物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊課件

物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊品質(zhì)管理部二零一三年物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊品質(zhì)管理部為了完善法律風險管理體系，集團法務部、物業(yè)事業(yè)本部業(yè)務管理部聯(lián)合一線法務人員共同編寫了《物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊》，通過對以往案件的總結(jié)，把日常工作中容易發(fā)生的非訴法律糾紛進行分類、描述、分析、提出對策與法律依據(jù)，目的是讓每一個接觸該類糾紛的員工能理解法律規(guī)定，作出正確判斷，讓發(fā)生糾紛的公司能準確作出應對措施，預防法律風險。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊為了完善法律風險管理體系，集團法務部、物業(yè)事業(yè)本部業(yè)序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛1物業(yè)費業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費糾紛2管道管道堵塞導致業(yè)主的財產(chǎn)損失，要求物業(yè)賠償糾紛3車輛管理業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損的索賠糾紛4違法搭建業(yè)主在專有部位上擅自違法加建房屋，不聽制止的糾紛5寵物小區(qū)的寵物造成人身損害，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理職責糾紛6郵包物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，因貨不對板或者郵包遺失產(chǎn)生的索賠糾紛7外墻瓷磚外墻瓷磚脫落，導致人身或者財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償糾紛8泳池在泳池、會所發(fā)生人身或財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償糾紛9漏水因上層漏水導致業(yè)主財產(chǎn)損失，要求物業(yè)賠償物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛1物業(yè)費業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛10公共收益公共部位經(jīng)營收益分配的糾紛11維修資金業(yè)主維修專有的露臺，要求使用維修資金的糾紛12物業(yè)費業(yè)主以未成立業(yè)主大會為由，反對調(diào)整物業(yè)費13表決表決票數(shù)糾紛，未參與表決的能否計入多數(shù)人票數(shù)14業(yè)主大會業(yè)主認為物業(yè)召開業(yè)主大會無效15窨井掉到窨井里，要求物業(yè)賠償糾紛16電梯電梯故障，在電梯內(nèi)被困或造成人身損害的，要求物業(yè)公司賠償糾紛17侵權責任業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵害，主張物業(yè)公司承擔管理責任糾紛18車輛管理業(yè)主要求物業(yè)公司拖走堵路車輛的糾紛物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛10公

物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費轉(zhuǎn)移焦點，依法催費！積極履行義務，提升現(xiàn)場品質(zhì)。及時催費，積欠越多，追繳越難。132應對要點物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交

城市花園戴令軍案案例反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費1、1998年10月1日至今，一直欠費。2、2006年曾起訴業(yè)主，法院判決業(yè)主支付1998年至2005年拖欠物業(yè)費。我方勝訴卻沒有及時申請強制執(zhí)行。3、2013年再次起訴業(yè)主，對方提出2005年以前的欠費已經(jīng)審判，一事不能二審；2006年至2011年之間的欠費已經(jīng)超過訴訟時效，不同意支付。我司只能追回2011年至2013年的欠費對欠費一年以上的業(yè)主，必須寄送律師函城市花園戴令軍案案例反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)索賠糾紛法律分析共有排水管道的檢查疏通，屬于物業(yè)公司的服務范圍不能把物業(yè)公司等同于保險公司操作要點制定合理的維保計劃。日常進行管道疏通時，做好詳細的維修記錄，必要時對工作現(xiàn)場拍照留存。由于業(yè)主的不當使用導致的堵塞，應對清掏的物品進行記錄、拍照，并邀請第三人見證。發(fā)生反水事故，應采取緊急處理措施，避免損失擴大；對受損物品進行記錄、現(xiàn)場拍照物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)案例反思假日風景趙紅梅案2011年10月、2012年3月分別發(fā)生堵塞，業(yè)主起訴索賠160萬元。一審法院判決我司承擔90多萬的賠償金額。目前二審發(fā)回重審?