房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法1、效益和費(fèi)用識(shí)別2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例2RealEstateDevelopment無私房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法

1、效益和費(fèi)用識(shí)別2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例2RealEstateDevelopment第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法1、效益和費(fèi)用識(shí)別2第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本1、概念房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計(jì)入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。3RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本固定資流動(dòng)資金用于建造第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本1、概念

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

影響因素：技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式技術(shù)水平、管理水平等。

與會(huì)計(jì)中成本的區(qū)別：A、會(huì)計(jì)中：實(shí)際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一；

投資分析中：預(yù)測(cè)和估算，因素不確定。B、投資中有機(jī)會(huì)成本、不可預(yù)見費(fèi)等成本。4RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本4RealEstat第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入建設(shè)成本出租建設(shè)成本＋出租成本經(jīng)營(yíng)建設(shè)成本＋經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購(gòu)買成本＋出租成本經(jīng)營(yíng)5RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。

經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

6RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本6RealEstat開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本7RealEstateDevelopment開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金1、經(jīng)營(yíng)收入

經(jīng)營(yíng)收入（租售收入）主要包括：銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入。

銷售收入和租金收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。

自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。

8RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金8Real第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金2、利潤(rùn)

利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅

經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋租金收入＋自營(yíng)收入

銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入

租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入

經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加

經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營(yíng)成本

9RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金9Real第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金3、稅金

經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加

城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

企業(yè)所得稅內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%?！镀髽I(yè)所得稅法草案》意味著我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競(jìng)爭(zhēng)”的新時(shí)代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對(duì)內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負(fù)，對(duì)外資企業(yè)也盡可能少增加稅負(fù)，同時(shí)要將財(cái)政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。10RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金10Real第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加開發(fā)投資：銷售收入11RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法二、投資回收與投資回報(bào)

投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬+＝12RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法二、投資回收與投資回報(bào)第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

盈利能力：是用來考察項(xiàng)目營(yíng)利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素影響。清償能力：是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。13RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率。14RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法15RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法15RealEsta第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。16RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1FIRR的計(jì)算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi17RealEstateDevelopmentFIRR的計(jì)算NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPVFIRR的計(jì)算方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）18RealEstateDevelopmentFIRR的計(jì)算18RealEstateDevelopme第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法3、動(dòng)態(tài)投資回收期是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]19RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

（二）靜態(tài)指標(biāo)1、成本利潤(rùn)率指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較20RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額(或平均的利潤(rùn)總額)與項(xiàng)目總投資之比。投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

21RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法3、資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

22RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法4、資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

23RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法5、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間。例：某項(xiàng)目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？24RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法25RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法25RealEsta序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計(jì)現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年動(dòng)態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年26RealEstateDevelopment序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出3第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法6、現(xiàn)金回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。27RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法7、投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益28RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法不第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法1、利息計(jì)算方法各年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×年利率29RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法2、借款償還期30RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.51.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn)

2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

借款償還計(jì)劃表31RealEstateDevelopment序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法3、其他指標(biāo)32RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買力下降。房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。兩者對(duì)未來的錢有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失；增值則不影響折現(xiàn)率。

33RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響33第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例1某投資者擬以一次性付款的方式購(gòu)買價(jià)格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，用于出租經(jīng)營(yíng)。第一年投入裝修費(fèi)300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的1/3；此后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標(biāo)收益率為13%。試列出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（假設(shè)購(gòu)樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。34RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例1時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量－1200－300200210220.5231.53時(shí)間（年末）67891011～20現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現(xiàn)金流量表35RealEstateDevelopment時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.753解：（2）目標(biāo)收益率ic=13%則從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷，該項(xiàng)目投資可行。

36RealEstateDevelopment解：（2）目標(biāo)收益率ic=13%36RealEstate解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：當(dāng)i1=13%時(shí)，NPVl=76.96萬元

當(dāng)i2=14%時(shí)，NPV2＝－27.78萬元

則，F(xiàn)IRR=13.73%因?yàn)镕IRR=13.73%>13%，則從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率判斷，該項(xiàng)目投資是可行的。37RealEstateDevelopment解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：37RealEstateDev第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

