某汽配城項(xiàng)目提案報(bào)告

渾源順通達(dá)汽配城項(xiàng)目提案報(bào)告薈鑫地產(chǎn)2012.6.1目錄一、項(xiàng)目區(qū)位條件三、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議五、項(xiàng)目招商推廣一、項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目區(qū)位總結(jié)

項(xiàng)目所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度較低，周邊屬于東城坊鄉(xiāng)用地，整體基礎(chǔ)工業(yè)設(shè)施與交通物流較為薄弱；項(xiàng)目地塊寬400米，長(zhǎng)600米，東向臨街唯一交通干道，寬12米，未能滿足汽配城需求，后期向西向擴(kuò)張15米，改造為城市外環(huán)線；總結(jié)：除交通寬度外，地塊平整度與可開(kāi)發(fā)能力完全滿足開(kāi)發(fā)要求；東向南向西北向地塊條件認(rèn)知區(qū)域位置分析物流交通線1、擁有大同地區(qū)通往靈丘、廣靈交通干線；2、榮烏高速公路必經(jīng)區(qū)域；項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)階段具有交通交叉口優(yōu)勢(shì)，渾源縣處于大同東南方向的核心區(qū)域地段，屬于區(qū)域性交通中心，但整體交通輻射能力有限；榮烏高速尚未全線開(kāi)通。廣靈方向靈丘方向花崗巖園區(qū)應(yīng)縣方向項(xiàng)目所處區(qū)域位于渾源縣規(guī)劃西環(huán)路區(qū)域，臨近通往靈丘方向道路，地域位置有所偏離城市主干道。專業(yè)市場(chǎng)物流、貨流運(yùn)輸量未能達(dá)到地區(qū)性最優(yōu)化區(qū)位選擇。地塊面積區(qū)域現(xiàn)階段有通往靈丘方向貨運(yùn)業(yè)務(wù)，基礎(chǔ)量較小，難以滿足項(xiàng)目現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)需求。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)區(qū)域劃分概況項(xiàng)目所處行政區(qū)域大同市有較為完善的汽貿(mào)園區(qū)與配套服務(wù)項(xiàng)目；臨近大運(yùn)公路朔州區(qū)域有大型汽配中心運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)份額現(xiàn)階段以依賴大同與朔州為主；項(xiàng)目市場(chǎng)由于交通動(dòng)線與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐較為薄弱，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)輻射區(qū)域有限。1、項(xiàng)目地塊距離區(qū)域交通中心位置有一定偏離，現(xiàn)有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)性不明顯。2、地塊區(qū)域所鄰近交通主干道只有12米寬，現(xiàn)階段無(wú)法滿足汽配城選址定位需求；3、地塊面寬（臨街）600米，進(jìn)深400米，狹長(zhǎng)型地形，內(nèi)部區(qū)域較大，未來(lái)必須考慮交通動(dòng)線與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)容量；4、地塊區(qū)域周邊短時(shí)間未能形成環(huán)形交通動(dòng)線，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)早期運(yùn)營(yíng)影響較大；項(xiàng)目區(qū)位總結(jié)二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析1、露天天煤煤礦礦：：渾源源縣縣露露天天煤煤礦礦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)性性明明顯顯，，但但經(jīng)經(jīng)常常性性出出現(xiàn)現(xiàn)關(guān)關(guān)停停問(wèn)問(wèn)題題，，未未能能打打造造成成為為具具有有區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)模模化化的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，對(duì)對(duì)汽汽配配市市場(chǎng)場(chǎng)的的支支持持穩(wěn)穩(wěn)定定性性差差；；2、花崗崗巖巖產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)：：當(dāng)?shù)鬲?dú)有有的產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，，但是開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模與外銷銷模式，，難以對(duì)對(duì)汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成成持續(xù)性性支撐；；3、旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)：北岳恒山山旅游業(yè)業(yè)及相關(guān)關(guān)配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)為小型型車提供供相應(yīng)的的市場(chǎng)基基礎(chǔ)，但但下游鏈鏈接產(chǎn)業(yè)業(yè)占據(jù)比比例較小小；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)支持業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）50㎡以下（含50㎡）50㎡以上100㎡以下100㎡（含100㎡）現(xiàn)有商鋪面積（㎡）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（㎡）小型車汽配維修6435141545051826550大型車汽配維修8633391452002698970重型機(jī)械銷售維修371171936701424580小型車銷售30031200401500大型車銷售613258016550農(nóng)用車汽配維修972035012610輪胎銷售175661240291580汽車裝飾裝潢530247017580停車場(chǎng)100010146畝約97333合計(jì)2378581711721570724920渾源房汽汽配行業(yè)業(yè)市場(chǎng)總量量較小，經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模單體體經(jīng)營(yíng)鋪鋪面與業(yè)業(yè)態(tài)普遍遍面積偏偏小，煤煤礦資源源的單向向發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)致汽配配市場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)種類類不平衡衡性迅速速增加。。汽配市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查服務(wù)類型數(shù)量比例面積總計(jì)比例維修大型車維修8683%52001370580%小型車維修644505重型車維修373670農(nóng)用車維修9350銷售大型車銷售64%580178010.3%小型車銷售31200輪胎177%12407%裝潢52%4703.5%停車104%約146畝分析：1、維修市市場(chǎng)成為為渾源房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的主主流業(yè)務(wù)務(wù)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積與與商戶數(shù)數(shù)量占據(jù)據(jù)80%以上，渾渾源汽配配市場(chǎng)是是以修理理為主的的二級(jí)市市場(chǎng)。2、銷售市市場(chǎng)占據(jù)據(jù)10%的比例，，銷售市市場(chǎng)普遍遍以代理理定制銷銷售為主主；3、汽車裝裝潢與停停車市場(chǎng)場(chǎng)占有比比例較小小，屬于于邊緣業(yè)業(yè)務(wù)；業(yè)態(tài)種類類分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面積比例大型車大型車維修520055%（9450）重型車維修3670大型車銷售580農(nóng)用車銷售3502%小型車小型車維修450533%（5705）小型車銷售1200裝配汽車裝潢124010%(1710)輪胎銷售470停車場(chǎng)

