北京大興國防基地項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告

12NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟(jì)測算方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)適房兩限房Contents3NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟(jì)測算4整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境——居民消費(fèi)水平2000年以來消費(fèi)實(shí)際增長情況自2008年金融危機(jī)以來，我國居民消費(fèi)水平有較大波動(dòng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，居民消費(fèi)增長率始終保持在15%左右的增長水平，消費(fèi)能力強(qiáng)勁。城鎮(zhèn)居民人均收入實(shí)際增長情況（單位：%）人均收入持續(xù)增長，收入增長為消費(fèi)增長提供穩(wěn)定動(dòng)力。關(guān)鍵詞：能力強(qiáng)勁，持續(xù)增長5消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，8月CPI同比漲6.2%2011年8月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.2%。其中，城市上漲5.9%，農(nóng)村上漲6.7%；食品價(jià)格上漲13.4%，非食品價(jià)格上漲3.0%；消費(fèi)品價(jià)格上漲7.3%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲3.4%。全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.3%。其中，城市上漲0.3%，農(nóng)村上漲0.3%；食品價(jià)格上漲0.6%，非食品價(jià)格上漲0.2%；消費(fèi)品價(jià)格上漲0.3%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲0.2%。關(guān)鍵詞：CPI持續(xù)上漲整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境——物價(jià)指數(shù)（CPI）6整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境——通貨膨脹2010年的高通脹引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，2011年，通貨膨脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻。近年來我國通貨膨脹走勢(shì)圖我國一年期定期存款實(shí)際利率走勢(shì)圖2010年以來，央行多次加息、上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，以應(yīng)對(duì)高通脹。我國尚未實(shí)現(xiàn)完全利率市場化，利率長期處于較低水平，存款的實(shí)際利率在遭遇2010年的通貨膨脹之后，實(shí)際上已成為負(fù)利率。關(guān)鍵詞：通貨膨脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，出現(xiàn)負(fù)利率7整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境——財(cái)政/貨幣/稅收/投資2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策將以控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長為積極的財(cái)政政策將促使稅收政策做出相應(yīng)調(diào)整，減稅勢(shì)在必行，收入分配制度改革的大幕已正式拉開。2010年5月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，明確表示鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入包括基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)等領(lǐng)域。關(guān)鍵詞：積極、穩(wěn)健、靈活，以應(yīng)對(duì)2012換屆2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策將以控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長為目標(biāo)。2011年的經(jīng)濟(jì)工作“定調(diào)“為實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性。8國務(wù)院“國十條”出臺(tái)，新一輪調(diào)控大幕開啟2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十一條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)新“國十條”，這是繼4月14日新“國四條”后國務(wù)院再次對(duì)樓市發(fā)力，旨在”堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕。2010年4月19日，住建部率先響應(yīng)，發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售管理。對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的費(fèi)本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！皣畻l”看點(diǎn)：關(guān)鍵詞：第一輪調(diào)控、國十條、限貸對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，貸款首付比例不得少于30%；對(duì)貸款買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；房地產(chǎn)發(fā)展政策及導(dǎo)向——加強(qiáng)調(diào)控9房地產(chǎn)發(fā)展政策及導(dǎo)向——加強(qiáng)調(diào)控新政調(diào)控不力，9.29新政出臺(tái)2010年9月29日，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定，對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。2010年9月29日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》重申，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。9.29新政是對(duì)“國十條”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分顯示了中央遏制房價(jià)過快上漲、打擊投資的決心。關(guān)鍵詞：9.29新政、遏制房價(jià)、打擊投資住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部和監(jiān)察部在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的通知》稱，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。10房地產(chǎn)發(fā)展政策及導(dǎo)向——加強(qiáng)調(diào)控2011年1月26日，“新國八條”實(shí)施，相比于“9.29新政”的新國十條，在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)厲。政策內(nèi)容“新國八條”

