金地地產(chǎn)并購策略分析課件

GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving

金地地產(chǎn)并購策略分析GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheSci1GemdaleCorporation在房地產(chǎn)市場趨于集中的過程中，通過并購來整合資源、擴(kuò)大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)；但并購是柄雙刃劍，利用得當(dāng)如虎添翼，反之則后患無窮。為了厘清我們的并購思路，對(duì)美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)的并購案例進(jìn)行分析將有助于我們下一步工作！GemdaleCorporation2第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略第三部分金地并購策略探討第四部分并購要點(diǎn)及需要領(lǐng)導(dǎo)明確的問題

內(nèi)容概要第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略內(nèi)容概要3股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略4

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析5GemdaleCorporation2005年，美國房地產(chǎn)住宅市場25％的份額集中在前10大住宅企業(yè)手中，據(jù)美國權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2011年前20大住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75％。下面我們將看到，上世紀(jì)90年代以來，美國房地產(chǎn)市場加速集中之勢越演越烈！GemdaleCorporation6GemdaleCorporation

美國前60位住宅開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation7GemdaleCorporation美國前101－200名開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation美國前101－200名8GemdaleCorporation1993和2004年前十大開發(fā)商成交量對(duì)比GemdaleCorporation1993和2004年前9GemdaleCorporation2004年美國前200家住宅開發(fā)商成交量和收入百萬美元GemdaleCorporation2004年美國前20010GemdaleCorporation市場集中度為何會(huì)在90年代后加速提高1、美國宏觀經(jīng)濟(jì)2、利率降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)3、美國排名靠前的住宅開發(fā)商紛紛通過并購來壯大規(guī)模，開拓市場GemdaleCorporation市場集中度為何會(huì)在9011GemdaleCorporation

主導(dǎo)并購活動(dòng)的企業(yè)是誰？1、大型私人住宅商會(huì)從事一些并購業(yè)務(wù)2、中等規(guī)模住宅商通過合并形成更大規(guī)模企業(yè)，寄希望日后被收購3、但絕大多數(shù)是房地產(chǎn)住宅上市企業(yè)巨頭Horton,Pulte,lennar,Centex,KBhome,Beazer,Ryland,NVR,HovnanianEnterprise,M.D.C.HoldingsGemdaleCorporation12GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這十大開發(fā)商合計(jì)有21億美元現(xiàn)金儲(chǔ)備，現(xiàn)金加信用額度達(dá)89億美元GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這13GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司市值的影響GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司市值14GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司收入的影響1/1/1996——14/6/2004GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司收入15GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于收購方1、收獲規(guī)模優(yōu)勢（資本成本優(yōu)勢、購買價(jià)格折現(xiàn)優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、生產(chǎn)效率），確保收益增長（華爾街喜歡規(guī)模和增長），Horton在1996－2004年間進(jìn)行了17次收購，實(shí)現(xiàn)了102個(gè)季度的收益增長2、地理區(qū)域擴(kuò)張分散風(fēng)險(xiǎn)，StandardPacific和KBhome向東擴(kuò)展到佛羅里達(dá)和其他地方3、區(qū)域市場的深度拓展，Centex力爭在50個(gè)最有成長性市場都做到前5名4、產(chǎn)品多樣化，Meritage收購Hancock，為的是entry-level產(chǎn)品5、獲得和控制土地供給,如KBHome兼并Colony，Centex收購TheJones6、獲得管理人才，支撐區(qū)域公司發(fā)展，如Centex收購Calton，Pulte收購Radnor7、增加品牌數(shù)量，如Hovnanian將收購企業(yè)的所有品牌都保留下來，甚至允許它們相互競爭8、獲取協(xié)同作用，利用全國性購買合同，以及獲取抵押貸款等GemdaleCorporation并購產(chǎn)生的原16GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于被收購方1、清算，成交時(shí)候立即獲得現(xiàn)金或股票2、對(duì)私人開發(fā)商而言可以將當(dāng)前的利好價(jià)值資本化，上市企業(yè)的公開市場價(jià)值持續(xù)上升，能夠?yàn)樗饺碎_發(fā)商支付更多的收購溢價(jià)3、消除業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂/個(gè)人擔(dān)保，收購方通常承擔(dān)所有的負(fù)債4、資本渠道增加和協(xié)同機(jī)會(huì)帶來的收益，有時(shí)可以以較低的成本獲得額外的資本來促進(jìn)發(fā)展5、聚焦于住宅業(yè)務(wù)或土地開發(fā)，傍上大企業(yè)可以將精力集中在業(yè)務(wù)改善，而不是整天尋找發(fā)展資本6、通過激勵(lì)計(jì)劃獲取大企業(yè)的股權(quán)份額7、參與教育和分享最好的管理經(jīng)驗(yàn)，以對(duì)大地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行深入的理解GemdaleCorporation17GemdaleCorporation

哪些企業(yè)最有可能成為被收購對(duì)象？1、一些中等規(guī)模上市住宅商2、絕大多數(shù)是私人住宅開發(fā)商3、最低年產(chǎn)量為200套住宅單元4、擁有充裕的土地存貨5、在美國前75大市場建立了市場地位（至少有5000套住宅單元）6、擁有管理人才可以在收購后維持日常經(jīng)營GemdaleCorporation18

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析19GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)20GemdaleCorporationLennar的并購事件時(shí)間目標(biāo)企業(yè)目的2004NewhalllandandFarming通過兼并獲取36000英畝土地2004Connell-Barron進(jìn)入圣安東里奧2004ClassicAmerican擴(kuò)張進(jìn)入佛羅里達(dá)的杰克遜維爾2003coleman擴(kuò)展了在加州和南卡羅萊納州的經(jīng)營，同時(shí)獲得對(duì)方300套住房和3000套住宅項(xiàng)目，希望在centralvalley區(qū)域擴(kuò)張2002SummitHomes、Concord標(biāo)志公司進(jìn)入芝加哥市場，兩次并購使得lennar獲得芝加哥地區(qū)6500套住宅項(xiàng)目，加速lennar在房地產(chǎn)增長最快地區(qū)的擴(kuò)張2002Patriothomes

BarryAndrews進(jìn)入Baltimore2002TheGenesee、Cambridge加強(qiáng)在Arizona，California和Colorado市場的拓展2000US.Home公司規(guī)模增加一倍1997pacificgreystone這是房地產(chǎn)市場經(jīng)過長時(shí)間蕭條后lennar的行為，利用自己的土地存貨、資金和pacific在加州市場的深度經(jīng)營1997WestVentureHomes獲取對(duì)方在NorthNatomas地區(qū)2700個(gè)住宅項(xiàng)目，SanDiego800個(gè)住宅項(xiàng)目，進(jìn)一步強(qiáng)化了在加州的市場地位1982RoyalHomes擴(kuò)張進(jìn)入佛羅里達(dá)州的FortMyers1972WomackDevelopmeng

，MasterKraft進(jìn)入ArizonaGemdaleCorporationLennar的并購事件21GemdaleCorporationLennar的并購策略分析1、擴(kuò)大規(guī)模2、進(jìn)入新的市場，這些市場具有很好的成長性3、加強(qiáng)在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位4、選擇區(qū)域市場知名度高、土地儲(chǔ)備豐富的目標(biāo)企業(yè)，并購后利用目標(biāo)企業(yè)的品牌繼續(xù)經(jīng)營GemdaleCorporationLennar的并購策略22GemdaleCorporation2004DuraBuilders在美國中西部市場深度拓展2004PalmettoTraditionalHomes進(jìn)入南卡羅萊納州市場，加強(qiáng)東南部市場拓展2003colonyhomes

colony在Atlanta,RaleighCharlotte，NorthCarolina控制了8200個(gè)地塊，是東南部最大的私人住宅商，此次兼并令KB成功占據(jù)美國東南部市場2003Palmetto

TraditionalHomes進(jìn)入東南部2002AmericanHeritage在tampe初次運(yùn)營，并在奧蘭多建立公司2001trademarkhome在東南部杰克遜維爾獲得了一個(gè)立足點(diǎn)