，F(xiàn)場處理未錄像留存；清掏后未請第三人見證證據(jù)處理清掏記錄明顯為后補記錄業(yè)主家中財產(chǎn)不應只聽業(yè)主的一面之詞物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)索賠糾紛案例反思假日風景趙紅梅案2011年10月、2012年3月分別——業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊車輛服務停車場秩序管理停車場衛(wèi)生管理車輛保管收取車鑰匙、行駛證等另行收取保管費用發(fā)生事故，建議車主報警，物業(yè)配合公安部門立案調(diào)查物業(yè)公司沒有安全保障義務，并非小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何安全事件，物業(yè)公司均需承擔責任?！獦I(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)非訴法律物業(yè)應擔責停車場內(nèi)設施、設備故障，對業(yè)主車輛造成剮蹭、磕碰或損壞發(fā)現(xiàn)明顯偷盜、破壞跡象及不安全因素，未采取應急措施，也為聯(lián)系業(yè)主并報警交通標識錯誤，誤導業(yè)主正常駕駛而發(fā)生交通事故業(yè)主專用車位被他人占用，物業(yè)不能為業(yè)主安排其他車位物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)應擔責停車場內(nèi)設施、設備故障，對業(yè)主車輛造成剮蹭、磕碰或物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在專有部位上違法加建，不聽制止的糾紛法律分析業(yè)主在專有部分進行裝修，是正當權利業(yè)主在公共部位違法搭建，物業(yè)應當制止操作要點告知裝修注意事項發(fā)現(xiàn)有違章搭建行為應當馬上制止，發(fā)出《制止違章裝修通知書》向政府相關部門報告該違章行為，保留送達回證制止無效，提起訴訟避免以任何方式批準、認可業(yè)主的裝修方案。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在專有部位上違法加建，不聽制物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——寵物傷人，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理職責的糾紛應對要點由寵物飼養(yǎng)人或管理人承擔侵權責任物業(yè)無權約束業(yè)主飼養(yǎng)寵物的行為開展文明飼養(yǎng)寵物的宣傳，發(fā)現(xiàn)大型兇猛寵物，勸說移出小區(qū)對業(yè)主反映強烈、危險明顯的動物，向行政機關報告，要求行政機關處理1234物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——寵物傷人，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)生的索賠糾紛案例反思代收郵包丟失，物業(yè)賠二百業(yè)主：物業(yè)公司沒有妥善保管致使郵包丟失，應當賠償物業(yè)：物業(yè)公司代收郵包是為了方便業(yè)主，而且沒有收取任何費用，不應承擔賠償責任無特殊約定的，物業(yè)代收業(yè)主郵包，屬于“無因管理”行為，物業(yè)應當盡到合理的保管、通知義務，若物業(yè)有過錯，導致郵包丟失、損害、被冒領的，應當承擔賠償責任。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)規(guī)范操作流程，在驗收、保管、通知、領取等環(huán)節(jié)預防差錯，避免好心辦壞事。外表明顯破損、水漬、油污及有其他異樣的郵包，以及需要收貨人驗貨的郵包，通知業(yè)主驗收，物業(yè)不應代收。郵購商品的質(zhì)量、數(shù)量有問題，與代收者無關，建議業(yè)主向銷售者要求更換、修理或者退貨及損失賠償。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)生的索賠糾紛操作要點：規(guī)范操作流程，在驗收、保管、通知、領取等環(huán)節(jié)預防差錯，避免好物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——外墻瓷磚脫落導致人身或財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償外墻脫落

保修期內(nèi)開發(fā)商維修

保修期外全體業(yè)主共同維修物業(yè)管理責任制定維修方案，報業(yè)主委員會（全體業(yè)主）批準，申請使用專項維修資金物業(yè)服務合同免責事由物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——外墻瓷磚脫落導致人身或財產(chǎn)損害，物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠星園桑拿房案2013年1月13日，曲某在星園會所桑拿房內(nèi)蒸洗桑拿暈倒，送至醫(yī)院救治，3天內(nèi)救治無效死亡。死亡原因：因熱射病引起多臟器衰竭。死者家屬要求公司賠償醫(yī)療費、死亡賠償金等共計60多萬元。法院判決公司承擔曲某死亡的30%責任，曲某自身承擔70%責任。公司賠償死者家屬近27萬元。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠星園桑拿房案反思：營業(yè)范圍自查——對經(jīng)營業(yè)主范圍進行自查，特別重視需要辦理特別許可的業(yè)務。