某市現(xiàn)代城建工業(yè)項目終稿

工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？商住綜合體乎？商業(yè)綜合體乎？產(chǎn)業(yè)綜合體乎？第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標準化廠房。2001年，武漢數(shù)碼港第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研辦流通一體化的園區(qū)2002年，光谷軟件園第四代工業(yè)地產(chǎn)：多功能公園式的產(chǎn)業(yè)集群2003年，武漢國際企業(yè)中心18年來，光谷工業(yè)地產(chǎn)已歷經(jīng)第一代到第四代的成長與擴張！第一代工業(yè)地產(chǎn)：制造車間式非標準化廠房1993年，關東科技園、關南科技園2010年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國家自主創(chuàng)新示范基地光谷是與中關村并列的、僅有的兩個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)合了電子信息、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、生物醫(yī)藥、機電一體化、新材料及化工等多種產(chǎn)業(yè)大學科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際

光谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心區(qū)正在形成……在建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建產(chǎn)業(yè)基地光谷芯中心富士康科技園生物城佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園福星總部國際光谷金融港武大高科技園國際企業(yè)中心在建在售辦公項目光谷新世界光谷時代廣場目前在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三個，總體量44萬方；芯中心、金融港、總部國際在建在售寫字樓2個，光谷時代廣場9萬方光谷新世界4萬方。從廠房到基地從總部到綜合體光谷工業(yè)地產(chǎn)在變化中成長在成長中變化本案核心問題是定位，定位的核心問題是脫穎而出，欲脫穎，必先脫變要變，就變的無與倫比的精彩！——關鍵詞：脫變；善變；速變——目錄第一章——定位基本原則——出發(fā)點第二章——定位總體方向——大方向第三章——定位規(guī)劃建議——千機變第四章——定位形象表現(xiàn)——C.CPU——關鍵詞：四個基本依據(jù)、一個中心目標、四個基本原則——第一章出發(fā)點第一章章出出發(fā)發(fā)點一、四個基礎依據(jù)——認識自己二、一個中心目標——利潤最大三、四個基本原則——多快好省工業(yè)用用地，，37年產(chǎn)權(quán)權(quán)；地處光光谷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分布的的核心心區(qū)；；發(fā)展需需要依依托光光谷的的產(chǎn)業(yè)業(yè)體系系；工業(yè)用用地，，產(chǎn)業(yè)業(yè)核心心區(qū)——產(chǎn)業(yè)政政策分分析一、四四個基基礎依依據(jù)——認識自自己可做什什么城城市關關，能能做什什么政政策關關，想想做什什么產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關關光谷大大道與與武大大鐵路路線交交匯處處，緊緊鄰三三環(huán)路路；；；距離魯魯巷車車程15分鐘，，距離離金融融港5分鐘，，距離離最新新的東東湖高高新管管委會會3公里；；周邊有有產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地國際際企業(yè)業(yè)中心心，商商務中中心福福星總總部國國際，，居住住社區(qū)區(qū)麗島島花園園，集集中商商業(yè)光光谷天天地；；光谷中中央，，三環(huán)環(huán)交匯匯點——區(qū)位地地段分分析一、四四個基基礎依依據(jù)——認識自自己工業(yè)基基地看看國際際企業(yè)業(yè)中心心、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)住住區(qū)看看麗島島漫城城、綜綜合商商務中中心看看總部部國際際魯巷廣廣場光谷金金融港港三環(huán)線線光谷大道科諾醫(yī)藥蒂森克虜伯精倫電子光谷天地國際企業(yè)中心麗島漫城福星總部國際熟地、、大廠廠、產(chǎn)產(chǎn)商住住兼顧顧——地塊本本體一、四四個基基礎依依據(jù)——認識自自己經(jīng)濟價價值很很均衡衡，時時間成成本較較有利利，原原址改改造最最關鍵鍵地塊規(guī)規(guī)整，，地面面平整整，用地成成熟；兩面臨臨路，，臨街街面廣廣、企企業(yè)聚聚集；；地表綠綠化植植被豐豐富，，環(huán)境境幽靜靜；地塊已已有3層大平平層工工業(yè)建建筑一一棟光谷大道三環(huán)線線關南園園路開發(fā)主主體——住宅專專家、、產(chǎn)業(yè)業(yè)受益益者。。