2001Newworld在圖森地區(qū)加強(qiáng)地位1999LewishomesLewis是美國最大的獨(dú)立住宅開發(fā)商之一，控制和擁有24000個(gè)地塊和900套住宅，此次兼并令KB成為內(nèi)華達(dá)州最大的開發(fā)商1999Generalhomes購買了hallmark和general后，KB在休斯敦?fù)碛辛?家開發(fā)企業(yè)，獲取了立足點(diǎn)和一些地塊1998estes成為亞利桑那圖森市最大開發(fā)商之一

1998pridemark成為丹佛地區(qū)最大開發(fā)商之一

1998hallmark成為休斯敦地區(qū)最大開發(fā)商之一在休斯敦有兩個(gè)企業(yè)dover和ideal1996rayco成為圣安東里奧最大開發(fā)商

1995OppelJenkins成為新墨西哥最大的開發(fā)商

KB的并購事件GemdaleCorporation2004DuraBu23GemdaleCorporationKB的并購策略分析1、進(jìn)入新的市場2、強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、通常選擇區(qū)域市場數(shù)一數(shù)二的地產(chǎn)企業(yè)作為目標(biāo)企業(yè)，它們擁有可觀土地儲(chǔ)備，并購后通常令KB成為該區(qū)域市場最大的開發(fā)商之一GemdaleCorporationKB的并購策略分析1、24GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的2002SchulerHomes

這次兼并使得horton在加利福利亞、丹佛、夏威夷、波特蘭取得統(tǒng)計(jì)地位，尤其在加利福利亞的市場份額達(dá)到30％，并獲得對(duì)方13億美元存貨2001EmeraldBuildersEmarald品牌好，土地資源豐富，控制了6900塊地塊，鞏固在菲尼克斯的地位，并使其成為休斯頓前5大開發(fā)商2001Fortress-Florida對(duì)方是97－01年間Jacksonville最大住宅開發(fā)商，進(jìn)入佛羅里達(dá)市場，并獲取了2200塊地1999CambridgeProperties成為芝加哥最大的住宅開發(fā)商1998continentalhomesholding對(duì)方有充足的土地儲(chǔ)備，此次兼并使horton大大強(qiáng)化了在Phoenix,Austin,圣地亞哥、達(dá)拉斯、丹佛、邁阿密、圣安東里奧的市場份額，開始成為美國最大的住宅開發(fā)企業(yè)1998Mareli進(jìn)入Louisville1998RMP進(jìn)入Portland1998C.RichardDobson進(jìn)入Charleston,Charlotte,Greensboro,Greenville,Hiltonhead,Jacksonville,MyrtleBeach,NewportNews,Raleigh,Richmond,Wilmington1997TorreyGroupAtlanta,Charlotte,Greenville,Raleigh1996SGSCommunities進(jìn)入新澤西1996TrimarkCommunities進(jìn)入丹佛1996Westchester進(jìn)入達(dá)拉斯1994Milburn成功獲得Austin最大的市場份額Horton的并購事件GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的225GemdaleCorporationHorton的并購策略分析1、更多的是為了進(jìn)入新的市場2、強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、通常選擇區(qū)域市場知名地產(chǎn)企業(yè)作為目標(biāo)企業(yè)GemdaleCorporationHorton的并購策略26GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的2003Sivage-ThomasST是Albuquerque第二大開發(fā)商，控制了菲力克斯、Albuquerque、圖森7000塊土地，美國前100大開發(fā)商，在首次置業(yè)市場一定的份額，Pulte通過收購豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進(jìn)入了菲力克斯的首次置業(yè)市場2001delwebb獲得美國最好的老年市場品牌：suncity，收購?fù)瓿珊蟮腜ulte一舉成為美國最大的住宅建造開發(fā)商和“老年”住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者1999blackstone為了獲得blackstone這個(gè)美國著名老年社區(qū)品牌1998DiVosta獲取其在老年市場的品牌1998Radnor瞄準(zhǔn)Radnor管理和員工，拓展納什維爾市場1996N.Floridapulte并購對(duì)方是為了將florida的品牌和當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)驗(yàn)與pulte的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)力量結(jié)合，在佛羅里達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展最快地區(qū)占有一席之地1996LeBlanc收購LeBlanc的土地儲(chǔ)備和8個(gè)住宅區(qū)的在建房屋，并使用Leblanc品牌，從而進(jìn)入羅德艾蘭州Pulte的并購事件GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的227GemdaleCorporationPulte的并購策略分析1、進(jìn)入新的市場2、主要強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的老年市場地位3、選擇目標(biāo)企業(yè)主要是基于對(duì)方品牌和產(chǎn)品，旨在豐富自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、比較看重目標(biāo)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)GemdaleCorporationPulte的并購策略分28GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的2003silverok豐富房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)2002TheJones獲取對(duì)方5000個(gè)地塊和所有在建住宅，成為圣路易斯安娜地區(qū)最大的開發(fā)商2001theselectivegroup獲得底特律市區(qū)在建和土地儲(chǔ)備1500套住宅，希望獲得對(duì)方70個(gè)雇員，以繼續(xù)加強(qiáng)首次置業(yè)和改善性置業(yè)市場地位2001cityhomes獲取對(duì)方所有在建和土地儲(chǔ)備，希望在達(dá)拉斯市內(nèi)住宅市場獲得快速發(fā)展1999sundancehome對(duì)方是Centex在芝加哥郊區(qū)的競爭對(duì)手，有1100套住宅項(xiàng)目和200個(gè)在建項(xiàng)目，這次并購加上centex自己的經(jīng)營使其成為芝加哥地區(qū)前5大開發(fā)商，超過50人留下1999realhomes進(jìn)入拉斯維加斯，通過收購獲得1200套住宅項(xiàng)目和150套在建項(xiàng)目1998waynehomes通過收購進(jìn)入對(duì)方在俄亥俄的8個(gè)市場，保留500人

1999caltonhomescalton管理團(tuán)隊(duì)幫助centex在東北部擴(kuò)張，加強(qiáng)了在新澤西的市場地位，滿足了Centex在東北部擴(kuò)張的戰(zhàn)略1998tealhomes進(jìn)入richmond和virginia，主要是進(jìn)入迅速發(fā)展的richmond市場1995Vista進(jìn)入達(dá)拉斯Centex的并購事件GemdaleCorporation時(shí)間目標(biāo)企業(yè)名稱目的229GemdaleCorporationCentex的并購策略分析1、進(jìn)入新的市場2、強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、選擇目標(biāo)企業(yè)比較看重對(duì)方的土地儲(chǔ)備4、比較看重目標(biāo)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)GemdaleCorporationCentex的并購策略30GemdaleCorporation時(shí)間并購企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目的2004LevittBowden擴(kuò)張進(jìn)入美國中南部地區(qū)2003StandardPacificCoppenbarger加強(qiáng)在Jacksonville地區(qū)市場地位2003OrleansMasterpiece進(jìn)入佛羅里達(dá)中心市場2003DonSimonMidland合并后成為Wisconsin最大開發(fā)商，美國前150位2003DressAusherman進(jìn)入Virginia北部郊區(qū)2003HovnanianWindward進(jìn)入Tampa市場2003HovnanianSummit獲取對(duì)方品牌，以及在俄亥俄、WestPennsyvania和WestVirginia50年的市場經(jīng)驗(yàn)2003HovnanianBrighton加強(qiáng)在休斯敦的市場地位2003HovnanianGreatWestern進(jìn)入Phoenix住宅市場2003TollBrothersManhattanBuilding進(jìn)入新澤西高端住宅市場2003TollBrothersRichard進(jìn)入Jacksonville2003MDCCrawford進(jìn)入Jacksonville，獲得550住宅地塊，165套在建房屋2002BeazerCrossman增加在Indiana,Ohio,Kentucky,Tennessee,NorthCarolina,andSouthCarolina這些地方的市場份額

