青島西海岸地產(chǎn)市場分析課件

青島西海岸房地產(chǎn)市場分析2021年1月青島西海岸房地產(chǎn)市場分析2021年1月目錄西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1工程開發(fā)公司簡介西海岸成交數(shù)據(jù)市場調(diào)研及工程分析PART4PART2PART3客群描述及產(chǎn)品建議目錄西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1工程開發(fā)公西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月10日青島市市委召開的常委〔擴大〕會議中，對青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃進行深入討論并原那么性通過，未來幾年里，青島將重點在西海岸打造一個新青島，使其成為青島的新名片。到2021年，生產(chǎn)總值力爭到達5000億元，地方財政一般預(yù)算收入到達300億元，集裝箱吞吐量到達3000萬標箱，港口吞吐量到達5億噸，人口規(guī)模200萬左右，城鎮(zhèn)化水平到達80%。到2021年，建成海洋高端產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)環(huán)境一流、城市功能完善、綜合實力位居全國前列的經(jīng)濟新區(qū)，實現(xiàn)根本公共效勞均等化；生產(chǎn)總值突破10000億元，地方財政一般預(yù)算收入700億元，人口規(guī)模280萬左右，城鎮(zhèn)化水平到達90%。西海岸經(jīng)濟新區(qū)將打造成為青島的新名片，生產(chǎn)總值、人口、城市化率將得到飛速開展。西海岸未來10年政策規(guī)劃西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月1西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海岸經(jīng)濟新區(qū)，未來幾年將使其成為青島新的區(qū)域經(jīng)濟開展增長極。規(guī)劃背景：2021年1月10日青島市市委擴大會議對青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃進行深入討論并原那么性通過。未來幾年里青島將重點打造西海岸經(jīng)濟新區(qū)，使其成為青島新的區(qū)域經(jīng)濟開展增長極。區(qū)域范圍：西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃范圍包括黃島區(qū)、膠南市全域，涉及人口約139萬，陸域面積2096平方公里，海域面積約5000平方公里，規(guī)劃期為2021年至2021年。功能定位：西海岸經(jīng)濟新區(qū)功能定位為東北亞國際集裝箱中轉(zhuǎn)中心、國際期貨交易中心、國際物流中心；自由貿(mào)易港區(qū)；山東半島高端制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；濱海旅游度假區(qū)。規(guī)劃支持：2021年12月份青島市行政區(qū)劃發(fā)生重大調(diào)整，原黃島區(qū)與遠膠南市合并，成立新的黃島區(qū)，正式將膠南郊區(qū)納入到城區(qū)范圍之內(nèi)黃島區(qū)市北區(qū)市北區(qū)與四方區(qū)合并成立新市北區(qū)黃島與膠南合并成立黃島區(qū)2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海西海岸經(jīng)濟新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：為支撐城市建設(shè)，西海岸經(jīng)濟新區(qū)最終形成了構(gòu)建“一核雙港,九灣六區(qū)〞的空間開發(fā)格局?！耙缓栓暎杭辞鄭u經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)〔新區(qū)核心區(qū)〕，規(guī)劃面積約330平方公里,建設(shè)新區(qū)行政、金融、商務(wù)、文化、科教中心和西海岸中心城區(qū)。“雙港〞：包括前灣港以及董家口港；實現(xiàn)物流配送、市場交易、保稅儲存以及與之相關(guān)的金融效勞、市場貿(mào)易功能?！熬艦敞暎呵盀?、海西灣、唐島灣、靈山灣、古鎮(zhèn)口灣、龍灣、瑯琊臺灣、月亮灣、棋子灣9個海灣構(gòu)成了青島西海岸的海域幅員，重點開展酒店旅游業(yè)?！傲鶇^(qū)〞：包含董家口經(jīng)濟區(qū)、保稅功能拓展區(qū)、國際經(jīng)濟合作區(qū)、國際旅游度假區(qū)、國防科工效勞保障區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和開展儲藏區(qū)6大功能園區(qū)。其中中德生態(tài)園、中日韓區(qū)域經(jīng)濟合作試驗區(qū)啟動區(qū)、董家口臨港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心區(qū)中央商務(wù)區(qū)、海島國際文化旅游度假區(qū)啟動區(qū)、董家口臨港經(jīng)濟區(qū)旅游宜居區(qū)六個片區(qū)已率先啟動。通過對新區(qū)產(chǎn)業(yè)及空間格局的合理規(guī)劃，再加上政府后期的鼎力支持，將大大加速新區(qū)城市開展的進程。2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：為支撐城市建設(shè)，西海岸經(jīng)濟新區(qū)最終形西海岸經(jīng)濟新區(qū)交通規(guī)劃：西海岸現(xiàn)有交通便捷，但為加快區(qū)域交通一體化，未來幾年內(nèi)將推進青連鐵路、地鐵M1號線建設(shè)，推進第二條海底隧道建設(shè)。膠州灣跨海大橋主干交通規(guī)劃交通樞紐規(guī)劃現(xiàn)狀交通：西海岸道路交通便捷，特別是“南隧北橋〞的通車大大縮短了與青島市區(qū)之間的距離。除此之外，G204、疏港高速、濟青高速、環(huán)膠州灣高速、青蘭高速、濱海大道和S329貫穿全境，高速公路、等級公路密度居山東省同等城市前列。交通規(guī)劃：推進青連鐵路建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)薛家島至團島地鐵〔初步確定為地鐵M1號線〕，推進第二條海底隧道建設(shè)。樞紐規(guī)劃：建設(shè)以快速路、城市軌道交通為主體的交通網(wǎng)；建設(shè)薛家島旅游汽車站公交停車場，黃河路、科技大學、金沙灘公交樞紐站等，加快西海岸公共交通一體化進程。第二條海底隧道示意圖新區(qū)經(jīng)過幾年的交通規(guī)劃，必將擺脫過去與市區(qū)相互孤立的交通格局，真正納入到青島1小時交通圈范疇。2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)交通規(guī)劃：西海岸現(xiàn)有交通便捷，但為加快區(qū)域交通2021年西海岸政策調(diào)控2021年12月3日，膠南市張家樓以東劃入黃島，合并為新黃島區(qū)，膠南是否限購成了百姓關(guān)注的焦點。2021年西海岸政策調(diào)控2021年12月3日，膠南市張家樓以小結(jié)：1、良好的市政導(dǎo)向以及前瞻性的城市規(guī)劃為西海岸進行了重新定義，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再升級，為膠南黃島的明天畫出了美好的一筆；2、橋隧時代的來臨，縮短了大青島之間的空間距離，結(jié)束了青黃不接的為難局面，迎來的大青島均衡開展的新時代；3、地鐵、第二條海底隧道籌備開工，未來的西海岸將以更加優(yōu)美的姿態(tài)出現(xiàn)在全國的視野當中；4、優(yōu)質(zhì)的海景資源、豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也將推動西海岸地產(chǎn)經(jīng)濟再騰飛，未來投資、居住、養(yǎng)生、就業(yè)向西看，西海岸已經(jīng)做好了準備！5、新黃島區(qū)合并后，是否限購引發(fā)了新一輪的猜測，限購也在西海岸鑄造了一把雙刃劍，限購對于未來持續(xù)增長存量房的去化埋下了不可預(yù)見的伏筆，在限購前，大量改善型客戶擔憂會被擋在限購門外而集中購置。那片曾經(jīng)被遺忘的土地正在悄然崛起……小結(jié)：1、良好的市政導(dǎo)向以及前瞻性的城市規(guī)劃為西海岸進行了重西海岸成交數(shù)據(jù)PART2西海岸成交數(shù)據(jù)PART2注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸板塊新增去化量數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸板塊新增去化量數(shù)據(jù)根據(jù)青島市房管部門最終數(shù)據(jù)顯示青島西海岸在2021年商品房住宅新增量達250萬平米，較2021年增長8個百分點，也成為青島所轄地域內(nèi)存量房最高的區(qū)域。