146畝分析：1、大型車車與重型型機(jī)械等等從事生生產(chǎn)運(yùn)輸輸型機(jī)械械占據(jù)渾渾源汽配配市場(chǎng)的的半壁江江山，與與當(dāng)?shù)氐牡拿旱V與與花崗巖巖產(chǎn)業(yè)有有密切的的關(guān)系；；2、配套服服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)10%的比例，，小型車車市場(chǎng)屬屬于渾源源汽配市市場(chǎng)次級(jí)級(jí)市場(chǎng)；；業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析1、渾源汽汽配市場(chǎng)場(chǎng)較為狹狹小，基基本處于于初級(jí)汽汽車修理理為主要要模式，，且區(qū)域域市場(chǎng)自自由化嚴(yán)嚴(yán)重，未未能形成成運(yùn)營(yíng)互互補(bǔ)的整整體優(yōu)勢(shì)勢(shì)。2、渾源汽汽配市場(chǎng)場(chǎng)交通位位置及基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)支持處處于次級(jí)級(jí)商業(yè)市市場(chǎng)階段段，很難難形成大大型批發(fā)發(fā)與物流流倉(cāng)儲(chǔ)市市場(chǎng)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模及發(fā)育育層次均均較低；；3、渾源縣縣露天煤煤礦區(qū)域域及郭家家莊花崗崗巖工業(yè)業(yè)園區(qū)的的發(fā)展會(huì)會(huì)給未來(lái)來(lái)汽配市市場(chǎng)發(fā)育育帶來(lái)良良好的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持持，恒山山旅游區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)，一方方面給項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)大量的的客戶群群體，另另一方面面為項(xiàng)目目搬遷進(jìn)進(jìn)駐提供供市場(chǎng)支支持與依依據(jù)，4、渾源縣縣位于廣廣靈、靈靈丘方向向的交通通十字路路口，汽汽配城未未來(lái)發(fā)展展能夠覆覆蓋周邊邊區(qū)域，，形成區(qū)區(qū)域性汽汽配商業(yè)業(yè)市場(chǎng)；；市場(chǎng)總結(jié)結(jié)優(yōu)勢(shì)1、政策支支持2、當(dāng)?shù)毓すさV、旅旅游業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)劣勢(shì)1、產(chǎn)業(yè)層層級(jí)較低低2、輻射市市場(chǎng)區(qū)域域狹窄3、地塊位置離離主干線有一一定距離機(jī)會(huì)1、先入優(yōu)勢(shì)，，市場(chǎng)整合勢(shì)勢(shì)在必行2、西環(huán)路開(kāi)發(fā)發(fā)，未來(lái)前景景看好威脅1、盈利能力與與租金差額2、工業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)的延續(xù)性性3、區(qū)域地理位位置的市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較低項(xiàng)目SWOT分析1、市場(chǎng)環(huán)境境與地域限限制，難以以做成綜合合性倉(cāng)儲(chǔ)、、物流大型型汽配市場(chǎng)場(chǎng)；市場(chǎng)怎怎樣運(yùn)營(yíng)保保證成活率率成為開(kāi)發(fā)發(fā)的關(guān)鍵？？2、汽配城項(xiàng)項(xiàng)目屬于渾渾源現(xiàn)有汽汽車附屬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整合合產(chǎn)品與升升級(jí)版，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與與大型汽配配城有什么么樣的區(qū)別別？3、針對(duì)項(xiàng)目目地段的劣劣勢(shì)性，是是否能保證證商戶入駐駐以及商戶戶的運(yùn)營(yíng)與與開(kāi)發(fā)公司司的最佳盈盈利模式？？項(xiàng)目問(wèn)題所所在產(chǎn)品定位分分析1、汽修、汽汽貿(mào)為主汽汽配城整合合體,渾源縣汽配配城整體規(guī)規(guī)模與市場(chǎng)場(chǎng)體量較小小，很難做做成規(guī)?；l(fā)物流流市場(chǎng)；預(yù)預(yù)期市場(chǎng)只只能走區(qū)域市場(chǎng)整整合路線；2、結(jié)合區(qū)域域市場(chǎng)現(xiàn)狀狀進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)整合分配配，渾源縣縣區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)以汽修為為主要產(chǎn)業(yè)業(yè)，同時(shí)輔輔以其他方方面的配套套業(yè)態(tài)，因因此渾源汽汽配未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模依依然以汽車車修理為主主業(yè)擴(kuò)張；3、運(yùn)營(yíng)問(wèn)題題成為項(xiàng)目目的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題，渾源源市場(chǎng)屬于于汽配物流流產(chǎn)業(yè)的末末端地帶，，綜合性業(yè)業(yè)務(wù)先天條條件不足，，同時(shí)結(jié)合合區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，一期以消化化現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)容量為主主要模式；；4、針對(duì)地塊塊區(qū)域應(yīng)引引進(jìn)一定數(shù)數(shù)量的相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)，駕駕校，車管管所，二手手車市場(chǎng)，，汽車貸款款保險(xiǎn)等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)；；一站式汽配配商貿(mào)城項(xiàng)目定位闡釋：早期以汽配配、汽修為為主干產(chǎn)業(yè)業(yè)；中期發(fā)展餐餐飲、物流流、零售、、住宿等多多種配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；后期引入建建材、五金金等多種專專業(yè)市場(chǎng)；；三、開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)策略開(kāi)發(fā)程序與與困境開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)程序與與困境分析析地塊條件件：占地面積積300畝——面積較大大，需要輔助業(yè)務(wù)務(wù)配套入駐駐，保證市場(chǎng)場(chǎng)壯大；區(qū)位條件件：區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)不明顯顯，屬于產(chǎn)業(yè)鏈末末端，難以形成成標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化市市場(chǎng)模式式；市場(chǎng)條件件：輻射區(qū)域商戶戶有限，難以維持持市場(chǎng)的不不斷壯大，市場(chǎng)成活率成成為關(guān)鍵鍵；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)：相關(guān)工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定性有有限，市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱；；開(kāi)發(fā)條件件：1、政府支支持——形象與噱噱頭2、商業(yè)資資本——利潤(rùn)與口口碑3、運(yùn)營(yíng)市市場(chǎng)——先成活，，再發(fā)展展開(kāi)發(fā)策略略第一步：：1—2年時(shí)間內(nèi)內(nèi)，在保保證現(xiàn)有有市場(chǎng)規(guī)規(guī)模的前前提下，，促使項(xiàng)項(xiàng)目順利利穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)營(yíng)；““收編””現(xiàn)有市市場(chǎng)規(guī)模模與客戶戶量。