其他排名靠前住宅企業(yè)的并購事件GemdaleCorporation時(shí)間并購企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目31GemdaleCorporation其他排名靠前住宅企業(yè)的并購策略分析1、進(jìn)入新的市場2、強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、目標(biāo)企業(yè)都是當(dāng)?shù)氐闹_發(fā)商GemdaleCorporation其他排名靠前住宅企業(yè)的32GemdaleCorporation美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略總結(jié)1、主要通過并購進(jìn)入新的市場或鞏固強(qiáng)化在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位，這些目標(biāo)企業(yè)所在的市場都是美國最具成長性和發(fā)展最快的75個(gè)市場，盡管它們的目標(biāo)市場非常趨同，但在都力爭在這些市場占據(jù)一席之地以分享更多的收益，如Jacksonville是2003年所有開發(fā)商的共同目標(biāo)市場2、目標(biāo)企業(yè)絕大多數(shù)是當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商之一，擁有品牌優(yōu)勢、市場經(jīng)驗(yàn)和充裕的土地儲(chǔ)備3、并購方基本都是全國性開發(fā)商，有著充裕的資金支持，它們瞄上的決大多數(shù)是區(qū)域市場的本土私人開發(fā)商4、這些并購企業(yè)都是先通過并購進(jìn)入新市場，然后在該市場或通過自身經(jīng)營、或再次通過并購進(jìn)行深度拓展5、并購?fù)瓿珊?，收購方基本上都在區(qū)域市場利用目標(biāo)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌繼續(xù)經(jīng)營6、前5大住宅企業(yè)中有4家都曾經(jīng)通過1－2次兼并來迅速提升規(guī)模7、都非?？粗赝恋貎?chǔ)備這一核心資源的獲取，而且目標(biāo)企業(yè)都是以住宅開發(fā)為主業(yè)，這也是戰(zhàn)略并購的基本特征GemdaleCorporation美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購33GemdaleCorporation2004年各住宅商的存貨開發(fā)周期為何看重土地儲(chǔ)備？1、美國土地的稀缺和政府的土地政策限制。在Texas，需要12個(gè)月時(shí)間來獲取土地許可，10年前只需要1個(gè)月；在加州有美國最嚴(yán)格的土地限制存在，土地許可需要3年時(shí)間，比10年前增加1倍時(shí)間。

2、土地是地產(chǎn)企業(yè)的核心資源GemdaleCorporation2004年各住宅商的存34GemdaleCorporation2005年在美國最大的前3個(gè)市場的業(yè)務(wù)比例目標(biāo)市場的趨同性GemdaleCorporation2005年在美國最大的35GemdaleCorporation目標(biāo)市場的趨同性

1992－2002年間區(qū)域市場前5大開發(fā)商市場份額

前5大開發(fā)商市場份額它們在美國前10大開發(fā)商中的個(gè)數(shù)

1992200219922002東北部

Philadelphia18.20%20.10%12中西部

Chicago18.20%21.40%13Cincinnati27.40%46.30%13Cleveland11.70%22.50%02Columbus41.10%52.80%12Detriot8.50%22.90%11Indianapolis21.20%52%12KansasCity6.70%4.90%01Minneapolis12.80%22.40%14St.Louis15.70%20.00%00西部

Denver40.90%58.40%25LasVegas28.40%35.50%04LosAngeles22.00%36.80%14Oakland22.00%52.20%13OrangeCounty36.10%44.90%02Phoenix32.00%31.60%13Portland7.30%16.20%01Riverside19.60%21.40%15Sacramento28.20%39.60%14SaltLakeCity20.30%23.90%00SanDiego50.10%42.30%02Seattle11.20%23.50%11GemdaleCorporation目標(biāo)市場的趨同性1936GemdaleCorporation目標(biāo)市場的趨同性南部

Atlanta7.80%11.30%23Austin51.60%78.40%15Baltimore22.30%36.40%33Charlotte16.10%26.00%24Dallas24.90%34.30%23FortLauderdale16.70%55.70%11FortWorth23.80%35.30%24Greensboro10.10%17.00%12Houston32.90%36.30%12Jackonville21.20%27.80%23Memphis17.10%23.20%01Miami13.10%46.30%11Nashville13.60%17.50%12Orlando19.90%25.20%23Raleigh11.80%19.90%24Richmond14.70%16.40%12Tampa17.20%29.70%33Washingtong,DC28.40%27.00%44WestPalmBeach19.10%39.00%13所有地區(qū)加權(quán)平均20.50%29.40%13總的說來，前5大開發(fā)商所占市場份額由1992年的21％上升至2002年的29％。1992年，區(qū)域市場前5大開發(fā)商中平均只有一家是前10大全國性開發(fā)商，2002年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到3家。

GemdaleCorporation目標(biāo)市場的趨同性南部37股東篇第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略股東篇第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略38

香港房地產(chǎn)市場集中度分析

香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略

香港房地產(chǎn)市場集中度分析39GemdaleCorporation

香港房地產(chǎn)市場集中度1、二戰(zhàn)后香港一共爆發(fā)了6次地產(chǎn)危機(jī)，經(jīng)過幾次危機(jī)的洗禮，香港房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，出現(xiàn)了其他行業(yè)少見的壟斷局面，特別是上世紀(jì)80年代開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向少數(shù)公司集中2、目前，被稱為行業(yè)“四大天王”的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會(huì)德豐、信和、合和、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)。資料顯示，香港前10大地產(chǎn)商控制了80％市場份額GemdaleCorporation40

香港房地產(chǎn)市場集中度分析

香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略

香港房地產(chǎn)市場集中度分析41GemdaleCorporation

新鴻基地產(chǎn)并購策略新鴻基九巴數(shù)碼通香港貨柜碼頭高超投資技巧業(yè)務(wù)多元化、分散風(fēng)險(xiǎn)獲取大量廉價(jià)土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流穩(wěn)定建筑面積（平方英尺）成本尺價(jià)市值尺價(jià)盈利荔枝角車廠3580001238450011.67億巧明街車廠115800017449651.87億九巴的兩處車廠預(yù)計(jì)利潤地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店、建筑、金融、證券、保險(xiǎn)、數(shù)碼科技、運(yùn)輸、基建、物流GemdaleCorporation42GemdaleCorporation

恒基地產(chǎn)并購策略恒基中華煤氣油麻地小輪美麗華符合恒基多元化策略，主要看重對(duì)方酒店和物業(yè)出租，此時(shí)收購價(jià)格便宜土地儲(chǔ)備和穩(wěn)定現(xiàn)金流大角咀船廠地皮22.8萬平方尺，補(bǔ)地價(jià)可以改建200萬平方尺樓房，另外中環(huán)碼頭重建計(jì)劃有6萬尺持有性商場土地儲(chǔ)備和穩(wěn)定現(xiàn)金流馬頭角南廠可興建156萬平方尺高級(jí)商業(yè)大廈地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、項(xiàng)目管理、建筑、物業(yè)管理、投資公司、煤氣、運(yùn)輸、信息科技、酒店GemdaleCorporation43GemdaleCorporation

長實(shí)并購策略長實(shí)和黃港燈澳洲電力公司分散風(fēng)險(xiǎn)，收入穩(wěn)定港燈股東置地財(cái)務(wù)危機(jī)港燈提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，分散風(fēng)險(xiǎn)港燈舊址發(fā)展?jié)摿薮髸r(shí)機(jī)恰當(dāng)，長實(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，成為最佳選擇地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、港口、零售、制造業(yè)、電訊科技、基建、互聯(lián)網(wǎng)、媒體廣告、多媒體、運(yùn)輸、能源、電力GemdaleCorporation44GemdaleCorporation

