房地產采購部崗位職責

房地產采購部崗位職責1、組織編制材料、設備供應管理的各項制度報總經理審批后組織執(zhí)行；2、負責市場調查，了解市場行情，掌握建材價格；3、開展供應商調查，建立，管理供應商目錄和檔案；4、根據(jù)工程進度和材料需求計劃，制定材料（設備）采購計劃；5、參與材料（設備）采購招投標和采購合同的制定；6、參與大型設備的選型、定性審核；7、協(xié)助工程部開展采購材料、設備的質量檢驗工作；8、審核材料設備價格，報主管副總經理審批；9、負責材料（設備）的采購管理、運輸管理和交貨管理工作；10、做好材料（設備）資料的收集、整理；11、即使將有關合同、文件資料收集匯總歸類，統(tǒng)一交合約管理部存檔工作職責供應部工作職責和工作標準一、目的作用：可作為供應部開展工作的規(guī)范依據(jù)?？勺鳛楣绢I導考核供應部工作業(yè)績的衡量依據(jù)?？勺鳛楣咳藛T工作xx相互監(jiān)督與協(xié)作配合的依據(jù)。二、管理歸口總經理是供應部的上級直接領導。供應部的工作直接對總經理負責。三、工作職責1、采購計劃的編制負責根據(jù)生產、總務、設備及檢驗等各部室物品需求計劃，編制與之相配套的采購計劃，并組織具體的實施，保證經營過程xx的物資供應。2、物資供應：負責原輔材料、xx藥材、包裝材料、備品、備件、辦公用品、檢驗用品及燃料等的采購供應工作。認真做好市場調查和預測。掌握物資供應情況。及時采購物資采購計劃xx提出的各類物資，做到既要價格合理，又要保證質量。負責各類采購合同的簽訂與管理、落實工作，并制訂相應的管理制度。嚴格執(zhí)行企業(yè)制定的物資供應制度，按照采購原則進行采購作業(yè)，根據(jù)生產安排做好物資供應的進度控制，實現(xiàn)物流的優(yōu)化管理。3、采購物資的入庫與結算：負責辦理購進物資的到貨后的相關手續(xù)的辦理工作。對不合格產品及時退貨。4、供貨單位的質量審核：參加對供貨單位進行質量管理體系的審核工作。加強物資供應檔案的管理，做好物資信息情報的工作，建立起牢固可靠的物資供應網絡，并不斷開辟和優(yōu)化物資供應渠道。負責制訂物資采購工作各項管理制度。建立可靠的物資供應基地，會同質量管理部等有關部門做好供應商評估、優(yōu)化選擇、關系處理等工作。使之按時、按質、按量進行物資供應。5、負責企業(yè)外委托加工的出入庫業(yè)務。6、與企業(yè)內各部門加強溝通配合，處理好生產經營過程xx發(fā)生的各物流管理需求協(xié)調平衡的事項和突發(fā)問題。7、完成公司領導交辦的其他工作任務。四、職責權限：對于未經批準的計劃有權拒絕供應。有權要求倉庫保管員提供報庫存表。4.3采購權：食堂用具的采購權。辦公用品、用具及勞動保護用品、工裝的采購權。衛(wèi)生用品、用具的采購權。公司內備品、備件、生產用品用具及維修用料的采購權。檢驗用品及用具的采購權。4.3.6企業(yè)用燃料的采購權五、工作標準5.1堅決執(zhí)行總經理下達的各項工作指令，并且圓滿地完成。5.2根據(jù)生產需求計劃和物資庫存情況編制合理的采購計劃，按時、按質、按量地供應企業(yè)生產經營所需要的各種物資，為企業(yè)生產經營活動提供了物資保障。嚴格執(zhí)行企業(yè)物資供應制度，遵守企業(yè)制定的采購原則，采購作業(yè)及供應商管理、供應渠道的建立等方面的工作均符合企業(yè)規(guī)定要求。與其他部門能夠很好地溝通和協(xié)作配合，對物資供應發(fā)生異常情況或生產任務的臨時調整變動，均能較好地與有關部門協(xié)調處理。根據(jù)各部門需注計劃，實行定期訂購和定量訂購方式，達到最小限度地占用流動資金，提高資金使用效益。對供應商的管理辦法行之有效，所建立的物資供應渠道及供應網絡牢固可靠，對物資供應的情報工作及物資供應檔案資料管理均達到了規(guī)范要求。對業(yè)務員的日常管理嚴格，外出工作人員沒有出現(xiàn)損害企業(yè)利益及違章違紀現(xiàn)象，工作效率普遍反映均好。日常工作管理有條理，辦公室整潔，工作秩序好、效率高。與其他部門在工作上能較好地溝通和協(xié)作配合。工作注意事項注意合同內容。在政府采購合同簽訂時，要重視有關項目驗收方面的規(guī)定，明確驗收標準、驗收程序、驗收責任、爭議解決辦法、檢驗費用負擔原則等條款，為項目驗收工作打下良好基礎。加強xx間驗收。xx間驗收是項目驗收的重要組成部分。有的貨物采購項目在貨物制造過程xx需要進行監(jiān)造，以保證原材料質量和工藝符合合同的約定；工程類項目國家有相應的驗收規(guī)范和施工質量驗收標準，應嚴格按標準和規(guī)范執(zhí)行。需要委托專業(yè)監(jiān)理和質量監(jiān)督的，要委托專業(yè)監(jiān)理和質量監(jiān)督部門進行工程質量監(jiān)理和質量監(jiān)督。要做好工程變更管理，嚴格簽證程序，工程結算要委托具有工程造價咨詢單位資質的單位進行審核。精心準備。準備工作是否充分對驗收工作質量具有重要影響，實際工作xx，很多項目因為準備不充分，驗收工作流于形式，草率收場。要成立驗收小組，確定參與驗收人員。驗收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據(jù)采購與驗收分離的原則，經辦采購的人員不能擔任驗收小組的主要負責人。驗收小組所有成員都要熟悉采購文件、采購合同、國家有關驗收標準等資料。制定驗收實施方案，增加整個驗收工作的計劃性。規(guī)范驗收報告內容。驗收報告要真實、客觀、全面、詳細記錄驗收工作情況，驗收小組成員均應在驗收報告上簽字。在實際項目操作過程XX,發(fā)現(xiàn)有的驗收報告人員簽字不全、內容過于簡單，不能反映驗收工作實際情況,以后如果出現(xiàn)問題,不利于進行責任追究。加強驗收工作的建議建立健全法規(guī)體系,規(guī)范政府采購項目驗收行為。國際上實施政府采購制度的國家和地區(qū),都建立有非常嚴格的采購合同監(jiān)督管理制度,設有專門的章節(jié)或實施細則,明確驗收主體、驗收標準、驗收程序等內容,以規(guī)范政府采購合同的驗收行為。目前,我們在政府采購項目驗收方面缺乏操作細則,導致政府采購項目驗收工作不規(guī)范。