2021年西海岸住宅推售面積根據(jù)青島市房管部門最終數(shù)據(jù)顯示青島西海岸在2021在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區(qū)為青島房地產(chǎn)提交了一份令市場滿意的答卷！雖然是新增量與存量最高的區(qū)域，但也是整個青島市場內(nèi)去化速度最快的版塊之一。西海岸在2021年全年住宅總?cè)セ娣e為200余萬方，22000套，較2021年增長了2個百分點。占青島七區(qū)五市總計成交量的26%。其中膠南市最為搶眼，成交面積高達130萬方。2021年西海岸住宅成交面積

注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區(qū)2021年西海岸整體成交住宅面積區(qū)間住宅以80—110㎡為主力成交面積；西海岸商品房住宅主力成交面積：80-90㎡32%90-110㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸整體成交住宅面積區(qū)間住宅以80—110㎡為主2021年成交價格區(qū)間：西海岸住宅成交主力單價為6000-8000元/㎡403020100注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)西海岸商品房住宅工程成交主力價格區(qū)間

2021年成交價格區(qū)間：西海岸住宅成交主力單價為6000-82021年成交物業(yè)類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。

30%20%21%11%18%注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)西海岸成交各類物業(yè)形態(tài)占比：30%2021年成交物業(yè)類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。3小結(jié)：1、西海岸新房增量持續(xù)增加，為后續(xù)的市場去化埋下了不可預(yù)見的伏筆；2、階段性良好的市場去化減小了2021年市場新房推量持續(xù)增加的壓力，3、高層、小高層主力銷售面積區(qū)間均是以80--110㎡為主，主力總價為55—80萬，由此可以看出小戶型低總價的類剛需工程依然在西海岸起主導(dǎo)地位，4、西海岸現(xiàn)階段為青島區(qū)域內(nèi)存量最為龐大的版塊，后期區(qū)域去化壓力不容小覷。小結(jié)：1、西海岸新房增量持續(xù)增加，為后續(xù)的市場去化埋下了不可PART3市場調(diào)研及工程及工程分析PART3市場調(diào)研及工程及工程分析地塊周邊主要競品工程

膠南市政府附近地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保利海上羅蘭卓越西海岸地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號開發(fā)企業(yè)：青島東方金石置業(yè)投資占地面積：53畝建筑面積：20萬平方米綠化率：32.47%容積率：5.0建筑類型：住宅建筑層樓：3棟33層高層，3棟44層超高層，3棟聯(lián)排別墅戶型區(qū)間：86-200平開盤時間：2021年7月交房時間：2021年10日交房標準：毛坯,1號樓精裝銷售率：80%銷售起價：7400元/平均價：9000元/平最高價：11000元/平〔精裝17000元/平〕優(yōu)惠活動及政策：無優(yōu)惠營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：120平左右購置群體：膠南本地及開發(fā)區(qū)居民購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號競品工程分析21卓越西海岸工程位置：黃島新區(qū)政府北側(cè)開發(fā)企業(yè)：青島國越根底工程占地面積：9萬平方米建筑面積：25萬平方米綠化率：40%容積率：2.29建筑類型：住宅，寫字樓建筑層樓：5棟高層住宅、3棟超高層住宅、46棟聯(lián)排及疊拼別墅、規(guī)劃建設(shè)3棟甲級寫字樓戶型區(qū)間：85-160平開盤時間：2021年6月02日交房時間：2021年03月交房標準：毛坯銷售率：60%銷售起價：6800元/平均價：7500元/平最高價：11000元/平優(yōu)惠活動：一次性9.5折，貸款9.6折，交2萬抵3萬營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：90平左右購置群體：膠南本地及開發(fā)區(qū)居民購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析卓越西海岸工程位置：黃島新區(qū)政府北側(cè)競品工程分析22保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號開發(fā)企業(yè)：保利〔青島〕實業(yè)占地面積：39.87萬平方米建筑面積：70.75萬平方米綠化率：35%容積率：1.04建筑類型：住宅、別墅建筑層樓：18層高層及雙拼聯(lián)排別墅戶型區(qū)間：66平---370平開盤時間：2021年5月交房時間：2021年10月交房標準：毛坯銷售率：80%銷售起價：7000元/平均價：8000元/平最高價：20000元/平〔別墅〕優(yōu)惠活動及政策：無營銷推廣途徑：報紙，短信，戶外廣告需求面積：115平左右購置群體：膠南本地、開發(fā)區(qū)占60%，外地占40%購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號競品工程分析23地塊周邊主要競品工程小結(jié)：1、工程周邊直接競品較少，但直接競品根本都為知名開發(fā)企業(yè)，品牌號召力強；2、保利海上羅蘭以及卓越西海岸均為區(qū)域內(nèi)大盤，產(chǎn)品多樣化，類別豐富；3、〔1〕東方至尊是直線距離最近的競品工程，但工程根本處于尾盤階段，且走區(qū)域高端，與煙建地塊所建工程競爭關(guān)系較?。弧?〕保利海上羅蘭雖然在西海岸具備較高的知名度，但在教育、醫(yī)療、購物等配套上與膠南新城區(qū)存在一定的差距；〔3〕卓越西海岸是與煙建地塊存在最大競爭力的在售工程，但高層、小高層樓座已經(jīng)售罄，在售樓座均為40層超高層，居住舒適度較低。4、競品工程高層根本售價為7500—7700元/㎡，在售戶型根本在85—150㎡，85㎡以下戶型僅占20%；5、卓越西海岸現(xiàn)階段優(yōu)惠為認籌2萬抵3萬，一次性客戶為95折，貸款客戶為96折。地塊周邊主要競品工程小結(jié)：