新世界并購策略長實(shí)太平洋港口子公司之間資源整合，優(yōu)化集團(tuán)業(yè)務(wù)架構(gòu)收益穩(wěn)定，現(xiàn)金流穩(wěn)定分散風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店、港口、基建、服務(wù)、電訊GemdaleCorporation45GemdaleCorporation香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略總結(jié)1、香港大型房地產(chǎn)企業(yè)基本都是多元化經(jīng)營，其中以長江實(shí)業(yè)的多元化經(jīng)營最為成功。它們之所以紛紛選擇多元化經(jīng)營，是因?yàn)槿客顿Y地產(chǎn)無法降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，歷史證明，幾次危機(jī)后不斷壯大的就是上述多元化經(jīng)營業(yè)績不錯(cuò)的大型地產(chǎn)商2、香港地產(chǎn)企業(yè)的并購對(duì)象通常有兩類，一類是擁有可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備、主業(yè)卻非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但盈利穩(wěn)定，；另一類是可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的其他行業(yè)的公司3、香港地產(chǎn)企業(yè)與美國地產(chǎn)企業(yè)的并購策略完全不同，前者是為了土地儲(chǔ)備和分散風(fēng)險(xiǎn)，后者是基于戰(zhàn)略布局的順勢選擇；另外香港地產(chǎn)企業(yè)基本上都是多元化經(jīng)營，而美國成功地產(chǎn)企業(yè)基本都是專業(yè)化經(jīng)營，這些區(qū)別完全受它們市場差異性決定GemdaleCorporation46GemdaleCorporation美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略比較戰(zhàn)略布局選擇目標(biāo)企業(yè)并購是最迅速的手段土地儲(chǔ)備降低風(fēng)險(xiǎn)選擇目標(biāo)企業(yè)市場份額土地儲(chǔ)備品牌管理經(jīng)驗(yàn)不同的市場特點(diǎn)決定了不同的思考的層次GemdaleCorporation美國47股東篇第三部分金地集團(tuán)并購策略探討股東篇第三部分金地集團(tuán)并購策略探討48GemdaleCorporation

我們?yōu)楹我ゲ①徠渌髽I(yè)1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升已經(jīng)成為必然，這也是一個(gè)行業(yè)過度景氣并被社會(huì)資金踴躍追尋后的必然產(chǎn)物。不久的將來，只有同時(shí)具備土地、資金和品牌資源的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商才能獲得更大的成長空間，具備優(yōu)秀資源整合能力和戰(zhàn)略調(diào)整能力的開發(fā)商將最先脫穎而出和立于不敗之地2、中國目前最大的地產(chǎn)開發(fā)商所占市場份額也不足1％；按照美國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，等待中國房地產(chǎn)藍(lán)籌巨子的將是潛力無窮的市場機(jī)會(huì)3、未來中國房地產(chǎn)市場格局將在美國、歐洲地產(chǎn)基金、香港地產(chǎn)商和央企等多重作用下不斷演變，對(duì)于金地集團(tuán)來說，只有發(fā)展得更快更好才能擠出重圍4、在我們不斷提升投資效率、開發(fā)效率、管理效率的同時(shí)，最快速度擴(kuò)張規(guī)模的唯一手段就是像KB和Horton那樣有效利用并購手段；這是我們唯一可以最短時(shí)間超越競爭對(duì)手的方法，這也是被美國諸多地產(chǎn)巨子驗(yàn)證的事實(shí)5、隨著股權(quán)分置改革完成，隨著我們在國際資本市場的完美亮相，我們原先的努力奠定的基礎(chǔ)能夠讓我們比對(duì)手更加容易獲取并購資本6、我們是全國化布局的知名地產(chǎn)商，并在中國最具發(fā)展?jié)摿Φ暮诵膮^(qū)域和城市進(jìn)行布局和投資，更加容易實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域深度拓展GemdaleCorporation49我們當(dāng)前面臨的外部并購環(huán)境市場機(jī)遇——房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，行業(yè)整體景氣水平和行業(yè)企業(yè)家信心有所下調(diào)政策傾向——“支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)”（03年18號(hào)文）競爭對(duì)手紛紛采取行動(dòng)GemdaleCorporation我們當(dāng)前面臨的外部并購環(huán)境市場機(jī)遇——房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，50GemdaleCorporation案例操作手法并購意義北京天鴻城開合并國資委主導(dǎo)合并強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和競爭優(yōu)勢萬科收購南都以18.58億元收購南都股權(quán)獲取南都在長三角地區(qū)擁有的數(shù)百萬平方米的項(xiàng)目資源。進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，完善公司跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局萬科收購朝開3.89億收購朝開60％股權(quán)獲取朝開56萬平方米土地資源，建立和政府的良好合作關(guān)系，成功布局北京地區(qū)招商收購富城以1.12億元收購富城(中國)有限公司合計(jì)80%的股權(quán)接手南京核心商業(yè)區(qū)的國際金融中心項(xiàng)目，該中心將于2006年陸續(xù)對(duì)外租售復(fù)地收購潤江以2.46億收購重慶潤江100％股權(quán)獲取規(guī)劃建筑面積79萬平方米，成功實(shí)施西南區(qū)域中心城市布局競爭對(duì)手GemdaleCorporation案例操作手法并購意義北51GemdaleCorporation

我們?nèi)绾芜x擇目標(biāo)企業(yè)1、通過上述分析，我們不難看出，中國房地產(chǎn)企業(yè)首先面臨的應(yīng)該是戰(zhàn)略布局，其中并購只能是一個(gè)手段，而非目的。香港地產(chǎn)企業(yè)選擇多元化是針對(duì)香港房地產(chǎn)市場高風(fēng)險(xiǎn)局面的應(yīng)對(duì)措施，香港市場的這種特點(diǎn)令它們無法通過區(qū)域化投資分散風(fēng)險(xiǎn)，它們選擇目標(biāo)企業(yè)只能是風(fēng)險(xiǎn)分散和土地儲(chǔ)備的綜合權(quán)衡2、中國市場與美國市場特點(diǎn)相似，區(qū)域化投資分散風(fēng)險(xiǎn)也是被驗(yàn)證的事實(shí)。我們應(yīng)該在并購的戰(zhàn)略布局層面學(xué)習(xí)美國企業(yè)，將并購當(dāng)作一種市場擴(kuò)張和深化的手段?？梢栽谶x擇具體目標(biāo)企業(yè)時(shí)候，汲取香港企業(yè)的并購技巧，通過選擇一些非地產(chǎn)業(yè)務(wù)、但是擁有不少土地資源或潛在土地資源的企業(yè)，以獲取超額收益3、我們首先要明確金地的市場擴(kuò)張和投資布局策略，明確要進(jìn)行深度拓展的既有區(qū)域和希望進(jìn)入的新區(qū)域，可以通過并購來迅速強(qiáng)化已有區(qū)域的市場地位（最好形成區(qū)域壟斷），也可以通過并購快速有效進(jìn)入新區(qū)域。目前可以將通過城市評(píng)審的東莞、武漢、西安、北京、珠海作為深度拓展地區(qū)，將成都作為希望進(jìn)入的新城市GemdaleCorporation52GemdaleCorporation

幾種類型目標(biāo)企業(yè)選擇比較并購目的目標(biāo)企業(yè)特點(diǎn)戰(zhàn)略意義案例可行性實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局和地域擴(kuò)張目標(biāo)區(qū)域內(nèi)排名前5－10位的開發(fā)商，它們通常擁有相當(dāng)?shù)钠放?、市場?jīng)驗(yàn)和土地資源，通過并購這些企業(yè)可以令我們立即成為該區(qū)域市場的領(lǐng)跑者，實(shí)現(xiàn)我們的戰(zhàn)略布局萬科收購南都不大可行，因?yàn)橐环矫嬷袊康禺a(chǎn)市場競爭性不夠，另外一方面這些企業(yè)目前被收購意愿不強(qiáng)獲取土地資源擁有大量土地資源卻沒有開發(fā)能力豐富我們的土地儲(chǔ)備，強(qiáng)化核心競爭力萬科收購朝開最可行，也比較符合集團(tuán)現(xiàn)實(shí)；目前一些國企改制、央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離、企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等存在巨大機(jī)會(huì)，如機(jī)場集團(tuán)、熊貓集團(tuán)、兵器工業(yè)公司等拓寬集團(tuán)核心競爭力擁有商業(yè)地塊或成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲得進(jìn)入商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域機(jī)會(huì)，汲取商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升商業(yè)開發(fā)能力，拓寬集團(tuán)核心競爭力招商收購富城（富城是招商地產(chǎn)大股東蛇口工業(yè)區(qū)下屬企業(yè)）、京基收購銅鑼灣存在可行性，但是具體細(xì)節(jié)仍在研究中GemdaleCorporation53股東篇第四部分并購要點(diǎn)及需要領(lǐng)導(dǎo)明確問題股東篇第四部分并購要點(diǎn)及需要領(lǐng)導(dǎo)明確問題54GemdaleCorporation