(出臺(tái)時(shí)間：2011.1.26)“新國十條”升級(jí)版

(出臺(tái)時(shí)間：2010.9.29)①二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。②非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。③三限購對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。?duì)于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。④稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。關(guān)鍵詞：二輪調(diào)控、限購11房地產(chǎn)發(fā)展展政策及導(dǎo)導(dǎo)向——加強(qiáng)調(diào)控上海、重慶慶開征房產(chǎn)產(chǎn)稅，抑制制投機(jī)震懾懾高房價(jià)項(xiàng)目重慶上海試點(diǎn)范圍重慶主城區(qū)上海市行政區(qū)域稅率0.5%至1.2%0.6%征收對(duì)象1、獨(dú)棟別墅（不分存量和增量）；2、房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓；3、對(duì)于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始征收。1、家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）；2、非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱"應(yīng)稅住房"）。計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)交易價(jià)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。關(guān)鍵詞詞：房房產(chǎn)稅稅，抑抑制投投機(jī)，，震懾懾高房房價(jià)上海重重慶作作為房房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)點(diǎn)，公公布房房產(chǎn)稅稅細(xì)則則，自自2011年1月28日起實(shí)實(shí)施，，重慶慶房產(chǎn)產(chǎn)稅稅稅率為為0.5%-1.2%，上海海稅率率為0.6%。12房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展政策策及導(dǎo)導(dǎo)向——加強(qiáng)調(diào)調(diào)控7月7日央行行再度度加息息，年年內(nèi)三三次加加息后后7.05%的貸款款利率率與年年初未未加息息時(shí)6.4%的利率率相比比，上上調(diào)了了0.65個(gè)百分分點(diǎn)，，貸款款利率率破七七觸及及了購購房人人心理理底線線。此次加加息除除了對(duì)對(duì)購房房欲望望產(chǎn)生生了威威懾力力外，，實(shí)際際效力力也不不可小小覷。。再加加上市市場各各方加加息預(yù)預(yù)期的的加強(qiáng)強(qiáng)，不不少購購房人人擔(dān)憂憂下半半年央央行或或持續(xù)續(xù)加息息，貸貸款購購房還還款負(fù)負(fù)擔(dān)加加重，，導(dǎo)致致購房房人置置業(yè)熱熱情明明顯下下降。。央行年年內(nèi)三三次加加息，，高利利率降降低購購房熱熱情關(guān)鍵詞詞：加加息、、購房房熱情情下降降137月12日，溫溫家寶寶主持持召開開國務(wù)務(wù)院常常務(wù)會(huì)會(huì)議指指出，，房價(jià)價(jià)上漲漲過快快的二二三線線城市市也要要采取取必要要的限限購措措施。。樓市限限購政政策范范圍擴(kuò)擴(kuò)大已已成必必然趨趨勢(shì)，，二三三線城城市將將成為為限購購重點(diǎn)點(diǎn)與此同同時(shí)，，由于于一些些二三三線城城市甚甚至中中小城城市房房價(jià)過過快上上漲，，住建建部已已經(jīng)開開始調(diào)調(diào)查分分析成成因，，并將將據(jù)此此初步步擬定定下一一步限限購的的城市市名單單。關(guān)鍵詞詞：房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展政策策及導(dǎo)導(dǎo)向——二三線線限購購調(diào)控加加劇將將斷房房企后后路，，限購購來襲襲、降降價(jià)跑跑量14近幾年年，開開發(fā)商商早已已轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)二、、三線線城市市，諸諸多知知名開開發(fā)商商相當(dāng)當(dāng)部分分銷售售額都都來自自于二二、三三線城城市，，如果果現(xiàn)在在對(duì)二二、三三線城城市進(jìn)進(jìn)行限限購，，對(duì)地地產(chǎn)開開發(fā)商商的影影響將將會(huì)超超過對(duì)對(duì)一線線城市市的限限購。。自去年年4月第一一輪限限購令令頒布布后，，房地地產(chǎn)市市場飄飄紅領(lǐng)領(lǐng)域變變?yōu)榱肆硕?、、三線線城市市，而而當(dāng)目目前第第二輪輪限購購令再再次頒頒布后后，目目前已已有消消息指指出，，部分分地產(chǎn)產(chǎn)公司司將進(jìn)進(jìn)入三三、四四線城城市進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)。。限購令令擴(kuò)至至二三三線樓樓市，，地產(chǎn)產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三三四線線城市市關(guān)鍵詞詞：二二三線線限購購轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)三四四線房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展政策策及導(dǎo)導(dǎo)向——二三線線限購購15房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展政策策及導(dǎo)導(dǎo)向——加大保保障房房建設(shè)設(shè)力度度十二五五規(guī)劃劃安居居工程程的一一部分分，將將建3600萬套保保障房房作為改改善民民生、、調(diào)控控房地地產(chǎn)市市場的的重大大舉措措，我我國計(jì)計(jì)劃今今年建建設(shè)1000萬套保保障性性住房房和棚棚戶區(qū)區(qū)改造造住房房，并并計(jì)劃劃整個(gè)個(gè)“十十二五五”期期間建建設(shè)3600萬套保保障性性住房房，使使保障障性住住房的的覆蓋蓋率達(dá)達(dá)到20%。關(guān)鍵詞詞：安安居保保障，，改善善民生生16為加到到保障障房建建設(shè)力力度，，國家家出臺(tái)臺(tái)一系系列優(yōu)優(yōu)惠政政策，，鼓勵(lì)勵(lì)房企企參與與保障障房建建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按照照政策策規(guī)定定銷售售各類類保障障性住住房取取得的的收入入，暫暫不預(yù)預(yù)征土土地增增值稅稅?！畔韥碓从谟凇蛾P(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)控有有關(guān)稅稅收問問題的的公告告》北京市市財(cái)政政局、、地稅稅局和和住建建委日日前聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布通通知，，對(duì)土土地增增值稅稅征收收進(jìn)行行了明明確，，保障障性住住房暫暫不預(yù)預(yù)征土土地增增值稅稅?！