例2某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，第一年投入裝修費(fèi)用200萬元（按年末一次投入計(jì)算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際收益率。38RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例2解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表（2）計(jì)算FNPV并判斷項(xiàng)目投資的可行性因?yàn)閕＝15%，s＝5%，且i≠s，則：因?yàn)镕NPV＝256.40>0，則該項(xiàng)目投資可行。39RealEstateDevelopment解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表39RealEstat解：（3）計(jì)算見解并判斷項(xiàng)目投資的可行性

當(dāng)i1＝17%時(shí)，NPVl＝71.22萬元；

當(dāng)i2＝18%時(shí)，NPV2＝－7.64萬元

則FIRR＝17.90%因?yàn)镕IRR＝17.90%>15%，則該項(xiàng)目投資可行。（4）計(jì)算實(shí)際收益率因?yàn)镽a＝17.90%，Rd＝4%，（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）則實(shí)際收益率Rr＝13.37%40RealEstateDevelopment解：（3）計(jì)算見解并判斷項(xiàng)目投資的可行性40RealEst

例3

某開發(fā)商以8000萬元購(gòu)置了一宗商業(yè)用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從－2～＋4層建筑面積均相等。地下兩層中，－1層為車庫(kù)，有供出售的100個(gè)車位，－2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上1～4層為用于出租的商業(yè)用房，地上5～22層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3年（其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建造期為24個(gè)月）；平均建造成本為1500元/M2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為200萬元；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的售價(jià)預(yù)計(jì)為6000元/M2，停車位售價(jià)為10萬元/個(gè)；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

41RealEstateDevelopment例3某開發(fā)商以8000萬元購(gòu)第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值①項(xiàng)目總建筑面積及各部分建筑面積

項(xiàng)目總建筑面積：5000×8＝40000（M2）

－2～＋4層每層建筑面積：5000×60%＝3000（M2）

地上5～22層的總建筑面積：40000－6×3000＝22000（M2）②銷售部分的總開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、－l層車庫(kù)銷售收入：100×10＝1000（萬元）B、5～22層標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售收入：22000×6000＝13200（萬元）C、總銷售收入：1000+13200＝14200（萬元）D、銷售稅金：14200×6%＝852（萬元）E、銷售部分總開發(fā)價(jià)值：14200－852＝13348（萬元）42RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值42R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：③出租部分總開發(fā)價(jià)值總出租面積：3000×4＝12000（M2）出租第一年末的年凈租金收入：A＝12000×1000＝1200（萬元）出租部分總開發(fā)價(jià)值：其中n＝47年，s＝2%，則：④項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：13348+18637.55＝31985.55（萬元）43RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：③出租部分總開發(fā)價(jià)值43R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本①土地成本：8000萬元

②建造成本：1500×40000＝6000（萬元）③專業(yè)人員費(fèi)用：6000×8%＝480（萬元）④管理費(fèi)用：6000×5%＝300（萬元）⑤其他費(fèi)用：200萬元⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地費(fèi)用利息：8000[（1+6%）3－1]＝1528.13（萬元）建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用的利息：（6000+480+300+200）[（1+6%）2/2－1]＝418.8（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1528.13+418.8＝1946.93（萬元）44RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本44R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：⑦銷售費(fèi)用：14200×2.5%＝355（萬元）⑧項(xiàng)目總開發(fā)成本：8000＋6000＋480＋300＋200＋1946.93＋355＝17281.93（萬元）（3）開發(fā)商利潤(rùn)：31985.55－17281.93＝14703.62（萬元）

（4）開發(fā)商成本利潤(rùn)率：（14703.62/17281.93）×100%＝85.08%45RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：⑦銷售費(fèi)第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

例4A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000M2，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店。現(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋（含設(shè)備裝修費(fèi)），并在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，B集團(tuán)通過經(jīng)營(yíng)收益回收投資并獲得預(yù)期利潤(rùn)后，將項(xiàng)目無償移交給A開發(fā)商。B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費(fèi)用不另計(jì)）10%。按年計(jì)息。預(yù)計(jì)酒店運(yùn)營(yíng)期間收益水平保持在3600萬元/年，運(yùn)營(yíng)成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤(rùn)率為45%。假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)測(cè)算B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率。46RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例4解：（1）總開發(fā)價(jià)值①項(xiàng)目年凈收益：3600×（1－35%）＝2340（萬元）