德泰利群東側(cè)地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程該地塊區(qū)域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區(qū)：貝多芬公館，中海熙岸，均為高層建筑形態(tài)。地塊周邊主要競品工程占地面積：45000平米綠化率：35%房源：總戶數(shù)636戶開發(fā)商：青島宏程置業(yè)〔青島〕銷售均價(二手房〕：7000—8000/平米物業(yè)管理公司：青島宏程物業(yè)貝多芬公館該地塊區(qū)域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區(qū)：貝中海熙岸建筑面積：250000平米竣工時間：2021年3月開發(fā)商：中海地產(chǎn)〔青島〕投資開發(fā)銷售均價(二手房〕：7000—8000元/平米地塊周邊主要競品工程中海熙岸建筑面積：250000平米地塊周邊主要競品工程小結(jié)：1、貝多芬公館、中海熙岸位于本工程南側(cè)；2、貝多芬公館、中海熙岸二手房均價均為7000—8000元/㎡。地塊周邊主要競品工程小結(jié)：地塊周邊主要競品工程總結(jié)：一、1、市府旁地塊周邊競品根本進入銷售的中后期，且未來暫無知名地產(chǎn)商介入，入市時機良好；2、現(xiàn)階段在售產(chǎn)品均以高層為主，且均取得了優(yōu)異的銷售成績，因此高層的關(guān)注程度和接受程度在西海岸新區(qū)是比較高的；3、工程地塊具備較好的海景資源，周邊配套完善。二、德泰利群地塊周邊現(xiàn)階段無在售工程，二手房中貝多芬公館產(chǎn)品形態(tài)中包含洋房工程與本案客群稍有不同，中海熙岸主力戶型在90—119平米左右，根本以剛需產(chǎn)品及局部改善為主，本案在進行產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)以此借鑒，規(guī)劃迎合客群市場產(chǎn)品形態(tài)，以差異化及品質(zhì)占領(lǐng)市場。結(jié)合競品工程的分析得出本案開發(fā)同類產(chǎn)品的市場預(yù)計價格：市府地塊：7500—8000元/㎡利群地塊：7000—8000元/㎡地塊周邊主要競品工程總結(jié)：地塊周邊主要競品工程PART4客群描述及產(chǎn)品建議PART4客群描述及產(chǎn)品建議西海岸新市區(qū)西向水城規(guī)劃范圍內(nèi)商品房住宅工程，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50—60%，青島市內(nèi)成交客戶約占總成交量的10—20%，剩余比例為東營、淄博、濰坊等山東省內(nèi)內(nèi)陸城市以及很小一局部北京、內(nèi)蒙等省外城市居民。西海岸成交客群描述西海岸新市區(qū)西向水城規(guī)劃范圍內(nèi)商品房住宅工程，均是以地保利海上羅蘭客群描述：1、保利海上羅蘭在膠南所占地理位置最具代表性，其工程地處膠南規(guī)劃水城范圍與膠南新城區(qū)交界處，客群以地緣客為主，膠南客戶占到總成交量的五成以上，青島客戶能夠占到兩成左右，其余客戶為省內(nèi)內(nèi)陸城市，像東營、淄博等，以及一局部外地客群，像北京、內(nèi)蒙等；2、保利向東進入膠南新市區(qū)可以明顯發(fā)現(xiàn)地緣客群所占比重逐漸增大，完全進入新市區(qū)后，成交客戶根本為膠南和開發(fā)區(qū)本地客戶，以及局部常住西海岸的外地居民。