畔韥碓从谟凇吨袊滦侣劸W(wǎng)網(wǎng)》財(cái)政部部和國國稅總總局下下發(fā)《關(guān)于支支持公公共租租賃住住房建建設(shè)和和運(yùn)營營有關(guān)關(guān)稅收收優(yōu)惠惠政策策的通通知》，優(yōu)惠惠的項(xiàng)項(xiàng)目包包括了了減免免契稅稅、印印花稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅、房房產(chǎn)稅稅、營營業(yè)稅稅、土土地增增值稅稅等六六種。?！畔韥碓从谟凇吨袊?jīng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)網(wǎng)》2011年5月，北北京市市住建建委發(fā)發(fā)布了了《關(guān)于貫徹落實(shí)實(shí)公共租賃住住房稅收優(yōu)惠惠政策有關(guān)問問題的通知》，將于6月1日開始執(zhí)行。。公共租賃住住房建設(shè)、運(yùn)運(yùn)營、轉(zhuǎn)讓、、捐贈(zèng)等環(huán)節(jié)節(jié)中，對(duì)契稅稅、土地增值值稅等需要經(jīng)經(jīng)審批享受稅稅收優(yōu)惠；對(duì)對(duì)企業(yè)所得稅稅、營業(yè)稅、、房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使用用稅、印花稅稅等可自行減減免享受稅收收優(yōu)惠的，納納稅人應(yīng)按照照稅收政策規(guī)規(guī)定，自行減減免相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)?！畔碓从凇吨袊旆烤W(wǎng)》關(guān)鍵詞：保障障房優(yōu)惠政策策頻頻落地房地產(chǎn)發(fā)展政政策及導(dǎo)向——出臺(tái)保障房優(yōu)優(yōu)惠政策17市場表現(xiàn)——價(jià)格價(jià)格未出現(xiàn)實(shí)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，，十大城市與與6月基本持平根據(jù)中國房地地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)百城價(jià)格指指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣樣本調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)，2011年8月全國100個(gè)城市住宅平平均價(jià)格，為為8800元/平方米，較7月基本持平(7月平均價(jià)格為為8874元/平方米)，十大城市均均價(jià)自去年9月以來首次出出現(xiàn)下降。關(guān)鍵詞：價(jià)格格平穩(wěn)，9月首現(xiàn)下降18市場表現(xiàn)——成交量成交量繼續(xù)低低迷，逾六成成城市環(huán)比下下跌關(guān)鍵詞：成交交量持續(xù)下跌跌在全國120個(gè)大中城市中中，逾六成城城市成交面積積環(huán)比下降，，部分城市環(huán)環(huán)比跌幅超過過20%，最高達(dá)55.80%。19市場表現(xiàn)——存量庫存持續(xù)大幅幅攀升，逼近近歷史高位自限購、限貸貸、金融緊縮縮等一系列樓樓市調(diào)控政策策頒布實(shí)施以以來，有效地地抑制了部分分購房需求，，多個(gè)城市庫庫存量持續(xù)大大幅攀升，甚甚至逼近歷史史高位。關(guān)鍵詞：庫存存持續(xù)攀升20市場表現(xiàn)——土地供應(yīng)2011年1-8月全國133個(gè)城市住宅用用地月度供應(yīng)應(yīng)量土地供應(yīng)量持持續(xù)減少其中住宅類用用地（含住宅宅用地及包含含住宅用地的的綜合性用地地）634宗，推出面積積2913萬平方米，環(huán)環(huán)比減少14%，同比減少9%。1-8月，全國133個(gè)城市單月住住宅類用地（（含住宅用地地及包含住宅宅用地的綜合合性用地）推推出量僅1月、2月、6月超過去年同同期，在6月放量供應(yīng)后后，推出持續(xù)續(xù)減少，預(yù)計(jì)計(jì)10-12月將迎來年度度土地供應(yīng)量量的高峰。關(guān)鍵詞：土地地供應(yīng)持續(xù)減減少8月土地供應(yīng)量量持續(xù)減少，，全國133個(gè)城市共推出出土地2377宗，推出面積積9658萬平方米，環(huán)環(huán)比減少5%，同比增加14%。21市場表現(xiàn)——土地成交2011年1-8月全國130個(gè)城市住宅用用地月度成交交量2011年1-8月，全國130個(gè)城市住宅類類用地成交量量同比有所下下降。除受同同期供應(yīng)量影影響外，開發(fā)發(fā)商的拿地態(tài)態(tài)度也是影響響成交量的重重要因素，開開發(fā)商的謹(jǐn)慎慎拿地導(dǎo)致各各地許多優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊也頻頻頻流拍，成交交量一度下降降。關(guān)鍵詞：土地地成交明顯下下降開發(fā)商拿地謹(jǐn)謹(jǐn)慎，成交量量下降明顯822NO.3本案前期經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算NO.1宏觀環(huán)境及房房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)NO.2北京及大興房房地產(chǎn)市場狀狀況23北京房地產(chǎn)市市場——開發(fā)投資2011年，北京房地地產(chǎn)開發(fā)投資資狀況良好，，呈增長態(tài)勢(shì)勢(shì)2011年1-8月，全市完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資1881.7億元，比上年年同期增長14.5%.其中，住宅完完成投資1151.3億元，增長35.5%；寫字樓完成成投資200.8億元，增長18.4%；商業(yè)及服務(wù)務(wù)業(yè)等經(jīng)營性性用房完成投投資181.7億元，下降6.5%.房地產(chǎn)開發(fā)投投資中，建安安工程投資完完成692億元，同比增增長42%，占全市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資比重為36.8%。關(guān)鍵詞：開發(fā)發(fā)投資呈增長長態(tài)勢(shì)242010年8月-2011年8月北京住宅用用地供求變化化上半年新推土土地供量大于于成交量，下下半年新增供供應(yīng)小于成交交量8月北京共推出出9宗住宅用地，，推出面積55萬平方米；共共成交8總住宅用地，，成交面積40萬平方米，均均比上月有所所增加。1-8月累計(jì)推出住住宅用地316萬平方米，較較去年同期減減少24%，與本年度住住宅用地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃差距尚尚遠(yuǎn)。8月北京推出住住宅用地分布布于7個(gè)城區(qū)和1個(gè)郊縣，多數(shù)數(shù)為二類住宅宅用地。8月11日，北京土地地整理儲(chǔ)備中中心公布了2011年度出讓建設(shè)設(shè)用地第二批批地塊詳情，，供地計(jì)劃徹徹底落實(shí)，供供應(yīng)高峰后期期可盼。關(guān)鍵詞：土地地新增大于成成交北京房地產(chǎn)市市場——土地供需25數(shù)據(jù)來源：協(xié)成地產(chǎn)決策研究院2010年1月-2011年8月北京市商品房住宅供需情況（單位：元/平方米.萬平方米）北京房地產(chǎn)市市場——供需及價(jià)格走走勢(shì)2011年，北京房地地產(chǎn)市場新增增供應(yīng)量一直直大于成交量量；成交價(jià)格格小幅波動(dòng)，，穩(wěn)中有降關(guān)鍵詞：供應(yīng)應(yīng)大于成交、、價(jià)格穩(wěn)中有有降26房地產(chǎn)投資——持續(xù)增長。