一、四四個基基礎依依據(jù)——認識自自己光谷住住宅大大地主主，借借勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很很成功功，開開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的的問題題36萬㎡，，現(xiàn)代代森林林花園園，開開啟光光谷地地產(chǎn)之之路30萬㎡，，現(xiàn)代代森林林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，奠奠定光光谷樓樓市地地位2010年，金金融港港，開開啟多多元化化開發(fā)發(fā)之路路2011年，挺挺進工工業(yè)園園建設設集團愿愿景：：以武漢漢為核核心，，不斷斷深耕耕的同同時，，穩(wěn)步進進行外外埠擴擴張，，預計五五年內(nèi)內(nèi)集團團“健健康住住宅””的開開工量量將達達到200萬平方方米。。二、一一個中中心目目標——利潤最最大所有的的物業(yè)業(yè)產(chǎn)品品都可可以創(chuàng)創(chuàng)造價價值，，且需需要所所有的的物業(yè)業(yè)都可可以實實現(xiàn)高高售價價、高高收益益。減少前前期投投入，，挖掘掘自身身資源源，因因地制制宜，，利用用原有有的建建筑1快速投投入運運營，，盡快快實現(xiàn)現(xiàn)價值值，縮縮短時時間成成本。。經(jīng)濟、、社會會、資資源和和環(huán)境境保護護協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展；帶動型型的區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展，塑塑造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)品品牌。。234時間不長價值夠夠高投入不不大生存持持續(xù)三、四四個基基本原原則——多快好好省計價面面積最最大：可售售、可可實現(xiàn)現(xiàn)收益益的面面積最最大，，實現(xiàn)現(xiàn)滿額額容積積率；；價格承承受最最高：價格格空間間大，，客戶戶可承承受能能力強強；去化速速度最最快：滿足足區(qū)域域需求求，快快速實實現(xiàn)回回款；；風險抗抗性最最強：客戶戶認可可度高高，符符合區(qū)區(qū)域需需求，，風險險系數(shù)數(shù)最低低。本案定定位的的出發(fā)發(fā)點：不應應是是推推倒倒重重來來否則則時時間間拖拖延延、、投投資資增增加加、、社社會會成成本本浪浪費費因地地制制宜宜、、與與時時俱俱進進利用用區(qū)區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境、、從從變變求求新新，，挖挖掘掘自自身身現(xiàn)現(xiàn)有有資資源源以變變求求利利結(jié)論論———那什什么么奉奉獻獻給給你你，，我我的的光光谷谷———第二二章章大大方方向向第二二章章大大方方向向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向第二二章章大大方方向向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向一、、選選擇擇一一：：工工業(yè)業(yè)基基地地方方向向———國際際企企業(yè)業(yè)中中心心產(chǎn)品品類類型型：：國際際化化多多層層標標準準廠廠房房＋＋多多功功能能高高層層商商務務＋＋底底層層街街鋪鋪＋＋園園區(qū)區(qū)公公寓寓贏利利模模式式：：廠房房先先量量、、商商務務保保值值、、公公寓寓求求利利、、商商業(yè)業(yè)增增值值、、中中長長線線開開發(fā)發(fā)、、準準現(xiàn)現(xiàn)房房回回款款類武武漢漢國國際際企企業(yè)業(yè)中中心心、、光光谷谷軟軟件件基礎礎依依據(jù)據(jù)：：工業(yè)業(yè)用用地地、、城城市市名名片片+光谷谷中中央央、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)核核心心一、、選選擇擇一一：：工工業(yè)業(yè)基基地地方方向向SWOT分析析衡量量標標準準：：計價價面面積積最最大大，，價價格格承承受受最最高高，，去去化化速速度度最最快快，，風風險險抗抗性性最最強強去化化速速度度較較快快滿足足光光谷谷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展要要求求：：國國企企之之后后、、芯芯中中心心之之前前、、核核心心之之中中風險險抗抗性性較較強強承接接光光谷谷核核心心擴擴容容要要求求：：產(chǎn)產(chǎn)品品復復制制、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈復復制制、、聚聚變變裂裂變變目標標客客戶戶承承受受力力不不高高企業(yè)業(yè)客客戶戶投投資資模模式式要要求求：：大大額額投投/固資資投投/一次次投投/高回回報報投投計價價面面積積不不大大工業(yè)業(yè)廠廠房房設設備備功功能能要要求求：：低低容容/低密密/空高高/層少少/大面面/小攤攤優(yōu)劣比：2:2一、選擇一一：工業(yè)基基地方向可行性分析析利潤非最大大化價值不高07年3月份：國際際企業(yè)中心心：3200元/㎡光谷坐標城城：4500元/㎡投入不大拿地成本低低，建設成成本低時間略長國際企業(yè)中中心20萬規(guī)模，銷銷售期達5年生存可持續(xù)續(xù)現(xiàn)代準備做做工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)專家嗎？？