現(xiàn)階段改善型居民以及外來投資置業(yè)的購房者根本都會選擇知名度較高的開發(fā)企業(yè)，具備優(yōu)質(zhì)海景資源的工程，而我們工程的客群來源根本為：1、本地客戶為主；2、本地客戶改善型需求以及首次置業(yè)剛需客戶為主；3、置業(yè)客戶年齡段根本在30—40歲之間，具備一定的經(jīng)濟根底；4、客戶按揭比例占到總成交量的80%—90%，相對受貸款政策影響較大；5、客群接受程度價格區(qū)間最正確為7500—8000元/㎡，其次為8000—8500元/㎡?？腿好枋黾爱a(chǎn)品建議保利海上羅蘭客群描述：客群描述及產(chǎn)品建議產(chǎn)品描述：1、建議以18—28層高層產(chǎn)品市場接受度較高；2、正南北與海景資源兼顧，盡可能做到戶戶海景資源最大化〔建議單元錯開，并轉(zhuǎn)15—30°看景〕；3、高樓層分段設(shè)置差價，差價要相對小一些；4、兩房面積建議：80—90㎡；三房面積建議：110—120㎡；少量戶型可以考慮戶型尺度加大：130—140㎡大三房產(chǎn)品建議產(chǎn)品描述：產(chǎn)品建議戶室比：戶型

