某山別墅項(xiàng)目策劃案

某山別墅項(xiàng)目策劃案目錄前言市場(chǎng)篇一、大市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目資源分析三、別墅產(chǎn)品情況分析四、個(gè)案分析五、別墅市場(chǎng)結(jié)論消費(fèi)者篇一、目標(biāo)人群論證二、目標(biāo)人群定位理念篇一、目標(biāo)人群訴求理念建立二、產(chǎn)品理念構(gòu)建三、核心理念訴求產(chǎn)品篇一、總平規(guī)劃建議二、產(chǎn)品規(guī)劃建議三、配套建議銷售篇一、銷售核心策略二、本案的特殊性對(duì)營(yíng)銷執(zhí)行的要求三、本案的各階段銷售、工程及推廣關(guān)系四、本案的營(yíng)銷執(zhí)行階段化策略前言首先感謝華成公司給予正合公司參與該項(xiàng)目全程策劃的機(jī)會(huì)。正合公司秉承公司“嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)”的作風(fēng)，展開了對(duì)別墅市場(chǎng)，尤其是成都市場(chǎng)別墅的詳細(xì)的、大量的調(diào)研分析，力求正合公司的工作能為貴公司“綠野牧歌*華苑”項(xiàng)目的開發(fā)、營(yíng)銷、推廣上，提供有效、有利的意見(jiàn)和建議。因正合公司介入本案的時(shí)間尚短，故本案主要以市場(chǎng)分析、項(xiàng)目核心策略和營(yíng)銷綱要為主；全案的細(xì)節(jié)實(shí)施方案，正合公司將在簽約后另案提交。正合公司帶著以下問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)展開調(diào)研：1、什么是真正意義上的別墅？2、獨(dú)幢別墅客戶在哪里，他是誰(shuí)？3、他，需要什么要的獨(dú)幢別墅？3、他，需要多大面積的獨(dú)幢別墅？4、他，愿意出多少錢買獨(dú)幢別墅？指的是那些占有稀缺的自然風(fēng)景、人文景觀的豪華住宅，坐擁天地山水而與之渾然一體不顯突兀雕琢，遠(yuǎn)離世俗喧囂而獨(dú)享人生風(fēng)雨細(xì)品時(shí)間滄桑，同時(shí)價(jià)格也不菲，它絕對(duì)要求一種身份上的同質(zhì)性與距離上的私密性，奢侈性是它的顯著特征。

高端別墅具有的十大核心要素：一、稀缺的外部環(huán)境

二、位置優(yōu)越交通發(fā)達(dá)三、有節(jié)制張揚(yáng)的室內(nèi)空間

四、具有靈性的多重庭院

五、豐富多彩的外立面變化

六、寬闊大氣的社區(qū)道路

七、超大型會(huì)所

八、自然優(yōu)美的中央公園

九、足夠的私密性

十、完美的細(xì)節(jié)別墅的定義市場(chǎng)篇大市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況別墅產(chǎn)品市場(chǎng)情況別墅消費(fèi)市場(chǎng)情況項(xiàng)目定位的可行性情況說(shuō)明由于時(shí)間的局限性，以下數(shù)據(jù)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，引用了成都市統(tǒng)計(jì)局、成都市成房指數(shù)、成都市國(guó)土局、成都市產(chǎn)權(quán)處的部分?jǐn)?shù)據(jù)。成都別墅開發(fā)經(jīng)過(guò)了上世紀(jì)九十年代初的第一次狂熱并明顯回落之后，再經(jīng)過(guò)2002年的預(yù)熱和2003年的升溫，終于在2004年迎來(lái)了突破：最具標(biāo)志性的事件是多個(gè)開發(fā)面積超過(guò)千畝的別墅項(xiàng)目（天泉·聚龍、玉龍·紅宇山莊、國(guó)際名城、麓山高爾夫國(guó)際社區(qū)等）即將亮相，可以預(yù)言，2004年是成都別墅市場(chǎng)最活躍的一年，成都別墅開發(fā)迎來(lái)了大盤時(shí)代！一、大市場(chǎng)分析（一）成都別墅的供應(yīng)情況市場(chǎng)供應(yīng)量巨增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈,獨(dú)棟別墅市場(chǎng)前景看好。據(jù)成房指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2004年成都市及其郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共有53個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng)目48個(gè)，總規(guī)劃用地面積至少在10000畝左右，開發(fā)資金在50億元以上，開發(fā)量在7600套左右，今年開工的規(guī)模在500畝以上的別墅項(xiàng)目就有6個(gè)，別墅開發(fā)量首次占到2004年樓市總開發(fā)量的10-20%左右。從區(qū)域域的供供應(yīng)情情況來(lái)來(lái)看，，華陽(yáng)陽(yáng)、龍龍泉未未來(lái)的的供應(yīng)應(yīng)量最最大，，占整整個(gè)別別墅供供應(yīng)量量的80%左右右?？煽梢灶A(yù)預(yù)計(jì)未未來(lái)這這兩個(gè)個(gè)區(qū)域域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)最最激烈烈。從整個(gè)個(gè)別墅墅的銷銷售情情況來(lái)來(lái)看，，別墅墅的銷銷售情情況均均較好好，總體銷銷售率率在80%，銷銷售周周期在在8-24個(gè)月月。供應(yīng)的的建筑筑類型型來(lái)看看，在在目前前7600套的的別墅墅量中中，獨(dú)棟別別墅只只有1000套套左右右，而而市場(chǎng)場(chǎng)的需需求量量至少少在3000套套，呈呈供不不應(yīng)求求的狀狀況。。由此此可見(jiàn)見(jiàn)獨(dú)棟棟別墅墅的市市場(chǎng)前前景看看好。。2004年年已開開盤和和準(zhǔn)備備開盤盤的部部分代代表項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開發(fā)公司地址規(guī)模（畝）麓山國(guó)際社區(qū)萬(wàn)華房產(chǎn)華陽(yáng)（人南沿線盡頭）總占地4000畝，一期800畝將開盤天泉·聚龍中鐵二局龍泉總占地2000畝，二期960畝維也納森林別墅森宇集團(tuán)某山600畝流水山莊大行宏業(yè)浣花風(fēng)景區(qū)100多畝高山流水同景房產(chǎn)青城山316畝國(guó)一·澳鄉(xiāng)北京國(guó)一集團(tuán)龍泉600畝錦繡森林華新國(guó)際溫江500畝（二））成都都別墅墅的區(qū)區(qū)域分分布情情況成都別別墅市市場(chǎng)已已經(jīng)形形成了了三大大別墅墅區(qū)90年代初初，成成都出出現(xiàn)了了第一一個(gè)別別墅項(xiàng)項(xiàng)目（（錦繡繡花園園）后后，在在很長(zhǎng)長(zhǎng)的一一段時(shí)時(shí)間里里，雖雖然出出現(xiàn)了了大量量的別別墅項(xiàng)項(xiàng)目，，但幾幾乎都都是零零落地地分布布在各各個(gè)地地方，，這使使別墅墅在每每個(gè)板板塊中中都有有鶴立立雞群群的感感覺(jué)。。人以類類聚，，物以以群分分。隨隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的不斷斷發(fā)展展，越越來(lái)越越多的的成功功人士士在要要求擁?yè)碛凶鹱鹳F品品質(zhì)生生活的的同時(shí)時(shí)，還還渴望望形成成與其其相對(duì)對(duì)應(yīng)的的富人人區(qū)的的出現(xiàn)現(xiàn)。而而真正正的富富人區(qū)區(qū)不再再表現(xiàn)現(xiàn)為單單一的的別墅墅項(xiàng)目目，而而是規(guī)規(guī)模化化的別別墅區(qū)區(qū)的出出現(xiàn)。。順應(yīng)市市場(chǎng)的的需求求，浣浣花風(fēng)風(fēng)景保保護(hù)區(qū)區(qū)先后后開發(fā)發(fā)的舜舜苑、、草堂堂之春春和金金林半半島等等項(xiàng)目目，使使該區(qū)區(qū)域形形成了了城市市別墅墅聚集集區(qū)。。青城山則則依靠世世界文化化遺產(chǎn)的的資源，，天下青青城、中中國(guó)青城城、青城城高爾夫夫山莊等等眾多項(xiàng)項(xiàng)目讓其其形成了了青城度度假別墅墅區(qū)。今年伊始始，某山山別墅開開發(fā)浪潮潮的全面面爆發(fā)，，使擁有有最大市市場(chǎng)需求求的近郊郊別墅片片區(qū)一蹴蹴而就，，成都的的三大別別墅開發(fā)發(fā)片區(qū)的的格局由由此完美美形成。。綜合整個(gè)個(gè)區(qū)域板板塊的情情況，由由于未來(lái)來(lái)龍泉、、華陽(yáng)的的供應(yīng)量量極大，，隨著兩兩區(qū)域城城市化進(jìn)進(jìn)程的進(jìn)進(jìn)一步加加快，交交通及生生活配套套設(shè)施的的進(jìn)一步步完善，，未來(lái)成成都別墅墅市場(chǎng)有有可能形形成五分分天下的的格局。。