并購支付手段探討

1、股票支付（俗稱換股）。從提出收購公告到實(shí)施收購的期間，不論是目標(biāo)公司還是主并公司的股票價(jià)格都可能出現(xiàn)較大波動(dòng)。

固定比例交換，在提出收購意向時(shí)即確定目標(biāo)公司的每股可轉(zhuǎn)換成主并公司股票的數(shù)量固定價(jià)值交換，在提出收購意向時(shí)先確定目標(biāo)公司的價(jià)格，具體實(shí)施時(shí)候再按主并公司股票的當(dāng)時(shí)價(jià)格換算換股比例套式交換（collar），相對(duì)復(fù)雜。通過設(shè)定換股合并協(xié)議，根據(jù)目標(biāo)公司未來某個(gè)約定時(shí)點(diǎn)的股票價(jià)格來決定交換價(jià)格

股票支付一般采用定向增發(fā)方式進(jìn)行，美國地產(chǎn)企業(yè)的兼并通常采用這種換股方式。2、現(xiàn)金支付，這是最直截了當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，也就是直接用現(xiàn)金收購目標(biāo)公司的股份或資產(chǎn)，美國地產(chǎn)企業(yè)使用最多的就是現(xiàn)金支付方式，通常資金交易規(guī)模從幾十萬到幾千萬美元不等。3、現(xiàn)金和股票支付結(jié)合的方式，這也被許多美國地產(chǎn)企業(yè)采用GemdaleCorporation55GemdaleCorporation

換股和現(xiàn)金支付手段的比較

1、不同支付方式對(duì)股東利益的影響大不相同。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)美國1973－1998年數(shù)千件案例進(jìn)行研究，分析從發(fā)布并購公告前一天至公告后一天的平均異常收益率，結(jié)果表明：對(duì)換股并購而言，收購公司的異常收益為-1.5％，目標(biāo)公司的異常收益為13.0％，全部公司合在一起的異常收益為0.6％；對(duì)現(xiàn)金支付的并購而言，收購公司的異常收益為0.4％，目標(biāo)公司的異常收益為20.1％，合并后的異常收益為3.6％。2、既然股票支付無論是對(duì)收購方還是目標(biāo)公司的股東來說，都意味著較低的異?；貓?bào)，那為何越來越多（不局限于地產(chǎn)行業(yè)）的交易都采用股票支付方式？兩個(gè)經(jīng)典學(xué)術(shù)解釋：第一，收購方的管理者比外部投資者更加具有信息優(yōu)勢，更了解公司的真實(shí)價(jià)值。從收購方角度，換股收購被視為兩個(gè)交易，收購與增發(fā)股票。當(dāng)公司股票價(jià)值被市場高估時(shí)候，管理層偏愛以股票融資作為收購支付的手段；反之，則偏愛現(xiàn)金支付第二，現(xiàn)金支付可以為股東創(chuàng)造更多的價(jià)值,管理層之所以經(jīng)常采用股票融資作為收購支付方式，在一定程度上是為了不喪失自由現(xiàn)金流給管理者帶來的管理利益，盡管這種管理利益會(huì)損害公眾股東的利益GemdaleCorporation56GemdaleCorporation

如何選擇合適的支付手段通俗來說，何時(shí)用現(xiàn)金支付，何時(shí)用股票支付，需要考慮以下三方面因素：

1、如果用現(xiàn)金支付，有沒有這個(gè)資金？能否籌集到足夠現(xiàn)金又不至于過分增加收購后的還債能力與風(fēng)險(xiǎn)？2、哪種方式更合算，更有利于價(jià)值提升？假設(shè)A公司收購B公司，A公司的股票價(jià)格如果被市場高估，換股通常比較合算。3、對(duì)大股東控制權(quán)的影響。如果大股東不希望失去控制權(quán)，而換股使大股東面臨失去控制權(quán)的危險(xiǎn)，收購方會(huì)盡可能避免采用股票支付的收購方式。具體來說，涉及收購方舉債能力、現(xiàn)金流情況、公司控制權(quán)、收購方股價(jià)水平、目標(biāo)公司對(duì)支付方式的偏好、收購規(guī)模、融資成本、稅收因素、法律規(guī)范、信息不對(duì)稱等

總之，以現(xiàn)金支付，大量的現(xiàn)金支出勢必對(duì)收購方的現(xiàn)金流產(chǎn)生沖擊，影響收購方的業(yè)務(wù)拓展能力；而以股票支付，將會(huì)改變現(xiàn)有持股結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致公司控制權(quán)重新分配。收購方必須審慎考慮，作出恰當(dāng)選擇。當(dāng)然，采用現(xiàn)金支付和股票支付相結(jié)合的方式也是一種中庸考慮。至于金地集團(tuán)在并購目標(biāo)企業(yè)時(shí)候選用哪種支付模式都要根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況全面權(quán)衡后決定。GemdaleCorporation57GemdaleCorporation

現(xiàn)金收購的融資來源

1、內(nèi)部營運(yùn)現(xiàn)金流2、收購前的認(rèn)股權(quán)證發(fā)行3、收購前債券發(fā)行4、銀行信貸其中收購前發(fā)行債券或使用銀行信貸會(huì)導(dǎo)致杠桿收購（LBO）；內(nèi)部營運(yùn)現(xiàn)金流是最便宜和最容易得到的財(cái)源，因?yàn)樗梢员苊庑略鋈谫Y和推遲新增融資兩方面的成本。但是除了相當(dāng)小的收購目標(biāo)之外，收購方都不愿意使用充足的內(nèi)部現(xiàn)金流GemdaleCorporation58GemdaleCorporation

金地集團(tuán)可行的支付方式比較支付方式適用條件可行性換股目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模較大或中等規(guī)模，且金地股價(jià)被高估沒有現(xiàn)金流和融資壓力，但1、取決于我們大股東對(duì)股權(quán)稀釋的擔(dān)心2、取決于和目標(biāo)企業(yè)股東的談判進(jìn)程現(xiàn)金目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模較小，且金地賬面資產(chǎn)充足現(xiàn)金支付會(huì)影響我們的現(xiàn)金流，或增加融資壓力，帶來資產(chǎn)負(fù)債率的上升現(xiàn)金＋換股目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模中等或較小規(guī)模完全現(xiàn)金支付會(huì)影響我們的現(xiàn)金流，通過換股和現(xiàn)金支付相結(jié)合增加靈活性，不過也要綜合權(quán)衡各方面因素根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)實(shí)情況，我們更傾向于換股方式GemdaleCorporation59GemdaleCorporation

介紹一種特殊的收購方式——杠桿收購杠桿收購是企業(yè)并購的一種特殊方式，自20世紀(jì)80年代以來成為風(fēng)靡全球的一種常見資本運(yùn)營方法，杠桿二字就是負(fù)債的意思。1、杠桿收購是指收購方按照財(cái)務(wù)杠桿原理，用少量資金通過高負(fù)債融資購買目標(biāo)企業(yè)的全部或部分股權(quán)，獲取經(jīng)營控制權(quán)，以達(dá)到重組該目標(biāo)企業(yè)并從中獲得較高預(yù)期收益的一種財(cái)務(wù)型收購方式。2、一般說來，杠桿收購的目標(biāo)企業(yè)常常是價(jià)值被市場低估的企業(yè)，這是因?yàn)?，收購這樣的企業(yè)可以獲得更高的財(cái)務(wù)回報(bào)。企業(yè)被杠桿收購后，一般會(huì)退出上市，成為非上市的私人企業(yè)。3、杠桿收購的實(shí)質(zhì)在于舉債，即以債務(wù)資本為主要融資工具，而這些債務(wù)資本大多以被并購企業(yè)的資產(chǎn)為擔(dān)保而獲得。收購方以較少的股本投入（約占10％－20％）融得數(shù)倍的資金，對(duì)企業(yè)進(jìn)行收購、重組、使其產(chǎn)生較高盈利能力后，再伺機(jī)出售或重新上市，以套取高額利潤。4、杠桿收購方法自上世紀(jì)80年代開始在美國迅速流行，主要是因?yàn)?0年代末和80年代初期，美國經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了重要變化：通貨膨脹降低了負(fù)債實(shí)際成本，刺激了高負(fù)債為特征的杠桿收購活動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)復(fù)興稅收法案允許企業(yè)對(duì)新購入的舊資產(chǎn)增加賬面價(jià)值，并可以和全新資產(chǎn)一樣采用加速折舊法，這樣企業(yè)就可在較大基數(shù)上重新加速提取折舊，從而減輕所得稅負(fù)擔(dān)80年代美國政府對(duì)于金融管制的放松，也成為杠桿收購活動(dòng)的催化劑垃圾債券市場的繁榮為并購提供了充足的資本來源