面積區(qū)間

戶數(shù)比例 兩室兩廳 80—90平米 30%

90—100平米 10% 三室兩廳 100—120平米40%

130—144平米10% 戶室比：青島西海岸房地產(chǎn)市場分析2021年1月青島西海岸房地產(chǎn)市場分析2021年1月目錄西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1工程開發(fā)公司簡介西海岸成交數(shù)據(jù)市場調(diào)研及工程分析PART4PART2PART3客群描述及產(chǎn)品建議目錄西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1工程開發(fā)公西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1西海岸房地產(chǎn)市場分析PART1西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月10日青島市市委召開的常委〔擴大〕會議中，對青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃進行深入討論并原那么性通過，未來幾年里，青島將重點在西海岸打造一個新青島，使其成為青島的新名片。到2021年，生產(chǎn)總值力爭到達5000億元，地方財政一般預(yù)算收入到達300億元，集裝箱吞吐量到達3000萬標箱，港口吞吐量到達5億噸，人口規(guī)模200萬左右，城鎮(zhèn)化水平到達80%。到2021年，建成海洋高端產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)環(huán)境一流、城市功能完善、綜合實力位居全國前列的經(jīng)濟新區(qū)，實現(xiàn)根本公共效勞均等化；生產(chǎn)總值突破10000億元，地方財政一般預(yù)算收入700億元，人口規(guī)模280萬左右，城鎮(zhèn)化水平到達90%。西海岸經(jīng)濟新區(qū)將打造成為青島的新名片，生產(chǎn)總值、人口、城市化率將得到飛速開展。西海岸未來10年政策規(guī)劃西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月1西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海岸經(jīng)濟新區(qū)，未來幾年將使其成為青島新的區(qū)域經(jīng)濟開展增長極。規(guī)劃背景：2021年1月10日青島市市委擴大會議對青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃進行深入討論并原那么性通過。未來幾年里青島將重點打造西海岸經(jīng)濟新區(qū)，使其成為青島新的區(qū)域經(jīng)濟開展增長極。區(qū)域范圍：西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃范圍包括黃島區(qū)、膠南市全域，涉及人口約139萬，陸域面積2096平方公里，海域面積約5000平方公里，規(guī)劃期為2021年至2021年。功能定位：西海岸經(jīng)濟新區(qū)功能定位為東北亞國際集裝箱中轉(zhuǎn)中心、國際期貨交易中心、國際物流中心；自由貿(mào)易港區(qū)；山東半島高端制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；濱海旅游度假區(qū)。規(guī)劃支持：2021年12月份青島市行政區(qū)劃發(fā)生重大調(diào)整，原黃島區(qū)與遠膠南市合并，成立新的黃島區(qū)，正式將膠南郊區(qū)納入到城區(qū)范圍之內(nèi)黃島區(qū)市北區(qū)市北區(qū)與四方區(qū)合并成立新市北區(qū)黃島與膠南合并成立黃島區(qū)2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海西海岸經(jīng)濟新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：為支撐城市建設(shè)，西海岸經(jīng)濟新區(qū)最終形成了構(gòu)建“一核雙港,九灣六區(qū)〞的空間開發(fā)格局?！耙缓栓暎杭辞鄭u經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)〔新區(qū)核心區(qū)〕，規(guī)劃面積約330平方公里,建設(shè)新區(qū)行政、金融、商務(wù)、文化、科教中心和西海岸中心城區(qū)?！半p港〞：包括前灣港以及董家口港；實現(xiàn)物流配送、市場交易、保稅儲存以及與之相關(guān)的金融效勞、市場貿(mào)易功能。