一、選擇一一：工業(yè)基基地方向結(jié)論工業(yè)基地為主導的定定位方向有市場空間間，有經(jīng)驗驗借鑒，可可保障生存存但價值不高高、時間略略長在爭取產(chǎn)業(yè)業(yè)政策等方方面，存在在不確定因因素不建議二、選擇二二：總部基基地方向產(chǎn)品類型：：國際化高層層標準商務務＋低密度度總部＋底底層街鋪＋＋公寓贏利模式：：商務先量、、低密拔高高、公寓求求利、商業(yè)業(yè)增值、中中長線開發(fā)發(fā)、準現(xiàn)房房回款類光谷芯中中心、光谷谷總部國際際基礎依據(jù)：：工業(yè)用地，，三環(huán)交匯匯點，產(chǎn)業(yè)業(yè)核心區(qū)＋＋光谷中央央。——光谷芯中心心SWOT分析衡量標準：：計價面積最最大，價格格承受最高高，去化速速度最快，，風險抗性性最強計價面積較較大高層商務建建面大價格承受較較高光谷商務用用房價格高高于工業(yè)用用房，商務務辦公樓價價格與住宅宅相當。去化速度較較慢東湖高新商商務用房年年去化1.3萬平米，其其中大部分分為產(chǎn)業(yè)辦辦公用房。。風險抗性較較弱光谷商務核核心區(qū)不同同于產(chǎn)業(yè)核核心區(qū)優(yōu)劣比：2:2二、選擇二二：總部基基地方向可行性分析析利潤非最大大化價值較高投入較大時間較長生存可持續(xù)續(xù)現(xiàn)代準備做做商務地產(chǎn)產(chǎn)專家嗎？？二、選擇二二：總部基基地方向二、選擇二二：總部基基地方向結(jié)論采用以總部基地為主導的定定位方向有利潤空間間，有經(jīng)驗驗借鑒，有有經(jīng)濟環(huán)境境但投入較大大、時間略略長且競爭壓力力較大、政政策扶持較較難爭取不建議采用用三、選擇三三：產(chǎn)業(yè)住住區(qū)方向類麗島漫城城基礎依據(jù)：：光谷中央，，產(chǎn)業(yè)核心心區(qū)、住宅宅專家，工工業(yè)觀眾產(chǎn)品類型：：低密度多層＋獨立立商業(yè)街＋＋高層投資資型公寓贏利模式：：低密拔高、、公寓保量量、商業(yè)增增值、中短短線開發(fā)、、期房回款款——麗島漫城SWOT分析衡量標準：：計價面積最最大，價格格承受最高高，去化速速度最快，，風險抗性性最強計價面積較較大高層公寓建建面大價格承受較較高公寓產(chǎn)品價價格升值快快，承受力力強。去化速度較較快東湖高新商商務用房年年去化1.3萬平米，其其中大部分分為產(chǎn)業(yè)辦辦公用房。。風險抗性較較弱政策風險不不可控優(yōu)劣比：3:1三、選擇三三：產(chǎn)業(yè)住住區(qū)方向可行性分析析利潤最大化化價值較高投入較大時間較長生存可持續(xù)續(xù)能轉(zhuǎn)型嗎？？三、選擇三三：產(chǎn)業(yè)住住區(qū)方向去化速度快快：2010.6.18：開盤銷售售280套，售罄。。2010.11.12：開盤銷售售228套銷售93%結(jié)論采用以產(chǎn)業(yè)業(yè)住區(qū)為主主導的定位位方向，有利潤空間間，有經(jīng)驗驗借鑒，有有市場空間間但土地變性難難、政府許可可難，不建議采用用三、選擇三三：產(chǎn)業(yè)住住區(qū)方向四、選擇四四：類綜合合體方向類北京798、海上海（（武漢欠缺缺）基礎依據(jù)：：工業(yè)用地，，產(chǎn)業(yè)核心心區(qū)、光谷谷中央，熟熟地大廠，，產(chǎn)商住兼兼顧、住宅宅專家產(chǎn)品類型：：創(chuàng)意商居LOFT(SOHO)+創(chuàng)意商街+住宅+創(chuàng)意工坊贏利模式：：工坊聚人、、SOHO出量、公寓寓出利，商商業(yè)增值、、中短線開開發(fā)、期房房回款——海上海SWOT分析衡量標準：：計價面積最最大，價格格承受最高高，去化速速度最快，，風險抗性性最強計價面積較較大價格承受較較高去化速度較較快風險抗性較較弱光谷沒人做做過，存在在市場開發(fā)發(fā)風險優(yōu)劣比：3:1四、選擇四四：類綜合合體方向1、武漢的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒沒有組織；；2、武漢的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒沒有根據(jù)地地；3.、武漢的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺缺乏完整性性；物管功能功能單一，無組織項目特征形態(tài)物管不周到建筑里面不新穎武漢市場缺缺乏一個功功能完整的的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)基地。四、選擇四四：類綜合合體方向1、創(chuàng)意、動動漫已經(jīng)形形成規(guī)模；；2、高校集中中，創(chuàng)意最最密集的區(qū)區(qū)域3、政府扶持持，支持創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。光谷創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初初期發(fā)展，，已經(jīng)具備備了再一次次提升基礎礎。