浣花城市市別墅區(qū)區(qū)：早在2000年，春天天花園在在浣花溪溪的成功功推出讓讓人們認(rèn)認(rèn)識(shí)到了了該區(qū)域域的居住住價(jià)值，，舜苑推推出的別別墅項(xiàng)目目在創(chuàng)造造了當(dāng)時(shí)時(shí)別墅價(jià)價(jià)格之最最的同時(shí)時(shí)，別墅墅開發(fā)開開始在浣浣花蔚然然成風(fēng)。。2001年，草堂堂之春以以每平方方米1.1萬(wàn)元的天天價(jià)別墅墅震動(dòng)了了成都樓樓市，金金林半島島再次在在去年8月推出了了每平方方米1.8萬(wàn)元的別別墅價(jià)格格新高，，確立了了浣花在在城市別別墅區(qū)中中無(wú)可爭(zhēng)爭(zhēng)議的老老大地位位。據(jù)悉悉，大行行宏業(yè)在在今年也也將在該該區(qū)域推推出自己己的籌備備已久的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目，預(yù)預(yù)計(jì)售價(jià)價(jià)在3000美美元/㎡㎡。在浣花城城市別墅墅區(qū)，能能夠買得得起別墅墅的人，，可以稱稱得上是是“富人人中的富富人”。。從人群群構(gòu)成可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，他們們主要以以企業(yè)主主，外企企高級(jí)管管理人員員（CEO級(jí)））、從海海外回國(guó)國(guó)的“海海歸派””等幾大大類人群群組成，，有一種種觸不可可及的高高貴感，，從某種種程度來(lái)來(lái)說(shuō)，浣浣花城市市別墅區(qū)區(qū)是一種種身份的的象征或或者是財(cái)財(cái)富的炫炫耀。青城度假假別墅區(qū)區(qū)：憑借青城城山這一一世界歷歷史文化化遺產(chǎn)的的資源和和得天獨(dú)獨(dú)厚的山山水環(huán)境境資源，，以青城城山為核核心的150平方公里里景區(qū)，，中國(guó)青青城、青青城白鷺鷺洲、青青城山高高爾夫山山莊、天天下青城城、假日日青城等等旅游地地產(chǎn)大盤盤在最近近兩年相相繼亮相相青城山山，這些些樓盤少少則占地地上百畝畝，多則則上千畝畝，使如如今的青青城山已已經(jīng)發(fā)展展成為開開發(fā)陣容容強(qiáng)大的的度假別別墅區(qū)。。青城度假假別墅區(qū)區(qū)雖然上上千畝的的大盤林林立，但但其別墅墅形態(tài)主主要以經(jīng)經(jīng)濟(jì)別墅墅為主，，中國(guó)青青城提出出的“5+2生活模式式”充分分體現(xiàn)了了其度假假、休閑閑的特征征，購(gòu)買買的人群群相對(duì)城城市別墅墅來(lái)說(shuō)要要相對(duì)““小資””一些。。但值得得注意的的是，由由于目前前成都的的城市影影響力還還不能有有效地輻輻射該區(qū)區(qū)域，人人們的生生活水平平和觀念念等因素素，度假假別墅區(qū)區(qū)的火爆爆興起還還有待時(shí)時(shí)日。某山近郊郊森林別別墅區(qū)：：相對(duì)城市市別墅和和度假別別墅而言言，某山近郊郊別墅的的居住形形態(tài)應(yīng)介介定在1.5居居所的理理念上。。因?yàn)榻冀?，所以以她兼有有城市別別墅的第第一居所所性質(zhì)，，同時(shí)又又兼有度度假別墅墅的原生生態(tài)環(huán)境境，可謂謂魚和熊熊掌兼得得。在這這個(gè)新興興的板塊塊里，既既有純歐歐式的森森林別墅墅(維也也納森林林別墅)，還有有即將啟啟動(dòng)的中中式傳統(tǒng)統(tǒng)文化別別墅社區(qū)區(qū)以及中中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)別墅（（交大房房產(chǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目），，使近郊郊別墅的的形態(tài)和和居住人人群在這這里表現(xiàn)現(xiàn)得淋漓漓盡致。。從該區(qū)域域的投資資置業(yè)熱熱潮中可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，近郊郊別墅片片區(qū)涵蓋蓋的居住住人群與與城市別別墅區(qū)和和度假別別墅區(qū)相相比，表表現(xiàn)得更更為全面面。有不不少的投投資置業(yè)業(yè)者選擇擇該區(qū)域域的目的的，就在在于拋卻卻都市的的喧囂，，享受自自然與生生活的寧寧?kù)o。以森宇集集團(tuán)的維維也納森森林別墅墅為代表表，今年年的某山山別墅開開發(fā)風(fēng)起起云涌。。作為成成都近郊郊唯一的的原生松松林，是是成都市市一級(jí)森森林保護(hù)護(hù)區(qū)，坡地、山山風(fēng)、森森林、高高爾夫使使某山的的生態(tài)形形成了原原生和人人工的絕絕佳生態(tài)態(tài)配合。。目前前，，隨隨著著交交大大房房產(chǎn)產(chǎn)、、興興益益房房產(chǎn)產(chǎn)錦錦麗麗園園二二期期和和北北大大方方正正等等眾眾多多知知名名開開發(fā)發(fā)商商的的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)入入，，該該區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了一一個(gè)個(gè)高高檔檔生生態(tài)態(tài)純純別別墅墅區(qū)區(qū)。。由由此此可可見(jiàn)見(jiàn)該該區(qū)區(qū)域域別別墅墅開開發(fā)發(fā)的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)已已成成熟熟，，前前景景極極為為廣廣闊闊。。二、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的資資源源分分析析某山山現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析成都都某某山山開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)是是城城南南副副中中心心的的重重要要區(qū)區(qū)域域，，距距成成都都僅僅14公里里，，10多分分鐘鐘的的路路程程，，有有5條道道路路可可以以直直通通成成都都。。開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃性性質(zhì)質(zhì)為為旅旅游游、、居居住住、、文文體體為為主主，，休休閑閑、、療療養(yǎng)養(yǎng)為為輔輔的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、多多功功能能的的新新型型山山水水新新城城。。旅游游區(qū)區(qū)總總體體規(guī)規(guī)劃劃面面積積15.3平方方公公里里，，現(xiàn)現(xiàn)已已建建成成項(xiàng)項(xiàng)目目38個(gè)，，規(guī)規(guī)模模較較大大的的有有國(guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化的的高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)，，熱熱帶帶秀秀美美的的西西南南日日月月城城，，幽幽雅雅恬恬靜靜的的某某山山莊莊，，歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格的的金金湖湖度度假假村村。。白白河河沿沿山山環(huán)環(huán)繞繞而而過(guò)過(guò)，，多多種種常常綠綠灌灌喬喬木木覆覆蓋蓋其其中中，，呈呈一一片片綠綠景景，，尤尤以以自自然然分分布布的的美美國(guó)國(guó)松松樹樹林林更更具具魅魅力力，，整整個(gè)個(gè)旅旅游游區(qū)區(qū)幽幽雅雅靜靜謐謐，，是是度度假假、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)的的好好地地方方。。未來(lái)來(lái)的的某某山山將將是是成成都都的的““深深圳圳””，，吸吸引引高高新新技技術(shù)術(shù)和和技技術(shù)術(shù)密密集集型型企企業(yè)業(yè)，，成成為為成成都都市市的的保保稅稅區(qū)區(qū)。。未未來(lái)來(lái)的的某某山山將將是是成成都都乃乃至至四四川川省省的的信信息息市市場(chǎng)場(chǎng)、、咨咨詢?cè)兪惺袌?chǎng)場(chǎng)、、勞勞動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)、、人人才才市市場(chǎng)場(chǎng)、、金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)、、股股票票市市場(chǎng)場(chǎng)、、生生產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)、、科科技技市市場(chǎng)場(chǎng)。