②總開發(fā)價(jià)值：（2）總開發(fā)成本①總建筑面積：4000×5＝20000（M2）②建造成本：4000×20000＝8000（萬元）

③專業(yè)人員費(fèi)用：8000×10%＝800（萬元）④管理費(fèi)用：（8000＋800）×5%＝440（萬元）47RealEstateDevelopment解：（1）總開發(fā)價(jià)值47RealEstateDevelo解：⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用：（8000+800+440）[（1+10%）3/2－1]＝1420（萬元）⑥總開發(fā)成本：8000＋800＋440＋1420＝10660（萬元）（3）成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率＝（總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本×100%1.1n＝2.94599

得n＝11.34（年）48RealEstateDevelopment解：⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用：48RealEstateDevelo第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

例5某投資者以1.8萬元/M2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60M2的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。49RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例5解：（1）購(gòu)買總價(jià)：1.8×60＝108（萬元）（2）自有資金：108×30%＝32.4（萬元）

（3）抵押貸款年等額償還額抵押貸款總額：108×70%＝75.6（萬元）已知：n＝10年，i＝5.31%＋1.5%＝6.81%則：

50RealEstateDevelopment解：（1）購(gòu)買總價(jià)：1.8×60＝108（萬元）50Real解：（4）設(shè)月租金單價(jià)為y元/M2·月年租金＝60×12y＝720y年稅前現(xiàn)金流＝720y－720y×25%－106693.81則：（720y－720y×25%－106693.81）/32400×100%＝12%解得：y＝269.58（元/M2）51RealEstateDevelopment解：（4）設(shè)月租金單價(jià)為y元/M2·月51RealEsta

例6某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/M2。2002年8月1日王某以1.1萬元/M2的價(jià)格購(gòu)買了其中50M2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/M2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。52RealEstateDevelopment例6某開發(fā)商于2000年8月1解：（1）店面總價(jià)格：1.1×50＝55萬元（2）抵押貸款總額：55－5－11.5＝38.5萬元

（3）i＝6.5%，n＝10年（4）出租租金出租第一年租金：150×12×50＝9萬元53RealEstateDevelopment解：（1）店面總價(jià)格：1.1×50＝55萬元53RealE（5）自有資金現(xiàn)金流量表，設(shè)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)為y元/M2年末內(nèi)容01234自有資金511.5抵押貸款還本付息5.36經(jīng)營(yíng)費(fèi)用3裝飾費(fèi)租金9轉(zhuǎn)售收入年末內(nèi)容56789自有資金抵押貸款還本付息5.365.365.365.365.36經(jīng)營(yíng)費(fèi)用33333裝飾費(fèi)租金9(1+2%)9(1+2%)29(1+2%)39(1+2%)49(1+2%)5轉(zhuǎn)售收人54RealEstateDevelopment（5）自有資金現(xiàn)金流量表，設(shè)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)為y元/M2關(guān)于還本收益

教材P180表5-9定義：還本付息收益，即抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益。計(jì)算公式：還本收益＝年等額還款A(yù)－當(dāng)年年初剩余本金×年利率解釋：收益中的一部分用于償還了貸款本金，這部分資金在年純收益中沒有得到體現(xiàn)，而是隨同抵押貸款還本付息一同被減掉了。其體現(xiàn)的現(xiàn)金回報(bào)中不含每年用于支付貸款本金的部分，可以說是一種隱性收益。如果自有資金考慮了這部分收益，那么其收益率就會(huì)大大提高。55RealEstateDevelopment關(guān)于還本收益