從從投資結(jié)構(gòu)看看，1-7月，房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目完成成建安投資43.2億元，同比增增長86.2%，房地產(chǎn)投資資比重由去年年同期18.9%提高到39%。土地購置費(fèi)——同比下降。1-7月，土地購置置費(fèi)及其他費(fèi)費(fèi)用形成投資資65.9億元，比去年年同期下降33.6%，降幅比1-6月縮小39.9個(gè)百分點(diǎn)，占占投資總額的的比重為59.7%。上半年，大興興房地產(chǎn)市場場開發(fā)投資同同比增長，土土地購置費(fèi)同同比下降關(guān)鍵詞：房地地產(chǎn)開發(fā)投資資增長；土地地購置費(fèi)下降降大興房地產(chǎn)市市場——房地產(chǎn)投資27大興房地產(chǎn)市市場——成交價(jià)格2010年，大興區(qū)商商品房銷售平平均價(jià)格大幅幅上漲，從年年初的9096元/㎡上升到四季季度末的13482元/㎡；2011年以來，大興興區(qū)商品房經(jīng)經(jīng)歷年初的最最高值之后，，一直城下降降趨勢(shì)，9月大興區(qū)成交交均價(jià)為18187元/平米，同比去去年同期上漲漲6%，環(huán)比上月下下降10%。關(guān)鍵詞：2010年整體趨漲，，2011年走勢(shì)在微波波中回落2010年大興商品房房成交價(jià)格整整體大幅上漲漲，2011年呈下降趨勢(shì)勢(shì)（數(shù)據(jù)來源于于：大興統(tǒng)計(jì)計(jì)局信息網(wǎng)））2010年大興區(qū)商品品房成交價(jià)格格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源于：騰訊房產(chǎn)網(wǎng)）2011年大興區(qū)商品房成交價(jià)格走勢(shì)28作為北京市政政府重點(diǎn)發(fā)展展建設(shè)的大興興區(qū)域，最近近一兩年來的的房地產(chǎn)市場場發(fā)展尤為火火爆，盡管不不斷發(fā)力的宏宏觀政策給整整體市場持續(xù)續(xù)帶來著震蕩蕩，但是大興興區(qū)由于獨(dú)特特的政策利好好和區(qū)域發(fā)展展前景等因素素，區(qū)域的樓樓市運(yùn)行較為為穩(wěn)健。尤其是重點(diǎn)房房地產(chǎn)品牌企企業(yè)如中建地地產(chǎn)、保利等等房企的加入入，都為區(qū)域域的整體發(fā)展展帶來了嶄新新的愿景，更更為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品的豐富化化和優(yōu)質(zhì)化帶帶來了巨大的的期望。多重優(yōu)勢(shì)助力力大興房地產(chǎn)產(chǎn)市場，品牌牌開發(fā)商集中中大興拿地，，未來前景普普遍看好關(guān)鍵詞：品牌牌開發(fā)商集中中拿地大興未來前景景被普遍看好好大興房地產(chǎn)市市場——未來前景雙線地鐵助力力大興發(fā)展提提速；機(jī)場建設(shè)著眼眼京津冀一體體化；國際品牌入駐駐；亦莊環(huán)境取勝勝；利好疊加。29當(dāng)前部分在售售樓盤情況（更新日期：：2011年9月28日）項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)建筑類別占地面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型面積2010年銷售均價(jià)（元/m2)2011年銷售均價(jià)（元/㎡）容積率綠化率建筑風(fēng)格開發(fā)商鴻坤理想城在售高層——140萬二居96，三居130-141高層2300020000-220002.030%現(xiàn)代北京鴻坤偉業(yè)地產(chǎn)順馳領(lǐng)海在售多層、高層、小高層40.8萬住宅45萬二居90，三居112㎡-178，四居172㎡-220整體17603多層186001.451%現(xiàn)代香港路勁地產(chǎn)金地仰山在售多層、小高層12.3萬27.5萬二居85-90，三居96-140板樓16000高層190001.830%Artdeco北京金地融僑地產(chǎn)首邑溪谷在售4.8M挑高、平層、聯(lián)排別墅、10.5萬25萬情景公寓38-68，高層公寓87-122，疊墅197---202挑高公寓26000、平層19000挑高公寓29000平層210002.130%托斯卡納北京春光集團(tuán)（北京昊坤嘉業(yè)地產(chǎn)）旭輝御府在售洋房、小高層6萬17.2萬洋房150-160㎡三居，260㎡復(fù)式；小高層130、138㎡三居洋房19000高層17000洋房200001.935%美國賴特建筑風(fēng)格旭輝地產(chǎn)首開康乃馨城在售兩限房（小高層）20.5萬30萬62-90㎡一居至三居（一期）限價(jià)6500（二期）限價(jià)65002.230%現(xiàn)代北京首開仁信置業(yè)北京城建紅木林在售疊拼、高層6.5萬17.5萬一居40-50，二居60-80，三居100-140高層20000高層205002.330%南加州北京新城興業(yè)房地產(chǎn)中建國際港在售高層11.4萬41萬二居85-89㎡；三居120-140㎡；四居140-160㎡高層18500-20000超高層18500高層210002.530%現(xiàn)代中建國際波普工社在售綜合體（多層、高層）2.2萬10萬一居42-65；二居80-90；三居100-109商住高層15000商住高層165003.530%現(xiàn)代中建國際泰中花園售完普宅、公寓（小高層、高層）7萬21.6萬一居81-87㎡二居96-102㎡——整體150003.130%現(xiàn)代簡約北京興集房地產(chǎn)新里西斯萊公館在售獨(dú)棟、聯(lián)排、酒店式公寓16萬45.8萬一居44-73；二居82-135；三居120-198；四居270-310高層19000高層225002.650%法式上海綠地集團(tuán)大興房地產(chǎn)市市場——在售樓盤概況況30大興房地產(chǎn)市市場——主要在售樓盤位置置圖31當(dāng)前在售部分分樓盤情況總總結(jié)：2011年上半年，大大興區(qū)域房價(jià)價(jià)明顯處于下下行趨勢(shì)，投機(jī)投資性購購房需求得到到有效抑制，，部分房價(jià)過過高，但整體體趨勢(shì)上穩(wěn)中中有降；建設(shè)類指標(biāo)和和銷售類指標(biāo)標(biāo)同比增幅回回落，市場總體平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展；保障性安居工工程建設(shè)的著著力推進(jìn)；目前在售的主主要集中在黃黃村中心區(qū)域域；多數(shù)項(xiàng)目以準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)，，少數(shù)在售大大體量項(xiàng)目前前期已有售罄罄入住，當(dāng)前前項(xiàng)目工程及及市場形象較較佳；在售商品房基基本以小高層層、高層為主主；商品房銷售均均價(jià)與年初相相比略有下降降，降幅1500-2000元/平方米之間；；個(gè)別樓盤漲幅幅較大，如金地仰山，，去年均價(jià)16000元/㎡，今年19000元/㎡，漲幅達(dá)到18.75%。大興房地產(chǎn)市市場——在售樓盤概況況32大興區(qū)是少數(shù)數(shù)受調(diào)控影響響較小的區(qū)域域之一這源自于大興興區(qū)域良好的的未來發(fā)展預(yù)預(yù)期。33NO.2北京及大興房房地產(chǎn)市場狀狀況NO.1宏觀環(huán)境及房房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)NO.3本案前期經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算34本案經(jīng)濟(jì)測算算方案方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房經(jīng)適房兩限房35各類控規(guī)

