn)行測算修正正后得出。成成長目標(biāo)效效益目標(biāo)管管理目標(biāo)成長目標(biāo)和管管理目標(biāo)是根根據(jù)D灘現(xiàn)狀狀分析提出的的D灘在未來來五年內(nèi)應(yīng)該該加強(qiáng)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)制定定的出發(fā)點(diǎn)D灘商業(yè)房地地產(chǎn)在2007年應(yīng)該達(dá)達(dá)到國內(nèi)房地地產(chǎn)行業(yè)一流流企業(yè)的地位位。目標(biāo)具有挑戰(zhàn)戰(zhàn)性但是可以以實(shí)現(xiàn)。12/20/202250D灘公司商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)——效益目標(biāo)標(biāo)年凈資產(chǎn)收益益率年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)產(chǎn)根據(jù)新華信的的研究（選取取萬科、萬達(dá)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)標(biāo)桿），2001年的一一流房地產(chǎn)企企業(yè)的財(cái)務(wù)指指標(biāo)為總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)達(dá)到50億元元，主營業(yè)務(wù)務(wù)年銷售收入入至少達(dá)到30億元，凈凈資產(chǎn)收益益率至少達(dá)到到10%。考慮到過去5年全國房地地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)平均增長率率15%、銷銷售收入平均均增長25%的速度，到到2007年年全國一流房房地產(chǎn)企業(yè)的的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)規(guī)模至少達(dá)到到120億元元，主營業(yè)務(wù)務(wù)年銷售收入入至少達(dá)到50億元。12/20/202251中國38家房房地產(chǎn)上市公公司的財(cái)務(wù)分分析如下12/20/202252中國38家房房地產(chǎn)上市公公司的財(cái)務(wù)分分析如下（（續(xù)）12/20/202253D灘的戰(zhàn)略目目標(biāo)—成成長目標(biāo)樹立業(yè)內(nèi)聲名名卓著的企業(yè)業(yè)品牌；確立全國一流流的商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)和商商業(yè)物業(yè)管理理的品牌地位位；積累區(qū)域開發(fā)發(fā)的管理和運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；形成商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的核核心競爭力，，有強(qiáng)的投資資策劃能力和和商業(yè)物業(yè)管管理能力；形成從投資策策劃到商業(yè)管管理縱貫價值值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)作和資源集集成的綜合能能力；探索適應(yīng)企業(yè)業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)擴(kuò)張所必需的的模式，具備備走出上海，，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)區(qū)域擴(kuò)張的整整體開發(fā)能力力；為D灘開發(fā)培培養(yǎng)對區(qū)域開開發(fā)有深刻理理解的人才；；12/20/202254D灘的戰(zhàn)略目目標(biāo)—管管理目標(biāo)形成較強(qiáng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和管管理能力建立知識識經(jīng)營和和知識管管理的學(xué)學(xué)習(xí)型組組織機(jī)制制完善組織織結(jié)構(gòu)和和管理流流程健全的考考核和激激勵制度度形成充滿滿活力的的企業(yè)文文化系統(tǒng)的人人力資源源管理體體系有較強(qiáng)的的專業(yè)和和管理人人才的儲儲備12/20/202255目錄錄商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境概概述進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義商業(yè)房地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位商業(yè)房地地產(chǎn)的核核心競爭爭力商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展模式12/20/202256今天的房房地產(chǎn)企企業(yè)必須須為未來來的競爭爭作出選選擇，過過去的模模式不一一定能夠夠帶領(lǐng)你你進(jìn)入下下一個十十年。企業(yè)的關(guān)關(guān)鍵問題題是如何何制定自自身的戰(zhàn)戰(zhàn)略并有有效地實(shí)實(shí)施。12/20/202257在制定有有效的戰(zhàn)戰(zhàn)略之前前必須回回答兩個個問題第一個問問題是：：今天的業(yè)業(yè)界正在在發(fā)生什什么？今今天的房房地產(chǎn)行行業(yè)正在在經(jīng)歷快快速的變變化，潛潛在價值值在價值值鏈的各各個環(huán)節(jié)節(jié)之間不不斷變化化和轉(zhuǎn)移移。了解解這些變變化幫助助你選擇擇如何成成功的進(jìn)進(jìn)入一個個游戲。。第二個問問題是：：如何選擇擇產(chǎn)業(yè)定定位？不不論企業(yè)業(yè)如何運(yùn)運(yùn)營，企企業(yè)都必必須明確確自身如如何參與與競爭，，如何將將自身定定位在一一個更有有利的位位置。任何一個個行業(yè)，，不論產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的狀狀況優(yōu)劣劣總有一一些企業(yè)業(yè)比其他他的企業(yè)業(yè)做得更更好，這這是因?yàn)闉樗麄冊O(shè)設(shè)法使自自己站在在更有競競爭優(yōu)勢勢的位置置上。12/20/202258房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為何具具有如此此強(qiáng)的吸吸引力對于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商而言言，什么么是這個個產(chǎn)業(yè)的的特征，，它將如如何發(fā)展展是最大大的問題題。歷史史上，除除了那些些大震蕩蕩的時期期之外這這個行業(yè)業(yè)都是非非常有吸吸引力的的。非常常明顯，，你只要要進(jìn)入似似乎就可可以賺錢錢，甚至至可以獲獲得不可可思議的的利潤。。對商業(yè)房房地產(chǎn)而而言這個個行業(yè)在在未來真真正獲利利的主要要是原因因是存在在需求。。一系列列的外部部力量造造就了一一個非常常好的購購買環(huán)境境。我們有巨巨量的從從產(chǎn)業(yè)向向服務(wù)業(yè)業(yè)的轉(zhuǎn)移移，從而而產(chǎn)生了了大量對對辦公樓樓宇的需需求；我們需要要大量的的零售空空間的擴(kuò)擴(kuò)展，并并且新的的零售業(yè)業(yè)概念的的發(fā)展將將刺激這這一需求求的上升