桑拿房與桑拿爐規(guī)格問題——我方男賓桑拿房的構造不符合工信部關于桑拿的推薦性標準。設備定期檢修，保留檢修記錄——由廠商或者其他有資質(zhì)的機構對設備進行定期檢修，保留檢修記錄，拍照、錄像等?，F(xiàn)場保護問題——以外發(fā)生后，應當保留現(xiàn)場照片、錄像，并阻止任何人對現(xiàn)場進行破壞。管理死角——進一步梳理管理死角，提高專業(yè)管理水平，特別是容易造成人身損害的地方。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物星園桑拿房案反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠安全保障義務問題安全保障義務是指經(jīng)營者或者活動的組織者，對客戶或者活動參加者，有基本的安全保障義務，未盡該義務的，導致人身損害，應當承擔民事責任。目前法律尚無物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承擔安全保障義務的規(guī)定。兩種情況下，物業(yè)必須承擔安全保障義務：一是作為活動組織者；二是作為營業(yè)場所的經(jīng)營者（星園會所）。安全保障義務的基本要求是：設備合格、安全；場地中沒有危險或者安全隱患；對于可能的風險，作出明確的提示；管理或者服務人員具有相應的資質(zhì)；發(fā)生危險后及時救助。星園桑拿房案反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)安全保障義務問題操作指引物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠風險防范制定方案、流程，加強控制檢查，避免人身損害。現(xiàn)場保護一旦發(fā)生損害，要固定證據(jù)，分析責任，若已完全盡到安全保障義務，不承擔任何賠償責任。法律途徑與業(yè)主協(xié)商不成的，通過法律途徑解決。安全保障義務問題操作指引物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)公司賠償物業(yè)不予賠償無違約行為戶內(nèi)水管不屬于共有設施設備，屬于業(yè)主專有設施，不再物業(yè)維修保養(yǎng)范圍內(nèi)。無侵權行為法律分析物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)公司賠償操作要點固定證據(jù)，確定漏水點及損害后果解釋事件的性質(zhì)與法律責任對堅持維權的非理性業(yè)主，建議通過法律途徑解決類推業(yè)主專有露臺漏水，由業(yè)主進行維修！（星園、青青）物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——共有部分廣告經(jīng)營收益分配的糾紛公共區(qū)域收益業(yè)主共有大公小公物業(yè)管理酬金法律分析實際操作物業(yè)服務合同約定物業(yè)公司抽取一定的管理酬金后，50%納入物業(yè)費，50%納入公共維修資金或者全部納入物業(yè)費。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——共有部分廣告經(jīng)營收益分配的糾紛公物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資金專項維修資金住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。專項維修資金使用是需經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。專有部分維修不能使用保修期內(nèi)，由開發(fā)商承擔保修責任保修期滿后，有業(yè)主自行維修物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資金專項維修資金《住宅專項維修資金管理辦法》：第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應當由當事人承擔因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主認為未成立業(yè)主大會，調(diào)整物業(yè)費表決違法全體業(yè)主共同決定業(yè)主大會決定《物權法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其服務設施的管理規(guī)約：（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解除物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其服務設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主認為未成立業(yè)主大會，調(diào)整物業(yè)物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——對計票規(guī)則提出異議的糾紛？在公共事務表決后，持反對意見的少數(shù)人認為，未參與投保的不能計入多數(shù)票中。：取決于業(yè)主大會議事規(guī)則如何約定！特別提示1、“未參與表決”不等于“投棄權票”；2、物業(yè)公司在組織業(yè)主表決時，要做到程序合法、組織嚴密、公證透明、結(jié)果可以追溯。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——對計票規(guī)則提出異議的糾紛？