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杠桿收購的操作步驟第一階段，評(píng)估收購方案、籌集收購資金、設(shè)計(jì)一套管理人員的激勵(lì)體系。一般來說，杠桿收購的收購方先成立一個(gè)收購主體企業(yè)——?dú)て髽I(yè)，用于融資以便進(jìn)行收購。收購者——企業(yè)的管理高層或收購集團(tuán)通常提供約10％的資金，作為新企業(yè)的權(quán)益基礎(chǔ)，并以股票期權(quán)或認(rèn)購權(quán)的形式向管理人員提供基于股票價(jià)格的激勵(lì)報(bào)酬。其余資金由外部投資者提供：一部分是用被收購企業(yè)的資產(chǎn)做抵押，從銀行獲取占收購資金總量50％－60％的貸款；另一部分是通過發(fā)行各種級(jí)別的垃圾債券來籌措，約占總資金量的30－40％第二階段，由收購方收購目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)，將目標(biāo)企業(yè)轉(zhuǎn)為非上市企業(yè)。如果能在收購?fù)瓿珊笱杆俅罅档蛶齑娌⒊鍪鄄糠仲Y產(chǎn)以償還部分債務(wù)，降低負(fù)債規(guī)模，則有助于降低收購方的運(yùn)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)第三階段，企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行重新安排，盡量降低成本，增加企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流量。對(duì)于一個(gè)負(fù)債極高的企業(yè)來說，能否迅速產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量以償還債務(wù)至關(guān)重要第四階段，LBO企業(yè)又被其他企業(yè)收購或伺機(jī)上市，實(shí)現(xiàn)所謂的逆向杠桿收購。這樣做的目的是為現(xiàn)有股東提供流動(dòng)性財(cái)富，同時(shí)也為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更好的融資條件。GemdaleCorporation61GemdaleCorporation

杠桿收購的具體運(yùn)用方式

1、負(fù)債控股，即收購方與銀行商定獨(dú)家償還目標(biāo)企業(yè)的長期債務(wù)，作為自己的實(shí)際投資，其中一部分銀行貸款作為收購方的資本劃到目標(biāo)企業(yè)的股本中并足以達(dá)到控股地位2、連續(xù)抵押，即并購交易中以收購方的資產(chǎn)作抵押，向銀行爭取相當(dāng)數(shù)量的貸款，待收購成功后再以目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)新的貸款，如此連續(xù)抵押下去，直到獲得足夠資金3、以目標(biāo)企業(yè)作抵押發(fā)行垃圾債券，即收購方以目標(biāo)方的重要資產(chǎn)作抵押發(fā)現(xiàn)垃圾債券，所籌集資金用于支付目標(biāo)企業(yè)的權(quán)益所有者4、分期付款，一般做法是收購方根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估值收購其51％的股份，并以分期付款的方式在若干年內(nèi)陸續(xù)將款項(xiàng)付清GemdaleCorporation62GemdaleCorporation

杠桿收購的適用范圍和條件1、穩(wěn)定而充足的現(xiàn)金流，這是杠桿收購活動(dòng)成功的必要前提2、良好的經(jīng)營前景和升值空間，因?yàn)楦軛U收購的主要?jiǎng)訖C(jī)是財(cái)務(wù)回報(bào)，越是價(jià)格被低估的企業(yè)，越適合成為杠桿收購的目標(biāo)3、收購方富有管理經(jīng)驗(yàn)和良好聲譽(yù)，因?yàn)橘J款方對(duì)于收購方的管理能力和聲譽(yù)要求往往非?？量?、管理層有一個(gè)可行的企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃，這是企業(yè)將來有能力償還債務(wù)的前提，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)升值的必要條件5、收購前負(fù)債率特別是長期負(fù)債率較低，如果目標(biāo)企業(yè)在收購前已經(jīng)用足負(fù)債能力且已經(jīng)資不抵債，那么收購方就不能獲得新的貸款支持6、非核心資產(chǎn)易于被變賣，這可以迅速獲得償債資金以支付一部分借款7、業(yè)務(wù)性質(zhì)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響小，保證有穩(wěn)定現(xiàn)金流，增大還債可能性8、企業(yè)有足夠適宜用作貸款抵押物的資產(chǎn)，這是收購方能夠獲取收購貸款的重要條件GemdaleCorporation63GemdaleCorporation

杠桿收購的風(fēng)險(xiǎn)1、還本付息風(fēng)險(xiǎn)，由于實(shí)行杠桿收購的企業(yè)負(fù)債率非常高，因此還本付息風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)較大2、再籌資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)不能及時(shí)再次融資籌集所需資金或再籌資成本增加而引起資金鏈斷裂和經(jīng)濟(jì)損失的可能性3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)因債權(quán)籌資而增加的股權(quán)投資者可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)GemdaleCorporation64GemdaleCorporation

我們采用杠桿收購方式的可行性分析杠桿收購的適用條件：1、我國目前存在大量應(yīng)該被收購的公司，它們迫切需要通過重組來獲得發(fā)展2、除了少數(shù)實(shí)力相當(dāng)雄厚的公司外，大多數(shù)優(yōu)勢公司無法完全依靠自有資金進(jìn)行并購活動(dòng)3、我國金融機(jī)構(gòu)擁有龐大的存款余額，它們亟待尋找有效率的投資渠道杠桿收購的不利條件：1、中國資本市場不發(fā)達(dá)，金融管制較嚴(yán)，杠桿收購沒有被各方普遍認(rèn)識(shí)和接受，更缺乏法律依據(jù)的保障，特別是在牽涉到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理層收購過程中，由于缺乏明確的游戲規(guī)則和規(guī)范的定價(jià)機(jī)制，容易導(dǎo)致財(cái)富的不公平分配2、地產(chǎn)行業(yè)存在周期性風(fēng)險(xiǎn)，不太適合杠桿收購的土壤，按照美國房地產(chǎn)企業(yè)的并購方式，基本沒有杠桿收購案例，即使我們可以在香港發(fā)行長期債券，但是想通過發(fā)行垃圾債券來進(jìn)行杠桿收購可能性也比較小GemdaleCorporation65GemdaleCorporation

需要明確的問題一、兼并還是收購這是我們首先要明確的問題。企業(yè)的并購?fù)ǔ０M義和廣義兩層含義：狹義的并購是指企業(yè)的合并、兼并或收購。其中合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并形成一個(gè)新的企業(yè)，其特點(diǎn)是伴有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的轉(zhuǎn)移，由多個(gè)法人變成一個(gè)法人。兼并相當(dāng)于我國《公司法》中的“吸收合并”，如A公司兼并B公司，兼并完成后以A公司的名義繼續(xù)經(jīng)營，而B公司解散并喪失法人地位。收購指A公司通過出資或出股方式，達(dá)到對(duì)目標(biāo)公司B的控制。廣義的并購是指通過企業(yè)資源的重新配置或組合，以實(shí)現(xiàn)某種經(jīng)營或財(cái)務(wù)目標(biāo)。我們目前主要專注于狹義的并購行為。在狹義的并購里面，我們認(rèn)為基于下述緣由，集團(tuán)現(xiàn)階段應(yīng)該采用收購而非兼并方式。第一，兼并比收購需要更多的資金和程序；第二，兼并比收購涉及到更復(fù)雜的文化和人力資源整合，我們的文化整合能力并非強(qiáng)項(xiàng)，自身的溝通能力還有待提高，顯然不具備整合其他企業(yè)的條件。第三，兼并比收購的周期要長，與集團(tuán)當(dāng)前定下的目標(biāo)值不相符合。如果集團(tuán)放寬并購?fù)瓿蓵r(shí)間，且發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)品牌、文化、人力資源等軟因素品質(zhì)符合我們要求，可以采用兼并方式，以迅速增大我們的規(guī)模