項(xiàng)目目的的SWOT分分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域自自然然景景觀觀優(yōu)優(yōu)越越，，這這是是建建別別墅墅最最重重要要的的資資源源之之一一；；項(xiàng)目目處處于于成成都都第第一一個(gè)個(gè)真真正正意意義義上上的的純純別別墅墅社社區(qū)區(qū)；；交通通極極為為便便利利，，到到市市中中心心只只需需25分分鐘鐘的的車車程程；；項(xiàng)目目第第一一次次提提出出自自由由、、自自我我、、自自然然的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念項(xiàng)目目的的容容積積率率和和綠綠化化率率比比周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目低低，，小小區(qū)區(qū)的的均均好好性性較較好好；；劣勢(shì)勢(shì)：：產(chǎn)品品特特色色不不明明顯顯，，顯顯得得比比較較平平庸庸，，沒(méi)沒(méi)有有比比較較優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；項(xiàng)目目社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的公公建建等等配配套套設(shè)設(shè)施施嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足；；項(xiàng)目目周周邊邊的的生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施不不足足；；產(chǎn)品品外外立立面面不不出出彩彩，，沒(méi)沒(méi)有有吸吸引引力力；；機(jī)會(huì)會(huì)：：維也也納納森森林林別別墅墅、、高高爾爾夫夫山山莊莊、、交交大大別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)使使某某山山逐逐漸漸形形成成了了一一個(gè)個(gè)純純生生態(tài)態(tài)的的別別墅墅社社區(qū)區(qū)；；某山山已已成成為為別別墅墅開開發(fā)發(fā)的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域，，受受到到消消費(fèi)費(fèi)者者的的密密切切關(guān)關(guān)注注；；目前前獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的局局面面；；國(guó)土土資資源源部部已已規(guī)規(guī)定定在在未未來(lái)來(lái)幾幾年年不不再再批批別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地，，別別墅墅土土地地越越來(lái)來(lái)越越稀稀缺缺，，這這為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來(lái)來(lái)了了極極大大的的開開發(fā)發(fā)契契機(jī)機(jī)；；城南南新新區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)使使項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域與與城城區(qū)區(qū)的的距距離離大大大大縮縮短短。。威脅：周邊待開發(fā)發(fā)用地較多多；周邊樓盤在在短期內(nèi)消消耗了部分分有效客戶戶，隨著消消費(fèi)的離散散需求日趨趨明顯，這這種消費(fèi)費(fèi)觀念對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品要求更更高，已成成為本案的的潛在較大大威脅；區(qū)域與城區(qū)區(qū)交通路網(wǎng)網(wǎng)的改善速速度和時(shí)間間以及區(qū)域域形象的提提升，對(duì)本本案有一定定的影響；；三、成都別別墅的產(chǎn)品品情況產(chǎn)品建筑形形態(tài)多樣化化，目前市市場(chǎng)供應(yīng)以以聯(lián)排別墅墅和花園洋洋房為主。。獨(dú)棟別墅墅供應(yīng)量較較少。從市場(chǎng)亮相相和準(zhǔn)備亮亮相的項(xiàng)目目的供應(yīng)量量來(lái)看，聯(lián)聯(lián)排別墅和和花園洋房房占了75%，獨(dú)棟棟別墅占10%，加加上混合形形態(tài)中的部部分，獨(dú)棟棟別墅所占占的比例不不到15%。這一方面意意味著聯(lián)排排別墅和花花園洋房等等經(jīng)濟(jì)型別別墅的供給給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于獨(dú)棟別別墅，其將將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較較為激烈。。另一方面面說(shuō)明獨(dú)棟棟別墅的供供應(yīng)量不大大，目前獨(dú)獨(dú)棟別墅的的供應(yīng)量在在1000套，加之之別墅項(xiàng)目目用地禁止止審批和獨(dú)獨(dú)棟別墅的的優(yōu)勢(shì)，其其前景看好好。建筑規(guī)模趨趨大，別墅墅的大盤時(shí)時(shí)代已經(jīng)來(lái)來(lái)臨。在已知的58個(gè)項(xiàng)目目中，80%的項(xiàng)目目的占地規(guī)規(guī)模都在50-500畝。只只有10%的項(xiàng)目的的占地在500畝以以上。而這這10%的的項(xiàng)目卻占占別墅開發(fā)發(fā)量的80%左右。。這些項(xiàng)目目主要集中中在郊縣如如華陽(yáng)、龍龍泉等。這一方面說(shuō)說(shuō)明成都別別墅大盤時(shí)時(shí)代的來(lái)臨臨，近郊是是未來(lái)別墅墅的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，另一方方面也說(shuō)明明成都別墅墅市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越越激烈，消消費(fèi)者需求求的離心化化促使了產(chǎn)產(chǎn)品的差異異化進(jìn)而促促使了別墅墅市場(chǎng)進(jìn)一一步的細(xì)分分。建筑風(fēng)格正正朝兩個(gè)方方向發(fā)展：：一是歐美美建筑風(fēng)格格，二是中中式民居建建筑風(fēng)格吸取了民居居建筑精華華的民居建建筑。借用歐美建建筑風(fēng)格，，大量糅合合，創(chuàng)新，，并保留一一些歐美的的建筑風(fēng)格格，結(jié)合實(shí)實(shí)際重新設(shè)設(shè)計(jì)，成為為別墅建筑筑風(fēng)格的主主流，如維維也納森林林別墅。再再則是以清清華坊、三三利宅院為為代表的民民居建筑，，把四合院院、天井引引進(jìn)現(xiàn)代別別墅，給人人們創(chuàng)造一一片自己的的天地，可可以自由創(chuàng)創(chuàng)新，體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)性。聯(lián)排別墅供供應(yīng)主要集集中在150-250㎡結(jié)合銷售情情況來(lái)看，，聯(lián)排別墅墅受市場(chǎng)歡歡迎的在200-250㎡㎡，獨(dú)棟別墅主主要集中在在300-400㎡㎡。獨(dú)棟別墅受受市場(chǎng)歡迎迎的面積主主要集中在在小獨(dú)棟250-300㎡㎡、350-400㎡的的獨(dú)棟和400-500㎡㎡的豪宅。。聯(lián)排別墅的的價(jià)格主要要集中在2000-4000元/㎡之之間，總價(jià)價(jià)在50-80萬(wàn)/套銷售較較好。綜合區(qū)位因因素來(lái)看，，市區(qū)及三三環(huán)路附近近的聯(lián)排別別墅均價(jià)在在4000元/㎡㎡及其以上上，龍泉板板塊均價(jià)在在2000-3000元/㎡㎡左右，，華陽(yáng)板塊塊均價(jià)在3000-4000元/㎡㎡左右。天天泉·聚龍龍聯(lián)排均價(jià)價(jià)2300元/㎡㎡，金林林半島聯(lián)排排均價(jià)10000元元/㎡，，其7700元/㎡的價(jià)價(jià)格差主要要就是區(qū)位位和產(chǎn)品因因素造成的的。價(jià)格出現(xiàn)兩兩極分化，，逐漸向經(jīng)經(jīng)濟(jì)性別墅墅和極品別別墅發(fā)展。?？們r(jià)在50-120萬(wàn)元/套套的別墅，，市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)最好。目目前別墅的的均價(jià)在2300-18000元/㎡㎡之間，除除了最重要要的區(qū)位因因素外，產(chǎn)產(chǎn)品本身也也是拉開差差距的重要要因素。獨(dú)棟別墅的的價(jià)格主要要集中在3000-5000元/㎡。。獨(dú)立別墅因因其產(chǎn)品的的奢侈性，，價(jià)格分布布相對(duì)比較較離散，但獨(dú)立別墅墅的主流價(jià)價(jià)位在3000———5000元/㎡之之間。總價(jià)以90-200萬(wàn)/套套為主，特別是100-150萬(wàn)/套套的獨(dú)棟別別墅銷售較較好。