應建立健全政府采購項目驗收的相關法律、法規(guī)及操作細則,明確政府采購項目驗收主體、驗收內容、驗收程序、驗收責任等內容,規(guī)范政府采購項目驗收行為。集XX采購機構要加大對政府項目驗收工作的力度?，F(xiàn)行政府采購法律賦予采購人很大的權力：比如采購需求的擬定、采購文件的確認、參與評審、采購結果確定等。與之相比,對集XX采購機構的權責規(guī)定不對等。根據(jù)政府采購法第十七條：集XX采購機構進行政府采購活動,應當符合采購價格低于市場平均價格、采購效率更高、采購質量優(yōu)良和服務良好的要求?？梢钥闯?政府采購法對集XX采購機構提出了很高的要求,但是,對集XX采購機構的權力體現(xiàn)的少,要達到采購質量優(yōu)良的要求,加強項目驗收是一項重要的措施。目前,可以把協(xié)議供貨采購和定點采購等服務類采購作為加強驗收工作的重點和突破口。加強政府采購驗收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。政府采購監(jiān)督管理部門應當加強政府采購驗收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查,尤其是對合同變更的監(jiān)督檢查,實現(xiàn)政府采購工作的全過程監(jiān)管，xx各種違法交易行為在合法程序下滋生與蔓延。政府采購法規(guī)定，政府采購合同履行XX,采購人需追加與采購合同標的相同的貨物、工程或者服務的，在不改變合同其它條款的前提下，可以與供應商簽訂補充合同，但所有補充合同的采購金額不得超過原合同采購金額的百分之十。在實際政府采購過程XX，政府采購法的這條規(guī)定有時被濫用，應該作為監(jiān)管重點。質量管理*****如何進行房地產開發(fā)項目的質量管理近十年以來，房地產開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發(fā)規(guī)律導致開發(fā)出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。這里的質量是一個XX上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業(yè)管理質量等。下面就如何提高房地產開發(fā)項目的產品質量提出個人的想法。房地產開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發(fā)項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本一、目前房地產開發(fā)項目的問題在房地產項目開發(fā)XX我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查（宏觀、xx觀、微觀調查）、對調查結果深入進行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發(fā)項目的產品質量。二、房地產開發(fā)項目的前期工作房地產開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。房地產項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點作手：1、建立開發(fā)項目質量管理責任制。項目負責人是開發(fā)項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發(fā)項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。2、制定開發(fā)項目的質量計劃。充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，熟悉地產行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業(yè)的質量管理體系文件，根據(jù)項目組織結構的特點，決定如何應用企業(yè)的質量管理體系。如是獨立的開發(fā)項目團隊，就應對開發(fā)企業(yè)的質量管理體系進行適當調整，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。3、建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段，采用xx非法進行評審，吸取更多專家的知識和XX,可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關，現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務范圍所致首先，作定性和定量相結合的調查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認識不足，舍不得出錢，三是相當數(shù)量的咨詢公司人員配置達不到作定量與定性相結合咨詢要求。不過，作為進入WTO的xx，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項目的作法，在不久將會成為歷史。'三、設計階段的質量控制1、方案設計階段在房地產開發(fā)項目XX,前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。作為房地產投資人,他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經濟效益和社會效益）,因此,作為房地產開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產品定位后,應該參與到后一階段的規(guī)劃方案設計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設計單位時也要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察,因為規(guī)劃方案設計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設計的經驗教訓,建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位,選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計,在都有意向作該項目的幾家方案設計單位作設計前,請作本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計。