四、選擇四四：類綜合合體方向四、選擇四四：類綜合合體方向結(jié)論采用以類產(chǎn)業(yè)綜合合體為主導的定定位方向有利潤空間間，有市場場先機，有有政策傾斜斜但有本地無無成功案例例借鑒，需有操盤成成功經(jīng)驗與與獨特客戶戶渠道建議采用——讓宅男宅女女也能在光光谷創(chuàng)業(yè)——第三章千千機變第三章千千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造三、開發(fā)進度與營銷策略第三章千千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組合建筑指標創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主題題，多功能能、多業(yè)態(tài)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜綜合體1.1項目定位業(yè)態(tài)組合的的選取的三三大原則：：1.2業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求求客戶，即即“有人用用”。有市場有客戶認可可，愿意出出現(xiàn)購買，，即“有人人買”。有速度市場需求熱熱點或空白白點，能夠夠快速出手手，即“賣賣得快”。業(yè)態(tài)組合建建議：1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊1、光谷需要創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基基地。根據(jù)統(tǒng)計武武漢市從事事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的機構(gòu)近近500家，人員超過1萬人，當目目前沒有真正的的創(chuàng)意基地地。2、有人氣自自然有人買買。前期期以以租租為為主主，，帶帶人人氣氣形形成成后后，，帶帶租租約約出出售售。。3、自持持不不銷銷售售1.2業(yè)態(tài)態(tài)組組合合1.2業(yè)態(tài)態(tài)組組合合創(chuàng)意意總部部1、成成長長的的需需要要、、聚聚集集的的效效應應。。2、不不缺缺乏乏有有實實力力的的客客戶戶。。尋找找歸歸屬屬感感的的本本地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；大大型型創(chuàng)創(chuàng)意意機機構(gòu)構(gòu)的的在在漢漢分分支支機機構(gòu)構(gòu)；；社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)原原有有的的發(fā)發(fā)展展壯壯大大的的企企業(yè)業(yè)。。1.2業(yè)態(tài)態(tài)組組合合水館館1、用用途途：：社區(qū)區(qū)活活動動的的大大舞舞臺臺、、企企業(yè)業(yè)展展示示的的平平臺臺。。社社區(qū)區(qū)的的顯顯示示創(chuàng)創(chuàng)意意展展示示平平臺臺。。2、建建議議自自持持，，通過過管管理理運運作作，，出出租租使使用用和和社社區(qū)區(qū)活活動動的的平平臺臺。。1.2業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少少量外向型的社區(qū)商業(yè)。。滿足社區(qū)日日常生活，區(qū)區(qū)域內(nèi)企業(yè)員員工中午2小時的商業(yè)所所需。2、輻射范圍：半徑兩公里里內(nèi)3、考慮因素：項目周邊兩公里內(nèi)以廠廠房為主，基本無相應的的商務、餐飲飲配套；區(qū)域有集中性性商業(yè)中心光光谷新天地，，不易在做大大型集中式商商業(yè)。高層LOFT1、稀缺、供應應空白。區(qū)域內(nèi)僅有世世界城推出少少來少量的loft產(chǎn)品，目前區(qū)區(qū)域供應空白白。區(qū)域的辦公用用房集中在魯魯巷附近，而而目前工業(yè)園園中供應面積積多在200㎡以上，區(qū)域中中小面積辦公公供應稀缺。。2、市場暢銷。。水岸國際LOFT開盤銷售270多套，銷售率率90%，價格與區(qū)域域公寓相當。。漢商銀座LOFT開盤4個月售罄，價價格幾乎與區(qū)區(qū)域高端公寓寓相同。1.2業(yè)態(tài)組合高層SOHO1、市場需求旺旺盛。光谷片區(qū)是武武漢市場對商商品房需求最最旺盛的區(qū)域域。2、市場暢銷。。世界城的SOHO幾乎開盤售罄罄；龍安港匯匯城30-50精裝soho，開盤售出80%。當代國際花花園的精裝公公寓，售出了了8000元/㎡的售價，高出出普通公寓15%。1.2業(yè)態(tài)組合會館1、補充區(qū)域商商務、酒店空空白。根據(jù)調(diào)查光谷谷大道在雄楚楚大街至三環(huán)環(huán)線，無正規(guī)規(guī)酒店。更無無商務會談場場所。2、可以招商或或者引進連鎖鎖酒店，以租租約出售。1.2業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議議：1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊：目標作用：打響旗號、、聚集人氣、、奠定市場定定位目標客戶：光谷區(qū)域內(nèi)內(nèi)所有的創(chuàng)意意相關的企業(yè)業(yè)、個人和組組織盈利模式：前期以低價價租賃炒熱，，后期租約出出售選址建議：時間要盡快快，建議通過過建筑改造完完成體量：3.6萬平米1.3業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意總部：目標客戶：符合產(chǎn)業(yè)特特色，尋找歸歸屬感的本地地產(chǎn)業(yè)；大型型創(chuàng)意機構(gòu)的的在漢分支機機構(gòu)；社區(qū)內(nèi)內(nèi)原有的發(fā)展展壯大的企業(yè)業(yè)。