“九灣〞：前灣、海西灣、唐島灣、靈山灣、古鎮(zhèn)口灣、龍灣、瑯琊臺灣、月亮灣、棋子灣9個海灣構(gòu)成了青島西海岸的海域幅員，重點開展酒店旅游業(yè)。“六區(qū)〞：包含董家口經(jīng)濟區(qū)、保稅功能拓展區(qū)、國際經(jīng)濟合作區(qū)、國際旅游度假區(qū)、國防科工效勞保障區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和開展儲藏區(qū)6大功能園區(qū)。其中中德生態(tài)園、中日韓區(qū)域經(jīng)濟合作試驗區(qū)啟動區(qū)、董家口臨港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心區(qū)中央商務(wù)區(qū)、海島國際文化旅游度假區(qū)啟動區(qū)、董家口臨港經(jīng)濟區(qū)旅游宜居區(qū)六個片區(qū)已率先啟動。通過對新區(qū)產(chǎn)業(yè)及空間格局的合理規(guī)劃，再加上政府后期的鼎力支持，將大大加速新區(qū)城市開展的進程。2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：為支撐城市建設(shè)，西海岸經(jīng)濟新區(qū)最終形西海岸經(jīng)濟新區(qū)交通規(guī)劃：西海岸現(xiàn)有交通便捷，但為加快區(qū)域交通一體化，未來幾年內(nèi)將推進青連鐵路、地鐵M1號線建設(shè)，推進第二條海底隧道建設(shè)。膠州灣跨海大橋主干交通規(guī)劃交通樞紐規(guī)劃現(xiàn)狀交通：西海岸道路交通便捷，特別是“南隧北橋〞的通車大大縮短了與青島市區(qū)之間的距離。除此之外，G204、疏港高速、濟青高速、環(huán)膠州灣高速、青蘭高速、濱海大道和S329貫穿全境，高速公路、等級公路密度居山東省同等城市前列。交通規(guī)劃：推進青連鐵路建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)薛家島至團島地鐵〔初步確定為地鐵M1號線〕，推進第二條海底隧道建設(shè)。樞紐規(guī)劃：建設(shè)以快速路、城市軌道交通為主體的交通網(wǎng)；建設(shè)薛家島旅游汽車站公交停車場，黃河路、科技大學、金沙灘公交樞紐站等，加快西海岸公共交通一體化進程。第二條海底隧道示意圖新區(qū)經(jīng)過幾年的交通規(guī)劃，必將擺脫過去與市區(qū)相互孤立的交通格局，真正納入到青島1小時交通圈范疇。2021年西海岸重點政府規(guī)劃西海岸經(jīng)濟新區(qū)交通規(guī)劃：西海岸現(xiàn)有交通便捷，但為加快區(qū)域交通2021年西海岸政策調(diào)控2021年12月3日，膠南市張家樓以東劃入黃島，合并為新黃島區(qū)，膠南是否限購成了百姓關(guān)注的焦點。2021年西海岸政策調(diào)控2021年12月3日，膠南市張家樓以小結(jié)：1、良好的市政導(dǎo)向以及前瞻性的城市規(guī)劃為西海岸進行了重新定義，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再升級，為膠南黃島的明天畫出了美好的一筆；2、橋隧時代的來臨，縮短了大青島之間的空間距離，結(jié)束了青黃不接的為難局面，迎來的大青島均衡開展的新時代；3、地鐵、第二條海底隧道籌備開工，未來的西海岸將以更加優(yōu)美的姿態(tài)出現(xiàn)在全國的視野當中；4、優(yōu)質(zhì)的海景資源、豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也將推動西海岸地產(chǎn)經(jīng)濟再騰飛，未來投資、居住、養(yǎng)生、就業(yè)向西看，西海岸已經(jīng)做好了準備！5、新黃島區(qū)合并后，是否限購引發(fā)了新一輪的猜測，限購也在西海岸鑄造了一把雙刃劍，限購對于未來持續(xù)增長存量房的去化埋下了不可預(yù)見的伏筆，在限購前，大量改善型客戶擔憂會被擋在限購門外而集中購置。那片曾經(jīng)被遺忘的土地正在悄然崛起……小結(jié)：1、良好的市政導(dǎo)向以及前瞻性的城市規(guī)劃為西海岸進行了重西海岸成交數(shù)據(jù)PART2西海岸成交數(shù)據(jù)PART2注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸板塊新增去化量數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸板塊新增去化量數(shù)據(jù)根據(jù)青島市房管部門最終數(shù)據(jù)顯示青島西海岸在2021年商品房住宅新增量達250萬平米，較2021年增長8個百分點，也成為青島所轄地域內(nèi)存量房最高的區(qū)域。