綜合區(qū)位因因素可以看看到，市區(qū)區(qū)及三環(huán)路路附近的獨(dú)獨(dú)立別墅均均價(jià)一般在在5000元/㎡以以上，浣花花板塊的獨(dú)獨(dú)棟別墅均均價(jià)在12000元元/㎡以上上，龍泉板板塊均價(jià)在在3000-4000元/㎡㎡左右，華華陽(yáng)板塊均均價(jià)在4000-5000元元/㎡左右右。某山板板快的均價(jià)價(jià)也在4000-5000元元/㎡。從從這可看出出獨(dú)棟別墅墅除了市區(qū)區(qū)價(jià)格差距距較大外，，其他區(qū)域域的獨(dú)棟別別墅由于均均擁有較好好的自然或或者地理資資源，其價(jià)價(jià)格差距不不大?？傮w銷售率率在80%，銷售周周期在8-24個(gè)月月。綜合目前別別墅的銷售售情況來(lái)看看聯(lián)排別墅的的銷售率在在75%左左右，銷售售周期一般般在8-12個(gè)月月。由于聯(lián)聯(lián)排別墅的的總體供應(yīng)應(yīng)量較大（（別墅項(xiàng)目目的90%都是聯(lián)排排別墅），，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)聯(lián)排別墅墅的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將極為為慘烈。獨(dú)棟別墅的的銷售率在在90%左左右，銷售售周期在12-24個(gè)月。由由于獨(dú)棟別別墅供應(yīng)量量較少（目目前市場(chǎng)供供應(yīng)量在1000套套左右），，而市場(chǎng)需需求較大（（據(jù)消費(fèi)者者的市場(chǎng)需需求估計(jì)至至少在3000套以以上）。目目前純獨(dú)棟棟別墅樓盤盤只有三個(gè)個(gè)，可以預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)獨(dú)獨(dú)棟別墅的的市場(chǎng)前景景較為廣闊闊。營(yíng)造社區(qū)環(huán)環(huán)境與人文文環(huán)境漸成成理念2004年年新增的別別墅項(xiàng)目，，有45%的樓盤容容積率在0.5以下下，43%的樓盤綠綠化率超過(guò)過(guò)了50%。在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)和規(guī)規(guī)劃方面，，新盤在品品質(zhì)上與往往年比已經(jīng)經(jīng)大為改觀觀。在在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)和材材料日趨同同質(zhì)化的今今天，產(chǎn)品品本身提升升空間已經(jīng)經(jīng)有限。而而別墅購(gòu)買買者一般都都比較理性性，炒概念念又不奏效效，一些開開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)開始從人人文環(huán)境上上下力氣。。人文環(huán)境境理念不僅僅要求社區(qū)區(qū)具備產(chǎn)品品和配套精精益求精，，還要求別別墅開發(fā)商商從前期產(chǎn)產(chǎn)品定位、、用戶定位位，即產(chǎn)品品推出前即即開始營(yíng)造造和規(guī)劃整整體社區(qū)人人文環(huán)境，，并成為增增加品牌含含金量的重重要砝碼。。這些努力力在市場(chǎng)銷銷售實(shí)踐中中已經(jīng)取得得了一定的的收效。如如金林半島島和維也納納森林別墅墅。特別是金林林半島推出出的英式星星級(jí)物管服服務(wù)，細(xì)致致入微的給給業(yè)主關(guān)懷懷很值得借借鑒！本案典型獨(dú)獨(dú)棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)分分析維也納森林別墅錦麗園別墅（二期）天泉·聚龍（一期）金林半島青城高爾夫山莊本案規(guī)劃形態(tài)純獨(dú)棟別墅社區(qū)純獨(dú)棟別墅社區(qū)以獨(dú)棟別墅為主部分獨(dú)棟別墅部分獨(dú)棟別墅純獨(dú)棟別墅主力面積（㎡）330-430280-350300-400500350-450330-390均價(jià)（元/㎡）4700330040001600045004500-5000主力總價(jià)（萬(wàn)元）120-15090-110120-160650-900150-200140-200銷售率（%）65%25%100%90%100%銷售周期7個(gè)月1個(gè)月開盤棘售完（量少只有11套）8個(gè)月18-24個(gè)月目標(biāo)客戶群企業(yè)的高級(jí)管理者（西航公司的管理層等）、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等

企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、高校教授等企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主

企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主等非成都的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士購(gòu)買者居多企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等從市場(chǎng)可以以看出，獨(dú)獨(dú)棟別墅總總價(jià)在120-200萬(wàn)左右右的銷售情情況較好，，這說(shuō)明本本案的總價(jià)價(jià)有較大的的市場(chǎng)承受受能力。四、個(gè)案分分析個(gè)案分析的的所有數(shù)據(jù)據(jù)均來(lái)源于于相關(guān)樓盤盤負(fù)責(zé)人的的深訪樓盤名稱：：維也納森森林別墅1.背景資資料地理位置：：某山大道道（室內(nèi)咨咨詢中心：：成都市桐桐梓林北路路16號(hào)））發(fā)展商：成成都森宇實(shí)實(shí)業(yè)集團(tuán)占地面積：：600畝畝總建筑面積積：104000㎡㎡建筑形態(tài)：：新古典主主義歐式別別墅車位比例：：1：1.6容積率：0.26綠地率：78％建筑結(jié)構(gòu)：：異型框架架總戶數(shù)：298戶（（一期：134戶））銷售率：65%面積區(qū)間：：255-460㎡㎡主力面積：：330-430㎡㎡價(jià)格區(qū)間：：3000-8000元/㎡㎡均價(jià)：4700元/㎡2．總體規(guī)規(guī)劃維也納森林林別墅較好好的解讀了了森林居住住價(jià)值，整整個(gè)別墅區(qū)區(qū)和著連綿綿坡勢(shì)“韻韻律”有節(jié)節(jié)奏的起伏伏，背倚1000畝畝的原生松松林，毗鄰鄰四川國(guó)際際高爾夫球球場(chǎng)，內(nèi)鑲鑲近萬(wàn)平米米內(nèi)湖，南南北朝向?yàn)闉橹?，?shí)現(xiàn)現(xiàn)了居住與與交流的完完美融合，，被山、水水、森林環(huán)環(huán)繞的家，，每一扇窗窗外都是不不一樣的風(fēng)風(fēng)景。3．小區(qū)功功能配套生活類配套套：

超市市、無(wú)公害害蔬菜市場(chǎng)場(chǎng)、小郵局局、洗衣房房、自助銀銀行、社區(qū)區(qū)醫(yī)療中心心、小型商商務(wù)中心、、汽車美容容中心休休閑類配套套：

森林林溫泉館、、業(yè)主會(huì)所所、森林度度假小別墅墅酒店、森森林茶室、、美容美法法中心、森森林SPA、老年休休閑中心運(yùn)運(yùn)動(dòng)類配配套設(shè)施完完善：森森林滿跑道道、森林晨晨跑道、森森林登山道道、森林籃籃球場(chǎng)、森森林網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、健身中中心、兒童童歡樂(lè)谷4．物業(yè)管管理星級(jí)管理提提供最貼心心的服務(wù)常規(guī)性的公公共服務(wù)（（環(huán)境衛(wèi)生生、綠化、、治安管理理、保安24小時(shí)晝晝夜巡邏））委托性的特特約特色服服務(wù)（根據(jù)據(jù)業(yè)主需要要，依據(jù)協(xié)協(xié)議提供特特色服務(wù)，，如家庭醫(yī)醫(yī)療保健、、叫醒服務(wù)務(wù)、各種培訓(xùn)服務(wù)務(wù)、攝像、個(gè)個(gè)人網(wǎng)頁(yè)制作作、個(gè)人演唱唱會(huì)、婚慶禮禮儀燈）針對(duì)性的專業(yè)業(yè)服務(wù)日常服務(wù)衣物方面：為為住戶洗衣物物、被褥；提提供補(bǔ)衣、制制衣服務(wù)等飲食方面：為為住戶選購(gòu)食食品、糧食、、蔬菜副食及及日常用品居住方面：為為住戶提供室室內(nèi)衛(wèi)生保潔潔、裝修、搬搬家等家庭所所需服務(wù)出行方面：代代購(gòu)、代訂車車船票、飛機(jī)機(jī)票、接送小小孩上學(xué)、入入托等衛(wèi)生服務(wù)設(shè)醫(yī)醫(yī)療服務(wù)中心心、提供出診診、打針、小小孩疫苗接種種、家庭病房房服務(wù)等以及各種商業(yè)業(yè)服務(wù)、金融融服務(wù)、代理理中介服務(wù)等等5．推廣策略略5．1產(chǎn)品策策略該樓盤主體建建筑采用新古古典主義的歐歐式建筑風(fēng)格格，外立面整整體感覺(jué)給人人較為沉穩(wěn)。。