這就叫作承上啟下，在方案設計過程XX，作為業(yè)主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與作出最優(yōu)方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。2、XX設計階段XX設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設計的設計依據(jù)。工程設計一般按初步設計、XX設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和XX設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件（圖紙）和經濟文件（概預算），其目的是通過不同階段設計XX的控制保證設計質量。（1）、開發(fā)項目的設計階段質量控制方法。正確地編制設計任務書，設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程XX和階段設計完成時，開發(fā)商的項目設計主管人員應以設計招標文件（含設計任務書、地質勘察報告等）、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據(jù)，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程XX，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設計經理質量責任制。開發(fā)商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設方各專業(yè)工程師對專業(yè)設計xx執(zhí)行公司的質量體系文件情況，確保設計產品和服務滿足合同規(guī)定的質量要求；組織設計策劃，并將策劃結果編人設計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規(guī)定，對設計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案的審查和協(xié)調，確保綜合技術方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證；負責控制設計變更，按設計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設計關鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。（3）、明確建設方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設計質量的職責。建設方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設計任務書，明確各階段設計的細度和xx以及體現(xiàn)項目特點的設計要求。作為建設方對設計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設方相關專業(yè)人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設計過程實施有效的控制；要求設計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設計人員，保證項目具有足夠質量和數(shù)量的人力資源，以確保設計質量；負責確定設計xx采用的專業(yè)技術方案，對設計專業(yè)技術方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。四、施工階段的質量控制施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程xx的質量控制，就顯得極其重要。1、房地產項目施工前準備階段質量管理。（1）明確質量目標房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊xx增強質量成本認識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設實施的質量管理計劃在確定了項目建設質量目標后，制定出實現(xiàn)質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。（3）質量保證質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，開發(fā)項目工程建設嚴格實行招投標制和建設監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對xx標的施工單位資質進行核查，使施工單位的資質等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質和人員結構進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術水平與工程技術要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到xx太公釣魚——愿者上鉤；對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控；對施工機械設備的選擇，應考慮施工機械的技術性能、工作效率、工作質量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質量的影響與保證；組織由設計單位和施工單位參加的設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否