面積統(tǒng)計(jì)（畝）規(guī)劃用地

29.93ha(公頃)449

代征城市道路7.86ha（公頃）117.9

代征城市綠地2.22ha（公頃）33.3建設(shè)用地

19.85ha(公頃)298

居住用地面積17.98ha(公頃)270

配套教育面積

0.3ha（公頃）4.5

商業(yè)用地面積

0.81ha（公頃）12.15

公共綠地面積

0.76ha（公頃）11.4容積率

用地性質(zhì)容積率

居住用地2.5

配套教育用地0.8

商業(yè)用地2.5建筑密度

用地性質(zhì)指標(biāo)范圍

居住用地<30%

配套教育用地<25%

商業(yè)用地<40%建筑高度

用地性質(zhì)指標(biāo)范圍（米）

居住用地<45米

配套教育用地<12米

商業(yè)用地<30米面積核算

產(chǎn)品類別面積統(tǒng)計(jì)（萬平米）

總建筑面積

67.98

地上建筑面積

47.98

地下建筑面積

20

居住建筑面積44.95

商業(yè)建筑面積2.01

教育配套建筑面積0.24

地上配套建筑面積0.78

地下車庫建筑面積18

地下配套建筑面積2本案經(jīng)濟(jì)測算算基礎(chǔ)規(guī)劃指指標(biāo)建筑限高45米，容積率2.5，居住產(chǎn)品以以純粹的小高高層為主36產(chǎn)品類型地上住宅商業(yè)車位預(yù)售面積449500平方米20100平方米182000平方米計(jì)算基本單位36.4平方米/個(gè)5000個(gè)地上住宅+地上商業(yè)+地下車位可產(chǎn)生收益產(chǎn)產(chǎn)品37經(jīng)濟(jì)測算方案案一：100%商品房38鑒于本案自身身目標(biāo)的要求求，在結(jié)合周周邊項(xiàng)目價(jià)格格及銷售情況況的綜合比較較下，制定本本案銷售價(jià)格格。市場比較設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)參考修正區(qū)域均價(jià)營銷修正營銷修正價(jià)格評(píng)估方案一：100%商品房39打分——5％為一個(gè)跨度度區(qū)間２％、３％半半個(gè)跨度區(qū)間間項(xiàng)目選擇鴻坤理想城（10%）金地仰山（5%）首邑溪谷（5%）旭輝御府（10%）北京城建紅木木林（15%）中建國際港（10%）波普工社（10%）泰中花園（20%）新里西斯萊公公館（15%）比較方面規(guī)模系數(shù)：項(xiàng)目的規(guī)模效效應(yīng)（6％）建筑風(fēng)格：項(xiàng)目的風(fēng)格特特點(diǎn)及品質(zhì)（（12%）產(chǎn)品系數(shù)：規(guī)劃特點(diǎn)、戶戶型特點(diǎn)、平平面布局（20％）景觀環(huán)境：外部景觀及小小區(qū)環(huán)境規(guī)劃劃（10％）入伙時(shí)間：入住時(shí)間，工工程形象（8％）交通系數(shù)：交通便捷性（（8％）地段系數(shù)：土地價(jià)值、升升值潛力、客客群基數(shù)（20％）配套系數(shù)：城市配套及社社區(qū)配套（8％）品牌系數(shù)：品牌帶來的價(jià)價(jià)值提升空間間及項(xiàng)目認(rèn)可可（8％）住宅價(jià)格評(píng)估方案一：100%商品房40備注：本方法法由協(xié)成策劃劃團(tuán)隊(duì)成員、、第三方銷售售員等更多的的參與后平均均值，將更加加能反映項(xiàng)目目合理價(jià)格。。對(duì)比均價(jià)=毛坯售價(jià)*（（1/規(guī)模系數(shù)*6%+建筑風(fēng)格系數(shù)數(shù)*12%+產(chǎn)品系數(shù)*20%+景觀環(huán)境系數(shù)數(shù)*10%+入伙時(shí)間系數(shù)數(shù)*8%+交通系數(shù)*8%+地段系數(shù)*20%+配套系數(shù)*8%+品牌系數(shù)*8%）本案價(jià)格=對(duì)比均價(jià)1*參考比例+對(duì)比均價(jià)2*參考比例+…+對(duì)比均價(jià)N*參考比例例價(jià)格對(duì)比比參考項(xiàng)目名稱規(guī)模系數(shù)建筑風(fēng)格系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)景觀環(huán)境系數(shù)入住時(shí)間系數(shù)交通系數(shù)地段系數(shù)配套系數(shù)品牌系數(shù)毛坯售價(jià)（元/㎡）對(duì)比均價(jià)參考比例系數(shù)比重6%12%20%10%8%8%20%8%8%——————鴻坤理想城1.51111.31.21.31.21.2214001873910%金地仰山0.81.21.20.91.211.21.21.119000169345%首邑溪谷0.71.21.211.211.31.2121000184535%旭輝御府0.611.10.91.211.21.11170001619010%北京城建紅木林0.61.21.211.21.21.21.21205001817415%中建國際港1110.91.21.21.21.21.2210001919610%波普工社0.5110.71.21.21.21.21.2165001580510%泰中花園0.7110.81.21.21.21.10.9150001450720%新里西斯萊公館11.31.211.21.21.21.21.2225001906815%本案111111111X17218100%住宅價(jià)格評(píng)估方案一：：100%商品房41市場比較較法得出出項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段普普通住宅宅毛坯均均價(jià)約為為：17200元/㎡住宅價(jià)格評(píng)估方案一：：100%商品房大興市場場特點(diǎn)回回顧：1、目前在在售的主主要集中中在黃村村中心區(qū)區(qū)域；2、多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目以準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房呈呈現(xiàn)，少少數(shù)在售售大體量量項(xiàng)目前前期已有有售罄入入住，當(dāng)當(dāng)前屬于于現(xiàn)房或或準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售居居多，項(xiàng)項(xiàng)目工程程及市場場形象較較佳；因此，此此市場均均價(jià)在當(dāng)當(dāng)前階段段不符合合本案的的實(shí)際價(jià)價(jià)值情況況，需進(jìn)進(jìn)行修正正42項(xiàng)目名稱2009年2010年2011年區(qū)域市場漲幅區(qū)域同類項(xiàng)目平均漲幅區(qū)域漲幅與項(xiàng)目漲幅差大興商品住宅銷售價(jià)格12500127002068865.5%鴻坤理想城12500230002140071.2%89.2%23.68%綠城陽光公館(綠城陽光名苑)110002500025000127.3%順馳領(lǐng)海11000170001860069%大興代表表項(xiàng)目2009年-2011年銷售均均價(jià)平均均漲幅與與區(qū)域市市場漲幅幅對(duì)比表表由此可見見，刨除除市場因因素的23.68%漲幅差可可以剖解解成兩個(gè)個(gè)因素：：一是，項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷過程中中，開盤盤前后階階段推出出的產(chǎn)品品不同，，同類產(chǎn)產(chǎn)品因具具體戶型型和位置置差，一一般有3-5%的價(jià)格漲漲幅空間間，這是是次要因因素；二是，前前后階段段因時(shí)間間差導(dǎo)致致的工程程進(jìn)度和和時(shí)間價(jià)價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)出來的的漲幅約約為20%左右。綜合考慮慮，刨除除項(xiàng)目前前后期推推盤策略略等因素素，本項(xiàng)項(xiàng)目前后后期因時(shí)時(shí)間和工工程呈現(xiàn)現(xiàn)等原因因的價(jià)值值差別約約為20%，則本項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前前的實(shí)際際均價(jià)=17200元/㎡×（1-20%）≈13500元/㎡住宅價(jià)格修正方案一：：100%商品房43價(jià)格對(duì)比比參考表表項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)租售方式建筑類別銷售均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間開發(fā)商波普公社待售出售底商35000-40000首付50%預(yù)計(jì)今年年底中建國際林肯公園在售出售底商、單體（-1F-2F）均價(jià)350002011年7月11北京和裕房地產(chǎn)嘉域匯商業(yè)中心待售出售單體20000-35000預(yù)計(jì)2011年9月底北京誠通圣邦房地產(chǎn)金色漫香林.香林街待售出售商業(yè)中心、商業(yè)街20000預(yù)計(jì)2011年9月底北京金融街奕興置業(yè)力寶廣場待售出售購物中心、底商30000-50000預(yù)計(jì)2012北京力寶世紀(jì)置業(yè)根據(jù)當(dāng)前前市場在在售商業(yè)業(yè)單價(jià)比比對(duì)，得得出當(dāng)前前大興在在售商業(yè)業(yè)整體銷銷售均價(jià)價(jià)約為32000元/㎡?？紤]本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位及入市市時(shí)間等等因素，，本項(xiàng)目目整體銷銷售均價(jià)價(jià)約為：：32000元/㎡×0.9≈≈28500元/㎡（同比去去年的測測算依據(jù)據(jù)有所上上漲）商業(yè)價(jià)格評(píng)估方案一：：100%商品房442010年鋼材價(jià)格表2011年鋼材價(jià)格表從近兩年年的鋼材材市場價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)來看，，2011年比2010年鋼材價(jià)價(jià)格平均均上漲約約1000元/噸左右，，據(jù)此測測算，房房地產(chǎn)建建安成本本漲幅約約為200元/平米左右右，即上漲幅度度約為7%。建安成本本變化方案一：：100%商品房45相關(guān)稅率率及價(jià)格格變更主要參數(shù)原數(shù)據(jù)本方案建安成本——上漲7%貸款利率（三年期）6.8%6.9%主營業(yè)務(wù)稅金及附加5.5%5.4%建安成本本的上漲漲幅度與與全國，，消費(fèi)者價(jià)價(jià)格指上上漲幅度度基本持持平，8月CPI同比漲6.2%建安及稅稅率變化化方案一：：100%商品房46測算條件件：均價(jià)13500元/平米；土土地：300萬/畝；稅收收政策：：商品房房；容積積率：2.5；控高：：45M序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用8396.50175.00479800一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用57576.001200.00479800市政、通訊、照明、綠化等5