盈利模式：銷售、購買買企業(yè)可以享享有樓宇冠名名權(quán)選址建議：社區(qū)的中心心、與創(chuàng)意工工坊相近體量：建議配置6棟。中大型創(chuàng)創(chuàng)意總部的40-50人員配置，人人均辦公面積積在30平米，單棟體體量在1200-1500平米，故總體體量在0.72-0.9萬平米。1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)街：目標作用：內(nèi)向型，兼兼顧少量外向向型的社區(qū)商商業(yè)。滿足社社區(qū)日常生活活，區(qū)域工作作人員中午2小時的商業(yè)服服務所需目標客戶：投資客、自自用客戶。盈利模式：以銷售為最最終目標，前前期可以先招招商為主選址建議：光谷大道與與關南園路道道路交匯處、、光谷大道沿沿街面、創(chuàng)意意工坊內(nèi)體量：根據(jù)商業(yè)的的規(guī)律，該商商業(yè)的比例為為社區(qū)規(guī)模的的6-8%，即2萬平方左右。。1.3業(yè)態(tài)配比水館：目標作用：社區(qū)的小型會會所；社區(qū)活活動的大舞臺臺盈利模式：自持、租住住經(jīng)營體量：3000㎡㎡選址建議：建議與社區(qū)區(qū)的內(nèi)部水景景和綠化景觀觀相結(jié)合，建建議放置在創(chuàng)創(chuàng)意工坊附近近1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)：目標作用：內(nèi)向型，兼兼顧少量外向向型的社區(qū)商商業(yè)。營銷模式：已銷售為最最終目標，前前期可以先招招商為主體量：根據(jù)商業(yè)的的規(guī)律，該商商業(yè)的比例為為社區(qū)規(guī)模的的8-10%，即2萬㎡，其中沿沿街商業(yè)約有有1.6萬平米，創(chuàng)意意工坊內(nèi)有4000平。選址建議：光谷大道與與關南園路道道路交匯處、、光谷大道沿沿街面、創(chuàng)意意工坊內(nèi)，以以2-3層街鋪為主。。1.3業(yè)態(tài)配比高層LOFT：目標作用：聚集人氣、、實現(xiàn)價格提提升、可住可可辦目標客戶：投資客、區(qū)區(qū)域內(nèi)辦公客客戶、創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中成長性性企業(yè)。體量：層高設計在在4.5-5.2米，總高度控控制在100米以內(nèi)，預計計高度在20層。根據(jù)地塊塊紅線、用地地尺寸，初步步預計可以單單層面積在1000㎡左右，可以設設置4棟，合計規(guī)模模在7萬㎡。選址建議：臨光谷大道道沿線，昭示示性好。鐵路路沿線，規(guī)避避不利因素。。1.3業(yè)態(tài)配比目標作用：創(chuàng)造價值、、吸引人氣、、改變區(qū)域晚晚上空城的現(xiàn)現(xiàn)狀。目標客戶：投資客、居居住型的自住住客戶、社區(qū)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的的員工。體量：層高設計在在2.8-3.0米，根據(jù)地塊塊紅線、用地地尺寸，初步步預計可以單單層面積在1800㎡左右，可以設設置3棟，根據(jù)社區(qū)區(qū)總規(guī)模，該該部分產(chǎn)品規(guī)規(guī)模在8.1萬㎡。選址建議：居住環(huán)境最最好的社區(qū)中中心，辦公區(qū)區(qū)域相連接，，建議設置在在創(chuàng)意工坊兩兩旁高層SOHO：1.3業(yè)態(tài)配比目標作用：補充區(qū)域商務務、酒店、高高檔餐飲空白白。目標客戶：投資客，招商商或者引進連連鎖酒店，后期帶租約出出售。體量：建議設置一棟棟，體量約在在2.2萬㎡。會館：1.3業(yè)態(tài)配比2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO28F會館商業(yè)水館3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3FCPU內(nèi)存聲卡內(nèi)存硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F低密度創(chuàng)意工工坊＋低密度創(chuàng)意總總部＋混合商業(yè)街＋高層LOFT＋高層SOHO+會館+水館電阻創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3F26-1F28-3F3F3F22-2F26-1F22-2F16-1F11-1F1000㎡1800㎡1000㎡1000㎡8000㎡1000㎡1200㎡1000㎡800㎡600㎡18000㎡㎡45000㎡㎡22000㎡㎡6000㎡24000㎡㎡20000㎡㎡30000㎡㎡20000㎡㎡12000㎡㎡6000㎡6000㎡70000㎡㎡24000㎡㎡81000㎡㎡22000㎡㎡16000㎡㎡3000㎡S1#3F4000㎡12000㎡㎡S2#2F2000㎡4000㎡224000㎡2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F1.3業(yè)態(tài)配比類別樓棟建筑形態(tài)體量占比創(chuàng)意工坊原有建筑3層2400010.71%創(chuàng)意總部6棟3層80003.57%水館1棟2-3層30001