計(jì)算表年0123451年初借款累計(jì)189001890018176.417398.5316562.3215663.392當(dāng)年還本付息

2141.12141.12141.12141.12141.13當(dāng)年還本

723.60777.87836.21898.93966.354當(dāng)年付息

1417.51363.231304.891242.1741174.7555年末剩余本金

18176.417398.5316562.3215663.3914697.0556RealEstateDevelopment計(jì)算表年0123451年初借款累計(jì)1890018900181感謝您的聆聽共同學(xué)習(xí)相互提高感謝您的聆聽共同學(xué)習(xí)相互提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法1、效益和費(fèi)用識(shí)別2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例2RealEstateDevelopment無私房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法此處添加副標(biāo)題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法

1、效益和費(fèi)用識(shí)別2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例59RealEstateDevelopment第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法1、效益和費(fèi)用識(shí)別2第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本1、概念房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計(jì)入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。60RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本固定資流動(dòng)資金用于建造第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本1、概念

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

影響因素：技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式技術(shù)水平、管理水平等。

與會(huì)計(jì)中成本的區(qū)別：A、會(huì)計(jì)中：實(shí)際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一；

投資分析中：預(yù)測(cè)和估算，因素不確定。B、投資中有機(jī)會(huì)成本、不可預(yù)見費(fèi)等成本。61RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本4RealEstat第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入建設(shè)成本出租建設(shè)成本＋出租成本經(jīng)營(yíng)建設(shè)成本＋經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購(gòu)買成本＋出租成本經(jīng)營(yíng)62RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。

經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

63RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與成本6RealEstat開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本64RealEstateDevelopment開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金1、經(jīng)營(yíng)收入

經(jīng)營(yíng)收入（租售收入）主要包括：銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入。

銷售收入和租金收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。

自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。

65RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金8Real第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金2、利潤(rùn)

利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅

經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋租金收入＋自營(yíng)收入

銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入

租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入

經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加

經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營(yíng)成本

66RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金9Real第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金3、稅金

經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加

城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

企業(yè)所得稅內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%?！镀髽I(yè)所得稅法草案》意味著我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競(jìng)爭(zhēng)”的新時(shí)代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對(duì)內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負(fù)，對(duì)外資企業(yè)也盡可能少增加稅負(fù)，同時(shí)要將財(cái)政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。67RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金10Real第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加開發(fā)投資：銷售收入68RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法二、投資回收與投資回報(bào)

投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬+＝69RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法二、投資回收與投資回報(bào)第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

盈利能力：是用來考察項(xiàng)目營(yíng)利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素影響。清償能力：是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。70RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率。71RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法72RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法15RealEsta第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。73RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1FIRR的計(jì)算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi74RealEstateDevelopmentFIRR的計(jì)算NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPVFIRR的計(jì)算方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）75RealEstateDevelopmentFIRR的計(jì)算18RealEstateDevelopme第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法3、動(dòng)態(tài)投資回收期是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]76RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法1第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

（二）靜態(tài)指標(biāo)1、成本利潤(rùn)率指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較77RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額(或平均的利潤(rùn)總額)與項(xiàng)目總投資之比。投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

78RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法3、資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

79RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法4、資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

80RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法5、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間。例：某項(xiàng)目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？81RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法82RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法25RealEsta序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計(jì)現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年動(dòng)態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年83RealEstateDevelopment序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出3第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法6、現(xiàn)金回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。84RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法2第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法7、投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益85RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法不第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法1、利息計(jì)算方法各年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×年利率86RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法2、借款償還期87RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.51.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn)

2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

借款償還計(jì)劃表88RealEstateDevelopment序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法3、其他指標(biāo)89RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法五、清償能力指標(biāo)計(jì)算方第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買力下降。房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。兩者對(duì)未來的錢有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失；增值則不影響折現(xiàn)率。

90RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響33第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例1某投資者擬以一次性付款的方式購(gòu)買價(jià)格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，用于出租經(jīng)營(yíng)。第一年投入裝修費(fèi)300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的1/3；此后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標(biāo)收益率為13%。試列出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（假設(shè)購(gòu)樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。91RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例1時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量－1200－300200210220.5231.53時(shí)間（年末）67891011～20現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現(xiàn)金流量表92RealEstateDevelopment時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.753解：（2）目標(biāo)收益率ic=13%則從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷，該項(xiàng)目投資可行。