在公共物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)公司組織召開業(yè)主大會被業(yè)主認為違法和無效法律分析有權召開業(yè)主大會會議的機構為首次業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會、居民委員會其他組織和個人無權召開業(yè)主大會物業(yè)公司組織召開的業(yè)主大會，將因不符合法律規(guī)定而無效無業(yè)主大會，需要業(yè)主共同決定某項公共事務，怎么辦？可采取書面表決的做法，只要表決的結(jié)果符合物權法規(guī)定的多數(shù)，則可認定為是業(yè)主的共同決定，這與召開業(yè)主大會的性質(zhì)是不同的。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)公司組織召開業(yè)主大會被業(yè)主認物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——跌入窨井摔傷，向物業(yè)公司索賠的糾紛《侵權責任法》：窨井等地下設施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權責任。物業(yè)企業(yè)的職責是：依照合同和法律，對小區(qū)的建筑物及設施設備進行保養(yǎng)維護，使小區(qū)的公共區(qū)域與設施設備處于正常、安全的狀態(tài)，是物業(yè)服務企業(yè)的職責。避免此類風險，應當健全安全巡查、維修中的危險區(qū)封閉等制度，及時排查隱患。發(fā)生事故后，要立即搶救人員，同時固定證據(jù)，為日后查明案情、確定責任做好準備。操作指引物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——跌入窨井摔傷，向物業(yè)公司索賠的糾物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償案例分析物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償案例分物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償物業(yè)公司對電梯的維保義務定期維修保養(yǎng)張貼安全注意事項發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即停用出現(xiàn)險情，迅速搶救物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償物業(yè)公物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償事故發(fā)生查明原因產(chǎn)品質(zhì)量依據(jù)產(chǎn)品責任法，向產(chǎn)品廠家索賠維護保養(yǎng)問題物業(yè)公司承擔賠償后，可向維護方追償使用不當問題不當使用人自行承擔不管什么原因造成事故，物業(yè)公司都應立即報警，積極搶救傷員，并注意保護現(xiàn)場，對事故現(xiàn)場進行拍照攝像等相關證據(jù)收集工作，有監(jiān)控設施的應保留相關監(jiān)控錄像，以便后期進行責任認定。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——電梯故障引發(fā)的人身損害賠償事故查物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵害，向物業(yè)公司索賠物業(yè)公司不是保險公司！第三人侵害的許多情況，物業(yè)公司無法預防與制止。物業(yè)公司對小區(qū)安全的管理職責，源于合同約定。物業(yè)公司完全履行合同約定的管理責任，無需承擔賠償責任。謹慎作出服務承諾與公示服務細則！物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵害，向物物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主要求物業(yè)公司拖走占道車輛占用他人停車位聯(lián)系車主，勸其將車輛移走。聯(lián)系不上業(yè)主，物業(yè)無權拖車。車位主人采用非理性措施排除妨害的，物業(yè)應予勸阻。占用應急通道消防通道、應急通道等重要地方，應設置禁止停車的標志。對占用共同部位停車的，應聯(lián)系車主，勸其移走。車主拒絕移走的，拍照取證，向交通、消防、城管等行政機關報告。惡意堵門堵路物業(yè)公司應耐心勸說，溝通無效時報警處理。嚴重影響小區(qū)出入時，啟動應急方案，開辟應急出入通道，疏導交通。發(fā)生緊急情況物業(yè)公司可將違章停放的車輛移開，同時避免對車輛造成損害。物業(yè)公司無執(zhí)法權，無權直接處理違章停車！物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主要求物業(yè)公司拖走占道車輛占用謝謝！謝謝！物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊品質(zhì)管理部二零一三年物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊品質(zhì)管理部為了完善法律風險管理體系，集團法務部、物業(yè)事業(yè)本部業(yè)務管理部聯(lián)合一線法務人員共同編寫了《物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊》，通過對以往案件的總結(jié)，把日常工作中容易發(fā)生的非訴法律糾紛進行分類、描述、分析、提出對策與法律依據(jù)，目的是讓每一個接觸該類糾紛的員工能理解法律規(guī)定，作出正確判斷，讓發(fā)生糾紛的公司能準確作出應對措施，預防法律風險。