建安成本134850.003000.00449500小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套91295.4627.00479800監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗(yàn)收等10開發(fā)間接費(fèi)用1295.4627.00479800

11期間

費(fèi)用管理費(fèi)用5411.99112.804798002%12銷售費(fèi)用36208.50754.66479800總銷售額5%,含推廣費(fèi)用13財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00215.71479800貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費(fèi)用13529.97281.99479800房屋開發(fā)費(fèi)用5%15總投資額428593.888932.76479800單方成本：住宅7722；商業(yè)7922

方案一：：100%商品房成成本本測算47序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬元）1銷售收入724170.002直接成本215067.963總投資428593.884稅前利潤397827.555稅后利潤176295.986內(nèi)部收益率12.22%7銷售凈利率24.34%8總投資回報(bào)率41.13%9銷售毛利率54.94%10獲利指數(shù)1.0311資金峰值比例37.79%12地價(jià)支付貼現(xiàn)比1.0013啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)2.54序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入724170.00

減：主營業(yè)務(wù)成本215067.96

主營業(yè)務(wù)稅金及附加39105.182主營業(yè)務(wù)利潤469996.86

減：管理費(fèi)用18941.96

財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00

銷售費(fèi)用36208.503營業(yè)利潤404496.40

減：土地增值稅(預(yù)征)6668.854利潤總額397827.55

減：所得稅99456.895增值稅(清算)122074.686凈利潤176295.98測算條件件：均價(jià)13500元/平米；土土地：300萬/畝；稅收收政策：：商品房房；容積積率：2.5；控高：：45M方案一：：100%商品房經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析48經(jīng)濟(jì)測算算方案二二：30%保障房+70%商品房經(jīng)適房兩限房49分類定義性質(zhì)適用對(duì)象保障方式房源籌集產(chǎn)權(quán)獲得土地方式土地出讓金繳納套型面積上市交易房屋租售價(jià)收益廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。保障性住房低收入住房困難家庭以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔實(shí)物租配：新建、收購、騰退、捐贈(zèng)等政府所有行政劃撥免交不大于50m2只能出租市場租價(jià)的十分之一租金公租房是指由政府提供政策優(yōu)惠，限定保障對(duì)象，限定租賃標(biāo)準(zhǔn)，向城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等供應(yīng)的保障性住房。政策性租賃住房中低收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合新建、改建、收購、在市場上長期租賃等政府所有或公共機(jī)構(gòu)所有行政劃撥免交不大于60m2只能出租按略低于或等于市場租價(jià)租金經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。政策性住房中低收人住房困難家庭按政府限定價(jià)格出售新建個(gè)人購買的歸個(gè)人購房者行政劃撥免交不大于60m2購買5年后購房者補(bǔ)交土地收益等（一般按原房價(jià)和出售價(jià)價(jià)差的70%）可上市交易由項(xiàng)目開發(fā)成本、稅金、利潤（3%-4%）組成，通過競價(jià)或政府審核確定利潤限定3%-4%兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。政策性住房（商品房）中等收人住房困難家庭按政府限定價(jià)格出售新建購房者出讓低于普通商品房90m2以下購買5年后補(bǔ)交土地收益等（一般按同地段普通商品房與限價(jià)房價(jià)差的35%）可上市交易以項(xiàng)目綜合成本和合理利潤為基礎(chǔ)，參照同地段、同品質(zhì)普通商品房價(jià)格，由政府研究確定利潤限定10%左右棚戶區(qū)改造指對(duì)國有土地上集中連片簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、房屋建成年限較長、使用功能不全、安全隱患突出的居住區(qū)域進(jìn)行危舊改造，屬安居性保障房。政策性安居工程屬危舊棚戶區(qū)家庭、國有工礦職工改造、拆遷安置家庭國家專項(xiàng)資金改造、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)日?、保護(hù)、改造、新建安置個(gè)人購買的歸個(gè)人購房者安置住房可以劃撥方式供地，對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須以出讓方式供地。按房屋分類確定安置房按經(jīng)適房、廉租房等標(biāo)準(zhǔn)按房屋分類確定按房屋分類確定按房屋分類確定政策性住住房——分類及屬屬性政策性住住房只有有經(jīng)濟(jì)適適用房和和兩限房房可以通通過銷售售獲益的的物業(yè)形形態(tài)，二者的利利潤收益益率分別別是3-4%和10%左右50政策性住住房——稅費(fèi)變化化2011年3月17日，北京京市地方方稅務(wù)局局、北京京市住房房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)委委員會(huì)聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布2011年第5號(hào)公告《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控有關(guān)關(guān)稅收問問題的公公告》，其中明明確規(guī)定定：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)按照政政策規(guī)定定銷售各各類保障障性住房房取得的的收入，，暫不預(yù)預(yù)征土地地增值稅稅。2011年5月23日，北京京市住建建委發(fā)布布了《關(guān)于貫徹徹落實(shí)公公共租賃賃住房稅稅收優(yōu)惠惠政策有有關(guān)問題題的通知知》，將于6月1日開始執(zhí)執(zhí)行。公公共租賃賃住房建建設(shè)、運(yùn)運(yùn)營、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、捐捐贈(zèng)等環(huán)環(huán)節(jié)中，，對(duì)契稅稅、土地地增值稅稅等需要要經(jīng)審批批享受稅稅收優(yōu)惠惠；對(duì)企企業(yè)所得得稅、營營業(yè)稅、、房產(chǎn)稅稅、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅、、印花稅稅等可自自行減免免享受稅稅收優(yōu)惠惠的，納納稅人應(yīng)應(yīng)按照稅稅收政策策規(guī)定，，自行減減免相關(guān)關(guān)稅費(fèi)。。政策性住住房具體體的稅費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠政政策北京京市各區(qū)區(qū)均有不不同的指指導(dǎo)意見見，具體體項(xiàng)目也也有相應(yīng)應(yīng)不同的的減免和和優(yōu)惠政政策，因此此次次測算將將在去年年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上減少少明顯的的土地增增值稅費(fèi)費(fèi)等內(nèi)容容，具體體優(yōu)惠細(xì)細(xì)則有待待在申報(bào)報(bào)辦理過過程中具具體落實(shí)實(shí)。