較為完善的的生活配套設(shè)設(shè)施和較高的的園林綠化盡盡顯一流的居居家生活環(huán)境境。產(chǎn)品以歐歐式別墅為主主從產(chǎn)品定位位來(lái)看，住宅宅在區(qū)域內(nèi)走走的高檔路線線，面積適中中（330-360㎡為為主力），其其戶型配比為為：256-260平米，占占15%；；330-360平米，占占55%；；430-460平米，占占30%。5．2價(jià)格策策略總價(jià)在98-408萬(wàn)間間（120-150萬(wàn)為為主力）。付付款方式多多樣，可一次次性、分期、、按揭。在已已購(gòu)房的客戶戶中一次性付付款客戶的比比例占6成。。開盤時(shí)均價(jià)4500元/㎡,目前均均價(jià)4700元/㎡。主主力總價(jià)120-180萬(wàn)。5．3銷售周周期從2003年年9月亮相，，2003年年12月27日正式開盤盤至今近7個(gè)個(gè)月的時(shí)間，，推出戶型型銷售了65%。5．4銷售情情況目前推出的134套住宅宅，銷售了65%，最貴（345-408萬(wàn)萬(wàn)）的和最便便宜（98-110萬(wàn)））的物業(yè)最先先銷售完畢。。開盤時(shí)只銷銷售了20%，隨著項(xiàng)目目的呈現(xiàn)，銷銷售情況逐漸漸好轉(zhuǎn)。5.5目標(biāo)客客戶群已購(gòu)房消費(fèi)者者別墅置業(yè)主主要以一次為為主。主要有有企業(yè)的高級(jí)級(jí)管理者（西西航公司的管管理層等）、、經(jīng)商戶、私私人企業(yè)主、、部分非成都都地區(qū)的富有有階層等。外外地客戶與本本地客戶的比比例目前在2：8左右。。他們?cè)谥脴I(yè)業(yè)時(shí)，在考慮慮價(jià)格的同時(shí)時(shí)更看中的是是小區(qū)的園林林環(huán)境、交通通、生活配套套等與生活息息息相關(guān)的因因素以及區(qū)域域未來(lái)的發(fā)展展?jié)摿Α?．6推廣策策略本樓盤的推廣廣方式較為多多樣，有市內(nèi)內(nèi)售樓部、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)售樓部，，廣告宣傳有有華西都市報(bào)報(bào)、成都商報(bào)報(bào)、大型戶外外、航空雜志志（東航、西西航）等，特特別是軟文文和開盤前的的連續(xù)報(bào)版宣宣傳影響力較較大，5．7營(yíng)銷訴訴求維也納森林別別墅以“森林林·湖泊·高高爾夫”、““新董事官邸邸”、“懂歐歐洲懂生活””、“離夢(mèng)想想最近的高爾爾夫別墅”為為營(yíng)銷的核心心訴求點(diǎn)。6.個(gè)案綜合合評(píng)述：維也納森林別別墅是目前四四川最大的純純獨(dú)棟別墅社社區(qū)，地處成成都市未來(lái)的的富人區(qū)某山山，地理位置置優(yōu)越，交通通便利、環(huán)境境優(yōu)美。正是是因?yàn)檫@樣才才取得了開盤盤四個(gè)月，銷銷售65%的的不俗業(yè)績(jī)。。但其產(chǎn)品仍仍較為粗糙，，如園林、花花園等與宣傳傳的有一定差差距。樓盤名名稱：：錦麗園園別墅墅（二二期））1.背背景資資料地理位位置：：成都都市航航空港港長(zhǎng)城城南路路228號(hào)號(hào)發(fā)展商商：成成都興興益房房產(chǎn)占地面面積：：300畝畝（二二期：：160畝畝）建筑形形態(tài)：：山澗澗獨(dú)棟棟歐式式別墅墅車位比比例：：1：：1.5容積率率：0.2綠地率率：71％％總戶數(shù)數(shù)：166戶（（二期期：98戶戶）銷售率率：一一期售售完，，二期期銷售售了25%面積區(qū)區(qū)間：：191-344㎡㎡主力面面積：：280-344㎡㎡均價(jià)：：3300元/㎡2．總總體規(guī)規(guī)劃整個(gè)別別墅區(qū)區(qū)和著著坡勢(shì)勢(shì)“韻韻律””有節(jié)節(jié)奏的的起伏伏，背背倚某某山，，毗鄰鄰四川川大學(xué)學(xué)、西西南民民族大大學(xué)新新校區(qū)區(qū)，棠棠湖實(shí)實(shí)驗(yàn)中中學(xué)，，內(nèi)鑲鑲以巨巨型瀑瀑布為為主的的主題題公園園，南南北朝朝向?yàn)闉橹?，，?shí)現(xiàn)現(xiàn)了居居住與與社區(qū)區(qū)環(huán)境境的較較好融融合。。3．功功能配配套小區(qū)內(nèi)內(nèi)：以巨型型瀑布布為主主的主主題公公園，，小區(qū)區(qū)游泳泳池、、網(wǎng)球球場(chǎng)、、健身身房、、透空空式茶茶樓、、超市市、快快餐、、美容容、美美發(fā)周邊配配套設(shè)設(shè)施：：毗鄰四四川大大學(xué)、、西南南民族族大學(xué)學(xué)新校校區(qū)，，棠湖湖實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)學(xué)，以以及購(gòu)購(gòu)物休休閑較較為便便利。。4．物物業(yè)管管理常規(guī)性性的公公共服服務(wù)（（環(huán)境境衛(wèi)生生、綠綠化、、治安安管理理、保保安24小小時(shí)晝晝夜巡巡邏））委托性性的特特約特特色服服務(wù)（（根據(jù)據(jù)業(yè)主主需要要，依依據(jù)協(xié)協(xié)議提提供特特色服服務(wù)，，如家家庭醫(yī)醫(yī)療保保健等等）針對(duì)性性的專專業(yè)服服務(wù)日常服服務(wù)衣物方方面：：為住住戶洗洗衣物物、被被褥；；提供供補(bǔ)衣衣、制制衣服服務(wù)等等居住方方面：：為住住戶提提供室室內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生保保潔、、裝修修、搬搬家等等家庭庭所需需服務(wù)務(wù)出行方方面：：代購(gòu)購(gòu)、代代訂車車船票票、飛飛機(jī)票票、接接送小小孩上上學(xué)、、入托托等5．推推廣策策略5．1產(chǎn)品品策略略該樓盤盤主體體建筑筑采用用山澗澗獨(dú)棟棟歐式式建筑筑風(fēng)格格。較較為完完善的的生活活配套套設(shè)施施和較較高的的園林林綠化化盡顯顯一流流的居居家生生活環(huán)環(huán)境。。產(chǎn)品品以歐歐式別別墅為為主從從產(chǎn)品品定位位來(lái)看看，住住宅在在區(qū)域域內(nèi)走走的中中高檔檔路線線，面面積適適中（（250-350㎡㎡為主主力））。5．2價(jià)格格策略略總價(jià)在在68-124萬(wàn)間間（90-110萬(wàn)萬(wàn)為主主力））。目前均均價(jià)3600元元/㎡㎡。主主力總總價(jià)90-110萬(wàn)。。5．3銷售售周期期一期2001年年亮相相，已已售完完。二二期2004年年3月月正式式開盤盤至今今近1個(gè)月月的時(shí)時(shí)間，，推推出戶戶型銷銷售了了25%。。5．4銷售售情況況二期推推出的的98套住住宅，，銷售售了25%，5.5目標(biāo)標(biāo)客戶戶群已購(gòu)房房消費(fèi)費(fèi)者別別墅置置業(yè)主主要以以一次次為主主。主主要有有企業(yè)業(yè)的高高級(jí)管管理者者、經(jīng)經(jīng)商戶戶、私私人企企業(yè)主主、高高校教教授等等。他他們?cè)谠谥脴I(yè)業(yè)時(shí)，，在考考慮價(jià)價(jià)格的的同時(shí)時(shí)更看看中的的是小小區(qū)的的園林林環(huán)境境、交交通、、生活活配套套等與與生活活息息息相關(guān)關(guān)的因因素以以及。。5．6推廣廣策略略本樓盤盤的推推廣方方式相相對(duì)較較少，，有現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)售售樓部部，廣廣告宣宣傳有有華西西都市市報(bào)、、成都都商報(bào)報(bào)、大大型戶戶外等等。5．7營(yíng)銷訴訴求以“山澗獨(dú)東東歐式別墅””、“盡享盛盛世榮耀，細(xì)細(xì)品一世錦麗麗”為營(yíng)銷的的核心訴求點(diǎn)點(diǎn)。6.個(gè)案綜合合評(píng)述：錦麗園別墅是是成都的首個(gè)個(gè)純獨(dú)棟別墅墅社區(qū)，地處處成都市未來(lái)來(lái)的富人區(qū)某某山，地理位位置優(yōu)越，交交通便利、生生活、醫(yī)療、、教育配套設(shè)設(shè)施較為完善善。正是因?yàn)闉檫@樣才在產(chǎn)產(chǎn)品非常一般的情況下取得得了一期銷售售完畢，二期期開盤一個(gè)月月銷售25%的較好銷售售業(yè)績(jī)。樓盤名稱：天泉·聚龍國(guó)國(guó)際生態(tài)別墅墅園1.背景資料料地理位置：龍龍泉驛陽(yáng)光城城陽(yáng)光大道四四段發(fā)展商：中鐵鐵五局·成都都天泉置業(yè)有有限公司建筑設(shè)計(jì)：著著名的國(guó)家級(jí)級(jí)建筑設(shè)計(jì)專專家、國(guó)家特特許一級(jí)注冊(cè)冊(cè)建筑師周方方中先生主持持設(shè)計(jì)占地面積：2000畝，，一期：141畝總建筑面積：：5.64㎡㎡（一期））建筑形態(tài)：聯(lián)聯(lián)排別墅（95套）、單單體別墅（11套），豪豪華別墅（2套）停車位：121個(gè)容積率：0.6綠化率：45％總戶數(shù)：108戶（一期期）面積區(qū)間：157-400㎡價(jià)格區(qū)間：聯(lián)排別墅：2300元/㎡（均價(jià)））單體別墅：4000元/㎡（均價(jià)））2．