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊為了完善法律風險管理體系，集團法務部、物業(yè)事業(yè)本部業(yè)序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛1物業(yè)費業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費糾紛2管道管道堵塞導致業(yè)主的財產(chǎn)損失，要求物業(yè)賠償糾紛3車輛管理業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損的索賠糾紛4違法搭建業(yè)主在專有部位上擅自違法加建房屋，不聽制止的糾紛5寵物小區(qū)的寵物造成人身損害，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理職責糾紛6郵包物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，因貨不對板或者郵包遺失產(chǎn)生的索賠糾紛7外墻瓷磚外墻瓷磚脫落，導致人身或者財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償糾紛8泳池在泳池、會所發(fā)生人身或財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償糾紛9漏水因上層漏水導致業(yè)主財產(chǎn)損失，要求物業(yè)賠償物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛1物業(yè)費業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛10公共收益公共部位經(jīng)營收益分配的糾紛11維修資金業(yè)主維修專有的露臺，要求使用維修資金的糾紛12物業(yè)費業(yè)主以未成立業(yè)主大會為由，反對調(diào)整物業(yè)費13表決表決票數(shù)糾紛，未參與表決的能否計入多數(shù)人票數(shù)14業(yè)主大會業(yè)主認為物業(yè)召開業(yè)主大會無效15窨井掉到窨井里，要求物業(yè)賠償糾紛16電梯電梯故障，在電梯內(nèi)被困或造成人身損害的，要求物業(yè)公司賠償糾紛17侵權責任業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵害，主張物業(yè)公司承擔管理責任糾紛18車輛管理業(yè)主要求物業(yè)公司拖走堵路車輛的糾紛物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊序號關鍵詞常見物業(yè)非訴法律糾紛10公

物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費轉(zhuǎn)移焦點，依法催費！積極履行義務，提升現(xiàn)場品質(zhì)。及時催費，積欠越多，追繳越難。132應對要點物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交

城市花園戴令軍案案例反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未盡職責為由拒交、欠交物業(yè)費1、1998年10月1日至今，一直欠費。2、2006年曾起訴業(yè)主，法院判決業(yè)主支付1998年至2005年拖欠物業(yè)費。我方勝訴卻沒有及時申請強制執(zhí)行。3、2013年再次起訴業(yè)主，對方提出2005年以前的欠費已經(jīng)審判，一事不能二審；2006年至2011年之間的欠費已經(jīng)超過訴訟時效，不同意支付。我司只能追回2011年至2013年的欠費對欠費一年以上的業(yè)主，必須寄送律師函城市花園戴令軍案案例反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主以物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)索賠糾紛法律分析共有排水管道的檢查疏通，屬于物業(yè)公司的服務范圍不能把物業(yè)公司等同于保險公司操作要點制定合理的維保計劃。日常進行管道疏通時，做好詳細的維修記錄，必要時對工作現(xiàn)場拍照留存。由于業(yè)主的不當使用導致的堵塞，應對清掏的物品進行記錄、拍照，并邀請第三人見證。發(fā)生反水事故，應采取緊急處理措施，避免損失擴大；對受損物品進行記錄、現(xiàn)場拍照物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)案例反思假日風景趙紅梅案2011年10月、2012年3月分別發(fā)生堵塞，業(yè)主起訴索賠160萬元。一審法院判決我司承擔90多萬的賠償金額。目前二審發(fā)回重審?，F(xiàn)場處理未錄像留存；清掏后未請第三人見證證據(jù)處理清掏記錄明顯為后補記錄業(yè)主家中財產(chǎn)不應只聽業(yè)主的一面之詞物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——管道堵塞導致業(yè)主財產(chǎn)損失，向物業(yè)索賠糾紛案例反思假日風景趙紅梅案2011年10月、2012年3月分別——業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊車輛服務停車場秩序管理停車場衛(wèi)生管理車輛保管收取車鑰匙、行駛證等另行收取保管費用發(fā)生事故，建議車主報警，物業(yè)配合公安部門立案調(diào)查物業(yè)公司沒有安全保障義務，并非小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何安全事件，物業(yè)公司均需承擔責任?！