第二步：：2—3年內(nèi)，增增加部分分車展、、4S店，另引引入一批批品牌商商戶，整整體拔高高項(xiàng)目的的品質(zhì)與與形象；；第三步：：3—5年內(nèi)，完完成項(xiàng)目目的整體體配套，，餐飲、、住宿、、娛樂(lè)等等一定商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所，，并且引引入一定定業(yè)態(tài)的的相關(guān)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，形成成能完全全輻射““渾、廣廣、靈””區(qū)域的的規(guī)?；虡I(yè)區(qū)區(qū)域；穩(wěn)定汽配配，拓展展配套，，全盤運(yùn)運(yùn)營(yíng)；開(kāi)發(fā)第一一步：穩(wěn)穩(wěn)定汽配配原因一：：渾源汽配配市場(chǎng)屬屬于自發(fā)發(fā)形成，，現(xiàn)有規(guī)規(guī)模有限限，汽配配城專業(yè)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)應(yīng)以現(xiàn)有市市場(chǎng)規(guī)模模為基礎(chǔ)礎(chǔ)，切不不可盲目目擴(kuò)大，，為汽配配城而““汽配城城”。原因二：：汽配城屬屬于大型型專業(yè)市市場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)種類齊齊全，結(jié)結(jié)合渾源源市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目首首期不可可盲目搞搞“大而而全”模模式。原因三：：渾源市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)體量量不平衡衡性明顯顯，尤其其是汽修一支支獨(dú)大，，為確保保項(xiàng)目成成活率，，業(yè)態(tài)體體量應(yīng)結(jié)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)需求；；原因四：：汽配專業(yè)業(yè)市場(chǎng)布布局較為為明顯，，各種專專業(yè)類業(yè)業(yè)態(tài)“××一條街””布局模模式較為為明顯，，渾源市場(chǎng)場(chǎng)的特殊殊性需要要結(jié)合市市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式設(shè)設(shè)置布局局。開(kāi)發(fā)第二二步：拓拓展配套套策略一：：基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)營(yíng)配套，，在一期期項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的基基礎(chǔ)上，，完善餐餐飲、住住宿配套套，確保保項(xiàng)目在在汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)入駐駐初期能能正常運(yùn)運(yùn)營(yíng)；策略二：：拓展業(yè)務(wù)務(wù)配套，，在項(xiàng)目目初步成成活階段段，迅速速引進(jìn)駕駕校、二二手車交交易市場(chǎng)場(chǎng)、車檢檢所等機(jī)機(jī)構(gòu)，拓拓展業(yè)態(tài)態(tài)范圍，，首先，，能為項(xiàng)項(xiàng)目成活活率增加加系數(shù)；；其次，，為下一一步進(jìn)行行產(chǎn)業(yè)升升級(jí)奠定定市場(chǎng)基基礎(chǔ)；策略三：：產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)配套，，在汽配配城運(yùn)營(yíng)營(yíng)完全成成活的基基礎(chǔ)上，，引入4S店、品牌牌商戶、、車展等等高端商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)范疇。。開(kāi)發(fā)第三三步：全全盤運(yùn)營(yíng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式一：：通過(guò)汽配產(chǎn)業(yè)業(yè)的穩(wěn)步運(yùn)營(yíng)營(yíng)，結(jié)合項(xiàng)目目地塊規(guī)劃面面積較大的現(xiàn)現(xiàn)狀，引入除除汽配產(chǎn)業(yè)外外的建材、裝裝潢、鋼材、、農(nóng)產(chǎn)品等多多業(yè)態(tài)專業(yè)市市場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：實(shí)現(xiàn)短期全盤盤運(yùn)營(yíng)，資金金回籠快；劣勢(shì)：后續(xù)升級(jí)機(jī)會(huì)會(huì)喪失，能否否長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)變大；運(yùn)營(yíng)模式二：：采用長(zhǎng)期市場(chǎng)場(chǎng)培養(yǎng)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的長(zhǎng)期發(fā)展展戰(zhàn)略，拓展展成為區(qū)域性性汽配城。優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)期租金收取取，整體收益益較大；能控控制市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)走向與產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)；劣勢(shì)：周期較長(zhǎng)，如如果缺乏專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；四、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展展項(xiàng)目規(guī)劃建議議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議議1、隨著渾源經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，，未來(lái)渾源區(qū)區(qū)域汽配城總總體戰(zhàn)略走向向中高端與完善善化。2、未來(lái)區(qū)域內(nèi)內(nèi)將出現(xiàn)大量量的常駐人口口，相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展，餐飲飲、停車、住住宿等將有較較好的發(fā)展前前景。3、未來(lái)區(qū)域內(nèi)內(nèi)要增加車展，4S店等汽車展覽覽、銷售一體體化格局市場(chǎng)場(chǎng)。遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展展模式1、龍頭商戶入入駐，通過(guò)讓讓利手段，首首先引入渾源源現(xiàn)有市場(chǎng)具具有一定口碑碑與知名度的的大型商戶入入駐，予以免免租模式進(jìn)入入。