2021年西海岸住宅推售面積根據(jù)青島市房管部門最終數(shù)據(jù)顯示青島西海岸在2021在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區(qū)為青島房地產(chǎn)提交了一份令市場滿意的答卷！雖然是新增量與存量最高的區(qū)域，但也是整個青島市場內(nèi)去化速度最快的版塊之一。西海岸在2021年全年住宅總?cè)セ娣e為200余萬方，22000套，較2021年增長了2個百分點。占青島七區(qū)五市總計成交量的26%。其中膠南市最為搶眼，成交面積高達130萬方。2021年西海岸住宅成交面積

注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區(qū)2021年西海岸整體成交住宅面積區(qū)間住宅以80—110㎡為主力成交面積；西海岸商品房住宅主力成交面積：80-90㎡32%90-110㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)2021年西海岸整體成交住宅面積區(qū)間住宅以80—110㎡為主2021年成交價格區(qū)間：西海岸住宅成交主力單價為6000-8000元/㎡403020100注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)西海岸商品房住宅工程成交主力價格區(qū)間

2021年成交價格區(qū)間：西海岸住宅成交主力單價為6000-82021年成交物業(yè)類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。

30%20%21%11%18%注：數(shù)據(jù)來源源自于網(wǎng)上房地產(chǎn)西海岸成交各類物業(yè)形態(tài)占比：30%2021年成交物業(yè)類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。3小結(jié)：1、西海岸新房增量持續(xù)增加，為后續(xù)的市場去化埋下了不可預(yù)見的伏筆；2、階段性良好的市場去化減小了2021年市場新房推量持續(xù)增加的壓力，3、高層、小高層主力銷售面積區(qū)間均是以80--110㎡為主，主力總價為55—80萬，由此可以看出小戶型低總價的類剛需工程依然在西海岸起主導(dǎo)地位，4、西海岸現(xiàn)階段為青島區(qū)域內(nèi)存量最為龐大的版塊，后期區(qū)域去化壓力不容小覷。小結(jié)：1、西海岸新房增量持續(xù)增加，為后續(xù)的市場去化埋下了不可PART3市場調(diào)研及工程及工程分析PART3市場調(diào)研及工程及工程分析地塊周邊主要競品工程