獦I(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)非訴法律物業(yè)應擔責停車場內(nèi)設施、設備故障，對業(yè)主車輛造成剮蹭、磕碰或損壞發(fā)現(xiàn)明顯偷盜、破壞跡象及不安全因素，未采取應急措施，也為聯(lián)系業(yè)主并報警交通標識錯誤，誤導業(yè)主正常駕駛而發(fā)生交通事故業(yè)主專用車位被他人占用，物業(yè)不能為業(yè)主安排其他車位物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者受損，向物業(yè)索賠糾紛物業(yè)應擔責停車場內(nèi)設施、設備故障，對業(yè)主車輛造成剮蹭、磕碰或物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在專有部位上違法加建，不聽制止的糾紛法律分析業(yè)主在專有部分進行裝修，是正當權利業(yè)主在公共部位違法搭建，物業(yè)應當制止操作要點告知裝修注意事項發(fā)現(xiàn)有違章搭建行為應當馬上制止，發(fā)出《制止違章裝修通知書》向政府相關部門報告該違章行為，保留送達回證制止無效，提起訴訟避免以任何方式批準、認可業(yè)主的裝修方案。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在專有部位上違法加建，不聽制物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——寵物傷人，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理職責的糾紛應對要點由寵物飼養(yǎng)人或管理人承擔侵權責任物業(yè)無權約束業(yè)主飼養(yǎng)寵物的行為開展文明飼養(yǎng)寵物的宣傳，發(fā)現(xiàn)大型兇猛寵物，勸說移出小區(qū)對業(yè)主反映強烈、危險明顯的動物，向行政機關報告，要求行政機關處理1234物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——寵物傷人，業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)生的索賠糾紛案例反思代收郵包丟失，物業(yè)賠二百業(yè)主：物業(yè)公司沒有妥善保管致使郵包丟失，應當賠償物業(yè)：物業(yè)公司代收郵包是為了方便業(yè)主，而且沒有收取任何費用，不應承擔賠償責任無特殊約定的，物業(yè)代收業(yè)主郵包，屬于“無因管理”行為，物業(yè)應當盡到合理的保管、通知義務，若物業(yè)有過錯，導致郵包丟失、損害、被冒領的，應當承擔賠償責任。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)規(guī)范操作流程，在驗收、保管、通知、領取等環(huán)節(jié)預防差錯，避免好心辦壞事。外表明顯破損、水漬、油污及有其他異樣的郵包，以及需要收貨人驗貨的郵包，通知業(yè)主驗收，物業(yè)不應代收。郵購商品的質(zhì)量、數(shù)量有問題，與代收者無關，建議業(yè)主向銷售者要求更換、修理或者退貨及損失賠償。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——物業(yè)代收業(yè)主網(wǎng)購郵包，郵包儀式產(chǎn)生的索賠糾紛操作要點：規(guī)范操作流程，在驗收、保管、通知、領取等環(huán)節(jié)預防差錯，避免好物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——外墻瓷磚脫落導致人身或財產(chǎn)損害，要求物業(yè)賠償外墻脫落

保修期內(nèi)開發(fā)商維修

保修期外全體業(yè)主共同維修物業(yè)管理責任制定維修方案，報業(yè)主委員會（全體業(yè)主）批準，申請使用專項維修資金物業(yè)服務合同免責事由物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——外墻瓷磚脫落導致人身或財產(chǎn)損害，物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠星園桑拿房案2013年1月13日，曲某在星園會所桑拿房內(nèi)蒸洗桑拿暈倒，送至醫(yī)院救治，3天內(nèi)救治無效死亡。死亡原因：因熱射病引起多臟器衰竭。死者家屬要求公司賠償醫(yī)療費、死亡賠償金等共計60多萬元。法院判決公司承擔曲某死亡的30%責任，曲某自身承擔70%責任。公司賠償死者家屬近27萬元。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠星園桑拿房案反思：營業(yè)范圍自查——對經(jīng)營業(yè)主范圍進行自查，特別重視需要辦理特別許可的業(yè)務。桑拿房與桑拿爐規(guī)格問題——我方男賓桑拿房的構造不符合工信部關于桑拿的推薦性標準。設備定期檢修，保留檢修記錄——由廠商或者其他有資質(zhì)的機構對設備進行定期檢修，保留檢修記錄，拍照、錄像等?，F(xiàn)場保護問題——以外發(fā)生后，應當保留現(xiàn)場照片、錄像，并阻止任何人對現(xiàn)場進行破壞。管理死角——進一步梳理管理死角，提高專業(yè)管理水平，特別是容易造成人身損害的地方。