2、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，汽修、汽汽配、汽車裝裝潢、二手車車市場(chǎng)，加油油站，整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈同時(shí)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，確保一一站式服務(wù)雛雛形建立。3、借助政策力力量進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)整改，同時(shí)時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)宣宣傳，放大預(yù)預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展展與項(xiàng)目前景景。近期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式遠(yuǎn)景業(yè)態(tài)態(tài)布局規(guī)規(guī)劃氣站農(nóng)機(jī)公司司油站小型車區(qū)區(qū)域大型車區(qū)區(qū)域農(nóng)機(jī)區(qū)域停車場(chǎng)餐飲住宿宿與相關(guān)關(guān)服務(wù)區(qū)區(qū)域二手車交交易市場(chǎng)場(chǎng)展廳/4S店車管所駕校品牌商與與代理服服務(wù)三期開(kāi)發(fā)發(fā)一期開(kāi)發(fā)發(fā)二期開(kāi)發(fā)發(fā)一期：現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，保保證項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)成成活；二期：相關(guān)配套完善善，確保項(xiàng)目目成功；三期：服務(wù)升級(jí)，促促使項(xiàng)目增值值；設(shè)置多交通動(dòng)動(dòng)線，確保運(yùn)運(yùn)營(yíng)區(qū)域價(jià)值值最大化；五金建材家居及其他倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（㎡）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（㎡）小型車銷售312004015008000小型車汽配維修6445051826550大型車汽配維修865200269897014100重型機(jī)械銷售維修3736701424580大型車銷售658016550農(nóng)用車汽配維修935012610610輪胎銷售1712402915802160汽車裝飾裝潢547017580停車場(chǎng)10146畝（約97333）合計(jì)2371721570724920現(xiàn)有產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)分析總結(jié)：渾源現(xiàn)有汽配配市場(chǎng)以大型型車業(yè)務(wù)占主主要服務(wù)內(nèi)容容，小型車比比例其次，二二者共占據(jù)市市場(chǎng)80%以上，相關(guān)配配套裝潢、輪輪胎配件業(yè)務(wù)務(wù)占據(jù)市場(chǎng)份份額極少。小型車需求面面積：業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（㎡）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（㎡）共計(jì)小型車銷售312004015008000小型車汽配維修6445051826550小型車市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有面積為5705平米，市場(chǎng)需需求總面積約約8000平米。且銷售售需求面積約約占19%，修理所需面面積約81%，小型車區(qū)域域市場(chǎng)應(yīng)以維維修市場(chǎng)為主主，銷售市場(chǎng)場(chǎng)為輔；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m小型車鋪面設(shè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)需求統(tǒng)計(jì)計(jì)：面積需求數(shù)量比例≥1501421%100﹥面積≥502945%=1002234%8m8m4.5m12385467設(shè)計(jì)模式一：：內(nèi)鋪：?jiǎn)误w鋪鋪面面寬4.5米，進(jìn)深8米。適應(yīng)全部部小型車維修修；單體區(qū)域域16鋪，南北總長(zhǎng)長(zhǎng)36米，寬16米，項(xiàng)目修理理業(yè)態(tài)占小型型車市場(chǎng)81%，因此，內(nèi)鋪鋪部分全部以以汽車修理業(yè)業(yè)態(tài)為主；設(shè)計(jì)模式二：：臨街鋪：臨街街4鋪，單體鋪面面面寬4米，進(jìn)深9米。用作汽車車裝潢、銷售售等相關(guān)較為為清潔型汽車車配套服務(wù)店店面為主；因小型車配件件與銷售等部部分比例占總總需求19%，臨街單體區(qū)區(qū)域應(yīng)以小型型車清潔型配配套服務(wù)為主主?？偨Y(jié)：市場(chǎng)主主力需求面積積為50——100平米，150以上為少量需需求，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)以50——100平米為主力戶戶型；鋪型產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)合汽配市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：框架結(jié)構(gòu)，多多變空間，可可自由分割；；一層：層高4.5米，二層：層高3.3米，可住宿，，存貨說(shuō)明：一層4.5米，汽修：不做隔隔層，直接汽汽修使用；汽配：做隔層層，底層銷售售，隔層倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)；多功能使用，，確保產(chǎn)品價(jià)價(jià)值與功能最最大化。3.3m2m2.5m夾層儲(chǔ)貨區(qū)產(chǎn)品銷售汽修區(qū)住宿、存貨、休息、會(huì)客倉(cāng)儲(chǔ)層倉(cāng)儲(chǔ)層小型車區(qū)域布布局小型車區(qū)域1——3單體區(qū)以汽車車裝潢、保養(yǎng)養(yǎng)等清潔服務(wù)務(wù)區(qū)為主；小型車區(qū)域4——12單體區(qū)域全部部以小型車修修理為主要業(yè)業(yè)務(wù)；單體區(qū)域面積積36*16*2=1152平米渾源市場(chǎng)現(xiàn)有有面積為5752平米；市場(chǎng)需需求面積為8000平米；一期預(yù)期市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品面積應(yīng)應(yīng)足夠滿足市市場(chǎng)需求；且且外加部分小小型車裝潢，，輪胎銷售業(yè)業(yè)務(wù)需求；建議面積：12*1152=1382412313m18m198m45678910111213m90m業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（㎡）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（㎡）大型車汽配維修865200269897014100重型機(jī)械銷售維修3736701424580大型車銷售658016550大型車現(xiàn)有運(yùn)運(yùn)營(yíng)面積9450平米，現(xiàn)有市市場(chǎng)需求面積積14100平米，大型車車維修與重型型機(jī)械占有率率約為96%，大型車維修修區(qū)域應(yīng)結(jié)合合市場(chǎng)需求進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，大大型車修理是是現(xiàn)有市場(chǎng)的的主力產(chǎn)品。。