總體規(guī)劃劃項(xiàng)目總占地約約2000畝畝，包括1100多畝的的項(xiàng)目用地，，800畝的的水體湖面。。整個(gè)項(xiàng)目形形成一個(gè)集生生態(tài)、居住、、旅游、休閑閑、娛樂(lè)、商商業(yè)為一體的的原生態(tài)、符符合8S（景景觀、軼事、、陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、空氣、溪溪流、森林、、服務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的高尚山水水別墅社區(qū)。。一期141畝由聯(lián)排別別墅、單體別別墅、酒店公公寓等組成。。整個(gè)建筑設(shè)設(shè)計(jì)造型明快快、外立面以以簡(jiǎn)約洗煉的的現(xiàn)代建筑設(shè)設(shè)計(jì)手法處理理，展現(xiàn)與眾眾不同的新川川西民居風(fēng)格格。從一期上行500米即為為有山水相依依800畝天天泉湖面的二二期用地。整整個(gè)二期地勢(shì)勢(shì)呈不規(guī)則半半圍合狀環(huán)繞繞湖岸，以起起伏綿延的坡坡地為主。準(zhǔn)準(zhǔn)備以業(yè)主DIY的形式式修建單體別別墅。從規(guī)劃、園林林、設(shè)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷方式上來(lái)來(lái)看較完善，，并有所創(chuàng)新新。在目前成成都市是一個(gè)個(gè)全新的、高高品質(zhì)的別墅墅生態(tài)社區(qū)，，可以稱的上上是大局運(yùn)籌籌，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷騷。3．小區(qū)功能能配套生態(tài)廣場(chǎng)、社社區(qū)會(huì)所活動(dòng)動(dòng)中心、游泳泳池、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)街、、運(yùn)動(dòng)區(qū)、健健康跑道、攀攀巖壁、濱湖湖人造沙灘游游樂(lè)區(qū)、山頂頂公署以及醫(yī)醫(yī)療中心等，，充分的滿足足業(yè)主的日常常生活需要。。4．物業(yè)管理理社區(qū)由四川總總府酒店物業(yè)業(yè)管理公司進(jìn)進(jìn)行九星級(jí)管管理。根據(jù)““天泉·聚龍龍國(guó)際生態(tài)別別墅園”的業(yè)業(yè)主，度身制制定一套星級(jí)級(jí)酒店式服務(wù)務(wù)，提供個(gè)性性化、全天候候的全面呵護(hù)護(hù)。全面提供供：家政服務(wù)務(wù)、清潔服務(wù)務(wù)、禮儀服務(wù)務(wù)、健康及社社區(qū)服務(wù)、家家庭裝修、維維修服務(wù)、商商務(wù)服務(wù)、綠綠化服務(wù)、房房屋中介服務(wù)務(wù)。5．推廣策略略5．1產(chǎn)品策策略外立面以簡(jiǎn)約約洗煉的現(xiàn)代代建筑設(shè)計(jì)手手法處理，展展現(xiàn)與眾不同同的新川西民民居風(fēng)格。外外立面整體感感覺(jué)給人非常常沉穩(wěn)、簡(jiǎn)潔潔。較為完善善的生活配套套設(shè)施和無(wú)敵敵山水環(huán)境盡盡顯一流的居居家生活環(huán)境境。產(chǎn)品以單單體別墅為主主。其中一期期以聯(lián)排別墅墅為主，面積積在157-400㎡之之間，其戶戶型配比為：：157-180平米，占占75%；；190-210平米，占占15%；；（單體）300-360平米，占占8%；（單體）400-500平米，占2%。5．2價(jià)格策策略總價(jià)在30-600萬(wàn)間間（36-50萬(wàn)為主力力）。付款款方式多樣，，可一次性、、按揭。聯(lián)排的均價(jià)2300元/㎡,單體別別墅均價(jià)4000元/㎡㎡。一期108套套已投入市場(chǎng)場(chǎng)銷售情況好好。5．3銷售周周期開盤后5個(gè)月月的時(shí)間，推推出戶型基基本銷售完畢畢。5．4銷售情情況一期推出的108套別墅墅，聯(lián)排別墅墅95套（160-190㎡主力，，36-50萬(wàn)為主力））全部售完，，4個(gè)月時(shí)間間；單體別墅墅11套（300-360㎡主力，，120-150萬(wàn)為主主力），開盤盤即全部售完完了，豪華別別墅二套，總總價(jià)500萬(wàn)萬(wàn)以上未售出出一套。5.5目標(biāo)客客戶群已購(gòu)房消費(fèi)者者別墅以一次次置業(yè)為主。。主要是來(lái)自自成都的企業(yè)業(yè)事業(yè)單位的的高級(jí)管理者者和經(jīng)商戶、、私人企業(yè)主主等。5．6推廣策策略本樓盤的推廣廣方式較為多多樣，有形象象墻、樓書、、現(xiàn)場(chǎng)售樓部部，廣告宣傳傳有電視、商商報(bào)、戶外等等。5．7營(yíng)銷訴訴求開發(fā)商以“中中國(guó)西南首席席純正山水別別墅”、“8S國(guó)際原生生態(tài)別墅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，同步享受受世界級(jí)住宅宅品質(zhì)”，為為樓盤的核心心營(yíng)銷訴求點(diǎn)點(diǎn)。其產(chǎn)品較較好的對(duì)營(yíng)銷銷訴求點(diǎn)進(jìn)行行了支持特別別是二期的產(chǎn)產(chǎn)品。7.個(gè)案綜合合評(píng)述：天泉·聚龍國(guó)國(guó)際生態(tài)別墅墅園是一個(gè)集集生態(tài)、居住住、旅游、休休閑、娛樂(lè)、、商業(yè)為一體體的原生態(tài)、、符合8S標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的高尚上上水別墅。正正是這樣才做做到開盤5個(gè)個(gè)月銷售100%（豪宅宅除外）的良良好銷售勢(shì)頭頭。樓盤名稱：三三利宅院1.背景資料料地理位置：人人南延線十八八步島發(fā)展商：四川川三利房產(chǎn)有有限公司建筑設(shè)計(jì)：新新加坡建筑城城市設(shè)計(jì)占地面積：500畝，一一期：188畝總建筑面積：：52643㎡（一期期）建筑形態(tài)：宅宅院別墅地面停車位：：容積率：0.42綠化率：70％建筑結(jié)構(gòu)：框框架總戶數(shù)：185戶（一期期）面積區(qū)間：139.56-370.81㎡價(jià)格區(qū)間：4000元/㎡（均價(jià)））2．總體規(guī)劃劃整個(gè)小區(qū)由12個(gè)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立卻又有機(jī)機(jī)的融為一體體的宅院組團(tuán)團(tuán)構(gòu)成，建建筑大量以南南北朝向?yàn)橹髦?，力求做到到戶戶采光，，窗窗有景。。整個(gè)小區(qū)規(guī)規(guī)劃施行人車車分流，、動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)、步步移景換的原原則，以組團(tuán)團(tuán)式進(jìn)行開發(fā)發(fā)。錯(cuò)落有致致的建筑自然然有序,依南南向北的排列列分布，最大大限度的滿足足居民舒適生生活的需求，，形成具有內(nèi)內(nèi)向空間特色色的獨(dú)立居住住組團(tuán)，既能能保證和諧濃濃郁的交流氣氣氛又不失靜靜謐不喧的居居家特質(zhì)。從規(guī)劃、園林林、設(shè)計(jì)上來(lái)來(lái)看較完善，，并有所創(chuàng)新新。在目前成成都市是一個(gè)個(gè)全新的、高高品質(zhì)的住宅宅小區(qū)，可以以稱的上是大大局運(yùn)籌，獨(dú)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。3．小區(qū)功能能配套入口小廣場(chǎng)、、疊水藝術(shù)墻墻、社區(qū)會(huì)所所、景觀游泳泳池、戲水池池、網(wǎng)球場(chǎng)、、文化墻、活活動(dòng)小廣場(chǎng)等等，充分的滿滿足業(yè)主的日日常生活需要要。4．物業(yè)管理理開發(fā)商自建物物管公司，由由重慶大正物物業(yè)管理公司司擔(dān)任小區(qū)物物業(yè)顧問(wèn)。服服務(wù)項(xiàng)目有：：保潔、24小時(shí)安防、、物業(yè)保養(yǎng)與與維護(hù)、家政政服務(wù)、代訂訂報(bào)刊雜志、、園藝綠化、、代交水電、、光纖費(fèi)用、、收發(fā)等。5．推廣策略略5．1產(chǎn)品策策略該樓盤主體建建筑采用現(xiàn)代代簡(jiǎn)約的建筑筑風(fēng)格，外立立面整體感覺(jué)覺(jué)給人非常沉沉穩(wěn)、簡(jiǎn)潔。。較為完善的的生活配套設(shè)設(shè)施和較高的的園林綠化盡盡顯一流的居居家生活環(huán)境境。產(chǎn)品以宅宅院別墅為主主從產(chǎn)品定位位來(lái)看，住宅宅在區(qū)域內(nèi)走走的高檔路線線，面積適中中（239-370.81㎡四房、、五房為主力力），其戶型型配比為：三房，230-240平平米，占10%；四房，256-308平平米，占45%；五房，280-370平平米，占30%；六房，330-340平平米，占15%。