53項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)項(xiàng)目位置建筑類別戶型面積銷售均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間入住時(shí)間開發(fā)商西紅門經(jīng)濟(jì)適用房售完大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房一居52-55二居72-76三居89-9547922010年3月152012年12月底前北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舊宮三角地售完大興舊宮經(jīng)濟(jì)適用房一居47-51二居69-74三居室854190————北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價(jià)格對(duì)比比參考根據(jù)當(dāng)前前市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房價(jià)格格情況，，比對(duì)得得出當(dāng)前前大興兩兩限房整整體銷售售均價(jià)約約為：4800元/㎡方案二：：70%商品房+30%經(jīng)適房價(jià)價(jià)格格評(píng)估54測算條件件：70%商品房，，價(jià)格13500元/平米；30%經(jīng)適房，，價(jià)格為為4800元/㎡；土地成成本300萬/畝；稅收收政策：：商品房房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層序號(hào)項(xiàng)目投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用6036.63175.00344950一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用41394.001200.00344950市政、通訊、照明、綠化等5建安成本94395.003000.00314650小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套9

931.3727.00344950監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗(yàn)收等10開發(fā)間接費(fèi)用931.3727.00344950

11期間

費(fèi)用管理費(fèi)用4217.49122.263449502%12銷售費(fèi)用25150.80729.11344950總銷售額5%,含推廣費(fèi)用13財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00300.04344950貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費(fèi)用10543.72305.66344950房屋開發(fā)費(fèi)用5%15總投資額353630.3610251.64344950商品房單方成本：住宅7814；商業(yè)8014

方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房成成本測算55序號(hào)項(xiàng)目投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)0.000.000居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.000土地出讓金的3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用674.2550.00134850一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4045.50300.00134850市政、通訊、照明、綠化等5建安成本26970.002000.00134850公寓60.000.000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))70.000.000商業(yè)80.000.000配套9開發(fā)間接費(fèi)用134.8510.00134850

10期間

費(fèi)用管理費(fèi)用954.7470.801348503%11銷售費(fèi)用2912.76216.00134850總銷售額4.5%,含推廣費(fèi)用12財(cái)務(wù)費(fèi)用0.000.00134850貸款10億，3年,利率7.02%13不可預(yù)見費(fèi)用1591.23118.001348505%14總投資額37283.332764.80134850經(jīng)適房單方成本：住宅4636測算條件：70%商品房，價(jià)格格13500元/平米；30%經(jīng)適房，價(jià)格格為4800元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策策：商品房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房成本測算56序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入567744.00

減：主營業(yè)務(wù)成本201016.59

主營業(yè)務(wù)稅金及附加28230.882主營業(yè)務(wù)利潤338496.53

減：管理費(fèi)用17307.17

財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00

銷售費(fèi)用28063.563營業(yè)利潤282775.80

減：土地增值稅(預(yù)征)6399.154利潤總額276376.65

減：所得稅59420.985增值稅(清算)56603.006凈利潤160352.67方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析測算條件：70%商品房，價(jià)格格13500元/平米；30%經(jīng)適房，價(jià)格格為4800元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策策：商品房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬元）1銷售收入567744.002直接成本201016.593總投資390913.694稅前利潤276376.655稅后利潤160352.676內(nèi)部收益率1.88%7銷售凈利率28.24%8總投資回報(bào)率41.02%9銷售毛利率48.68%10獲利指數(shù)0.9211資金峰值比例43.98%12地價(jià)支付貼現(xiàn)比1.0013啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)2.5457項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)項(xiàng)目位置建筑類別占地面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型面積銷售均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間開發(fā)商?hào)|亞.康和名居售完大興限價(jià)房——8萬一居60㎡二居70㎡三居90㎡64002010年10月23日北京東亞信義首開康乃馨城待售大興兩限房（小高層）20.5萬30萬62-90㎡一居至三居6400——北京首開仁信置業(yè)價(jià)格對(duì)比參考考根據(jù)當(dāng)前市場場在售兩限房房銷售情況，，比對(duì)得出當(dāng)當(dāng)前大興兩限限房整體銷售售均價(jià)約為：：6400元/㎡方案二：70%商品房+30%兩限房價(jià)價(jià)格評(píng)估58測算條件：70%商品房，價(jià)格格13500元/平米；30%兩限房，價(jià)格格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層序號(hào)項(xiàng)目投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用6036.63175.00344950一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用41394.001200.00344950市政、通訊、照明、綠化等5建安成本94395.003000.00314650小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套9

931.3727.00344950監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗(yàn)收等10開發(fā)間接費(fèi)用931.3727.00344950