大型車需求面面積：渾源現(xiàn)有汽修修市場(chǎng)，大型型車、重型機(jī)機(jī)械普遍室外外修理，汽配配城興建必然然導(dǎo)致室內(nèi)修修理空間的設(shè)設(shè)計(jì)合理化；；大型車設(shè)計(jì)：：車長(zhǎng)7.2米——7.6米不等，寬度度2.35居多；重型機(jī)械：車長(zhǎng)三軸式：：整車外形尺寸寸(mm)：10985x2495x3380廂體外形尺寸寸（mm）8300×2365×1950且此類產(chǎn)品品修理需要要地面坑基基；修理車車間進(jìn)深至至少12米以上；大型車，重重型機(jī)械空空間尺寸；；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m重型機(jī)械：：需求面積積全部為100平米以上，，以150平米左右為為主；大型車，重重型車修理理鋪面需求求進(jìn)深至少少12米；4.5m16m大型車鋪面面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)模式一一；臨街鋪面：：臨街鋪面面以大型車車裝飾與配配件為主，，面寬4米，進(jìn)深9米。單體區(qū)域面面積長(zhǎng)36米，寬16米，臨內(nèi)街街區(qū)域從事事修理與配配件、輪胎胎銷售業(yè)務(wù)務(wù)，面寬4.5米，進(jìn)深8米設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)模式二二內(nèi)鋪設(shè)計(jì)：：大型車重重型車市場(chǎng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)修理理業(yè)務(wù)占占據(jù)市場(chǎng)份份額96%，且需求修修理車間進(jìn)進(jìn)深至少12米（16米），且有有地面坑基基設(shè)計(jì)；面積需求數(shù)量比例≥502528%﹥1001112.5%=1005057%大型車區(qū)域域?qū)痈撸阂粚樱?.5米（銷銷售業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)夾層）二層：3.3米市場(chǎng)面積需需求：大型車、重重型機(jī)械區(qū)區(qū)域大型車區(qū)域域1—4單體區(qū)臨街街面以汽車車裝潢、保保養(yǎng)等清潔潔服務(wù)區(qū)為為主；5—16單體區(qū)域全全部以大、、重型車修修理為主要要業(yè)務(wù)；單體區(qū)域面面積36*16*2=1152平米8渾源市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有大型車車，重型機(jī)機(jī)械運(yùn)營(yíng)面面積9450平米，市場(chǎng)場(chǎng)需求面積積14100平米，且隨隨著汽配市市場(chǎng)發(fā)展以以及煤礦花花崗巖產(chǎn)業(yè)業(yè)的逐步成成熟，大型型車重型車車市場(chǎng)將會(huì)會(huì)有很大擴(kuò)擴(kuò)展空間，，建議大型型車，重型型機(jī)械商業(yè)業(yè)面積：1152*16=18432平米。13m13m13m18m12345768910111213141516103m228m業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（㎡）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（㎡）市場(chǎng)總需求24920農(nóng)用車汽配維修935012610610輪胎銷售1712402915802160汽車裝飾裝潢547017580渾源汽配市市場(chǎng)89%屬于汽車修修配行業(yè)，，9%屬于汽車裝裝潢與輪胎胎銷售等相相關(guān)配套業(yè)業(yè)態(tài)，汽配配城設(shè)計(jì)遵遵循市場(chǎng)需需求原則，，保持比例例的適中性性；其中農(nóng)農(nóng)用車修配配區(qū)域盡量量集中于農(nóng)農(nóng)機(jī)公司板板塊，形成成規(guī)?；盒?yīng)；；配套業(yè)態(tài)面面積配套業(yè)態(tài)布布局汽車裝潢，，汽車用品品銷售一類類較為清潔潔，且形象象感較好業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位選選擇臨街面面，有利于于項(xiàng)目的形形象展示；；大型車區(qū)域103m228m氣站農(nóng)機(jī)公公司油站停車場(chǎng)場(chǎng)(后期大大型車、重重型車車區(qū)域可擴(kuò)擴(kuò)建占占用)農(nóng)機(jī)區(qū)域后期建設(shè)使用小型車區(qū)域198m90m餐飲住住宿與與相關(guān)關(guān)服務(wù)務(wù)區(qū)域域（固固定業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)域））配套業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)域一期開(kāi)開(kāi)發(fā)布布局24m18m24m項(xiàng)目一一期用用地面面積：：228*（24+18+24+90+103）=228*259=59052平米（（88.5畝）產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)建建議右圖：：路邊臺(tái)臺(tái)階，，作為為汽配配城項(xiàng)項(xiàng)目，，尤其其是以以汽修修業(yè)態(tài)態(tài)占據(jù)據(jù)80%的渾源源市場(chǎng)場(chǎng)，路路邊臺(tái)臺(tái)階在在一定定程度度上會(huì)會(huì)阻擋擋交通通動(dòng)線線與進(jìn)進(jìn)入修修理車車間路路線；；臨街街銷售售業(yè)務(wù)務(wù)也配配件業(yè)業(yè)務(wù)可可適當(dāng)當(dāng)設(shè)置置此類類結(jié)構(gòu)構(gòu)。左圖：：普國(guó)汽汽配城城為保保持交交通動(dòng)動(dòng)線的的穩(wěn)定定性與與修理理業(yè)態(tài)態(tài)需求求，拆拆除一一切阻阻擋動(dòng)動(dòng)線的的交通通障礙礙；產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)建建議項(xiàng)目臨臨街轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎區(qū)區(qū)域設(shè)設(shè)計(jì)一一定的的弧度度（必必須是是單體體鋪面面）可可增家家項(xiàng)目目商戶戶的曝曝光率率；同同時(shí)對(duì)對(duì)交通通動(dòng)線線流動(dòng)動(dòng)性較較好。。臨街面面道旗旗設(shè)計(jì)計(jì)，項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售初初期與與宣傳傳期可可設(shè)置置，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)期期需要要拆除除，內(nèi)內(nèi)鋪街街區(qū)盡盡量減減少交交通障障礙物物。廣告位位設(shè)計(jì)計(jì)臨街面面廣告告位平平面設(shè)設(shè)計(jì)，，可擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)曝曝光率率，內(nèi)街區(qū)區(qū)域廣廣告位位立面面臨街街設(shè)計(jì)計(jì)，增增加交交通動(dòng)動(dòng)線過(guò)過(guò)往客客群的的關(guān)注注度；；一期開(kāi)開(kāi)發(fā)總總建筑筑面積積：大型車車區(qū)域域+小型車車區(qū)域域=18432+13824=32256平米一期用用地面面積：：59052平米容積率率：0.546一期項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)分分析五、項(xiàng)項(xiàng)目招招商推推廣運(yùn)營(yíng)市市場(chǎng)分分析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析宣傳推推廣策策略1、渾源源區(qū)域域汽配配市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)階階段整整體狀狀況散散亂，，大多多數(shù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者依靠靠煤礦與與花崗崗巖產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主，，煤礦礦的關(guān)關(guān)停直直接影影響汽汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定定性。。