5．2價(jià)格策策略總價(jià)在95-148萬(wàn)間間（102-120萬(wàn)為為主力）。付付款方式多多樣，可一次次性、分期、、按揭。開盤時(shí)均價(jià)3800元/㎡,目前均均價(jià)4000元/㎡。主主力總價(jià)102-140萬(wàn)。5．3銷售周周期開盤至今近8個(gè)月的時(shí)間間，銷售完畢畢。5．4銷售情情況目前推出的185套住宅宅，以銷售了了100%，，其中三房、、四房的樣板板間戶型銷售售較快，5房房、6房的銷銷售相對(duì)較為為遲緩。5.5目標(biāo)客客戶群已購(gòu)房消費(fèi)者者主要為二次次或者多次置置業(yè)者。主要要有企業(yè)事業(yè)業(yè)單位的高級(jí)級(jí)管理者和經(jīng)經(jīng)商戶等。他他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)時(shí)，在考慮價(jià)價(jià)格的同時(shí)更更看中的是小小區(qū)的園林環(huán)環(huán)境、交通、、生活配套等等與生活息息息相關(guān)的因素素以及區(qū)域未未來(lái)的發(fā)展?jié)摑摿Α?．6推廣策策略本樓盤的推廣廣方式較為多多樣，有形象象墻、樓書、、現(xiàn)場(chǎng)售樓部部，廣告宣傳傳有電視、商商報(bào)、戶外等等，特別是是軟文和開盤盤前的連續(xù)報(bào)報(bào)版宣傳影響響力較大，5．7營(yíng)銷訴訴求開發(fā)商以“空空間·純凈品品位·存在個(gè)個(gè)性”、“無(wú)無(wú)限遐想的空空間，心馳，，神往”，為為樓盤的核心心營(yíng)銷訴求點(diǎn)點(diǎn)。其產(chǎn)品較較好的對(duì)營(yíng)銷銷訴求點(diǎn)進(jìn)行行了支持。7.個(gè)案綜合合評(píng)述：成都的住宅應(yīng)應(yīng)該適合成都都人的性格，，在這方面三三利宅院作出出了有益的嘗嘗試。三利宅宅院從成都悠悠久的院落文文化出發(fā)，抓抓住了成都人人對(duì)悠閑生活活，對(duì)成都宅宅院生活文化化的追求，將將川西民居特特色與現(xiàn)代建建筑理念有機(jī)機(jī)結(jié)合，這滿滿足別墅購(gòu)買買者對(duì)精神層層面的需求。。這是對(duì)川川西民居的傳傳承也是對(duì)川川西民居的創(chuàng)創(chuàng)新與突破??！正是這樣才做做到了開盤八八個(gè)月銷售100%的良良好銷售業(yè)績(jī)績(jī)。值得重視的個(gè)個(gè)案樓盤名稱：青城高爾夫山山莊說(shuō)明：雖然該該項(xiàng)目已售完完，對(duì)項(xiàng)目不不存在競(jìng)爭(zhēng)，，但其銷售中中的一些情況況值得借鑒。1.背景資料料地理位置：青青城山發(fā)展商：順順通實(shí)業(yè)建筑形態(tài)：別別墅主力面積區(qū)間間：350-450㎡㎡均價(jià)：4500元/㎡㎡主力總價(jià)：150-200萬(wàn)元消費(fèi)者特征：：與其他區(qū)域的的消費(fèi)者不同同的是該項(xiàng)目目的消費(fèi)者以以非成都市的的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士居多，，這個(gè)比例高高達(dá)80%，，主要以投資資為主。消費(fèi)者都比較較喜好自由、、自然的設(shè)計(jì)計(jì)理念，在建建筑風(fēng)格等統(tǒng)統(tǒng)一的條件下下，對(duì)產(chǎn)品的的外立面、建建筑材料、園園林、色彩等等比較傾向于于自由選擇。。五、成都獨(dú)棟棟別墅結(jié)論1、獨(dú)棟別墅墅供需情況：：供不應(yīng)求（需求量：4000套左左右，供應(yīng)量量：1000套，缺口：3000套）2、產(chǎn)品特征征：建筑風(fēng)格：歐歐式為主戶型：至少4房主力面積：300-400㎡主力總價(jià)：120-200萬(wàn)目標(biāo)客戶群：：企業(yè)主、經(jīng)經(jīng)商戶、企事事業(yè)單位的高高級(jí)管理者、、自由職業(yè)者者等。3、配套設(shè)施施較為完善：：社區(qū)內(nèi)：會(huì)所所、泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、星級(jí)級(jí)物管、智能能化的安防設(shè)設(shè)施等社區(qū)外：交通通便利，自然然景觀優(yōu)越4、目前存在在的不足：教育、醫(yī)療、、購(gòu)物等配套套設(shè)施缺乏（（城區(qū)別墅除除外）綜合整個(gè)大市市場(chǎng)、區(qū)域市市場(chǎng)的情況以以及別墅市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品情況況，典型及個(gè)個(gè)案分析，對(duì)對(duì)獨(dú)棟別墅市市場(chǎng)得出以下下幾個(gè)結(jié)論：：綜合別墅項(xiàng)目目的產(chǎn)品情況況，可以看出出隨著別墅大大盤時(shí)代的到到來(lái),別墅市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了三大新的的特點(diǎn):一是別墅建筑筑風(fēng)格同時(shí)出出現(xiàn)了純西式式風(fēng)格和中式式風(fēng)格等多種種類型;二是別墅市場(chǎng)場(chǎng)向草堂之春春、金林半島島類型的極品品別墅和向中中產(chǎn)階層的經(jīng)經(jīng)濟(jì)別墅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)兩極化發(fā)展展，獨(dú)棟別墅墅供不應(yīng)求;三是近郊別墅墅逐步火爆！近郊的某山山成為別墅的的又一個(gè)開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)，該區(qū)區(qū)域的別墅市市場(chǎng)潛力巨大大。市場(chǎng)篇結(jié)語(yǔ)消費(fèi)者者篇篇一、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)人群論證消費(fèi)力論證成都消費(fèi)者對(duì)對(duì)別墅認(rèn)知分分析成都別墅消費(fèi)費(fèi)大市場(chǎng)層面面特征從消費(fèi)力層面面劃定目標(biāo)人人群ABC從文化層面劃劃定目標(biāo)人群群D價(jià)值觀、文化化素質(zhì)、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣論證目標(biāo)人群定位位成都消費(fèi)者對(duì)對(duì)別墅的認(rèn)知知分析別墅歷來(lái)被尊尊為“人居金金字塔的巔頂頂”，擁有陽(yáng)陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)、、風(fēng)景區(qū)、自自信、社會(huì)名名流五大要素素，是成功者者夢(mèng)想的家。。由于別墅在在成都市場(chǎng)上上只有短短的的10年時(shí)間間，這在一定程度上決決定了成都消消費(fèi)者使用產(chǎn)產(chǎn)品的階段和和經(jīng)驗(yàn)還處在在初級(jí)即消費(fèi)費(fèi)者對(duì)別墅的的認(rèn)知度還不不成熟，大多多數(shù)消費(fèi)者都都還處在感性性和虛榮的消消費(fèi)中。在相當(dāng)長(zhǎng)的一一段時(shí)間，成成都的開發(fā)商商都認(rèn)為別墅墅就是要建得得夠大、裝修修得夠豪華、、價(jià)格拉得夠夠天文（如草草堂之春、金金林半島）。。但隨著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展和社會(huì)會(huì)的進(jìn)步，消消費(fèi)個(gè)性化時(shí)時(shí)代已到來(lái)，，加之別墅消消費(fèi)生力軍(白領(lǐng)、金領(lǐng)領(lǐng)、大型企業(yè)業(yè)管理層等)日漸壯大，，他們都有很很強(qiáng)的文化素素養(yǎng)，對(duì)別墅墅要求有更強(qiáng)強(qiáng)的文化內(nèi)涵涵，奢華、虛虛榮以不再是是唯一評(píng)判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)對(duì)第一居住的的需求也日趨趨增強(qiáng)?，F(xiàn)階段消費(fèi)者者對(duì)別墅的認(rèn)認(rèn)知度已不再再局限于奢華華、虛榮，有有自己獨(dú)特的的文化內(nèi)涵、、居住理念、、生活方式的的產(chǎn)品(如:清華坊、三三利宅院、維維也納、錦繡繡森鄰)將是是他們選擇的的新標(biāo)準(zhǔn)。