.34%會館1棟22層220009.82%商業(yè)沿街底商、創(chuàng)意工坊內(nèi)2-3層160007.14%LOFT4棟3棟22層，1棟16層7000031.25%SOHO3棟兩棟26層，一棟11層8100036.16%合計15棟224000100%根據(jù)物業(yè)業(yè)組合建建議、各各種物業(yè)業(yè)產(chǎn)品的的業(yè)態(tài)配配比如下下：1.4規(guī)劃指標標根據(jù)物業(yè)業(yè)組合建建議、地地塊用地地條件，，各種物物業(yè)產(chǎn)品品面積配配比，推演本案案的規(guī)劃劃指標：：占地面積積：101畝，約合合67367平方米預計建筑筑面積：224000平方米容積率：3.325建筑密度度：約29.69%第三章千千機機變二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念景觀環(huán)境建筑形態(tài)商業(yè)打造立體交通品質(zhì)優(yōu)化產(chǎn)品細節(jié)品牌優(yōu)化給光谷創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的青年年創(chuàng)業(yè)者者一個開創(chuàng)創(chuàng)未來20年的“家家”2.1開發(fā)理念念三大核心心競爭力力：1、光谷中中央、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核心心、綠色公園、時時尚辦公公2、政府府、教育育、金融融、企業(yè)業(yè)四位一一體，資源整合3、低成成本入住住、高規(guī)規(guī)格配套套、可持續(xù)發(fā)展、多多維度扶扶持2.1開發(fā)理念念三步走開開發(fā)戰(zhàn)略略：1、現(xiàn)有廠廠房改造，掛牌創(chuàng)意聯(lián)盟盟，凝聚創(chuàng)意人群群2、獨有LOFT吸引多渠渠道投資資3、向向多多元元化化soho型總總部部升級級拉攏一批企業(yè)帶動一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批企業(yè)2.1開發(fā)發(fā)理理念念2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)創(chuàng)意意工工坊坊———建議議將將原原有有的的大大型型廠廠房房加加工工改改造造，，打打造造成成創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地改造造專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)改改造造專專家家———利源源商商業(yè)業(yè)管管理理有有限限公公司司利源源商商業(yè)業(yè)的的基基本本情情況況介介紹紹與策策源源關關系系：：兄弟弟公公司司。前身身為為復復地地集集團團（（上上海海））商商用用物物業(yè)業(yè)總總部部。。2010年初初開開始始改改制制，，以以獨獨立立公公司司的的形形式式運運營營商商業(yè)業(yè)，，尤尤其其是是在在商商業(yè)業(yè)改改造造方方向向，，具具有有豐豐富富經(jīng)經(jīng)驗驗和和成成功功案案例例。。目前前有有四四個個操操作作項項目目：：汽車車夢夢工工場場四季季廣廣場場、、復星星大大廈廈改改造造，，地杰杰商商業(yè)業(yè)完成成的的創(chuàng)創(chuàng)意意園園項項目目：：汽汽車車夢夢工工場場實實景景改造造前前改造造后后完成成的的創(chuàng)創(chuàng)意意園園項項目目：：四季季廣廣場場項項目目2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)創(chuàng)意意總總部部———2-3層為為主主，，獨獨棟棟別別墅墅式式辦辦公公樓樓2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)商業(yè)業(yè)街街———2-3層的的沿沿街街商商鋪鋪，，要要展展現(xiàn)現(xiàn)新新穎穎、、創(chuàng)創(chuàng)意意2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)高層層LOFT———層高高建建議議在在4.5-5.2米，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)是是22-23層2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)高層層SOHO———以新新穎穎、、時時尚尚的的外外立立面面，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)是是23-26層2.2建筑筑形形態(tài)態(tài)水館館———建筑筑形形態(tài)態(tài)是是2-3層，，建建議議與與水水相相融融合合目標標客客戶戶群群定定位位一、、目目標標消消費費群群體體范范圍圍1、項目目周周邊邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園辦辦公公群群體體2、項項目目自自身身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群體體3、國國內(nèi)內(nèi)外外商商務務旅旅游游，，創(chuàng)創(chuàng)意意展展覽覽群群體體二、、目目標標消消費費群群類