膠南市政府附近地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保利海上羅蘭卓越西海岸地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號開發(fā)企業(yè)：青島東方金石置業(yè)投資占地面積：53畝建筑面積：20萬平方米綠化率：32.47%容積率：5.0建筑類型：住宅建筑層樓：3棟33層高層，3棟44層超高層，3棟聯(lián)排別墅戶型區(qū)間：86-200平開盤時間：2021年7月交房時間：2021年10日交房標準：毛坯,1號樓精裝銷售率：80%銷售起價：7400元/平均價：9000元/平最高價：11000元/平〔精裝17000元/平〕優(yōu)惠活動及政策：無優(yōu)惠營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：120平左右購置群體：膠南本地及開發(fā)區(qū)居民購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號競品工程分析55卓越西海岸工程位置：黃島新區(qū)政府北側(cè)開發(fā)企業(yè)：青島國越根底工程占地面積：9萬平方米建筑面積：25萬平方米綠化率：40%容積率：2.29建筑類型：住宅，寫字樓建筑層樓：5棟高層住宅、3棟超高層住宅、46棟聯(lián)排及疊拼別墅、規(guī)劃建設(shè)3棟甲級寫字樓戶型區(qū)間：85-160平開盤時間：2021年6月02日交房時間：2021年03月交房標準：毛坯銷售率：60%銷售起價：6800元/平均價：7500元/平最高價：11000元/平優(yōu)惠活動：一次性9.5折，貸款9.6折，交2萬抵3萬營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：90平左右購置群體：膠南本地及開發(fā)區(qū)居民購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析卓越西海岸工程位置：黃島新區(qū)政府北側(cè)競品工程分析56保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號開發(fā)企業(yè)：保利〔青島〕實業(yè)占地面積：39.87萬平方米建筑面積：70.75萬平方米綠化率：35%容積率：1.04建筑類型：住宅、別墅建筑層樓：18層高層及雙拼聯(lián)排別墅戶型區(qū)間：66平---370平開盤時間：2021年5月交房時間：2021年10月交房標準：毛坯銷售率：80%銷售起價：7000元/平均價：8000元/平最高價：20000元/平〔別墅〕優(yōu)惠活動及政策：無營銷推廣途徑：報紙，短信，戶外廣告需求面積：115平左右購置群體：膠南本地、開發(fā)區(qū)占60%，外地占40%購置動機：自住，投資，二次置業(yè)競品工程分析保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號競品工程分析57地塊周邊主要競品工程小結(jié)：1、工程周邊直接競品較少，但直接競品根本都為知名開發(fā)企業(yè)，品牌號召力強；2、保利海上羅蘭以及卓越西海岸均為區(qū)域內(nèi)大盤，產(chǎn)品多樣化，類別豐富；3、〔1〕東方至尊是直線距離最近的競品工程，但工程根本處于尾盤階段，且走區(qū)域高端，與煙建地塊所建工程競爭關(guān)系較小；〔2〕保利海上羅蘭雖然在西海岸具備較高的知名度，但在教育、醫(yī)療、購物等配套上與膠南新城區(qū)存在一定的差距；〔3〕卓越西海岸是與煙建地塊存在最大競爭力的在售工程，但高層、小高層樓座已經(jīng)售罄，在售樓座均為40層超高層，居住舒適度較低。4、競品工程高層根本售價為7500—7700元/㎡，在售戶型根本在85—150㎡，85㎡以下戶型僅占20%；5、卓越西海岸現(xiàn)階段優(yōu)惠為認籌2萬抵3萬，一次性客戶為95折，貸款客戶為96折。地塊周邊主要競品工程小結(jié)：

德泰利群東側(cè)地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程該地塊區(qū)域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區(qū)：貝多芬公館，中海熙岸，均為高層建筑形態(tài)。地塊周邊主要競品工程占地面積：45000平米綠化率：35%房源：總戶數(shù)636戶開發(fā)商：青島宏程置業(yè)〔青島〕銷售均價(二手房〕：7000—8000/平米物業(yè)管理公司：青島宏程物業(yè)貝多芬公館該地塊區(qū)域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區(qū)：貝中海熙岸建筑面積：250000平米竣工時間：2021年3月開發(fā)商：中海地產(chǎn)〔青島〕投資開發(fā)銷售均價(二手房〕：7000—8000元/平米地塊周邊主要競品工程中海熙岸建筑面積：250000平米地塊周邊主要競品工程小結(jié)：1、貝多芬公館、中海熙岸位于本工程南側(cè)；2、貝多芬公館、中海熙岸二手房均價均為7000—8000元/㎡。地塊周邊主要競品工程小結(jié)：地塊周邊主要競品工程總結(jié)：一、1、市府旁地