A客戶來(lái)源：成成都、成都郊郊縣以及其他他二級(jí)城市等等客戶性質(zhì)：成成都藉、非成成都籍職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、、房產(chǎn)開發(fā)商商、汽車商、、企業(yè)中高級(jí)級(jí)管理者、金融界成功人人士、自由職職業(yè)者等家庭結(jié)構(gòu)：一一般均三代同同堂年齡：40－－55歲為主主力家庭年收入：：18－30萬(wàn)為主置業(yè)狀況：別別墅以1次置置業(yè)為主學(xué)歷：大學(xué)以以上學(xué)歷為主主購(gòu)買目的：以以自住為主消費(fèi)心理：重重居住的品位位、理念和文文化，追求求新新的的生生活活方方式式和和新新的的空空間間感感受受購(gòu)買買時(shí)時(shí)最最看看重重五五個(gè)個(gè)因因素素：：1.社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境2.交交通通3.配配套套設(shè)設(shè)施施及及安安全全4.價(jià)價(jià)格格5.戶戶型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力強(qiáng)強(qiáng)，，對(duì)對(duì)首首付付．．月月供供的的支支付付能能力力強(qiáng)強(qiáng)成都都別別墅墅消消費(fèi)費(fèi)大大市市場(chǎng)場(chǎng)層層面面特特征征B從消消費(fèi)費(fèi)力力層層面面劃劃定定目目標(biāo)標(biāo)人人群群C消費(fèi)費(fèi)力力論論證證私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)、、金金領(lǐng)領(lǐng)、、政政府府官官員員、、大大學(xué)學(xué)教教授授大型型企企業(yè)業(yè)管管理理層層家庭庭連連續(xù)續(xù)年年收收入入50萬(wàn)萬(wàn)以以上上(具具一一次次性性付付款款能能力力)家庭庭連連續(xù)續(xù)年年收收入入20萬(wàn)萬(wàn)以以上上(具具很很強(qiáng)強(qiáng)首首付付、、月月供供能能力力)年收收入入20萬(wàn)萬(wàn)以以上上（（主主要要鎖鎖定定收收入入50萬(wàn)萬(wàn)以以上上、、有有可可支支配配現(xiàn)現(xiàn)金金100萬(wàn)萬(wàn)以以上上人人群群）），，具具一一次次性性付付款款或或很很強(qiáng)強(qiáng)首首付付、、月月供供能能力力從文文化化層層面面劃劃定定目目標(biāo)標(biāo)人人群群D價(jià)值值觀觀、、文文化化素素質(zhì)質(zhì)、、消消費(fèi)費(fèi)能能力力論論證證私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主價(jià)值值觀觀:追求求尊尊從從、、公公眾眾認(rèn)認(rèn)知知、、自自由由、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風(fēng)風(fēng)雅雅，，認(rèn)認(rèn)為為奢奢華華的的配配置置是是基基本本要要求求。。價(jià)值值觀觀:強(qiáng)調(diào)調(diào)尊尊從從感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、自自由由、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風(fēng)風(fēng)雅雅，，認(rèn)認(rèn)為為奢奢華華的的配配置置是是基基本本要要求求。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷高高、、對(duì)對(duì)新新理理念念、、生生活活方方式式認(rèn)認(rèn)知知度度高高、、判判斷斷力力強(qiáng)強(qiáng)。。消費(fèi)費(fèi)能能力力:購(gòu)買買力力強(qiáng)強(qiáng)、、理理性性購(gòu)購(gòu)買買、、能能夠夠承承受受一一次次性性付付款款、、高高額額月月供供、、首首付付。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷多多數(shù)數(shù)在在大大學(xué)學(xué)以以上上(部部分分人人屬屬爆爆發(fā)發(fā)戶戶文文化化較較低低)消費(fèi)費(fèi)能能力力:購(gòu)買買力力強(qiáng)強(qiáng)、、能能夠夠承承受受一一次次性性付付款款白領(lǐng)領(lǐng)、、金金領(lǐng)領(lǐng)、、政政府府官官員員價(jià)值值觀觀:追求求居居住住文文化化、、生生活活方方式式，，第第一一居居住住需需求求強(qiáng)強(qiáng)文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷高高、、對(duì)對(duì)新新理理念念認(rèn)認(rèn)知知度度高高、、判判斷斷力力強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)能能力力:理性性購(gòu)購(gòu)買買、、能能夠夠承承受受高高額額月月供供大型型企企業(yè)業(yè)管管理理層層價(jià)值值觀觀:追求求尊尊從從、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式，，第第一一居居住住需需求求強(qiáng)強(qiáng)文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷高高、、對(duì)對(duì)新新理理念念認(rèn)認(rèn)知知度度高高、、判判斷斷力力強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)能能力力:理性性購(gòu)購(gòu)買買、、能能夠夠承承受受高高額額月月供供目標(biāo)標(biāo)人人群群定定位位ABCD目標(biāo)標(biāo)人人群群基本本條條件件：：年收收入入15--30萬(wàn)萬(wàn)及及以以上上，，具具一一次次性性付付款款或或很很強(qiáng)強(qiáng)首首付付、、月月供供能能力力價(jià)值值觀觀:強(qiáng)調(diào)調(diào)尊尊從從感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、自自由由、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風(fēng)風(fēng)雅雅，，認(rèn)認(rèn)為為奢奢華華的的配配置置是是基基本本要要求求。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷高高、、對(duì)對(duì)新新理理念念、、生生活活方方式式認(rèn)認(rèn)知知度度高高、、判判斷斷力力強(qiáng)強(qiáng)。。消費(fèi)費(fèi)能能力力:購(gòu)買買力力強(qiáng)強(qiáng)、、理理性性購(gòu)購(gòu)買買、、能能夠夠承承受受一一次次性性付付款款、、高高額額月月供供、、首首付付。。成都極富富階層開開始越來(lái)來(lái)越理性性，他們們的別墅墅消費(fèi)越越來(lái)越追求求的是一一種新的的生活方方式和新新的空間間感受。。追求身份和地地位的象象征逐漸漸變得次次要，追追求室外外環(huán)境與與開放空間的的感覺(jué)才才是真正正的目的的。別墅墅消費(fèi)者者逐步走走過(guò)了只重視別別墅室內(nèi)內(nèi)空間的的豪華、、氣派與與超大。。這就要要求市場(chǎng)上提供供的新的的別墅的的品質(zhì)要要靠空間間設(shè)計(jì)和和環(huán)境質(zhì)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)者篇篇結(jié)語(yǔ)理念念篇篇一、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)人人群訴求求理念建建立消費(fèi)者心心理密碼碼分析構(gòu)建對(duì)接接心理密密碼核心心理念A(yù)B體現(xiàn)“個(gè)性、尊尊從、自自由、真真我、健健康、舒舒適、浪浪漫”的生活消費(fèi)者心心理密碼碼分析A知己知彼彼、百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆價(jià)值觀:強(qiáng)調(diào)尊從從感、居居住文化化、生活活方式、、私有領(lǐng)領(lǐng)域、自自由、真真儒雅或或附庸風(fēng)風(fēng)雅，對(duì)對(duì)奢華的的追求逐逐漸淡化化。文化素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷高、、對(duì)新理理念、生生活方式式認(rèn)知度度高、判判斷力強(qiáng)強(qiáng)。在服務(wù)方方面要求求體現(xiàn)尊尊貴身份份、被服服從感希望擁有有具特色色文化的的居住場(chǎng)場(chǎng)所要求全新新的生生活方式式（文化化的、自自我的））要求權(quán)利利的、私私密的自自由領(lǐng)地地希望別人人認(rèn)為自自己有品品位、有有文化，，喜標(biāo)榜榜對(duì)奢華的的理解已已從物質(zhì)質(zhì)轉(zhuǎn)向精精神層面面高學(xué)歷的的背景使使他們?cè)谠诰駥訉用嬗懈嗟男栊枨竽軌虺蔀闉槌珜?dǎo)新新居住理