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物星園桑拿房案反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠安全保障義務問題安全保障義務是指經(jīng)營者或者活動的組織者，對客戶或者活動參加者，有基本的安全保障義務，未盡該義務的，導致人身損害，應當承擔民事責任。目前法律尚無物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承擔安全保障義務的規(guī)定。兩種情況下，物業(yè)必須承擔安全保障義務：一是作為活動組織者；二是作為營業(yè)場所的經(jīng)營者（星園會所）。安全保障義務的基本要求是：設備合格、安全；場地中沒有危險或者安全隱患；對于可能的風險，作出明確的提示；管理或者服務人員具有相應的資質(zhì)；發(fā)生危險后及時救助。星園桑拿房案反思物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)安全保障義務問題操作指引物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小區(qū)泳池發(fā)生人身損害，向物業(yè)公司索賠風險防范制定方案、流程，加強控制檢查，避免人身損害。現(xiàn)場保護一旦發(fā)生損害，要固定證據(jù)，分析責任，若已完全盡到安全保障義務，不承擔任何賠償責任。法律途徑與業(yè)主協(xié)商不成的，通過法律途徑解決。安全保障義務問題操作指引物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主在小物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)公司賠償物業(yè)不予賠償無違約行為戶內(nèi)水管不屬于共有設施設備，屬于業(yè)主專有設施，不再物業(yè)維修保養(yǎng)范圍內(nèi)。無侵權行為法律分析物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)公司賠償操作要點固定證據(jù)，確定漏水點及損害后果解釋事件的性質(zhì)與法律責任對堅持維權的非理性業(yè)主，建議通過法律途徑解決類推業(yè)主專有露臺漏水，由業(yè)主進行維修?。ㄐ菆@、青青）物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主因樓上漏水導致財產(chǎn)損失，要求物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——共有部分廣告經(jīng)營收益分配的糾紛公共區(qū)域收益業(yè)主共有大公小公物業(yè)管理酬金法律分析實際操作物業(yè)服務合同約定物業(yè)公司抽取一定的管理酬金后，50%納入物業(yè)費，50%納入公共維修資金或者全部納入物業(yè)費。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——共有部分廣告經(jīng)營收益分配的糾紛公物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資金專項維修資金住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。專項維修資金使用是需經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。專有部分維修不能使用保修期內(nèi)，由開發(fā)商承擔保修責任保修期滿后，有業(yè)主自行維修物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資金專項維修資金《住宅專項維修資金管理辦法》：第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應當由當事人承擔因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主專有部位維修，要求使用維修資物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主認為未成立業(yè)主大會，調(diào)整物業(yè)費表決違法全體業(yè)主共同決定業(yè)主大會決定《物權法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其服務設施的管理規(guī)約：（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解除物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其服務設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——業(yè)主認為未成立業(yè)主大會，調(diào)整物業(yè)物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——對計票規(guī)則提出異議的糾紛？在公共事務表決后，持反對意見的少數(shù)人認為，未參與投保的不能計入多數(shù)票中。：取決于業(yè)主大會議事規(guī)則如何約定！特別提示1、“未參與表決”不等于“投棄權票”；2、物業(yè)公司在組織業(yè)主表決時，要做到程序合法、組織嚴密、公證透明、結(jié)果可以追溯。物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——對計票規(guī)則提出異議的糾紛？在公共物業(yè)非訴法律糾紛應對手冊——