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需要明確的問題二、目標(biāo)企業(yè)的性質(zhì)收購對(duì)象是上市公司還是非上市公司？如果是收購上市公司，一方面需要遵守《上市公司收購管理辦法》，會(huì)涉及全面要約收購中的30％臨界點(diǎn)，增加我們的資金壓力；另一方面要經(jīng)過證監(jiān)會(huì)的審批，手續(xù)多，時(shí)間周期長。非上市公司收購不如上市公司復(fù)雜，運(yùn)作靈活性高，但是它的財(cái)務(wù)相對(duì)不透明，或有帳務(wù)多。國有企業(yè)還是民營企業(yè)？國企和民企最大的區(qū)別是所有權(quán)歸屬，因此與國企的價(jià)格談判要較民企容易。雖然民企也面臨關(guān)系復(fù)雜、管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況不清晰的情況，但是由于宏觀調(diào)控后許多民企融資受限導(dǎo)致資金壓力急劇放大，所以它們渴求通過被并購而迅速套現(xiàn)投資資金，這樣就會(huì)增加了我們的談判能力，容易滿足我們并購的目的。

目標(biāo)企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)？我們的對(duì)于目標(biāo)企業(yè)的理想業(yè)務(wù)構(gòu)成是房地產(chǎn)開發(fā)，有相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，但現(xiàn)實(shí)中這些企業(yè)可能比較多地會(huì)從事一些副業(yè)。如果對(duì)副業(yè)比重公司要求控制太嚴(yán)，就會(huì)喪失掉大多數(shù)的并購機(jī)會(huì)。

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需要明確的問題三、目標(biāo)企業(yè)的地點(diǎn)我們對(duì)于目標(biāo)企業(yè)土地資源的選擇只是集團(tuán)戰(zhàn)略布局下的這些城市，還是當(dāng)戰(zhàn)略布局之外的區(qū)域存在很好的資源機(jī)會(huì)時(shí)候是否也能作為我們的考慮對(duì)象？如果按照集團(tuán)新一輪戰(zhàn)略布局，諸如北京區(qū)域、上海區(qū)域、深圳區(qū)域、西安、武漢都是土地資源候選地，在這些城市或區(qū)域以外的存在很大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘惺欠窨梢宰鳛楹蜻x對(duì)象？比如長沙、鄭州、南寧、福州、合肥、廈門和青島這樣的二線城市是否可以作為候選城市？這需要領(lǐng)導(dǎo)給予決策。

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需要明確的問題四、資金來源、集團(tuán)與子公司之間的分工合作資金來源、集團(tuán)與子公司之間在并購問題上的分工合作關(guān)系是緊密關(guān)聯(lián)的。如果并購不能和子公司的利益掛鉤，子公司參與并購的意愿和積極性就會(huì)相對(duì)被動(dòng)，肯定不利于并購事務(wù)的順利開展。首先，今年各子公司本來分得的資金有限，如果還將這些有限資金用于收購，則不但可能失去一些招拍掛或其他市場機(jī)會(huì)，而且有可能因?yàn)椴①彶怀晒Χ鴮?dǎo)致2006年完不成土地投資計(jì)劃。其次，既然上述做法不能提高子公司的積極性并且可能會(huì)因?yàn)槭召徥《鴮?dǎo)致子公司完不成投資計(jì)劃，那么就建議從現(xiàn)有土地投資計(jì)劃資金之外劃撥一塊專項(xiàng)戰(zhàn)略性并購資金，來讓各子公司公平競爭。這樣既不占用子公司原先拿地的資金份額，而且可以起到激勵(lì)作用，從而提高了子公司參與并購工作積極性和并購效率。最后，如果集團(tuán)想自己主導(dǎo)收購事務(wù)，不讓子公司參與進(jìn)來，那么就會(huì)在收購成功之后面臨一個(gè)問題：目標(biāo)企業(yè)的土地資源如何公正分配給各子公司？

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需要明確的問題五、控股權(quán)還是控制權(quán)收購

出于風(fēng)險(xiǎn)最小化考慮，絕對(duì)控股權(quán)51％收購是最保險(xiǎn)的方式，但是需要的資金量也相應(yīng)增加；相對(duì)控股而獲得控制權(quán)雖然能夠達(dá)到控制公司的目的，但是存在其他股東聯(lián)合起來的風(fēng)險(xiǎn)。如果集團(tuán)能夠保證收購資金，那么我們建議采用控股權(quán)收購，杜絕一切風(fēng)險(xiǎn)。但是如果集團(tuán)資金有困難，也不妨將控制權(quán)收購納入考慮范疇，畢竟對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)能力優(yōu)秀和公司品牌價(jià)值高的金地集團(tuán)，一般的股東都愿意借助金地的項(xiàng)目開發(fā)能力而分享項(xiàng)目開發(fā)收益。可以在公司操作上設(shè)置規(guī)定，由金地公司主導(dǎo)經(jīng)營。當(dāng)然，為保險(xiǎn)期間，在控制權(quán)收購中，我們將挑選相對(duì)善意和務(wù)實(shí)做事的第二和第三股東。GemdaleCorporation70GemdaleCorporation

需要明確的問題六、成立并購小組為了推動(dòng)收購的順利有效運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)前集團(tuán)需要立即成立并購小組，由集團(tuán)高層牽頭，定期召開會(huì)議，及時(shí)決策收購流程中的重大節(jié)點(diǎn)。下面是草擬的并購小組人員名單和職責(zé)分布：組長：張華綱黃俊燦副組長：鄧耀東執(zhí)行組長：何大江組員：經(jīng)營管理部3人：劉翼、成祖好、吳亮職責(zé)：考察目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營管理和土地儲(chǔ)備，全面跟蹤和主導(dǎo)收購進(jìn)程，負(fù)責(zé)各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)計(jì)劃財(cái)務(wù)部2人職責(zé)：處理收購進(jìn)程中的企業(yè)財(cái)務(wù)和成本問題（目標(biāo)搜尋、篩選、談判）行政管理部（法務(wù)）耿延良候麗君職責(zé)：處理收購進(jìn)程中的法律事務(wù)（篩選、首次接觸、文件起草、談判、簽約、股權(quán)過戶）會(huì)議：執(zhí)行組長每2周帶領(lǐng)組員開一次會(huì)，總結(jié)期間工作進(jìn)展和安排下2周工作計(jì)劃；有關(guān)重大節(jié)點(diǎn)以及等待領(lǐng)導(dǎo)決策的問題就需要召開全體會(huì)議

GemdaleCorporation71謝謝Thankyou金地（集團(tuán)）股份有限公司謝謝Thankyou金地（集團(tuán)）股份有限公司72GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving

金地地產(chǎn)并購策略分析GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheSci73GemdaleCorporation在房地產(chǎn)市場趨于集中的過程中，通過并購來整合資源、擴(kuò)大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)；但并購是柄雙刃劍，利用得當(dāng)如虎添翼，反之則后患無窮。為了厘清我們的并購思路，對(duì)美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)的并購案例進(jìn)行分析將有助于我們下一步工作！GemdaleCorporation74第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略第三部分金地并購策略探討第四部分并購要點(diǎn)及需要領(lǐng)導(dǎo)明確的問題

內(nèi)容概要第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略內(nèi)容概要75股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略76

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析77GemdaleCorporation2005年，美國房地產(chǎn)住宅市場25％的份額集中在前10大住宅企業(yè)手中，據(jù)美國權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2011年前20大住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75％。下面我們將看到，上世紀(jì)90年代以來，美國房地產(chǎn)市場加速集中之勢越演越烈！GemdaleCorporation78GemdaleCorporation