類別別1、項目目及及周周邊邊辦辦公公群群體體日日用用百百貨貨需需求求群群體體2、商商務務采采購購群群體體3、旅旅游游、、觀觀光光、、展展覽覽休休閑閑購購物物群群體體4、飲飲食食、、娛娛樂樂消消費費群群體體2.3商業(yè)業(yè)定定位位商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略2.3商業(yè)業(yè)定定位位集主主題題式式定定向向購購物物；；以以創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶動動的的開開放放式式街街區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)；；集集購購物物消消費費、、餐餐飲飲娛娛樂樂、、旅旅游游觀觀光光、、展展覽覽、、休休閑閑健健身身、、商商務務辦辦公公、、酒酒店店居居住住一一體體全全稱稱式式優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的多多功功能能、、全全業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、復復合合型型創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開放放街街區(qū)區(qū)。。展覽覽商業(yè)業(yè)功功能能定定位位2.3商業(yè)業(yè)定定位位1、以以創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為核核心心的的商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈（（動動漫漫、、IT、游游戲戲軟軟件件、、搜搜酷酷特特區(qū)區(qū)等等個個性性商商品品））2、以以滿滿足足園園區(qū)區(qū)商商務務的的餐餐飲飲娛娛樂樂3、以以滿滿足足園園區(qū)區(qū)日日常常百百貨貨商品品定定位位2.3商業(yè)業(yè)定定位位分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意BOXLOFT辦公、展覽、酒吧、創(chuàng)意電影2400060%招租自營二期搜酷MALL創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)衍生品牌專賣，搜酷服飾、動漫、IT、軟件等1200030%銷售三期休閑文化街休閑餐飲、休閑會所400010%銷售2F3F3F一期商業(yè)二期商業(yè)三期商業(yè)創(chuàng)意BOX搜酷MALL休閑文化街2.3商業(yè)業(yè)定定位位1F:超市市、、百百貨貨3F：搜搜酷酷衍衍生生品品2F:搜酷酷服服飾飾1F:LOFT辦公公2F:創(chuàng)意意體體現(xiàn)現(xiàn)館館3F:創(chuàng)意意展展覽覽館館休閑閑文文化化街街業(yè)態(tài)態(tài)定定位位2.3商業(yè)業(yè)定定位位采用用本本地地或或能能適適應應本本地地的的品品種種植植物物保護護并并復復原原生生物物的的多多樣樣性性合理理規(guī)規(guī)劃劃綠綠化化系系統(tǒng)統(tǒng)，，采采用用喬喬木木、、灌灌木木和和草草地地相相結(jié)結(jié)合合的的方方式式；；優(yōu)化化樹樹冠冠，，保保護護現(xiàn)現(xiàn)場場成成熟熟樹樹木木項目目現(xiàn)現(xiàn)場場50%以上上人人行行道道在在5年內(nèi)內(nèi)由由成成熟熟樹樹冠冠覆覆蓋蓋；；對建建筑筑用用地地中中已已有有的的古古樹樹、、名名木木及及成成材材樹樹木木采采用用原原地地保保護護措措施施，，無無法法原原地地保保護護的的成成材材樹樹木木采采用用異異地地栽栽種種的的方方式式；；屋頂頂綠綠化化大面面積積采采用用屋屋頂頂綠綠化化，，緩緩解解城城市市熱熱島島效效應應，，吸吸附附空空氣氣和和降降雨雨中中的的有有害害成成分分；；綜合合病病蟲蟲防防治治管管理理避免免使使用用有有毒毒的的化化學學物物品品進進行行害害蟲蟲控控制制2.4景觀觀環(huán)環(huán)境境空中中連連廊廊立立體體交通通系系統(tǒng)統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F2.5交通通體體系系路面面美美化化門前前綠綠化化室內(nèi)內(nèi)運運動動外墻墻美美化化樓梯梯美美化化走道道美美化化室內(nèi)內(nèi)休休閑閑大廳廳包包裝裝前廳廳包包裝裝2.6硬件件優(yōu)優(yōu)化化賣點類型可提升賣點可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預計策源建議服務價值提升商務服務每層單設獨立接待前臺高低建議執(zhí)行企業(yè)公關策劃①配合企業(yè)組織公關活動。②為企業(yè)提供活動策劃服務。①高②中①低②低優(yōu)先執(zhí)行①商務服務每層或每2層設置一個公共的高檔會議室，共業(yè)主租賃使用。高高可執(zhí)行每層層獨獨立立前前臺臺公用用會會議議室室2.7硬件優(yōu)化第三方認證2.8品牌優(yōu)化官方認證——光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)會LEED(美國環(huán)境及能能源先鋒獎)為建筑實踐提提供一套設計計導則通過東湖高新新管委會與高高校成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會會，將協(xié)會辦公公室設在本案案。