2、渾源源縣整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)并并不明明顯，，現(xiàn)有有物業(yè)業(yè)類投投資渠渠道少少，對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)投資資市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可度模模糊，，物業(yè)業(yè)投資資與物物業(yè)自自營(yíng)成成為市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)；；3、開(kāi)發(fā)發(fā)公司司屬于于本土土開(kāi)發(fā)發(fā)公司司，有有一定定的知知名度度與口口碑，，汽配配城運(yùn)運(yùn)營(yíng)是是否成成功（租賃運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式能能否兌現(xiàn)現(xiàn)、服務(wù)務(wù)是否到到位）直接關(guān)系系開(kāi)發(fā)公公司的本本土形象象。4、汽配城城的開(kāi)發(fā)發(fā)關(guān)鍵在在是否通過(guò)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)運(yùn)營(yíng)逐步步成熟壯壯大，持續(xù)炒炒熱于運(yùn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)場(chǎng)。運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)場(chǎng)分析1、自營(yíng)客客群：渾渾源縣現(xiàn)現(xiàn)有汽配配業(yè)態(tài)從從業(yè)人員員；客群描述述：從事事洗車、、修理、、裝潢、、配件銷銷售等客客群；有有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，缺少少較為優(yōu)優(yōu)勢(shì)的營(yíng)營(yíng)業(yè)產(chǎn)所所，現(xiàn)階階段依靠靠租賃交交通干線線區(qū)域商商業(yè)鋪面面經(jīng)營(yíng)為為主；租租賃購(gòu)買買需求關(guān)關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)潛力與與盈利能能力；2、投資客客群：現(xiàn)現(xiàn)有汽配配產(chǎn)業(yè)物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人，渾源源縣部分分投資客客群；客群描述述：現(xiàn)有有汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)物業(yè)業(yè)所有人人，擁有有一定的的汽配物物業(yè)收益益，熟悉悉汽配物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值；；注重市市場(chǎng)的口口碑與投投資回報(bào)報(bào)能力；；汽配城客客群分析析運(yùn)營(yíng)模式式1、銷售：客戶要求求：低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，高高回報(bào)；；客戶必必須看到到利潤(rùn)前前景，且且將項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)度度降到最最低；2、招商：開(kāi)發(fā)公司司管理能能力與市市場(chǎng)長(zhǎng)期期運(yùn)營(yíng)的的人才機(jī)機(jī)制與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，另另有投資資回報(bào)周周期與融融資成本本負(fù)擔(dān)；；擺在渾源汽配配城面前的問(wèn)問(wèn)題是怎樣促促使項(xiàng)目順利利通過(guò)市場(chǎng)檢檢驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)銷銷售利潤(rùn)與商商業(yè)管理利潤(rùn)潤(rùn)或者是租賃賃利潤(rùn)的多項(xiàng)項(xiàng)盈利？運(yùn)用用哪種模式才才能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的成活活？？既要保證開(kāi)發(fā)發(fā)公司的成本本回收，又要要讓客戶看到到利潤(rùn)前景，，同時(shí)還要實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)認(rèn)可。運(yùn)營(yíng)模式分析析返租模式：開(kāi)發(fā)公司直接接給客戶返租租承諾，所有有權(quán)歸客戶，，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸公公司，定期返返還租金；優(yōu)勢(shì)：迅速回籠資金金，可借助資資金進(jìn)行多元元投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)；劣勢(shì)：定期返租，公公司后期有租租金壓力，對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理水水平要求較高高；帶租約銷售：：先招商運(yùn)營(yíng)，，捆綁招商合合同進(jìn)行銷售售，所有權(quán)歸歸投資人所有有，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸歸租戶所有，，專業(yè)公司中中間管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)帶租約銷銷售。優(yōu)勢(shì)：公司無(wú)后續(xù)管管理壓力與經(jīng)經(jīng)濟(jì)壓力；劣勢(shì)：回籠資金慢，，早期招商，，銷售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，投資大；；戰(zhàn)略格局第一步驟：品牌店、龍頭頭商戶入駐，可實(shí)現(xiàn)帶租租約銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款；同時(shí)時(shí)也可持有賺賺取后期租金金或增值銷售售；作用：確保開(kāi)發(fā)公司司資金鏈風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；樹(shù)立市場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)桿，吸引引普通商戶，，配套商戶入入駐；第二步驟：普通商戶招租租，帶租約銷銷售；配套商戶入駐駐，保證項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性性；作用：吸引投資客群群，回籠資金金；保證市場(chǎng)場(chǎng)配套基礎(chǔ)到到位，正常運(yùn)運(yùn)營(yíng)；第三步驟：市政配套跟進(jìn)進(jìn)，項(xiàng)目后期期宣傳推廣到到位，保證經(jīng)營(yíng)商戶戶盈利；作用：為下一期整體體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)做做準(zhǔn)備，確保保運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，，減少掉鋪率率；高調(diào)宣傳入市市初步市場(chǎng)運(yùn)作作銷售招商配套市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)樹(shù)立市場(chǎng)認(rèn)可可度完善項(xiàng)目功能能吸引普通商戶戶建立市場(chǎng)標(biāo)桿桿項(xiàng)目推廣運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略1、汽配城項(xiàng)目目屬于政府規(guī)規(guī)劃工程，高高調(diào)宣傳確保保項(xiàng)目預(yù)期的的市場(chǎng)認(rèn)可度度。