11期間

費(fèi)用管理費(fèi)用4217.49122.263449502%12銷售費(fèi)用25510.40739.54344950總銷售額5%,含推廣費(fèi)用13財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00300.04344950貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費(fèi)用10543.72305.66344950房屋開發(fā)費(fèi)用5%15總投資額353989.9610262.07344950商品房單方成本：住宅7824；商業(yè)8024

方案二：70%商品房+30%兩限房成成本測算59序號(hào)項(xiàng)目投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)0.000.000居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.000土地出讓金的3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用674.2550.00134850一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4045.50300.00134850市政、通訊、照明、綠化等5建安成本26970.002000.00134850公寓60.000.000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))70.000.000商業(yè)80.000.000配套9開發(fā)間接費(fèi)用134.8510.00134850

10期間

費(fèi)用管理費(fèi)用954.7470.801348503%11銷售費(fèi)用3883.68288.00134850總銷售額4.5%,含推廣費(fèi)用12財(cái)務(wù)費(fèi)用0.000.00134850貸款10億，3年,利率7.02%13不可預(yù)見費(fèi)用1591.23118.001348505%14總投資額38254.252836.80134850經(jīng)適房單方成本：住宅4708測算條件：70%商品房，價(jià)格格13500元/平米；30%兩限房，價(jià)格格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層方案二：70%商品房+30%兩限房成本測算60序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入596512.00

減：主營業(yè)務(wù)成本201016.59

主營業(yè)務(wù)稅金及附加29924.592主營業(yè)務(wù)利潤365570.82

減：管理費(fèi)用17307.17

財(cái)務(wù)費(fèi)用10350.00

銷售費(fèi)用29394.083營業(yè)利潤308519.57

減：土地增值稅(預(yù)征)8844.434利潤總額299675.14

減：所得稅64430.155增值稅(清算)62311.136凈利潤172933.85測算條件：70%商品房，價(jià)格格13500元/平米；30%兩限房，價(jià)格格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：：小高層方案二：70%商品房+30%兩限房經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬元）1銷售收入596512.002直接成本201016.593總投資392244.214稅前利潤299675.145稅后利潤172933.856內(nèi)部收益率5.50%7銷售凈利率28.99%8總投資回報(bào)率44.09%9銷售毛利率50.24%10獲利指數(shù)0.9511資金峰值比例43.94%12地價(jià)支付貼現(xiàn)比1.0013啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)2.7461方案三：100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房62方案三：100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房解解讀軍適房特點(diǎn)概述：集體產(chǎn)權(quán)、享享受軍隊(duì)特殊殊免稅政策、、出售使用權(quán)權(quán)的商品房市場近似：出售使用權(quán)集集體小產(chǎn)權(quán)房房享受軍隊(duì)特殊殊免稅政策的的集體小產(chǎn)權(quán)權(quán)房優(yōu)勢(shì)：稅費(fèi)很少，利利潤空間較大大；價(jià)格相對(duì)普通通商品房較便便宜，適合剛剛需和改善享受特殊政策策，不限購，，客群面較廣廣。劣勢(shì)：不能貸款，對(duì)對(duì)客群的購買買力有一定的的要求小產(chǎn)權(quán)帶來市市場風(fēng)險(xiǎn)較大大市場客群不可可控因素較多多，銷售速度度難以得到保保障63項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)項(xiàng)目位置建筑類別戶型面積銷售均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間入住時(shí)間容積率綠化率開發(fā)商綠城·新干線在售昌平沙河鎮(zhèn)政府300米大學(xué)城旁村產(chǎn)（50年）40-60㎡全南一居和北向小一居，96㎡二居二居7500，一居8500元/平2011年3月26日2011年5月30日1.230%北京龍聚天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司大學(xué)城11號(hào)在售昌平沙河鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向東2公里無產(chǎn)權(quán)66㎡二居，86-101㎡二居，126㎡三居6500元/㎡2010年8月15日2010年10月31日0.835%北京龍聚天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目目典型案例兩個(gè)典型項(xiàng)目目的價(jià)格為6500元/㎡-8500元/㎡方案三：100%軍適房價(jià)價(jià)格評(píng)估64昌平區(qū)近180日大產(chǎn)權(quán)商品品房住宅銷售售價(jià)格走勢(shì)圖圖2011.42011.92011.6昌平區(qū)近半年年大產(chǎn)權(quán)商品品房市場均價(jià)價(jià)為15228元/㎡，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格格為6500元/㎡-8500元/㎡為整體均價(jià)的的43%-56%方案三：100%軍保房價(jià)價(jià)格評(píng)估65大興區(qū)近180日住宅銷售價(jià)價(jià)格走勢(shì)圖2011.42011.92011.6大興區(qū)近半年年大產(chǎn)權(quán)商品品房均價(jià)為16529元/㎡，整體均價(jià)的43%-56%約為7000元/㎡-9000元/㎡，因此通過類比比法，可估算算本案軍適房房指導(dǎo)價(jià)格約約為8000元/㎡方案三：100%軍適房價(jià)價(jià)格評(píng)估66典型案例類比比：大東公社社物業(yè)類型：住宅,普通住住宅占地面積：350000平方米建筑面積：300000平方米建筑類別：板板樓樓盤地址：大大興區(qū)亦莊莊大東新村容積率：：0.90綠化率：：45%樓層狀況：6-18層本月價(jià)格：7000元/㎡左右狀態(tài)：二手房房出售大東公社與本本案對(duì)比，大大東公社為二二手房現(xiàn)房出出售，位置較較為偏遠(yuǎn)，周周邊配套設(shè)施施等較差，因因此參照此項(xiàng)項(xiàng)目，可估算算給予本案軍適房指導(dǎo)價(jià)價(jià)格約為：8000元/㎡方案三：100%軍適房價(jià)價(jià)格評(píng)估67測算條件：均價(jià)8000元/平米；土地：：300萬/畝；稅收政策策：無；容積積率：2.5；控高：45M方案三：100%軍適房成成本測算序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用投資總額單位成本面積標(biāo)準(zhǔn)（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價(jià)89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.00479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費(fèi)用前期費(fèi)用8396.50175.00479800一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用57576.001200.00479800市政、通訊、照明、綠化等5

建安成本134850.003000.00449500小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套91295.4627.00479800監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗(yàn)收等10開發(fā)間接費(fèi)用1295.4627.00479800

11期間

費(fèi)用管理費(fèi)用5411.99112.804798002%12銷售費(fèi)用23847.25497.02479800總銷售額5%,含推廣費(fèi)用