第三章千千機變?nèi)㈤_發(fā)進度與營銷策略開發(fā)策略營銷策略收益測算3.1開發(fā)策略開發(fā)運作的思思路：第一步：改造造創(chuàng)意工坊，，聚人氣第二步：商業(yè)業(yè)街、會館、、loft炒熱區(qū)域第三步：創(chuàng)意意總部是地位位、soho公寓出利第四步：loft、soho公寓回籠資金金第五步：loft收官爭取中短線開開發(fā)、期房回回款創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2#26-1F1800㎡45000㎡6#3F8000㎡24000㎡5#3F1000㎡8000㎡8#26-1F1200㎡30000㎡10#11-1F600㎡6000㎡S1#3F4000㎡12000㎡11#16-1F800㎡12000㎡1#23-3F1000㎡18000㎡3#28-3F1000㎡22000㎡S2#2F2000㎡4000㎡7#22-2F1000㎡20000㎡9#22-2F1000㎡20000㎡3.1開發(fā)策略一二三四五2011年3月啟動，首批2.4萬㎡2011年3月啟動，體量約5.2萬2012年3月啟動，體量約5.3萬2013年3月啟動，體量約4.8萬2014年3月啟動，體量約4.4萬開發(fā)進度：五步走，周期期5年2011年3月至2015年3月推盤策略工坊聚人氣啟啟動項目；SOHO出量、總部公公寓出利，商商業(yè)增值。價格策略工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低價搶占占市場，成熟熟再提高層價價創(chuàng)意工坊：標桿價格商業(yè)：以租待售會館：先招商，帶帶租約出售。。3.2營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合合公園創(chuàng)意、總部區(qū)、市、全國國我是創(chuàng)意總部部整合政府、復復星資源區(qū)域創(chuàng)意新高高度官方認證全方位傳播渠渠道行業(yè)雜志、政政府推薦一個好主題（（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵涵蓋動漫、設設計、繪畫工工作室、創(chuàng)意意創(chuàng)業(yè)；總部中心：吸吸引所有的相相關產(chǎn)業(yè)，不不設立門檻；；全方位服務：：政府政策、、金融服務、、商務服務、、平臺搭建、、交流活動平平臺。塑造創(chuàng)意總部部的形象，搭建總部平臺臺，體現(xiàn)聚集集效應樹立旗號一個好名聲（（掛牌）政府掛牌：通通過高校、管管委會成立創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會會，將協(xié)會中心設設置在園區(qū)；；政府推薦：借借助政府平臺臺，吸引創(chuàng)意意人群；資源整合：借借助策源海上上海的資源，，引進上海創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。搭建平臺一個好故事（（訴求）活動不斷、話話題不斷、新新聞報道不斷斷整合復星旗下下媒體資源，，政府資源、、海上海的現(xiàn)現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶，制造熱點一個好價格工業(yè)成本、商商業(yè)售價產(chǎn)業(yè)集合、升升值潛力大前期以較低的的租金吸引客客戶，價格也也是營銷道具具吸引客戶高性價比一個好平臺（（策源）策源專業(yè)營銷銷團隊、利源源商業(yè)運營公公司、復星旗旗下多產(chǎn)業(yè)的的集合海上海的成功功操作經(jīng)驗3.3收益測算靜態(tài)情況下，，根據(jù)市場對對標項目估算算：各個產(chǎn)品品的價格如下下：商業(yè)：15000元/平方米（麗島島漫城商業(yè)16000元/平方米）；SOHO:7500元/平方米(麗島漫城公寓寓7500元/平方米LOFT：9000元/平方米（南國國SOHO，LOFT與平層SOHO相比1.2倍）創(chuàng)意辦公樓：7000元/平方米（總部部國際二手房房售價6500-7000元/平方米左右））價格定位原則則價格建議雖然是工業(yè)用用地，但以商商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)、并且產(chǎn)權(quán)權(quán)時間基本相相似，可以看看做商業(yè)用地地。SOHO/LOFT的售價基本可可以持平周邊邊項目。商業(yè)產(chǎn)品基本本可以持平周周邊市場。創(chuàng)意辦公樓基基本與附近總總部辦公樓價價格相近。3.3收益益測算在不考慮市場場價格變動，，靜態(tài)情況下下，項目各個個產(chǎn)品的收益益情況如下：：靜態(tài)價格下，，根據(jù)目前市市場的行情，，項目可實現(xiàn)現(xiàn)收益18.665億元第四章C.CPUC.CPU中央創(chuàng)意聯(lián)合合公園CreativeCentralParkUnited定義產(chǎn)品形象象THANKS策源是您最值值得信賴的合合作伙伴！g9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20224:24:34AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。14十十二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216