2、項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在現(xiàn)現(xiàn)有汽配市場(chǎng)場(chǎng)的抗性，因因此，本項(xiàng)目目必須短期內(nèi)內(nèi)樹(shù)立市場(chǎng)形形象；3、汽配市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)需要長(zhǎng)期期的市場(chǎng)運(yùn)作作與完善，實(shí)實(shí)現(xiàn)一次性運(yùn)運(yùn)營(yíng)成功關(guān)系系項(xiàng)目的銷售售是否成功；；宣傳推廣方式式——高調(diào)宣傳入市市1、項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)成功首首要是首批批龍頭商戶戶的入駐，，確保項(xiàng)目目能夠滿足足市場(chǎng)需求求；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目在渾源源市場(chǎng)的占占位；2、通過(guò)龍頭頭商戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)作作與吸引，，確保次主主力型小商商戶入駐（（租賃），，實(shí)現(xiàn)帶租租約銷售。。3、配套產(chǎn)業(yè)業(yè)兩年期免免費(fèi)入住(餐飲、零售售、住宿)，保證項(xiàng)目目正常運(yùn)營(yíng)營(yíng)；宣傳推廣策策略——初步市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作客戶類別銷售方式目的自營(yíng)客1、優(yōu)先登記——自營(yíng)客的認(rèn)籌時(shí)間早于投資客；確保市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方向2、優(yōu)惠購(gòu)買——自營(yíng)客購(gòu)買給予5%左右的折扣；鼓勵(lì)自營(yíng)客購(gòu)買4、限時(shí)開(kāi)業(yè)——自營(yíng)客需簽定協(xié)議，保證在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，否則取消租金返還。開(kāi)業(yè)率保障投資客1、租約銷售（龍頭商戶），價(jià)格適當(dāng)上浮；價(jià)格杠桿，鼓勵(lì)直接投資銷售與自營(yíng)購(gòu)買；2、一般租約銷售，無(wú)折扣，終身管理代租。宣傳推廣方方式——銷售招商1、延長(zhǎng)項(xiàng)目目產(chǎn)業(yè)鏈，，引入二車車銷售市場(chǎng)場(chǎng)、免費(fèi)停停車業(yè)務(wù)，，迅速繼續(xù)續(xù)項(xiàng)目的市市場(chǎng)人氣，，確保入駐駐項(xiàng)目盈利利；2、車輛管理理業(yè)務(wù)與農(nóng)農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、、摩托車修修理等邊緣緣產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大大，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)地位確立立；配套套市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)駕校配套套市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)引入入汽汽車車旅旅館館，，小小型型餐餐飲飲，，日日用用品品零零售售業(yè)業(yè)，，滿滿足足市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的需需求求，，同同時(shí)時(shí)集集聚聚人人氣氣盡盡量量延延長(zhǎng)長(zhǎng)客客戶戶的的滯滯留留時(shí)時(shí)間間。。汽配配城城項(xiàng)項(xiàng)目目50%————60%用于于銷銷售售（（帶帶租租約約）），，一一方方面面為為了了回回收收成成本本，，一一方方面面增增加加市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度與與熱熱度度；；銷售售客客群群分分兩兩類類，，投投資資客客與與自自營(yíng)營(yíng)客客；；自自營(yíng)營(yíng)客客確確保保項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)前前提提下下有有價(jià)價(jià)格格差差額額（（管管理理費(fèi)費(fèi)用用免免除除）），，投投資資客客群群價(jià)價(jià)格格上上浮??；；汽配配城城40%————50%龍頭頭店店、、品品牌牌店店需需要要開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司優(yōu)優(yōu)惠惠銷銷售售，，前前三三年年免免租租模模式式保保持持業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀狀態(tài)態(tài)，，確確保保該該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定定健健康康發(fā)發(fā)展展。。汽配配城城營(yíng)營(yíng)銷銷銷售售模模式式1、招招商商帶帶租租約約銷銷售售———前三三年年免免租租，，租租期期十十年年；；執(zhí)行行：：40%商鋪鋪吸吸引引龍龍頭頭商商戶戶免免租租入入住住，，此此類類商商鋪鋪帶帶租租約約銷銷售售，，針針對(duì)對(duì)投投資資客客予予以以租租金金回回報(bào)報(bào)率率（（前前三三年年租租金金折折入入房房款款，，從從第第四四年年起起租租金金從從龍龍頭頭商商戶戶租租金金出出））作用用：：確確保保專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的性性質(zhì)質(zhì)，，確確保保商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的方方向向性性與與穩(wěn)穩(wěn)定定性性；；2、招招商商、、銷銷售售———帶租租約約銷銷售售，，租租期期三三年年以以下下；；執(zhí)行行：：普普通通商商戶戶、、配配套套商商戶戶先先招招商商（（無(wú)無(wú)較較大大優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件））入入駐駐，，帶帶租租約約銷銷售售；；已招商鋪面面銷售：價(jià)價(jià)格較高，，租約銷售售；備注：租期3——10年租約客戶戶，銷售價(jià)價(jià)格適當(dāng)做做銷控價(jià)格格處理；自營(yíng)商戶（（直接購(gòu)買買，擁有價(jià)價(jià)格折扣，，免物業(yè)費(fèi)費(fèi)，要求直直接運(yùn)營(yíng)））；投資商戶（（投資購(gòu)買買，無(wú)折扣扣，租期滿滿，代為招招商，終身身免物業(yè)））銷售推廣策策略1、項(xiàng)目推介介宣傳：通通過(guò)政府出出面以及項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃推推介會(huì)議，，樹(shù)立項(xiàng)目目的真實(shí)性性與可信度度；2、前期招商商：運(yùn)用政政策，吸引引龍頭商戶戶，品牌商商戶優(yōu)惠條條件入駐；；樹(shù)立項(xiàng)目目市場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)桿地位；；3、招商宣傳傳：借助品品牌商戶與與龍頭商戶戶的市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引普普通商戶與與配套商戶戶入駐；4、項(xiàng)目銷售售：開(kāi)盤銷銷售商鋪，，租約與代代租模式分分離，自營(yíng)營(yíng)與投資分分離銷售。。