93RealEstateDevelopment解：（2）目標(biāo)收益率ic=13%36RealEstate解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：當(dāng)i1=13%時(shí)，NPVl=76.96萬元

當(dāng)i2=14%時(shí)，NPV2＝－27.78萬元

則，F(xiàn)IRR=13.73%因?yàn)镕IRR=13.73%>13%，則從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率判斷，該項(xiàng)目投資是可行的。94RealEstateDevelopment解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：37RealEstateDev第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

例2某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，第一年投入裝修費(fèi)用200萬元（按年末一次投入計(jì)算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際收益率。95RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例2解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表（2）計(jì)算FNPV并判斷項(xiàng)目投資的可行性因?yàn)閕＝15%，s＝5%，且i≠s，則：因?yàn)镕NPV＝256.40>0，則該項(xiàng)目投資可行。96RealEstateDevelopment解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表39RealEstat解：（3）計(jì)算見解并判斷項(xiàng)目投資的可行性

當(dāng)i1＝17%時(shí)，NPVl＝71.22萬元；

當(dāng)i2＝18%時(shí)，NPV2＝－7.64萬元

則FIRR＝17.90%因?yàn)镕IRR＝17.90%>15%，則該項(xiàng)目投資可行。（4）計(jì)算實(shí)際收益率因?yàn)镽a＝17.90%，Rd＝4%，（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）則實(shí)際收益率Rr＝13.37%97RealEstateDevelopment解：（3）計(jì)算見解并判斷項(xiàng)目投資的可行性40RealEst

例3

某開發(fā)商以8000萬元購(gòu)置了一宗商業(yè)用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從－2～＋4層建筑面積均相等。地下兩層中，－1層為車庫(kù)，有供出售的100個(gè)車位，－2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上1～4層為用于出租的商業(yè)用房，地上5～22層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3年（其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建造期為24個(gè)月）；平均建造成本為1500元/M2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為200萬元；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的售價(jià)預(yù)計(jì)為6000元/M2，停車位售價(jià)為10萬元/個(gè)；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

98RealEstateDevelopment例3某開發(fā)商以8000萬元購(gòu)第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值①項(xiàng)目總建筑面積及各部分建筑面積

項(xiàng)目總建筑面積：5000×8＝40000（M2）

－2～＋4層每層建筑面積：5000×60%＝3000（M2）

地上5～22層的總建筑面積：40000－6×3000＝22000（M2）②銷售部分的總開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、－l層車庫(kù)銷售收入：100×10＝1000（萬元）B、5～22層標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售收入：22000×6000＝13200（萬元）C、總銷售收入：1000+13200＝14200（萬元）D、銷售稅金：14200×6%＝852（萬元）E、銷售部分總開發(fā)價(jià)值：14200－852＝13348（萬元）99RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值42R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：③出租部分總開發(fā)價(jià)值總出租面積：3000×4＝12000（M2）出租第一年末的年凈租金收入：A＝12000×1000＝1200（萬元）出租部分總開發(fā)價(jià)值：其中n＝47年，s＝2%，則：④項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：13348+18637.55＝31985.55（萬元）100RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：③出租部分總開發(fā)價(jià)值43R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本①土地成本：8000萬元

②建造成本：1500×40000＝6000（萬元）③專業(yè)人員費(fèi)用：6000×8%＝480（萬元）④管理費(fèi)用：6000×5%＝300（萬元）⑤其他費(fèi)用：200萬元⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地費(fèi)用利息：8000[（1+6%）3－1]＝1528.13（萬元）建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用的利息：（6000+480+300+200）[（1+6%）2/2－1]＝418.8（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1528.13+418.8＝1946.93（萬元）101RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本44R第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：⑦銷售費(fèi)用：14200×2.5%＝355（萬元）⑧項(xiàng)目總開發(fā)成本：8000＋6000＋480＋300＋200＋1946.93＋355＝17281.93（萬元）（3）開發(fā)商利潤(rùn)：31985.55－17281.93＝14703.62（萬元）

（4）開發(fā)商成本利潤(rùn)率：（14703.62/17281.93）×100%＝85.08%102RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例解：⑦銷售費(fèi)第三節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

例4A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)格