美國前60位住宅開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation79GemdaleCorporation美國前101－200名開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation美國前101－200名80GemdaleCorporation1993和2004年前十大開發(fā)商成交量對(duì)比GemdaleCorporation1993和2004年前81GemdaleCorporation2004年美國前200家住宅開發(fā)商成交量和收入百萬美元GemdaleCorporation2004年美國前20082GemdaleCorporation市場集中度為何會(huì)在90年代后加速提高1、美國宏觀經(jīng)濟(jì)2、利率降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)3、美國排名靠前的住宅開發(fā)商紛紛通過并購來壯大規(guī)模，開拓市場GemdaleCorporation市場集中度為何會(huì)在9083GemdaleCorporation

主導(dǎo)并購活動(dòng)的企業(yè)是誰？1、大型私人住宅商會(huì)從事一些并購業(yè)務(wù)2、中等規(guī)模住宅商通過合并形成更大規(guī)模企業(yè)，寄希望日后被收購3、但絕大多數(shù)是房地產(chǎn)住宅上市企業(yè)巨頭Horton,Pulte,lennar,Centex,KBhome,Beazer,Ryland,NVR,HovnanianEnterprise,M.D.C.HoldingsGemdaleCorporation84GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這十大開發(fā)商合計(jì)有21億美元現(xiàn)金儲(chǔ)備，現(xiàn)金加信用額度達(dá)89億美元GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這85GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司市值的影響GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司市值86GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司收入的影響1/1/1996——14/6/2004GemdaleCorporation并購對(duì)這些上市公司收入87GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于收購方1、收獲規(guī)模優(yōu)勢（資本成本優(yōu)勢、購買價(jià)格折現(xiàn)優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、生產(chǎn)效率），確保收益增長（華爾街喜歡規(guī)模和增長），Horton在1996－2004年間進(jìn)行了17次收購，實(shí)現(xiàn)了102個(gè)季度的收益增長2、地理區(qū)域擴(kuò)張分散風(fēng)險(xiǎn)，StandardPacific和KBhome向東擴(kuò)展到佛羅里達(dá)和其他地方3、區(qū)域市場的深度拓展，Centex力爭在50個(gè)最有成長性市場都做到前5名4、產(chǎn)品多樣化，Meritage收購Hancock，為的是entry-level產(chǎn)品5、獲得和控制土地供給,如KBHome兼并Colony，Centex收購TheJones6、獲得管理人才，支撐區(qū)域公司發(fā)展，如Centex收購Calton，Pulte收購Radnor7、增加品牌數(shù)量，如Hovnanian將收購企業(yè)的所有品牌都保留下來，甚至允許它們相互競爭8、獲取協(xié)同作用，利用全國性購買合同，以及獲取抵押貸款等GemdaleCorporation并購產(chǎn)生的原88GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于被收購方1、清算，成交時(shí)候立即獲得現(xiàn)金或股票2、對(duì)私人開發(fā)商而言可以將當(dāng)前的利好價(jià)值資本化，上市企業(yè)的公開市場價(jià)值持續(xù)上升，能夠?yàn)樗饺碎_發(fā)商支付更多的收購溢價(jià)3、消除業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂/個(gè)人擔(dān)保，收購方通常承擔(dān)所有的負(fù)債4、資本渠道增加和協(xié)同機(jī)會(huì)帶來的收益，有時(shí)可以以較低的成本獲得額外的資本來促進(jìn)發(fā)展5、聚焦于住宅業(yè)務(wù)或土地開發(fā)，傍上大企業(yè)可以將精力集中在業(yè)務(wù)改善，而不是整天尋找發(fā)展資本6、通過激勵(lì)計(jì)劃獲取大企業(yè)的股權(quán)份額7、參與教育和分享最好的管理經(jīng)驗(yàn)，以對(duì)大地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行深入的理解GemdaleCorporation89GemdaleCorporation

哪些企業(yè)最有可能成為被收購對(duì)象？1、一些中等規(guī)模上市住宅商2、絕大多數(shù)是私人住宅開發(fā)商3、最低年產(chǎn)量為200套住宅單元4、擁有充裕的土地存貨5、在美國前75大市場建立了市場地位（至少有5000套住宅單元）6、擁有管理人才可以在收購后維持日常經(jīng)營GemdaleCorporation90

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析91GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)92GemdaleCorporationLennar的并購事件時(shí)間目標(biāo)企業(yè)目的2004NewhalllandandFarming通過兼并獲取36000英畝土地2004Connell-Barron進(jìn)入圣安東里奧2004ClassicAmerican擴(kuò)張進(jìn)入佛羅里達(dá)的杰克遜維爾2003coleman擴(kuò)展了在加州和南卡羅萊納州的經(jīng)營，同時(shí)獲得對(duì)方300套住房和3000套住宅項(xiàng)目，希望在centralvalley區(qū)域擴(kuò)張2002SummitHomes、Concord標(biāo)志公司進(jìn)入芝加哥市場，兩次并購使得lennar獲得芝加哥地區(qū)6500套住宅項(xiàng)目，加速lennar在房地產(chǎn)增長最快地區(qū)的擴(kuò)張2002Patriothomes

BarryAndrews進(jìn)入Baltimore2002TheGenesee、Cambridge加強(qiáng)在Arizona，California和Colorado市場的拓展2000US.Home公司規(guī)模增加一倍1997pacificgreystone這是房地產(chǎn)市場經(jīng)過長時(shí)間蕭條后lennar的行為，利用自己的土地存貨、資金和pacific在加州市場的深度經(jīng)營1997WestVentureHomes獲取對(duì)方在NorthNatomas地區(qū)2700個(gè)住宅項(xiàng)目，SanDiego800個(gè)住宅項(xiàng)目，進(jìn)一步強(qiáng)化了在加州的市場地位1982RoyalHomes擴(kuò)張進(jìn)入佛羅里達(dá)州的FortMyers1972WomackDevelopmeng

，MasterKraft進(jìn)入ArizonaGemdaleCorporationLennar的并購事件93GemdaleCorporationLennar的并購策略分析1、擴(kuò)大規(guī)模2、進(jìn)入新的市場，這些市場具有很好的成長性3、加強(qiáng)在已進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的市場地位4、選擇區(qū)域市場知名度高、土地儲(chǔ)備豐富的目標(biāo)企業(yè)，并購后利用目標(biāo)企業(yè)的品牌繼續(xù)經(jīng)營GemdaleCorporationLennar的并購策略94GemdaleCorporation2004DuraBuilders在美國中西部市場深度拓展2004PalmettoTraditionalHomes進(jìn)入南卡羅萊納州市場，加強(qiáng)東南部市場拓展2003colonyhomes

colony在Atlanta,RaleighCharlotte，NorthCarolina控制了8200個(gè)地塊，是東南部最大的私人住宅商，此次兼并令KB成功占據(jù)美國東南部市場2003Palmetto

TraditionalHomes進(jìn)入東南部2002AmericanHeritage在tampe初次運(yùn)營，并在奧蘭多建立公司2001trademarkhome在東南部杰克遜維爾獲得了一個(gè)立足點(diǎn)

2001Newworld在圖森地區(qū)加強(qiáng)地位1999LewishomesLewis是美國最大的獨(dú)立住宅開發(fā)商之一，控制和擁有24000個(gè)地塊和900套住宅，此次兼并令KB成為內(nèi)華達(dá)州最大的開發(fā)商1999Generalhomes購買了hallmark和general后，KB在休斯敦?fù)碛辛?家開發(fā)企業(yè)，獲取了立足點(diǎn)和一些地塊1998estes成為亞利桑那圖森市最大開發(fā)商之一

1998pridemark成為丹佛地區(qū)最大開發(fā)商之一

1998hallmark成為休斯敦地區(qū)最大開發(fā)商之一在休斯敦有兩個(gè)企業(yè)dover和ideal1996rayco成為圣安東里奧最大開發(fā)商

1995OppelJenkins成為新墨西哥最大的開發(fā)商

KB的并購事件GemdaleCorporation2004DuraBu95GemdaleCo