營(yíng)銷模式6月7月8月9月1月10月11月12月2月7.20下發(fā)渾源商商戶整改通通知9.1大規(guī)模招商商活動(dòng)宣傳傳9.15龍頭店/品牌店簽簽約儀式式周末樓盤盤活動(dòng)8.1龍頭商戶戶、品牌牌商戶洽洽談7.15啟動(dòng)政府府發(fā)布會(huì)會(huì)10.1大規(guī)模招招商活動(dòng)動(dòng)開(kāi)展（動(dòng)工展展示，樹(shù)樹(shù)立市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度）11.15開(kāi)盤銷售售營(yíng)銷推廣廣排期形象導(dǎo)入入期銷售引導(dǎo)導(dǎo)期開(kāi)盤熱銷銷期7.1圖紙、招招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式物物料到位位宣傳推廣廣策略分分析項(xiàng)目宣傳傳推廣不不僅要顧顧及到項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售與招招商效果果，更為為關(guān)鍵的的是項(xiàng)目目初期的的運(yùn)營(yíng)效效果；因因此，項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳推廣廣既要注注重形象象與銷售售，同時(shí)時(shí)還要為為運(yùn)營(yíng)作作考慮；；因此，，項(xiàng)目銷銷售分為為以下三三部分；；一、項(xiàng)目目形象宣宣傳，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)形象；；二、項(xiàng)目目招商銷銷售宣傳傳，確保保商戶入入駐與銷銷售成功功；三、項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)宣宣傳，為為入駐商商戶尋找找客戶源源，保證證項(xiàng)目的的成活率率，較少少掉鋪率率；汽配城宣宣傳推廣廣——招商、銷銷售中心心項(xiàng)目必須須規(guī)?；麄鳎?，沙盤面面積要涵涵蓋整個(gè)個(gè)規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的整體體化優(yōu)勢(shì)勢(shì)效果，，突出““大而全全”的宣宣傳優(yōu)勢(shì)勢(shì)；銷售售中心按按照4S店建造，，后期可可引入車車展等一一類公關(guān)關(guān)活動(dòng)；；短信：直直接瞄準(zhǔn)準(zhǔn)潛在自自營(yíng)、投投資客群群；彩信、廣廣播：司司機(jī)客群群，投資資客群，，確保項(xiàng)項(xiàng)目的客客流量，，保證正正常運(yùn)營(yíng)營(yíng)，避免免掉鋪率率；汽配城宣宣傳推廣廣——短信、彩彩信、交交通廣播播戶外：項(xiàng)項(xiàng)目提供供產(chǎn)品與與服務(wù)，，客戶流流動(dòng)能力力較強(qiáng)，，需要輔輔以大量量戶外確確保項(xiàng)目目長(zhǎng)期運(yùn)運(yùn)營(yíng)；此類項(xiàng)目目政府扶扶植力度度與市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度相關(guān)，，戶外廣廣告需要要樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)場(chǎng)形象。。汽配城宣宣傳推廣廣——戶外、條條幅電視：通過(guò)過(guò)電視軟廣廣告模式，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目市場(chǎng)的真真實(shí)度與市市場(chǎng)可信度度，確保項(xiàng)項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可度度與發(fā)展前前景。電視飛播：：全程、全全面覆蓋；；汽配城宣傳傳推廣——電視活動(dòng)宣傳——領(lǐng)導(dǎo)視察利用政府扶扶持力度，，確保項(xiàng)目目擁有政府府方面的說(shuō)說(shuō)服力與客客戶的認(rèn)可可度，保證證項(xiàng)目前期期銷售的保保險(xiǎn)系數(shù)；；同時(shí)能樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目未未來(lái)發(fā)展前前景的市場(chǎng)場(chǎng)可信度；；汽配城招商商活動(dòng)大型招商活活動(dòng)，品牌牌店與龍頭頭商戶的入入駐簽約儀儀式能夠吸吸引普通商商戶的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力，，確保項(xiàng)目目商鋪的整整體消化能能力；市場(chǎng)銷售核核算根據(jù)渾源現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，渾渾源市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有租賃商商戶租賃價(jià)價(jià)格為0.8—1.1元/日/平米為主要要價(jià)格段，，結(jié)合地段段不同價(jià)格格稍有變化化；按照市場(chǎng)通通行標(biāo)準(zhǔn)，，專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商鋪10——12年左右回本本計(jì)算投資資回報(bào)率：：以0.8———1.1元/日/平米計(jì)算，，商鋪市場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)格格為2920———4015元/平米；本項(xiàng)目交通通地段劣勢(shì)勢(shì)明顯，且且為初步炒炒作市場(chǎng)，，吸引客戶戶入駐，銷銷售價(jià)格與與租金回報(bào)報(bào)率必須受受到市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可；項(xiàng)目第一批批入駐客戶戶租金應(yīng)低低于市場(chǎng)最最低租金：：以0.7元/平米計(jì)算0.7*365*10=2555元/平米且龍頭商戶戶有三年免免租期：0.7*365*3=438元首批商鋪帶帶租約(三年免租)銷售價(jià)格為為：2555+438=2993元/平米一、自營(yíng)客客戶：3年期自營(yíng)營(yíng)合同（購(gòu)購(gòu)買），銷銷售折扣5%2555*（1-5%）=2555*95%=2427元/平米米二、投資客客戶（帶租約銷銷售）A：10年年期租約（（龍頭商戶戶，3年免免租）投資售價(jià)：10年期租租約（內(nèi)含含3年免租租）=2993元/平米B：3—10年期租租約投資售價(jià)：：2555元/平米≦銷售價(jià)≦2993元/平米C：3年期租約投資售價(jià)：銷售價(jià)=2555元/平平米銷售市場(chǎng)價(jià)格格核算市場(chǎng)投資利率率：存款利率：5.50%；商鋪年回報(bào)報(bào)率：8.3—10%說(shuō)明：商鋪投資利潤(rùn)潤(rùn)必須大于銀銀行利率才能能調(diào)節(jié)市場(chǎng)資資本流動(dòng)方向向；客戶投資回報(bào)報(bào)分析投資客戶（帶租約銷售售）低于于市場(chǎng)價(jià)0.7元租金核核算，A：投資售價(jià)：2993元/平米，投資年限：12年回本，，回報(bào)率8.3%，投資資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；B：投資售價(jià)：2555元/平米≦銷售價(jià)≦2993元/平米投資年限：10—12年年回本，回報(bào)報(bào)率8.3——10%，投資資風(fēng)險(xiǎn)較小；；C：投資資售價(jià)：銷售價(jià)=2555元/平平米投資年限：10年回本，，回報(bào)率10%，風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)8.3，，投資風(fēng)險(xiǎn)大大；謝謝薈鑫地產(chǎn)策劃劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供精誠(chéng)合作，互互惠共贏！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202211:19:51AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。17十十二二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二